600162香江控股资产重组最新消息
≈≈香江控股600162≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）报告期内公司所从事的主要业务
公司是专业从事城市产业发展、商贸流通及家居卖场运营为主的综合性集
团。公司一方面立足于城市产业发展的运营商，从开发精品住宅项目，到聚焦粤港澳
大湾区开发商业综合体等项目，并不断创新，与国际科技、国内IT服务创新企业打造
科创产业中心项目；另一方面，公司通过商贸流通市场、家居卖场的开发与运营，不
断深入发展，现已成为国内领先的家居连锁卖场运营商，并积极推进战略转型。
（二）报告期内公司的主要经营模式
报告期内，公司的主营业务主要以城市产业发展、商贸流通及家居卖场运
营为主。
1、城市产业发展
公司聚焦精品住宅开发，不断突破、大胆创新，先后打造了广州锦绣香江
、广州香江-翡翠绿洲以及锦绣香江温泉城等超大型高端精品住宅项目；并逐步深耕
城市产业发展领域，先后打造珠海横琴-金融传媒中心、南沙香江国际金融中心自贸
区综合体等项目，通过与微软（中国）等知名企业合作，打造科创中心，实现新城市
产业升级。
2、商贸流通及家居卖场运营
商贸物流及家居卖场运营业务主要包括经营商贸物流市场的开发及运营管
理，以及泛家居卖场的开发及运营管理。商贸物流及家居卖场运营的主要对象为专业
市场，尤其以家居卖场为主。根据市场需求定位不同，公司开发的专业市场可分为建
材家居、百货小商品、副食、五金机电、酒店用品等专业市场。
（三）行业情况说明
2021年上半年，在“稳地价、稳房价、稳预期”的政策背景下，房地产行
业政策调控持续强化，融资政策持续收紧，整体房地产市场进入平稳健康发展阶段。
“三道红线”和“两集中”政策相继出台后，长效机制持续完善，企业资金压力上升
，房企保持较快推盘节奏。
2021上半年在“房住不炒”和以稳为主的房地产调控政策基调下，全国商
品房成交总体呈现稳中向好的发展趋势，全年房地产开发投资7.22万亿元，同比增长
15.0%；销售面积为8.86亿平方米，同比增长27.7%；销售额为9.29万亿元，同比增长
38.9%；房企土地购置面积为0.70亿平方米，同比下降11.8%。受房地产融资收紧政策
的影响，房地产企业的拿地节奏呈下滑态势。
二、经营情况的讨论与分析
1、土地储备情况：
截至2021年6月30日，公司持有土地储备计容建筑面积约580万平方米，其
中已竣工未销售建筑面积约29万平方米，在建工程建筑面积约281万平方米，未来可
供发展用地建筑面积约为270万平方米。公司土地储备主要为住宅及商业用途，以出
售为主，公司根据市场情况决定是否出租及出租比例。
2、2021年半年度房地产出租情况如下：
3、销售情况：
受新冠疫情、商品房结转周期、国家限购政策及银行住房按揭贷款等因素
的影响，公司报告期的房地产销售签约速度有所放缓。
报告期内，即2021年1月1日至2021年6月30日，公司实现房地产签约销售面
积约21.55万平方米、签约销售金额约24.57亿元。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、疫情风险：新型冠状病毒感染的肺炎（简称“新冠肺炎”）疫情防控工
作在联防联控工作机制下于全国范围内有序推进，并已初步呈现疫情防控形势逐渐持
续向好、生产生活秩序加快恢复的态势。公司正认真贯彻落实国务院联防联控机制印
发的《关于切实加强疫情科学防控有序做好企业复工复产工作的通知》的指示精神，
根据疫情分区分级推进复工复产。新冠肺炎疫情对包括湖北省和武汉市在内的部分省
市经济社会运行秩序造成影响，从而在一定程度上影响本公司房产建造以及项目的施
工进度，影响程度将取决于疫情防控情况、复工复产推动情况以及各项调控政策的实
施。本公司将继续密切关注新冠肺炎疫情发展情况，积极应对其对公司财务状况、经
营成果以及项目进度等方面的影响。
2、政策风险：房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。近年来，我国房
地产行业发展较快，支撑了GDP的快速增长，但同时也带来投资过热、住房供应结构
失衡、住房价格上涨较快、抑制其他消费等负面影响，属于国家重点调控对象。为引
导和促进房地产行业持续稳定健康发展，国家陆续出台了新“国十条”、“国五条”
等法律法规，对土地、住宅供应结构、税收、信贷等领域进行政策调整，对房地产企
业在土地取得、项目开发、产品设计、融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的影响
。未来国家仍将持续对房地产市场进行宏观调控，对房地产企业的风险控制、把握市
场的能力以及经营管理水平提出了更高要求。公司将加强政策研究，因势利导，顺势
而为，适应宏观调控政策的变化，最大程度降低政策变化对经营管理、未来发展造成
的不利影响。
3、市场风险：房地产行业已经历了近二十年的高速发展。目前，主要城市
的商品住宅仍然供不应求，但受宏观经济增速放缓、房地产宏观政策调控、住房自有
率提升等因素影响，近年来我国的商品房的需求增速放缓，部分地区甚至需求下降，
少数三四线城市陆续开始出现“空城”现象。长期来看，随着自有住房比率的提高，
人口红利拐点的出现，年轻人购房理念的改变，未来房地产市场的整体需求可能会增
速放缓甚至下降，从而对公司业务的发展造成不利影响。公司将加强市场监测，及时
调整产品结构、营销策略及区域布局。
4、行业风险：房地产属于资金密集型行业，在行业整体供应量超前与需求
萎缩的现状下，行业竞争日益激烈。公司将在保证增长质量的前提下努力提高市场份
额；继续加强产品研发、成本管控和工程管理，不断提高产品竞争力。
5、财务风险：房地产项目具有开发周期较长、资金需求量大等特点，公司
目前负债水平相对较高，从长远看，对公司经营会产生一定影响。公司将切实提高资
金使用效率，严格控制费用支出，增强资金使用的合理性与计划性，并积极拓宽融资
渠道，充分发挥上市公司的资本市场融资平台功能，满足公司资金需求，保障资金链
安全，降低财务风险。
四、报告期内核心竞争力分析
公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局
不断形成并完善自身的经营优势，经过多年的用心打造，逐步确立了具有香江特色的
竞争优势。
1、公司拥有强大的产业组合能力，业务组合具有良好的互补性，抗风险能
力较强
公司作为综合性集团，业务板块之间的互补与盈利模式灵活度将一定程度
上规避宏观调控对公司的影响。
