600082海泰发展资产重组最新消息
≈≈海泰发展600082≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）报告期内公司从事的主要业务
作为国内最早一家“以创业孵化带动工业地产与产业投资”的工业园区类
上市公司，报告期内，公司继续以创业孵化服务为基础，孵化器及高新区基础设施建
设、运营与产业投资两翼并举，主营业务涉及工业园区运营、高新技术产业投资、孵
化服务、贸易等。
强化服务品质提升，打造园区运营载体。公司依托天津滨海新区开发开放
带来的有利机遇，将工业园区开发与运营作为公司的重点经营业务，自主开发建设了
多个高品质有亮点的工业园区。报告期内，为适应园区运营的新形势，公司以打造良
好营商环境为宗旨，加速优质物业的提升改造工作。努力提升园区运营能力，完善孵
化服务链条，为中小微初创型企业提供生活配套及专业领域的技术、设备、信息、市
场转型等服务，强化孵化器服务功能，为公司持有型物业的转型发展奠定坚实基础，
为公司产业投资业务发展提供有力的支撑。
积极探索产业投资新模式，加速投资平台建设。报告期内，围绕公司“十
四五”时期改革发展的目标，强化公司产业投资功能建设，积极开展项目调研和股权
收购方案策划，不断强化提升资本运作能力，为实现产业投资和房产运营相结合探寻
房租作价入股等途径，为公司转型发展培育新动能。利用公司孵化器筛选优质项目进
行调研分析，积极寻找投资项目资源，为公司转型科技型股权投资企业进行初步尝试
。
深化高效能载体服务建设，回归孵化器职能初衷。海泰孵化器2005年由国
家科技部认定为国家级孵化器，从提供融资咨询、专利服务、创业导师培训服务等方
面为在孵企业提供专业化服务，逐步形成软件及服务外包产业集聚效应。报告期内，
公司在孵化器建设方面，加强对滨海高新区的政策研究，将孵化器由多范围全领域的
发展转向专业化、精细化方向，结合天津高新区“细胞谷”“信创谷”建设，重点关
注新一代信息技术、生物医药、新能源、航天航空等先进制造业集群，充分发挥公司
科技园区产业聚集效应。同时拓展孵化服务模式，不断完善在孵企业档案管理数据库
，结合项目改造打造配套服务网点，加强载体服务优势共享，提高园区内孵化服务水
平，提升孵化器影响力。
不断探索扩大贸易范围与规模。贸易业务主要为商品批发，经营主体为全
资子公司天津海泰方通投资有限公司。报告期内，公司在开展棉花贸易同时，积极拓
展电解铜业务合作。
（二）报告期内公司的经营模式
公司工业园区开发及运营业务，自主开发项目主要以销售为主，辅以自持
物业运营及对外租赁。报告期内，公司以独立投资、产业园聚集运营模式与整合资源
合作开发、项目承包代理等形式结合，实现运营方式的多元化。充分利用区位优势大
力开展定制化招商服务，积极寻找战略合作伙伴，探索联合开发存量项目，通过丰富
资产运营模式，利用公司土地资源，提升资产运营效率。同时，积极完善园区服务功
能，通过建设项目综合服务中心，加速配套建设，多方位提供项目延伸服务。
在高新产业投资业务领域，公司为实现转型升级，不断加强与滨海高新区
科创平台和专业投资机构的合作。报告期内，公司投资方向聚焦高科技和新兴产业，
加强项目搜集和可行性研究分析，加大力度拓展投资项目，积极参与滨海高新区科技
金融项目调研，研究产业投资基金以及并购基金运营方案，不断拓展公司产业投资方
向和渠道，努力打造公司新的利润中心和运营平台。
在孵化服务方面，推进孵化公司改革工作，进一步加强政策服务工作，提
升招商服务软件实力，为入区企业提供政策咨询、技术认定、投融资服务等业务协助
，创造更好的服务体验。同时，积极探索拓展孵化器深层次服务，从外延式服务向内
涵式服务延伸，向为企业提供内部经营服务、投资服务、生产服务等专业化方向迈进
，在提供服务过程中通过筛选有潜力的高科技企业发现优质项目为投资发展做出贡献
。
在贸易业务方面，公司位于贸易流通的中下游环节，业务经营依托专业市
场，属于市场销售型企业。报告期内，公司作为重合同守信誉单位，按照专业化市场
要求，严格按照合同要求履行自身责任和义务，确保贸易业务顺利开展。
（三）报告期内行业情况
随着国民经济从资源驱动向创新驱动的转变，产业园区之间的竞争已由过
去的优惠政策、廉价土地竞争，向产业链竞争、投资环境竞争等方向发展。工业园区
要发展应突破传统经营模式，通过多方面联动发展增强园区运营能力。
国家为实现经济发展从高速转向高质，出台大量政策促进产业转型升级。
创新是实现国家发展的核心因素，各地政府大力引进高新技术产业，关注优势产业，
通过提升区域内产业质量来实现区域经济高质量发展。这对于投资行业而言也是机遇
与挑战并存，需要通过具有前沿性全面性的眼光来寻找更具竞争优势的企业。
孵化行业发展正逐渐摆脱传统经营模式，通过培育企业、提供多种类孵化
服务实现全链条产业发展，使区域的创新创业环境不断激发新动能，为区域主导产业
集群输送优质的后备力量，推动经济强劲发展。
贸易行业很大程度取决于消费行业的发展，增长趋势和国内经济增长趋势
基本同步。
二、经营情况的讨论与分析
今年是“十四五”规划开局之年，新冠肺炎对国家经济带来的影响正慢慢
减弱，同时国家出台各种宏观调控政策刺激经济发展，根据国家统计局公布的数据，
上半年国内生产总值按可比价格计算，同比增长12.7%。
为促进产业健康发展，滨海高新区多措并举，积极营造良好的营商环境与
产业环境。落实好政策体制机制创新，把招商引资活力动力充分发挥出来，全力推动
滨海高新区招商引资高质量发展；关注独角兽、准独角兽企业发展，对企业诉求和具
体问题主动对接，为企业加快发展保驾护航；搭建政银企平台，成立小微企业首贷续
贷服务中心，优化融资环境，服务企业高效对接金融资源，打通金融服务实体通道，
完善滨海高新区惠企政策。
基于整体向好的经济发展态势，公司管理层依托区域资源及政策优势，围
绕已建房产招商租售、园区配套建设、孵化器运营工作，创新思路、开拓进取，不断
谋求经营模式创新和持续稳定发展。
（1）切实抓好党风廉政建设，持续完善基层党建工作。
海泰发展党支部全面贯彻落实党中央从严治党决策部署，深入开展重点领
域专项整治工作，持之以恒抓好作风建设，推进从严治党纵深发展；不断强化思想政
治教育，增强党员纪律意识、规矩意识、责任意识，筑牢思想防线，营造风清气正的
良好工作氛围；同时，坚定维护以习近平同志为核心的党中央权威，坚持将基层党建
与经营发展融合共进，不断强化使命担当，不折不扣贯彻落实上级各项决策部署，充
分发挥党建引领和党员先锋模范作用，营造担当作为的干事创业氛围，努力推动公司
转型发展。
（2）推进招商销售，探索产业园运营新模式。
为推进公司转型发展，开拓未来生存空间，公司积极探索运营新模式，实
现内外部共同发力。从公司内部，按照房产项目初始设计重新规划各项目定位，制定
招商策略及方案；完善全员招商的管理办法，推进工作的展开；将房产招租、产业投
资和企业孵化功能相结合，进一步加速房产与土地去化工作。从公司外部，协调园区
管委会招商部门、集团兄弟公司各方力量拓展招商渠道，与各专业招商机构建立合作
