600215长春经开资产重组最新消息
≈≈派斯林600215≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）行业情况
报告期内，中央延续房子是用来住的，不是用来炒的定位，稳地价、稳房
价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。在房住不炒，信贷层面逐步收紧的背景
下，房地产贷款增速回落，创八年最低。
据国家统计局数据显示，2021年1-6月，商品房销售面积88,635万平方米，
同比增长27.7%。从房屋新开工面积角度看，房屋新开工施工面积101,288万平方米，
同比增长3.8%。
数据来源：国家统计局
在楼市“房住不炒”的主基调下，2021年1-6月，吉林省商品房销售面积79
4.55万平方米，同比增长10.5%，总体比较平稳。吉林省房屋新开工面积1573.75万平
方米，同比增长60.9%，新开工面积波动较大。
数据来源：国家统计局
（二）主营业务情况
报告期内，公司从事的主要业务以房地产开发经营为主，物业管理为辅。
1、房地产开发业务
报告期内，公司积极推进房产的建设和销售工作。公司E区二期项目规划设
计正在申报；公司D区二期项目可销售面积3.92万平方米，截至报告期末，已累计销
售2.97万平方米，交房面积1.61万平方米，实现营业收入1.31亿元。下半年公司将积
极根据销售情况调整销售政策，稳步推进房屋的销售和交房工作。
2、物业管理服务
公司物业管理服务主要为六合一方提供物业管理，建立良好的居住环境，
以热情周到的管家理念服务业主，不断提高服务质量和提升公司品牌形象。
二、经营情况的讨论与分析
2021年是国家实施“十四五”规划的开局之年，也是公司推进产业重组，
实现转型升级的关键之年。报告期内，受疫情和政策影响，长春房地产市场整体低迷
，库存量和去化周期持续增加。在严峻的内外部环境下，公司坚持提质增效、规范运
营管理、强化标准化体系和团队建设，重点推进以下工作：
1、及时调整营销策略，推进房产销售
面对新冠疫情的持续冲击，公司深入分析市场环境，及时调整营销策略，
创新品牌宣传，销售团队主动出击，积极推进现有房源销售，实现了销售量价双稳定
的目标。
2、增强服务意识，提高物业管理水平
上半年长春地区疫情卷土重来，社区封闭居民居家隔离，疫情防控再次进
入战斗状态，物业服务工作面临巨大挑战。公司根据形势和要求的动态变化，持续优
化“项目分区管理”模式，推进园区物业服务工作高质量发展，为业主提供更好的居
住体验。公司疫情防控工作获得地方政府表扬表彰，园区环境卫生干净整洁，车辆秩
序管理规范有序，业主关系和谐融洽，物业服务满意度逐步提升。
3、推进资产重组，加速产业转型升级
报告期内，公司积极推进转型升级进程，全面启动重组工作，中介机构开
展尽调工作，完成了审计、评估等相关工作，公司于2021年6月29日召开第九届董事
会第二十三次会议，审议通过了《关于<长春经开（集团）股份有限公司重大资产
购买暨关联交易报告书（草案）>及其摘要的议案》等相关议案。截至本报告披露
日，公司已完成上海证券交易所对本次交易问询的回复，相关中介机构均已发表核查
意见，目前公司管理层正在对Paslin上半年运营情况进行更加充分的了解和梳理，待
相关工作完成后发出股东大会通知。
4、积极推进公司产业园区建设
上半年，公司加快推进长春智能装备产业园区建设及装修工作，完成国土
、规划、环评、水土保持的竣工验收。随着上市公司长春智能装备产业园建设完成，
公司将聚焦高端制造领域，大力推动国内焊装工业机器人系统集成产业落地。
5、与管委会保持积极沟通，尽快收回一级土地开发业务款项
根据公司一级土地委托开发项目终止结算协议，管委会需向公司支付一级
土地开发项目终止结算款567,643,893.42元。报告期内，公司积极与管委会保持沟通
，上半年共收回结算款利息18,573,392元，公司已累计收到结算款及利息合计418,57
3,392元。公司将与管委会继续保持良好沟通，尽快收回剩余款项。
6、加强团队建设，弘扬企业文化
公司遵循“听党话，跟党走，全面推进生产力发展”的理念，组织开展了
庆祝建党百年系列活动，召开党员会议，重走抗联基地，下发红色书籍，组织商会党
建交流，发挥党员榜样力量，增强全员动力；组织全体干部员工深入开展管理制度培
训、全面提升制度执行力；加强计划统计管理，以计划管控和目标考核为抓手，持续
开展业务能力和专业知识培训，提升经营管理能力，为公司的持续、稳定、健康发展
提供了人才保障。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、行业下行风险
公司主营业务以房地产开发业务为主，辅以物业管理业务。近年来，我国
经济的发展增速相对放缓，宏观政策的调整使固定资产的投资无法持续维持高位，国
民经济的增速在中低速运行已成为新常态。公司主营业务与国家宏观经济政策紧密相