2、较强成本管控能力
公司具有很强的成本管控能力，从全面预算管理到IT系统的全面实施，公
司对综合成本的管控，具有很强的能力与丰富的经验，保证了公司产品具有较强有力
的市场竞争优势。
3、完善的内部管理体系
公司具备完善的内部管理体系，覆盖了项目前期的可行性研究、项目获取
、项目规划、项目施工、产品销售、客户服务等多个环节，包括人力资源模块、计划
运营模块、财务模块、工程模块、成本模块、设计模块、采购模块、营销模块、客服
物业模块等多个项目管理模块。公司注重对行业趋势、区域市场、竞争对手、客户价
值等方面的系统调研，形成了以市场为基础、以客户诉求为导向的市场研究体系，为
项目开发提供决策支持。各个管理模块及管理体系相辅相成，发挥协同效应，把控市
场动态及全过程关键性节点，正确预估未来风险并作出准确及时的判断，确保各项目
的顺利实施。
4、公司拥有良好的市场把握能力
经过多年经营，香江控股已拥有了良好的市场把握能力。在过去的经营过
程中，公司以了解市场、开发市场、带动市场为项目经营策划的指导思想，结合对宏
观经济形势的把握、对市场发展趋势与客户需求的掌控，积累了大量的经验，避免价
格比拼的不利局面，依靠品质和差异化赢取了市场，塑造了公司在业务上把握市场的
核心竞争力。
5、公司拥有良好的创新能力
创新是企业生命的源泉，近年来香江控股一直注重公司的创新能力，更好
的让公司摆脱现有的市场和产品观念的约束，重视多样化的整合，立足客户的切身需
求，通过多种激励手段的综合运用，确立公司自己的竞争优势。
公司的创新能力主要包括产品创新和经营管理手段的创新。现阶段，产品
创新已经得到公司管理层广泛和深入的认识，如开发绿色环境建筑、注重休闲、坚持
人与自然协调发展、智慧家居物联网等产品。
6、丰富的商户资源及有效的整合能力
公司进军商贸流通运营领域多年，已积累了丰富的商户资源，与多家国内
外知名品牌建立了稳定的合作关系，赢得了大量有价值的业主的信任。公司通过整合
累积的商户资源实现商贸流通项目有效的品类品种互动和商户品牌组合，形成聚集效
应，提升日均人流量和交易额；通过整合城市居民的不同需求，以商贸流通运营为引
导，有效发挥各项目之间的协同效应，相互提升各种类型物业的价值。通过有效整合
实现业主、商户等各方共赢，培养客户忠诚度，实现各种资源的重复利用，提高商业
运营模式的可复制性。
7、经验丰富的运营管理团队
公司管理层团队在商贸流通运营行业拥有着丰富的经验，经验丰富的管理
团队为公司整体的可持续发展奠定了基础。公司子公司香江商业经过20多年的发展，
在华南区域建立了绝对的竞争优势，包括品牌影响力、消费者口碑、市场占有率、招
商资源储备等，在华南区域均处于行业前列。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年，在“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政
策环境下，房地产销售增速与投资继续放缓；同时，受“三条红线”等房地产融资严
控政策的影响，房地产企业纷纷加快施工节奏，加大推盘力度，以期实现资金的快速
回笼。在此背景下，公司整体维持了主营业务的稳健发展，一方面逐步调整在城市产
业发展的布局，另一方面做好疫情后商贸运营业务的复苏工作。在内部管控方面，积
极进行战略梳理与组织架构优化，提升内部管理，保证公司经营业绩的稳定和公司未
来的可持续发展。
（一）城市产业发展方面
聚焦主营业务，明确战略规划，积极拓展布局，重点推进广州增城项目、
天津项目等项目的销售工作以及广州增城项目、武汉项目、常德项目、天津项目等项
目的竣工验收工作。
1、销售签约与品牌营销方面
2020年度，城市产业发展方面实现签约金额约53亿元，项目回款实现约51
亿元，产城销售工作稳步推进。其中销售重点项目有广州增城项目、鄂州项目、常德
项目、来安项目等项目。
品牌营销中心全年贯彻“业绩达成、品牌塑造、费效管控、制度建设、人
才培训、平台支援”职能管理思路，积极推进各个项目的营销工作。其中华北区域的
天津项目通过优化渠道结构，促进主力渠道成交；积极外拓寻求增量，推行会销模式
；打造自拓“铁军”，打造项目营销核心竞争优势；深耕市场，打造营销战区等方法
，在四季度实现了认购约400多套，销售情况大大改善。
2、在运营体系建设方面
全面把控启动会、定价会议的数据真实性及合理性，大量的数据复核及计
算工作，保证数据有效性，对各单位提出建议，助力科学决策。打造以经营目标为导
向，建立并完善经营指标和计划管理两大体系，加快现金流转为关键优化目标的运营
管理，严控现金流、去化、回款、利润及产销存比等经营指标，夯实营销、设计、成
本、招采、工程等核心业务能力及标准化建设，对开发经营风险进行有效管控和支持
。
3、项目工程管理方面
现场驻点督办全国各项目，确保了天津项目四期、天津项目二期B3、常德
项目、鄂州项目、广州增城翡翠绿洲项目完成交楼工作。同时，完成工程策划，第三
方评估体系及资料文档管理的建设及培训宣贯，严格执行。
4、在物业管理方面：
2020年公司继续重点突出物业客服工作，提升服务品质，在物业管理中心
建立了总部监督热线、APP平台、综合及专项品质巡查及家访、微信公众号、管家一
对一服务等多渠道，了解并迅速解决客户焦点问题和矛盾，追踪反馈，持续提升客户
满意度，实现年度业主满意度大大提高。另外，随着一碑物业系统在公司各住宅项目
的全上线，锦江翡翠实现线上支付管理费功能、线上打发票、线上楼巴售票功能，微
信公众号影响力逐步提升。
5、在教育方面：
夯实教育品牌优势，深化香江教育的品牌形象。教育产业继续保持原有的
优异成绩，香江育才实验学校、香江中学中考成绩均处于广州前列位置。各学校均出
现学位难求的情况，“名校”品牌形象得到进一步深化。
（二）商贸流通及家居卖场运营方面
2020年对于香江商业充满挑战的艰难一年，面对波动的内外部环境，香江
控股快速部署，围绕“维稳”与“严控”两项原则保障利润达成，上下一心打了一场
防御战。
1、全面摸底定政策，稳商户。疫情后香江控股作为行业内首批复工企业，
快速组织防疫安全，针对商户进行全面摸底调研，根据市场变化及时调整策略，稳定
现有商户，平稳过渡常态化经营。同时提前部署开展招商政策申报，加快续签节奏，
抵御商户流失。在疫情冲击下保障2020年全年出租率稳定增长。
2、开源节流，保障业绩达成。在疫情影响下，制定拆解经营目标，落实绩
效，责任到人。全面跟进经营计划，收入、费用两条线。运营管理中心全面梳理广告
位、停车场等收入来源并规范上线，多渠道增加营业收入。针对租赁物业开展多轮租