关系，全面提升招商销售工作水平；积极与园区管委会对接扶持政策，抓准定位配合
滨海高新区项目落地。
（3）加速园区提升改造，改善营商环境。
公司大力提升改善各项目园区环境及配套。针对公司早期项目内既有配套
服务环境不能满足当前入驻企业需求现象，适时启动环境提升改造工程，完成构建综
合性功能会议区域，重塑孵化服务配套环境。紧扣科技创新应用内涵与中国电信公司
进行合作，建立高科技园区与5G结合的应用系统；采用数字化技术对BPO园区、SOHO
公寓等项目老旧监控系统进行改造，拓展智慧安防园区建设。
（4）做好资金管理，保障公司运营平稳。
受房地产行业信贷限制的影响，银行贷款审批收紧，公司与多家银行进行
沟通，取得银行流动资金贷款支撑公司运营。通过创新开展保理融资业务，确保公司
资金安全，为后续金融创新工作打开思路。在资金成本方面，积极探索改善公司融资
结构的途径，多渠道沟通探讨高成本资金的可替代方案。强化公司资金运营能力，拓
宽各种融资渠道，努力获取低成本资金，提升公司资金利用效率，降低项目运营风险
。
（5）增强孵化器功能创新，打造海泰孵化器品牌。
结合滨海高新区十四五规划深化高效能载体服务建设打造的要求，发挥平
台与孵化器的耦合作用，加强载体服务优势共享。积极探索招商+孵化+投资相结合的
创新运营模式，带动孵化器作用回归建设初衷，强化企业孵化器职能，提升孵化器品
牌的运营能力。
（6）开源节流，提升盈利能力。
在园区运营方面，公司努力降低重资产比例，针对存量资产积极开展招商
工作，加速回款提高资金使用效率，降低公司运营资金压力，提升公司经营效益。同
时，丰富资产运营模式，通过加大租售力度、增加资产利用效率，稳步提升盈利能力
。
（7）努力推进产业投资，助推公司转型。
公司将继续发挥海泰孵化器投资载体作用，深入探索产业投资基金，扩大
轻资产投入和运营。通过布局创新产业投资，将企业孵化所得、产业投资收益成为新
的盈利点。此外，公司将利用滨海高新区园区平台的政策支持与环境资源，支持被投
资企业高速发展，从而在并表收益、资本利得、业务协同多方面提升公司经营及盈利
效率。根据天津市及滨海高新区的政策引导，通过孵化器培育投资、成立产业投资基
金投资、直接股权投资等多种方式布局，参股信创产业、新经济产业、生物医药产业
和新能源产业等国家战略新兴产业内的优质企业，通过未来与公司产业园区业务的不
断融合，挖掘适合公司长远发展的高市盈率、高成长性的黄金赛道，助推公司完成主
营业务转型。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、市场风险：
2021年，新冠肺炎疫情对中国经济产生的冲击依然存在，经济下行压力直
接影响企业的发展速度和扩张能力，从而对工业园区的房产销售产生不利影响。同时
工业地产市场活跃，各类产业园之间竞争激烈。对此，公司积极研判政策形势，适时
调整经营策略，通过创新运营模式、建设智慧园区、优化商业配套等手段来提升园区
竞争力；结合滨海高新招商引资政策，以及产业园区投资环境提升，深耕孵化器载体
运营服务能力建设，充分利用区内现有企业资源，打造优质营商环境，大力引进优质
项目。
2、财务风险：
工业园区厂房“去库存”进展缓慢，财务成本略高，影响了公司盈利能力
的提升。在房地产行业信贷方面，银行审批限制较多。公司将继续积极探索改善公司
融资结构的途径，拓宽融资渠道，提高资金使用效率。
四、报告期内核心竞争力分析
随着天津加快构筑现代产业体系，推动构建新发展格局，推动京津冀协同
发展取得新的更大进展，并致力于打造自主创新的重要源头和原始创新的主要策源地
。为打造产业创新承接平台，推动先进科技成果和优质企业资源落地转化，滨海高新
区作为承接平台，迎来新的发展机遇。
通过近二十年的发展，公司在利用政策优势强化招商销售，发挥地域优势
做好项目建设，加强人才队伍建设，不断积累工业园建设经验，提升园区运营服务功
能，培育产业聚集效应，推进资本运作平台和投资平台建设等方面形成了公司独特的
核心竞争力。
1、天津市政府、天津滨海新区及滨海高新区多重叠加的政策优势推动区域
招商引资工作。十四五开局之年，天津市打造“津城”“滨城”双城发展格局，着力
形成“两带集聚、双城优化、智谷升级、组团联动”的市域产业空间结构，保障工业
可持续发展的空间。滨海新区一方面发挥以核心区补“城市”功能的作用，强化对产
业发展的支撑作用，严格控制产业类型，提高投资和建设强度，打造创新宜居“滨城
”。另一方面继续聚焦京津冀协同发展战略招商，立足打造承接北京非首都功能疏解
核心标志区，聚焦“一基地三区”核心区招商，突出重点产业和关键领域，加大招商
引资力度，加快新动能引育。滨海高新区全力建设“中国信创谷”、京津冀特色“细
胞谷”和现代中药创新中心，拓展上下游产业，强化企业集群化发展态势，大力实施
质量强区战略。这些政策对信创产业、生物医药、新能源新材料等企业进入具有强大
的吸引力，在区域内形成了多领域的产业聚集效应。为公司未来发展创造了更广阔的
发展空间。
2、区位优势明显，交通联系便利。公司主要项目位于滨海高新区华苑产业
区，京沪高铁天津南站坐落于区域内，乘坐高铁半小时即可到达北京。荣乌高速新线
成为滨海新区连接雄安新区骨干路网的重要组成部分。同时，华苑产业区作为滨海新
区在天津市西部的唯一飞地，是距离天津市区最近的国家级高新技术产业开发区组成
部分。
3、拥有强大的人才聚集优势。公司所处区域毗邻天津西部高教区，南开大
学、天津大学、天津理工大学、天津师范大学、天津城建大学、天津农学院等多所涉
及多学科的大专院校聚集，为入区企业选拔人才提供了便利条件。
4、拥有较强的产业聚集优势。信创产业、新能源产业、生物医药产业是滨
海高新区的主导产业，行业内上下游的万余家创新创业企业在区域内聚集，发展优势
明显。产业集群化发展态势为公司的孵化器运营及投资项目储备积累了一批具有较高
发展潜力的企业。同时公司通过多年在滨海高新区对工业园区的开发建设及运营，形
成了国家级孵化器、国家软件出口基地、国家软件服务外包基地等多个产业聚集项目
，为各行业企业落户滨海高新区做出贡献。
5、打造综合服务平台，拥有高质量营商环境优势。公司强化服务职能，通
过多年深耕了解区域需求，在已建成的地产项目逐步打造完善综合服务平台，引进了
便利蜂、麦当劳、锦江之星等商业配套，自营了e进口超市、综合服务中心等项目；
建立区域5G服务应用系统，为入驻企业提供基于智慧园区管理平台系统的园区智能管
理服务。完善的配套服务设施为入区企业提供了便利的同时，优化了区域的营商环境
，提升了园区的整体形象，进一步促进招商销售工作。
6、拥有国内最早的国家级孵化器，拥有运作产业投资的增值服务优势。通
过加强国家自主创新示范区政策研究，更好地为在孵企业提供政策咨询服务，创建更
优的企业成长环境，提升海泰国家级孵化器服务水平，不断扩大海泰国家级孵化器的
招商影响力。聚集了新一代信息技术、新能源新材料、生物医药等一批科技型企业，
为区域招商引资形成引领作用。
