002147方圆支承资产重组最新消息
≈≈*ST新光002147≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
新光圆成是一家以房地产开发和商业经营为主，回转支承等精密机械制造
为辅的双主业经营的公司。报告期内，公司主营业务未发生变化。
公司房地产业务集住宅、商业地产及旅游地产等综合性开发于一体，开发
的多个项目兼具了住宅、酒店式公寓、零售、餐饮、娱乐、酒店等多元化业态。公司
拥有多年房产开发经验，目前已开发多个高品质宜居社区，住宅产品类型丰富，包括
中高层住宅、低密度的多层住宅与别墅等；公司开发产品及自持物业主要分布在义乌
、东阳、金华、杭州等浙中地区城市，已渐成规模和体系，具有绿色生态、人气汇集
、商业配套等综合价值。
公司精密机械制造业务产品包含多种规格回转支承、汽车涡轮增压器关键
零部件、环件、锻件、机械设备、液压设备及机械加工等。公司产品广泛应用于建筑
机械、工程机械、港口机械、冶金机械、轻工机械、风力发电、太阳能发电、医疗CT
和军工等领域。
报告期内，公司主要业态经营业绩较去年同期都有不同程度的增长，精密
机械制造业务在去年良好发展态势的基础上保持了进一步的增长态势，房地产业务保
持基本稳定。
（一）房地产业务
报告期内，公司房地产业务依然面临困境。外部环境方面，中央继续强调
坚持“房住不炒”定位不变，要求不将房地产作为短期刺激经济的手段，国家对行业
的宏观调控政策仍然趋紧。内部环境方面，因以前年度控股股东占用公司资金及以公
司名义违规对外担保事项尚未解除，导致公司流动性紧张，陷入债务违约困境，对公
司经营产生较大负面影响。在内外双重压力下，公司坚持以“稳定经营，化解风险”
为工作重心，积极采取措施保持商业、物业的稳定运营，加速可售项目的处置与资金
回笼，并与债权人协商债务重组以妥善解决到期债务问题，保证了房地产业务基本经
营，维护了公司整体运营基本稳定。
（二）精密机械制造业务
报告期内，公司精密机械制造业务保持较好经营趋势。公司精密制造业务
主产品“方圆”牌回转支承，品牌历史悠久、品类齐全。报告期内，公司持续加强产
品研发投入和技术改进，公司精密制造业务团队继续发挥公司品牌和团队优势，实现
生产及销售规模再创历史新高。报告期内，公司产品在传统工程机械领域继续保持占
有率优势，同时在轨道交通等大型高端应用领域持续保持增长趋势。
（三）报告期主要经营业绩
报告期内，公司实现营业收入9.51亿元，同比增加21.09%，实现归属于上
市公司股东的净利润2.64亿元。当期净利润主要是由债务重组及抵押资产法拍实现的
，其中与部分债权人及违规担保权人达成债务和解协议，实现债务重组收益4.27亿元
，并因此导致财务费用较上年同期减少1.64亿元；因抵押房产被法拍产生其他收益2.
06亿元。
1、报告期内，公司房地产业务结转销售收入3.73亿元，同比增加15.15%。
其中，公司商品房销售2.47亿元，同比增加16.26%；公司商业及酒店业务实现销售0.
52亿元，同比增加18.97%；公司物业出租业务实现收入0.72亿元，同比增加9.73%。2
、报告期内，公司精密机械制造业务实现营业收入5.79亿元，同比增长25.26%，保持
良好经营趋势。公司主要子公司方圆精密是集研发、生产检测实验于一体的回转支承
产品专业制造商，回转支承产品是应用在机械设备上的关键零部件，公司生产的回转
支承产品具有品种全、精度高、耐用性强等特点，并能满足众多领域、各种工况下使
用。精密机械制造业务各子公司盯紧国内外行业标杆，努力提升品牌价值，坚持走可
持续发展的道路，在国内、国外市场均保持了良好口碑。
主要项目开发情况
主要项目销售情况
1、上表中义乌-万厦御园项目本期结算金额59,182.26万元中包括债务重组
以房抵债所结算金额40,121.10万元，扣除以房抵债后本期结算金额为19,061.16万元
；
2、上表中义乌-世贸中心项目本期结算金额49,240.85万元中包括司法拍卖
66套房产偿还债务所结算金额43,970.04万元，扣除被司法拍卖66套房产后本期结算
金额为5,270.81万元。
3、上表中东阳-新光天地二期项目本期结算金额831.43万元全部为司法拍
卖该项目10套房产偿还债务所结算金额。
4、上表中东阳-新光天地三期项目本期结算金额1,615.71万元全部为司法
拍卖该项目10套房产偿还债务所结算金额。主要项目出租情况
土地一级开发情况
融资途径单位：万元
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截至2021年6月30日，本公司为购买商品房业主的按揭贷款提供担保的余额
为2,560.00万元，担保金额为贷款本金、利息（包括罚息）及银行为实现债权而发生
的有关费用，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。担保期限自业主与银行签订
的借款合同生效之日起，至本公司为业主办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房
屋抵押登记，将《房屋所有权证》等房屋权属证明文件交银行保管之日止。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）：不适
用
二、核心竞争力分析
报告期内，公司核心竞争力未发生显著变化。
房地产业务
公司子公司万厦房产、新光建材城多年从事房地产业务，累计房地产开发面积
逾300万方，拥有丰富的房地产开发经验。经过多年专业积累，公司拥有经验丰富且
稳定的开发团队，形成了成熟的业务流程和开发模式。公司房地产项目集中在义乌市
及其周边地带，包括浙江东阳、义乌、金华、杭州等城市，公司开发项目多位于区域
