600053中江地产资产重组最新消息
≈≈九鼎投资600053≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）报告期内公司从事的主要业务
报告期内，公司从事的主营业务未发生变化。根据《上市公司行业分类指
引》（2012年修订），公司的主营业务之一为私募股权投资管理业务，属于大类“J
金融行业”中的子类“69其他金融业”；主营业务之二为房地产开发与经营，属于“
K70房地产业”。
（二）报告期内公司的经营模式
1、私募股权投资管理业务
作为一家PE机构，公司的商业模式不同于一般实体企业和其他类型金融企
业，可总结为“募、投、管、退”四个主要阶段，即通过私募方式向基金出资人募集
资金，将募集的资金投资于企业的股权，最终通过股权的增值为基金赚取投资收益。
公司通过向基金收取管理费及管理报酬来获取收入。
经过长期探索、实践和积累，公司形成了一整套有关募资、投资、管理、
退出的流程，并由公司各业务部门分工协作，密切配合，完成各项工作。公司管理的
基金多以合伙企业的组织形式设立，该等合伙企业的普通合伙人主要由公司的下属子
公司担任。
2、房地产开发与经营业务
2021年上半年，公司房地产业务继续聚焦“紫金城”项目的开发和销售。
“紫金城”项目定位为南昌市区核心地段的中高档住宅及物业的开发及销售，主要客
户定位为本地及外来中高端消费群体。“紫金城”项目销售模式为公开发售，报告期
内，公司一方面继续推进“紫金城”项目尾盘销售，另一方面加速推进“紫金城”项
目剩余地块的开发工作，包括推动一期一号楼的建设及五期的前期筹备工作。
（三）报告期内行业情况
1、私募股权投资行业
近年来，我国私募股权投资行业受宏观经济下行压力加大、监管趋严、资
管新规、金融去杠杆等影响全面降温。2021年上半年，国内疫情的有效防控使得私募
股权投资行业募资市场基本摆脱了去年疫情带来的窘境，市场活跃度已经逐步回到正
常范围，但“募集难”仍是现阶段需要应对的情况；国内经济开局良好推动私募股权
投资行业，投资市场显著回暖；整体来看，募资金额同比下降，投资金额同比上升，
退出总案例数稳步上升，被投企业IPO热潮仍在。
募资方面，2021年上半年，我国私募股权投资市场募资市场从募资数量上
来看已逐步恢复到疫情之前的状态，但募资规模仍呈下降趋势。清科研究中心数据显
示，2021年上半年新募基金数量1,424只，同比上升53%；新募资总额2,950.70亿，同
比下降15.3%；单只基金平均规模2.07亿，同比下降44.6%。面对募资困境，基金管理
人应积极挖掘潜在LP并充分调动各类民营资金。
投资方面，2021年上半年，经济复苏预期推动投资案例数和总投资金额快
速增长，大消费类投资显著回暖。清科研究中心数据显示，2021年上半年私募股权投
资市场投资总金额3,408.33亿元，同比上升44.3%；投资案例数1,951起，同比上升34
.8%。从投资行业来看，IT行业、生物技术/医疗健康和半导体及电子设备仍为投资热
门。就投资风格而言，市场投资偏好后移，扩张期和成熟期投资占比走高。
退出方面，中国境内上市环境日益优化，企业上市有序提速，IPO退出仍是
市场主流，2021年上半年IPO退出案例数同比增加。清科研究中心数据显示，2021年
上半年私募股权投资IPO退出案例达944家，占比89%；并购、股权转让退出笔数位列
第二、第三。就退出行业来看，生物技术/医疗健康排名第一，机械制造和互联网分
别位列第二、第三。
2、房地产行业
政策方面，部分城市房价过快上涨，楼市调控分化加剧；对核心城市施行
土地两集中政策，“三稳”效果不及预期；针对学区房政策频出，“城门立木”效应
将消退。
销售方面，住宅销售持续超预期，商办去化依旧艰难；三大城市群、西北
、山东表现最佳，部分二线城市触底回暖；总体呈现南热北冷，长三角与珠三角销售
最亮眼。
土地方面，量跌价升，分化加剧；拿地热度冲高回落，非核心城市群三四
线流拍率仍处高位；长三角与湾区最受追捧，高溢价率成交仍是常态；轻量重质提升
拿地标准，国有房企大步进击。
资金方面，行业融资强监管保持常态，销售大超预期助力回款高增；部分
房企负债与毛利恶化，二季度海外发债规模环比大降；房企发债成本分化加剧，优质
房企境外发债成本仍低；房地产信托存量规模持续压降，上半年融资规模同环比均下
降。
国家统计局数据显示，2021年1-6月全国房地产开发投资72,179亿元，同比
增长15%，其中，住宅投资54,244亿元，同比增长17%。2021年1-6月全国房地产开发
企业房屋施工面积87,3251万平方米，同比增长10.20%，其中，住宅施工面积617,480
万平方米，同比增长10.50%；房屋新开工面积101,288万平方米，同比增长3.80%，其
中，住宅新开工面积7,5515万平方米，同比增长5.50%；房屋竣工面积36,481万平方
米，同比增长25.70%，其中，住宅竣工面积26,254万平方米，同比增长27%。2021年1
-6月全国房地产开发企业土地购置面积7,021万平方米，同比下降11.80%，土地成交
价款3,808亿元，同比下降5.70%。
国家统计局数据显示，2021年1-6月全国商品房销售面积88，635万平方米
，同比增长27.70%，其中，住宅销售面积同比增长29.40%，办公楼销售面积同比增长
10%，商业营业用房销售面积同比增长5.70%；商品房销售额92,931亿元，同比增长38
.90%，其中，住宅销售额同比增长41.90%，办公楼销售额同比增长10.70%，商业营业
用房销售额同比增长8.80%。2021年6月末，全国商品房待售面积51,079万平方米。
二、经营情况的讨论与分析
（一）公司业务发展情况
1、私募股权投资业务
作为国内专注于私募股权投资领域的机构，九鼎投资秉持客户至上的价值
理念，肩负为出资人创造优异回报的使命，聚焦投资主业积极应变，依托专业力量保
持战略定力，坚守成长性投资的核心理念。
一方面，公司密切跟踪宏观经济和产业政策变化，继续加强对重点关注的
大消费、大健康、先进制造等细分行业的深度研究，强化研究驱动，努力把握投资机
遇。
另一方面，继续严格遵守各项法律法规，恪守管理人的职业操守，巩固和
加强基金各项运营管理工作成果，不断优化基金管理制度，妥善处理好创收益和防风
险的关系，以投资人利益最大化的原则，努力加强已投项目的投后管理和加快存量项
目的退出工作。
同时，公司也将不断总结反思和改进工作中存在的各项不足，不断提升投
资专业水平和投后管理能力，力争以更好的业绩和更优质的服务回馈各位合伙人的信
任与托付。
报告期内，公司管理的股权基金新增实缴规模0.57亿元，无新增投资；完
全退出项目的本金18.71亿元，收回金额16.86亿元；在管基金收到项目回款9.50亿元
。报告期内，公司获得管理费收入0.30亿元，管理报酬收入0.30亿元。报告期内，公
司管理的股权基金已投企业中共有9家实现完全退出，其中上市减持退出2家，挂牌减
持/转让退出2家，回购及其他退出5家。
截至2021年6月30日，公司历史管理的基金累计实缴规模381.39亿元，在管
基金剩余实缴规模135.13亿元。
截至2021年6月30日，公司历史管理的基金累计投资规模为335.43亿元，尚
未退出项目投资本金123.52亿元。
截至2021年6月30日，公司历史管理的基金累计投资项目数量365家，尚未
完全退出项目数量157家。
截至2021年6月30日，公司私募股权投资业务已实现完全退出项目198家，
已完全退出项目的全部投资本金173.27亿元（收回金额423.02亿元，综合IRR达25.09
%）；已上市及新三板挂牌但尚未完全退出的项目投资本金32.34亿元。截至2021年6
月30日，公司管理基金的已投企业在国内外各资本市场上市的累计达64家，在新三板
挂牌的累计达56家。
2、房地产业务
公司存量房地产项目“紫金城”位于江西省省会南昌。国家再次强调了“
房住不炒”的基调,这不仅是政府控制的目标所在，也是维护金融稳定、保证经济健
康的条件。限制需求端膨胀，即通过限购，钳制炒作氛围。政策环境下，房价的金融
属性大为减弱，投机空间也大幅减少。
报告期内，公司稳扎稳打，不盲目扩张，继续经营好南昌“紫金城”项目
。报告期内公司无新增入市项目，报告期内结转并确认收入住宅面积为681.65平方米
，确认住宅及车库收入合计1,012.87万元。报告期内，公司房地产业务实现销售总回
款为348.45万元。
报告期内，公司加速推进“紫金城”项目剩余地块的开发工作，一方面积
极推动一期一号楼的建设；另一方面，加紧筹备五期的拿地和前期规划工作。
（二）内部管理
(人才工程)在人才工程方面，公司一方面积极推动内外部招聘渠道的搭建
和维护，加强储备性人才引进，并优化团队成员，保障员工队伍质量稳步提升；另一
方面，积极探索员工激励机制建设，梳理历史绩效考核成果，从而促进公司团队整体
业绩的达成。
(管理工程)基于市场变化、业务发展以及公司内部运行管理效能提升的需
要，积极主动优化公司内部管理架构，进一步推进扁平化，减少授权层级，提升整体
管理运营效能和决策效率。公司内部论坛升级以及移动化改造；公司财务系统的升级
、集成；优化、升级了合格投资人管理模块、基金管理模块。上述工作提升了员工工
作效率与客户服务水平，增强了公司业务管理与合规管理能力。
(行业研究)优化私募股权投资策略，以企业价值的成长性投资为核心，对
于投资标准设置为企业应具有一定规模的收入利润，商业模式具有可行性、在同行业
中具有一定的竞争优势、拥有合理的治理结构和高效奋进的管理团队。确认经营确定
、上市确定、看重长期成长性三项投资策略要点。
(费用控制)为提高公司内部组织的运营效率，降低内部组织的运营成本，
公司全面推行利润中心考核制度，公司对内部的主要一级组织及部分二级组织按照利
润中心进行考核管理，提升全员自主经营、降本增效的意识。
(内部控制)公司董事会高度重视内部控制体系的强化和运行，报告期内，
公司以完善内控制度、落实内控责任、强化内控执行力为重点，持续开展内控工作。
根据发展需要，不断优化内部控制设计，持续改进内部控制评价机制，充分发挥内控
体制的效率和效果，有效防范管理运作风险，促进了公司战略的实现与持续健康发展
，达到了内控预期目标，在所有重大方面保持了有效的内部控制。
公司已根据《私募投资基金管理人内部控制指引》的要求建立全套管理人
内部控制制度，并已在公司层面得到有效执行。
公司通过上述制度建立了防范利益输送和利益冲突机制，有效防控利益输
送和利益冲突，从而实现公平对待所管理的全部基金和投资者。
(内幕信息监管)公司严格执行《内幕信息知情人登记管理制度》，加强内
部信息知情人保密和登记报备工作。日常工作中加强内幕信息防控相关法规的宣传和
学习，督促有关人员严格履行信息保密职责，杜绝内幕交易等违规行为的发生，进一
步强化内幕信息保密工作。报告期内，公司严格按照有关法律、法规、《公司章程》
和《公司基金信息披露管理办法》的规定，真实、准确、完整、及时地披露信息，确
保所有股东有平等机会获得信息。
（三）私募股权投资业务专门信息披露
1、新设立基金情况
（1）新设立基金情况
报告期内无新设基金。
（2）新增结构化基金产品
报告期无新增结构化基金。
（3）新设立基金募集推介方式
公司在基金募集和运作管理过程中，严格按照《私募投资基金监督管理暂
行办法》、《关于加强私募投资基金监管的若干规定》、《证券期货投资者适当性管
理办法》、《私募投资基金募集行为管理办法》、《基金募集机构投资者适当性管理
实施指引（试行）》、《私募投资基金备案须知（2019年）》等法规和行业自律规则
的规定，秉承恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则，防范利益冲突，履行说明义务
、反洗钱义务等相关义务。对于自主募集的基金，管理人在向投资者推介私募基金之
前，均采取问卷调查等方式履行特定对象确定程序，对投资者风险识别能力和风险承
担能力进行评估，履行投资者适当性匹配、私募基金推介、风险揭示、合格投资者确
认、冷静期后回访等相关责任。对于通过代销机构销售的产品，为确保适当性的贯彻
实施，公司会对代销机构进行审慎调查，并签署代销协议，明确管理人与代销机构各
自所应承担的义务，对代销机构在基金募集各环节实施的募集行为及形成文件进行审
查。根据法律法规的规定，对应当进行穿透核查的投资者，公司均进行或均要求代销
机构进行穿透式核查至最终投资者。
2、基金投资情况
（1）基金投资的项目基本情况
1）投资决策体系及执行情况
公司及子公司作为基金管理人，严格按照基金合伙协议或基金合同约定的
决策方式及原则，履行管理人职责，执行合伙企业相关事项的决策程序。
2）对投资标的的管理方式及执行有效性
对投资标的形成控制的数量为0家。