关，使得公司所属行业面临着一定的下行压力，发展前景较不明朗。
2、市场风险
由于市场竞争状况、消费者需求变化等因素而对整个房地产行业发展形成
的影响，使得已投资完成的项目无法实现预期的销售目标，从而造成投资资金无法及
时回笼，形成资金沉淀的风险。
3、资产重组事项审批风险
公司正在推进的重大资产重组事项尚需经公司股东大会审议通过，并需获
得发改部门及商务主管部门的境外投资备案/核准。本次交易能否获得相关批准或备
案、以及最终获得相关批准或备案的时间均存在不确定性。
四、报告期内核心竞争力分析
在错综复杂的外部环境，房地产行业竞争日益激烈以及政策趋紧的环境下
，公司在稳健主业的同时，加快推进向智能制造产业转型升级，培育布局新的利润增
长点，提升公司的核心竞争力。
1、完善的法人治理结构
公司依据相关法律法规及监管机构的要求，并结合公司实际情况，进一步
健全完善了公司法人治理结构。公司权力机构、决策机构、监督机构及经营管理层之
间权责明确，内部控制体系不断完善，为公司业务的开展提供了强有力的制度保障，
为公司的健康、持续发展奠定了基础。
2、专业的管理团队和人才机制
公司持续加大人力资源的开发、配置和储备力度，形成了一支团结、务实
、创新、敢于拼搏，积极向上的经营管理团队。公司不断推进市场化选人用人，加大
人才引进力度，提高人才交流广度，加强青年骨干培养，不断优化考核机制和绩效薪
酬体系，为员工成长和团队建设提供了良好的发展平台，也为公司的进一步发展提供
人才储备。
3、智能制造产业转型助力公司可持续发展
公司在稳健主业发展的基础上，不断布局新产业，培育新的利润增长点。
公司正在积极推进资产重组项目，拟收购在焊装工业机器人系统集成领域有80多年经
验积累和技术沉淀的Paslin公司。资产重组项目完成后，公司将迅速切入智能制造领
域。公司将凭借Paslin良好的业界口碑、技术优势和市场声誉，快速推动国内焊装工
业机器人系统集成产业落地，进一步拓展亚太市场，与Paslin形成市场互补，实现国
内、国际双循环的全球化布局，不断扩展公司的发展空间，提升盈利能力，为全体股
东创造更好的回报。
4、企业文化优势
公司始终坚持“永恒提升价值、不断奉献社会”的价值观，围绕“营造国
际品牌，构筑百年企业”的愿景，秉承“以人为本、依法治企、创新驱动”的企业理
念，致力于“为客户提供满意的产品和服务”的使命，为员工营造“快乐工作、幸福
生活”的良好氛围，并通过发扬实事求是、艰苦奋斗、雷厉风行和一抓到底的工作作
风，形成了团结奋进的企业氛围。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
报告期内，突如其来的新冠疫情给国内外经济带来了严重冲击。在严峻的
外部形势下，公司紧紧围绕“以人为本，创新驱动，管控风险，提质增效”的指导思
想，由粗放型经营向精细化运作转变，开源节流，从设计源头上重实用，控成本，同
时加强以市场为中心，建立产品标准化体系，优化户型结构设计，并高效利用线上引
流宣传推广，全力推进房地产开发销售等各项工作。智能园区建设也已完成竣工验收
。2020年度，公司营业收入16,895万元，同比下降9.49%；净利润8,330万元，同比增
长8.18%。
(一）宏观市场环境
2020年，受疫情影响，我国经济短期内受到了较大冲击。当前疫情防控效
果明显，生产和生活秩序加快恢复。在房地产方面，中央继续保持调控定力，坚持“
住房不炒”的主基调，不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持房地产金融政策的
连续性、一致性和稳定性，落实房地产长效管理机制，促进房地产市场平稳运行。同
时，地方层面为应对新冠疫情带来的影响，密集出台房地产扶持政策，从供需两端提
振市场信心，因城施策更加灵活，稳定市场预期。
据国家统计局数据显示，2020年，商品房销售面积176,086万平方米，同比
增长2.6%；房地产新开工施工面积224,433万平方米，同比下降1.2%。
在楼市“房住不炒”的主基调下，2020年，吉林省楼市呈现稳步回升的迹
象。2020年，吉林省商品房销售面积1,831万平方米，同比下降13.7%；吉林省房地产
新开工施工面积2,662万平方米，同比下降9.7%。
2020年，长春市贯彻“房住不炒”，倡租稳价，楼市政策趋严。长春作为
二线省会城市，其房价处于较低水平。城市化的发展、品牌开发商的涌入、优质地块
稀缺等诸多因素造成了后续房价上涨。但即使是在今年低迷的市场环境中，长春市总
基调紧随全国楼市政策，楼市政策恩威并施。2020年租赁住房政策的首次亮相，“长
七条”政策的出台，预计未来几年长春楼市政策将从宽松时代逐渐趋严。
（二）公司经营情况
1、及时调整营销策略，推进房产销售
面对新冠疫情的冲击，商品房线下销售受到较大影响。公司经营层积极调