金优惠的沟通谈判，各部门参与协调，多措并举，严格控制成本，费用支出，保证业
绩达到全年目标。
3、整合全国新媒体资源，线上线下互动营销，促进销售，提振商户信心。
困于疫情，年初线下消费严重受阻，2、3月份商户销售额断崖式下降，总部快速制定
营销方案，紧凑铺排营销活动，统筹全国新媒体资源，调整投放比例，精准化营销，
线上带动线下开展全国营销活动。
4、完善标准化管理体系。通过多场联合巡检，各部门深入一线，挖掘管理
漏洞，洞悉问题，分析问题。针对商业管理薄弱环节强化标准，修订管理标准化发文
，指导经营活动和管理举措。通过多场针对性专题培训，强化落地执行力度。
5、推动信息化建设助力管理效能升级。投入新商业管理系统和BI数据仓库
平台，梳理主数据，完成经营大数据顺理整合。推进收银模式升级，引进电子支付、
服务器升级。
二、报告期内主要经营情况
1、土地储备情况
截至2020年12月31日，公司持有土地储备总建筑面积约589万平方米，其中
已竣工未销售建筑面积约38万平方米，在建工程建筑面积约256万平方米，未来可供
发展用地建筑面积约为295万平方米。公司土地储备主要为住宅及商业用途，以出售
为主，公司根据市场情况决定是否出租及出租比例。报告期内公司房地产储备情况详
细请见下文“房地产行业经营性信息分析”中“报告期内房地产储备情况”表。
2、房地产销售情况
2020年公司实现房地产签约销售面积约50.48万平方米、签约销售金额约53
.66亿元，上述签约销售均为住宅方面的销售，销售情况：番禺锦绣香江项目、南昆
山项目、增城翡翠绿洲、恩平锦绣香江、连云港锦绣香江、武汉锦绣香江、株洲锦绣
香江、南京湾项目及天津项目等都有住宅项目推售。报告期内公司房地产销售情况详
细请见下文“房地产行业经营性信息分析”中“报告期内房地产销售情况”表。
3、房地产出租情况
报告期内公司房地产销售情况详细请见下文“房地产行业经营性信息分析
”中“报告期内房地产出租情况”表。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
2021年，随着疫情的相对稳定和国内经济的逐渐复苏，国内居民的购房需
求将得到一定程度地释放，因此房地产销售仍有向上动力。2020年下半年房企投资增
速已回正，预计2021年房企投资增速将有所缓降。融资政策方面，在防范和化解金融
风险的背景下，强调金融回归本源，服务实体经济，加快建立房地产金融长效管理机
制，房地产金融监管将持续强化。
1、房地产业务
展望2021年，预计房地产市场将继续在“房住不炒”的主基调下平稳运行
，国家在“稳房价、稳地价、稳预期”方面保持了连续性和稳定性。在十四五规划和
二〇三五年远景目标建议中，提出要“促进住房消费健康发展”，合理的住房消费依
然是被鼓励和支持的对象，调控政策或将在相关方面进行补充和优化。“推动金融、
房地产同实体经济均衡发展”，也预示着房地产与金融将更多地注重协调发展，在促
进实体经济上发挥更重要的作用。
2、家居商贸市场
家居商贸回归商业本源。互联网新零售等新业态逐渐向商业本源回归，提
高效率和效益是商业企业不变的追求。随着行业内连锁家居商贸企业陆续登陆A股，
连锁家居门店竞争进入规模、供应链、资金实力、品牌号召力等要素全方位竞争的新
阶段，市场对家居商贸企业拓展、招商、运营、营销能力提出了更高的要求。城镇化
进程的推进，使得居民对家居装饰及家具的消费需求增加，二次装修和家居产品的消
费升级为行业带来了一定的发展空间。
(二)公司发展战略
公司以城市生活平台服务商为定位，致力于满足人们对美好居家生活的向
往。在产业上公司采用城市发展、家居商贸双轮驱动模式，并积极拥抱时代发展趋势
，通过科创、健康产业融合升级打造城市产业新的增长点，通过互联网新技术、新模
式融合升级家居商贸产业。在公司经营上，以现金流管理为主要抓手，提高资金回款
率、资产周转率，不断提升经营效率。公司以成为行业领先的高品质产业和生活平台
为目标，为股东、客户和社会持续创造价值。
(三)经营计划
2021年，公司将继续立足于成长性、业绩指标、管理水平、股东回报等衡
量标准，牢牢把握市场及政策带来的机遇，在有效控制风险的前提下，加快发展的步
伐，创造更多收益，为广大投资者实现更高的投资回报。
（一）城市产业发展
2021年，城市产业发展将重要方向定位为“积极投拓”和“大力开工”两
大方面，通过夯实标准化建设，提升核心专业业务水平及管理水平，精简高效，重点
工作分别为投资拓展、大力开工、保证供货。
1、投资拓展，创新业务
新项目拓展是房地产企业得以基业长青的重要保障，也是城市产业发展业
绩持续增长的核心动力。为此，公司将在投资体系建设、投资动作规范以及投后评价
体系上继续努力，争取落地更多优质项目。一方面聚焦精品住宅开发，提升家居卖场
的开发及运营管理，其中香江控股未来将会继续落子湾区，深耕核心，进一步增加上
市公司的土地储备，地域覆盖江苏苏州、湖南株洲等地块；另一方面在聚焦主业的基
础上围绕存量房探索其他创新业务，积极参与城市更新，例如广州增城等区域。
2、大力推进施工，保证供货销售
2021年，产城将会致力于降低供货时间对销售业绩的影响，优化供货节奏
，使全年供货更健康化。提升新开工面积，加速督导组团施工。重点项目有连云港项
目、天津项目、广州增城翡翠项目等。
3、筑造内功，职能协同，提升核心业务能力
2021年公司将在“客户导向、营销主导、项目统筹、部门支撑”方针的指
引下，进一步加强职能专业化建设，促进总部各职能部门及项目之间整体协同、平衡
互补；进一步加强各业务板块标准化建设，提高工作效率，通过开发、设计、招采、
成本、工程、运营等部门通力合作，支持项目进行快周转工作；成功完成快周转项目
试点并向全产城项目推广快周转项目管理，建立多维度的销售业态类型，在对销售团
队提出更高要求的同时，还将增加商办方面专业团队，实行客户导向。
（二）商贸流通及家居卖场运营
1、稳定门店出租率。通过全面提升现有门店出租率，招商门店一方面要做
到提升出租率，另一方面要增加营业收入。严格进行预算管理，加强成本管控力度，
做到总部及业务各项费用在预算额度内；全面提升各项目停车场收费、广告位收入等
其他相关收入，同时配备专业岗位人才，建设后备梯队。
2、营销效果的提升。加大营销频度及力度，开展全国各门店项目大型活动
；不断开发营销渠道和营销手法及加强精准营销，精准营销团队组建到岗；要加强营
销复盘，做到营销先进经验的分享及营销培训，有效提升门店的销售业绩。
（三）职能管理方面
在人力建设中，关注核心岗位人才引进及配置，找到并激发“最重要的人