7、拥有银企合作、投贷联动的金融资源优势，发挥资本市场融资平台作用
，为公司运营提供有力的资金保障。通过多种手段募集资金，能够为公司的长期发展
提供资金支持。公司拥有良好的信誉，与银行、融资租赁公司等机构建立了密切的合
作关系。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年，受到新冠肺炎疫情影响，全球经济出现严重衰退。随着国内疫情
得到基本控制，国家出台各项调控政策，刺激经济发展，保持经济社会平稳健康发展
。从中长期视角来看，中国经济长期向好的格局并未发生变化。国家统计局公布数据
显示，2020年中国经济同比增长2.3%，成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体。
面对疫情影响，滨海高新区紧紧围绕企业复工复产中面临的痛点、难点问
题，制定多项政策支持，真正帮助企业在疫情防控常态化下持续健康发展。2020年滨
海高新区高端项目加速集聚，产业生态日趋完善。全年累计新增市场主体20595家，
先后落地麒麟软件总部、腾讯IDC数据中心等570余个重点项目，加快主导产业链发展
。推动京津冀协同发展，北斗导航北方总部等签约落地重点项目101个。在一批高端
项目带动下，高新区聚焦特色领域，形成了以信创产业为首位，以新经济服务业、生
物医药、新能源、高端装备制造为支撑的产业体系。
公司管理层面认真研判国内行业形势，积极研究区域各项政策措施，在做
好疫情防控的基础上，紧紧围绕房产招商、园区配套建设、大项目运作、孵化器运营
工作重心，开拓思路、谋划举措、扎实苦干、勇于创新，使公司各项经营指标和重点
工作统筹有序、稳步推进。
（1）党建及防疫、扶贫工作
公司积极发挥基层党支部战斗堡垒作用，坚决落实党和国家全面建成小康
社会、脱贫攻坚、经济发展及疫情防控等各项决策部署，统筹推进疫情防控和经营发
展各项工作。疫情防控期间，公司积极为自管园区企业做好政策宣讲，为企业排忧解
难，协助企业复工复产。同时积极投身防疫工作中，承担购买防疫物资、疫情协查等
重要工作。对疫情重点突发区域攻坚克难，实行包干管理，及时腾挪绿色产业基地项
目蓝领公寓百套房屋为园区企业提供员工宿舍。在滨海新区全员核酸筛查工作中，公
司连夜统筹协调，全员集结，协助筛查28000余人，高质、高效完成任务，为疫情防
控做出了重要贡献，高新区管委会给予我公司400万元经营补贴。针对扶贫工作，全
体员工根据上级提供的帮扶渠道，对接购买青海、甘肃扶贫产品，努力为扶贫工作贡
献一己之力。
（2）销售工作
公司秉持“招商为核心”理念，销售、租赁并举。通过落实推广全员招商
政策，逐步完善招商服务体系架构，建立了完整高效的招商工作链条，形成了从政府
招商部门的渠道对接，到入区企业的全程跟踪服务，再到工商注册、合同签订、抵押
贷款、产权办理等招商流程的专人专岗制度。通过不断优化工作方式，加强激励机制
，充分调动各方积极因素促成交、抓回款，租售工作成效明显提升。积极抓好大项目
招商销售工作，配合高新区医药项目建设，公司全力推进控股子公司股权转让工作，
最终实现齐泰公司股权转让收入48,499万元。
公司大力提升改善各项目园区环境及配套，为公司以商招商打下坚实基础
。为提升园区安全性、运营效率和入住企业的体验感，紧扣科技创新应用的新内涵，
在BPO项目完成了融合人脸识别、人员行动轨迹追踪、地图检索等前沿技术的智慧安
防监控系统工程，实现BPO基地与软件园SOHO项目两个园区监控场景互通。BPO项目综
合配套建设光伏发电工程，将发展节能绿色理念与完善招商服务功能有机融合，不仅
弥补了综合商业体用电量不足的缺口，而且实现了供电方式的多元化应用，每年将为
综合商业体提供至少35万度的清洁电力。建设智慧消防物联网云平台工程，以提升园
区消防设施自防自控能力为切入点，紧抓“技防”弥补“人防”短板的发力点，实现
了消防自动报警、消防水源、消防设备三项内容远程监控预警功能，充分提升了消防
工作科技化和信息化水平。由于公司早期项目绿色产业基地的部分房屋未设计电梯，
难以满足企业客户的使用需求，在精准锁定销售瓶颈问题后，公司克服重重困难完成
4部外挂电梯加装工程，不仅使既有业主享受到出行的便利，而且成功促成该项目的
清盘销售。
（3）资金管理工作
公司积极拓展融资渠道筹集资金，与多家银行和融资租赁公司对接沟通，
全年共计取得银行贷款及授信额度7.5亿元，有力的保障了公司资金链安全。同时积
极争取疫情期间国家的金融优惠政策，取得优惠利率的中小企业复工贷4950万元，降
低了公司的融资成本。
（4）孵化器建设工作
公司不断提升海泰孵化器品牌的运营能力，孵化工作向“政策服务”方向
转型。根据科技部火炬中心公布的国家级孵化器2019年度考评结果，海泰孵化器获得
年度考评优秀（A类）。目前，我公司是滨海高新区唯一一家连续四年获得科技部火
炬中心年度考核优秀（A类）的国家级孵化器。2020年获得了天津市科技局30万元资
金支持。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入45,810.03万元，比上年同期减少32.40%；净
利润3,301.71万元，比上年同期增加120.45%。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
随着国家新型城镇化进程的推进，园区发展进一步强调产业与城市之间的
关系，以“园”兴“城”，以“城”促“园”的产城融合发展模式成为产业园区发展
趋势。产业集群的快速聚集将持续推动当地产业转型升级，促进城市经济高质量发展
。
2021年是“十四五”规划开局之年，打造“津城”“滨城”双城发展格局
，推动城市发展由“单中心”向“多中心”转变，形成“组团式”空间布局，有力推
动京津冀协同发展，打造世界级城市群，是天津市委、市政府的决策部署。按城市标
准加快落实“滨城”规划建设，未来“滨城”城市综合配套能力显著提升，现代化、
国际化海滨城市基本建成，合理分工、功能互补、协同高效的空间布局更加优化。在
落实京津冀协同发展重大国家战略和打造世界级城市群中，展现滨海新区新担当，实
现“滨城”新定位。
落实“双城”布局，加快“滨城”建设，是滨海新区“十四五”规划和203
5年远景目标中的突出亮点。“滨城”的新规划和发展，给工业园区的开发建设带来
了新的机遇和挑战。公司将继续坚持以园区项目为平台载体，以高品质的运营服务为
核心保障，充分利用区域经济发展给公司带来的资源优势及政策优势，抢抓多重叠加
的重大历史机遇，实现新的突破。积极开拓市场，在京冀外来资源中寻求合作商机，
服务京津冀协同发展示范区，积极承接北京高端产业转移工作，通过精细化产业招商
和运营，延伸产业价值链，不断提升公司的品牌效应。
(二)公司发展战略
公司充分利用区域经济快速发展给公司带来的资源优势和政策优势，不断
谋求创新的经营模式。公司继续坚持“以创业孵化服务为基础，工业园区开发运营和
核心产业投资两翼并举”的指导思想，以科技园区开发建设、孵化服务、产业投资、