整营销策略，注重利用线上媒体等渠道进行宣传，建立产品辨识度，让客户了解我司
产品的亮点、区位优势、期房进度，提高线下客户转化率，增加产品附加值。
2、保质保量，工程建设如期完成
工程建设亦受到疫情影响，延期工期约一个月。为按期保质完成工程建设
任务，公司积极对各施工单位重新排期，有序加快项目建设进程，保障项目按计划推
进。
3、加强团队合力，提高专业素养
公司组织全体员工深入开展管理制度培训，全面提升执行力，增强团队凝
聚力；同时，公司继续加强计划统计管理，完善统计管理制度，并加强对上市公司相
关法律法规的学习，提高经营管理能力，进一步持续开展业务能力培训，激发并引导
每一位员工突破自我，创造价值，在“共创、共建、共享”中实现“快乐工作、幸福
生活”。
二、报告期内主要经营情况
1、房地产开发业务
报告期内，公司积极推进房地产建设及销售工作，尽最大努力减少疫情影
响。D区二期项目建筑面积55119.01平方米，已按期交付，并完成竣工验收。同时公
司积极调整了经营政策，引入渠道商带客引流，也制订了全员激励措施，下半年房地
产销售逐步恢复了生机。
2、物业管理服务
报告期内，物业公司实施了机构改革与硬件设施改善，包括车辆管理的系
统更新、高清数字监控设施的升级和微信公众号的建立，提高了便民服务的水平。通
过消防演练、保洁及企业文化培训，公司提升了团队专业素养和服务意识，提高了物
业服务效率，降低了用工需求和成本，实现了扭亏为盈。
3、一级土地开发业务
公司于2019年12月30日，2020年1月15日召开第九届董事会第十一次会议、
2020年第一次临时股东大会，审议通过了《关于签订<长春兴隆山镇建设宗地委托
开发项目之终止结算协议>的议案》，同意就一级土地委托开发项目终止结算事宜
和前期开发费返还事项与长春经济技术开发区管理委员会达成协议，管委会向公司支
付一级土地开发项目终止结算款567,643,893.42元。截至2021年4月18日，公司已累
计收到结算款及利息合计418,573,392元，公司将与管委会继续保持良好沟通，争取
尽快收回剩余款项。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
1、全国房地产行业格局与趋势
2020年底的中央政治局会议、中央经济工作会议、住建部座谈会以及《关
于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五远景目标的建议》中均明确
提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”、“促进房地产市场平稳健康发展
”，短期内房地产市场调控政策整体仍将保持连续性和稳定性。在“房住不炒”政策
主基调下，房地产发展仍将以“稳”字当头。
随着新冠疫苗接种的推行，2021年经济活动将日趋恢复，整体经济情况将
好于去年。在宏观经济方面，2020年为应对疫情，央行实行了较为宽松的货币政策，
加大了流动性的投放，预计2021年的货币政策会把控好货币供应总闸门。2020年底央
行、银保监会出台的融资“三道红线”对房地产进行管控，房企将面临降负债的挑战
。结合2021年预计较强的经济增长，中国房地产市场仍将保持一定的热度，销售额将
有小幅的增长。从供给端看，中央的定位不发生变化，在房地产规模增长预期下调的
情形下，房地产新开工和投资增速的调整幅度较小。从需求端看，在城市更新和新型
城镇化、建设现代化都市圈、加快城市群和都市圈轨道交通网络化的推进下，房企销
售规模增长有望保持，并且因“因城施策”的常态化，房地产行业逐渐转向经营驱动
质量增长。
2、长春楼市格局与趋势
长春新区是国务院设立的第17个国家战略新区，下设高新、北湖、长德、
空港四区，新区的配套落建，将带来政策规划利好，将衍生大量的人口导入和发展潜
力，预计2021年城市发展以南北为主，东西发展进一步发力，未来几年长春外扩能力
将得到体现。长春贯彻“房住不炒”，倡租稳价，楼市政策趋严，长七条政策的出台
可以预计未来几年长春楼市政策将从宽松时代逐渐趋严。
2020年全年供应土地1294万平，成交1120万平，同比上升63%；全年楼面地
价增幅22%，4000元/平占25%，价格涨幅明显，楼面价突破6000元/平；租赁用地首次
出现市场；外围以万达为代表，百万级大盘综合体项目盘活区域，名牌房企轧堆。预
计2021年住宅土地放量依然上涨，将会有大宗（超百万平）土地上市和持续开发，转
化为可售体量增大，但幅度可能缩减，南北区域将会同步发展，公开拿地集中于四环
外。全市整体存量超3000万平，主要集中于莲花山、绿园、二道、净月、长德等区域
，市场进入”去库存时代“。预计2021年：商品住宅供大于求，供求比在1.2-1.4之
间，去化周期13-15个月；受地价上涨影响，预计全年成交均价涨幅1-3%左右。
(二)公司发展战略
1、推进房地产开发
未来房地产调控政策仍将以“稳”为主，保持政策的连续性和稳定性。202
