资产重组最新消息
≈≈霍普股份301024≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司主要业务
公司主要从事建筑设计业务，以建筑方案设计为核心，为客户提供建筑专
业领域内的概念规划设计、方案设计、初步设计等咨询顾问服务。
（二）公司主要经营模式
1、盈利模式
公司的盈利模式为：承接建筑设计项目后，为客户提供建筑设计咨询服务
，收取相应的设计费用。
2、业务承接模式
公司主要通过招投标模式和客户直接委托模式两种方式获取项目。
（1）招投标模式
招投标模式是目前建筑设计行业承接业务较为常见的模式。报告期内，公
司依靠已经建立的各种业务渠道，通过信息网络和客户关系，广泛收集与自身业务有
关的项目信息。同时，经过多年市场历练，公司通过设计品质和优质服务建立了业界
口碑，部分招标单位会主动向公司发出竞标邀请。
针对其中有意承接的设计项目，公司根据自身实力和项目的经济价值，通
过内部分析与决策进行项目筛选和综合评审，并就该等项目进行设计提案，确定设计
团队、开展项目立项；立项通过后撰写并提交投标文件；在确认项目中标后，双方就
相关合同条件履行商务谈判程序，达成一致后签署合同。
（2）直接委托模式
直接委托模式为客户综合考虑设计单位的资信水平、过往业绩、服务品质
等因素直接选定设计单位。经过多年的专注发展，公司在行业内形成了较强的品牌效
应、积累了丰富的客户资源，在持续经营中重视对客户关系的维护和管理，因而部分
非必须招标项目的客户根据自身建设项目的需要，直接委托公司承担设计任务。
对于该类项目，公司在获取项目信息并综合评审可行后，就该等项目进行
设计提案，确定设计团队、开展项目立项，获得客户认可后，双方举行商业谈判、签
署设计委托合同。
3、项目设计模式
公司属于技术密集型的企业，建立了一整套完善的技术标准和质量管控体
系，核心技术源自于公司多年来从事建筑设计业务的经验积累以及专业的研发中心和
技术中心。业务获取后，公司对客户的个性化需求和项目的定位进行深化研究，组建
项目团队。项目团队设计总负责人由公司领导层担任，对项目进行整体把控；项目经
理是项目团队的第一负责人，由公司总经理任命，一般由部门总监担任；项目团队同
时配备三名高级建筑师分别负责把控图纸质量、项目方案设计和项目沟通协调工作。
项目团队与公司事业部密切配合，严格执行项目管理流程，确保将质量控制、成本控
制、进度控制、环境管理、安全管理和信息管理等要素贯穿于整个项目执行过程中，
以减少潜在风险，保证项目顺利推进。
在项目运行的全过程中，公司的运营中心、技术中心、研发中心，分别从
团队资源调配、操作流程跟踪、技术质量及项目创新等方面对设计团队形成有力的内
部支持力量。
4、采购模式
根据采购内容是否与设计项目直接相关，公司采购分为项目型采购与非项
目型采购。
（1）项目型采购
项目型采购主要是与设计业务直接相关的图文制作、项目合作服务等辅助
性业务采购。图文制作主要是指晒图、平面、模型、动画效果图制作、文印材料和装
订等；项目合作服务是指在建筑设计业务执行过程中，公司根据设计项目的差异化需
求，结合项目时间进度、现有设计资源等因素，将部分设计内容委托给具备相应资质
或专业能力的单位进行专项设计或提供咨询服务。
在供应商选择方面，公司通过考虑技术水平、产品质量、履约能力、合作
历史、采购成本等各因素确定，并在后续合作中进行全方位、全过程的跟踪。
（2）非项目型采购
非项目型采购主要是指公司租赁房屋以及根据日常经营需要对办公用品、
计算机软硬件、打印机、通讯信息系统等的采购。该等采购系根据需要编制采购计划
，由公司行政部门统一管理并执行。
（三）公司所处行业及行业地位
公司主要从事建筑设计业务。根据《上市公司行业分类指引》（2012年修
订），建筑设计行业属于“科学研究和技术服务业”（代码：M）中的“专业技术服
务业”（代码：M74）；根据《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），建筑设计行
业属于“专业技术服务业”（代码：M74）。
建筑设计行业作为国民经济的基础产业之一，是贯彻落实国家发展规划、
产业政策和促进先进技术向现实生产力转化的关键环节，是提高建设项目投资效益、
社会效益和保障工程质量安全的重要保证，对传承优秀历史文化、促进城乡协调科学
发展、推动经济转型升级、建设创新型国家起着十分重要的作用。
公司是国内知名的建筑方案公司，拥有建筑设计事务所甲级资质，业务范
围覆盖居住社区、商业地产、文旅小镇、产城规划、城市更新等多个行业和领域。公
司持续推进设计创新、完善流程管理、优化成本管理体系、加强品质控制，在行业内
建立了较高的知名度和良好的声誉。公司先后获得“2018-2019年度地产行业卓越设
计贡献奖”、“中国房地产优秀服务商”、“CIHAF设计中国2013年度优秀新锐建筑
设计机构”等荣誉；成立至今，公司已经发展成为国内民营建筑领域重要的建筑设计
与服务提供商之一，与国内多家百强房地产企业建立了长期稳定的深入合作关系，项
目遍布全国近30个省级行政区和60余个地级市。
凭借多年积累的专业经验以及对行业趋势的精准把握，公司从体系化研究
、集成化设计、品质化管理等多个维度持续推进产品升级与创新，完成了多项底蕴深
厚而又充满时代气息的精品项目，形成了一系列兼具功能性和艺术性的优秀设计作品
。公司主要设计作品先后获得中国土木工程学会住宅工程指导工作委员会颁发的中国
土木工程詹天佑优秀住宅小区金奖，上海市勘察设计行业协会颁发的上海市优秀住宅
小区设计一等奖，上海市建筑学会颁发的科技进步奖、建筑创作奖以及意大利A'Desi
gnAward国际设计奖、德国iF设计奖、ArchitectureMasterPrize（美国建筑师大奖）
、ICONICAWARDS（德国标志性设计奖）、LONDONDESIGNAWARDS（伦敦设计奖）等国内
外奖项。
（四）主要的业绩驱动因素
1、我国经济总体稳步增长、全社会固定资产投资规模持续扩大为建筑设计
行业带来良好市场机遇
近年来，我国国内生产总值持续增长，已经成为世界第二大经济体。2010
－2019年，我国国内生产总值由412,119.30亿元增长到990,865.10亿元；2020年，我
国国内生产总值为1,015,986亿元，比上年增长2.3%。与此同时，我国在保持经济总
量稳步增长的同时更加注重经济增长的协调性，着力改善经济结构，提升资源配置效
率，坚持稳中有进、转型升级、提高质量的发展战略。我国全社会固定资产投资规模
由2010年的251,683.77亿元增长至2019年的560,874.30亿元，2020年为527,270亿元
。固定资产投资规模的增长将带动基础设施建设、公共建筑投资、房地产开发等建设
需求，从而为建筑设计行业的发展提供充足动力。
2、新型城镇化进程的稳步推进为建筑设计行业提供稳定市场需求
近年来，伴随着我国工业化发展、非农产业向城镇转移、农村人口向城镇
集中，我国城镇化进程稳步推进、城镇化水平不断提高。根据国家统计局数据显示：
2019年底，我国城镇化率为60.60%，中国社会科学院发布的《城市蓝皮书：中国城市
发展报告NO.8》指出，预计到2030年我国城镇化率达到70%左右，即便如此，与发达
国家平均80%的城镇率水平相比还有较大差距，我国城镇化潜力巨大。中共中央、国
务院颁布的《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》提出：到2020年，我国常住人
口城镇化率要达到60%，户籍人口城镇化率要达到45%。城市群是推进我国新型城镇化
的主体形态，城镇化的快速进程将推动相配套的基础设施建设和空间建设的需求同步
增加，为建筑设计行业市场带来良好的发展空间。
随着城镇化建设的稳步推进，城市新增人口增加带来的住房需求将有力促
进房地产住宅投资规模的增长，进而为住宅领域建筑设计行业发展提供基础市场需求
保障；与此同时，与城市房地产住宅配套的城市基础设施及公共服务设施建设需求随
之增加，以商业办公、科研文化、教育医疗为代表的公共建筑投资规模呈现较快增长
趋势，进而为相应领域的建筑设计业务市场需求提供了有力支撑。
3、居民消费结构的持续升级为建筑设计行业创造持续增长空间
随着国民经济的快速发展、居民生活水平的逐步提高，我国居民消费需求
持续增长、消费结构加快升级。2013－2019年，我国居民人均可支配收入由18,310.7
5元增长至30,732.85元，2020年增长至32,189元；人均消费支出由13,220.42元增长
至21,558.85元，2020年为21,210元。居民可支配收入的增长促进了居民消费水平的
显著提升，从而极大地推动了购物、休闲、娱乐、文化、教育、养老等市场规模的发
展，随之带动了相应领域固定资产投资的增加，从而为该领域的建筑设计业务市场提
供新的发展空间。
4、城市群建设持续推进为建筑设计行业指明新的前进方向
按照国家“十三五”规划的要求，到2020年中国将建成19个不同级别的城
市群，2017-2018年间城市群规划密集出台，围绕城市空间布局、基础设施互联互通
、生态环保共治、产业分工协作等多个方面提出发展要求。城市群作为未来城市发展
的重要发展形态，首要实现的是基础设施的互联互通，强调产城融合发展理念，要求
各个城市基于自身功能定位将产业、生态、文化、技术等因素融入城市建设中，带动
城市建设与管理方式革新。以粤港澳大湾区建设为例，广东省通过学习香港、澳门城
市发展的成熟经验探索城市开发新模式，如香港围绕轨道交通推进以交通为导向（TO
D）的城市综合体开发模式，加快提升城市竞争力，进一步缩小城市间发展差距。城
市建设与管理要求新模式的开启、推进与优化势必会为建筑设计行业指明新的发展方
向。
5、区域协同战略规划为建筑设计行业注入强大潜在动力
国家着力推进协调区域发展，致力于形成以“一带一路”建设、京津冀协
同发展、长江经济带发展三大战略为引领，统筹推进西部大开发、东北振兴、中部崛
起和东部率先四大板块联动发展的区域发展总体格局。区域性规划将实现城市间互通
作为基本要求，将带动各类基础设施建设和住宅与商业地产建设，为建筑设计行业的
发展注入强大的潜在动力。
从国内市场来看，我国在实施区域发展规划的过程中，不断加大对次发达
区域新旧城区改造、新城区建设等工程的投入，提升联动区域的商业发展实力，从而
带动次发达地区写字楼、商务酒店、会展中心、购物广场等商旅配套设施的建设与改
造，不断增加建筑设计行业的市场规模。
从国际市场来看，“一带一路”政策是建筑设计行业“走出去”的重要突
破口。“一带一路”贯穿整个欧亚大陆，东边连接亚太经济圈，西边进入欧洲经济圈
，是我国重要的国家战略和区域发展战略，致力于开展多边合作，推动区域协调向更
大范围和更高层次挺进。伴随着近年来国内建筑业的稳定发展，市场竞争加剧，开拓
国际市场将为我国建筑设计行业带来新的活力。
（五）报告期内经营概述
2021年上半年，面对全球“新冠疫情”不断反复，多地城市严格实行住宅
用地“集中公示、集中招拍挂”两集中政策的背景下，公司在董事会的领导下，依托
建立的大客户营销体系，报告期内经营业绩保持稳步增长，实现营业收入15,863.72
万元，同比增长20.33%；实现归属于上市公司股东的净利润3,480.75万元，同比增长
4.18%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润3,273.99万元，同比
增长10.43%。
1、依托建立的大客户营销体系，居住建筑业务稳步增长
在房地产宏观调控的背景下，房地产行业已进入新的整合期，特别是2021
年上半年多地城市公布住宅土地市场供应严格实行“集中公示、集中招拍挂”两集中
政策，将进一步加速房地产企业格局的分化，具备“政府、人力及产业资源、资金成
本优势、产品品牌力大、投资能力强”等综合能力较强、品牌影响力较大的大中型房