资本运营等业务板块为载体，通过提升孵化服务，带动公司工业园区运营业务的核心
竞争力；通过加强产业投资业务，为公司未来发展提供更多的发展空间；通过加强融
资平台建设，保障公司持续稳定发展。
(三)经营计划
2021年，公司将充分把握滨海新区新的发展机遇，利用国有平台公司独特
优势，充分发挥大型园区综合体开发运营商和投融资创新服务双平台作用，借助资源
整合和业务布局调整，构建多元化产业生态，推动公司改革转型，全力推进公司高质
量发展。
1、继续狠抓招商租售工作，推动公司快速发展
（1）以项目整体转让、大客户销售作为工作重心，拓展集团性购买客户，
利用现有房源积极寻找有定制需求的客户，积极推动项目整体租售。同时，参照齐泰
公司股权转让经验，继续谋求以项目公司股权转让方式进行项目的整体销售。
（2）加强企业服务意识，与项目内各企业形成定期拜访沟通的联系机制，
及时了解并切实解决企业困难，排除企业经营的后顾之忧，建立良好关系，实现“以
商招商”。
（3）了解各行业招商政策，加强与政府各招商部门、企业服务部门的沟通
联系。通过销售及租赁客户注册等途径与高新区招商部门多进行交流，充分利用各种
渠道获取招商资源。一方面持续推介公司项目，及时掌握招商项目信息与企业需求信
息；另一方面通过各招商部门为公司招商企业申请高新区优惠政策。
2、强化配套提升服务，实现园区良性发展。
（1）加强园区配套服务设施建设，打造综合服务中心，通过餐饮服务、商
超服务、电讯服务、快递服务、洗车充电、商务会议等一系列综合服务中心建设，增
强园区服务功能，提升项目附加值，更好地服务招商租售工作，创造新的利润增长点
。
（2）加大合作招商力度，推动商业配套引进，力争与星巴克、肯德基等实
现合作，形成品牌聚集，打造具有影响力的园区项目。
（3）2021年为海泰国家级孵化器向“政策服务”转型关键年，公司将联合
专业机构协助在孵企业申报自主知识产权和政府立项支持。同时公司将继续筛选优质
在孵企业，为产业投资进行项目储备。
3、改善融资结构，降低负债水平及资金成本。
强化公司资金运营能力，拓宽各种融资渠道，全力确保资金链安全。提升
公司资金利用效率，降低项目运营风险。积极开展资产证券化等创新融资模式研究工
作，跟踪研究自贸区金融创新方面相关优惠政策，努力降低融资成本。
4、发挥上市公司职能，做好证券事务管理
努力发挥上市公司作用，提升政策敏感性和机遇把握能力，筹划资本运作
方案，结合公司发展战略部署，做好项目调研和分析，针对重点项目继续进行可行性
研究及实施工作；研究资本市场再融资动态，对各种形式的再融资手段进行研究和分
析，适时启动再融资。
5、进一步夯实内部管理
（1）围绕公司战略发展规划，对公司组织架构、人员进行适时调整。不断
完善内部人事、劳动、分配制度，确保干部能上能下，员工能进能出，收入能增能减
，充分激发员工的活力和创造力，提升人才队伍的整体实力和比较优势。通过完善制
度、创新机制、强化管理，不断增强公司的竞争能力。
（2）树立严防死守的安全意识，强化各项安全生产工作措施。做好危险点
源防控管理和分析排查，严格落实安全管理理念，确保公司全年经营生产工作安全无
事故。
(四)可能面对的风险
1、市场风险：
新冠肺炎疫情导致国内经济下行压力加大，直接影响企业的发展速度和业
务扩张能力，从而对工业园区的房产销售产生不利影响。随着我国疫情基本得到控制
，国家出台多项政策降低企业负担、促进企业发展。地方政府也相继推出了各类支持
政策，降低企业经营压力。公司将积极研判政策形势，适时调整营销策略，持续挖掘
京津冀协同发展和区域优质资源项目。同时充分利用政府支持及政策优势，积极推进
招商引资。
2、财务风险：
工业园区厂房去化周期较长，公司资金占用压力依然较大，同时银行在涉
房类企业融资审批额度、流程等各方面存在诸多政策性限制，从而对公司融资形成较
大压力。公司将继续加强资金管理、积极拓展融资渠道，研究资产证券化、信托贷款
等新融资渠道，确保公司正常运营的资金需求。
四、报告期内核心竞争力分析
滨海新区《关于制定滨海新区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二
〇三五年远景目标的建议》提出，积极落实“津城”“滨城”双城发展布局，加快建
设生态、智慧、港产城融合的宜居宜业美丽滨海新城，加快构建现代化经济体系，打
造高质量发展示范区，加快推进京津冀协同发展，打造“一基地三区”核心区，基本
建成综合实力强劲、人民和谐幸福、具有独特魅力、国际化程度领先的社会主义现代
化建设先行区。为全面落实国家支持滨海新区高质量发展的重大战略，天津市出台了
《加快推进新时代滨海新区高质量发展的意见》，滨海新区制定了《关于加快推进新
时代滨海新区高质量发展的攻坚行动方案》，一系列政策措施将进一步发挥滨海新区
改革开放排头兵和制度创新“试验田”的作用，加快打造新时代高质量发展的示范标
杆。
2020年，国务院发布《关于促进国家高新技术产业开发区高质量发展的若
干意见》，为进一步促进滨海高新区高质量发展，发挥好示范引领和辐射带动作用指
明了方向。作为国家自主创新示范区，滨海高新区经过多年发展，已经成为创新资源
的重要聚集地，创新型产业集群的重要高地，推动天津高质量发展的重要引擎。滨海
高新区推出《天津滨海高新区高新技术企业引育专项政策》，每年安排2亿元专项资
金培育高新技术企业，引导和支持各类企业加大科技创新，推动高新技术企业等高水
平创新主体数量倍增。通过一系列优惠政策，吸引高新技术企业落户高新区。2020年
，滨海高新区主要创新指标继续保持全市领先，入库“雏鹰”企业534家，全市占比1
5%；入库“瞪羚”企业50家，全市占比13%；入库“国家科小”1287家，全市占比近1
6%；高新区网络信息安全产品和服务产业集群成功入选全国十大优秀战略新兴产业集
群；在全市国家级科技企业孵化器年度考核中位列第一。优质企业和项目的不断聚集
，为公司未来发展创造了广阔的发展空间。公司充分利用区域资源的优势，加强对落
户企业的上下游企业客户招商宣传和拓展工作，吸引更多企业落户公司开发的特色工
业园区。同时，区域创新驱动活力的提升，成为公司产业转型升级的资源基础，为公
司战略转型提供了土壤。
公司在滨海高新区长期从事工业园区开发运营，经过近二十年的开发建设
与产业招商经验积累，以打造品质园区、引入品质企业、提供品质服务为目标，成功
开发运营了以“海泰绿色产业基地”、“海泰创新基地”“高新区软件园”等为代表
的工业科技园，打造了包括软件、电子、医药、通讯、环保、新材料等高科技产业平
台。在招商核心竞争力上，公司持续坚持专注产业、深耕产业，力拓招商渠道、深挖
招商资源，提高入园企业的质量，助力园区与企业共同发展，通过招商运营打造精品
园区，为滨海高新区招商引资做出了积极贡献，政府和客户对公司的信任度持续提升
。公司通过加强国家自主创新示范区政策研究工作，更好地为在孵企业提供政策咨询
服务，创建更优的企业成长环境，提升海泰国家级孵化器服务水平，不断扩大海泰国