中心地带，作为本土房地产领军企业，公司在该区域品牌影响力良好。
精密机械制造业务
公司精密机械制造业务以回转支承研发、设计、生产为核心。子公司方圆精密
是新中国第一批回转支承生产企业，拥有三十余年回转支承生产经验，产品应用领域
广泛，多年来为国内著名企业提供配套产品，并批量出口美国、加拿大、英国、意大
利、俄罗斯等国家，拥有良好的市场知名度和美誉度。公司是回转支承行业标准主导
修订单位，拥有国内先进的生产及检测设备700多台，并利用现有省级企业技术中心
、安徽省回转支承工程技术研究中心、国家级博士后科研工作站三个技术平台优势和
激励机制，吸引了一批高层次研究人才到平台长期工作或开展高精尖课题的研究与开
发，进一步扩大在国内外的知名度和影响力。公司检测实验中心通过CNAS认证的中心
。自2019年以来，公司开始数字化，自动化和智能化建设，硬件设备和软实力持续提
升。通过多年的自主研发、升级及产业化发展，公司在技术积累、专业团队、整体解
决方案等方面形成了较强的竞争优势和可持续发展能力。
三、公司面临的风险和应对措施
受以前年度控股股东非经营性资金占用及未履行审批流程违规担保等事项的影
响，公司已持续陷入债务违约危机，生产经营面临重重困难；公司已连续三年亏损且
净资产为负，最近一个会计年度财务报告被年审会计师出具保留意见且该事项的影响
尚未消除，公司面临较大退市风险。
报告期内，公司通过与债权人协商实施债务重组及执行和解，在消化存量商品
房的同时降低了部分债务规模或担保余额，虽然实现扭亏为盈，但尚未化解以上风险
。公司将持续推进债务和解方式及通过司法途径，努力化解债务风险，消除违规事项
对公司的影响，积极应对退市风险。
公司虽积极努力采取措施应对上述风险，但能否有效化解上述风险存在较大不
确定性。公司提醒广大投资者注意投资风险。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
报告期内，受新冠疫情影响，公司及产业链上下游客户复工复产延迟，各
项业务开展受到一定程度影响。公司积极采取措施，在确保员工安全、健康的前提下
，稳步有序恢复各项生产活动，精密机械制造业务取得良好发展，房地产业务保持基
本稳定。
（一）房地产业务
1、报告期全国房地产行业相关状况
2020年房地产市场调控仍以稳为主，在“房住不炒”的总基调下，7月以来
，受热点城市房价、地价的不稳定预期增加影响，中央多次召开会议强调“不将房地
产作为短期刺激经济的手段”，稳地价、稳房价、稳预期，确保房地产市场平稳健康
发展。但各区域间、各城市间的政策分化、市场分化更加明显，地方因城、因区、因
时综合施策以保持房地产市场稳定。2020年，全国商品房销售面积176,086万㎡，同
比增长2.6%，商品房销售额173,613亿元，比上年增长8.7%。
2、公司主要项目所在区域房地产市场分析
截止报告期末，公司房地产项目主要集中在浙江地区，重点是义乌市、东
阳市和杭州市。
（1）义乌市场分析
2020年实现地区生产总值1,485.60亿元，按可比价计算，同比增长4.0%左
右。实现财政总收入162.3亿元，同比增长6.4%。2020年义乌市全年商品房备案面积2
16.99万㎡（17959套），同比增加54.24%，其中商品住房备案面积197.66万㎡（1652
2套），同比增加59.52%。2020年商品房和商品住房备案均价分别为21918元/㎡和222
83元/㎡，均为近七年最高，分别同比上升7.01%和5.44%。截止12月31日，商品房库
存24221套297.31万㎡，与2019年末相比，商品房库存增加9,759套80.71万㎡。按照
库存面积与备案面积（近12个月的月均备案面积）之比计算去化周期，12月末商品房
去化周期为16.4个月，比年初减少2.1个月；其中商品住房的去化周期约为13.8个月
，比年初减少0.9个月。
义乌市商品房整体上供需平稳，备案面积和备案价格创新高，房地产市场
保持快速、健康、稳定的发展走势。公司房地产业务在义乌市深耕多年，具有较高的
客户基础和市场认知度。公司在该市的地产项目主要目标为服务高端、拆迁或有改善
住房需求的客户，因此所开发的均是高端户型，其中义乌万厦御园项目开发的是坐落
于义乌江畔的具有法式风格的别墅；义乌世贸中心项目开发的是义乌首个“城市综合
体”，建有浙中第一高楼，是义乌地标工程，拥有一线江景豪宅、酒店式公寓、甲级
写字楼、五星酒店及大型商业等高端业态。
（2）东阳市场分析
2020年实现地区生产总值为638.2亿元左右，增长2.9%左右；财政总收入12
3.7亿元。2020年度，东阳市全年商品房销售11,758套，同比增长11.56%，销售面积1
,612,357.90平方米，同比增长3.14%。截至2020年底，东阳市商品房库存约211.97万
平方米，较上一年同比下降8.76%，其中商品住房库存约68.82万平方米，较上一年同
比下降32.71%。
公司房地产业务在东阳市深耕多年，具有较高的客户基础和市场认知度。
公司东阳项目位于东阳市核心位置，是该市经济、文化、商贸中心，周边人口最为密
集、商业最为发达、文化底蕴最为深厚的地方，集合了优秀的学区资源、繁华的商圈
，具有得天独厚的位置优势。
（3）杭州市场分析
2020年，全市实现地区生产总值16,106亿元，按可比价计算同比增长3.9%
。全市人均GDP达15.5万元，全市实现财政总收入3,854.20亿元，增长5.6%。2020年
杭州楼市共成交商品房152,380套，环比增长12%；全市商品房销售面积1699万平方米
，增长12.3%；商品房销售额4595亿元，增长17.1%；截止12月31日杭州可售商品房存
量为155,674套。长远看2022年亚运会等利好因素的影响以及杭州金融地位的稳步提