地产企业在销售规模及集中度将进一步提升。
面对房地产行业持续向头部企业集中的发展趋势，公司凭借多年积累的专
业经验以及对行业趋势的精准把握，依托建立的大客户的营销体系，与保利、中海等
龙头房企保持持续紧密合作的同时积极拓展新的大客户资源，在“最具地产开发思维
的建筑设计公司”的精准定位下，更加注重土地前研工作的前置以及设计人力资源的
调配，为客户提供更加精准的服务。2021年上半年公司居住建筑业务实现营业收入13
,965.12万元，较去年同期增长19.43%。
2、优势资源战略合作，公共建筑业务角立杰出
近年来，公司在稳固原有居住业务优势地位的前提下，不断加大开拓力度
，积极优化业务结构；在公共建筑业务上，公司与国际知名设计企业西班牙EMBT建筑
事务所形成了战略合作，以联合体方式参与了各类知名公共建筑的竞赛与投标工作；
由深圳市建筑工务署工程设计管理中心组织的深圳音乐学院方案设计和建筑专业初步
设计的招标项目，公司与EMBT以联合体方式参与竞赛于报告期内成功中标并签定了项
目合同，深圳音乐学院依据“绿色”和“进化”两大城市基本原则，旨在打造一个国
际性、创新性、世界领先的音乐与表演艺术高等教育学院，为深圳这座年轻的城市创
造崭新的公共空间、建筑类型和身份象征;2021年上半年公司在公共建筑设计方面实
现营业收入1,898.60万元，较去年同期增长27.37%。
3、积极探索建筑艺术与建筑科技结合发展，寻求为设计助力
建筑设计企业具备以人为本的属性特征，通过多年发展仍属尚未被数字化
工具和手段进行完全变革的人才密集型行业，行业内多数企业普遍面临着其业务发展
规模受制于设计师数量扩张的现状，据此，公司积极探索建筑艺术与建筑科技结合发
展之路，寻求“以设计带动技术，以技术助力设计”相互融合的业务发展路径。
报告期内，经公司第二届董事会第十二次会议审议通过，公司以自有资金1
,000万元投资设立全资子公司上海创汇星科技有限公司（以下简称“创汇星科技”）
，拟开展管理咨询服务及配套的信息化产品、建筑产业链及设计业务周边的信息化产
品的技术开发、销售等业务，以寻求为设计业务助力、促进公司提效降本的发展机会
。报告期内，创汇星科技尚未形成收入。报告期内，经公司投资决策委员会2021年第
一次会议审议通过，公司以新设全资子公司创汇星科技为投资主体以软件著作权作价
240万人民币与河南日昇昌房地产集团有限公司（以下简称“日昇昌集团”）合资设
立“上海普仕昇科技有限责任公司”（以下简称“普仕昇科技”），设立普仕昇科技
主要系通过公司自主研发的车位决策咨询系统与主营车位营销与运营，具备行业与市
场资源、专业运营能力的日昇昌集团进行有效资源整合，在一定程度上促进公司自主
研发的车位决策咨询系统较快实现价值最大化。该新设的普仕昇科技已于2021年8月3
日完成工商注册登记，创汇星科技持有普仕昇科技80%的股权。
4、国内外奖项多点开花，提升品牌美誉度
2021年上半年公司继续从奖项荣誉、媒体运营、品牌活动、客户沙龙等多
方面推进HYP霍普品牌建设，进一步提升公司品牌知名度和美誉度。报告期内，公司
的优秀设计作品屡获业内认可，斩获“美国国际设计大奖（InternationalDesignAwa
rds，简称IDA）建筑类银奖”、“2020ICONICAWARDS德国标志性设计大奖”两项国际
大奖、“上海市建筑学会第九届建筑创作奖”、凭借四项作品（“扬州绿地香港-也
今东南”、“苏州天健-山棠春晓”、“成都中海国际中心OFFICEZIP”、“北京中海
广场OFFICEZIP”）入围“第七届CREDAWARD地产设计大奖-中国”。
二、核心竞争力分析
（一）人才优势
设计人员是建筑设计行业最活跃、最具潜力的生产要素和设计创新的载体，也
是推动行业发展的重要原动力。对于建筑设计企业而言，拥有一支具备丰富设计经验
、尖端设计水平、合格执业资质及项目管理能力的设计人才团队是企业保持自身竞争
优势的战略性资源。公司自成立以来即十分重视高端技术人才的培养和引进，打造了
一支技术实力较强、结构完善、梯队合理的高素质设计和管理核心团队。公司创始人
、董事长龚俊先生曾获CIHAF“中国青年建筑师年度贡献奖”、金盘奖“年度金盘建
筑设计人物”，入围“上海市杰出中青年建筑师”；董事赵恺先生被评为金盘奖“最
佳金盘设计人物”、“金盘地产设计人物”、新楼盘2016年度建筑人物；董事杨赫先
生被评为新楼盘2015年度建筑人物。在他们的带领下，公司吸引汇集了行业内优秀设
计人才，承接了具有一定影响力的原创设计项目。
公司拥有良好的人才培养机制，建立了一套完善、系统的人才培养计划，充分
利用各种机会、平台为员工争取更多的培养机会。一方面，公司内部定期组织各领域
知识课程和专业交流，邀请相关领域专家、优质战略客户来公司开展技术、业务交流
；另一方面，公司为设计人员提供出国考察、对外交流的机会，帮助其增广见闻、拓
宽眼界。同时，公司通过建立合理的绩效激励机制，为人才的成长营造公平、公正、
公开的工作氛围，较大程度地增加了设计师的归属感，加大了企业凝聚力，保证了团
队的稳定性和设计水平的持续提升。
2012年起，公司联合国际建筑师协会（UIA）、天津大学建筑学院、《城市-环
境-设计》（UED）杂志社创办“UIA－霍普杯国际大学生建筑设计竞赛”，已连续八
年成功举办。该竞赛是UIA在中国大陆地区唯一支持的国际大学生建筑设计竞赛，目
前已经成为最具影响力与公信力、规模最大的学生竞赛之一，在国内外建筑教育界具
有广泛影响，为公司发掘优秀的年轻设计人才提供便利，为公司人才储备提供不竭动
力。
（二）研发优势
公司特有的设计创意主要来源于设计人员的灵感和日积月累的打磨，通过将建
筑设计领域的新观点、新原理、新技术有效融合，不断突破与革新，打造具有市场竞
争力的设计产品。公司非常重视产品研发，已通过高新技术企业认证及上海市浦东新
区企业研发机构认定，是上海BIM技术创新联盟成员单位。
公司通过构建BIM住宅体系，对业务上下游资源进行整合，通过精细化与专业化
的设计及智能家居技术、云平台互联数据技术，打造互联协作设计平台。公司在城市
规划、建筑设计、室内精装等领域与BIM、PC技术的全产业链应用进行整合实践，实
现住宅标准化产品与创新模块的全维度链接，在住宅设计领域推出低成本、快迭代、
突出地域需求和基于客户个性化需求的定制化标准产品，并将成果广泛应用于实际项
目中，取得了良好的经济效益与社会效益。公司标准化的建筑设计作品融汇了公司的
创意水平和技术实现能力，陆续推出了理念前沿、功能丰富的设计系列产品，例如保
利“大国璟”系、“时光印象”系，世茂“国风”系等。
此外，公司的研发能力还体现在参与到客户产品的升级完善之中，努力为终端
消费者提供更加便捷、智能、安全、健康、舒适的高品质产品与生活。近年来，公司
及其子公司参与过华南保利“Well定制”体系的可视化精装定制系统的开发工作、福
建保利的装配式售楼处研发及生产等。
（三）品牌优势
公司旨在建筑设计领域以创意和高新技术为核心，以设计作品满足不断变化的
客户需求，以创造市场核心价值为设计根本，为客户提供一体化的解决方案以及高性
价比的定制化服务，并致力于成为商业和住宅设计领域的领先者。
经过多年积累，公司凭借先进的国际化理念、雄厚的设计及运营实力，已逐步
成长为国内知名的建筑设计服务提供商，完成了一大批类型广泛、风格多样的建筑设
计项目案例，在业内积累了良好的品牌声誉和市场影响力。
（四）客户资源优势
建筑设计行业具有较为典型的品牌资源累积的特征，客户通常会根据设计企业
过往经营业绩、项目经验积累和累积客户资源确定项目承接单位。
公司地处长三角核心区域，该区域是目前中国经济发展最快的区域之一，也是
城市建设最活跃的地区之一，市场容量和发展速度高于全国其他地区。公司立足于上
海，坚持以市场需求为导向，以提高客户满意度为目标，经过多年业务积累，公司项
目遍及全国近30个省级行政区、60余个地级市，已成为国内多家百强房地产企业的建
筑设计技术与咨询服务的提供商，并与包括保利、绿地、世茂、万科、旭辉、融创、
阳光城、中海、万达、龙湖、华润、富力等在内的房地产商之间建立了长期稳定的合
作关系，受到市场的广泛赞誉。其中，公司为保利地产的重要供应商，曾荣获保利青
岛“2019年度优秀设计供方奖”、保利湾区“2019年度匠心展示区设计奖”及“2019
年度最佳设计奖”、保利海南“2018年度最佳建筑设计服务商”、浙江保利2018年度
“最佳创作奖”、保利地产“2016年度优秀设计供应商”、保利华南“2015-2016年
度优秀方案设计合作单位”等称号。
三、公司面临的风险和应对措施
1、应收账款风险
本报告期末，公司应收账款账面价值为36,198.60万元，较上年期末增加了21.0
5%，占本报告期末总资产的78.43%；其中公司对保利集团体系（按同一控制下合并）
应收账款余额为19,649.72万元，占当期应收账款余额的比例为49.30%。公司客户主
要为房地产开发商，随着公司的收入规模不断扩大，未来如果客户出现财务状况恶化
导致其无法按期付款的情况或者公司的应收账款管控措施不力，将会使本公司面临坏
账损失的风险，并对公司的资金周转和利润水平产生一定的不利影响。
2、客户集中度较高特别是第一大客户占比高的风险
报告期内，公司前五名客户（客户按同一控制下合并）销售占比为66.27%，其
中，对保利集团体系（按同一控制下合并）的收入占比为54.96%，占比较高。公司的
业务收入呈现出前五名客户集中度高、特别是第一大客户占比高的情形，存在一定的
客户集中风险。若未来公司未能持续保持与保利的业务合作关系，将对公司经营业绩
构成不利影响。
未来，如果公司的技术服务能力无法持续满足下游客户需求，并最终导致双方
合作关系终止，或者下游主要客户的经营状况或业务结构发生重大不利变化，使得公
司不能继续维持与下游客户的良好合作关系，短期内将影响公司合同订单情况，则将
对公司的盈利水平产生一定的不利影响。
3、经营活动现金流状况不佳的风险
报告期内，公司经营性现金流量净额-4,504.13万元，经营活动现金流状况相对
不佳。如果公司不能多渠道及时筹措资金或者应收账款不能及时收回，公司现金流状
况可能存在重大不利变化，上述事项可能成为公司业务规模的持续增长的发展瓶颈。
4、宏观经济形势波动的风险
公司所属建筑设计行业主要为下游居住建筑、公共建筑等领域提供建筑设计服
务，其市场需求与宏观经济发展态势、城镇化建设、固定资产投资规模等密切相关，
该等因素的不利波动将会对公司主营业务相关的市场需求构成一定影响。未来，如果
宏观经济形势出现不利变化，各行业的固定资产投资规模增速随之放缓或下降，将对
公司的经营业绩构成不利影响。
5、房地产行业调控的风险
公司所属的建筑设计行业与房地产行业密切相关。房地产行业具有一定的周期
性，受宏观经济形势、产业政策调控影响明显。近年来，我国政府针对房地产行业出
台了一系列调控政策，从限制房地产企业融资规模、增加保障性住房和普通商品住房
有效供给、抑制投资投机性购房需求、促进供应土地的及时开发利用等多个方面进行
调控。同时，政府推出的限购、提高交易税费等短期调控政策，也直接影响了商品住
宅的短期需求，一定程度上造成了房地产市场成交量的下降。这些经济政策都会对公
司业务发展构成一定影响。
目前，房地产行业调控政策已趋于稳定，但若政府进一步加大对房地产市场调
控，可能导致房地产开发企业调整长期经营部署、减少土地投资、推迟项目开发、延
长付款周期，对公司现有业务的推进、未来市场的开拓以及资金的及时回收造成不利
影响，进而使得公司业绩增速有所放缓、经营活动现金流量有所下降。
6、房地产区域调整风险
近年来，房地产行业延续“从严”调控思路，中央表态“不将房地产作为短期
刺激经济的手段”，调控力度未见放松。2019年5月起，金融市场对房地产融资全面
收紧，行业环境、资金面等逐步承压，土地市场成交波动明显，区域结构呈现冷热不