家级孵化器的招商影响力。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）报告期内公司从事的主要业务
作为国内最早一家“以创业孵化带动工业地产与产业投资”的工业园区类
上市公司，报告期内，公司继续以创业孵化服务为基础，孵化器及高新区基础设施建
设、运营与产业投资两翼并举，主营业务涉及工业园区运营、高新技术产业投资、孵
化服务、贸易等。
强化服务品质提升，打造园区运营载体。公司依托天津滨海新区开发开放
带来的有利机遇，将工业园区开发与运营作为公司的重点经营业务，自主开发建设了
多个高品质有亮点的工业园区。报告期内，为适应园区运营的新形势，公司以打造良
好营商环境为宗旨，加速优质物业的提升改造工作。努力提升园区运营能力，完善孵
化服务链条，为中小微初创型企业提供生活配套及专业领域的技术、设备、信息、市
场转型等服务，强化孵化器服务功能，为公司持有型物业的转型发展奠定坚实基础，
为公司产业投资业务发展提供有力的支撑。
积极探索产业投资新模式，加速投资平台建设。报告期内，围绕公司“十
四五”时期改革发展的目标，强化公司产业投资功能建设，积极开展项目调研和股权
收购方案策划，不断强化提升资本运作能力，为实现产业投资和房产运营相结合探寻
房租作价入股等途径，为公司转型发展培育新动能。利用公司孵化器筛选优质项目进
行调研分析，积极寻找投资项目资源，为公司转型科技型股权投资企业进行初步尝试
。
深化高效能载体服务建设，回归孵化器职能初衷。海泰孵化器2005年由国
家科技部认定为国家级孵化器，从提供融资咨询、专利服务、创业导师培训服务等方
面为在孵企业提供专业化服务，逐步形成软件及服务外包产业集聚效应。报告期内，
公司在孵化器建设方面，加强对滨海高新区的政策研究，将孵化器由多范围全领域的
发展转向专业化、精细化方向，结合天津高新区“细胞谷”“信创谷”建设，重点关
注新一代信息技术、生物医药、新能源、航天航空等先进制造业集群，充分发挥公司
科技园区产业聚集效应。同时拓展孵化服务模式，不断完善在孵企业档案管理数据库
，结合项目改造打造配套服务网点，加强载体服务优势共享，提高园区内孵化服务水
平，提升孵化器影响力。
不断探索扩大贸易范围与规模。贸易业务主要为商品批发，经营主体为全
资子公司天津海泰方通投资有限公司。报告期内，公司在开展棉花贸易同时，积极拓
展电解铜业务合作。
（二）报告期内公司的经营模式
公司工业园区开发及运营业务，自主开发项目主要以销售为主，辅以自持
物业运营及对外租赁。报告期内，公司以独立投资、产业园聚集运营模式与整合资源
合作开发、项目承包代理等形式结合，实现运营方式的多元化。充分利用区位优势大
力开展定制化招商服务，积极寻找战略合作伙伴，探索联合开发存量项目，通过丰富
资产运营模式，利用公司土地资源，提升资产运营效率。同时，积极完善园区服务功
能，通过建设项目综合服务中心，加速配套建设，多方位提供项目延伸服务。
在高新产业投资业务领域，公司为实现转型升级，不断加强与滨海高新区
科创平台和专业投资机构的合作。报告期内，公司投资方向聚焦高科技和新兴产业，
加强项目搜集和可行性研究分析，加大力度拓展投资项目，积极参与滨海高新区科技
金融项目调研，研究产业投资基金以及并购基金运营方案，不断拓展公司产业投资方
向和渠道，努力打造公司新的利润中心和运营平台。
在孵化服务方面，推进孵化公司改革工作，进一步加强政策服务工作，提
升招商服务软件实力，为入区企业提供政策咨询、技术认定、投融资服务等业务协助
，创造更好的服务体验。同时，积极探索拓展孵化器深层次服务，从外延式服务向内
涵式服务延伸，向为企业提供内部经营服务、投资服务、生产服务等专业化方向迈进
，在提供服务过程中通过筛选有潜力的高科技企业发现优质项目为投资发展做出贡献
。
在贸易业务方面，公司位于贸易流通的中下游环节，业务经营依托专业市
场，属于市场销售型企业。报告期内，公司作为重合同守信誉单位，按照专业化市场
要求，严格按照合同要求履行自身责任和义务，确保贸易业务顺利开展。
（三）报告期内行业情况
随着国民经济从资源驱动向创新驱动的转变，产业园区之间的竞争已由过
去的优惠政策、廉价土地竞争，向产业链竞争、投资环境竞争等方向发展。工业园区
要发展应突破传统经营模式，通过多方面联动发展增强园区运营能力。
国家为实现经济发展从高速转向高质，出台大量政策促进产业转型升级。
创新是实现国家发展的核心因素，各地政府大力引进高新技术产业，关注优势产业，
通过提升区域内产业质量来实现区域经济高质量发展。这对于投资行业而言也是机遇
与挑战并存，需要通过具有前沿性全面性的眼光来寻找更具竞争优势的企业。
孵化行业发展正逐渐摆脱传统经营模式，通过培育企业、提供多种类孵化
服务实现全链条产业发展，使区域的创新创业环境不断激发新动能，为区域主导产业
集群输送优质的后备力量，推动经济强劲发展。
贸易行业很大程度取决于消费行业的发展，增长趋势和国内经济增长趋势
基本同步。
二、经营情况的讨论与分析
今年是“十四五”规划开局之年，新冠肺炎对国家经济带来的影响正慢慢
减弱，同时国家出台各种宏观调控政策刺激经济发展，根据国家统计局公布的数据，
上半年国内生产总值按可比价格计算，同比增长12.7%。
为促进产业健康发展，滨海高新区多措并举，积极营造良好的营商环境与
产业环境。落实好政策体制机制创新，把招商引资活力动力充分发挥出来，全力推动
滨海高新区招商引资高质量发展；关注独角兽、准独角兽企业发展，对企业诉求和具
体问题主动对接，为企业加快发展保驾护航；搭建政银企平台，成立小微企业首贷续
贷服务中心，优化融资环境，服务企业高效对接金融资源，打通金融服务实体通道，
完善滨海高新区惠企政策。
基于整体向好的经济发展态势，公司管理层依托区域资源及政策优势，围
绕已建房产招商租售、园区配套建设、孵化器运营工作，创新思路、开拓进取，不断
谋求经营模式创新和持续稳定发展。
（1）切实抓好党风廉政建设，持续完善基层党建工作。
海泰发展党支部全面贯彻落实党中央从严治党决策部署，深入开展重点领
域专项整治工作，持之以恒抓好作风建设，推进从严治党纵深发展；不断强化思想政
治教育，增强党员纪律意识、规矩意识、责任意识，筑牢思想防线，营造风清气正的
良好工作氛围；同时，坚定维护以习近平同志为核心的党中央权威，坚持将基层党建
与经营发展融合共进，不断强化使命担当，不折不扣贯彻落实上级各项决策部署，充
分发挥党建引领和党员先锋模范作用，营造担当作为的干事创业氛围，努力推动公司
转型发展。
（2）推进招商销售，探索产业园运营新模式。
为推进公司转型发展，开拓未来生存空间，公司积极探索运营新模式，实
现内外部共同发力。从公司内部，按照房产项目初始设计重新规划各项目定位，制定
招商策略及方案；完善全员招商的管理办法，推进工作的展开；将房产招租、产业投
资和企业孵化功能相结合，进一步加速房产与土地去化工作。从公司外部，协调园区
管委会招商部门、集团兄弟公司各方力量拓展招商渠道，与各专业招商机构建立合作
关系，全面提升招商销售工作水平；积极与园区管委会对接扶持政策，抓准定位配合