升，政策利好下的杭州，凭借高速发展与强大活力吸引了各路企业纷至沓来，优质商
业地产将迎来一波上涨空间。
公司开发的杭州紫萱海悦商业中心项目，是一个集服务型公寓、单身公寓
、共享办公、社区商业等业态为一体的综合体项目，项目坐落于城西科创大走廊区域
，在杭州城西属于较为稀缺的品种，预计将有良好的市场前景。
3、公司房地产业务经营情况
报告期内，公司房地产业务的发展依然面临困境。外部环境方面，行业去
库存、去杠杆压力继续存在，国家对行业的宏观调控政策仍然趋紧。内部环境方面，
因以前年度控股股东占用公司资金及以公司名义违规对外担保事项尚未解除，导致公
司流动性紧张，到期债务未按期偿还形成违约，对外融资无法正常开展，部分可售房
产被抵押或查封无法正常销售，对公司经营产生较大负面影响。在内外双重压力下，
公司董事会及管理层适时调整经营策略，以“稳定经营，化解风险”为工作重心。公
司一方面使酒店经营、商业运营、物业租赁业务保持稳定运营外，积极销售可售物业
及处置项目回笼资金，一方面积极与贷款人协商进行债务重组以妥善解决到期债务问
题，保证了房地产业务基本经营，维护了公司整体运营基本稳定。
（二）精密机械制造业务
报告期内，在国家战略安排“新基建”、“清洁能源”、加大内循环的宏
观背景下，公司精密机械制造业务实现较快增长。公司精密机械制造业务团队利用市
场机遇和品牌优势，努力打造生产、供应链保障系统，克服延期复工复产重重困难，
生产及销售规模均创历史新高。精密机械制造业务各子公司秉承“创新、务实”的发
展理念，持续加大产品研发投入和工艺技术改进，公司主营产品—回转支承，品质优
良、品类齐全，应用领域广泛，环锻件产品的品质和产能也大幅提升，供不应求。报
告期内，公司产品不仅在传统工程机械领域继续保持占有率优势，同时在风电、轨道
交通等大型高端应用领域有强劲的业绩突破。精密机械制造业务各子公司坚持走精益
生产的路线，强化质量和成本控制，努力为客户创造价值，“方圆”品牌进一步得到
了市场认可。
（三）报告期主要经营业绩
报告期内，公司实现营业收入16.69亿元，同比下降1.39%，实现归属于上
市公司股东的净利润-32.57亿元。由于公司计提了大额担保损失及大额信用减值损失
，并且有息负债较大，部分到期未偿还形成违约，需要支付违约利息或罚息，导致本
期财务费用、营业外支出较高，当期经营亏损。
1、报告期内，公司房地产业务结转销售收入5.97亿元，同比下降39.88%。
其中，公司商品房销售3.64亿元，同比下降44.69%，主要是受房产抵押、查封因素的
影响，公司主要项目的商品房无法实现正常销售，给公司造成一定程度的不利影响；
公司商业及酒店业务实现销售0.89亿元，同比下降49.18%，主要是受新冠肺炎疫情影
响，公司所属的香格里拉酒店业务及新光汇商业运营业务受到较大影响；公司物业出
租业务实现收入1.38亿元，同比下降11.19%。
2、报告期内，公司精密机械制造业务实现营业收入10.72亿元，同比增长5
3.32%，保持良好经营趋势。公司主要子公司方圆精密是集研发、生产检测实验于一
体的回转支承产品专业制造商，回转支承产品是应用在机械设备上的关键零部件，公
司生产的回转支承产品具有品种全、精度高、耐用性强等特点，并能满足众多领域、
各种工况下使用。精密机械制造业务各子公司盯紧国内外行业标杆，努力提升品牌价
值，坚持走可持续发展的道路，在国内、国外市场均保持了良好口碑。
新增土地储备项目
1、上表中义乌-万厦御园项目本期结算金额73,667.58万元中包括债务重组
以房抵债所结算金额47,481.76万元，扣除以房抵债后本期结算金额为26,185.82万元
；
2、上表中义乌-世贸中心项目本期结算金额16,440.98万元中包括司法拍卖
20套房产偿还债务所结算金额9,741万元，扣除被司法拍卖20套房产后本期结算金额
为6,699.98万元。
融资途径
由于公司自2018年4季度起陆续发生到期贷款无法偿还，须按合同计提逾期
利息，上表中的“融资成本区间”所列利率的高值为逾期利率。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截至2020年12月31日，本公司为购买商品房业主的按揭贷款提供担保的余
额为4,951.00万元，担保金额为贷款本金、利息（包括罚息）及银行为实现债权而发
生的有关费用，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。担保期限自业主与银行签
订的借款合同生效之日起，至本公司为业主办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥
房屋抵押登记，将《房屋所有权证》等房屋权属证明文件交银行保管之日止。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
房地产业务
公司子公司万厦房产、新光建材城多年从事房地产业务，累计房地产开发
面积逾300万方，拥有丰富的房地产开发经验。经过多年专业积累，公司拥有经验丰
富且稳定的开发团队，形成了成熟的业务流程和开发模式。公司房地产项目集中在义
乌市及其周边地带，包括浙江东阳、义乌、金华、杭州等城市，公司开发项目多位于
区域中心地带，作为本土房地产领军企业，公司在该区域品牌影响力良好。
精密机械制造业务
公司精密机械制造业务以回转支承研发、设计、生产为核心。子公司方圆
精密是新中国第一批回转支承生产企业，拥有三十余年回转支承生产经验，产品应用
领域广泛，多年来为国内著名企业提供配套产品，并批量出口美国、加拿大、英国、
意大利、俄罗斯等国家，拥有良好的市场知名度和美誉度。公司是回转支承行业标准