截至本报告期末，在管基金累计对外投资的标的数量为365家，且均为纯财
务投资。公司及子公司共向173个在管项目派驻董事236人次，派驻监事48人次，派驻
高管26人次。
3）综述基金与被投资标的及其关联方的特殊利益安排
公司及子公司在管基金针对大部分已投企业设置了对赌或回购条款，并对
相关事项进行了约定，如已投企业未达到约定的要求，在管基金将有权执行相关对赌
条款和回购条款。
4）成立年限及累计投资项目数量、累计投资总额；在管项目数量和在管项
目投资总额
公司及子公司在管基金成立年限视各基金实际设立情况不等，根据基金合
伙协议之约定普遍存续期限在5年以上。截至本报告期末，公司及其下属企业作为基
金管理人管理的基金累计投资项目365个，累计项目投资总金额335.43亿元人民币。
5）基金已投资项目聘请外部专家参与尽职调查或投资顾问及费用支付情况
无。
（2）重点项目基本情况
3、新增合作设立并运营投资基金共同担任基金管理人的基金情况
不适用。
4、以自有资产投资的情况
（1）投资金额占当期期末净资产5%以上的自有资产投资项目情况
无。
（2）自有资产与受托资产在投资运作方式、报告期内收益方面的差异
公司及子公司作为私募基金管理人，通过私募的方式向投资人募集资金，
并寻找潜在项目进行筛选、投资，最终择机退出以获得收益。在管基金一般采用有限
合伙企业或契约型的组织形式设立，公司及子公司受托管理基金，向基金收取一定比
例的管理费，并按照基金超额收益的一定比例提取业绩报酬。
公司及子公司用自有资产参与投资的情况主要分两种情况，一是在基金中
作为GP出资；二是作为LP在基金中出资。
（3）报告期内收入分别来自于自有资产管理与受托资产管理的金额及比例
报告期内收入来自自有资产管理的金额为0.11亿元（报表中计入“投资收
益”），占比14.15%；来自受托管理资产的金额为0.64亿元（报表中计入“主营业务
收入”科目），占比85.85%。
（4）公司及子公司专业化管理制度的建设和执行情况，信息、决策和风险
隔离机制，防范利益输送与利益冲突的机制
为了维护投资人和公司及子公司的合法权益，保障管理的基金得到公平待
遇，防范利益输送或利益冲突，公司及子公司制定并执行了一系列的相关管理和内控
制度，包括《公司投资业务管理制度》《运营风险控制制度》《公司基金信息披露管
理办法》《公司防火墙与业务隔离制度》《公司利益冲突防范制度》和《保密制度》
等。公司及子公司在运营过程中严格适用上述制度，采取中立公允性原则、专业性原
则及保密性原则保障投资决策的公允，防范利益输送与利益冲突，保护投资人的利益
。
（5）目前公司及子公司在管基金所投项目全部为财务投资。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、私募股权投资管理业务收入与投资收益波动的风险
作为一家PE机构，管理基金所投资项目的投资收益情况是其是否具有竞争
力和持续发展能力的核心决定因素。公司私募股权投资管理业务主要收入有两类，一
是管理费，通常按照管理基金规模的一定比例收取；二是管理报酬，在公司管理的基
金所投项目实现投资收益时确认。管理报酬是目前PE机构最主要的盈利来源，但是管
理报酬通常主要在投资后若干年内陆续实现，使得管理报酬在不同年度之间会有很大
的波动，从而导致公司的业绩出现大幅波动，进而会影响上市公司后续年度的经营业
绩。
2、项目投资收益高低对公司业绩产生的风险
公司过往已完全退出项目实现了较好的退出收益，但这并不意味着目前在
管基金已投项目未来的投资收益必然与之相同或接近。如果宏观经济出现较大下滑、
股票市场持续低迷，则公司管理的基金的投资收益水平存在下滑的风险，其后续年度
的业绩将受到影响，进而会影响公司后续年度的经营业绩。此外，目前IPO加速也可
能导致A股上市公司数量增多而引起已投项目的溢价下降，同时受到A股市场实行注册
制的影响，公司管理的基金的投资收益水平可能存在整体下降的风险，进而会影响公
司后续年度的经营业绩。
3、在管基金项目投资失败的风险
公司所管理的基金主要为私募股权投资基金，主要投资为未上市公司股权
。虽然公司已清算基金整体投资收益较高，但这并不意味着目前在管基金投资收益必
然与之相同或接近。未来如果我国宏观经济出现较大的下滑，投资项目出现较大亏损
，则存在导致公司投资失败的风险。
4、人才流失的风险
私募股权投资行业是典型的人才密集型行业，稳定的私募基金行业专业人
才对公司的持续发展至关重要，也是公司能够持续保持行业领先地位的重要因素。公
司在多年的经营中，培养了一支专业能力强、实践经验丰富的人才队伍，是国内私募
股权投资管理机构中专业团队规模最大、体系最完整的机构之一，且公司已制定了有
吸引力的薪酬制度和激励政策，以维持专业人才的稳定；同时，公司在运行中构建了
相对分工明确的投资运转机制，对单个人员的依赖程度相对较低。
但是，该等措施不能完全解决专业人员流失对公司持续经营发展带来的不
利影响，公司的经营可能存在因专业人才流失导致竞争力下降的风险。
5、公司下属子公司担任合伙企业的普通合伙人的风险
公司在管基金多以合伙企业的组织形式设立，该等合伙企业的普通合伙人
主要由公司的下属子公司担任。尽管公司担任普通合伙人的各子公司及其管理的基金
不存在债务风险，公司对子公司的责任也仅以出资额为限，但如果公司及其下属子公
司因管理制度未得到有效执行导致违法违规行为，或者违反合伙协议的约定给基金造
成损失而承担无限连带责任，将给公司带来一定的经营风险。
6、在管项目、所投项目数量较多导致的管理风险
较多的在管项目、所投项目对公司的投后管理能力形成了较大考验。公司
是否有足够的投后管理人员覆盖所有已投项目，相关投后管理人员是否具备相应的专
业水平，公司投后管理体系及其他体系是否为所有项目配置了足够的资源等，都将直
接影响相关项目的收益。
7、房地产行业政策风险
2021年我国将坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，稳地价、稳
房价、稳预期。“因城施策”，适度从紧的政策导向不会有根本改变，部分热点城市
房地产调控政策也将持续加码。2021年初南昌市人民政府办公室发布《促进全市房地
产市场平稳健康发展的若干政策措施》，但因部分条款与中央“稳地价、稳房价、稳
预期”的要求不符，该政策一经发布便被收回，住建部也派出督导组赴南昌市现场督
导房地产调控工作，并将南昌市列入房地产市场监测重点城市名单。房地产行业政策
的变化给公司房地产业务的开发节奏、预期收益都将带来不确定的风险。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）私募股权投资业务
公司在私募股权投资领域的竞争优势主要来自于以下几方面：
(项目开发)推行“行研驱动+按图索骥+属地开发”模式，建立了覆盖全国
的项目开发网络，确保公司有足够多的优质项目来源且不依赖于外部财务顾问推荐。
(项目尽职调查)与私募股权投资行业投资人员兼顾很多个不同行业或领域
的传统做法不同，公司坚持对投资人员进行行业分工。投资人员长期、持续专注于一
个行业甚至一个细分行业的研究、跟踪、调查，投资的专业化程度相对较高。
(项目风险控制)公司建立风控中心，对风控人员和投资人员施行不同的考
核和激励机制，提升风险控制的有效性。公司还建立了完整的评审机制等，最大限度
控制项目的投资风险。
(基金运营管理)建立基金运营中心，依托专业团队及成熟机制，对数量众
多、规模庞大的存量基金进行高效运营及管理，竭诚服务出资人，保障出资人利益。
(投后管理)建立投后管理中心，持续跟踪投资后项目，有效控制投后风险
。同时，为已投企业提供增值服务，推动已投企业上市及协助开展并购整合和深度的
资本运作，系统提升企业价值；与已投上市企业深化合作，丰富公司产品、服务，拓
展业务纵深，实现与已投企业共同成长、价值共享。
(经验积淀与提炼)在行业内接触过的企业数、完成尽职调查的项目数和投
资项目数都处于领先地位，具有多数PE机构不具备的丰富经验。
(优质客户)长期以来积累了一批优质且与公司保持长期合作的出资人，客
户来源相对稳定。报告期内，公司继续加大各类型客户尤其是机构客户的拓展力度，
促进客户结构的进一步优化。
（二）房地产业务
公司作为江西省内唯一一家上市房地产企业，秉持“品质为先、精益求精
”的经营理念，强调以质而非以量取胜，坚持打造特色精品楼盘，着力控制开发风险
。
公司多年深耕于南昌本土，在南昌具有良好的品牌影响力。公司目前虽只
有“紫金城”一个项目，但品牌形象已获得南昌市场的高度认可，公司将持续致力于
将“紫金城”打造成为南昌房地产行业的第一品牌。
公司对“紫金城”项目的定位是南昌首席“主城央-滨江畔-双公园-全学龄
”的精品住宅小区，该项目具有若干独特的市场竞争优势。其一，地段和景观优势：
“紫金城”位于南昌市中心城区东湖区，紧邻赣江，交通便利，风光旖旎，这一地段
在南昌当地具有明显的稀缺性。其二，品质优势：“紫金城”采用27种节能环保技术
，是目前南昌首屈一指的绿色环保和智能小区，小区内近三万平方米的中央景观公园
，最大程度地满足高端客户对追求品质、亲近自然的人居需求。其三，配套优势：“
紫金城”与名校合作，联手打造重点幼儿园、重点小学，并引进品牌中学，满足高端
客户对子女教育的高要求。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
（一）公司业务发展情况
1、私募股权投资业务
作为国内专注于私募股权投资领域的机构，九鼎投资秉持客户至上的价值
理念，肩负为出资人创造优异回报的使命，聚焦投资主业积极应变，依托专业力量保
持战略定力，坚守成长性投资的核心理念。
一方面，公司密切跟踪宏观经济和产业政策变化，继续加强对重点关注的
大消费、大健康、先进制造等细分行业的深度研究，强化研究驱动，努力把握投资机
遇。
另一方面，继续严格遵守各项法律法规，恪守管理人的职业操守，巩固和
加强基金各项运营管理工作成果，不断优化基金管理制度，妥善处理好创收益和防风
险的关系，以投资人利益最大化的原则，努力加强已投项目的投后管理和加快存量项
目的退出工作。
同时，公司也将不断总结反思和改进工作中存在的各项不足，不断提升投
资专业水平和投后管理能力，力争以更好的业绩和更优质的服务回馈各位合伙人的信
任与托付。
2020年，公司管理的股权基金新增实缴规模2.60亿元；新增投资规模3.19
亿元；报告期内完全退出项目的本金为31.46亿元，收回金额为74.74亿元；报告期内
公司在管基金收到项目回款（含退出款、分红、业绩补偿款等）合计49.43亿元。公
司报告期内获得管理费收入为0.81亿元，管理报酬收入为2.18亿元。报告期内，公司
管理基金的已投企业中共有42个投资项目完全退出，其中上市减持退出8家，挂牌减
持/转让退出5家，其他转让/回购退出29家。
截至2020年12月31日，公司历史管理的基金累计实缴规模380.70亿元，在
管基金剩余实缴规模142.66亿元。
截至2020年12月31日，公司历史管理的基金累计投资规模为335.43亿元，
尚未退出项目投资本金134.60亿元。
截至2020年12月31日，公司历史管理的基金累计投资项目数量365家，尚未
完全退出项目数量166家。
截至2020年12月31日，公司私募股权投资业务已完全退出项目数量189家，
已完全退出项目的全部投资本金为154.56亿元（收回金额为406.17亿元，综合IRR为2
6.89%）；已上市及新三板挂牌但尚未完全退出的项目投资本金为34.03亿元。截至20
20年12月31日，公司管理基金的已投企业在国内外各资本市场上市的累计达到64家，
在新三板挂牌的累计达到58家。
2、房地产业务
公司存量房地产项目“紫金城”位于江西省省会南昌。国家再次强调了“
房住不炒”的基调，这不仅是政府控制的目标所在，也是维护金融稳定、保证经济健
康的条件。限制需求端膨胀。即通过限购，钳制炒作氛围。政策环境下，房价的金融
属性大为减弱，投机空间也大幅减少。
报告期内，公司稳扎稳打，不盲目扩张，继续经营好南昌紫金城项目。报
告期内公司无新增入市项目，全年合计完成住宅销售面积860.21平方米，销售金额1,
156.69万元；结转并确认收入住宅面积为364.66平方米，确认住宅及车库收入合计1,
672.94万元。报告期内，公司房地产业务实现销售总回款为2,544.68万元。
报告期内，公司加速推进“紫金城”项目剩余地块的开发工作，一方面积
极推动一期一号楼的规划和取证；另一方面，加紧筹备五期的拿地和前期规划工作。
（二）内部管理
(人才工程)在人才工程方面，公司一方面积极推动内外部招聘渠道的搭建
和维护，加强储备性人才引进，并优化团队成员，保障员工队伍质量稳步提升；一方
面，积极探索员工激励机制建设，梳理历史绩效考核成果，从而促进公司团队整体业
绩的达成。
