002133广宇集团资产重组最新消息
≈≈广宇集团002133≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
公司从事的主要业务在报告期内无重大变化。具体可参见公司《2020年年
报》。
公司主要从事房地产开发业务，房地产开发业务是公司主要利润来源，以
自主开发与销售房产品为主，同时提供物业服务。公司拥有房地产壹级开发资质，开
发的房产品主要以性价比高、功能齐全的中小户型为主导产品，住宅产品的开发，辅
以商业地产开发。公司聚焦杭州、浙江省及长三角地区经济发达或具备发展潜力的城
市，稳健经营。
2021年上半年，全国房屋建筑施工面积2,166,976.55万平方米，同比增长7
.59%；新开工面积326,342.79万平方米，同比增长6.86%；房屋建筑竣工面积202,911
.13万平方米，同比增长17.31%，其中住宅房屋竣工面积132,942.43万平方米，同比
增长13.94%。浙江省房屋建筑施工面积290,061.27万平方米，同比增长8.74%；新开
工面积36,382.16万平方米，同比增长7.52%；房屋建筑竣工面积23,246.74万平方米
，同比增长17.84%，其中住宅房屋竣工面积12,259.98万平方米，同比增长16.63%。
全国土地出让总金额2.93万亿元，同比增长12%；其中，杭州市土地出让总金额2,002
.5亿元，同比增长14%。全国商品房销售面积88,635万平方米，同比增长27.7%。其中
，住宅销售面积增长29.4%，办公楼销售面积增长10.0%，商业营业用房销售面积增长
5.7%。商品房销售额92,931亿元，增长38.9%，其中，住宅销售额增长41.9%，办公楼
销售额增长10.7%，商业营业用房销售额增长8.8%。
随着第七次全国人口普查工作的结果公布，公司重点投资区域的浙江省，
常住人口达6450多万，较十年前增长18.63%，年均增长1.72%，增量居全国第二，增
幅是全国第三；杭州市成为浙江人口数量最多的城市，人口的增长与经济社会持续稳
定发展态势相一致。乘着城市发展、人口流入的东风，2021年上半年，杭州商品住宅
市场保持高热态势，杭州十区（包含临安、富阳）商品住宅累计成交106,757套，同
比2020年上半年成交量翻倍，成交面积达到1,219.2万平方米，成交规模刷新历史记
录。
杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组于年初和年中各发布一则《关于
进一步加强房地产市场调控的通知》，加强住房限购、完善新建商品住房销售管理、
加强税收调节、完善无房家庭认定和高层次人才优先购房政策、规范市场秩序等。“
限购、限售、限签、限贷”以及个人房贷利率也一升再升创出历史新高。集中供地政
策出台及第一批次的土地出让已在上半年实施，第二期土地延期出让，于8月底重新
发布出让公告，将于10月中旬进行第二期土地出让活动，本次出让规则出现了重大变
化，在原有“限房价、限地价”之外加码了“限宗数、限资格、限资金、限参拍、限
品质和摇号”，杭州土拍进入了“七限+摇号”时代……一系列政策重拳打出了房地
产行业的新变革。
（以上数据来源浙江省人民政府网站、浙江统计局、国家统计局）。
报告期内，公司实现营业收入34.12亿元，同比增长97.50%；实现归属于上
市公司所有者净利润1.77亿元，同比增长248.08%。截止报告期末，公司资产总额181
.46亿元，归属于母公司的所有者权益合计37.55亿元，资产负债率75.28%，剔除预收
款后的资产负债率62.98%，净负债率41.09%，现金短债比163.58%，均未触及“三道
红线”。
报告期内，公司实现销售合同签约面积18.19万平方米，签约金额38.22亿
元，完成年度销售计划的48%；新开工面积11.38万平方米；竣工面积14.82万平方米
；新增土地储备3块，储备规划可建建筑面积175.66万平方米；在建面积170.94万平
方米，权益在建建筑面积105.29万平方米。
报告期内，公司积极推进大健康第二主业的发展，公司与松下家电（中国
）有限公司达成战略合作意向，夯实在大健康产业的布局，进一步深化在中国康养产
业领域的合作，共同研讨打造健康养老产业园。公司控股子公司杭州广宇安诺实业有
限公司（以下简称：“广宇安诺”）作为浙江省重要的适老化改造服务商，连续参与
了浙江省委省政府“家庭适老化改造民生实事年度计划”。据浙江省2021年困难老年
人家庭适老化改造实施方案显示，全省今年计划对2万户困难老人家庭进行适老化改
造。上半年，广宇安诺及其子公司通过招投标，承接了4500户改造工程，签署服务合
同金额总计逾4700万元。
新增土地储备项目
累计土地储备情况
主要项目开发情况
主要项目销售情况
主要项目出租情况
土地一级开发情况
融资途径单位：万元
发展战略和未来一年经营计划
参见公司2020年年报“经营情况讨论与分析”中的“九、公司未来发展的