1年公司房地产开发业务仍将坚持以客户为中心，研究市场需求，采取差异化设计，
全面提升产品品质，努力实现公司业务的高质量与稳健发展。一是提升经营管理水平
，加速去化存量资产；二是加速新项目开发建设，同时加快资金回笼；三是提升物业
服务，树立品牌辨识度和良好口碑，打造“博爱、人和、便利、康乐、平安、绿色”
人文环境。
2、优化产业布局，推动转型升级
公司坚持以产业转型升级为未来发展目标，围绕《中国制造2025》制造强
国战略方向，立足现有主业，积极推进布局智能制造发展，优化产业结构，充分调研
行业情况，努力培育新的业绩增长点，提高公司的资产质量和持续发展能力，不断提
升盈利能力及发展空间
(三)经营计划
2021年是国家“十四五”规划实施的开局之年。在新的一年，公司将紧紧
围绕“以人为本，创新发展，降本提效，打造高质量发展上市公司”的经营指导思想
，做好地产主营，采取差异化战略，提升经营质量，抓现金流，保持资金链安全，为
企业发展奠定坚实基础；同时，用人所长，避其所短，发挥团队合力，汇聚团队智慧
。
1、重管理，从粗放到精细
国家宏观政策强调“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”主旋律不
变，叠加融资端收紧，房企间盈利差异将更多取决其成本控制及管控效率。因此，公
司要改变经营理念，开源节流，向管理要效益，特别是从设计源头上做好文章，重效
用，控成本，保持公司高质量发展。
2、做品质，提升产品价值
消费者在注重产品的实用性之外，品质也是关注的重点。公司要坚持以市
场为中心，建立工程建设标准化体系和物业服务标准化；认真研究市场需求，采用差
异化设计，优化户型和绿化环境，树立产品辨识度，增加产品附加值。
3、建口碑，加强物业服务
地产业绩高低与物业服务也息息相关。公司将提高物业公司的服务意识和
责任意识，遵循物业规范、提高小区服务、融洽业主关系，让住户回家有温馨、踏实
的感觉。
4、收回一级土地开发业务剩余款项
截至2020年年度报告出具日，公司已累计收到结算款及利息合计418,573,3
92元，公司将与管委会继续保持良好沟通，争取尽快收回剩余款项。
5、积极推进公司转型升级
实现产业转型升级是公司未来发展目标，2021年公司将完成产业园区的建
设工作，及时交付使用产业园区经过两年建设，主体工程已完成，目前正在装修工作
，推进新园区的产业项目落地。
(四)可能面对的风险
1、政策风险
国家对房地产继续坚持“房住不炒”的主基调。我国的房地产行业受到融
资监管政策、财政政策和货币政策多方政策管控且更加细致，以及因城施策、分类调
控政策的进一步实施，对房地产业务战略布局、投资效率、融资能力、产品品质、运
营管理等提出了更高的要求和挑战。
2、市场风险
在“稳地价、稳房价、稳预期”的主旋律下，限购、限贷、限售等政策难
以有明显的放松。2021年根据住建部的规划，城市更新和旧城改造将体质增效，加快
建设宜居、绿色、韧性、智慧、人问城市，全面推进城镇老旧小区改造。同时，合理
的住房消费受到鼓励和支持，相关调控会进一步的补充和优化。
3、公司转型升级发展风险
公司坚持以产业转型升级为发展目标，但受到宏观经济政策与所处市场环
境影响，公司面临业务转型及新产业发展不确定性风险。
四、报告期内核心竞争力分析
面对错综复杂的外部环境，房地产政策不断趋紧的形势下，公司稳健发展
主业，积极建立了专业的管理团队和人才机制，并且进一步完善公司治理，不断布局
新领域，培育布局新的利润增长点，提升公司的核心竞争力。
（一）法人治理结构
公司依据监管机构的有关要求，并结合公司实际情况，对公司治理体系进
行完善。公司权力机构、决策机构、监督机构及经营管理层之间权责明确，健全了内
部控制制度，不断完善内控体系，为公司业务的开展提供了强有力的制度保障，促进
企业实现战略目标。
（二）专业的管理团队和人才机制
公司持续加大人力资源的开发、配置和储备力度，形成了一支团结、务实
、创新、敢于拼搏、积极向上的专业人才队伍。公司不断加大人才引进力度，提高人
才交流广度，加强青年骨干培养，优化考核机制和绩效薪酬体系，为员工成长和团队
建设提供了良好的发展平台，也为公司的持续发展提供了有效的支持。员工队伍越来
越年轻化、专业化、知识化。
（三）企业文化优势
公司始终坚持“永恒提升价值、不断奉献社会”价值观，围绕“营造国际
品牌，构筑百年企业”的愿景，秉承“以人为本、依法治企、创新驱动”的企业理念
，致力于“为客户提供满意的优质产品”的使命，为员工营造“快乐工作、幸福生活
”的良好氛围，并通过发扬实事求是、艰苦奋斗、雷厉风行和一抓到底的工作作风，
形成了团结奋进的企业氛围。
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免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