均的特点。各地围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，因城施策，分区域看，重
点城市销售面积总体保持增长，三四线城市销售面积有所下滑。在上述背景下，房地
产企业区域层面收缩变革、调整组织架构，以提升经营管理效率，同时，多数房企选
择收敛三四线城市布局或是战略性回归一二线城市。
报告期内，公司主要项目收入及相应应收款项分布于华东、华南等经济较发达
区域，但若未来公司的经营管理策略未能适应下游房地产行业区域调整的动态变化，
则可能会对公司的经营业绩构成不利影响。
7、受新型冠状病毒疫情影响的风险
2021年新型冠状病毒疫情出现全球复发的趋势，各地采取了严格的管控措施，
下游客户和公司按照国家和当地政府疫情防控的要求加强员工安全管理。疫情对公司
在手项目的推进以及未来经营业绩构成一定不利影响。同时，若新型冠状病毒疫情不
能得到有效控制，也将进一步影响公司的经营业绩。
8、业务规模扩大导致的管理风险
报告期内，公司业务规模扩大较快。未来，随着公司设计服务网络布局的进一
步完善，公司资产规模、业务规模、管理机构等都将进一步扩大，对公司的战略规划
、组织机构、内部控制、运营管理、财务管理等方面提出更高要求，与此对应的公司
经营活动、组织架构和管理体系亦将趋于复杂。如果公司不能及时适应资本市场的要
求和公司业务发展的需要，适时调整和优化管理体系，并建立有效的激励约束机制，
长期而言，公司将面临一定的经营管理风险。
9、设计人才流失的风险
建筑设计行业属于典型的技术密集型、智力密集型服务行业，拥有一支具备丰
富设计经验、尖端设计水平、合格执业资质及项目管理能力的设计人才团队是企业保
持自身竞争优势的战略性资源。随着行业的快速发展，拥有高级资质和丰富项目经验
的高端专业人才的供需缺口越来越大，行业内企业对高端设计人才的争夺也越来越激
烈。如果公司不能保持良好的人才稳定机制和发展平台，引致核心设计人员和优秀管
理人员流失，将给公司经营发展带来不利影响。
10、优惠政策变动的风险
公司于2016年11月24日取得上海市科学技术委员会、上海市财政局、上海市国
家税务局和上海市地方税务局联合颁发的《高新技术企业证书》，被认定为高新技术
企业，有效期为三年。根据《中华人民共和国企业所得税法》、《中华人民共和国企
业所得税法实施条例》等相关规定，2016年至2018年公司享受所得税税率为15%的优
惠政策。2019年12月6日公司重新通过高新技术企业审核，继续被认定为高新技术企
业，自2019年起三个年度内继续减按15%的税率缴纳企业所得税。
报告期内，所得税税收优惠政策对公司的经营业绩构成一定程度的影响，未来
如果税收优惠政策发生变化，或者公司不再满足享受税收优惠政策的资格条件，将会
对本公司的经营业绩产生一定的影响。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
1、营业收入分析
报告期内，公司主营业务收入逐年增长，2018年度、2019年度、2020年度，
公司的主营业务收入同比分别增长49.99%、10.43%、19.33%。
报告期内，公司的主营业务均为建筑设计业务。报告期内，公司建筑设计业
务收入分别为24,145.15万元、26,664.14万元和31,817.58万元，报告期各期，公司
建筑设计业务总体呈现稳定增长的良好态势，主要得益于以下因素：第一、良好的外
部市场机遇。建筑设计作为建筑工程业务链条的前端，其市场需求与宏观经济发展态
势、城市化建设、固定资产投资规模呈正相关关系。近年来，我国国民经济稳定增长
、城市化进程稳步推进，以区域核心城市为中心的各地区城市建设步伐有序推进，持
续释放建筑工程建设以及相应的建筑设计业务需求；第二、公司的核心竞争优势使然
。公司拥有一支经验丰富、精益求精的高水准、国际化专业设计团队，致力于建筑设
计、城市设计等诸多领域的发展，在精品住宅和城市综合体设计领域表现尤为突出。
公司先后获得“2018-2019年度地产行业卓越设计贡献奖”、“中国房地产优秀服务
商”、“CIHAF设计中国2013年度优秀新锐建筑设计机构”等荣誉，建立了较强的品
牌效应，使得公司得以持续承接业务订单，实现业绩的持续增长。
（1）按业务板块划分
报告期内，公司设计业务以居住建筑为主，公共建筑为辅，具体情况如下：
1）居住建筑
报告期内，公司居住建筑设计业务收入分别为22,523.59万元、23,224.12万
元、27,503.77万元，对应服务的设计项目数量分别为219项276项和340项，保持稳定
增长的趋势。居住建筑设计业务收入总体随着业务项目的增多而呈现持续增长的态势
。
报告期内，在房地产调控趋严的政策环境下，公司以居住建筑设计业务为主
的业务收入仍持续增长的原因分析如下：
报告期内，尽管房地产调控政策趋严，但全国房地产市场整体延续了较好的
发展态势。2017年至2019年，全国房地产开发投资额分别为109,798.53亿元、120,26
3.51亿元和132,194.00亿元，同比增长分别为7.04%、9.53%和9.92%；其中，住宅投
资额分别为75,147.88亿元、85,192.25亿元和97,071.00亿元，同比增长分别为9.38%
、13.37%和13.94%；2020年，全国房地产开发投资额为141,443亿元，同比增长7.0%
；其中，住宅投资额为104,446亿元，同比增长7.6%，住宅投资占房地产开发投资的
比重为73.84%。全国房地产开发投资与住宅地产开发整体呈现稳定增长态势，进而带
动了居住建筑设计业务需求的稳定增长。
在房地产宏观调控的背景下，房地产行业进入新的整合期，行业内资本实力
较强、具有品牌影响力的大中型房地产企业的销售规模及集中度进一步提升，房企规
模分化格局持续加大。2017年至2019年，房地产业上市公司的营业收入分别为17,268
.22亿元、20,893.70亿元和25,110.04亿元，同比增长分别为7.67%、21.00%和20.18%
。根据中国房地产业协会发布的《中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，2
017年至2019年，销售前二十名企业合计的市场占有率分别为32%、36%和37%；销售前
五十名企业合计的市场占有率分别为45%、52%、54%。房地产行业集中度的提升势必
促进建筑设计行业集中度的提升，品牌开发商对设计公司的设计品质、交付能力和服
务水平的要求更高，建筑设计行业也将逐步向优势企业集中，因而为服务于龙头房企
的建筑设计企业带来了新的增长机遇。
公司定位于建筑方案公司，核心业务聚焦于以建筑方案设计为轴心的建筑专
业领域内的设计服务，在本地化优势的基础上，公司依靠品牌优势，业务逐渐辐射至
全国其他区域，获得了市场和客户的认可，并与保利、绿地、世茂等在内的龙头房地
产开发商之间建立了长期稳定的合作关系。报告期内，在房地产行业良好发展态势、
下游房地产开发商集中度进一步提升以及与龙头房企稳定的合作关系的背景下，公司
因突出的方案创作能力、跨区域的市场拓展能力、不断提升的设计品质和服务水平使
得营业收入保持稳定增长。
2）公共建筑
公共建筑是指供人们进行公共活动的建筑。公司参与设计的公共建筑主要包
括商业建筑、办公建筑、教育建筑、文化建筑、休闲娱乐建筑、产业园建筑、养老康
乐建筑等多个类别。报告期内，公司公共建筑设计业务收入分别为1,621.56万元、3,
440.02万元、4,313.81万元，整体规模较小，对应服务的设计项目数量分别为33项、
65项和61项，报告期内呈增长态势。
3）公共建筑设计业务收入波动的原因及合理性
报告期内，公司公共建筑设计业务收入分别为1,621.56万元、3,440.02万元
、4,313.81万元，占建筑设计业务收入的比例分别为6.72%、12.90%和13.56%，其中2
019年公共建筑设计业务收入及占比快速增长，具体原因及合理性分析如下：
2019年以来，公司积极布局公共建筑设计业务，使得2019年公共建筑设计业
务收入及占比快速增长，同时当年居住建筑设计业务收入与上年相比增幅不大，从而
导致公司居住建筑设计业务、公共建筑设计业务的收入占比发生波动2019年，公司公
共建筑设计业务收入为3,440.02万元，相比于2018年增长了1,818.46万元，增幅较快
，其原因及合理性分析如下：
报告期内，公司以居住建筑设计业务为主，公共建筑设计业务占比较小。公
共建筑设计不同于居住建筑设计，其特殊性在于建设结构上具有复杂性和多样性，设
计难度大，对设计人员专业素养要求较高。2019年以来，公司加大公共建筑领域的资
源投入，通过吸收优秀的设计师、打造卓越的设计团队专注于公共建筑的设计工作，
增强公司在公共建筑设计领域的竞争力，使得2019年公共建筑设计业务收入大幅增长
。
其中，2019年公司与保利合作了“青岛保利长沙路A地块”、“重庆保利爱
尚里一期C地块”、“沈阳保利丁香湖19号地块配套学校”等公共建筑项目，合计确
认收入962.82万元，相较于2018年的687.98万元，增长了274.84万元；除保利外，公
司加大了对宝能、大华集团、绿地等长期合作开发商的拓展力度，承接了“宝能腾冲
北海湿地水镇项目164亩商业地块”、“大华昆明西山区春雨路1号城市设计”、“绿
地香港扬州GZ128地块示范区”等公共建筑项目，2019年，公司对宝能、大华集团、
绿地实现公共建筑设计业务收入分别为418.35万元、188.68万元、134.25万元，相较
于2018年，分别增长了176.10万元、188.68万元、87.08万元；同时，公司积极开拓
公建领域新客户，与桂林华邦康养投资有限公司、广州明珞汽车装备有限公司、河南
新发展楷林实业有限公司、西安民信实业有限公司等客户展开合作，签订了“华邦广
西桂林一期”、“广州明珞汽车装备有限公司新总部”、“楷林郑州中南售楼处”、
“西安民信大寨路”等项目，相较于2018年，对上述客户分别新增122.12万元、97.9
2万元、97.74万元、94.81万元公共建筑设计业务收入。
上述原因共同引致公司2019年公共建筑设计业务收入大幅上升。
综上，公司2019年公共建筑设计业务收入及占比快速增长具有合理性。
综上，报告期内，公司居住建筑设计业务收入、公共建筑设计业务收入存在
一定波动具有合理性。
4）居住建筑设计业务、公共建筑设计业务主要项目情况
报告期内，公司收入确认的外部依据均为客户出具的设计成果确认函，以此
确定相应阶段的收入金额。
（2）按业务区域划分
1）华东地区成为公司主要业务区域，业务收入保持较高水平
华东地区尤其是江浙沪地区经济较为发达，城市建设总体保持着持续、稳定
的发展态势，公司立足于上海，依托良好的区位优势，在华东区域建立了较强的行业
地位与市场影响力。报告期内，公司在华东区域实现的设计业务收入分别为10,153.1
6万元、9,871.13万元和11,151.62万元，占设计业务收入的比例分别为42.05%、37.0
2%和35.05%，总体处于较高水平，成为公司业务收入的主要区域。
2）华南地区是公司重要的业务区域，业务收入总体保持稳定
华南地区尤其是广深区域经济发展和城市建设一直处于全国领先水平，公司
积极布局以广州、深圳为核心，辐射华南区域的营销服务网络，业务开展取得了较为
明显的成效。报告期内，公司在华南区域实现的设计业务收入分别为7,804.96万元、
6,176.57万元和7,058.20万元，占设计业务收入的比例分别为32.33%、23.16%和22.1
8%，成为公司业务收入的重要区域。
3）华中地区是公司重点发展的业务区域，业务收入增长较快
华中地区以长沙、武汉、郑州为中心，辐射周边城市，形成了华中地区市场
格局。报告期内，公司在华中区域实现的设计业务收入分别为1,295.21万元、4,081.