主导修订单位，拥有国内先进的生产及检测设备700多台，并利用现有省级企业技术
中心、安徽省回转支承工程技术研究中心、国家级博士后科研工作站三个技术平台优
势和激励机制，吸引了一批高层次研究人才到平台长期工作或开展高精尖课题的研究
与开发，进一步扩大在国内外的知名度和影响力。公司检测实验中心通过CNAS认证的
中心。公司自2019年以来，开始数字化，自动化和智能化建设，硬件设备和软实力持
续提升。通过多年的自主研发、升级及产业化发展，公司在技术积累、专业团队、整
体解决方案等方面形成了较强的竞争优势和可持续发展能力。
三、公司未来发展的展望
（一）2020年工作回顾
2020年，受以前年度控股股东违规资金占用及为控股股东违规担保事项的
影响，公司持续陷入债务违约困境，生产经营依然面临流动性不足、财务负担加重等
多重困难。报告期内，公司控股股东破产重整工作进展缓慢，为解决资金占用等违规
事项而推行的共益债方案未取得实质性进展。公司积极推进债务重整力图实现自救，
由于与部分债权人未能最终达成债务重整协议，公司计提的担保损失加剧，同时，公
司全额计提资金占用损失，导致公司亏损额度较大。
2020年度，公司积极应对债权人诉求的同时，积极实施债务重整方案，努
力维持正常生产经营。在全体员工的共同努力下，报告期内，公司实现营业收入16.6
9亿元。
报告期内，公司房地产业务结转销售收入5.97亿元，同比下降39.88%。其
中，公司商品房销售3.64亿元，同比下降44.69%，主要是受房产抵押、查封因素的影
响，公司主要项目的商品房无法实现正常销售，给公司造成一定程度的不利影响；公
司商业及酒店业务实现销售0.89亿元，同比下降49.18%，主要是受新冠肺炎疫情影响
，公司所属的香格里拉酒店业务及新光汇商业运营业务受到较大影响；公司物业出租
业务实现收入1.38亿元，同比下降11.19%。
报告期内，公司精密机械制造业务实现营业收入10.72亿元，同比增长53.3
2%，保持良好经营趋势。公司主要子公司方圆精密是集研发、生产检测实验于一体的
回转支承产品专业制造商，回转支承产品是应用在机械设备上的关键零部件，公司生
产的回转支承产品具有品种全、精度高、耐用性强等特点，并能满足众多领域、各种
工况下使用。精密制造业务各子公司盯紧国内外行业标杆，努力提升品牌价值，坚持
走可持续发展的道路，在国内、国外市场均保持了良好口碑。
（二）2021年面临的经营环境
2021年，全球依然面临新型冠状病毒疫情的挑战，国际形势存在诸多不确
定性，我国中央经济会议强调，稳中求进依然是长期坚持的工作总基调，稳定是重中
之重。
受以前年度控股股东非经营性资金占用及未履行审批流程违规担保等事项
的影响，公司持续陷入债务违约困境，生产经营面临流动性不足、财务负担加重等困
难，无法正常实现经营业绩；公司已连续三年亏损，同时，由于全额计提资金占用损
失、按法院判决结果计提违规担保损失，导致公司严重亏损且净资产为负，公司面临
较大退市风险。
面对复杂的经营环境与公司实际情况，如何化解风险，恢复公司正常生产
经营状况，保持公司可持续发展的可能，是当前工作的重心。
（三）2021年度经营计划
2021年，公司重点工作主要包括：
（1）持续强化内部控制，杜绝违规事项再次发生
公司将按照中国证监会和深圳证券交易所关于上市公司规范运作的要求，
进一步优化公司治理结构、规范三会运作，充分保障董事、监事、高管特别是独立董
事对于公司重大信息的知情权；充分发挥独立董事的职能和监事会、审计与监督委员
会的监督作用；强化印章管理与使用，加强内部审计部门对公司经营和内部控制关键
环节的“事前、事中、事后”监察审计职能；强化内部控制，杜绝控股股东及实际控
制人不规范的决策和经营行为。
（2）继续实施债务重整，恢复公司运营正常化
自公司发生违规事项以来，控股股东未能偿还占用资金，亦未解除担保事
项对公司的影响，公司陷入债务违约困境，承担大额债务违约利息与罚息，导致公司
持续经营亏损，且净资产为负值。同时，公司现有存量商品房因上述债务违约被债务
人查封、冻结，无法正常实现销售。鉴于公司被冻结、查封的存量商品房主要在浙中
地区的中心地带，具备市场刚性需求及实现商品价值的基础，且部分债权人在沟通中
亦认可该等资产的商业价值，并积极认同公司提出的债务重整方式。2020年度，公司
与部分债权人达成了债务重整协议，亦与部分债权人达成了债务重整意向。2021年，
公司将持续推进与债权人实施债务重整方案，通过债务重整在消化存量商品房的同时
，将公司债务规模降至合理区间，努力实现恢复公司运营正常化。
（3）积极通过司法程序，维护公司正常权益
2021年，公司将积极通过司法程序解除违规担保事项对公司的影响、积极
督促控股股东归还占用资金，减少公司损失；同时，公司还将积极争取通过司法程序
化解合规担保事项对公司的影响，研究通过司法程序化解公司整体危机的可行性。
（4）继续做好资源配置，保障精密制造业务稳定发展
报告期内，公司精密制造业务营业收入、营业利润均创历史新高，主要是
马鞍山方圆精密制造业务增长所致，2021年有望继续保持良好经营趋势。公司将继续
做好资源配置与相关服务，进一步推进精密制造业务的稳定发展，努力实现经营业绩
。
2021年经营计划是公司依据自身状况与业务发展情况制定，并不代表公司
对2021年度的盈利预测，亦非公司承诺，能否实现取决于市场状况变化、经营团队努
力程度等诸多因素，存在很大的不确定性，敬请投资者特别注意。
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司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