”，设计强激励性的激励方案，激发关键岗位人才的主观能动性，促进绩优关键岗位
人才的稳定性。对“低绩效和不作为的零容忍”，月度/年度绩效考核结果落地，淘
汰低绩效不作为人员。进行与人才盘点、绩效结果相挂钩的年度薪酬回顾与调整，促
进薪酬的市场竞争力，保留绩优人员。
在财务管理中，落实项目全生命周期财务分析及风险把控，支撑业务加强
对现金流的管理，建立更科学的报表体系。
(四)可能面对的风险
1、疫情风险：新型冠状病毒感染的肺炎（简称“新冠肺炎”）疫情防控工
作在联防联控工作机制下于全国范围内有序推进，并已初步呈现疫情防控形势逐渐持
续向好、生产生活秩序加快恢复的态势。公司正认真贯彻落实国务院联防联控机制印
发的《关于切实加强疫情科学防控有序做好企业复工复产工作的通知》的指示精神，
根据疫情分区分级推进复工复产。新冠肺炎疫情对包括湖北省和武汉市在内的部分省
市经济社会运行秩序造成影响，从而在一定程度上影响本公司房产建造以及项目的施
工进度，影响程度将取决于疫情防控情况、复工复产推动情况以及各项调控政策的实
施。本公司将继续密切关注新冠肺炎疫情发展情况，积极应对其对公司财务状况、经
营成果以及项目进度等方面的影响。
2、政策风险：房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。近年来，我国房
地产行业发展较快，支撑了GDP的快速增长，但同时也带来投资过热、住房供应结构
失衡、住房价格上涨较快、抑制其他消费等负面影响，属于国家重点调控对象。为引
导和促进房地产行业持续稳定健康发展，国家陆续出台了新“国十条”、“国五条”
等法律法规，对土地、住宅供应结构、税收、信贷等领域进行政策调整，对房地产企
业在土地取得、项目开发、产品设计、融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的影响
。未来国家仍将持续对房地产市场进行宏观调控，对房地产企业的风险控制、把握市
场的能力以及经营管理水平提出了更高要求。公司将加强政策研究，因势利导，顺势
而为，适应宏观调控政策的变化，最大程度降低政策变化对经营管理、未来发展造成
的不利影响。
3、市场风险：房地产行业已经历了近二十年的高速发展。目前，主要城市
的商品住宅仍然供不应求，但受宏观经济增速放缓、房地产宏观政策调控、住房自有
率提升等因素影响，近年来我国的商品房的需求增速放缓，部分地区甚至需求下降，
少数三四线城市陆续开始出现“空城”现象。长期来看，随着自有住房比率的提高，
人口红利拐点的出现，年轻人购房理念的改变，未来房地产市场的整体需求可能会增
速放缓甚至下降，从而对公司业务的发展造成不利影响。公司将加强市场监测，及时
调整产品结构、营销策略及区域布局。
4、行业风险：房地产属于资金密集型行业，在行业整体供应量超前与需求
萎缩的现状下，行业竞争日益激烈。公司将在保证增长质量的前提下努力提高市场份
额；继续加强产品研发、成本管控和工程管理，不断提高产品竞争力。
5、财务风险：房地产项目具有开发周期较长、资金需求量大等特点，公司
目前负债水平相对较高，从长远看，对公司经营会产生一定影响。公司将切实提高资
金使用效率，严格控制费用支出，增强资金使用的合理性与计划性，并积极拓宽融资
渠道，充分发挥上市公司的资本市场融资平台功能，满足公司资金需求，保障资金链
安全，降低财务风险。
四、报告期内核心竞争力分析
公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局
不断形成并完善自身的经营优势，经过多年的用心打造，逐步确立了具有香江特色的
竞争优势。
1、公司拥有强大的产业组合能力，业务组合具有良好的互补性，抗风险能
力较强
公司作为综合性集团，业务板块之间的互补与盈利模式灵活度将一定程度
上规避宏观调控对公司的影响。
2、较强成本管控能力
公司具有很强的成本管控能力，从全面预算管理到IT系统的全面实施，公
司对综合成本的管控，具有很强的能力与丰富的经验，保证了公司产品具有较强有力
的市场竞争优势。
3、完善的内部管理体系
公司具备完善的内部管理体系，覆盖了项目前期的可行性研究、项目获取
、项目规划、项目施工、产品销售、客户服务等多个环节，包括人力资源模块、计划
运营模块、财务模块、工程模块、成本模块、设计模块、采购模块、营销模块、客服
物业模块等多个项目管理模块。公司注重对行业趋势、区域市场、竞争对手、客户价
值等方面的系统调研，形成了以市场为基础、以客户诉求为导向的市场研究体系，为
项目开发提供决策支持。各个管理模块及管理体系相辅相成，发挥协同效应，把控市
场动态及全过程关键性节点，正确预估未来风险并作出准确及时的判断，确保各项目
的顺利实施。
4、公司拥有良好的市场把握能力
经过多年经营，香江控股已拥有了良好的市场把握能力。在过去的经营过
程中，公司以了解市场、开发市场、带动市场为项目经营策划的指导思想，结合对宏
观经济形势的把握、对市场发展趋势与客户需求的掌控，积累了大量的经验，避免价
格比拼的不利局面，依靠品质和差异化赢取了市场，塑造了公司在业务上把握市场的
核心竞争力。
5、公司拥有良好的创新能力
创新是企业生命的源泉，近年来香江控股一直注重公司的创新能力，更好
的让公司摆脱现有的市场和产品观念的约束，重视多样化的整合，立足客户的切身需
求，通过多种激励手段的综合运用，确立公司自己的竞争优势。
公司的创新能力主要包括产品创新和经营管理手段的创新。现阶段，产品
创新已经得到公司管理层广泛和深入的认识，如开发绿色环境建筑、注重休闲、坚持
人与自然协调发展、智慧家居物联网等产品。
6、丰富的商户资源及有效的整合能力
公司进军商贸流通运营领域多年，已积累了丰富的商户资源，与多家国内
外知名品牌建立了稳定的合作关系，赢得了大量有价值的业主的信任。公司通过整合
累积的商户资源实现商贸流通项目有效的品类品种互动和商户品牌组合，形成聚集效
应，提升日均人流量和交易额；通过整合城市居民的不同需求，以商贸流通运营为引
导，有效发挥各项目之间的协同效应，相互提升各种类型物业的价值。通过有效整合
实现业主、商户等各方共赢，培养客户忠诚度，实现各种资源的重复利用，提高商业
运营模式的可复制性。
7、经验丰富的运营管理团队
公司管理层团队在商贸流通运营行业拥有着丰富的经验，经验丰富的管理
团队为公司整体的可持续发展奠定了基础。公司子公司香江商业经过20多年的发展，
在华南区域建立了绝对的竞争优势，包括品牌影响力、消费者口碑、市场占有率、招