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特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）行业情况
报告期内，中央延续房子是用来住的，不是用来炒的定位，稳地价、稳房
价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。在房住不炒，信贷层面逐步收紧的背景
下，房地产贷款增速回落，创八年最低。
据国家统计局数据显示，2021年1-6月，商品房销售面积88,635万平方米，
同比增长27.7%。从房屋新开工面积角度看，房屋新开工施工面积101,288万平方米，
同比增长3.8%。
数据来源：国家统计局
在楼市“房住不炒”的主基调下，2021年1-6月，吉林省商品房销售面积79
4.55万平方米，同比增长10.5%，总体比较平稳。吉林省房屋新开工面积1573.75万平
方米，同比增长60.9%，新开工面积波动较大。
数据来源：国家统计局
（二）主营业务情况
报告期内，公司从事的主要业务以房地产开发经营为主，物业管理为辅。
1、房地产开发业务
报告期内，公司积极推进房产的建设和销售工作。公司E区二期项目规划设
计正在申报；公司D区二期项目可销售面积3.92万平方米，截至报告期末，已累计销
售2.97万平方米，交房面积1.61万平方米，实现营业收入1.31亿元。下半年公司将积
极根据销售情况调整销售政策，稳步推进房屋的销售和交房工作。
2、物业管理服务
公司物业管理服务主要为六合一方提供物业管理，建立良好的居住环境，
以热情周到的管家理念服务业主，不断提高服务质量和提升公司品牌形象。
二、经营情况的讨论与分析
2021年是国家实施“十四五”规划的开局之年，也是公司推进产业重组，
实现转型升级的关键之年。报告期内，受疫情和政策影响，长春房地产市场整体低迷
，库存量和去化周期持续增加。在严峻的内外部环境下，公司坚持提质增效、规范运
营管理、强化标准化体系和团队建设，重点推进以下工作：
1、及时调整营销策略，推进房产销售
面对新冠疫情的持续冲击，公司深入分析市场环境，及时调整营销策略，
创新品牌宣传，销售团队主动出击，积极推进现有房源销售，实现了销售量价双稳定
的目标。
2、增强服务意识，提高物业管理水平
上半年长春地区疫情卷土重来，社区封闭居民居家隔离，疫情防控再次进
入战斗状态，物业服务工作面临巨大挑战。公司根据形势和要求的动态变化，持续优
化“项目分区管理”模式，推进园区物业服务工作高质量发展，为业主提供更好的居
住体验。公司疫情防控工作获得地方政府表扬表彰，园区环境卫生干净整洁，车辆秩
序管理规范有序，业主关系和谐融洽，物业服务满意度逐步提升。
3、推进资产重组，加速产业转型升级
报告期内，公司积极推进转型升级进程，全面启动重组工作，中介机构开
展尽调工作，完成了审计、评估等相关工作，公司于2021年6月29日召开第九届董事
会第二十三次会议，审议通过了《关于<长春经开（集团）股份有限公司重大资产
购买暨关联交易报告书（草案）>及其摘要的议案》等相关议案。截至本报告披露
日，公司已完成上海证券交易所对本次交易问询的回复，相关中介机构均已发表核查
意见，目前公司管理层正在对Paslin上半年运营情况进行更加充分的了解和梳理，待
相关工作完成后发出股东大会通知。
4、积极推进公司产业园区建设
上半年，公司加快推进长春智能装备产业园区建设及装修工作，完成国土
、规划、环评、水土保持的竣工验收。随着上市公司长春智能装备产业园建设完成，
公司将聚焦高端制造领域，大力推动国内焊装工业机器人系统集成产业落地。
5、与管委会保持积极沟通，尽快收回一级土地开发业务款项
根据公司一级土地委托开发项目终止结算协议，管委会需向公司支付一级
土地开发项目终止结算款567,643,893.42元。报告期内，公司积极与管委会保持沟通
，上半年共收回结算款利息18,573,392元，公司已累计收到结算款及利息合计418,57
3,392元。公司将与管委会继续保持良好沟通，尽快收回剩余款项。
6、加强团队建设，弘扬企业文化
公司遵循“听党话，跟党走，全面推进生产力发展”的理念，组织开展了
庆祝建党百年系列活动，召开党员会议，重走抗联基地，下发红色书籍，组织商会党
建交流，发挥党员榜样力量，增强全员动力；组织全体干部员工深入开展管理制度培
训、全面提升制度执行力；加强计划统计管理，以计划管控和目标考核为抓手，持续
开展业务能力和专业知识培训，提升经营管理能力，为公司的持续、稳定、健康发展
提供了人才保障。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、行业下行风险
公司主营业务以房地产开发业务为主，辅以物业管理业务。近年来，我国
经济的发展增速相对放缓，宏观政策的调整使固定资产的投资无法持续维持高位，国