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的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
新光圆成是一家以房地产开发和商业经营为主，回转支承等精密机械制造
为辅的双主业经营的公司。报告期内，公司主营业务未发生变化。
公司房地产业务集住宅、商业地产及旅游地产等综合性开发于一体，开发
的多个项目兼具了住宅、酒店式公寓、零售、餐饮、娱乐、酒店等多元化业态。公司
拥有多年房产开发经验，目前已开发多个高品质宜居社区，住宅产品类型丰富，包括
中高层住宅、低密度的多层住宅与别墅等；公司开发产品及自持物业主要分布在义乌
、东阳、金华、杭州等浙中地区城市，已渐成规模和体系，具有绿色生态、人气汇集
、商业配套等综合价值。
公司精密机械制造业务产品包含多种规格回转支承、汽车涡轮增压器关键
零部件、环件、锻件、机械设备、液压设备及机械加工等。公司产品广泛应用于建筑
机械、工程机械、港口机械、冶金机械、轻工机械、风力发电、太阳能发电、医疗CT
和军工等领域。
报告期内，公司主要业态经营业绩较去年同期都有不同程度的增长，精密
机械制造业务在去年良好发展态势的基础上保持了进一步的增长态势，房地产业务保
持基本稳定。
（一）房地产业务
报告期内，公司房地产业务依然面临困境。外部环境方面，中央继续强调
坚持“房住不炒”定位不变，要求不将房地产作为短期刺激经济的手段，国家对行业
的宏观调控政策仍然趋紧。内部环境方面，因以前年度控股股东占用公司资金及以公
司名义违规对外担保事项尚未解除，导致公司流动性紧张，陷入债务违约困境，对公
司经营产生较大负面影响。在内外双重压力下，公司坚持以“稳定经营，化解风险”
为工作重心，积极采取措施保持商业、物业的稳定运营，加速可售项目的处置与资金
回笼，并与债权人协商债务重组以妥善解决到期债务问题，保证了房地产业务基本经
营，维护了公司整体运营基本稳定。
（二）精密机械制造业务
报告期内，公司精密机械制造业务保持较好经营趋势。公司精密制造业务
主产品“方圆”牌回转支承，品牌历史悠久、品类齐全。报告期内，公司持续加强产
品研发投入和技术改进，公司精密制造业务团队继续发挥公司品牌和团队优势，实现
生产及销售规模再创历史新高。报告期内，公司产品在传统工程机械领域继续保持占
有率优势，同时在轨道交通等大型高端应用领域持续保持增长趋势。
（三）报告期主要经营业绩
报告期内，公司实现营业收入9.51亿元，同比增加21.09%，实现归属于上
市公司股东的净利润2.64亿元。当期净利润主要是由债务重组及抵押资产法拍实现的
，其中与部分债权人及违规担保权人达成债务和解协议，实现债务重组收益4.27亿元
，并因此导致财务费用较上年同期减少1.64亿元；因抵押房产被法拍产生其他收益2.
06亿元。
1、报告期内，公司房地产业务结转销售收入3.73亿元，同比增加15.15%。
其中，公司商品房销售2.47亿元，同比增加16.26%；公司商业及酒店业务实现销售0.
52亿元，同比增加18.97%；公司物业出租业务实现收入0.72亿元，同比增加9.73%。2
、报告期内，公司精密机械制造业务实现营业收入5.79亿元，同比增长25.26%，保持
良好经营趋势。公司主要子公司方圆精密是集研发、生产检测实验于一体的回转支承
产品专业制造商，回转支承产品是应用在机械设备上的关键零部件，公司生产的回转
支承产品具有品种全、精度高、耐用性强等特点，并能满足众多领域、各种工况下使
用。精密机械制造业务各子公司盯紧国内外行业标杆，努力提升品牌价值，坚持走可
持续发展的道路，在国内、国外市场均保持了良好口碑。
主要项目开发情况
主要项目销售情况
1、上表中义乌-万厦御园项目本期结算金额59,182.26万元中包括债务重组
以房抵债所结算金额40,121.10万元，扣除以房抵债后本期结算金额为19,061.16万元
；
2、上表中义乌-世贸中心项目本期结算金额49,240.85万元中包括司法拍卖
66套房产偿还债务所结算金额43,970.04万元，扣除被司法拍卖66套房产后本期结算
金额为5,270.81万元。
3、上表中东阳-新光天地二期项目本期结算金额831.43万元全部为司法拍
卖该项目10套房产偿还债务所结算金额。
4、上表中东阳-新光天地三期项目本期结算金额1,615.71万元全部为司法
拍卖该项目10套房产偿还债务所结算金额。主要项目出租情况
土地一级开发情况
融资途径单位：万元
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截至2021年6月30日，本公司为购买商品房业主的按揭贷款提供担保的余额
为2,560.00万元，担保金额为贷款本金、利息（包括罚息）及银行为实现债权而发生
的有关费用，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。担保期限自业主与银行签订
的借款合同生效之日起，至本公司为业主办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房
屋抵押登记，将《房屋所有权证》等房屋权属证明文件交银行保管之日止。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）：不适
用
二、核心竞争力分析
报告期内，公司核心竞争力未发生显著变化。
房地产业务
公司子公司万厦房产、新光建材城多年从事房地产业务，累计房地产开发面积
逾300万方，拥有丰富的房地产开发经验。经过多年专业积累，公司拥有经验丰富且
稳定的开发团队，形成了成熟的业务流程和开发模式。公司房地产项目集中在义乌市
及其周边地带，包括浙江东阳、义乌、金华、杭州等城市，公司开发项目多位于区域