滨海高新区项目落地。
（3）加速园区提升改造，改善营商环境。
公司大力提升改善各项目园区环境及配套。针对公司早期项目内既有配套
服务环境不能满足当前入驻企业需求现象，适时启动环境提升改造工程，完成构建综
合性功能会议区域，重塑孵化服务配套环境。紧扣科技创新应用内涵与中国电信公司
进行合作，建立高科技园区与5G结合的应用系统；采用数字化技术对BPO园区、SOHO
公寓等项目老旧监控系统进行改造，拓展智慧安防园区建设。
（4）做好资金管理，保障公司运营平稳。
受房地产行业信贷限制的影响，银行贷款审批收紧，公司与多家银行进行
沟通，取得银行流动资金贷款支撑公司运营。通过创新开展保理融资业务，确保公司
资金安全，为后续金融创新工作打开思路。在资金成本方面，积极探索改善公司融资
结构的途径，多渠道沟通探讨高成本资金的可替代方案。强化公司资金运营能力，拓
宽各种融资渠道，努力获取低成本资金，提升公司资金利用效率，降低项目运营风险
。
（5）增强孵化器功能创新，打造海泰孵化器品牌。
结合滨海高新区十四五规划深化高效能载体服务建设打造的要求，发挥平
台与孵化器的耦合作用，加强载体服务优势共享。积极探索招商+孵化+投资相结合的
创新运营模式，带动孵化器作用回归建设初衷，强化企业孵化器职能，提升孵化器品
牌的运营能力。
（6）开源节流，提升盈利能力。
在园区运营方面，公司努力降低重资产比例，针对存量资产积极开展招商
工作，加速回款提高资金使用效率，降低公司运营资金压力，提升公司经营效益。同
时，丰富资产运营模式，通过加大租售力度、增加资产利用效率，稳步提升盈利能力
。
（7）努力推进产业投资，助推公司转型。
公司将继续发挥海泰孵化器投资载体作用，深入探索产业投资基金，扩大
轻资产投入和运营。通过布局创新产业投资，将企业孵化所得、产业投资收益成为新
的盈利点。此外，公司将利用滨海高新区园区平台的政策支持与环境资源，支持被投
资企业高速发展，从而在并表收益、资本利得、业务协同多方面提升公司经营及盈利
效率。根据天津市及滨海高新区的政策引导，通过孵化器培育投资、成立产业投资基
金投资、直接股权投资等多种方式布局，参股信创产业、新经济产业、生物医药产业
和新能源产业等国家战略新兴产业内的优质企业，通过未来与公司产业园区业务的不
断融合，挖掘适合公司长远发展的高市盈率、高成长性的黄金赛道，助推公司完成主
营业务转型。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、市场风险：
2021年，新冠肺炎疫情对中国经济产生的冲击依然存在，经济下行压力直
接影响企业的发展速度和扩张能力，从而对工业园区的房产销售产生不利影响。同时
工业地产市场活跃，各类产业园之间竞争激烈。对此，公司积极研判政策形势，适时
调整经营策略，通过创新运营模式、建设智慧园区、优化商业配套等手段来提升园区
竞争力；结合滨海高新招商引资政策，以及产业园区投资环境提升，深耕孵化器载体
运营服务能力建设，充分利用区内现有企业资源，打造优质营商环境，大力引进优质
项目。
2、财务风险：
工业园区厂房“去库存”进展缓慢，财务成本略高，影响了公司盈利能力
的提升。在房地产行业信贷方面，银行审批限制较多。公司将继续积极探索改善公司
融资结构的途径，拓宽融资渠道，提高资金使用效率。
四、报告期内核心竞争力分析
随着天津加快构筑现代产业体系，推动构建新发展格局，推动京津冀协同
发展取得新的更大进展，并致力于打造自主创新的重要源头和原始创新的主要策源地
。为打造产业创新承接平台，推动先进科技成果和优质企业资源落地转化，滨海高新
区作为承接平台，迎来新的发展机遇。
通过近二十年的发展，公司在利用政策优势强化招商销售，发挥地域优势
做好项目建设，加强人才队伍建设，不断积累工业园建设经验，提升园区运营服务功
能，培育产业聚集效应，推进资本运作平台和投资平台建设等方面形成了公司独特的
核心竞争力。
1、天津市政府、天津滨海新区及滨海高新区多重叠加的政策优势推动区域
招商引资工作。十四五开局之年，天津市打造“津城”“滨城”双城发展格局，着力
形成“两带集聚、双城优化、智谷升级、组团联动”的市域产业空间结构，保障工业
可持续发展的空间。滨海新区一方面发挥以核心区补“城市”功能的作用，强化对产
业发展的支撑作用，严格控制产业类型，提高投资和建设强度，打造创新宜居“滨城
”。另一方面继续聚焦京津冀协同发展战略招商，立足打造承接北京非首都功能疏解
核心标志区，聚焦“一基地三区”核心区招商，突出重点产业和关键领域，加大招商
引资力度，加快新动能引育。滨海高新区全力建设“中国信创谷”、京津冀特色“细
胞谷”和现代中药创新中心，拓展上下游产业，强化企业集群化发展态势，大力实施
质量强区战略。这些政策对信创产业、生物医药、新能源新材料等企业进入具有强大
的吸引力，在区域内形成了多领域的产业聚集效应。为公司未来发展创造了更广阔的
发展空间。
2、区位优势明显，交通联系便利。公司主要项目位于滨海高新区华苑产业
区，京沪高铁天津南站坐落于区域内，乘坐高铁半小时即可到达北京。荣乌高速新线
成为滨海新区连接雄安新区骨干路网的重要组成部分。同时，华苑产业区作为滨海新
区在天津市西部的唯一飞地，是距离天津市区最近的国家级高新技术产业开发区组成
部分。
3、拥有强大的人才聚集优势。公司所处区域毗邻天津西部高教区，南开大
学、天津大学、天津理工大学、天津师范大学、天津城建大学、天津农学院等多所涉
及多学科的大专院校聚集，为入区企业选拔人才提供了便利条件。
4、拥有较强的产业聚集优势。信创产业、新能源产业、生物医药产业是滨
海高新区的主导产业，行业内上下游的万余家创新创业企业在区域内聚集，发展优势
明显。产业集群化发展态势为公司的孵化器运营及投资项目储备积累了一批具有较高
发展潜力的企业。同时公司通过多年在滨海高新区对工业园区的开发建设及运营，形
成了国家级孵化器、国家软件出口基地、国家软件服务外包基地等多个产业聚集项目
，为各行业企业落户滨海高新区做出贡献。
5、打造综合服务平台，拥有高质量营商环境优势。公司强化服务职能，通
过多年深耕了解区域需求，在已建成的地产项目逐步打造完善综合服务平台，引进了
便利蜂、麦当劳、锦江之星等商业配套，自营了e进口超市、综合服务中心等项目；
建立区域5G服务应用系统，为入驻企业提供基于智慧园区管理平台系统的园区智能管
理服务。完善的配套服务设施为入区企业提供了便利的同时，优化了区域的营商环境
，提升了园区的整体形象，进一步促进招商销售工作。
6、拥有国内最早的国家级孵化器，拥有运作产业投资的增值服务优势。通
过加强国家自主创新示范区政策研究，更好地为在孵企业提供政策咨询服务，创建更
优的企业成长环境，提升海泰国家级孵化器服务水平，不断扩大海泰国家级孵化器的
招商影响力。聚集了新一代信息技术、新能源新材料、生物医药等一批科技型企业，
为区域招商引资形成引领作用。
7、拥有银企合作、投贷联动的金融资源优势，发挥资本市场融资平台作用
，为公司运营提供有力的资金保障。通过多种手段募集资金，能够为公司的长期发展