商资源储备等，在华南区域均处于行业前列。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）报告期内公司所从事的主要业务
公司是专业从事城市产业发展、商贸流通及家居卖场运营为主的综合性集
团。公司一方面立足于城市产业发展的运营商，从开发精品住宅项目，到聚焦粤港澳
大湾区开发商业综合体等项目，并不断创新，与国际科技、国内IT服务创新企业打造
科创产业中心项目；另一方面，公司通过商贸流通市场、家居卖场的开发与运营，不
断深入发展，现已成为国内领先的家居连锁卖场运营商，并积极推进战略转型。
（二）报告期内公司的主要经营模式
报告期内，公司的主营业务主要以城市产业发展、商贸流通及家居卖场运
营为主。
1、城市产业发展
公司聚焦精品住宅开发，不断突破、大胆创新，先后打造了广州锦绣香江
、广州香江-翡翠绿洲以及锦绣香江温泉城等超大型高端精品住宅项目；并逐步深耕
城市产业发展领域，先后打造珠海横琴-金融传媒中心、南沙香江国际金融中心自贸
区综合体等项目，通过与微软（中国）等知名企业合作，打造科创中心，实现新城市
产业升级。
2、商贸流通及家居卖场运营
商贸物流及家居卖场运营业务主要包括经营商贸物流市场的开发及运营管
理，以及泛家居卖场的开发及运营管理。商贸物流及家居卖场运营的主要对象为专业
市场，尤其以家居卖场为主。根据市场需求定位不同，公司开发的专业市场可分为建
材家居、百货小商品、副食、五金机电、酒店用品等专业市场。
（三）行业情况说明
2021年上半年，在“稳地价、稳房价、稳预期”的政策背景下，房地产行
业政策调控持续强化，融资政策持续收紧，整体房地产市场进入平稳健康发展阶段。
“三道红线”和“两集中”政策相继出台后，长效机制持续完善，企业资金压力上升
，房企保持较快推盘节奏。
2021上半年在“房住不炒”和以稳为主的房地产调控政策基调下，全国商
品房成交总体呈现稳中向好的发展趋势，全年房地产开发投资7.22万亿元，同比增长
15.0%；销售面积为8.86亿平方米，同比增长27.7%；销售额为9.29万亿元，同比增长
38.9%；房企土地购置面积为0.70亿平方米，同比下降11.8%。受房地产融资收紧政策
的影响，房地产企业的拿地节奏呈下滑态势。
二、经营情况的讨论与分析
1、土地储备情况：
截至2021年6月30日，公司持有土地储备计容建筑面积约580万平方米，其
中已竣工未销售建筑面积约29万平方米，在建工程建筑面积约281万平方米，未来可
供发展用地建筑面积约为270万平方米。公司土地储备主要为住宅及商业用途，以出
售为主，公司根据市场情况决定是否出租及出租比例。
2、2021年半年度房地产出租情况如下：
3、销售情况：
受新冠疫情、商品房结转周期、国家限购政策及银行住房按揭贷款等因素
的影响，公司报告期的房地产销售签约速度有所放缓。
报告期内，即2021年1月1日至2021年6月30日，公司实现房地产签约销售面
积约21.55万平方米、签约销售金额约24.57亿元。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、疫情风险：新型冠状病毒感染的肺炎（简称“新冠肺炎”）疫情防控工
作在联防联控工作机制下于全国范围内有序推进，并已初步呈现疫情防控形势逐渐持
续向好、生产生活秩序加快恢复的态势。公司正认真贯彻落实国务院联防联控机制印
发的《关于切实加强疫情科学防控有序做好企业复工复产工作的通知》的指示精神，
根据疫情分区分级推进复工复产。新冠肺炎疫情对包括湖北省和武汉市在内的部分省
市经济社会运行秩序造成影响，从而在一定程度上影响本公司房产建造以及项目的施
工进度，影响程度将取决于疫情防控情况、复工复产推动情况以及各项调控政策的实
施。本公司将继续密切关注新冠肺炎疫情发展情况，积极应对其对公司财务状况、经
营成果以及项目进度等方面的影响。
2、政策风险：房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。近年来，我国房
地产行业发展较快，支撑了GDP的快速增长，但同时也带来投资过热、住房供应结构
失衡、住房价格上涨较快、抑制其他消费等负面影响，属于国家重点调控对象。为引
导和促进房地产行业持续稳定健康发展，国家陆续出台了新“国十条”、“国五条”
等法律法规，对土地、住宅供应结构、税收、信贷等领域进行政策调整，对房地产企
业在土地取得、项目开发、产品设计、融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的影响
。未来国家仍将持续对房地产市场进行宏观调控，对房地产企业的风险控制、把握市
场的能力以及经营管理水平提出了更高要求。公司将加强政策研究，因势利导，顺势
而为，适应宏观调控政策的变化，最大程度降低政策变化对经营管理、未来发展造成
的不利影响。
3、市场风险：房地产行业已经历了近二十年的高速发展。目前，主要城市
的商品住宅仍然供不应求，但受宏观经济增速放缓、房地产宏观政策调控、住房自有
率提升等因素影响，近年来我国的商品房的需求增速放缓，部分地区甚至需求下降，
少数三四线城市陆续开始出现“空城”现象。长期来看，随着自有住房比率的提高，
人口红利拐点的出现，年轻人购房理念的改变，未来房地产市场的整体需求可能会增
速放缓甚至下降，从而对公司业务的发展造成不利影响。公司将加强市场监测，及时
调整产品结构、营销策略及区域布局。
4、行业风险：房地产属于资金密集型行业，在行业整体供应量超前与需求
萎缩的现状下，行业竞争日益激烈。公司将在保证增长质量的前提下努力提高市场份
额；继续加强产品研发、成本管控和工程管理，不断提高产品竞争力。
5、财务风险：房地产项目具有开发周期较长、资金需求量大等特点，公司
目前负债水平相对较高，从长远看，对公司经营会产生一定影响。公司将切实提高资
金使用效率，严格控制费用支出，增强资金使用的合理性与计划性，并积极拓宽融资
渠道，充分发挥上市公司的资本市场融资平台功能，满足公司资金需求，保障资金链
安全，降低财务风险。
四、报告期内核心竞争力分析
公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局
不断形成并完善自身的经营优势，经过多年的用心打造，逐步确立了具有香江特色的
竞争优势。
1、公司拥有强大的产业组合能力，业务组合具有良好的互补性，抗风险能
力较强
公司作为综合性集团，业务板块之间的互补与盈利模式灵活度将一定程度
上规避宏观调控对公司的影响。
2、较强成本管控能力
公司具有很强的成本管控能力，从全面预算管理到IT系统的全面实施，公