展望”。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
按照房地产经营惯例，公司及控股子公司为客户按揭贷款提供阶段性保证
。截至2021年6月30日，本公司及控股子公司为购买公司房产的客户提供阶段性保证
的余额为177,340.91万元。子公司黄山广宇房地产开发有限公司和黄山西城房地产开
发有限公司另以合计280.24万元按揭保证金为江南新城和桃源里部分商品房承购人提
供阶段性保证。
报告期内，不存在承担担保责任涉及金额占上市公司最近一期经审计净利
润10%以上的情况。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
单位：元
二、核心竞争力分析
报告期内，公司核心竞争力未发生重大变化。公司的核心竞争力主要体现在“
较强的风险和财务成本控制能力”、“市场定位鲜明、社会知名度、品牌美誉度高”
、“广宇‘健康家’产品体系”、“经验丰富不断创新的管理团队”、“企业文化和
人才储备”，具体参见公司《2020年年度报告》第三节“公司业务概要”之三、核心
竞争力分析。
三、公司面临的风险和应对措施
1、政策风险：公司所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到国家宏观
调控政策影响较大。报告期内在“房住不炒”的总基调下，房地产调控仍以“稳地价
、稳房价、稳预期”为目标。2021年1月1日起，“三道红线”房企融资新规、房地产
贷款集中度管理制度正式实施。报告期内，公司总部所在地杭州市首次开展集中供地
。
2、市场风险：房地产行业受到市场竞争状况、消费者需求变化等因素的影响，
已投资完成的项目可能无法实现预期的销售目标，从而造成投资资金无法及时回笼，
形成资金沉淀的风险。
3、经营风险：由于房地产开发涉及到多个环节，在项目的开发过程中，可能面
临诸多不确定性。例如城市规划调整导致项目开发周期延长甚至影响到开发的建筑面
积，建筑材料价格以及人工成本上涨增加建安成本造价等。
4、偶然事件风险：报告期内国内新冠疫情缓解，公司各项目建设逐步回到正轨
。但是疫情还未结束，也不排除因其他偶然事件导致项目建设受到阻碍、乃至项目停
滞的风险。
公司将时时关注政策变动，加强政策研究；在项目开展初期进行充分调研，加
强对市场发展的预见性；继续深化和持续优化住宅产品、装修、景观的专业标准，谨
慎投资、适时储备、把握机遇、加快周转，保持可持续发展；重视疫情防控，积极组
织员工接种新冠疫苗，持续稳定地加快项目建设进度。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
行业发展回顾
2020年全球经济遭受疫情冲击，中国经过艰苦努力率先实现复工复产，经
济恢复好于预期，全年国内生产总值同比增长2.3%，成为全球唯一实现经济正增长的
经济体。
报告期内，作为国民经济支柱产业的房地产业，总体保持稳定，对国民经
济起到了至关重要的支撑作用。根据国家统计局数据显示：2020年，全国房地产开发
投资141,443亿元，比上年增长7.0％，其中住宅投资104,446亿元，增长7.6％；商品
房销售面积176,086万平方米，比上年增长2.6％，其中住宅销售面积增长3.2％，办
公楼销售面积下降10.4％，商业营业用房销售面积下降8.7％；商品房销售额173,613
亿元，增长8.7％，其中住宅销售额增长10.8％，办公楼销售额下降5.3％，商业营业
用房销售额下降11.2％。2020年，房地产开发企业土地购置面积25,536万平方米，比
上年下降1.1％；土地成交价款17,269亿元，比上年增长17.4％。
区域市场回顾
报告期内，公司总部所在地杭州继续执行“限购、限贷”政策，为贯彻落
实“房子是用来住的，不是用来炒的”精神，支持自住需求，抑制投机炒房，杭州多
频次调控应对市场变化，杭州楼市基本实现健康平稳发展。
2020年，杭州市房地产市场于年初疫情缓解后明显回暖，销售市场热度依
旧较高。2020年，杭州市十区共成交土地228宗，总出让面积831.2万方，总可建面积
1,972.7万方，其中住宅用地共成交133宗（含17宗租赁地），总出让面积618.3万方
，总可建面积1,450.5万方，占据市场成交主力，超过成交总量七成。2020年，杭州
市新建商品房销售面积1,699万平方米，比上年增长12.3%，其中住宅销售面积1,472
万平方米，增长14.6%；办公楼销售面积311万平方米，增长11.5%；商业营业用房30
万平方米，增长3.5%。
公司2020年经营情况
2020年，公司地产项目继续以严控成本、加快周转、提升销售和回款速度
为主要目标。持续深入推进企业管理的制度化、信息化、标准化和规范化建设，全面
提升公司的运营管控能力与效率。
报告期内，公司实现营业收入52.34亿元，同比增长36.47%；实现归属于上
市公司所有者净利润2.95亿元，同比增长26.37%。截止2020年末，公司资产总额156.