(管理工程)基于市场变化、业务发展以及公司内部运行管理效能提升的需
要，积极主动优化公司内部管理架构，进一步推进扁平化，减少授权层级，提升整体
管理运营效能和决策效率。公司内部论坛升级以及移动化改造；公司财务系统的升级
、集成；优化、升级了合格投资人管理模块、基金管理模块。上述工作提升了员工工
作效率与客户服务水平，增强了公司业务管理与合规管理能力。
(行业研究)优化私募股权投资策略，以企业价值的成长性投资为核心，对
于投资标准设置为企业应具有一定规模的收入利润，商业模式具有可行性、在同行业
中具有一定的竞争优势、拥有合理的治理结构和高效奋进的管理团队。确认经营确定
、上市确定、看重长期成长性三项投资策略要点。
(费用控制)为提高公司内部组织的运营效率，降低内部组织的运营成本，2
020年公司制定《利润中心考核管理办法》，公司对内部的主要一级组织及部分一级
组织向下的二级组织按照利润中心进行考核管理，提升全员降本增效的意识。
(内部控制)公司董事会高度重视内部控制体系的强化和运行，报告期内，
公司以完善内控制度、落实内控责任、强化内控执行力为重点，持续开展内控工作。
根据发展需要，不断优化内部控制设计，持续改进内部控制评价机制，充分发挥内控
体制的效率和效果，有效防范管理运作风险，促进了公司战略的实现与持续健康发展
，达到了内控预期目标，在所有重大方面保持了有效的内部控制。2020年，公司完善
分级授权审批流程，优化了货币资金分级授权审批权限及关联交易管理制度，继续强
化了公司内部审批程序。
公司已根据《私募投资基金管理人内部控制指引》的要求建立全套管理人
内部控制制度，并已在公司层面得到有效执行。
公司通过上述制度建立了防范利益输送和利益冲突机制，有效防控利益输
送和利益冲突，从而实现公平对待所管理的全部基金和投资者。
(内幕信息监管)公司严格执行《内幕信息知情人登记管理制度》，加强内
部信息知情人保密和登记报备工作。日常工作中加强内幕信息防控相关法规的宣传和
学习，督促有关人员严格履行信息保密职责，杜绝内幕交易等违规行为的发生，进一
步强化内幕信息保密工作。报告期内，公司严格按照有关法律、法规、《公司章程》
和《公司基金信息披露管理办法》的规定，真实、准确、完整、及时地披露信息，确
保所有股东有平等机会获得信息。
（三）报告期内获奖情况
报告期内公司荣获了包括行业专业评级机构及主流媒体颁发的各类奖项。
（四）基金信息情况
1、专门信息披露
（1）基金管理人资质及业务的合规性
根据《私募投资基金监督管理暂行办法》及《关于进一步规范私募基金管
理人登记若干事项的公告》，子公司作为基金管理人时，严格按照规定进行登记备案
，并按照《私募投资基金信息披露管理办法》进行信息披露，公司及子公司设有专门
岗位从事私募基金专业化管理工作。
公司及子公司管理的基金主要为合伙企业形式的私募股权投资基金，其普
通合伙人大多由公司的全资子公司担任。根据《合伙企业法》的规定，普通合伙人对
合伙企业的债务承担无限连带责任，但由于基金协议中通常约定不允许基金对外举债
及对外担保，因此普通合伙人对基金债务承担无限连带责任的风险可控，不会对公司
财务和持续经营产生影响。
截至2020年12月31日，公司在中国证券投资基金业协会登记备案的管理人
共有14家，具体情况如下：
（2）基金管理情况
截至2020年12月31日，公司在管基金认缴出资总金额为379.81亿元，实缴
出资总金额为305.45亿元。
公司及子公司在管基金认缴金额和实缴金额存在差异性的主要原因为部分
基金的募集方式为根据投资进度分期缴付出资款项，以更大限度的提高资金使用率，
保证基金投资人的利益。有关分期缴付出资款项的情况已于在管理基金的公司章程、
合伙协议或基金合同中进行了约定，该等事项不构成出资违约。
1）基金管理人出资及收益情况
2020年，公司及子公司在其管理基金中的出资本金余额为7.87亿元，公司
及子公司通过其在基金中的出资产生的投资收益为0.17亿元。
2）基金一般收益分配机制
①基金管理费收入的确认
A、协议约定以基金认缴或实缴金额为基数收取的管理费
对协议约定以基金认缴或实缴金额为基数收取管理费的基金，通常分两种
情况：一种是一次性收取并分期确认管理费。即管理人按照合伙协议约定的收费基数
和收费比例一次性收取管理费，在合伙协议约定的经营期限分期确认管理费收入；另
一种是分期收取并确认管理费收入，即在投资期内通常按照认缴或实缴金额和约定比
例收取并确认管理费，在退出期内按照尚未退出项目投资成本和约定比例收取管理费
，收费比例通常约定为2%/年。由于基金设立第一年的运营时间不满12个月，因此第
一年确认的管理费收入则为按照协议约定应收取的年度管理费金额基金从正式设立至
年底的天数/365。
B、协议约定以实际完成投资额为基数计提管理费的基金
协议约定以实际完成投资额为基数计提管理费的基金，该类基金管理费的
计提基数为基金对外实际完成的投资额。收取频次多为一次性收取，收费比例为实际
完成投资额的2%-5%；部分基金按期（如年/半年）收取管理费，收费比例一般为2%/
年，收费期限不足一年的，按照基金实际运营天数计算当期应收取的管理费。
此外，为避免重复收取管理费，部分FOF基金不收取管理费；处于经营期限
延长期间的基金不再收取管理费。
②管理报酬收入的确认
A、设有回拨机制且未设hurdle条款（即基金设立时即设定的给基金管理人
支付收益分成时基金需要达到的最低收益指标，实际收益达到该hurdle之后即可收取
收益分成，否则基金管理人就不可收取收益分成）的基金的管理报酬收入的确认方式
所谓回拨机制，就是管理人在先行向基金收取收益分成后，如果基金最终
的整体回报未达到协议约定的管理人收取收益分成的收益率条件，或者基金的整体回
报虽然达到管理人收取收益分成的收益率条件，但先行收取的收益分成大于按照基金
最终整体回报计算可以获得的收益分成的，则管理人需要将先行收取的收益分成或者
多收取的收益分成退还给基金或基金出资人。
对有回拨机制但未设有hurdle条款的基金，昆吾九鼎在基金每次确定向出
资人分配收益时，均首先根据基金过往已经收到的分红款、项目变现金额及按照公司
内部统一的估值方法测算的在管项目的估值（三项合称预计回款总额），测算基金所
投项目预计回款总额可否覆盖基金出资人的全部出资。如果测算的基金预计回款总额
大于基金出资人的全部出资，则昆吾九鼎可以确认管理报酬收入，确认的管理报酬收
入=（分配时项目投资累计投资收益-尚未变现项目预计整体亏损金额)约定的收益分
成比例-已经确认的管理报酬收入。否则，就暂不确认管理报酬收入，待基金下次有
收益分配事项时再行测算，并根据测算结果按照同样判断标准决定是否确认管理报酬
收入。
B、设有hurdle条款但未设有回拨机制的基金的管理报酬收入的确认方式
对设有hurdle条款但未设有回拨机制的基金，昆吾九鼎在基金每次确定向
出资人分配收益时，均首先根据基金过往已经收到的分红款、项目变现金额及按照公
司内部统一的估值方法测算的在管项目的估值（三项合称预计回款总额），测算基金
整体预计收益水平可否达到基金设定的hurdle收益水平。如果测算的基金整体收益水
平达到基金设定的hurdle收益水平，则昆吾九鼎可以确认管理报酬收入，确认的管理
报酬收入=分配时项目投资累计投资收益约定的收益分成比例-已经确认的管理报酬收
入。否则，就暂不确认管理报酬收入，待基金下次有收益分配事项时再行测算，并根
据测算结果按照同样判断标准决定是否确认管理报酬收入。
C、既设有回拨机制又设有hurdle条款的基金的管理报酬收入的确认方式
对既设有回拨机制又设有hurdle条款的基金，昆吾九鼎在基金每次确定向
出资人分配收益时，均首先根据基金过往已经收到的分红款、项目变现金额及按照公
司内部统一的估值方法测算的在管项目的估值（三项合称预计回款总额），测算基金
整体预计收益水平可否达到基金设定的hurdle收益水平。如果测算的基金整体收益水
平达到基金设定的hurdle收益水平，则昆吾九鼎可以确认管理报酬收入，确认的管理
报酬收入=（分配时项目投资累计投资收益-尚未变现项目预计整体亏损金额）约定的
收益分成比例-已经确认的管理报酬收入。否则，就暂不确认管理报酬收入，待基金
下次有收益分配事项时再行测算，并根据测算结果按照同样判断标准决定是否确认管
理报酬收入。
D、既没有回拨机制又未设hurdle条款的基金的管理报酬收入的确认方式
既没有回拨机制又未设hurdle条款的基金，昆吾九鼎在基金每次确定向出
资人分配收益时，直接确认管理报酬收入，确认的管理报酬收入=分配时项目投资累
计投资收益约定的收益分成比例-已经确认的管理报酬收入。
③投资顾问费收入的确认
投资顾问费收入是指昆吾九鼎为其他各方提供咨询服务所收取的报酬。昆
吾九鼎按照协议的约定，按照权责发生制原则，在提供咨询服务的当期确认为收入。
2、结构化基金产品
报告期内，无新增结构化基金产品。截至2020年12月31日，公司及子公司
管理的尚在存续期的结构化基金有3只，公司董监高无结构化基金出资.3、基金募集
推介方式
（1）自行销售及委托第三方销售情况
公司及子公司主要采取自行销售方式募集资金，报告期内公司无委托第三
方销售的情况。
（2）合格投资者制度执行情况
公司及子公司在基金募集和管理的各个阶段中，均严格按照《私募投资基
金监督管理暂行办法》、《私募投资基金募集行为管理办法》、《证券期货投资者适
当性管理办法》、《基金募集机构投资者适当性管理实施指引（试行）》等法规和行
业自律规则的规定，秉持恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则，履行说明、反洗钱
等相关义务，并承担特定对象确定、投资者适当性审查、私募基金推介及合格投资者
确认、设置冷静期并在冷静期后回访等相关责任。特别是对于通过代销机构销售的产
品，除了与其签订代销协议外，还与代销机构共同实行穿透式核查最终投资者的适当
性管理。公司在推介私募基金前，采取问卷调查等方式履行特定对象确定程序，对投
资者风险识别能力和风险承担能力进行评估，投资者书面承诺符合合格投资者条件，
制作风险揭示书，由投资者签字确认，并就投资者提供的资产证明文件或收入证明予
以核查，将适当的基金产品销售给适合的投资者。
4、基金备案情况
截至2020年12月31日，公司及子公司在管基金共209只，其中已完成基金业
协会备案并取得《私募投资基金备案证明》的在管基金共计191只；因无对外募集行
为等原因无需在协会进行备案的基金共计18只。
5、基金投资情况
（1）基金投资的项目基本情况
1）投资决策体系及执行情况
公司及子公司作为基金管理人，严格按照基金合伙协议或基金合同约定的
决策方式及原则，履行管理人职责，执行合伙企业相关事项的决策程序。
2）对投资标的的管理方式及执行有效性
对投资标的形成控制的数量为0家。
截至本报告期末，在管基金累计对外投资的标的数量为365家，且均为纯财
务投资。公司及子公司共向173个在管项目派驻董事235人次，派驻监事46人次，派驻
高管24人次。
3）综述基金与被投资标的及其关联方的特殊利益安排
公司及子公司在管基金针对大部分已投企业设置了对赌或回购条款，并对
相关事项进行了约定，如已投企业未达到约定的要求，在管基金将有权执行相关对赌
条款和回购条款。
4）成立年限及累计投资项目数量、累计投资总额；在管项目数量和在管项
目投资总额
公司及子公司在管基金成立年限视各基金实际设立情况不等，根据基金合
伙协议之约定普遍存续期限在5年以上。截至本报告期末，公司及其下属企业作为基
金管理人管理的基金累计投资项目365个，累计项目投资总金额335.43亿元人民币。
（2）重点项目基本情况
6、以自有资产投资的情况
（1）自有资产与受托资产在投资运作方式、报告期内收益方面的差异
公司及子公司作为私募基金管理人，通过私募的方式向投资人募集资金，
并寻找潜在项目进行筛选、投资，最终择机退出以获得收益。在管基金一般采用有限
合伙企业或契约型的组织形式设立，公司及子公司受托管理基金，向基金收取一定比
例的管理费，并按照基金超额收益的一定比例提取业绩报酬。
公司及子公司用自有资产参与投资的情况主要分两种情况，一是在基金中
作为GP出资；二是作为LP在基金中出资。
（2）报告期内收入分别来自于自有资产管理与受托资产管理的金额及比例
报告期内收入来自自有资产管理的金额为0.16亿元（报表中计入“投资收
益”），占比4.90%；来自受托管理资产的金额为3.14亿元（报表中计入“主营业务
收入”科目），占比95.10%。
（3）公司及子公司专业化管理制度的建设和执行情况，信息、决策和风险
隔离机制，防范利益输送与利益冲突的机制
为了维护投资人和公司及子公司的合法权益，保障管理的基金得到公平待
遇，防范利益输送或利益冲突，公司及子公司建设并执行了一系列的相关管理和内控