司对综合成本的管控，具有很强的能力与丰富的经验，保证了公司产品具有较强有力
的市场竞争优势。
3、完善的内部管理体系
公司具备完善的内部管理体系，覆盖了项目前期的可行性研究、项目获取
、项目规划、项目施工、产品销售、客户服务等多个环节，包括人力资源模块、计划
运营模块、财务模块、工程模块、成本模块、设计模块、采购模块、营销模块、客服
物业模块等多个项目管理模块。公司注重对行业趋势、区域市场、竞争对手、客户价
值等方面的系统调研，形成了以市场为基础、以客户诉求为导向的市场研究体系，为
项目开发提供决策支持。各个管理模块及管理体系相辅相成，发挥协同效应，把控市
场动态及全过程关键性节点，正确预估未来风险并作出准确及时的判断，确保各项目
的顺利实施。
4、公司拥有良好的市场把握能力
经过多年经营，香江控股已拥有了良好的市场把握能力。在过去的经营过
程中，公司以了解市场、开发市场、带动市场为项目经营策划的指导思想，结合对宏
观经济形势的把握、对市场发展趋势与客户需求的掌控，积累了大量的经验，避免价
格比拼的不利局面，依靠品质和差异化赢取了市场，塑造了公司在业务上把握市场的
核心竞争力。
5、公司拥有良好的创新能力
创新是企业生命的源泉，近年来香江控股一直注重公司的创新能力，更好
的让公司摆脱现有的市场和产品观念的约束，重视多样化的整合，立足客户的切身需
求，通过多种激励手段的综合运用，确立公司自己的竞争优势。
公司的创新能力主要包括产品创新和经营管理手段的创新。现阶段，产品
创新已经得到公司管理层广泛和深入的认识，如开发绿色环境建筑、注重休闲、坚持
人与自然协调发展、智慧家居物联网等产品。
6、丰富的商户资源及有效的整合能力
公司进军商贸流通运营领域多年，已积累了丰富的商户资源，与多家国内
外知名品牌建立了稳定的合作关系，赢得了大量有价值的业主的信任。公司通过整合
累积的商户资源实现商贸流通项目有效的品类品种互动和商户品牌组合，形成聚集效
应，提升日均人流量和交易额；通过整合城市居民的不同需求，以商贸流通运营为引
导，有效发挥各项目之间的协同效应，相互提升各种类型物业的价值。通过有效整合
实现业主、商户等各方共赢，培养客户忠诚度，实现各种资源的重复利用，提高商业
运营模式的可复制性。
7、经验丰富的运营管理团队
公司管理层团队在商贸流通运营行业拥有着丰富的经验，经验丰富的管理
团队为公司整体的可持续发展奠定了基础。公司子公司香江商业经过20多年的发展，
在华南区域建立了绝对的竞争优势，包括品牌影响力、消费者口碑、市场占有率、招
商资源储备等，在华南区域均处于行业前列。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年，在“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政
策环境下，房地产销售增速与投资继续放缓；同时，受“三条红线”等房地产融资严
控政策的影响，房地产企业纷纷加快施工节奏，加大推盘力度，以期实现资金的快速
回笼。在此背景下，公司整体维持了主营业务的稳健发展，一方面逐步调整在城市产
业发展的布局，另一方面做好疫情后商贸运营业务的复苏工作。在内部管控方面，积
极进行战略梳理与组织架构优化，提升内部管理，保证公司经营业绩的稳定和公司未
来的可持续发展。
（一）城市产业发展方面
聚焦主营业务，明确战略规划，积极拓展布局，重点推进广州增城项目、
天津项目等项目的销售工作以及广州增城项目、武汉项目、常德项目、天津项目等项
目的竣工验收工作。
1、销售签约与品牌营销方面
2020年度，城市产业发展方面实现签约金额约53亿元，项目回款实现约51
亿元，产城销售工作稳步推进。其中销售重点项目有广州增城项目、鄂州项目、常德
项目、来安项目等项目。
品牌营销中心全年贯彻“业绩达成、品牌塑造、费效管控、制度建设、人
才培训、平台支援”职能管理思路，积极推进各个项目的营销工作。其中华北区域的
天津项目通过优化渠道结构，促进主力渠道成交；积极外拓寻求增量，推行会销模式
；打造自拓“铁军”，打造项目营销核心竞争优势；深耕市场，打造营销战区等方法
，在四季度实现了认购约400多套，销售情况大大改善。
2、在运营体系建设方面
全面把控启动会、定价会议的数据真实性及合理性，大量的数据复核及计
算工作，保证数据有效性，对各单位提出建议，助力科学决策。打造以经营目标为导
向，建立并完善经营指标和计划管理两大体系，加快现金流转为关键优化目标的运营
管理，严控现金流、去化、回款、利润及产销存比等经营指标，夯实营销、设计、成
本、招采、工程等核心业务能力及标准化建设，对开发经营风险进行有效管控和支持
。
3、项目工程管理方面
现场驻点督办全国各项目，确保了天津项目四期、天津项目二期B3、常德
项目、鄂州项目、广州增城翡翠绿洲项目完成交楼工作。同时，完成工程策划，第三
方评估体系及资料文档管理的建设及培训宣贯，严格执行。
4、在物业管理方面：
2020年公司继续重点突出物业客服工作，提升服务品质，在物业管理中心
建立了总部监督热线、APP平台、综合及专项品质巡查及家访、微信公众号、管家一
对一服务等多渠道，了解并迅速解决客户焦点问题和矛盾，追踪反馈，持续提升客户
满意度，实现年度业主满意度大大提高。另外，随着一碑物业系统在公司各住宅项目
的全上线，锦江翡翠实现线上支付管理费功能、线上打发票、线上楼巴售票功能，微
信公众号影响力逐步提升。
5、在教育方面：
夯实教育品牌优势，深化香江教育的品牌形象。教育产业继续保持原有的
优异成绩，香江育才实验学校、香江中学中考成绩均处于广州前列位置。各学校均出
现学位难求的情况，“名校”品牌形象得到进一步深化。
（二）商贸流通及家居卖场运营方面
2020年对于香江商业充满挑战的艰难一年，面对波动的内外部环境，香江
控股快速部署，围绕“维稳”与“严控”两项原则保障利润达成，上下一心打了一场
防御战。
1、全面摸底定政策，稳商户。疫情后香江控股作为行业内首批复工企业，
快速组织防疫安全，针对商户进行全面摸底调研，根据市场变化及时调整策略，稳定
现有商户，平稳过渡常态化经营。同时提前部署开展招商政策申报，加快续签节奏，
抵御商户流失。在疫情冲击下保障2020年全年出租率稳定增长。
2、开源节流，保障业绩达成。在疫情影响下，制定拆解经营目标，落实绩
效，责任到人。全面跟进经营计划，收入、费用两条线。运营管理中心全面梳理广告
位、停车场等收入来源并规范上线，多渠道增加营业收入。针对租赁物业开展多轮租
金优惠的沟通谈判，各部门参与协调，多措并举，严格控制成本，费用支出，保证业