民经济的增速在中低速运行已成为新常态。公司主营业务与国家宏观经济政策紧密相
关，使得公司所属行业面临着一定的下行压力，发展前景较不明朗。
2、市场风险
由于市场竞争状况、消费者需求变化等因素而对整个房地产行业发展形成
的影响，使得已投资完成的项目无法实现预期的销售目标，从而造成投资资金无法及
时回笼，形成资金沉淀的风险。
3、资产重组事项审批风险
公司正在推进的重大资产重组事项尚需经公司股东大会审议通过，并需获
得发改部门及商务主管部门的境外投资备案/核准。本次交易能否获得相关批准或备
案、以及最终获得相关批准或备案的时间均存在不确定性。
四、报告期内核心竞争力分析
在错综复杂的外部环境，房地产行业竞争日益激烈以及政策趋紧的环境下
，公司在稳健主业的同时，加快推进向智能制造产业转型升级，培育布局新的利润增
长点，提升公司的核心竞争力。
1、完善的法人治理结构
公司依据相关法律法规及监管机构的要求，并结合公司实际情况，进一步
健全完善了公司法人治理结构。公司权力机构、决策机构、监督机构及经营管理层之
间权责明确，内部控制体系不断完善，为公司业务的开展提供了强有力的制度保障，
为公司的健康、持续发展奠定了基础。
2、专业的管理团队和人才机制
公司持续加大人力资源的开发、配置和储备力度，形成了一支团结、务实
、创新、敢于拼搏，积极向上的经营管理团队。公司不断推进市场化选人用人，加大
人才引进力度，提高人才交流广度，加强青年骨干培养，不断优化考核机制和绩效薪
酬体系，为员工成长和团队建设提供了良好的发展平台，也为公司的进一步发展提供
人才储备。
3、智能制造产业转型助力公司可持续发展
公司在稳健主业发展的基础上，不断布局新产业，培育新的利润增长点。
公司正在积极推进资产重组项目，拟收购在焊装工业机器人系统集成领域有80多年经
验积累和技术沉淀的Paslin公司。资产重组项目完成后，公司将迅速切入智能制造领
域。公司将凭借Paslin良好的业界口碑、技术优势和市场声誉，快速推动国内焊装工
业机器人系统集成产业落地，进一步拓展亚太市场，与Paslin形成市场互补，实现国
内、国际双循环的全球化布局，不断扩展公司的发展空间，提升盈利能力，为全体股
东创造更好的回报。
4、企业文化优势
公司始终坚持“永恒提升价值、不断奉献社会”的价值观，围绕“营造国
际品牌，构筑百年企业”的愿景，秉承“以人为本、依法治企、创新驱动”的企业理
念，致力于“为客户提供满意的产品和服务”的使命，为员工营造“快乐工作、幸福
生活”的良好氛围，并通过发扬实事求是、艰苦奋斗、雷厉风行和一抓到底的工作作
风，形成了团结奋进的企业氛围。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
报告期内，突如其来的新冠疫情给国内外经济带来了严重冲击。在严峻的
外部形势下，公司紧紧围绕“以人为本，创新驱动，管控风险，提质增效”的指导思
想，由粗放型经营向精细化运作转变，开源节流，从设计源头上重实用，控成本，同
时加强以市场为中心，建立产品标准化体系，优化户型结构设计，并高效利用线上引
流宣传推广，全力推进房地产开发销售等各项工作。智能园区建设也已完成竣工验收
。2020年度，公司营业收入16,895万元，同比下降9.49%；净利润8,330万元，同比增
长8.18%。
(一）宏观市场环境
2020年，受疫情影响，我国经济短期内受到了较大冲击。当前疫情防控效
果明显，生产和生活秩序加快恢复。在房地产方面，中央继续保持调控定力，坚持“
住房不炒”的主基调，不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持房地产金融政策的
连续性、一致性和稳定性，落实房地产长效管理机制，促进房地产市场平稳运行。同
时，地方层面为应对新冠疫情带来的影响，密集出台房地产扶持政策，从供需两端提
振市场信心，因城施策更加灵活，稳定市场预期。
据国家统计局数据显示，2020年，商品房销售面积176,086万平方米，同比
增长2.6%；房地产新开工施工面积224,433万平方米，同比下降1.2%。
在楼市“房住不炒”的主基调下，2020年，吉林省楼市呈现稳步回升的迹
象。2020年，吉林省商品房销售面积1,831万平方米，同比下降13.7%；吉林省房地产
新开工施工面积2,662万平方米，同比下降9.7%。
2020年，长春市贯彻“房住不炒”，倡租稳价，楼市政策趋严。长春作为
二线省会城市，其房价处于较低水平。城市化的发展、品牌开发商的涌入、优质地块
稀缺等诸多因素造成了后续房价上涨。但即使是在今年低迷的市场环境中，长春市总
基调紧随全国楼市政策，楼市政策恩威并施。2020年租赁住房政策的首次亮相，“长
七条”政策的出台，预计未来几年长春楼市政策将从宽松时代逐渐趋严。
（二）公司经营情况
1、及时调整营销策略，推进房产销售