中心地带，作为本土房地产领军企业，公司在该区域品牌影响力良好。
精密机械制造业务
公司精密机械制造业务以回转支承研发、设计、生产为核心。子公司方圆精密
是新中国第一批回转支承生产企业，拥有三十余年回转支承生产经验，产品应用领域
广泛，多年来为国内著名企业提供配套产品，并批量出口美国、加拿大、英国、意大
利、俄罗斯等国家，拥有良好的市场知名度和美誉度。公司是回转支承行业标准主导
修订单位，拥有国内先进的生产及检测设备700多台，并利用现有省级企业技术中心
、安徽省回转支承工程技术研究中心、国家级博士后科研工作站三个技术平台优势和
激励机制，吸引了一批高层次研究人才到平台长期工作或开展高精尖课题的研究与开
发，进一步扩大在国内外的知名度和影响力。公司检测实验中心通过CNAS认证的中心
。自2019年以来，公司开始数字化，自动化和智能化建设，硬件设备和软实力持续提
升。通过多年的自主研发、升级及产业化发展，公司在技术积累、专业团队、整体解
决方案等方面形成了较强的竞争优势和可持续发展能力。
三、公司面临的风险和应对措施
受以前年度控股股东非经营性资金占用及未履行审批流程违规担保等事项的影
响，公司已持续陷入债务违约危机，生产经营面临重重困难；公司已连续三年亏损且
净资产为负，最近一个会计年度财务报告被年审会计师出具保留意见且该事项的影响
尚未消除，公司面临较大退市风险。
报告期内，公司通过与债权人协商实施债务重组及执行和解，在消化存量商品
房的同时降低了部分债务规模或担保余额，虽然实现扭亏为盈，但尚未化解以上风险
。公司将持续推进债务和解方式及通过司法途径，努力化解债务风险，消除违规事项
对公司的影响，积极应对退市风险。
公司虽积极努力采取措施应对上述风险，但能否有效化解上述风险存在较大不
确定性。公司提醒广大投资者注意投资风险。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
报告期内，受新冠疫情影响，公司及产业链上下游客户复工复产延迟，各
项业务开展受到一定程度影响。公司积极采取措施，在确保员工安全、健康的前提下
，稳步有序恢复各项生产活动，精密机械制造业务取得良好发展，房地产业务保持基
本稳定。
（一）房地产业务
1、报告期全国房地产行业相关状况
2020年房地产市场调控仍以稳为主，在“房住不炒”的总基调下，7月以来
，受热点城市房价、地价的不稳定预期增加影响，中央多次召开会议强调“不将房地
产作为短期刺激经济的手段”，稳地价、稳房价、稳预期，确保房地产市场平稳健康
发展。但各区域间、各城市间的政策分化、市场分化更加明显，地方因城、因区、因
时综合施策以保持房地产市场稳定。2020年，全国商品房销售面积176,086万㎡，同
比增长2.6%，商品房销售额173,613亿元，比上年增长8.7%。
2、公司主要项目所在区域房地产市场分析
截止报告期末，公司房地产项目主要集中在浙江地区，重点是义乌市、东
阳市和杭州市。
（1）义乌市场分析
2020年实现地区生产总值1,485.60亿元，按可比价计算，同比增长4.0%左
右。实现财政总收入162.3亿元，同比增长6.4%。2020年义乌市全年商品房备案面积2
16.99万㎡（17959套），同比增加54.24%，其中商品住房备案面积197.66万㎡（1652
2套），同比增加59.52%。2020年商品房和商品住房备案均价分别为21918元/㎡和222
83元/㎡，均为近七年最高，分别同比上升7.01%和5.44%。截止12月31日，商品房库
存24221套297.31万㎡，与2019年末相比，商品房库存增加9,759套80.71万㎡。按照
库存面积与备案面积（近12个月的月均备案面积）之比计算去化周期，12月末商品房
去化周期为16.4个月，比年初减少2.1个月；其中商品住房的去化周期约为13.8个月
，比年初减少0.9个月。
义乌市商品房整体上供需平稳，备案面积和备案价格创新高，房地产市场
保持快速、健康、稳定的发展走势。公司房地产业务在义乌市深耕多年，具有较高的
客户基础和市场认知度。公司在该市的地产项目主要目标为服务高端、拆迁或有改善
住房需求的客户，因此所开发的均是高端户型，其中义乌万厦御园项目开发的是坐落
于义乌江畔的具有法式风格的别墅；义乌世贸中心项目开发的是义乌首个“城市综合
体”，建有浙中第一高楼，是义乌地标工程，拥有一线江景豪宅、酒店式公寓、甲级
写字楼、五星酒店及大型商业等高端业态。
（2）东阳市场分析
2020年实现地区生产总值为638.2亿元左右，增长2.9%左右；财政总收入12
3.7亿元。2020年度，东阳市全年商品房销售11,758套，同比增长11.56%，销售面积1
,612,357.90平方米，同比增长3.14%。截至2020年底，东阳市商品房库存约211.97万
平方米，较上一年同比下降8.76%，其中商品住房库存约68.82万平方米，较上一年同
比下降32.71%。
公司房地产业务在东阳市深耕多年，具有较高的客户基础和市场认知度。
公司东阳项目位于东阳市核心位置，是该市经济、文化、商贸中心，周边人口最为密
集、商业最为发达、文化底蕴最为深厚的地方，集合了优秀的学区资源、繁华的商圈
，具有得天独厚的位置优势。
（3）杭州市场分析
2020年，全市实现地区生产总值16,106亿元，按可比价计算同比增长3.9%
。全市人均GDP达15.5万元，全市实现财政总收入3,854.20亿元，增长5.6%。2020年
杭州楼市共成交商品房152,380套，环比增长12%；全市商品房销售面积1699万平方米
，增长12.3%；商品房销售额4595亿元，增长17.1%；截止12月31日杭州可售商品房存
量为155,674套。长远看2022年亚运会等利好因素的影响以及杭州金融地位的稳步提