15万元和3,922.10万元，占设计业务收入的比例分别为5.36%、15.31%和12.33%，201
9年以来，华中区域实现的设计业务收入、占比明显提升，成为公司业务收入的重点
发展区域。其中，2018年至2019年华中地区设计业务收入增加2,785.94万元，增幅显
著，主要原因是：2019年，公司与都市霍普的协同效应逐步显现，公司在华中区域先
后开拓了北辰、世茂等知名地产开发商客户及TCL科技产业园（武汉）有限公司、长
沙先导恒泰房地产开发有限公司等当地优质客户，获得了“北辰武汉经济技术开发区
P067地块”、“世茂长沙公司张家界沿江经济开发区地块”、“碧桂园武汉市光谷中
心十里春风”、“湖南保利长沙高新区尖山湖F23、F25地块”等项目，2019年对上述
客户分别新增确认914.34万元、761.83万元、467.09万元、489.92万元设计业务收入
，使得2019年华中区域的设计业务收入及占比大幅上升。
4）东北地区是公司新兴发展的业务区域，业务收入稳步上升
公司设计业务在东北区域仍处于逐步探索和开发市场的阶段，主要以沈阳、
哈尔滨、大连、长春为核心城市开展业务，逐步向东北三省其他城市蔓延。报告期内
，公司在东北区域实现的设计业务收入分别为1,486.84万元、2,414.96万元和2,562.
78万元，占设计业务收入的比例分别为6.16%、9.06%和8.05%，整体体量较小，呈现
稳定增长的趋势，是公司新兴发展的业务区域。其中，2019年东北区域设计业务收入
增加928.12万元，增幅较为显著，主要原因为：自2018年公司与保利东北片区签订设
计集采战略合作协议以来，公司成为保利东北片区的战略供应商，东北区域的设计业
务项目明显增多，先后承接了“沈阳保利丁香湖19号地块”、“长春保利长春市大众
总部基地项目、“沈阳保利高官台街东侧、东贸路南侧地块”等项目，2019年公司与
保利合作的设计业务收入确认金额为1,890.18万元，相较于2018年的872.01万元，增
加1,018.17万元的设计业务收入，从而引致2019年公司在东北区域实现的设计业务收
入及占比大幅提升。
5）其他地区业务不断发展
公司一直秉持全国化布局的战略发展目标，除华南、华东、华中、东北区域
外，公司业务范围逐步覆盖华北、西南等多个区域。随着公司行业知名度的持续提升
，加之区域市场开拓力度的不断加深，公司在该等区域的业务收入总体呈现出稳定增
长的态势。
综上，报告期内公司在全国各区域的业务收入整体呈现出稳定增长的态势，
华东、华南、华中、东北等地区收入占比的波动具有合理性。
（3）按业务获取方式划分
报告期内，公司主要通过招投标模式获取设计业务项目，实现的设计业务收
入分别为20,050.38万元、22,286.26万元和26,702.81万元，占设计业务收入的比例
分别为83.04%、83.58%和83.92%，对应服务的设计项目数量分别为178项、260项和30
9项，总体处于较高水平。
报告期内，公司通过直接委托模式获取方案设计业务项目所实现的收入分别
为4,094.77万元、4,377.88万元和5,114.77万元，占设计业务收入的比例分别为16.9
6%、16.42%和16.08%，对应服务的设计项目数量分别为74项、81项和92项，总体占比
较小。上述通过直接委托模式取得的项目均属于非必须招投标项目，是客户根据自身
建设项目的需要直接委托公司承担设计任务的合作项目。
因此，公司对于应履行招投标流程的设计项目均已履行了招投标程序，不存
在应履行公开招投标程序而未履行的情形。
（4）合同改价情况分析
报告期内，由于客户土地未能如期取得、客户变更开发计划等原因，公司于
报告期内签订的业务合同存在合同改价情形，其中合同金额调增3项、合同金额调减5
项。
调增、调减合同在报告期内确认收入金额为2,568.12万元，占报告期内公司
收入确认总金额比例为3.11%，对公司收入影响较小。除上述情况外，报告期内，公
司不存在合同约定金额与实际结算金额不一致的情况。此外，同行业可比上市公司华
图山鼎、筑博设计、杰恩设计也存在因设计项目内容变更而改价的情况，因此公司已
签订业务合同发生变更的情况符合行业惯例。
（5）报告期内终止或调减金额的合同的实际执行情况
报告期内，发行人终止项目共计7项，调减金额项目共计8项，具体情况如下
：
①因客户开发计划变更，终止项目共计7项。
截止合同终止日，上述合同累计确认收入及应收款项金额（含税）1,377.89
万元，截止目前，累计回款1,243.53万元，回款率90.25%。
合同终止日之后，该等合同不存在收入确认和实际收款的情况。
②调减金额项目共计8项
截止合同调减日，上述合同累计确认收入及应收款项金额（含税）2,395.65
万元，截止目前，累计回款2,273.37万元，回款率94.90%，回款情况较好。
合同终止日之后，仅“合肥高新区KD4-1地块项目建筑设计（方案）服务合
同”确认收入及应收款项金额（含税）66.87万元，截止目前，累计回款66.87万元，
回款率100%。
上述终止、调减合同，终止、调减事项对变更日前已确认的收入无影响，原
因为：上述终止、调减事项，是对发行人尚未完成的工作进行终止、调减，或是在项
目结算阶段对当期已完成工作量对应的应确认而尚未确认的收入进行确认。对于终止
或调减事项前已确认的收入，已经客户出具的确认文件认可，该等收入确认具有合理
依据，不会因合同终止、调减而受到影响。
2、营业收入季节性分析
总体来看，报告期内，公司上半年收入、净利润占全年收入、净利润的比例
相对较低，呈现一定的季节性特征，与同行业可比公司收入季节性波动特征一致。主
要原因在于建筑设计项目的进展受到客户对项目的总体规划和进度安排的影响，由于
春节和工作规划等原因，具有一定季节性，进而导致建筑设计行业在合同获取、结算
、成果交付方面存在一定的季节性。
3、人均设计业务收入与同行业上市公司的差异分析
考虑到业务收入由技术人员直接贡献，同时兼顾与同行业上市公司的可比性
，以下对报告期内技术人员的人均收入的贡献情况以及与同行业上市公司的对比情况
进行分析。
报告期内，公司技术人员人均收入贡献与尤安设计相当，高于其他同行业上
市公司，具有合理性，具体分析如下：
（1）公司的核心业务聚焦于以建筑方案设计为轴心的建筑专业领域内的设
计服务，其业务定位与特点决定了其人均收入贡献高于其他可比上市公司从业务执行
流程上，建筑设计业务从前至后可划分为方案设计、初步设计、施工图设计、施工配
合四大阶段。其中，方案设计阶段（包含概念规划设计）是根据业主的要求（建筑的
业态分布、功能定位、外形结构、空间布局、综合开发价值、可行性等）而进行的整
体设计，是从无到有的创作活动，对设计公司的设计理念、创意水平、方案经验等具
有较高的要求；而施工图设计是在方案设计阶段成果的基础上，进一步深化、落实，
形成详细的、直接可用于施工的图纸。
在建筑设计业务分工实践中，业主方基于建筑方案设计的牵头引领作用和重
要性，一般会将建筑方案设计工作交由专业的以建筑方案设计为主业的建筑方案公司
主导完成，而将施工图设计工作交由专门的以施工图设计为主业的施工图单位主导完
成。在上述分工下：从业务创收角度，基于建筑方案的原创性和在整个项目设计过程
中的牵头引领作用，建筑方案公司设计收费水平相对较高，项目收费金额一般达到整
个建筑设计项目收费金额的40%-50%；从人员投入角度，建筑方案公司的绝大部分工
作仅需建筑专业团队参与，人员投入少，而施工图单位的工作涉及建筑、结构、机电
等多个专业团队共同参与，人员投入多，建筑方案公司的人员投入一般不及施工图单
位的一半。因此，建筑方案公司的人均创收水平高于施工图单位，而全过程设计公司
因同时兼顾方案设计与施工图设计，其人均创收水平介于建筑方案公司和施工图单位
之间。
公司是典型的建筑方案公司，核心业务聚焦于以建筑方案设计为轴心的建筑
专业领域内的设计服务，主导、牵头完成方案设计阶段的工作内容，而在初步设计、
施工图设计阶段，主要由以施工图业务为主的施工图单位牵头完成，公司仅提供相应
的技术交底及配合服务，因而人均收入贡献较高。而同行业可比公司杰恩设计、筑博
设计、华阳国际、华图山鼎，因其业务布局同时兼顾方案设计和施工图设计，从事全
过程设计业务，因而人均收入贡献相比于公司较低。
与上述以建筑方案设计为轴心的境外建筑设计公司相比，公司的人均收入贡
献水平较低，处于合理水平。
（2）若公司比照同行业上市公司的业务定位进行模拟测算，则公司报告期
内的人均收入贡献与同行业上市公司相比不存在重大差异
公司是典型的建筑方案公司，核心业务聚焦于以建筑方案设计为轴心的建筑
专业领域内的设计服务，若比照同行业上市公司的业务定位进行模拟测算，即假设公
司从事全过程设计业务（即提供方案设计、初步设计、施工图设计等全过程设计服务
），则2018年至2020年，公司的人均收入贡献应当在现有水平上除以相应系数（1.60
），即应当为58.23万元、50.98万元、50.22万元，与同行业上市公司相比不存在重
大差异。
综上，报告期内公司技术人员人均收入相对于同行业可比上市公司较高，但
具有合理原因，符合公司的实际经营情况，不存在异常。
（3）公司相对于同行业公司的竞争优势，以及公司人均创收高于同行业公
司的合理性分析
公司以建筑方案设计为业务核心，坚持走“精品化”路线，在该领域内具有
较强的竞争优势和品牌知名度。筑博设计、华阳国际、华图山鼎主要从事建筑设计全
过程设计业务，兼顾方案设计与施工图设计，业务更为全面，但在建筑方案领域，公
司的创意创作水平、方案能力更强。杰恩设计主要从事建筑室内设计业务，在建筑设
计、建筑方案设计领域，其业务深度不及公司。由于建筑方案设计居于建筑设计整个
过程的前端，对建筑设计过程起到牵头引领作用，也是创意、创新、创造性最强的环
节，因此技术与创意附加值更高，相应人均创收能力也更高。因此，公司人均创收高
于同行业可比上市公司具有合理原因。同时，创业板在审企业尤安设计，以建筑方案
设计为核心业务，与公司较为接近。
4、人均设计业务收入的波动性分析，人均创收、人均薪酬以及人数变化、
收入变化的合理性分析
考虑到业务收入由技术人员直接贡献，同时兼顾与同行业上市公司的可比性
，以下对报告期内技术人员的人均创收的波动情况进行分析。
2018年至2019年，公司营业收入由24,145.15万元增长至26,664.14万元，增
幅10.43%，技术人员平均人数由259人增长至327人，增幅26.25%，营业收入增幅低于
技术人员平均人数增幅，使得公司技术人员人均创收由93.16万元下降至81.56万元。
人均薪酬方面，2018年至2019年，人均薪酬由35.80万元降至29.23万元，与人均创收
波动趋势一致。具体分析如下：
2019年，下游房地产市场整体延续了2018年的良好发展态势，当年房地产住
宅投资额为97,071.00亿元，同比增长13.94%，公司业务订单充沛，但既有设计人员
尤其是具备一定工作经验与专业熟练度的人员在经历2018年工作强度、饱和度的提升
后，其设计产能已趋于饱和，这使得2019年公司营业收入增幅相对较小。为了应对后
续业务发展需要，公司于2019年下半年进行了较大规模的人员招聘，技术人员平均人
数由259人增长至327人，增幅较快，但该等新进人员入职后需经历一段时期的技能培
养、经验积累、团队融入与磨合，因此短时期内该等人员的设计产能无法完全释放，
因而使得当年人均创收有所下降。同行业公司2018年至2019年人均创收水平的变动趋
势方面，杰恩设计、筑博设计、华图山鼎2018年至2019年基本持平，华阳国际、尤安
设计有所下降，公司与同行业公司人均创收波动趋势整体保持一致，符合公司实际经
营情况。
2019年至2020年，公司人均薪酬稳定增长，人均创收水平基本持平。