制度，包括《公司投资业务管理制度》《运营风险控制制度》《公司基金信息披露管
理办法》《公司防火墙与业务隔离制度》《公司利益冲突防范制度》和《保密制度》
等。公司及子公司在运营过程中严格适用上述制度，采取中立公允性原则、专业性原
则及保密性原则保障投资决策的公允，防范利益输送与利益冲突，保护投资人的利益
。
（4）目前公司及子公司在管基金所投项目全部为财务投资。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司共实现营业收入3.36亿元，同比减少84.72%（其中私募股
权投资管理业务实现营业收入3.14亿元，较上年同期减少49.17%；房地产业务实现收
入0.22亿元，较上年同期减少98.59%）；营业成本0.04亿元，同比减少99.27%；归属
于母公司所有者的净利润0.87亿元，同比减少89.05%。截至报报告期末，公司资产总
额3.36亿元，同比减少13.60%；归属于母公司的所有者权益为26.86亿元，同比增加2
.37%。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
1、私募股权投资行业
展望2021年，我国宏观经济长期向好的基本面不会改变，私募股权投资行
业环境在日益完善的资本市场体系的影响下将所改善。
（1）募资方面：监管机构政策松绑将有利于保险资金进入私募股权投资行
业
2020年11月13日，银保监会发布《关于保险资金财务性股权投资有关事项
的通知》，明确取消保险资金财务性股权投资的行业限制。保险资金负债期限长，是
私募股权投资基金优质的长期资金来源。监管机构对保险资金进入股权投资行业消除
政策限制，将对私募股权投资行业募资产生有利的政策环境。
（2）投资方面：投资更偏向于生物医药、半导体及电子制造、智能制造和
新零售等新兴行业。
2021年，国家政策将更加支持创新创业企业的发展。生物医药、半导体及
电子制造、智能制造和新零售等新兴行业将进入高速发展期。行业中优质的企业往往
能穿越估值涨跌周期，能在长期中实现价值增值。
（3）退出方面：多项配套规则的发布将缩短私募股权投资行业的退出周期
2020年12月31日，上海证券交易所和深圳证券交易所正式发布新修订的《
上海证券交易所股票上市规则》、《深圳证券交易所股票上市规则》、《上海证券交
易所科创板股票上市规则》以及《深圳证券交易所创业板股票上市规则》等多项配套
规则。多项配套规则的发布将疏通资本市场退出通道，从而缩短私募股权投资行业的
退出周期。
2、房地产行业
2021年，国务院政府工作报告指出，房地产方面坚持“房住不炒”的定位
，稳地价、稳房价、稳预期，以促进房地产市场平稳健康发展，并延续经济工作会议
中提出的要解决好大城市住房突出问题，首提尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解
住房困难。
《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要(草案)》
中提到，实化量化“十四五”时期经济社会发展主要目标和重大任务，针对房地产方
面提出，完善住房市场体系和住房保障体系。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定
位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居
、职住平衡。
一个是2021年短期重点工作，一个是中长期的规划和远景目标。2021年整
体导向仍为“房住不炒”，具体而言，房地产方面仍然贯彻“坚持房子是用来住的、
不是用来炒的定位”，这是自2018年政府工作报告首次提出“房住不炒”后，连续两
年再次重申。不同的是，2021年政府工作报告新增了“稳地价、稳房价、稳预期”的
表述，现阶段地价、房价仍是不能触碰的红线。
(二)公司发展战略
公司发展战略保持稳定。公司将坚持既有的经营宗旨：以国家法律法规为
准则，以国家经济发展政策为指导，秉持价值投资的经营理念，以“发现并成就卓越
企业，为出资人创造优异回报”为己任，助力推进资源优化配置，使公司得以长足发
展，实现股东价值最大化。
公司定位于成为一家卓越的股权投资管理机构，现有的房地产开发业务也
将继续存在。公司将持续完善并优化投资策略，强化募投管退各个环节的业务能力，
不断提升股权投资管理业务的竞争力，持续增加基金管理规模，为出资人及股东创造
优异回报。
(三)经营计划
1、私募股权投资管理业务
2021年，公司将聚焦股权投资管理领域，坚持定位于开展对优质企业的成
长性投资。
在资产端，公司将继续巩固并加强一级市场成熟项目股权投资领域的投入
，力争获得该领域更高的品牌知名度和市场份额。为达成上述目标，公司将持续完善
并优化投资策略，建立更适合现阶段股权投资市场的团队和组织结构，打磨和构筑更
高效的“项目来源-项目尽职调查-项目风险控制-项目投资-项目投后管理”体系；同
时加大对先进制造、大健康、消费服务等重点领域及其细分行业的深度研究，推行“
行研驱动-按图索骥-属地开发”的项目投资和开发策略，系统性提升投资项目的质量
和数量，并积极赋能已投企业，以实现优异的投资回报。
在资金端，公司将采取灵活务实的策略，针对资产端的投资机会设计符合
出资人需求的基金产品；在进一步加大对各类机构客户开发力度的同时，兼顾重点区
域高净值客户的拓展，推动人民币基金及美元基金的新增募集。
在退出端，公司一方面积极推动符合条件对接各层次资本市场，另一方面
也通过并购、回购、转让等多种方式加快其他存量项目的退出，提高基金回款比率。
2、房地产业务
2021年，公司将继续推进存量“紫金城”项目后续地块的开发，包括推动
一期一号楼的开工建设、开展五期住宅土地的获取及前期规划设计工作。同时，公司
将继续推动紫金城商业项目的变现工作。
(四)可能面对的风险
1、私募股权投资管理业务收入与投资收益波动的风险
作为一家PE机构，管理基金所投资项目的投资收益情况是其是否具有竞争
力和持续发展能力的核心决定因素。公司私募股权投资管理业务主要收入有两类，一
是管理费，通常按照管理基金规模的一定比例收取；二是管理报酬，在公司管理的基
金所投项目实现投资收益时确认。管理报酬是目前PE机构最主要的盈利来源，但是管
理报酬通常主要在投资后若干年内陆续实现，使得管理报酬在不同年度之间会有很大
的波动，从而导致公司的业绩出现大幅波动，进而会影响上市公司后续年度的经营业
绩。
2、项目投资收益高低对公司业绩产生的风险
公司过往已完全退出项目实现了较好的退出收益，但这并不意味着目前在
管基金已投项目未来的投资收益必然与之相同或接近。如果宏观经济出现较大下滑、
股票市场持续低迷，则公司管理的基金的投资收益水平存在下滑的风险，其后续年度
的业绩将受到影响，进而会影响公司后续年度的经营业绩。此外，目前IPO加速也可
能导致A股上市公司数量增多而引起已投项目的溢价下降，同时受到A股市场实行注册
制的影响，公司管理的基金的投资收益水平可能存在整体下降的风险，进而会影响公
司后续年度的经营业绩。
3、在管基金项目投资失败的风险
公司所管理的基金主要为私募股权投资基金，主要投资为未上市公司股权
。虽然公司已清算基金整体投资收益较高，但这并不意味着目前在管基金投资收益必
然与之相同或接近。未来如果我国宏观经济出现较大的下滑，投资项目出现较大亏损
，则存在导致公司投资失败的风险。
4、人才流失的风险
私募股权投资行业是典型的人才密集型行业，稳定的私募基金行业专业人
才对公司的持续发展至关重要，也是公司能够持续保持行业领先地位的重要因素。公
司在多年的经营中，培养了一支专业能力强、实践经验丰富的人才队伍，是国内私募
股权投资管理机构中专业团队规模最大、体系最完整的机构之一，且公司已制定了有
吸引力的薪酬制度和激励政策，以维持专业人才的稳定；同时，公司在运行中构建了
相对分工明确的投资运转机制，对单个人员的依赖程度相对较低。
但是，该等措施不能完全解决专业人员流失对公司持续经营发展带来的不
利影响，公司的经营可能存在因专业人才流失导致竞争力下降的风险。
5、公司下属子公司担任合伙企业的普通合伙人的风险
公司在管基金多以合伙企业的组织形式设立，该等合伙企业的普通合伙人
主要由公司的下属子公司担任。尽管公司担任普通合伙人的各子公司及其管理的基金
不存在债务风险，公司对子公司的责任也仅以出资额为限，但如果公司及其下属子公
司因管理制度未得到有效执行导致违法违规行为，或者违反合伙协议的约定给基金造
成损失而承担无限连带责任，将给公司带来一定的经营风险。
6、在管项目、所投项目数量较多导致的管理风险
较多的在管项目、所投项目对公司的投后管理能力形成了较大考验。公司
是否有足够的投后管理人员覆盖所有已投项目，相关投后管理人员是否具备相应的专
业水平，公司投后管理体系及其他体系是否为所有项目配置了足够的资源等，都将直
接影响相关项目的收益。
7、房地产行业政策风险
2021年我国将坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，稳地价、稳
房价、稳预期。“因城施策”，适度从紧的政策导向不会有根本改变，部分热点城市
房地产调控政策也将持续加码。2021年初南昌市人民政府办公室发布《促进全市房地
产市场平稳健康发展的若干政策措施》，但因部分条款与中央“稳地价、稳房价、稳
预期”的要求不符，该政策一经发布便被收回，住建部也派出督导组赴南昌市现场督
导房地产调控工作，并将南昌市列入房地产市场监测重点城市名单。房地产行业政策
的变化给公司房地产业务的开发节奏、预期收益都将带来不确定的风险。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）私募股权投资业务公司在私募股权投资领域的竞争优势主要来自于
以上几方面：
(项目开发)推行“行研驱动+按图索骥+属地开发”模式，建立了覆盖全国
的项目开发网络，确保公司有足够多的优质项目来源且不依赖于外部财务顾问推荐。
(项目尽职调查)与私募股权投资行业投资人员兼顾很多个不同行业或领域
的传统做法不同，公司坚持对投资人员进行行业分工。投资人员长期、持续专注于一
个行业甚至一个细分行业的研究、跟踪、调查，投资的专业化程度相对较高。
(项目风险控制)公司建立风控中心，对风控人员和投资人员施行不同的考
核和激励机制，提升风险控制的有效性。公司还建立了完整的评审机制等，最大限度
控制项目的投资风险。
(基金运营管理)建立基金运营中心，依托专业团队及成熟机制，对数量众
多、规模庞大的存量基金进行高效运营及管理，竭诚服务出资人，保障出资人利益。
(投后管理)建立投后管理中心，持续跟踪投资后项目，有效控制投后风险
。同时，为已投企业提供增值服务，推动已投企业上市及协助开展并购整合和深度的
资本运作，系统提升企业价值；与已投上市企业深化合作，丰富公司产品、服务，拓
展业务纵深，实现与已投企业共同成长、价值共享。
(经验积淀与提炼)在行业内接触过的企业数、完成尽职调查的项目数和投
资项目数都处于领先地位，具有多数PE机构不具备的丰富经验。
(优质客户)长期以来积累了一批优质且与公司保持长期合作的出资人，客
户来源相对稳定。报告期内，公司继续加大各类型客户尤其是机构客户的拓展力度，
促进客户结构的进一步优化。
（二）房地产业务
公司作为江西省内唯一一家上市房地产企业，秉持“品质为先、精益求精
”的经营理念，强调以质而非以量取胜，坚持打造特色精品楼盘，着力控制开发风险
。
公司多年深耕于南昌本土，在南昌具有良好的品牌影响力。公司目前虽只
有“紫金城”一个项目，但品牌形象已获得南昌市场的高度认可，公司将持续致力于
将“紫金城”打造成为南昌房地产行业的第一品牌。
公司对“紫金城”项目的定位是南昌首席“主城央·滨江畔·双公园·全
学龄”的精品住宅小区，该项目具有若干独特的市场竞争优势。其一，地段和景观优
势：“紫金城”位于南昌市中心城区东湖区，紧邻赣江，交通便利，风光旖旎，这一
地段在南昌当地具有明显的稀缺性。其二，品质优势：“紫金城”采用27种节能环保
技术，是目前南昌首屈一指的绿色环保和智能小区，小区内近三万平方米的中央景观
公园，最大程度地满足高端客户对追求品质、亲近自然的人居需求。其三，配套优势
：“紫金城”与名校合作，联手打造重点幼儿园、重点小学，并引进品牌中学，满足
高端客户对子女教育的高要求。
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1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
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特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）报告期内公司从事的主要业务