绩达到全年目标。
3、整合全国新媒体资源，线上线下互动营销，促进销售，提振商户信心。
困于疫情，年初线下消费严重受阻，2、3月份商户销售额断崖式下降，总部快速制定
营销方案，紧凑铺排营销活动，统筹全国新媒体资源，调整投放比例，精准化营销，
线上带动线下开展全国营销活动。
4、完善标准化管理体系。通过多场联合巡检，各部门深入一线，挖掘管理
漏洞，洞悉问题，分析问题。针对商业管理薄弱环节强化标准，修订管理标准化发文
，指导经营活动和管理举措。通过多场针对性专题培训，强化落地执行力度。
5、推动信息化建设助力管理效能升级。投入新商业管理系统和BI数据仓库
平台，梳理主数据，完成经营大数据顺理整合。推进收银模式升级，引进电子支付、
服务器升级。
二、报告期内主要经营情况
1、土地储备情况
截至2020年12月31日，公司持有土地储备总建筑面积约589万平方米，其中
已竣工未销售建筑面积约38万平方米，在建工程建筑面积约256万平方米，未来可供
发展用地建筑面积约为295万平方米。公司土地储备主要为住宅及商业用途，以出售
为主，公司根据市场情况决定是否出租及出租比例。报告期内公司房地产储备情况详
细请见下文“房地产行业经营性信息分析”中“报告期内房地产储备情况”表。
2、房地产销售情况
2020年公司实现房地产签约销售面积约50.48万平方米、签约销售金额约53
.66亿元，上述签约销售均为住宅方面的销售，销售情况：番禺锦绣香江项目、南昆
山项目、增城翡翠绿洲、恩平锦绣香江、连云港锦绣香江、武汉锦绣香江、株洲锦绣
香江、南京湾项目及天津项目等都有住宅项目推售。报告期内公司房地产销售情况详
细请见下文“房地产行业经营性信息分析”中“报告期内房地产销售情况”表。
3、房地产出租情况
报告期内公司房地产销售情况详细请见下文“房地产行业经营性信息分析
”中“报告期内房地产出租情况”表。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
2021年，随着疫情的相对稳定和国内经济的逐渐复苏，国内居民的购房需
求将得到一定程度地释放，因此房地产销售仍有向上动力。2020年下半年房企投资增
速已回正，预计2021年房企投资增速将有所缓降。融资政策方面，在防范和化解金融
风险的背景下，强调金融回归本源，服务实体经济，加快建立房地产金融长效管理机
制，房地产金融监管将持续强化。
1、房地产业务
展望2021年，预计房地产市场将继续在“房住不炒”的主基调下平稳运行
，国家在“稳房价、稳地价、稳预期”方面保持了连续性和稳定性。在十四五规划和
二〇三五年远景目标建议中，提出要“促进住房消费健康发展”，合理的住房消费依
然是被鼓励和支持的对象，调控政策或将在相关方面进行补充和优化。“推动金融、
房地产同实体经济均衡发展”，也预示着房地产与金融将更多地注重协调发展，在促
进实体经济上发挥更重要的作用。
2、家居商贸市场
家居商贸回归商业本源。互联网新零售等新业态逐渐向商业本源回归，提
高效率和效益是商业企业不变的追求。随着行业内连锁家居商贸企业陆续登陆A股，
连锁家居门店竞争进入规模、供应链、资金实力、品牌号召力等要素全方位竞争的新
阶段，市场对家居商贸企业拓展、招商、运营、营销能力提出了更高的要求。城镇化
进程的推进，使得居民对家居装饰及家具的消费需求增加，二次装修和家居产品的消
费升级为行业带来了一定的发展空间。
(二)公司发展战略
公司以城市生活平台服务商为定位，致力于满足人们对美好居家生活的向
往。在产业上公司采用城市发展、家居商贸双轮驱动模式，并积极拥抱时代发展趋势
，通过科创、健康产业融合升级打造城市产业新的增长点，通过互联网新技术、新模
式融合升级家居商贸产业。在公司经营上，以现金流管理为主要抓手，提高资金回款
率、资产周转率，不断提升经营效率。公司以成为行业领先的高品质产业和生活平台
为目标，为股东、客户和社会持续创造价值。
(三)经营计划
2021年，公司将继续立足于成长性、业绩指标、管理水平、股东回报等衡
量标准，牢牢把握市场及政策带来的机遇，在有效控制风险的前提下，加快发展的步
伐，创造更多收益，为广大投资者实现更高的投资回报。
（一）城市产业发展
2021年，城市产业发展将重要方向定位为“积极投拓”和“大力开工”两
大方面，通过夯实标准化建设，提升核心专业业务水平及管理水平，精简高效，重点
工作分别为投资拓展、大力开工、保证供货。
1、投资拓展，创新业务
新项目拓展是房地产企业得以基业长青的重要保障，也是城市产业发展业
绩持续增长的核心动力。为此，公司将在投资体系建设、投资动作规范以及投后评价
体系上继续努力，争取落地更多优质项目。一方面聚焦精品住宅开发，提升家居卖场
的开发及运营管理，其中香江控股未来将会继续落子湾区，深耕核心，进一步增加上
市公司的土地储备，地域覆盖江苏苏州、湖南株洲等地块；另一方面在聚焦主业的基
础上围绕存量房探索其他创新业务，积极参与城市更新，例如广州增城等区域。
2、大力推进施工，保证供货销售
2021年，产城将会致力于降低供货时间对销售业绩的影响，优化供货节奏
，使全年供货更健康化。提升新开工面积，加速督导组团施工。重点项目有连云港项
目、天津项目、广州增城翡翠项目等。
3、筑造内功，职能协同，提升核心业务能力
2021年公司将在“客户导向、营销主导、项目统筹、部门支撑”方针的指
引下，进一步加强职能专业化建设，促进总部各职能部门及项目之间整体协同、平衡
互补；进一步加强各业务板块标准化建设，提高工作效率，通过开发、设计、招采、
成本、工程、运营等部门通力合作，支持项目进行快周转工作；成功完成快周转项目
试点并向全产城项目推广快周转项目管理，建立多维度的销售业态类型，在对销售团
队提出更高要求的同时，还将增加商办方面专业团队，实行客户导向。
（二）商贸流通及家居卖场运营
1、稳定门店出租率。通过全面提升现有门店出租率，招商门店一方面要做
到提升出租率，另一方面要增加营业收入。严格进行预算管理，加强成本管控力度，
做到总部及业务各项费用在预算额度内；全面提升各项目停车场收费、广告位收入等
其他相关收入，同时配备专业岗位人才，建设后备梯队。
2、营销效果的提升。加大营销频度及力度，开展全国各门店项目大型活动
；不断开发营销渠道和营销手法及加强精准营销，精准营销团队组建到岗；要加强营
销复盘，做到营销先进经验的分享及营销培训，有效提升门店的销售业绩。
（三）职能管理方面
在人力建设中，关注核心岗位人才引进及配置，找到并激发“最重要的人
”，设计强激励性的激励方案，激发关键岗位人才的主观能动性，促进绩优关键岗位