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特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司主要业务
公司主要从事建筑设计业务，以建筑方案设计为核心，为客户提供建筑专
业领域内的概念规划设计、方案设计、初步设计等咨询顾问服务。
（二）公司主要经营模式
1、盈利模式
公司的盈利模式为：承接建筑设计项目后，为客户提供建筑设计咨询服务
，收取相应的设计费用。
2、业务承接模式
公司主要通过招投标模式和客户直接委托模式两种方式获取项目。
（1）招投标模式
招投标模式是目前建筑设计行业承接业务较为常见的模式。报告期内，公
司依靠已经建立的各种业务渠道，通过信息网络和客户关系，广泛收集与自身业务有
关的项目信息。同时，经过多年市场历练，公司通过设计品质和优质服务建立了业界
口碑，部分招标单位会主动向公司发出竞标邀请。
针对其中有意承接的设计项目，公司根据自身实力和项目的经济价值，通
过内部分析与决策进行项目筛选和综合评审，并就该等项目进行设计提案，确定设计
团队、开展项目立项；立项通过后撰写并提交投标文件；在确认项目中标后，双方就
相关合同条件履行商务谈判程序，达成一致后签署合同。
（2）直接委托模式
直接委托模式为客户综合考虑设计单位的资信水平、过往业绩、服务品质
等因素直接选定设计单位。经过多年的专注发展，公司在行业内形成了较强的品牌效
应、积累了丰富的客户资源，在持续经营中重视对客户关系的维护和管理，因而部分
非必须招标项目的客户根据自身建设项目的需要，直接委托公司承担设计任务。
对于该类项目，公司在获取项目信息并综合评审可行后，就该等项目进行
设计提案，确定设计团队、开展项目立项，获得客户认可后，双方举行商业谈判、签
署设计委托合同。
3、项目设计模式
公司属于技术密集型的企业，建立了一整套完善的技术标准和质量管控体
系，核心技术源自于公司多年来从事建筑设计业务的经验积累以及专业的研发中心和
技术中心。业务获取后，公司对客户的个性化需求和项目的定位进行深化研究，组建
项目团队。项目团队设计总负责人由公司领导层担任，对项目进行整体把控；项目经
理是项目团队的第一负责人，由公司总经理任命，一般由部门总监担任；项目团队同
时配备三名高级建筑师分别负责把控图纸质量、项目方案设计和项目沟通协调工作。
项目团队与公司事业部密切配合，严格执行项目管理流程，确保将质量控制、成本控
制、进度控制、环境管理、安全管理和信息管理等要素贯穿于整个项目执行过程中，
以减少潜在风险，保证项目顺利推进。
在项目运行的全过程中，公司的运营中心、技术中心、研发中心，分别从
团队资源调配、操作流程跟踪、技术质量及项目创新等方面对设计团队形成有力的内
部支持力量。
4、采购模式
根据采购内容是否与设计项目直接相关，公司采购分为项目型采购与非项
目型采购。
（1）项目型采购
项目型采购主要是与设计业务直接相关的图文制作、项目合作服务等辅助
性业务采购。图文制作主要是指晒图、平面、模型、动画效果图制作、文印材料和装
订等；项目合作服务是指在建筑设计业务执行过程中，公司根据设计项目的差异化需
求，结合项目时间进度、现有设计资源等因素，将部分设计内容委托给具备相应资质
或专业能力的单位进行专项设计或提供咨询服务。
在供应商选择方面，公司通过考虑技术水平、产品质量、履约能力、合作
历史、采购成本等各因素确定，并在后续合作中进行全方位、全过程的跟踪。
（2）非项目型采购
非项目型采购主要是指公司租赁房屋以及根据日常经营需要对办公用品、
计算机软硬件、打印机、通讯信息系统等的采购。该等采购系根据需要编制采购计划
，由公司行政部门统一管理并执行。
（三）公司所处行业及行业地位
公司主要从事建筑设计业务。根据《上市公司行业分类指引》（2012年修
订），建筑设计行业属于“科学研究和技术服务业”（代码：M）中的“专业技术服
务业”（代码：M74）；根据《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），建筑设计行
业属于“专业技术服务业”（代码：M74）。
建筑设计行业作为国民经济的基础产业之一，是贯彻落实国家发展规划、
产业政策和促进先进技术向现实生产力转化的关键环节，是提高建设项目投资效益、
社会效益和保障工程质量安全的重要保证，对传承优秀历史文化、促进城乡协调科学
发展、推动经济转型升级、建设创新型国家起着十分重要的作用。
公司是国内知名的建筑方案公司，拥有建筑设计事务所甲级资质，业务范
围覆盖居住社区、商业地产、文旅小镇、产城规划、城市更新等多个行业和领域。公
司持续推进设计创新、完善流程管理、优化成本管理体系、加强品质控制，在行业内
建立了较高的知名度和良好的声誉。公司先后获得“2018-2019年度地产行业卓越设
计贡献奖”、“中国房地产优秀服务商”、“CIHAF设计中国2013年度优秀新锐建筑
设计机构”等荣誉；成立至今，公司已经发展成为国内民营建筑领域重要的建筑设计
与服务提供商之一，与国内多家百强房地产企业建立了长期稳定的深入合作关系，项
目遍布全国近30个省级行政区和60余个地级市。
凭借多年积累的专业经验以及对行业趋势的精准把握，公司从体系化研究
、集成化设计、品质化管理等多个维度持续推进产品升级与创新，完成了多项底蕴深
厚而又充满时代气息的精品项目，形成了一系列兼具功能性和艺术性的优秀设计作品
。公司主要设计作品先后获得中国土木工程学会住宅工程指导工作委员会颁发的中国
土木工程詹天佑优秀住宅小区金奖，上海市勘察设计行业协会颁发的上海市优秀住宅
小区设计一等奖，上海市建筑学会颁发的科技进步奖、建筑创作奖以及意大利A'Desi
gnAward国际设计奖、德国iF设计奖、ArchitectureMasterPrize（美国建筑师大奖）
、ICONICAWARDS（德国标志性设计奖）、LONDONDESIGNAWARDS（伦敦设计奖）等国内
外奖项。
（四）主要的业绩驱动因素
1、我国经济总体稳步增长、全社会固定资产投资规模持续扩大为建筑设计
行业带来良好市场机遇
近年来，我国国内生产总值持续增长，已经成为世界第二大经济体。2010
－2019年，我国国内生产总值由412,119.30亿元增长到990,865.10亿元；2020年，我
国国内生产总值为1,015,986亿元，比上年增长2.3%。与此同时，我国在保持经济总
量稳步增长的同时更加注重经济增长的协调性，着力改善经济结构，提升资源配置效
率，坚持稳中有进、转型升级、提高质量的发展战略。我国全社会固定资产投资规模
由2010年的251,683.77亿元增长至2019年的560,874.30亿元，2020年为527,270亿元
。固定资产投资规模的增长将带动基础设施建设、公共建筑投资、房地产开发等建设
需求，从而为建筑设计行业的发展提供充足动力。
2、新型城镇化进程的稳步推进为建筑设计行业提供稳定市场需求
近年来，伴随着我国工业化发展、非农产业向城镇转移、农村人口向城镇
集中，我国城镇化进程稳步推进、城镇化水平不断提高。根据国家统计局数据显示：
2019年底，我国城镇化率为60.60%，中国社会科学院发布的《城市蓝皮书：中国城市
发展报告NO.8》指出，预计到2030年我国城镇化率达到70%左右，即便如此，与发达
国家平均80%的城镇率水平相比还有较大差距，我国城镇化潜力巨大。中共中央、国
务院颁布的《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》提出：到2020年，我国常住人
口城镇化率要达到60%，户籍人口城镇化率要达到45%。城市群是推进我国新型城镇化
的主体形态，城镇化的快速进程将推动相配套的基础设施建设和空间建设的需求同步
增加，为建筑设计行业市场带来良好的发展空间。
随着城镇化建设的稳步推进，城市新增人口增加带来的住房需求将有力促
进房地产住宅投资规模的增长，进而为住宅领域建筑设计行业发展提供基础市场需求
保障；与此同时，与城市房地产住宅配套的城市基础设施及公共服务设施建设需求随
之增加，以商业办公、科研文化、教育医疗为代表的公共建筑投资规模呈现较快增长
趋势，进而为相应领域的建筑设计业务市场需求提供了有力支撑。
3、居民消费结构的持续升级为建筑设计行业创造持续增长空间
随着国民经济的快速发展、居民生活水平的逐步提高，我国居民消费需求
持续增长、消费结构加快升级。2013－2019年，我国居民人均可支配收入由18,310.7
5元增长至30,732.85元，2020年增长至32,189元；人均消费支出由13,220.42元增长
至21,558.85元，2020年为21,210元。居民可支配收入的增长促进了居民消费水平的
显著提升，从而极大地推动了购物、休闲、娱乐、文化、教育、养老等市场规模的发
展，随之带动了相应领域固定资产投资的增加，从而为该领域的建筑设计业务市场提
供新的发展空间。
4、城市群建设持续推进为建筑设计行业指明新的前进方向
按照国家“十三五”规划的要求，到2020年中国将建成19个不同级别的城
市群，2017-2018年间城市群规划密集出台，围绕城市空间布局、基础设施互联互通
、生态环保共治、产业分工协作等多个方面提出发展要求。城市群作为未来城市发展
的重要发展形态，首要实现的是基础设施的互联互通，强调产城融合发展理念，要求
各个城市基于自身功能定位将产业、生态、文化、技术等因素融入城市建设中，带动
城市建设与管理方式革新。以粤港澳大湾区建设为例，广东省通过学习香港、澳门城
市发展的成熟经验探索城市开发新模式，如香港围绕轨道交通推进以交通为导向（TO
D）的城市综合体开发模式，加快提升城市竞争力，进一步缩小城市间发展差距。城
市建设与管理要求新模式的开启、推进与优化势必会为建筑设计行业指明新的发展方
向。
5、区域协同战略规划为建筑设计行业注入强大潜在动力
国家着力推进协调区域发展，致力于形成以“一带一路”建设、京津冀协
同发展、长江经济带发展三大战略为引领，统筹推进西部大开发、东北振兴、中部崛
起和东部率先四大板块联动发展的区域发展总体格局。区域性规划将实现城市间互通
作为基本要求，将带动各类基础设施建设和住宅与商业地产建设，为建筑设计行业的
发展注入强大的潜在动力。
从国内市场来看，我国在实施区域发展规划的过程中，不断加大对次发达
区域新旧城区改造、新城区建设等工程的投入，提升联动区域的商业发展实力，从而
带动次发达地区写字楼、商务酒店、会展中心、购物广场等商旅配套设施的建设与改
造，不断增加建筑设计行业的市场规模。
从国际市场来看，“一带一路”政策是建筑设计行业“走出去”的重要突
破口。“一带一路”贯穿整个欧亚大陆，东边连接亚太经济圈，西边进入欧洲经济圈
，是我国重要的国家战略和区域发展战略，致力于开展多边合作，推动区域协调向更
大范围和更高层次挺进。伴随着近年来国内建筑业的稳定发展，市场竞争加剧，开拓
国际市场将为我国建筑设计行业带来新的活力。
（五）报告期内经营概述
2021年上半年，面对全球“新冠疫情”不断反复，多地城市严格实行住宅
用地“集中公示、集中招拍挂”两集中政策的背景下，公司在董事会的领导下，依托
建立的大客户营销体系，报告期内经营业绩保持稳步增长，实现营业收入15,863.72
万元，同比增长20.33%；实现归属于上市公司股东的净利润3,480.75万元，同比增长
4.18%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润3,273.99万元，同比
增长10.43%。
1、依托建立的大客户营销体系，居住建筑业务稳步增长
在房地产宏观调控的背景下，房地产行业已进入新的整合期，特别是2021
年上半年多地城市公布住宅土地市场供应严格实行“集中公示、集中招拍挂”两集中
政策，将进一步加速房地产企业格局的分化，具备“政府、人力及产业资源、资金成
本优势、产品品牌力大、投资能力强”等综合能力较强、品牌影响力较大的大中型房