报告期内，公司从事的主营业务未发生变化。根据《上市公司行业分类指
引》（2012年修订），公司的主营业务之一为私募股权投资管理业务，属于大类“J
金融行业”中的子类“69其他金融业”；主营业务之二为房地产开发与经营，属于“
K70房地产业”。
（二）报告期内公司的经营模式
1、私募股权投资管理业务
作为一家PE机构，公司的商业模式不同于一般实体企业和其他类型金融企
业，可总结为“募、投、管、退”四个主要阶段，即通过私募方式向基金出资人募集
资金，将募集的资金投资于企业的股权，最终通过股权的增值为基金赚取投资收益。
公司通过向基金收取管理费及管理报酬来获取收入。
经过长期探索、实践和积累，公司形成了一整套有关募资、投资、管理、
退出的流程，并由公司各业务部门分工协作，密切配合，完成各项工作。公司管理的
基金多以合伙企业的组织形式设立，该等合伙企业的普通合伙人主要由公司的下属子
公司担任。
2、房地产开发与经营业务
2021年上半年，公司房地产业务继续聚焦“紫金城”项目的开发和销售。
“紫金城”项目定位为南昌市区核心地段的中高档住宅及物业的开发及销售，主要客
户定位为本地及外来中高端消费群体。“紫金城”项目销售模式为公开发售，报告期
内，公司一方面继续推进“紫金城”项目尾盘销售，另一方面加速推进“紫金城”项
目剩余地块的开发工作，包括推动一期一号楼的建设及五期的前期筹备工作。
（三）报告期内行业情况
1、私募股权投资行业
近年来，我国私募股权投资行业受宏观经济下行压力加大、监管趋严、资
管新规、金融去杠杆等影响全面降温。2021年上半年，国内疫情的有效防控使得私募
股权投资行业募资市场基本摆脱了去年疫情带来的窘境，市场活跃度已经逐步回到正
常范围，但“募集难”仍是现阶段需要应对的情况；国内经济开局良好推动私募股权
投资行业，投资市场显著回暖；整体来看，募资金额同比下降，投资金额同比上升，
退出总案例数稳步上升，被投企业IPO热潮仍在。
募资方面，2021年上半年，我国私募股权投资市场募资市场从募资数量上
来看已逐步恢复到疫情之前的状态，但募资规模仍呈下降趋势。清科研究中心数据显
示，2021年上半年新募基金数量1,424只，同比上升53%；新募资总额2,950.70亿，同
比下降15.3%；单只基金平均规模2.07亿，同比下降44.6%。面对募资困境，基金管理
人应积极挖掘潜在LP并充分调动各类民营资金。
投资方面，2021年上半年，经济复苏预期推动投资案例数和总投资金额快
速增长，大消费类投资显著回暖。清科研究中心数据显示，2021年上半年私募股权投
资市场投资总金额3,408.33亿元，同比上升44.3%；投资案例数1,951起，同比上升34
.8%。从投资行业来看，IT行业、生物技术/医疗健康和半导体及电子设备仍为投资热
门。就投资风格而言，市场投资偏好后移，扩张期和成熟期投资占比走高。
退出方面，中国境内上市环境日益优化，企业上市有序提速，IPO退出仍是
市场主流，2021年上半年IPO退出案例数同比增加。清科研究中心数据显示，2021年
上半年私募股权投资IPO退出案例达944家，占比89%；并购、股权转让退出笔数位列
第二、第三。就退出行业来看，生物技术/医疗健康排名第一，机械制造和互联网分
别位列第二、第三。
2、房地产行业
政策方面，部分城市房价过快上涨，楼市调控分化加剧；对核心城市施行
土地两集中政策，“三稳”效果不及预期；针对学区房政策频出，“城门立木”效应
将消退。
销售方面，住宅销售持续超预期，商办去化依旧艰难；三大城市群、西北
、山东表现最佳，部分二线城市触底回暖；总体呈现南热北冷，长三角与珠三角销售
最亮眼。
土地方面，量跌价升，分化加剧；拿地热度冲高回落，非核心城市群三四
线流拍率仍处高位；长三角与湾区最受追捧，高溢价率成交仍是常态；轻量重质提升
拿地标准，国有房企大步进击。
资金方面，行业融资强监管保持常态，销售大超预期助力回款高增；部分
房企负债与毛利恶化，二季度海外发债规模环比大降；房企发债成本分化加剧，优质
房企境外发债成本仍低；房地产信托存量规模持续压降，上半年融资规模同环比均下
降。
国家统计局数据显示，2021年1-6月全国房地产开发投资72,179亿元，同比
增长15%，其中，住宅投资54,244亿元，同比增长17%。2021年1-6月全国房地产开发
企业房屋施工面积87,3251万平方米，同比增长10.20%，其中，住宅施工面积617,480
万平方米，同比增长10.50%；房屋新开工面积101,288万平方米，同比增长3.80%，其
中，住宅新开工面积7,5515万平方米，同比增长5.50%；房屋竣工面积36,481万平方
米，同比增长25.70%，其中，住宅竣工面积26,254万平方米，同比增长27%。2021年1
-6月全国房地产开发企业土地购置面积7,021万平方米，同比下降11.80%，土地成交
价款3,808亿元，同比下降5.70%。
国家统计局数据显示，2021年1-6月全国商品房销售面积88，635万平方米
，同比增长27.70%，其中，住宅销售面积同比增长29.40%，办公楼销售面积同比增长
10%，商业营业用房销售面积同比增长5.70%；商品房销售额92,931亿元，同比增长38
.90%，其中，住宅销售额同比增长41.90%，办公楼销售额同比增长10.70%，商业营业
用房销售额同比增长8.80%。2021年6月末，全国商品房待售面积51,079万平方米。
二、经营情况的讨论与分析
（一）公司业务发展情况
1、私募股权投资业务
作为国内专注于私募股权投资领域的机构，九鼎投资秉持客户至上的价值
理念，肩负为出资人创造优异回报的使命，聚焦投资主业积极应变，依托专业力量保
持战略定力，坚守成长性投资的核心理念。
一方面，公司密切跟踪宏观经济和产业政策变化，继续加强对重点关注的
大消费、大健康、先进制造等细分行业的深度研究，强化研究驱动，努力把握投资机
遇。
另一方面，继续严格遵守各项法律法规，恪守管理人的职业操守，巩固和
加强基金各项运营管理工作成果，不断优化基金管理制度，妥善处理好创收益和防风
险的关系，以投资人利益最大化的原则，努力加强已投项目的投后管理和加快存量项
目的退出工作。
同时，公司也将不断总结反思和改进工作中存在的各项不足，不断提升投
资专业水平和投后管理能力，力争以更好的业绩和更优质的服务回馈各位合伙人的信
任与托付。
报告期内，公司管理的股权基金新增实缴规模0.57亿元，无新增投资；完
全退出项目的本金18.71亿元，收回金额16.86亿元；在管基金收到项目回款9.50亿元
。报告期内，公司获得管理费收入0.30亿元，管理报酬收入0.30亿元。报告期内，公
司管理的股权基金已投企业中共有9家实现完全退出，其中上市减持退出2家，挂牌减
持/转让退出2家，回购及其他退出5家。
截至2021年6月30日，公司历史管理的基金累计实缴规模381.39亿元，在管
基金剩余实缴规模135.13亿元。
截至2021年6月30日，公司历史管理的基金累计投资规模为335.43亿元，尚
未退出项目投资本金123.52亿元。
截至2021年6月30日，公司历史管理的基金累计投资项目数量365家，尚未
完全退出项目数量157家。
截至2021年6月30日，公司私募股权投资业务已实现完全退出项目198家，
已完全退出项目的全部投资本金173.27亿元（收回金额423.02亿元，综合IRR达25.09
%）；已上市及新三板挂牌但尚未完全退出的项目投资本金32.34亿元。截至2021年6
月30日，公司管理基金的已投企业在国内外各资本市场上市的累计达64家，在新三板
挂牌的累计达56家。
2、房地产业务
公司存量房地产项目“紫金城”位于江西省省会南昌。国家再次强调了“
房住不炒”的基调,这不仅是政府控制的目标所在，也是维护金融稳定、保证经济健
康的条件。限制需求端膨胀，即通过限购，钳制炒作氛围。政策环境下，房价的金融
属性大为减弱，投机空间也大幅减少。
报告期内，公司稳扎稳打，不盲目扩张，继续经营好南昌“紫金城”项目
。报告期内公司无新增入市项目，报告期内结转并确认收入住宅面积为681.65平方米
，确认住宅及车库收入合计1,012.87万元。报告期内，公司房地产业务实现销售总回
款为348.45万元。
报告期内，公司加速推进“紫金城”项目剩余地块的开发工作，一方面积
极推动一期一号楼的建设；另一方面，加紧筹备五期的拿地和前期规划工作。
（二）内部管理
(人才工程)在人才工程方面，公司一方面积极推动内外部招聘渠道的搭建
和维护，加强储备性人才引进，并优化团队成员，保障员工队伍质量稳步提升；另一
方面，积极探索员工激励机制建设，梳理历史绩效考核成果，从而促进公司团队整体
业绩的达成。
(管理工程)基于市场变化、业务发展以及公司内部运行管理效能提升的需
要，积极主动优化公司内部管理架构，进一步推进扁平化，减少授权层级，提升整体
管理运营效能和决策效率。公司内部论坛升级以及移动化改造；公司财务系统的升级
、集成；优化、升级了合格投资人管理模块、基金管理模块。上述工作提升了员工工
作效率与客户服务水平，增强了公司业务管理与合规管理能力。
(行业研究)优化私募股权投资策略，以企业价值的成长性投资为核心，对
于投资标准设置为企业应具有一定规模的收入利润，商业模式具有可行性、在同行业
中具有一定的竞争优势、拥有合理的治理结构和高效奋进的管理团队。确认经营确定
、上市确定、看重长期成长性三项投资策略要点。
(费用控制)为提高公司内部组织的运营效率，降低内部组织的运营成本，
公司全面推行利润中心考核制度，公司对内部的主要一级组织及部分二级组织按照利
润中心进行考核管理，提升全员自主经营、降本增效的意识。
(内部控制)公司董事会高度重视内部控制体系的强化和运行，报告期内，
公司以完善内控制度、落实内控责任、强化内控执行力为重点，持续开展内控工作。
根据发展需要，不断优化内部控制设计，持续改进内部控制评价机制，充分发挥内控
体制的效率和效果，有效防范管理运作风险，促进了公司战略的实现与持续健康发展
，达到了内控预期目标，在所有重大方面保持了有效的内部控制。
公司已根据《私募投资基金管理人内部控制指引》的要求建立全套管理人
内部控制制度，并已在公司层面得到有效执行。
公司通过上述制度建立了防范利益输送和利益冲突机制，有效防控利益输
送和利益冲突，从而实现公平对待所管理的全部基金和投资者。
(内幕信息监管)公司严格执行《内幕信息知情人登记管理制度》，加强内
部信息知情人保密和登记报备工作。日常工作中加强内幕信息防控相关法规的宣传和
学习，督促有关人员严格履行信息保密职责，杜绝内幕交易等违规行为的发生，进一
步强化内幕信息保密工作。报告期内，公司严格按照有关法律、法规、《公司章程》
和《公司基金信息披露管理办法》的规定，真实、准确、完整、及时地披露信息，确
保所有股东有平等机会获得信息。
（三）私募股权投资业务专门信息披露
1、新设立基金情况
（1）新设立基金情况
报告期内无新设基金。
（2）新增结构化基金产品
报告期无新增结构化基金。
（3）新设立基金募集推介方式
公司在基金募集和运作管理过程中，严格按照《私募投资基金监督管理暂
行办法》、《关于加强私募投资基金监管的若干规定》、《证券期货投资者适当性管
理办法》、《私募投资基金募集行为管理办法》、《基金募集机构投资者适当性管理
实施指引（试行）》、《私募投资基金备案须知（2019年）》等法规和行业自律规则
的规定，秉承恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则，防范利益冲突，履行说明义务
、反洗钱义务等相关义务。对于自主募集的基金，管理人在向投资者推介私募基金之
前，均采取问卷调查等方式履行特定对象确定程序，对投资者风险识别能力和风险承
担能力进行评估，履行投资者适当性匹配、私募基金推介、风险揭示、合格投资者确
认、冷静期后回访等相关责任。对于通过代销机构销售的产品，为确保适当性的贯彻
实施，公司会对代销机构进行审慎调查，并签署代销协议，明确管理人与代销机构各
自所应承担的义务，对代销机构在基金募集各环节实施的募集行为及形成文件进行审
查。根据法律法规的规定，对应当进行穿透核查的投资者，公司均进行或均要求代销
机构进行穿透式核查至最终投资者。
2、基金投资情况
（1）基金投资的项目基本情况
1）投资决策体系及执行情况
公司及子公司作为基金管理人，严格按照基金合伙协议或基金合同约定的
决策方式及原则，履行管理人职责，执行合伙企业相关事项的决策程序。
2）对投资标的的管理方式及执行有效性
对投资标的形成控制的数量为0家。
截至本报告期末，在管基金累计对外投资的标的数量为365家，且均为纯财
务投资。公司及子公司共向173个在管项目派驻董事236人次，派驻监事48人次，派驻
高管26人次。