面对新冠疫情的冲击，商品房线下销售受到较大影响。公司经营层积极调
整营销策略，注重利用线上媒体等渠道进行宣传，建立产品辨识度，让客户了解我司
产品的亮点、区位优势、期房进度，提高线下客户转化率，增加产品附加值。
2、保质保量，工程建设如期完成
工程建设亦受到疫情影响，延期工期约一个月。为按期保质完成工程建设
任务，公司积极对各施工单位重新排期，有序加快项目建设进程，保障项目按计划推
进。
3、加强团队合力，提高专业素养
公司组织全体员工深入开展管理制度培训，全面提升执行力，增强团队凝
聚力；同时，公司继续加强计划统计管理，完善统计管理制度，并加强对上市公司相
关法律法规的学习，提高经营管理能力，进一步持续开展业务能力培训，激发并引导
每一位员工突破自我，创造价值，在“共创、共建、共享”中实现“快乐工作、幸福
生活”。
二、报告期内主要经营情况
1、房地产开发业务
报告期内，公司积极推进房地产建设及销售工作，尽最大努力减少疫情影
响。D区二期项目建筑面积55119.01平方米，已按期交付，并完成竣工验收。同时公
司积极调整了经营政策，引入渠道商带客引流，也制订了全员激励措施，下半年房地
产销售逐步恢复了生机。
2、物业管理服务
报告期内，物业公司实施了机构改革与硬件设施改善，包括车辆管理的系
统更新、高清数字监控设施的升级和微信公众号的建立，提高了便民服务的水平。通
过消防演练、保洁及企业文化培训，公司提升了团队专业素养和服务意识，提高了物
业服务效率，降低了用工需求和成本，实现了扭亏为盈。
3、一级土地开发业务
公司于2019年12月30日，2020年1月15日召开第九届董事会第十一次会议、
2020年第一次临时股东大会，审议通过了《关于签订<长春兴隆山镇建设宗地委托
开发项目之终止结算协议>的议案》，同意就一级土地委托开发项目终止结算事宜
和前期开发费返还事项与长春经济技术开发区管理委员会达成协议，管委会向公司支
付一级土地开发项目终止结算款567,643,893.42元。截至2021年4月18日，公司已累
计收到结算款及利息合计418,573,392元，公司将与管委会继续保持良好沟通，争取
尽快收回剩余款项。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
1、全国房地产行业格局与趋势
2020年底的中央政治局会议、中央经济工作会议、住建部座谈会以及《关
于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五远景目标的建议》中均明确
提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”、“促进房地产市场平稳健康发展
”，短期内房地产市场调控政策整体仍将保持连续性和稳定性。在“房住不炒”政策
主基调下，房地产发展仍将以“稳”字当头。
随着新冠疫苗接种的推行，2021年经济活动将日趋恢复，整体经济情况将
好于去年。在宏观经济方面，2020年为应对疫情，央行实行了较为宽松的货币政策，
加大了流动性的投放，预计2021年的货币政策会把控好货币供应总闸门。2020年底央
行、银保监会出台的融资“三道红线”对房地产进行管控，房企将面临降负债的挑战
。结合2021年预计较强的经济增长，中国房地产市场仍将保持一定的热度，销售额将
有小幅的增长。从供给端看，中央的定位不发生变化，在房地产规模增长预期下调的
情形下，房地产新开工和投资增速的调整幅度较小。从需求端看，在城市更新和新型
城镇化、建设现代化都市圈、加快城市群和都市圈轨道交通网络化的推进下，房企销
售规模增长有望保持，并且因“因城施策”的常态化，房地产行业逐渐转向经营驱动
质量增长。
2、长春楼市格局与趋势
长春新区是国务院设立的第17个国家战略新区，下设高新、北湖、长德、
空港四区，新区的配套落建，将带来政策规划利好，将衍生大量的人口导入和发展潜
力，预计2021年城市发展以南北为主，东西发展进一步发力，未来几年长春外扩能力
将得到体现。长春贯彻“房住不炒”，倡租稳价，楼市政策趋严，长七条政策的出台
可以预计未来几年长春楼市政策将从宽松时代逐渐趋严。
2020年全年供应土地1294万平，成交1120万平，同比上升63%；全年楼面地
价增幅22%，4000元/平占25%，价格涨幅明显，楼面价突破6000元/平；租赁用地首次
出现市场；外围以万达为代表，百万级大盘综合体项目盘活区域，名牌房企轧堆。预
计2021年住宅土地放量依然上涨，将会有大宗（超百万平）土地上市和持续开发，转
化为可售体量增大，但幅度可能缩减，南北区域将会同步发展，公开拿地集中于四环
外。全市整体存量超3000万平，主要集中于莲花山、绿园、二道、净月、长德等区域
，市场进入”去库存时代“。预计2021年：商品住宅供大于求，供求比在1.2-1.4之
间，去化周期13-15个月；受地价上涨影响，预计全年成交均价涨幅1-3%左右。