地产企业在销售规模及集中度将进一步提升。
面对房地产行业持续向头部企业集中的发展趋势，公司凭借多年积累的专
业经验以及对行业趋势的精准把握，依托建立的大客户的营销体系，与保利、中海等
龙头房企保持持续紧密合作的同时积极拓展新的大客户资源，在“最具地产开发思维
的建筑设计公司”的精准定位下，更加注重土地前研工作的前置以及设计人力资源的
调配，为客户提供更加精准的服务。2021年上半年公司居住建筑业务实现营业收入13
,965.12万元，较去年同期增长19.43%。
2、优势资源战略合作，公共建筑业务角立杰出
近年来，公司在稳固原有居住业务优势地位的前提下，不断加大开拓力度
，积极优化业务结构；在公共建筑业务上，公司与国际知名设计企业西班牙EMBT建筑
事务所形成了战略合作，以联合体方式参与了各类知名公共建筑的竞赛与投标工作；
由深圳市建筑工务署工程设计管理中心组织的深圳音乐学院方案设计和建筑专业初步
设计的招标项目，公司与EMBT以联合体方式参与竞赛于报告期内成功中标并签定了项
目合同，深圳音乐学院依据“绿色”和“进化”两大城市基本原则，旨在打造一个国
际性、创新性、世界领先的音乐与表演艺术高等教育学院，为深圳这座年轻的城市创
造崭新的公共空间、建筑类型和身份象征;2021年上半年公司在公共建筑设计方面实
现营业收入1,898.60万元，较去年同期增长27.37%。
3、积极探索建筑艺术与建筑科技结合发展，寻求为设计助力
建筑设计企业具备以人为本的属性特征，通过多年发展仍属尚未被数字化
工具和手段进行完全变革的人才密集型行业，行业内多数企业普遍面临着其业务发展
规模受制于设计师数量扩张的现状，据此，公司积极探索建筑艺术与建筑科技结合发
展之路，寻求“以设计带动技术，以技术助力设计”相互融合的业务发展路径。
报告期内，经公司第二届董事会第十二次会议审议通过，公司以自有资金1
,000万元投资设立全资子公司上海创汇星科技有限公司（以下简称“创汇星科技”）
，拟开展管理咨询服务及配套的信息化产品、建筑产业链及设计业务周边的信息化产
品的技术开发、销售等业务，以寻求为设计业务助力、促进公司提效降本的发展机会
。报告期内，创汇星科技尚未形成收入。报告期内，经公司投资决策委员会2021年第
一次会议审议通过，公司以新设全资子公司创汇星科技为投资主体以软件著作权作价
240万人民币与河南日昇昌房地产集团有限公司（以下简称“日昇昌集团”）合资设
立“上海普仕昇科技有限责任公司”（以下简称“普仕昇科技”），设立普仕昇科技
主要系通过公司自主研发的车位决策咨询系统与主营车位营销与运营，具备行业与市
场资源、专业运营能力的日昇昌集团进行有效资源整合，在一定程度上促进公司自主
研发的车位决策咨询系统较快实现价值最大化。该新设的普仕昇科技已于2021年8月3
日完成工商注册登记，创汇星科技持有普仕昇科技80%的股权。
4、国内外奖项多点开花，提升品牌美誉度
2021年上半年公司继续从奖项荣誉、媒体运营、品牌活动、客户沙龙等多
方面推进HYP霍普品牌建设，进一步提升公司品牌知名度和美誉度。报告期内，公司
的优秀设计作品屡获业内认可，斩获“美国国际设计大奖（InternationalDesignAwa
rds，简称IDA）建筑类银奖”、“2020ICONICAWARDS德国标志性设计大奖”两项国际
大奖、“上海市建筑学会第九届建筑创作奖”、凭借四项作品（“扬州绿地香港-也
今东南”、“苏州天健-山棠春晓”、“成都中海国际中心OFFICEZIP”、“北京中海
广场OFFICEZIP”）入围“第七届CREDAWARD地产设计大奖-中国”。
二、核心竞争力分析
（一）人才优势
设计人员是建筑设计行业最活跃、最具潜力的生产要素和设计创新的载体，也
是推动行业发展的重要原动力。对于建筑设计企业而言，拥有一支具备丰富设计经验
、尖端设计水平、合格执业资质及项目管理能力的设计人才团队是企业保持自身竞争
优势的战略性资源。公司自成立以来即十分重视高端技术人才的培养和引进，打造了
一支技术实力较强、结构完善、梯队合理的高素质设计和管理核心团队。公司创始人
、董事长龚俊先生曾获CIHAF“中国青年建筑师年度贡献奖”、金盘奖“年度金盘建
筑设计人物”，入围“上海市杰出中青年建筑师”；董事赵恺先生被评为金盘奖“最
佳金盘设计人物”、“金盘地产设计人物”、新楼盘2016年度建筑人物；董事杨赫先
生被评为新楼盘2015年度建筑人物。在他们的带领下，公司吸引汇集了行业内优秀设
计人才，承接了具有一定影响力的原创设计项目。
公司拥有良好的人才培养机制，建立了一套完善、系统的人才培养计划，充分
利用各种机会、平台为员工争取更多的培养机会。一方面，公司内部定期组织各领域
知识课程和专业交流，邀请相关领域专家、优质战略客户来公司开展技术、业务交流
；另一方面，公司为设计人员提供出国考察、对外交流的机会，帮助其增广见闻、拓
宽眼界。同时，公司通过建立合理的绩效激励机制，为人才的成长营造公平、公正、
公开的工作氛围，较大程度地增加了设计师的归属感，加大了企业凝聚力，保证了团
队的稳定性和设计水平的持续提升。
2012年起，公司联合国际建筑师协会（UIA）、天津大学建筑学院、《城市-环
境-设计》（UED）杂志社创办“UIA－霍普杯国际大学生建筑设计竞赛”，已连续八
年成功举办。该竞赛是UIA在中国大陆地区唯一支持的国际大学生建筑设计竞赛，目
前已经成为最具影响力与公信力、规模最大的学生竞赛之一，在国内外建筑教育界具
有广泛影响，为公司发掘优秀的年轻设计人才提供便利，为公司人才储备提供不竭动
力。
（二）研发优势
公司特有的设计创意主要来源于设计人员的灵感和日积月累的打磨，通过将建
筑设计领域的新观点、新原理、新技术有效融合，不断突破与革新，打造具有市场竞
争力的设计产品。公司非常重视产品研发，已通过高新技术企业认证及上海市浦东新
区企业研发机构认定，是上海BIM技术创新联盟成员单位。
公司通过构建BIM住宅体系，对业务上下游资源进行整合，通过精细化与专业化
的设计及智能家居技术、云平台互联数据技术，打造互联协作设计平台。公司在城市
规划、建筑设计、室内精装等领域与BIM、PC技术的全产业链应用进行整合实践，实
现住宅标准化产品与创新模块的全维度链接，在住宅设计领域推出低成本、快迭代、
突出地域需求和基于客户个性化需求的定制化标准产品，并将成果广泛应用于实际项
目中，取得了良好的经济效益与社会效益。公司标准化的建筑设计作品融汇了公司的
创意水平和技术实现能力，陆续推出了理念前沿、功能丰富的设计系列产品，例如保
利“大国璟”系、“时光印象”系，世茂“国风”系等。
此外，公司的研发能力还体现在参与到客户产品的升级完善之中，努力为终端
消费者提供更加便捷、智能、安全、健康、舒适的高品质产品与生活。近年来，公司
及其子公司参与过华南保利“Well定制”体系的可视化精装定制系统的开发工作、福
建保利的装配式售楼处研发及生产等。
（三）品牌优势
公司旨在建筑设计领域以创意和高新技术为核心，以设计作品满足不断变化的
客户需求，以创造市场核心价值为设计根本，为客户提供一体化的解决方案以及高性
价比的定制化服务，并致力于成为商业和住宅设计领域的领先者。
经过多年积累，公司凭借先进的国际化理念、雄厚的设计及运营实力，已逐步
成长为国内知名的建筑设计服务提供商，完成了一大批类型广泛、风格多样的建筑设
计项目案例，在业内积累了良好的品牌声誉和市场影响力。
（四）客户资源优势
建筑设计行业具有较为典型的品牌资源累积的特征，客户通常会根据设计企业
过往经营业绩、项目经验积累和累积客户资源确定项目承接单位。
公司地处长三角核心区域，该区域是目前中国经济发展最快的区域之一，也是
城市建设最活跃的地区之一，市场容量和发展速度高于全国其他地区。公司立足于上
海，坚持以市场需求为导向，以提高客户满意度为目标，经过多年业务积累，公司项
目遍及全国近30个省级行政区、60余个地级市，已成为国内多家百强房地产企业的建
筑设计技术与咨询服务的提供商，并与包括保利、绿地、世茂、万科、旭辉、融创、
阳光城、中海、万达、龙湖、华润、富力等在内的房地产商之间建立了长期稳定的合
作关系，受到市场的广泛赞誉。其中，公司为保利地产的重要供应商，曾荣获保利青
岛“2019年度优秀设计供方奖”、保利湾区“2019年度匠心展示区设计奖”及“2019
年度最佳设计奖”、保利海南“2018年度最佳建筑设计服务商”、浙江保利2018年度
“最佳创作奖”、保利地产“2016年度优秀设计供应商”、保利华南“2015-2016年
度优秀方案设计合作单位”等称号。
三、公司面临的风险和应对措施
1、应收账款风险
本报告期末，公司应收账款账面价值为36,198.60万元，较上年期末增加了21.0
5%，占本报告期末总资产的78.43%；其中公司对保利集团体系（按同一控制下合并）
应收账款余额为19,649.72万元，占当期应收账款余额的比例为49.30%。公司客户主
要为房地产开发商，随着公司的收入规模不断扩大，未来如果客户出现财务状况恶化
导致其无法按期付款的情况或者公司的应收账款管控措施不力，将会使本公司面临坏
账损失的风险，并对公司的资金周转和利润水平产生一定的不利影响。
2、客户集中度较高特别是第一大客户占比高的风险
报告期内，公司前五名客户（客户按同一控制下合并）销售占比为66.27%，其
中，对保利集团体系（按同一控制下合并）的收入占比为54.96%，占比较高。公司的
业务收入呈现出前五名客户集中度高、特别是第一大客户占比高的情形，存在一定的
客户集中风险。若未来公司未能持续保持与保利的业务合作关系，将对公司经营业绩
构成不利影响。
未来，如果公司的技术服务能力无法持续满足下游客户需求，并最终导致双方
合作关系终止，或者下游主要客户的经营状况或业务结构发生重大不利变化，使得公
司不能继续维持与下游客户的良好合作关系，短期内将影响公司合同订单情况，则将
对公司的盈利水平产生一定的不利影响。
3、经营活动现金流状况不佳的风险
报告期内，公司经营性现金流量净额-4,504.13万元，经营活动现金流状况相对
不佳。如果公司不能多渠道及时筹措资金或者应收账款不能及时收回，公司现金流状
况可能存在重大不利变化，上述事项可能成为公司业务规模的持续增长的发展瓶颈。
4、宏观经济形势波动的风险
公司所属建筑设计行业主要为下游居住建筑、公共建筑等领域提供建筑设计服
务，其市场需求与宏观经济发展态势、城镇化建设、固定资产投资规模等密切相关，
该等因素的不利波动将会对公司主营业务相关的市场需求构成一定影响。未来，如果
宏观经济形势出现不利变化，各行业的固定资产投资规模增速随之放缓或下降，将对
公司的经营业绩构成不利影响。
5、房地产行业调控的风险
公司所属的建筑设计行业与房地产行业密切相关。房地产行业具有一定的周期
性，受宏观经济形势、产业政策调控影响明显。近年来，我国政府针对房地产行业出
台了一系列调控政策，从限制房地产企业融资规模、增加保障性住房和普通商品住房
有效供给、抑制投资投机性购房需求、促进供应土地的及时开发利用等多个方面进行
调控。同时，政府推出的限购、提高交易税费等短期调控政策，也直接影响了商品住
宅的短期需求，一定程度上造成了房地产市场成交量的下降。这些经济政策都会对公
司业务发展构成一定影响。
目前，房地产行业调控政策已趋于稳定，但若政府进一步加大对房地产市场调
控，可能导致房地产开发企业调整长期经营部署、减少土地投资、推迟项目开发、延
长付款周期，对公司现有业务的推进、未来市场的开拓以及资金的及时回收造成不利
影响，进而使得公司业绩增速有所放缓、经营活动现金流量有所下降。
6、房地产区域调整风险
近年来，房地产行业延续“从严”调控思路，中央表态“不将房地产作为短期
刺激经济的手段”，调控力度未见放松。2019年5月起，金融市场对房地产融资全面
收紧，行业环境、资金面等逐步承压，土地市场成交波动明显，区域结构呈现冷热不