升，政策利好下的杭州，凭借高速发展与强大活力吸引了各路企业纷至沓来，优质商
业地产将迎来一波上涨空间。
公司开发的杭州紫萱海悦商业中心项目，是一个集服务型公寓、单身公寓
、共享办公、社区商业等业态为一体的综合体项目，项目坐落于城西科创大走廊区域
，在杭州城西属于较为稀缺的品种，预计将有良好的市场前景。
3、公司房地产业务经营情况
报告期内，公司房地产业务的发展依然面临困境。外部环境方面，行业去
库存、去杠杆压力继续存在，国家对行业的宏观调控政策仍然趋紧。内部环境方面，
因以前年度控股股东占用公司资金及以公司名义违规对外担保事项尚未解除，导致公
司流动性紧张，到期债务未按期偿还形成违约，对外融资无法正常开展，部分可售房
产被抵押或查封无法正常销售，对公司经营产生较大负面影响。在内外双重压力下，
公司董事会及管理层适时调整经营策略，以“稳定经营，化解风险”为工作重心。公
司一方面使酒店经营、商业运营、物业租赁业务保持稳定运营外，积极销售可售物业
及处置项目回笼资金，一方面积极与贷款人协商进行债务重组以妥善解决到期债务问
题，保证了房地产业务基本经营，维护了公司整体运营基本稳定。
（二）精密机械制造业务
报告期内，在国家战略安排“新基建”、“清洁能源”、加大内循环的宏
观背景下，公司精密机械制造业务实现较快增长。公司精密机械制造业务团队利用市
场机遇和品牌优势，努力打造生产、供应链保障系统，克服延期复工复产重重困难，
生产及销售规模均创历史新高。精密机械制造业务各子公司秉承“创新、务实”的发
展理念，持续加大产品研发投入和工艺技术改进，公司主营产品—回转支承，品质优
良、品类齐全，应用领域广泛，环锻件产品的品质和产能也大幅提升，供不应求。报
告期内，公司产品不仅在传统工程机械领域继续保持占有率优势，同时在风电、轨道
交通等大型高端应用领域有强劲的业绩突破。精密机械制造业务各子公司坚持走精益
生产的路线，强化质量和成本控制，努力为客户创造价值，“方圆”品牌进一步得到
了市场认可。
（三）报告期主要经营业绩
报告期内，公司实现营业收入16.69亿元，同比下降1.39%，实现归属于上
市公司股东的净利润-32.57亿元。由于公司计提了大额担保损失及大额信用减值损失
，并且有息负债较大，部分到期未偿还形成违约，需要支付违约利息或罚息，导致本
期财务费用、营业外支出较高，当期经营亏损。
1、报告期内，公司房地产业务结转销售收入5.97亿元，同比下降39.88%。
其中，公司商品房销售3.64亿元，同比下降44.69%，主要是受房产抵押、查封因素的
影响，公司主要项目的商品房无法实现正常销售，给公司造成一定程度的不利影响；
公司商业及酒店业务实现销售0.89亿元，同比下降49.18%，主要是受新冠肺炎疫情影
响，公司所属的香格里拉酒店业务及新光汇商业运营业务受到较大影响；公司物业出
租业务实现收入1.38亿元，同比下降11.19%。
2、报告期内，公司精密机械制造业务实现营业收入10.72亿元，同比增长5
3.32%，保持良好经营趋势。公司主要子公司方圆精密是集研发、生产检测实验于一
体的回转支承产品专业制造商，回转支承产品是应用在机械设备上的关键零部件，公
司生产的回转支承产品具有品种全、精度高、耐用性强等特点，并能满足众多领域、
各种工况下使用。精密机械制造业务各子公司盯紧国内外行业标杆，努力提升品牌价
值，坚持走可持续发展的道路，在国内、国外市场均保持了良好口碑。
新增土地储备项目
1、上表中义乌-万厦御园项目本期结算金额73,667.58万元中包括债务重组
以房抵债所结算金额47,481.76万元，扣除以房抵债后本期结算金额为26,185.82万元
；
2、上表中义乌-世贸中心项目本期结算金额16,440.98万元中包括司法拍卖
20套房产偿还债务所结算金额9,741万元，扣除被司法拍卖20套房产后本期结算金额
为6,699.98万元。
融资途径
由于公司自2018年4季度起陆续发生到期贷款无法偿还，须按合同计提逾期
利息，上表中的“融资成本区间”所列利率的高值为逾期利率。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截至2020年12月31日，本公司为购买商品房业主的按揭贷款提供担保的余
额为4,951.00万元，担保金额为贷款本金、利息（包括罚息）及银行为实现债权而发
生的有关费用，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。担保期限自业主与银行签
订的借款合同生效之日起，至本公司为业主办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥
房屋抵押登记，将《房屋所有权证》等房屋权属证明文件交银行保管之日止。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
房地产业务
公司子公司万厦房产、新光建材城多年从事房地产业务，累计房地产开发
面积逾300万方，拥有丰富的房地产开发经验。经过多年专业积累，公司拥有经验丰
富且稳定的开发团队，形成了成熟的业务流程和开发模式。公司房地产项目集中在义
乌市及其周边地带，包括浙江东阳、义乌、金华、杭州等城市，公司开发项目多位于
区域中心地带，作为本土房地产领军企业，公司在该区域品牌影响力良好。
精密机械制造业务
公司精密机械制造业务以回转支承研发、设计、生产为核心。子公司方圆
精密是新中国第一批回转支承生产企业，拥有三十余年回转支承生产经验，产品应用
领域广泛，多年来为国内著名企业提供配套产品，并批量出口美国、加拿大、英国、
意大利、俄罗斯等国家，拥有良好的市场知名度和美誉度。公司是回转支承行业标准
主导修订单位，拥有国内先进的生产及检测设备700多台，并利用现有省级企业技术