(二)公司发展战略
1、推进房地产开发
未来房地产调控政策仍将以“稳”为主，保持政策的连续性和稳定性。202
1年公司房地产开发业务仍将坚持以客户为中心，研究市场需求，采取差异化设计，
全面提升产品品质，努力实现公司业务的高质量与稳健发展。一是提升经营管理水平
，加速去化存量资产；二是加速新项目开发建设，同时加快资金回笼；三是提升物业
服务，树立品牌辨识度和良好口碑，打造“博爱、人和、便利、康乐、平安、绿色”
人文环境。
2、优化产业布局，推动转型升级
公司坚持以产业转型升级为未来发展目标，围绕《中国制造2025》制造强
国战略方向，立足现有主业，积极推进布局智能制造发展，优化产业结构，充分调研
行业情况，努力培育新的业绩增长点，提高公司的资产质量和持续发展能力，不断提
升盈利能力及发展空间
(三)经营计划
2021年是国家“十四五”规划实施的开局之年。在新的一年，公司将紧紧
围绕“以人为本，创新发展，降本提效，打造高质量发展上市公司”的经营指导思想
，做好地产主营，采取差异化战略，提升经营质量，抓现金流，保持资金链安全，为
企业发展奠定坚实基础；同时，用人所长，避其所短，发挥团队合力，汇聚团队智慧
。
1、重管理，从粗放到精细
国家宏观政策强调“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”主旋律不
变，叠加融资端收紧，房企间盈利差异将更多取决其成本控制及管控效率。因此，公
司要改变经营理念，开源节流，向管理要效益，特别是从设计源头上做好文章，重效
用，控成本，保持公司高质量发展。
2、做品质，提升产品价值
消费者在注重产品的实用性之外，品质也是关注的重点。公司要坚持以市
场为中心，建立工程建设标准化体系和物业服务标准化；认真研究市场需求，采用差
异化设计，优化户型和绿化环境，树立产品辨识度，增加产品附加值。
3、建口碑，加强物业服务
地产业绩高低与物业服务也息息相关。公司将提高物业公司的服务意识和
责任意识，遵循物业规范、提高小区服务、融洽业主关系，让住户回家有温馨、踏实
的感觉。
4、收回一级土地开发业务剩余款项
截至2020年年度报告出具日，公司已累计收到结算款及利息合计418,573,3
92元，公司将与管委会继续保持良好沟通，争取尽快收回剩余款项。
5、积极推进公司转型升级
实现产业转型升级是公司未来发展目标，2021年公司将完成产业园区的建
设工作，及时交付使用产业园区经过两年建设，主体工程已完成，目前正在装修工作
，推进新园区的产业项目落地。
(四)可能面对的风险
1、政策风险
国家对房地产继续坚持“房住不炒”的主基调。我国的房地产行业受到融
资监管政策、财政政策和货币政策多方政策管控且更加细致，以及因城施策、分类调
控政策的进一步实施，对房地产业务战略布局、投资效率、融资能力、产品品质、运
营管理等提出了更高的要求和挑战。
2、市场风险
在“稳地价、稳房价、稳预期”的主旋律下，限购、限贷、限售等政策难
以有明显的放松。2021年根据住建部的规划，城市更新和旧城改造将体质增效，加快
建设宜居、绿色、韧性、智慧、人问城市，全面推进城镇老旧小区改造。同时，合理
的住房消费受到鼓励和支持，相关调控会进一步的补充和优化。
3、公司转型升级发展风险
公司坚持以产业转型升级为发展目标，但受到宏观经济政策与所处市场环
境影响，公司面临业务转型及新产业发展不确定性风险。
四、报告期内核心竞争力分析
面对错综复杂的外部环境，房地产政策不断趋紧的形势下，公司稳健发展
主业，积极建立了专业的管理团队和人才机制，并且进一步完善公司治理，不断布局
新领域，培育布局新的利润增长点，提升公司的核心竞争力。
（一）法人治理结构
公司依据监管机构的有关要求，并结合公司实际情况，对公司治理体系进
行完善。公司权力机构、决策机构、监督机构及经营管理层之间权责明确，健全了内
部控制制度，不断完善内控体系，为公司业务的开展提供了强有力的制度保障，促进
企业实现战略目标。
（二）专业的管理团队和人才机制
公司持续加大人力资源的开发、配置和储备力度，形成了一支团结、务实
、创新、敢于拼搏、积极向上的专业人才队伍。公司不断加大人才引进力度，提高人
才交流广度，加强青年骨干培养，优化考核机制和绩效薪酬体系，为员工成长和团队
建设提供了良好的发展平台，也为公司的持续发展提供了有效的支持。员工队伍越来
越年轻化、专业化、知识化。
（三）企业文化优势
公司始终坚持“永恒提升价值、不断奉献社会”价值观，围绕“营造国际
品牌，构筑百年企业”的愿景，秉承“以人为本、依法治企、创新驱动”的企业理念
，致力于“为客户提供满意的优质产品”的使命，为员工营造“快乐工作、幸福生活
”的良好氛围，并通过发扬实事求是、艰苦奋斗、雷厉风行和一抓到底的工作作风，
形成了团结奋进的企业氛围。
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