均的特点。各地围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，因城施策，分区域看，重
点城市销售面积总体保持增长，三四线城市销售面积有所下滑。在上述背景下，房地
产企业区域层面收缩变革、调整组织架构，以提升经营管理效率，同时，多数房企选
择收敛三四线城市布局或是战略性回归一二线城市。
报告期内，公司主要项目收入及相应应收款项分布于华东、华南等经济较发达
区域，但若未来公司的经营管理策略未能适应下游房地产行业区域调整的动态变化，
则可能会对公司的经营业绩构成不利影响。
7、受新型冠状病毒疫情影响的风险
2021年新型冠状病毒疫情出现全球复发的趋势，各地采取了严格的管控措施，
下游客户和公司按照国家和当地政府疫情防控的要求加强员工安全管理。疫情对公司
在手项目的推进以及未来经营业绩构成一定不利影响。同时，若新型冠状病毒疫情不
能得到有效控制，也将进一步影响公司的经营业绩。
8、业务规模扩大导致的管理风险
报告期内，公司业务规模扩大较快。未来，随着公司设计服务网络布局的进一
步完善，公司资产规模、业务规模、管理机构等都将进一步扩大，对公司的战略规划
、组织机构、内部控制、运营管理、财务管理等方面提出更高要求，与此对应的公司
经营活动、组织架构和管理体系亦将趋于复杂。如果公司不能及时适应资本市场的要
求和公司业务发展的需要，适时调整和优化管理体系，并建立有效的激励约束机制，
长期而言，公司将面临一定的经营管理风险。
9、设计人才流失的风险
建筑设计行业属于典型的技术密集型、智力密集型服务行业，拥有一支具备丰
富设计经验、尖端设计水平、合格执业资质及项目管理能力的设计人才团队是企业保
持自身竞争优势的战略性资源。随着行业的快速发展，拥有高级资质和丰富项目经验
的高端专业人才的供需缺口越来越大，行业内企业对高端设计人才的争夺也越来越激
烈。如果公司不能保持良好的人才稳定机制和发展平台，引致核心设计人员和优秀管
理人员流失，将给公司经营发展带来不利影响。
10、优惠政策变动的风险
公司于2016年11月24日取得上海市科学技术委员会、上海市财政局、上海市国
家税务局和上海市地方税务局联合颁发的《高新技术企业证书》，被认定为高新技术
企业，有效期为三年。根据《中华人民共和国企业所得税法》、《中华人民共和国企
业所得税法实施条例》等相关规定，2016年至2018年公司享受所得税税率为15%的优
惠政策。2019年12月6日公司重新通过高新技术企业审核，继续被认定为高新技术企
业，自2019年起三个年度内继续减按15%的税率缴纳企业所得税。
报告期内，所得税税收优惠政策对公司的经营业绩构成一定程度的影响，未来
如果税收优惠政策发生变化，或者公司不再满足享受税收优惠政策的资格条件，将会
对本公司的经营业绩产生一定的影响。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
1、营业收入分析
报告期内，公司主营业务收入逐年增长，2018年度、2019年度、2020年度，
公司的主营业务收入同比分别增长49.99%、10.43%、19.33%。
报告期内，公司的主营业务均为建筑设计业务。报告期内，公司建筑设计业
务收入分别为24,145.15万元、26,664.14万元和31,817.58万元，报告期各期，公司
建筑设计业务总体呈现稳定增长的良好态势，主要得益于以下因素：第一、良好的外
部市场机遇。建筑设计作为建筑工程业务链条的前端，其市场需求与宏观经济发展态
势、城市化建设、固定资产投资规模呈正相关关系。近年来，我国国民经济稳定增长
、城市化进程稳步推进，以区域核心城市为中心的各地区城市建设步伐有序推进，持
续释放建筑工程建设以及相应的建筑设计业务需求；第二、公司的核心竞争优势使然
。公司拥有一支经验丰富、精益求精的高水准、国际化专业设计团队，致力于建筑设
计、城市设计等诸多领域的发展，在精品住宅和城市综合体设计领域表现尤为突出。
公司先后获得“2018-2019年度地产行业卓越设计贡献奖”、“中国房地产优秀服务
商”、“CIHAF设计中国2013年度优秀新锐建筑设计机构”等荣誉，建立了较强的品
牌效应，使得公司得以持续承接业务订单，实现业绩的持续增长。
（1）按业务板块划分
报告期内，公司设计业务以居住建筑为主，公共建筑为辅，具体情况如下：
1）居住建筑
报告期内，公司居住建筑设计业务收入分别为22,523.59万元、23,224.12万
元、27,503.77万元，对应服务的设计项目数量分别为219项276项和340项，保持稳定
增长的趋势。居住建筑设计业务收入总体随着业务项目的增多而呈现持续增长的态势
。
报告期内，在房地产调控趋严的政策环境下，公司以居住建筑设计业务为主
的业务收入仍持续增长的原因分析如下：
报告期内，尽管房地产调控政策趋严，但全国房地产市场整体延续了较好的
发展态势。2017年至2019年，全国房地产开发投资额分别为109,798.53亿元、120,26
3.51亿元和132,194.00亿元，同比增长分别为7.04%、9.53%和9.92%；其中，住宅投
资额分别为75,147.88亿元、85,192.25亿元和97,071.00亿元，同比增长分别为9.38%
、13.37%和13.94%；2020年，全国房地产开发投资额为141,443亿元，同比增长7.0%
；其中，住宅投资额为104,446亿元，同比增长7.6%，住宅投资占房地产开发投资的
比重为73.84%。全国房地产开发投资与住宅地产开发整体呈现稳定增长态势，进而带
动了居住建筑设计业务需求的稳定增长。
在房地产宏观调控的背景下，房地产行业进入新的整合期，行业内资本实力
较强、具有品牌影响力的大中型房地产企业的销售规模及集中度进一步提升，房企规
模分化格局持续加大。2017年至2019年，房地产业上市公司的营业收入分别为17,268
.22亿元、20,893.70亿元和25,110.04亿元，同比增长分别为7.67%、21.00%和20.18%
。根据中国房地产业协会发布的《中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，2
017年至2019年，销售前二十名企业合计的市场占有率分别为32%、36%和37%；销售前
五十名企业合计的市场占有率分别为45%、52%、54%。房地产行业集中度的提升势必
促进建筑设计行业集中度的提升，品牌开发商对设计公司的设计品质、交付能力和服
务水平的要求更高，建筑设计行业也将逐步向优势企业集中，因而为服务于龙头房企
的建筑设计企业带来了新的增长机遇。
公司定位于建筑方案公司，核心业务聚焦于以建筑方案设计为轴心的建筑专
业领域内的设计服务，在本地化优势的基础上，公司依靠品牌优势，业务逐渐辐射至
全国其他区域，获得了市场和客户的认可，并与保利、绿地、世茂等在内的龙头房地
产开发商之间建立了长期稳定的合作关系。报告期内，在房地产行业良好发展态势、
下游房地产开发商集中度进一步提升以及与龙头房企稳定的合作关系的背景下，公司
因突出的方案创作能力、跨区域的市场拓展能力、不断提升的设计品质和服务水平使
得营业收入保持稳定增长。
2）公共建筑
公共建筑是指供人们进行公共活动的建筑。公司参与设计的公共建筑主要包
括商业建筑、办公建筑、教育建筑、文化建筑、休闲娱乐建筑、产业园建筑、养老康
乐建筑等多个类别。报告期内，公司公共建筑设计业务收入分别为1,621.56万元、3,
440.02万元、4,313.81万元，整体规模较小，对应服务的设计项目数量分别为33项、
65项和61项，报告期内呈增长态势。
3）公共建筑设计业务收入波动的原因及合理性
报告期内，公司公共建筑设计业务收入分别为1,621.56万元、3,440.02万元
、4,313.81万元，占建筑设计业务收入的比例分别为6.72%、12.90%和13.56%，其中2
019年公共建筑设计业务收入及占比快速增长，具体原因及合理性分析如下：
2019年以来，公司积极布局公共建筑设计业务，使得2019年公共建筑设计业
务收入及占比快速增长，同时当年居住建筑设计业务收入与上年相比增幅不大，从而
导致公司居住建筑设计业务、公共建筑设计业务的收入占比发生波动2019年，公司公
共建筑设计业务收入为3,440.02万元，相比于2018年增长了1,818.46万元，增幅较快
，其原因及合理性分析如下：
报告期内，公司以居住建筑设计业务为主，公共建筑设计业务占比较小。公
共建筑设计不同于居住建筑设计，其特殊性在于建设结构上具有复杂性和多样性，设
计难度大，对设计人员专业素养要求较高。2019年以来，公司加大公共建筑领域的资
源投入，通过吸收优秀的设计师、打造卓越的设计团队专注于公共建筑的设计工作，
增强公司在公共建筑设计领域的竞争力，使得2019年公共建筑设计业务收入大幅增长
。
其中，2019年公司与保利合作了“青岛保利长沙路A地块”、“重庆保利爱
尚里一期C地块”、“沈阳保利丁香湖19号地块配套学校”等公共建筑项目，合计确
认收入962.82万元，相较于2018年的687.98万元，增长了274.84万元；除保利外，公
司加大了对宝能、大华集团、绿地等长期合作开发商的拓展力度，承接了“宝能腾冲
北海湿地水镇项目164亩商业地块”、“大华昆明西山区春雨路1号城市设计”、“绿
地香港扬州GZ128地块示范区”等公共建筑项目，2019年，公司对宝能、大华集团、
绿地实现公共建筑设计业务收入分别为418.35万元、188.68万元、134.25万元，相较
于2018年，分别增长了176.10万元、188.68万元、87.08万元；同时，公司积极开拓
公建领域新客户，与桂林华邦康养投资有限公司、广州明珞汽车装备有限公司、河南
新发展楷林实业有限公司、西安民信实业有限公司等客户展开合作，签订了“华邦广
西桂林一期”、“广州明珞汽车装备有限公司新总部”、“楷林郑州中南售楼处”、
“西安民信大寨路”等项目，相较于2018年，对上述客户分别新增122.12万元、97.9
2万元、97.74万元、94.81万元公共建筑设计业务收入。
上述原因共同引致公司2019年公共建筑设计业务收入大幅上升。
综上，公司2019年公共建筑设计业务收入及占比快速增长具有合理性。
综上，报告期内，公司居住建筑设计业务收入、公共建筑设计业务收入存在
一定波动具有合理性。
4）居住建筑设计业务、公共建筑设计业务主要项目情况
报告期内，公司收入确认的外部依据均为客户出具的设计成果确认函，以此
确定相应阶段的收入金额。
（2）按业务区域划分
1）华东地区成为公司主要业务区域，业务收入保持较高水平
华东地区尤其是江浙沪地区经济较为发达，城市建设总体保持着持续、稳定
的发展态势，公司立足于上海，依托良好的区位优势，在华东区域建立了较强的行业
地位与市场影响力。报告期内，公司在华东区域实现的设计业务收入分别为10,153.1
6万元、9,871.13万元和11,151.62万元，占设计业务收入的比例分别为42.05%、37.0
2%和35.05%，总体处于较高水平，成为公司业务收入的主要区域。
2）华南地区是公司重要的业务区域，业务收入总体保持稳定
华南地区尤其是广深区域经济发展和城市建设一直处于全国领先水平，公司
积极布局以广州、深圳为核心，辐射华南区域的营销服务网络，业务开展取得了较为
明显的成效。报告期内，公司在华南区域实现的设计业务收入分别为7,804.96万元、
6,176.57万元和7,058.20万元，占设计业务收入的比例分别为32.33%、23.16%和22.1
8%，成为公司业务收入的重要区域。
3）华中地区是公司重点发展的业务区域，业务收入增长较快
华中地区以长沙、武汉、郑州为中心，辐射周边城市，形成了华中地区市场
格局。报告期内，公司在华中区域实现的设计业务收入分别为1,295.21万元、4,081.