3）综述基金与被投资标的及其关联方的特殊利益安排
公司及子公司在管基金针对大部分已投企业设置了对赌或回购条款，并对
相关事项进行了约定，如已投企业未达到约定的要求，在管基金将有权执行相关对赌
条款和回购条款。
4）成立年限及累计投资项目数量、累计投资总额；在管项目数量和在管项
目投资总额
公司及子公司在管基金成立年限视各基金实际设立情况不等，根据基金合
伙协议之约定普遍存续期限在5年以上。截至本报告期末，公司及其下属企业作为基
金管理人管理的基金累计投资项目365个，累计项目投资总金额335.43亿元人民币。
5）基金已投资项目聘请外部专家参与尽职调查或投资顾问及费用支付情况
无。
（2）重点项目基本情况
3、新增合作设立并运营投资基金共同担任基金管理人的基金情况
不适用。
4、以自有资产投资的情况
（1）投资金额占当期期末净资产5%以上的自有资产投资项目情况
无。
（2）自有资产与受托资产在投资运作方式、报告期内收益方面的差异
公司及子公司作为私募基金管理人，通过私募的方式向投资人募集资金，
并寻找潜在项目进行筛选、投资，最终择机退出以获得收益。在管基金一般采用有限
合伙企业或契约型的组织形式设立，公司及子公司受托管理基金，向基金收取一定比
例的管理费，并按照基金超额收益的一定比例提取业绩报酬。
公司及子公司用自有资产参与投资的情况主要分两种情况，一是在基金中
作为GP出资；二是作为LP在基金中出资。
（3）报告期内收入分别来自于自有资产管理与受托资产管理的金额及比例
报告期内收入来自自有资产管理的金额为0.11亿元（报表中计入“投资收
益”），占比14.15%；来自受托管理资产的金额为0.64亿元（报表中计入“主营业务
收入”科目），占比85.85%。
（4）公司及子公司专业化管理制度的建设和执行情况，信息、决策和风险
隔离机制，防范利益输送与利益冲突的机制
为了维护投资人和公司及子公司的合法权益，保障管理的基金得到公平待
遇，防范利益输送或利益冲突，公司及子公司制定并执行了一系列的相关管理和内控
制度，包括《公司投资业务管理制度》《运营风险控制制度》《公司基金信息披露管
理办法》《公司防火墙与业务隔离制度》《公司利益冲突防范制度》和《保密制度》
等。公司及子公司在运营过程中严格适用上述制度，采取中立公允性原则、专业性原
则及保密性原则保障投资决策的公允，防范利益输送与利益冲突，保护投资人的利益
。
（5）目前公司及子公司在管基金所投项目全部为财务投资。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、私募股权投资管理业务收入与投资收益波动的风险
作为一家PE机构，管理基金所投资项目的投资收益情况是其是否具有竞争
力和持续发展能力的核心决定因素。公司私募股权投资管理业务主要收入有两类，一
是管理费，通常按照管理基金规模的一定比例收取；二是管理报酬，在公司管理的基
金所投项目实现投资收益时确认。管理报酬是目前PE机构最主要的盈利来源，但是管
理报酬通常主要在投资后若干年内陆续实现，使得管理报酬在不同年度之间会有很大
的波动，从而导致公司的业绩出现大幅波动，进而会影响上市公司后续年度的经营业
绩。
2、项目投资收益高低对公司业绩产生的风险
公司过往已完全退出项目实现了较好的退出收益，但这并不意味着目前在
管基金已投项目未来的投资收益必然与之相同或接近。如果宏观经济出现较大下滑、
股票市场持续低迷，则公司管理的基金的投资收益水平存在下滑的风险，其后续年度
的业绩将受到影响，进而会影响公司后续年度的经营业绩。此外，目前IPO加速也可
能导致A股上市公司数量增多而引起已投项目的溢价下降，同时受到A股市场实行注册
制的影响，公司管理的基金的投资收益水平可能存在整体下降的风险，进而会影响公
司后续年度的经营业绩。
3、在管基金项目投资失败的风险
公司所管理的基金主要为私募股权投资基金，主要投资为未上市公司股权
。虽然公司已清算基金整体投资收益较高，但这并不意味着目前在管基金投资收益必
然与之相同或接近。未来如果我国宏观经济出现较大的下滑，投资项目出现较大亏损
，则存在导致公司投资失败的风险。
4、人才流失的风险
私募股权投资行业是典型的人才密集型行业，稳定的私募基金行业专业人
才对公司的持续发展至关重要，也是公司能够持续保持行业领先地位的重要因素。公
司在多年的经营中，培养了一支专业能力强、实践经验丰富的人才队伍，是国内私募
股权投资管理机构中专业团队规模最大、体系最完整的机构之一，且公司已制定了有
吸引力的薪酬制度和激励政策，以维持专业人才的稳定；同时，公司在运行中构建了
相对分工明确的投资运转机制，对单个人员的依赖程度相对较低。
但是，该等措施不能完全解决专业人员流失对公司持续经营发展带来的不
利影响，公司的经营可能存在因专业人才流失导致竞争力下降的风险。
5、公司下属子公司担任合伙企业的普通合伙人的风险
公司在管基金多以合伙企业的组织形式设立，该等合伙企业的普通合伙人
主要由公司的下属子公司担任。尽管公司担任普通合伙人的各子公司及其管理的基金
不存在债务风险，公司对子公司的责任也仅以出资额为限，但如果公司及其下属子公
司因管理制度未得到有效执行导致违法违规行为，或者违反合伙协议的约定给基金造
成损失而承担无限连带责任，将给公司带来一定的经营风险。
6、在管项目、所投项目数量较多导致的管理风险
较多的在管项目、所投项目对公司的投后管理能力形成了较大考验。公司
是否有足够的投后管理人员覆盖所有已投项目，相关投后管理人员是否具备相应的专
业水平，公司投后管理体系及其他体系是否为所有项目配置了足够的资源等，都将直
接影响相关项目的收益。
7、房地产行业政策风险
2021年我国将坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，稳地价、稳
房价、稳预期。“因城施策”，适度从紧的政策导向不会有根本改变，部分热点城市
房地产调控政策也将持续加码。2021年初南昌市人民政府办公室发布《促进全市房地
产市场平稳健康发展的若干政策措施》，但因部分条款与中央“稳地价、稳房价、稳
预期”的要求不符，该政策一经发布便被收回，住建部也派出督导组赴南昌市现场督
导房地产调控工作，并将南昌市列入房地产市场监测重点城市名单。房地产行业政策
的变化给公司房地产业务的开发节奏、预期收益都将带来不确定的风险。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）私募股权投资业务
公司在私募股权投资领域的竞争优势主要来自于以下几方面：
(项目开发)推行“行研驱动+按图索骥+属地开发”模式，建立了覆盖全国
的项目开发网络，确保公司有足够多的优质项目来源且不依赖于外部财务顾问推荐。
(项目尽职调查)与私募股权投资行业投资人员兼顾很多个不同行业或领域
的传统做法不同，公司坚持对投资人员进行行业分工。投资人员长期、持续专注于一
个行业甚至一个细分行业的研究、跟踪、调查，投资的专业化程度相对较高。
(项目风险控制)公司建立风控中心，对风控人员和投资人员施行不同的考
核和激励机制，提升风险控制的有效性。公司还建立了完整的评审机制等，最大限度
控制项目的投资风险。
(基金运营管理)建立基金运营中心，依托专业团队及成熟机制，对数量众
多、规模庞大的存量基金进行高效运营及管理，竭诚服务出资人，保障出资人利益。
(投后管理)建立投后管理中心，持续跟踪投资后项目，有效控制投后风险
。同时，为已投企业提供增值服务，推动已投企业上市及协助开展并购整合和深度的
资本运作，系统提升企业价值；与已投上市企业深化合作，丰富公司产品、服务，拓
展业务纵深，实现与已投企业共同成长、价值共享。
(经验积淀与提炼)在行业内接触过的企业数、完成尽职调查的项目数和投
资项目数都处于领先地位，具有多数PE机构不具备的丰富经验。
(优质客户)长期以来积累了一批优质且与公司保持长期合作的出资人，客
户来源相对稳定。报告期内，公司继续加大各类型客户尤其是机构客户的拓展力度，
促进客户结构的进一步优化。
（二）房地产业务
公司作为江西省内唯一一家上市房地产企业，秉持“品质为先、精益求精
”的经营理念，强调以质而非以量取胜，坚持打造特色精品楼盘，着力控制开发风险
。
公司多年深耕于南昌本土，在南昌具有良好的品牌影响力。公司目前虽只
有“紫金城”一个项目，但品牌形象已获得南昌市场的高度认可，公司将持续致力于
将“紫金城”打造成为南昌房地产行业的第一品牌。
公司对“紫金城”项目的定位是南昌首席“主城央-滨江畔-双公园-全学龄
”的精品住宅小区，该项目具有若干独特的市场竞争优势。其一，地段和景观优势：
“紫金城”位于南昌市中心城区东湖区，紧邻赣江，交通便利，风光旖旎，这一地段
在南昌当地具有明显的稀缺性。其二，品质优势：“紫金城”采用27种节能环保技术
，是目前南昌首屈一指的绿色环保和智能小区，小区内近三万平方米的中央景观公园
，最大程度地满足高端客户对追求品质、亲近自然的人居需求。其三，配套优势：“
紫金城”与名校合作，联手打造重点幼儿园、重点小学，并引进品牌中学，满足高端
客户对子女教育的高要求。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
（一）公司业务发展情况
1、私募股权投资业务
作为国内专注于私募股权投资领域的机构，九鼎投资秉持客户至上的价值
理念，肩负为出资人创造优异回报的使命，聚焦投资主业积极应变，依托专业力量保
持战略定力，坚守成长性投资的核心理念。
一方面，公司密切跟踪宏观经济和产业政策变化，继续加强对重点关注的
大消费、大健康、先进制造等细分行业的深度研究，强化研究驱动，努力把握投资机
遇。
另一方面，继续严格遵守各项法律法规，恪守管理人的职业操守，巩固和
加强基金各项运营管理工作成果，不断优化基金管理制度，妥善处理好创收益和防风
险的关系，以投资人利益最大化的原则，努力加强已投项目的投后管理和加快存量项
目的退出工作。
同时，公司也将不断总结反思和改进工作中存在的各项不足，不断提升投
资专业水平和投后管理能力，力争以更好的业绩和更优质的服务回馈各位合伙人的信
任与托付。
2020年，公司管理的股权基金新增实缴规模2.60亿元；新增投资规模3.19
亿元；报告期内完全退出项目的本金为31.46亿元，收回金额为74.74亿元；报告期内
公司在管基金收到项目回款（含退出款、分红、业绩补偿款等）合计49.43亿元。公
司报告期内获得管理费收入为0.81亿元，管理报酬收入为2.18亿元。报告期内，公司
管理基金的已投企业中共有42个投资项目完全退出，其中上市减持退出8家，挂牌减
持/转让退出5家，其他转让/回购退出29家。
截至2020年12月31日，公司历史管理的基金累计实缴规模380.70亿元，在
管基金剩余实缴规模142.66亿元。
截至2020年12月31日，公司历史管理的基金累计投资规模为335.43亿元，
尚未退出项目投资本金134.60亿元。
截至2020年12月31日，公司历史管理的基金累计投资项目数量365家，尚未
完全退出项目数量166家。
截至2020年12月31日，公司私募股权投资业务已完全退出项目数量189家，
已完全退出项目的全部投资本金为154.56亿元（收回金额为406.17亿元，综合IRR为2
6.89%）；已上市及新三板挂牌但尚未完全退出的项目投资本金为34.03亿元。截至20
20年12月31日，公司管理基金的已投企业在国内外各资本市场上市的累计达到64家，
在新三板挂牌的累计达到58家。
2、房地产业务
公司存量房地产项目“紫金城”位于江西省省会南昌。国家再次强调了“
房住不炒”的基调，这不仅是政府控制的目标所在，也是维护金融稳定、保证经济健
康的条件。限制需求端膨胀。即通过限购，钳制炒作氛围。政策环境下，房价的金融
属性大为减弱，投机空间也大幅减少。
报告期内，公司稳扎稳打，不盲目扩张，继续经营好南昌紫金城项目。报
告期内公司无新增入市项目，全年合计完成住宅销售面积860.21平方米，销售金额1,
156.69万元；结转并确认收入住宅面积为364.66平方米，确认住宅及车库收入合计1,
672.94万元。报告期内，公司房地产业务实现销售总回款为2,544.68万元。
报告期内，公司加速推进“紫金城”项目剩余地块的开发工作，一方面积
极推动一期一号楼的规划和取证；另一方面，加紧筹备五期的拿地和前期规划工作。
（二）内部管理
(人才工程)在人才工程方面，公司一方面积极推动内外部招聘渠道的搭建
和维护，加强储备性人才引进，并优化团队成员，保障员工队伍质量稳步提升；一方
面，积极探索员工激励机制建设，梳理历史绩效考核成果，从而促进公司团队整体业
绩的达成。
(管理工程)基于市场变化、业务发展以及公司内部运行管理效能提升的需
要，积极主动优化公司内部管理架构，进一步推进扁平化，减少授权层级，提升整体