中心、安徽省回转支承工程技术研究中心、国家级博士后科研工作站三个技术平台优
势和激励机制，吸引了一批高层次研究人才到平台长期工作或开展高精尖课题的研究
与开发，进一步扩大在国内外的知名度和影响力。公司检测实验中心通过CNAS认证的
中心。公司自2019年以来，开始数字化，自动化和智能化建设，硬件设备和软实力持
续提升。通过多年的自主研发、升级及产业化发展，公司在技术积累、专业团队、整
体解决方案等方面形成了较强的竞争优势和可持续发展能力。
三、公司未来发展的展望
（一）2020年工作回顾
2020年，受以前年度控股股东违规资金占用及为控股股东违规担保事项的
影响，公司持续陷入债务违约困境，生产经营依然面临流动性不足、财务负担加重等
多重困难。报告期内，公司控股股东破产重整工作进展缓慢，为解决资金占用等违规
事项而推行的共益债方案未取得实质性进展。公司积极推进债务重整力图实现自救，
由于与部分债权人未能最终达成债务重整协议，公司计提的担保损失加剧，同时，公
司全额计提资金占用损失，导致公司亏损额度较大。
2020年度，公司积极应对债权人诉求的同时，积极实施债务重整方案，努
力维持正常生产经营。在全体员工的共同努力下，报告期内，公司实现营业收入16.6
9亿元。
报告期内，公司房地产业务结转销售收入5.97亿元，同比下降39.88%。其
中，公司商品房销售3.64亿元，同比下降44.69%，主要是受房产抵押、查封因素的影
响，公司主要项目的商品房无法实现正常销售，给公司造成一定程度的不利影响；公
司商业及酒店业务实现销售0.89亿元，同比下降49.18%，主要是受新冠肺炎疫情影响
，公司所属的香格里拉酒店业务及新光汇商业运营业务受到较大影响；公司物业出租
业务实现收入1.38亿元，同比下降11.19%。
报告期内，公司精密机械制造业务实现营业收入10.72亿元，同比增长53.3
2%，保持良好经营趋势。公司主要子公司方圆精密是集研发、生产检测实验于一体的
回转支承产品专业制造商，回转支承产品是应用在机械设备上的关键零部件，公司生
产的回转支承产品具有品种全、精度高、耐用性强等特点，并能满足众多领域、各种
工况下使用。精密制造业务各子公司盯紧国内外行业标杆，努力提升品牌价值，坚持
走可持续发展的道路，在国内、国外市场均保持了良好口碑。
（二）2021年面临的经营环境
2021年，全球依然面临新型冠状病毒疫情的挑战，国际形势存在诸多不确
定性，我国中央经济会议强调，稳中求进依然是长期坚持的工作总基调，稳定是重中
之重。
受以前年度控股股东非经营性资金占用及未履行审批流程违规担保等事项
的影响，公司持续陷入债务违约困境，生产经营面临流动性不足、财务负担加重等困
难，无法正常实现经营业绩；公司已连续三年亏损，同时，由于全额计提资金占用损
失、按法院判决结果计提违规担保损失，导致公司严重亏损且净资产为负，公司面临
较大退市风险。
面对复杂的经营环境与公司实际情况，如何化解风险，恢复公司正常生产
经营状况，保持公司可持续发展的可能，是当前工作的重心。
（三）2021年度经营计划
2021年，公司重点工作主要包括：
（1）持续强化内部控制，杜绝违规事项再次发生
公司将按照中国证监会和深圳证券交易所关于上市公司规范运作的要求，
进一步优化公司治理结构、规范三会运作，充分保障董事、监事、高管特别是独立董
事对于公司重大信息的知情权；充分发挥独立董事的职能和监事会、审计与监督委员
会的监督作用；强化印章管理与使用，加强内部审计部门对公司经营和内部控制关键
环节的“事前、事中、事后”监察审计职能；强化内部控制，杜绝控股股东及实际控
制人不规范的决策和经营行为。
（2）继续实施债务重整，恢复公司运营正常化
自公司发生违规事项以来，控股股东未能偿还占用资金，亦未解除担保事
项对公司的影响，公司陷入债务违约困境，承担大额债务违约利息与罚息，导致公司
持续经营亏损，且净资产为负值。同时，公司现有存量商品房因上述债务违约被债务
人查封、冻结，无法正常实现销售。鉴于公司被冻结、查封的存量商品房主要在浙中
地区的中心地带，具备市场刚性需求及实现商品价值的基础，且部分债权人在沟通中
亦认可该等资产的商业价值，并积极认同公司提出的债务重整方式。2020年度，公司
与部分债权人达成了债务重整协议，亦与部分债权人达成了债务重整意向。2021年，
公司将持续推进与债权人实施债务重整方案，通过债务重整在消化存量商品房的同时
，将公司债务规模降至合理区间，努力实现恢复公司运营正常化。
（3）积极通过司法程序，维护公司正常权益
2021年，公司将积极通过司法程序解除违规担保事项对公司的影响、积极
督促控股股东归还占用资金，减少公司损失；同时，公司还将积极争取通过司法程序
化解合规担保事项对公司的影响，研究通过司法程序化解公司整体危机的可行性。
（4）继续做好资源配置，保障精密制造业务稳定发展
报告期内，公司精密制造业务营业收入、营业利润均创历史新高，主要是
马鞍山方圆精密制造业务增长所致，2021年有望继续保持良好经营趋势。公司将继续
做好资源配置与相关服务，进一步推进精密制造业务的稳定发展，努力实现经营业绩
。
2021年经营计划是公司依据自身状况与业务发展情况制定，并不代表公司
对2021年度的盈利预测，亦非公司承诺，能否实现取决于市场状况变化、经营团队努
力程度等诸多因素，存在很大的不确定性，敬请投资者特别注意。
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特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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