提供资金支持。公司拥有良好的信誉，与银行、融资租赁公司等机构建立了密切的合
作关系。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年，受到新冠肺炎疫情影响，全球经济出现严重衰退。随着国内疫情
得到基本控制，国家出台各项调控政策，刺激经济发展，保持经济社会平稳健康发展
。从中长期视角来看，中国经济长期向好的格局并未发生变化。国家统计局公布数据
显示，2020年中国经济同比增长2.3%，成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体。
面对疫情影响，滨海高新区紧紧围绕企业复工复产中面临的痛点、难点问
题，制定多项政策支持，真正帮助企业在疫情防控常态化下持续健康发展。2020年滨
海高新区高端项目加速集聚，产业生态日趋完善。全年累计新增市场主体20595家，
先后落地麒麟软件总部、腾讯IDC数据中心等570余个重点项目，加快主导产业链发展
。推动京津冀协同发展，北斗导航北方总部等签约落地重点项目101个。在一批高端
项目带动下，高新区聚焦特色领域，形成了以信创产业为首位，以新经济服务业、生
物医药、新能源、高端装备制造为支撑的产业体系。
公司管理层面认真研判国内行业形势，积极研究区域各项政策措施，在做
好疫情防控的基础上，紧紧围绕房产招商、园区配套建设、大项目运作、孵化器运营
工作重心，开拓思路、谋划举措、扎实苦干、勇于创新，使公司各项经营指标和重点
工作统筹有序、稳步推进。
（1）党建及防疫、扶贫工作
公司积极发挥基层党支部战斗堡垒作用，坚决落实党和国家全面建成小康
社会、脱贫攻坚、经济发展及疫情防控等各项决策部署，统筹推进疫情防控和经营发
展各项工作。疫情防控期间，公司积极为自管园区企业做好政策宣讲，为企业排忧解
难，协助企业复工复产。同时积极投身防疫工作中，承担购买防疫物资、疫情协查等
重要工作。对疫情重点突发区域攻坚克难，实行包干管理，及时腾挪绿色产业基地项
目蓝领公寓百套房屋为园区企业提供员工宿舍。在滨海新区全员核酸筛查工作中，公
司连夜统筹协调，全员集结，协助筛查28000余人，高质、高效完成任务，为疫情防
控做出了重要贡献，高新区管委会给予我公司400万元经营补贴。针对扶贫工作，全
体员工根据上级提供的帮扶渠道，对接购买青海、甘肃扶贫产品，努力为扶贫工作贡
献一己之力。
（2）销售工作
公司秉持“招商为核心”理念，销售、租赁并举。通过落实推广全员招商
政策，逐步完善招商服务体系架构，建立了完整高效的招商工作链条，形成了从政府
招商部门的渠道对接，到入区企业的全程跟踪服务，再到工商注册、合同签订、抵押
贷款、产权办理等招商流程的专人专岗制度。通过不断优化工作方式，加强激励机制
，充分调动各方积极因素促成交、抓回款，租售工作成效明显提升。积极抓好大项目
招商销售工作，配合高新区医药项目建设，公司全力推进控股子公司股权转让工作，
最终实现齐泰公司股权转让收入48,499万元。
公司大力提升改善各项目园区环境及配套，为公司以商招商打下坚实基础
。为提升园区安全性、运营效率和入住企业的体验感，紧扣科技创新应用的新内涵，
在BPO项目完成了融合人脸识别、人员行动轨迹追踪、地图检索等前沿技术的智慧安
防监控系统工程，实现BPO基地与软件园SOHO项目两个园区监控场景互通。BPO项目综
合配套建设光伏发电工程，将发展节能绿色理念与完善招商服务功能有机融合，不仅
弥补了综合商业体用电量不足的缺口，而且实现了供电方式的多元化应用，每年将为
综合商业体提供至少35万度的清洁电力。建设智慧消防物联网云平台工程，以提升园
区消防设施自防自控能力为切入点，紧抓“技防”弥补“人防”短板的发力点，实现
了消防自动报警、消防水源、消防设备三项内容远程监控预警功能，充分提升了消防
工作科技化和信息化水平。由于公司早期项目绿色产业基地的部分房屋未设计电梯，
难以满足企业客户的使用需求，在精准锁定销售瓶颈问题后，公司克服重重困难完成
4部外挂电梯加装工程，不仅使既有业主享受到出行的便利，而且成功促成该项目的
清盘销售。
（3）资金管理工作
公司积极拓展融资渠道筹集资金，与多家银行和融资租赁公司对接沟通，
全年共计取得银行贷款及授信额度7.5亿元，有力的保障了公司资金链安全。同时积
极争取疫情期间国家的金融优惠政策，取得优惠利率的中小企业复工贷4950万元，降
低了公司的融资成本。
（4）孵化器建设工作
公司不断提升海泰孵化器品牌的运营能力，孵化工作向“政策服务”方向
转型。根据科技部火炬中心公布的国家级孵化器2019年度考评结果，海泰孵化器获得
年度考评优秀（A类）。目前，我公司是滨海高新区唯一一家连续四年获得科技部火
炬中心年度考核优秀（A类）的国家级孵化器。2020年获得了天津市科技局30万元资
金支持。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入45,810.03万元，比上年同期减少32.40%；净
利润3,301.71万元，比上年同期增加120.45%。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
随着国家新型城镇化进程的推进，园区发展进一步强调产业与城市之间的
关系，以“园”兴“城”，以“城”促“园”的产城融合发展模式成为产业园区发展
趋势。产业集群的快速聚集将持续推动当地产业转型升级，促进城市经济高质量发展
。
2021年是“十四五”规划开局之年，打造“津城”“滨城”双城发展格局
，推动城市发展由“单中心”向“多中心”转变，形成“组团式”空间布局，有力推
动京津冀协同发展，打造世界级城市群，是天津市委、市政府的决策部署。按城市标
准加快落实“滨城”规划建设，未来“滨城”城市综合配套能力显著提升，现代化、
国际化海滨城市基本建成，合理分工、功能互补、协同高效的空间布局更加优化。在
落实京津冀协同发展重大国家战略和打造世界级城市群中，展现滨海新区新担当，实
现“滨城”新定位。
落实“双城”布局，加快“滨城”建设，是滨海新区“十四五”规划和203
5年远景目标中的突出亮点。“滨城”的新规划和发展，给工业园区的开发建设带来
了新的机遇和挑战。公司将继续坚持以园区项目为平台载体，以高品质的运营服务为
核心保障，充分利用区域经济发展给公司带来的资源优势及政策优势，抢抓多重叠加
的重大历史机遇，实现新的突破。积极开拓市场，在京冀外来资源中寻求合作商机，
服务京津冀协同发展示范区，积极承接北京高端产业转移工作，通过精细化产业招商
和运营，延伸产业价值链，不断提升公司的品牌效应。
(二)公司发展战略
公司充分利用区域经济快速发展给公司带来的资源优势和政策优势，不断
谋求创新的经营模式。公司继续坚持“以创业孵化服务为基础，工业园区开发运营和
核心产业投资两翼并举”的指导思想，以科技园区开发建设、孵化服务、产业投资、
资本运营等业务板块为载体，通过提升孵化服务，带动公司工业园区运营业务的核心