管理运营效能和决策效率。公司内部论坛升级以及移动化改造；公司财务系统的升级
、集成；优化、升级了合格投资人管理模块、基金管理模块。上述工作提升了员工工
作效率与客户服务水平，增强了公司业务管理与合规管理能力。
(行业研究)优化私募股权投资策略，以企业价值的成长性投资为核心，对
于投资标准设置为企业应具有一定规模的收入利润，商业模式具有可行性、在同行业
中具有一定的竞争优势、拥有合理的治理结构和高效奋进的管理团队。确认经营确定
、上市确定、看重长期成长性三项投资策略要点。
(费用控制)为提高公司内部组织的运营效率，降低内部组织的运营成本，2
020年公司制定《利润中心考核管理办法》，公司对内部的主要一级组织及部分一级
组织向下的二级组织按照利润中心进行考核管理，提升全员降本增效的意识。
(内部控制)公司董事会高度重视内部控制体系的强化和运行，报告期内，
公司以完善内控制度、落实内控责任、强化内控执行力为重点，持续开展内控工作。
根据发展需要，不断优化内部控制设计，持续改进内部控制评价机制，充分发挥内控
体制的效率和效果，有效防范管理运作风险，促进了公司战略的实现与持续健康发展
，达到了内控预期目标，在所有重大方面保持了有效的内部控制。2020年，公司完善
分级授权审批流程，优化了货币资金分级授权审批权限及关联交易管理制度，继续强
化了公司内部审批程序。
公司已根据《私募投资基金管理人内部控制指引》的要求建立全套管理人
内部控制制度，并已在公司层面得到有效执行。
公司通过上述制度建立了防范利益输送和利益冲突机制，有效防控利益输
送和利益冲突，从而实现公平对待所管理的全部基金和投资者。
(内幕信息监管)公司严格执行《内幕信息知情人登记管理制度》，加强内
部信息知情人保密和登记报备工作。日常工作中加强内幕信息防控相关法规的宣传和
学习，督促有关人员严格履行信息保密职责，杜绝内幕交易等违规行为的发生，进一
步强化内幕信息保密工作。报告期内，公司严格按照有关法律、法规、《公司章程》
和《公司基金信息披露管理办法》的规定，真实、准确、完整、及时地披露信息，确
保所有股东有平等机会获得信息。
（三）报告期内获奖情况
报告期内公司荣获了包括行业专业评级机构及主流媒体颁发的各类奖项。
（四）基金信息情况
1、专门信息披露
（1）基金管理人资质及业务的合规性
根据《私募投资基金监督管理暂行办法》及《关于进一步规范私募基金管
理人登记若干事项的公告》，子公司作为基金管理人时，严格按照规定进行登记备案
，并按照《私募投资基金信息披露管理办法》进行信息披露，公司及子公司设有专门
岗位从事私募基金专业化管理工作。
公司及子公司管理的基金主要为合伙企业形式的私募股权投资基金，其普
通合伙人大多由公司的全资子公司担任。根据《合伙企业法》的规定，普通合伙人对
合伙企业的债务承担无限连带责任，但由于基金协议中通常约定不允许基金对外举债
及对外担保，因此普通合伙人对基金债务承担无限连带责任的风险可控，不会对公司
财务和持续经营产生影响。
截至2020年12月31日，公司在中国证券投资基金业协会登记备案的管理人
共有14家，具体情况如下：
（2）基金管理情况
截至2020年12月31日，公司在管基金认缴出资总金额为379.81亿元，实缴
出资总金额为305.45亿元。
公司及子公司在管基金认缴金额和实缴金额存在差异性的主要原因为部分
基金的募集方式为根据投资进度分期缴付出资款项，以更大限度的提高资金使用率，
保证基金投资人的利益。有关分期缴付出资款项的情况已于在管理基金的公司章程、
合伙协议或基金合同中进行了约定，该等事项不构成出资违约。
1）基金管理人出资及收益情况
2020年，公司及子公司在其管理基金中的出资本金余额为7.87亿元，公司
及子公司通过其在基金中的出资产生的投资收益为0.17亿元。
2）基金一般收益分配机制
①基金管理费收入的确认
A、协议约定以基金认缴或实缴金额为基数收取的管理费
对协议约定以基金认缴或实缴金额为基数收取管理费的基金，通常分两种
情况：一种是一次性收取并分期确认管理费。即管理人按照合伙协议约定的收费基数
和收费比例一次性收取管理费，在合伙协议约定的经营期限分期确认管理费收入；另
一种是分期收取并确认管理费收入，即在投资期内通常按照认缴或实缴金额和约定比
例收取并确认管理费，在退出期内按照尚未退出项目投资成本和约定比例收取管理费
，收费比例通常约定为2%/年。由于基金设立第一年的运营时间不满12个月，因此第
一年确认的管理费收入则为按照协议约定应收取的年度管理费金额基金从正式设立至
年底的天数/365。
B、协议约定以实际完成投资额为基数计提管理费的基金
协议约定以实际完成投资额为基数计提管理费的基金，该类基金管理费的
计提基数为基金对外实际完成的投资额。收取频次多为一次性收取，收费比例为实际
完成投资额的2%-5%；部分基金按期（如年/半年）收取管理费，收费比例一般为2%/
年，收费期限不足一年的，按照基金实际运营天数计算当期应收取的管理费。
此外，为避免重复收取管理费，部分FOF基金不收取管理费；处于经营期限
延长期间的基金不再收取管理费。
②管理报酬收入的确认
A、设有回拨机制且未设hurdle条款（即基金设立时即设定的给基金管理人
支付收益分成时基金需要达到的最低收益指标，实际收益达到该hurdle之后即可收取
收益分成，否则基金管理人就不可收取收益分成）的基金的管理报酬收入的确认方式
所谓回拨机制，就是管理人在先行向基金收取收益分成后，如果基金最终
的整体回报未达到协议约定的管理人收取收益分成的收益率条件，或者基金的整体回
报虽然达到管理人收取收益分成的收益率条件，但先行收取的收益分成大于按照基金
最终整体回报计算可以获得的收益分成的，则管理人需要将先行收取的收益分成或者
多收取的收益分成退还给基金或基金出资人。
对有回拨机制但未设有hurdle条款的基金，昆吾九鼎在基金每次确定向出
资人分配收益时，均首先根据基金过往已经收到的分红款、项目变现金额及按照公司
内部统一的估值方法测算的在管项目的估值（三项合称预计回款总额），测算基金所
投项目预计回款总额可否覆盖基金出资人的全部出资。如果测算的基金预计回款总额
大于基金出资人的全部出资，则昆吾九鼎可以确认管理报酬收入，确认的管理报酬收
入=（分配时项目投资累计投资收益-尚未变现项目预计整体亏损金额)约定的收益分
成比例-已经确认的管理报酬收入。否则，就暂不确认管理报酬收入，待基金下次有
收益分配事项时再行测算，并根据测算结果按照同样判断标准决定是否确认管理报酬
收入。
B、设有hurdle条款但未设有回拨机制的基金的管理报酬收入的确认方式
对设有hurdle条款但未设有回拨机制的基金，昆吾九鼎在基金每次确定向
出资人分配收益时，均首先根据基金过往已经收到的分红款、项目变现金额及按照公
司内部统一的估值方法测算的在管项目的估值（三项合称预计回款总额），测算基金
整体预计收益水平可否达到基金设定的hurdle收益水平。如果测算的基金整体收益水
平达到基金设定的hurdle收益水平，则昆吾九鼎可以确认管理报酬收入，确认的管理
报酬收入=分配时项目投资累计投资收益约定的收益分成比例-已经确认的管理报酬收
入。否则，就暂不确认管理报酬收入，待基金下次有收益分配事项时再行测算，并根
据测算结果按照同样判断标准决定是否确认管理报酬收入。
C、既设有回拨机制又设有hurdle条款的基金的管理报酬收入的确认方式
对既设有回拨机制又设有hurdle条款的基金，昆吾九鼎在基金每次确定向
出资人分配收益时，均首先根据基金过往已经收到的分红款、项目变现金额及按照公
司内部统一的估值方法测算的在管项目的估值（三项合称预计回款总额），测算基金
整体预计收益水平可否达到基金设定的hurdle收益水平。如果测算的基金整体收益水
平达到基金设定的hurdle收益水平，则昆吾九鼎可以确认管理报酬收入，确认的管理
报酬收入=（分配时项目投资累计投资收益-尚未变现项目预计整体亏损金额）约定的
收益分成比例-已经确认的管理报酬收入。否则，就暂不确认管理报酬收入，待基金
下次有收益分配事项时再行测算，并根据测算结果按照同样判断标准决定是否确认管
理报酬收入。
D、既没有回拨机制又未设hurdle条款的基金的管理报酬收入的确认方式
既没有回拨机制又未设hurdle条款的基金，昆吾九鼎在基金每次确定向出
资人分配收益时，直接确认管理报酬收入，确认的管理报酬收入=分配时项目投资累
计投资收益约定的收益分成比例-已经确认的管理报酬收入。
③投资顾问费收入的确认
投资顾问费收入是指昆吾九鼎为其他各方提供咨询服务所收取的报酬。昆
吾九鼎按照协议的约定，按照权责发生制原则，在提供咨询服务的当期确认为收入。
2、结构化基金产品
报告期内，无新增结构化基金产品。截至2020年12月31日，公司及子公司
管理的尚在存续期的结构化基金有3只，公司董监高无结构化基金出资.3、基金募集
推介方式
（1）自行销售及委托第三方销售情况
公司及子公司主要采取自行销售方式募集资金，报告期内公司无委托第三
方销售的情况。
（2）合格投资者制度执行情况
公司及子公司在基金募集和管理的各个阶段中，均严格按照《私募投资基
金监督管理暂行办法》、《私募投资基金募集行为管理办法》、《证券期货投资者适
当性管理办法》、《基金募集机构投资者适当性管理实施指引（试行）》等法规和行
业自律规则的规定，秉持恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则，履行说明、反洗钱
等相关义务，并承担特定对象确定、投资者适当性审查、私募基金推介及合格投资者
确认、设置冷静期并在冷静期后回访等相关责任。特别是对于通过代销机构销售的产
品，除了与其签订代销协议外，还与代销机构共同实行穿透式核查最终投资者的适当
性管理。公司在推介私募基金前，采取问卷调查等方式履行特定对象确定程序，对投
资者风险识别能力和风险承担能力进行评估，投资者书面承诺符合合格投资者条件，
制作风险揭示书，由投资者签字确认，并就投资者提供的资产证明文件或收入证明予
以核查，将适当的基金产品销售给适合的投资者。
4、基金备案情况
截至2020年12月31日，公司及子公司在管基金共209只，其中已完成基金业
协会备案并取得《私募投资基金备案证明》的在管基金共计191只；因无对外募集行
为等原因无需在协会进行备案的基金共计18只。
5、基金投资情况
（1）基金投资的项目基本情况
1）投资决策体系及执行情况
公司及子公司作为基金管理人，严格按照基金合伙协议或基金合同约定的
决策方式及原则，履行管理人职责，执行合伙企业相关事项的决策程序。
2）对投资标的的管理方式及执行有效性
对投资标的形成控制的数量为0家。
截至本报告期末，在管基金累计对外投资的标的数量为365家，且均为纯财
务投资。公司及子公司共向173个在管项目派驻董事235人次，派驻监事46人次，派驻
高管24人次。
3）综述基金与被投资标的及其关联方的特殊利益安排
公司及子公司在管基金针对大部分已投企业设置了对赌或回购条款，并对
相关事项进行了约定，如已投企业未达到约定的要求，在管基金将有权执行相关对赌
条款和回购条款。
4）成立年限及累计投资项目数量、累计投资总额；在管项目数量和在管项
目投资总额
公司及子公司在管基金成立年限视各基金实际设立情况不等，根据基金合
伙协议之约定普遍存续期限在5年以上。截至本报告期末，公司及其下属企业作为基
金管理人管理的基金累计投资项目365个，累计项目投资总金额335.43亿元人民币。
（2）重点项目基本情况
6、以自有资产投资的情况
（1）自有资产与受托资产在投资运作方式、报告期内收益方面的差异
公司及子公司作为私募基金管理人，通过私募的方式向投资人募集资金，
并寻找潜在项目进行筛选、投资，最终择机退出以获得收益。在管基金一般采用有限
合伙企业或契约型的组织形式设立，公司及子公司受托管理基金，向基金收取一定比
例的管理费，并按照基金超额收益的一定比例提取业绩报酬。
公司及子公司用自有资产参与投资的情况主要分两种情况，一是在基金中
作为GP出资；二是作为LP在基金中出资。
（2）报告期内收入分别来自于自有资产管理与受托资产管理的金额及比例
报告期内收入来自自有资产管理的金额为0.16亿元（报表中计入“投资收
益”），占比4.90%；来自受托管理资产的金额为3.14亿元（报表中计入“主营业务
收入”科目），占比95.10%。
（3）公司及子公司专业化管理制度的建设和执行情况，信息、决策和风险
隔离机制，防范利益输送与利益冲突的机制
为了维护投资人和公司及子公司的合法权益，保障管理的基金得到公平待
遇，防范利益输送或利益冲突，公司及子公司建设并执行了一系列的相关管理和内控
制度，包括《公司投资业务管理制度》《运营风险控制制度》《公司基金信息披露管
理办法》《公司防火墙与业务隔离制度》《公司利益冲突防范制度》和《保密制度》