人才的稳定性。对“低绩效和不作为的零容忍”，月度/年度绩效考核结果落地，淘
汰低绩效不作为人员。进行与人才盘点、绩效结果相挂钩的年度薪酬回顾与调整，促
进薪酬的市场竞争力，保留绩优人员。
在财务管理中，落实项目全生命周期财务分析及风险把控，支撑业务加强
对现金流的管理，建立更科学的报表体系。
(四)可能面对的风险
1、疫情风险：新型冠状病毒感染的肺炎（简称“新冠肺炎”）疫情防控工
作在联防联控工作机制下于全国范围内有序推进，并已初步呈现疫情防控形势逐渐持
续向好、生产生活秩序加快恢复的态势。公司正认真贯彻落实国务院联防联控机制印
发的《关于切实加强疫情科学防控有序做好企业复工复产工作的通知》的指示精神，
根据疫情分区分级推进复工复产。新冠肺炎疫情对包括湖北省和武汉市在内的部分省
市经济社会运行秩序造成影响，从而在一定程度上影响本公司房产建造以及项目的施
工进度，影响程度将取决于疫情防控情况、复工复产推动情况以及各项调控政策的实
施。本公司将继续密切关注新冠肺炎疫情发展情况，积极应对其对公司财务状况、经
营成果以及项目进度等方面的影响。
2、政策风险：房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。近年来，我国房
地产行业发展较快，支撑了GDP的快速增长，但同时也带来投资过热、住房供应结构
失衡、住房价格上涨较快、抑制其他消费等负面影响，属于国家重点调控对象。为引
导和促进房地产行业持续稳定健康发展，国家陆续出台了新“国十条”、“国五条”
等法律法规，对土地、住宅供应结构、税收、信贷等领域进行政策调整，对房地产企
业在土地取得、项目开发、产品设计、融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的影响
。未来国家仍将持续对房地产市场进行宏观调控，对房地产企业的风险控制、把握市
场的能力以及经营管理水平提出了更高要求。公司将加强政策研究，因势利导，顺势
而为，适应宏观调控政策的变化，最大程度降低政策变化对经营管理、未来发展造成
的不利影响。
3、市场风险：房地产行业已经历了近二十年的高速发展。目前，主要城市
的商品住宅仍然供不应求，但受宏观经济增速放缓、房地产宏观政策调控、住房自有
率提升等因素影响，近年来我国的商品房的需求增速放缓，部分地区甚至需求下降，
少数三四线城市陆续开始出现“空城”现象。长期来看，随着自有住房比率的提高，
人口红利拐点的出现，年轻人购房理念的改变，未来房地产市场的整体需求可能会增
速放缓甚至下降，从而对公司业务的发展造成不利影响。公司将加强市场监测，及时
调整产品结构、营销策略及区域布局。
4、行业风险：房地产属于资金密集型行业，在行业整体供应量超前与需求
萎缩的现状下，行业竞争日益激烈。公司将在保证增长质量的前提下努力提高市场份
额；继续加强产品研发、成本管控和工程管理，不断提高产品竞争力。
5、财务风险：房地产项目具有开发周期较长、资金需求量大等特点，公司
目前负债水平相对较高，从长远看，对公司经营会产生一定影响。公司将切实提高资
金使用效率，严格控制费用支出，增强资金使用的合理性与计划性，并积极拓宽融资
渠道，充分发挥上市公司的资本市场融资平台功能，满足公司资金需求，保障资金链
安全，降低财务风险。
四、报告期内核心竞争力分析
公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局
不断形成并完善自身的经营优势，经过多年的用心打造，逐步确立了具有香江特色的
竞争优势。
1、公司拥有强大的产业组合能力，业务组合具有良好的互补性，抗风险能
力较强
公司作为综合性集团，业务板块之间的互补与盈利模式灵活度将一定程度
上规避宏观调控对公司的影响。
2、较强成本管控能力
公司具有很强的成本管控能力，从全面预算管理到IT系统的全面实施，公
司对综合成本的管控，具有很强的能力与丰富的经验，保证了公司产品具有较强有力
的市场竞争优势。
3、完善的内部管理体系
公司具备完善的内部管理体系，覆盖了项目前期的可行性研究、项目获取
、项目规划、项目施工、产品销售、客户服务等多个环节，包括人力资源模块、计划
运营模块、财务模块、工程模块、成本模块、设计模块、采购模块、营销模块、客服
物业模块等多个项目管理模块。公司注重对行业趋势、区域市场、竞争对手、客户价
值等方面的系统调研，形成了以市场为基础、以客户诉求为导向的市场研究体系，为
项目开发提供决策支持。各个管理模块及管理体系相辅相成，发挥协同效应，把控市
场动态及全过程关键性节点，正确预估未来风险并作出准确及时的判断，确保各项目
的顺利实施。
4、公司拥有良好的市场把握能力
经过多年经营，香江控股已拥有了良好的市场把握能力。在过去的经营过
程中，公司以了解市场、开发市场、带动市场为项目经营策划的指导思想，结合对宏
观经济形势的把握、对市场发展趋势与客户需求的掌控，积累了大量的经验，避免价
格比拼的不利局面，依靠品质和差异化赢取了市场，塑造了公司在业务上把握市场的
核心竞争力。
5、公司拥有良好的创新能力
创新是企业生命的源泉，近年来香江控股一直注重公司的创新能力，更好
的让公司摆脱现有的市场和产品观念的约束，重视多样化的整合，立足客户的切身需
求，通过多种激励手段的综合运用，确立公司自己的竞争优势。
公司的创新能力主要包括产品创新和经营管理手段的创新。现阶段，产品
创新已经得到公司管理层广泛和深入的认识，如开发绿色环境建筑、注重休闲、坚持
人与自然协调发展、智慧家居物联网等产品。
6、丰富的商户资源及有效的整合能力
公司进军商贸流通运营领域多年，已积累了丰富的商户资源，与多家国内
外知名品牌建立了稳定的合作关系，赢得了大量有价值的业主的信任。公司通过整合
累积的商户资源实现商贸流通项目有效的品类品种互动和商户品牌组合，形成聚集效
应，提升日均人流量和交易额；通过整合城市居民的不同需求，以商贸流通运营为引
导，有效发挥各项目之间的协同效应，相互提升各种类型物业的价值。通过有效整合
实现业主、商户等各方共赢，培养客户忠诚度，实现各种资源的重复利用，提高商业
运营模式的可复制性。
7、经验丰富的运营管理团队
公司管理层团队在商贸流通运营行业拥有着丰富的经验，经验丰富的管理
团队为公司整体的可持续发展奠定了基础。公司子公司香江商业经过20多年的发展，
在华南区域建立了绝对的竞争优势，包括品牌影响力、消费者口碑、市场占有率、招
商资源储备等，在华南区域均处于行业前列。
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