竞争力；通过加强产业投资业务，为公司未来发展提供更多的发展空间；通过加强融
资平台建设，保障公司持续稳定发展。
(三)经营计划
2021年，公司将充分把握滨海新区新的发展机遇，利用国有平台公司独特
优势，充分发挥大型园区综合体开发运营商和投融资创新服务双平台作用，借助资源
整合和业务布局调整，构建多元化产业生态，推动公司改革转型，全力推进公司高质
量发展。
1、继续狠抓招商租售工作，推动公司快速发展
（1）以项目整体转让、大客户销售作为工作重心，拓展集团性购买客户，
利用现有房源积极寻找有定制需求的客户，积极推动项目整体租售。同时，参照齐泰
公司股权转让经验，继续谋求以项目公司股权转让方式进行项目的整体销售。
（2）加强企业服务意识，与项目内各企业形成定期拜访沟通的联系机制，
及时了解并切实解决企业困难，排除企业经营的后顾之忧，建立良好关系，实现“以
商招商”。
（3）了解各行业招商政策，加强与政府各招商部门、企业服务部门的沟通
联系。通过销售及租赁客户注册等途径与高新区招商部门多进行交流，充分利用各种
渠道获取招商资源。一方面持续推介公司项目，及时掌握招商项目信息与企业需求信
息；另一方面通过各招商部门为公司招商企业申请高新区优惠政策。
2、强化配套提升服务，实现园区良性发展。
（1）加强园区配套服务设施建设，打造综合服务中心，通过餐饮服务、商
超服务、电讯服务、快递服务、洗车充电、商务会议等一系列综合服务中心建设，增
强园区服务功能，提升项目附加值，更好地服务招商租售工作，创造新的利润增长点
。
（2）加大合作招商力度，推动商业配套引进，力争与星巴克、肯德基等实
现合作，形成品牌聚集，打造具有影响力的园区项目。
（3）2021年为海泰国家级孵化器向“政策服务”转型关键年，公司将联合
专业机构协助在孵企业申报自主知识产权和政府立项支持。同时公司将继续筛选优质
在孵企业，为产业投资进行项目储备。
3、改善融资结构，降低负债水平及资金成本。
强化公司资金运营能力，拓宽各种融资渠道，全力确保资金链安全。提升
公司资金利用效率，降低项目运营风险。积极开展资产证券化等创新融资模式研究工
作，跟踪研究自贸区金融创新方面相关优惠政策，努力降低融资成本。
4、发挥上市公司职能，做好证券事务管理
努力发挥上市公司作用，提升政策敏感性和机遇把握能力，筹划资本运作
方案，结合公司发展战略部署，做好项目调研和分析，针对重点项目继续进行可行性
研究及实施工作；研究资本市场再融资动态，对各种形式的再融资手段进行研究和分
析，适时启动再融资。
5、进一步夯实内部管理
（1）围绕公司战略发展规划，对公司组织架构、人员进行适时调整。不断
完善内部人事、劳动、分配制度，确保干部能上能下，员工能进能出，收入能增能减
，充分激发员工的活力和创造力，提升人才队伍的整体实力和比较优势。通过完善制
度、创新机制、强化管理，不断增强公司的竞争能力。
（2）树立严防死守的安全意识，强化各项安全生产工作措施。做好危险点
源防控管理和分析排查，严格落实安全管理理念，确保公司全年经营生产工作安全无
事故。
(四)可能面对的风险
1、市场风险：
新冠肺炎疫情导致国内经济下行压力加大，直接影响企业的发展速度和业
务扩张能力，从而对工业园区的房产销售产生不利影响。随着我国疫情基本得到控制
，国家出台多项政策降低企业负担、促进企业发展。地方政府也相继推出了各类支持
政策，降低企业经营压力。公司将积极研判政策形势，适时调整营销策略，持续挖掘
京津冀协同发展和区域优质资源项目。同时充分利用政府支持及政策优势，积极推进
招商引资。
2、财务风险：
工业园区厂房去化周期较长，公司资金占用压力依然较大，同时银行在涉
房类企业融资审批额度、流程等各方面存在诸多政策性限制，从而对公司融资形成较
大压力。公司将继续加强资金管理、积极拓展融资渠道，研究资产证券化、信托贷款
等新融资渠道，确保公司正常运营的资金需求。
四、报告期内核心竞争力分析
滨海新区《关于制定滨海新区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二
〇三五年远景目标的建议》提出，积极落实“津城”“滨城”双城发展布局，加快建
设生态、智慧、港产城融合的宜居宜业美丽滨海新城，加快构建现代化经济体系，打
造高质量发展示范区，加快推进京津冀协同发展，打造“一基地三区”核心区，基本
建成综合实力强劲、人民和谐幸福、具有独特魅力、国际化程度领先的社会主义现代
化建设先行区。为全面落实国家支持滨海新区高质量发展的重大战略，天津市出台了
《加快推进新时代滨海新区高质量发展的意见》，滨海新区制定了《关于加快推进新
时代滨海新区高质量发展的攻坚行动方案》，一系列政策措施将进一步发挥滨海新区
改革开放排头兵和制度创新“试验田”的作用，加快打造新时代高质量发展的示范标
杆。
2020年，国务院发布《关于促进国家高新技术产业开发区高质量发展的若
干意见》，为进一步促进滨海高新区高质量发展，发挥好示范引领和辐射带动作用指
明了方向。作为国家自主创新示范区，滨海高新区经过多年发展，已经成为创新资源
的重要聚集地，创新型产业集群的重要高地，推动天津高质量发展的重要引擎。滨海
高新区推出《天津滨海高新区高新技术企业引育专项政策》，每年安排2亿元专项资
金培育高新技术企业，引导和支持各类企业加大科技创新，推动高新技术企业等高水
平创新主体数量倍增。通过一系列优惠政策，吸引高新技术企业落户高新区。2020年
，滨海高新区主要创新指标继续保持全市领先，入库“雏鹰”企业534家，全市占比1
5%；入库“瞪羚”企业50家，全市占比13%；入库“国家科小”1287家，全市占比近1
6%；高新区网络信息安全产品和服务产业集群成功入选全国十大优秀战略新兴产业集
群；在全市国家级科技企业孵化器年度考核中位列第一。优质企业和项目的不断聚集
，为公司未来发展创造了广阔的发展空间。公司充分利用区域资源的优势，加强对落
户企业的上下游企业客户招商宣传和拓展工作，吸引更多企业落户公司开发的特色工
业园区。同时，区域创新驱动活力的提升，成为公司产业转型升级的资源基础，为公
司战略转型提供了土壤。
公司在滨海高新区长期从事工业园区开发运营，经过近二十年的开发建设
与产业招商经验积累，以打造品质园区、引入品质企业、提供品质服务为目标，成功
开发运营了以“海泰绿色产业基地”、“海泰创新基地”“高新区软件园”等为代表
的工业科技园，打造了包括软件、电子、医药、通讯、环保、新材料等高科技产业平
台。在招商核心竞争力上，公司持续坚持专注产业、深耕产业，力拓招商渠道、深挖
招商资源，提高入园企业的质量，助力园区与企业共同发展，通过招商运营打造精品
园区，为滨海高新区招商引资做出了积极贡献，政府和客户对公司的信任度持续提升
。公司通过加强国家自主创新示范区政策研究工作，更好地为在孵企业提供政策咨询
服务，创建更优的企业成长环境，提升海泰国家级孵化器服务水平，不断扩大海泰国
家级孵化器的招商影响力。
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