15万元和3,922.10万元，占设计业务收入的比例分别为5.36%、15.31%和12.33%，201
9年以来，华中区域实现的设计业务收入、占比明显提升，成为公司业务收入的重点
发展区域。其中，2018年至2019年华中地区设计业务收入增加2,785.94万元，增幅显
著，主要原因是：2019年，公司与都市霍普的协同效应逐步显现，公司在华中区域先
后开拓了北辰、世茂等知名地产开发商客户及TCL科技产业园（武汉）有限公司、长
沙先导恒泰房地产开发有限公司等当地优质客户，获得了“北辰武汉经济技术开发区
P067地块”、“世茂长沙公司张家界沿江经济开发区地块”、“碧桂园武汉市光谷中
心十里春风”、“湖南保利长沙高新区尖山湖F23、F25地块”等项目，2019年对上述
客户分别新增确认914.34万元、761.83万元、467.09万元、489.92万元设计业务收入
，使得2019年华中区域的设计业务收入及占比大幅上升。
4）东北地区是公司新兴发展的业务区域，业务收入稳步上升
公司设计业务在东北区域仍处于逐步探索和开发市场的阶段，主要以沈阳、
哈尔滨、大连、长春为核心城市开展业务，逐步向东北三省其他城市蔓延。报告期内
，公司在东北区域实现的设计业务收入分别为1,486.84万元、2,414.96万元和2,562.
78万元，占设计业务收入的比例分别为6.16%、9.06%和8.05%，整体体量较小，呈现
稳定增长的趋势，是公司新兴发展的业务区域。其中，2019年东北区域设计业务收入
增加928.12万元，增幅较为显著，主要原因为：自2018年公司与保利东北片区签订设
计集采战略合作协议以来，公司成为保利东北片区的战略供应商，东北区域的设计业
务项目明显增多，先后承接了“沈阳保利丁香湖19号地块”、“长春保利长春市大众
总部基地项目、“沈阳保利高官台街东侧、东贸路南侧地块”等项目，2019年公司与
保利合作的设计业务收入确认金额为1,890.18万元，相较于2018年的872.01万元，增
加1,018.17万元的设计业务收入，从而引致2019年公司在东北区域实现的设计业务收
入及占比大幅提升。
5）其他地区业务不断发展
公司一直秉持全国化布局的战略发展目标，除华南、华东、华中、东北区域
外，公司业务范围逐步覆盖华北、西南等多个区域。随着公司行业知名度的持续提升
，加之区域市场开拓力度的不断加深，公司在该等区域的业务收入总体呈现出稳定增
长的态势。
综上，报告期内公司在全国各区域的业务收入整体呈现出稳定增长的态势，
华东、华南、华中、东北等地区收入占比的波动具有合理性。
（3）按业务获取方式划分
报告期内，公司主要通过招投标模式获取设计业务项目，实现的设计业务收
入分别为20,050.38万元、22,286.26万元和26,702.81万元，占设计业务收入的比例
分别为83.04%、83.58%和83.92%，对应服务的设计项目数量分别为178项、260项和30
9项，总体处于较高水平。
报告期内，公司通过直接委托模式获取方案设计业务项目所实现的收入分别
为4,094.77万元、4,377.88万元和5,114.77万元，占设计业务收入的比例分别为16.9
6%、16.42%和16.08%，对应服务的设计项目数量分别为74项、81项和92项，总体占比
较小。上述通过直接委托模式取得的项目均属于非必须招投标项目，是客户根据自身
建设项目的需要直接委托公司承担设计任务的合作项目。
因此，公司对于应履行招投标流程的设计项目均已履行了招投标程序，不存
在应履行公开招投标程序而未履行的情形。
（4）合同改价情况分析
报告期内，由于客户土地未能如期取得、客户变更开发计划等原因，公司于
报告期内签订的业务合同存在合同改价情形，其中合同金额调增3项、合同金额调减5
项。
调增、调减合同在报告期内确认收入金额为2,568.12万元，占报告期内公司
收入确认总金额比例为3.11%，对公司收入影响较小。除上述情况外，报告期内，公
司不存在合同约定金额与实际结算金额不一致的情况。此外，同行业可比上市公司华
图山鼎、筑博设计、杰恩设计也存在因设计项目内容变更而改价的情况，因此公司已
签订业务合同发生变更的情况符合行业惯例。
（5）报告期内终止或调减金额的合同的实际执行情况
报告期内，发行人终止项目共计7项，调减金额项目共计8项，具体情况如下
：
①因客户开发计划变更，终止项目共计7项。
截止合同终止日，上述合同累计确认收入及应收款项金额（含税）1,377.89
万元，截止目前，累计回款1,243.53万元，回款率90.25%。
合同终止日之后，该等合同不存在收入确认和实际收款的情况。
②调减金额项目共计8项
截止合同调减日，上述合同累计确认收入及应收款项金额（含税）2,395.65
万元，截止目前，累计回款2,273.37万元，回款率94.90%，回款情况较好。
合同终止日之后，仅“合肥高新区KD4-1地块项目建筑设计（方案）服务合
同”确认收入及应收款项金额（含税）66.87万元，截止目前，累计回款66.87万元，
回款率100%。
上述终止、调减合同，终止、调减事项对变更日前已确认的收入无影响，原
因为：上述终止、调减事项，是对发行人尚未完成的工作进行终止、调减，或是在项
目结算阶段对当期已完成工作量对应的应确认而尚未确认的收入进行确认。对于终止
或调减事项前已确认的收入，已经客户出具的确认文件认可，该等收入确认具有合理
依据，不会因合同终止、调减而受到影响。
2、营业收入季节性分析
总体来看，报告期内，公司上半年收入、净利润占全年收入、净利润的比例
相对较低，呈现一定的季节性特征，与同行业可比公司收入季节性波动特征一致。主
要原因在于建筑设计项目的进展受到客户对项目的总体规划和进度安排的影响，由于
春节和工作规划等原因，具有一定季节性，进而导致建筑设计行业在合同获取、结算
、成果交付方面存在一定的季节性。
3、人均设计业务收入与同行业上市公司的差异分析
考虑到业务收入由技术人员直接贡献，同时兼顾与同行业上市公司的可比性
，以下对报告期内技术人员的人均收入的贡献情况以及与同行业上市公司的对比情况
进行分析。
报告期内，公司技术人员人均收入贡献与尤安设计相当，高于其他同行业上
市公司，具有合理性，具体分析如下：
（1）公司的核心业务聚焦于以建筑方案设计为轴心的建筑专业领域内的设
计服务，其业务定位与特点决定了其人均收入贡献高于其他可比上市公司从业务执行
流程上，建筑设计业务从前至后可划分为方案设计、初步设计、施工图设计、施工配
合四大阶段。其中，方案设计阶段（包含概念规划设计）是根据业主的要求（建筑的
业态分布、功能定位、外形结构、空间布局、综合开发价值、可行性等）而进行的整
体设计，是从无到有的创作活动，对设计公司的设计理念、创意水平、方案经验等具
有较高的要求；而施工图设计是在方案设计阶段成果的基础上，进一步深化、落实，
形成详细的、直接可用于施工的图纸。
在建筑设计业务分工实践中，业主方基于建筑方案设计的牵头引领作用和重
要性，一般会将建筑方案设计工作交由专业的以建筑方案设计为主业的建筑方案公司
主导完成，而将施工图设计工作交由专门的以施工图设计为主业的施工图单位主导完
成。在上述分工下：从业务创收角度，基于建筑方案的原创性和在整个项目设计过程
中的牵头引领作用，建筑方案公司设计收费水平相对较高，项目收费金额一般达到整
个建筑设计项目收费金额的40%-50%；从人员投入角度，建筑方案公司的绝大部分工
作仅需建筑专业团队参与，人员投入少，而施工图单位的工作涉及建筑、结构、机电
等多个专业团队共同参与，人员投入多，建筑方案公司的人员投入一般不及施工图单
位的一半。因此，建筑方案公司的人均创收水平高于施工图单位，而全过程设计公司
因同时兼顾方案设计与施工图设计，其人均创收水平介于建筑方案公司和施工图单位
之间。
公司是典型的建筑方案公司，核心业务聚焦于以建筑方案设计为轴心的建筑
专业领域内的设计服务，主导、牵头完成方案设计阶段的工作内容，而在初步设计、
施工图设计阶段，主要由以施工图业务为主的施工图单位牵头完成，公司仅提供相应
的技术交底及配合服务，因而人均收入贡献较高。而同行业可比公司杰恩设计、筑博
设计、华阳国际、华图山鼎，因其业务布局同时兼顾方案设计和施工图设计，从事全
过程设计业务，因而人均收入贡献相比于公司较低。
与上述以建筑方案设计为轴心的境外建筑设计公司相比，公司的人均收入贡
献水平较低，处于合理水平。
（2）若公司比照同行业上市公司的业务定位进行模拟测算，则公司报告期
内的人均收入贡献与同行业上市公司相比不存在重大差异
公司是典型的建筑方案公司，核心业务聚焦于以建筑方案设计为轴心的建筑
专业领域内的设计服务，若比照同行业上市公司的业务定位进行模拟测算，即假设公
司从事全过程设计业务（即提供方案设计、初步设计、施工图设计等全过程设计服务
），则2018年至2020年，公司的人均收入贡献应当在现有水平上除以相应系数（1.60
），即应当为58.23万元、50.98万元、50.22万元，与同行业上市公司相比不存在重
大差异。
综上，报告期内公司技术人员人均收入相对于同行业可比上市公司较高，但
具有合理原因，符合公司的实际经营情况，不存在异常。
（3）公司相对于同行业公司的竞争优势，以及公司人均创收高于同行业公
司的合理性分析
公司以建筑方案设计为业务核心，坚持走“精品化”路线，在该领域内具有
较强的竞争优势和品牌知名度。筑博设计、华阳国际、华图山鼎主要从事建筑设计全
过程设计业务，兼顾方案设计与施工图设计，业务更为全面，但在建筑方案领域，公
司的创意创作水平、方案能力更强。杰恩设计主要从事建筑室内设计业务，在建筑设
计、建筑方案设计领域，其业务深度不及公司。由于建筑方案设计居于建筑设计整个
过程的前端，对建筑设计过程起到牵头引领作用，也是创意、创新、创造性最强的环
节，因此技术与创意附加值更高，相应人均创收能力也更高。因此，公司人均创收高
于同行业可比上市公司具有合理原因。同时，创业板在审企业尤安设计，以建筑方案
设计为核心业务，与公司较为接近。
4、人均设计业务收入的波动性分析，人均创收、人均薪酬以及人数变化、
收入变化的合理性分析
考虑到业务收入由技术人员直接贡献，同时兼顾与同行业上市公司的可比性
，以下对报告期内技术人员的人均创收的波动情况进行分析。
2018年至2019年，公司营业收入由24,145.15万元增长至26,664.14万元，增
幅10.43%，技术人员平均人数由259人增长至327人，增幅26.25%，营业收入增幅低于
技术人员平均人数增幅，使得公司技术人员人均创收由93.16万元下降至81.56万元。
人均薪酬方面，2018年至2019年，人均薪酬由35.80万元降至29.23万元，与人均创收
波动趋势一致。具体分析如下：
2019年，下游房地产市场整体延续了2018年的良好发展态势，当年房地产住
宅投资额为97,071.00亿元，同比增长13.94%，公司业务订单充沛，但既有设计人员
尤其是具备一定工作经验与专业熟练度的人员在经历2018年工作强度、饱和度的提升
后，其设计产能已趋于饱和，这使得2019年公司营业收入增幅相对较小。为了应对后
续业务发展需要，公司于2019年下半年进行了较大规模的人员招聘，技术人员平均人
数由259人增长至327人，增幅较快，但该等新进人员入职后需经历一段时期的技能培
养、经验积累、团队融入与磨合，因此短时期内该等人员的设计产能无法完全释放，
因而使得当年人均创收有所下降。同行业公司2018年至2019年人均创收水平的变动趋
势方面，杰恩设计、筑博设计、华图山鼎2018年至2019年基本持平，华阳国际、尤安
设计有所下降，公司与同行业公司人均创收波动趋势整体保持一致，符合公司实际经
营情况。
2019年至2020年，公司人均薪酬稳定增长，人均创收水平基本持平。
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