等。公司及子公司在运营过程中严格适用上述制度，采取中立公允性原则、专业性原
则及保密性原则保障投资决策的公允，防范利益输送与利益冲突，保护投资人的利益
。
（4）目前公司及子公司在管基金所投项目全部为财务投资。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司共实现营业收入3.36亿元，同比减少84.72%（其中私募股
权投资管理业务实现营业收入3.14亿元，较上年同期减少49.17%；房地产业务实现收
入0.22亿元，较上年同期减少98.59%）；营业成本0.04亿元，同比减少99.27%；归属
于母公司所有者的净利润0.87亿元，同比减少89.05%。截至报报告期末，公司资产总
额3.36亿元，同比减少13.60%；归属于母公司的所有者权益为26.86亿元，同比增加2
.37%。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
1、私募股权投资行业
展望2021年，我国宏观经济长期向好的基本面不会改变，私募股权投资行
业环境在日益完善的资本市场体系的影响下将所改善。
（1）募资方面：监管机构政策松绑将有利于保险资金进入私募股权投资行
业
2020年11月13日，银保监会发布《关于保险资金财务性股权投资有关事项
的通知》，明确取消保险资金财务性股权投资的行业限制。保险资金负债期限长，是
私募股权投资基金优质的长期资金来源。监管机构对保险资金进入股权投资行业消除
政策限制，将对私募股权投资行业募资产生有利的政策环境。
（2）投资方面：投资更偏向于生物医药、半导体及电子制造、智能制造和
新零售等新兴行业。
2021年，国家政策将更加支持创新创业企业的发展。生物医药、半导体及
电子制造、智能制造和新零售等新兴行业将进入高速发展期。行业中优质的企业往往
能穿越估值涨跌周期，能在长期中实现价值增值。
（3）退出方面：多项配套规则的发布将缩短私募股权投资行业的退出周期
2020年12月31日，上海证券交易所和深圳证券交易所正式发布新修订的《
上海证券交易所股票上市规则》、《深圳证券交易所股票上市规则》、《上海证券交
易所科创板股票上市规则》以及《深圳证券交易所创业板股票上市规则》等多项配套
规则。多项配套规则的发布将疏通资本市场退出通道，从而缩短私募股权投资行业的
退出周期。
2、房地产行业
2021年，国务院政府工作报告指出，房地产方面坚持“房住不炒”的定位
，稳地价、稳房价、稳预期，以促进房地产市场平稳健康发展，并延续经济工作会议
中提出的要解决好大城市住房突出问题，首提尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解
住房困难。
《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要(草案)》
中提到，实化量化“十四五”时期经济社会发展主要目标和重大任务，针对房地产方
面提出，完善住房市场体系和住房保障体系。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定
位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居
、职住平衡。
一个是2021年短期重点工作，一个是中长期的规划和远景目标。2021年整
体导向仍为“房住不炒”，具体而言，房地产方面仍然贯彻“坚持房子是用来住的、
不是用来炒的定位”，这是自2018年政府工作报告首次提出“房住不炒”后，连续两
年再次重申。不同的是，2021年政府工作报告新增了“稳地价、稳房价、稳预期”的
表述，现阶段地价、房价仍是不能触碰的红线。
(二)公司发展战略
公司发展战略保持稳定。公司将坚持既有的经营宗旨：以国家法律法规为
准则，以国家经济发展政策为指导，秉持价值投资的经营理念，以“发现并成就卓越
企业，为出资人创造优异回报”为己任，助力推进资源优化配置，使公司得以长足发
展，实现股东价值最大化。
公司定位于成为一家卓越的股权投资管理机构，现有的房地产开发业务也
将继续存在。公司将持续完善并优化投资策略，强化募投管退各个环节的业务能力，
不断提升股权投资管理业务的竞争力，持续增加基金管理规模，为出资人及股东创造
优异回报。
(三)经营计划
1、私募股权投资管理业务
2021年，公司将聚焦股权投资管理领域，坚持定位于开展对优质企业的成
长性投资。
在资产端，公司将继续巩固并加强一级市场成熟项目股权投资领域的投入
，力争获得该领域更高的品牌知名度和市场份额。为达成上述目标，公司将持续完善
并优化投资策略，建立更适合现阶段股权投资市场的团队和组织结构，打磨和构筑更
高效的“项目来源-项目尽职调查-项目风险控制-项目投资-项目投后管理”体系；同
时加大对先进制造、大健康、消费服务等重点领域及其细分行业的深度研究，推行“
行研驱动-按图索骥-属地开发”的项目投资和开发策略，系统性提升投资项目的质量
和数量，并积极赋能已投企业，以实现优异的投资回报。
在资金端，公司将采取灵活务实的策略，针对资产端的投资机会设计符合
出资人需求的基金产品；在进一步加大对各类机构客户开发力度的同时，兼顾重点区
域高净值客户的拓展，推动人民币基金及美元基金的新增募集。
在退出端，公司一方面积极推动符合条件对接各层次资本市场，另一方面
也通过并购、回购、转让等多种方式加快其他存量项目的退出，提高基金回款比率。
2、房地产业务
2021年，公司将继续推进存量“紫金城”项目后续地块的开发，包括推动
一期一号楼的开工建设、开展五期住宅土地的获取及前期规划设计工作。同时，公司
将继续推动紫金城商业项目的变现工作。
(四)可能面对的风险
1、私募股权投资管理业务收入与投资收益波动的风险
作为一家PE机构，管理基金所投资项目的投资收益情况是其是否具有竞争
力和持续发展能力的核心决定因素。公司私募股权投资管理业务主要收入有两类，一
是管理费，通常按照管理基金规模的一定比例收取；二是管理报酬，在公司管理的基
金所投项目实现投资收益时确认。管理报酬是目前PE机构最主要的盈利来源，但是管
理报酬通常主要在投资后若干年内陆续实现，使得管理报酬在不同年度之间会有很大
的波动，从而导致公司的业绩出现大幅波动，进而会影响上市公司后续年度的经营业
绩。
2、项目投资收益高低对公司业绩产生的风险
公司过往已完全退出项目实现了较好的退出收益，但这并不意味着目前在
管基金已投项目未来的投资收益必然与之相同或接近。如果宏观经济出现较大下滑、
股票市场持续低迷，则公司管理的基金的投资收益水平存在下滑的风险，其后续年度
的业绩将受到影响，进而会影响公司后续年度的经营业绩。此外，目前IPO加速也可
能导致A股上市公司数量增多而引起已投项目的溢价下降，同时受到A股市场实行注册
制的影响，公司管理的基金的投资收益水平可能存在整体下降的风险，进而会影响公
司后续年度的经营业绩。
3、在管基金项目投资失败的风险
公司所管理的基金主要为私募股权投资基金，主要投资为未上市公司股权
。虽然公司已清算基金整体投资收益较高，但这并不意味着目前在管基金投资收益必
然与之相同或接近。未来如果我国宏观经济出现较大的下滑，投资项目出现较大亏损
，则存在导致公司投资失败的风险。
4、人才流失的风险
私募股权投资行业是典型的人才密集型行业，稳定的私募基金行业专业人
才对公司的持续发展至关重要，也是公司能够持续保持行业领先地位的重要因素。公
司在多年的经营中，培养了一支专业能力强、实践经验丰富的人才队伍，是国内私募
股权投资管理机构中专业团队规模最大、体系最完整的机构之一，且公司已制定了有
吸引力的薪酬制度和激励政策，以维持专业人才的稳定；同时，公司在运行中构建了
相对分工明确的投资运转机制，对单个人员的依赖程度相对较低。
但是，该等措施不能完全解决专业人员流失对公司持续经营发展带来的不
利影响，公司的经营可能存在因专业人才流失导致竞争力下降的风险。
5、公司下属子公司担任合伙企业的普通合伙人的风险
公司在管基金多以合伙企业的组织形式设立，该等合伙企业的普通合伙人
主要由公司的下属子公司担任。尽管公司担任普通合伙人的各子公司及其管理的基金
不存在债务风险，公司对子公司的责任也仅以出资额为限，但如果公司及其下属子公
司因管理制度未得到有效执行导致违法违规行为，或者违反合伙协议的约定给基金造
成损失而承担无限连带责任，将给公司带来一定的经营风险。
6、在管项目、所投项目数量较多导致的管理风险
较多的在管项目、所投项目对公司的投后管理能力形成了较大考验。公司
是否有足够的投后管理人员覆盖所有已投项目，相关投后管理人员是否具备相应的专
业水平，公司投后管理体系及其他体系是否为所有项目配置了足够的资源等，都将直
接影响相关项目的收益。
7、房地产行业政策风险
2021年我国将坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，稳地价、稳
房价、稳预期。“因城施策”，适度从紧的政策导向不会有根本改变，部分热点城市
房地产调控政策也将持续加码。2021年初南昌市人民政府办公室发布《促进全市房地
产市场平稳健康发展的若干政策措施》，但因部分条款与中央“稳地价、稳房价、稳
预期”的要求不符，该政策一经发布便被收回，住建部也派出督导组赴南昌市现场督
导房地产调控工作，并将南昌市列入房地产市场监测重点城市名单。房地产行业政策
的变化给公司房地产业务的开发节奏、预期收益都将带来不确定的风险。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）私募股权投资业务公司在私募股权投资领域的竞争优势主要来自于
以上几方面：
(项目开发)推行“行研驱动+按图索骥+属地开发”模式，建立了覆盖全国
的项目开发网络，确保公司有足够多的优质项目来源且不依赖于外部财务顾问推荐。
(项目尽职调查)与私募股权投资行业投资人员兼顾很多个不同行业或领域
的传统做法不同，公司坚持对投资人员进行行业分工。投资人员长期、持续专注于一
个行业甚至一个细分行业的研究、跟踪、调查，投资的专业化程度相对较高。
(项目风险控制)公司建立风控中心，对风控人员和投资人员施行不同的考
核和激励机制，提升风险控制的有效性。公司还建立了完整的评审机制等，最大限度
控制项目的投资风险。
(基金运营管理)建立基金运营中心，依托专业团队及成熟机制，对数量众
多、规模庞大的存量基金进行高效运营及管理，竭诚服务出资人，保障出资人利益。
(投后管理)建立投后管理中心，持续跟踪投资后项目，有效控制投后风险
。同时，为已投企业提供增值服务，推动已投企业上市及协助开展并购整合和深度的
资本运作，系统提升企业价值；与已投上市企业深化合作，丰富公司产品、服务，拓
展业务纵深，实现与已投企业共同成长、价值共享。
(经验积淀与提炼)在行业内接触过的企业数、完成尽职调查的项目数和投
资项目数都处于领先地位，具有多数PE机构不具备的丰富经验。
(优质客户)长期以来积累了一批优质且与公司保持长期合作的出资人，客
户来源相对稳定。报告期内，公司继续加大各类型客户尤其是机构客户的拓展力度，
促进客户结构的进一步优化。
（二）房地产业务
公司作为江西省内唯一一家上市房地产企业，秉持“品质为先、精益求精
”的经营理念，强调以质而非以量取胜，坚持打造特色精品楼盘，着力控制开发风险
。
公司多年深耕于南昌本土，在南昌具有良好的品牌影响力。公司目前虽只
有“紫金城”一个项目，但品牌形象已获得南昌市场的高度认可，公司将持续致力于
将“紫金城”打造成为南昌房地产行业的第一品牌。
公司对“紫金城”项目的定位是南昌首席“主城央·滨江畔·双公园·全
学龄”的精品住宅小区，该项目具有若干独特的市场竞争优势。其一，地段和景观优
势：“紫金城”位于南昌市中心城区东湖区，紧邻赣江，交通便利，风光旖旎，这一
地段在南昌当地具有明显的稀缺性。其二，品质优势：“紫金城”采用27种节能环保
技术，是目前南昌首屈一指的绿色环保和智能小区，小区内近三万平方米的中央景观
公园，最大程度地满足高端客户对追求品质、亲近自然的人居需求。其三，配套优势
：“紫金城”与名校合作，联手打造重点幼儿园、重点小学，并引进品牌中学，满足
高端客户对子女教育的高要求。
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2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
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特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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