52亿元，归属于母公司的所有者权益合计36.40亿元，资产负债率73.33%，剔除预收
款后的资产负债率61.98%，净负债率40.47%，现金短债比204%，均未触及“三道红线
”。
2020年，公司实现销售合同签约面积31.65万平方米，签约金额52.58亿元
，超额完成年度销售计划。截至报告期末，2020年，公司新开工面积67.26万平方米
，完成年度计划的225.7%；竣工面积71.33万平方米，完成年度计划的115.42%。报告
期内，公司新增土地储备3块。截至报告期末，公司储备规划可建建筑面积167.11万
平方米；在建面积166.24万平方米，权益建筑面积98.4万平方米。
报告期内，公司积极推进大健康第二主业的战略规划发展：将杭州广宇健
康管理有限公司作为大健康主业的主力发展平台，整合了公司旗下各健康产业业务。
整合后，管理层级更清晰，人员职责更明确，与地产第一主业有效地协同健康发展。
杭州广宇安诺实业有限公司是公司大健康战略中养老板块全面落地和运营的执行者，
是公司大健康战略的核心部分。杭州广宇安诺实业有限公司是中国老年保健协会健康
照护与教育分会副会长单位、浙江省老年服务业协会常务理事单位、杭州市养老事业
促进会会员单位、浙江省知名养老专业服务的头部企业。报告期内，作为浙江省重要
的适老化改造服务商，杭州广宇安诺实业有限公司成为浙江省委省政府“家庭适老化
改造”民生实事年度计划实施及落实的重要参与者。同时杭州广宇安诺实业有限公司
与浙江省杭州市民政、残联、医院、福利院、养老机构、房地产开发商及个人家庭全
面展开了适老化改造业务、培训咨询业务和产品线上线下零售业务；全新升级的“安
诺长者生活馆”被杭州市上城区民政局授牌“上城区养老辅具展示中心”，该中心整
合了互联网、物联网、人工智能、大数据等技术，应用到不同的生活场景，打造“产
品+居家改造+互联网+服务”的智慧养老服务体系，被长辈广泛接受，是浙江省品类
最齐全、专业度最高的养老辅具专业展销中心。杭州广宇安诺实业有限公司还积极致
力于通过“产学研”全方位培育，为养老产业的未来发展提供系统支持，与浙江大学
、日本松下共同建成“浙江大学管理学院--老龄化与养老产业研究中心”，解读行业
政策，研究行业难题等，在浙江省以及全国养老行业的数据收集、产业分析、课题研
究、行业标准制定等领域作出突出贡献。
杭州全景医学影像诊断有限公司秉承“精准影像的先行者、深度健检的实
践者、专属医疗的提供者”的经营理念，坚持问计于临床，大力发展科研创新，深挖
省内高档健检市场，并响应国家政策开展多项“专精特新”项目。于报告期内实现销
售收入8000万元；获得全国高新企业技术研发中心证书；获得7项2020年软件著作权
证书；研发项目立项7个；荣获浙江省示范企业称号；中心医生连续三年在北美核医
学年会、欧洲核医学年会、中华核医学与放射年会上发表多篇文章并获奖。2020年度
建立浙江省医学分子影像重点实验室教学科研基地，浙江省医学分子影像重点实验室
研究生联合培养基地。
一石巨鑫有限公司大宗商品贸易经营规模进一步扩大，年初通过分类实施
，有效规避了疫情带来的冲击；持续聚焦主业，扎根市场，不断优化和调整业务及客
户结构；规范管理，防范风险，坚持底线思维确保经营安全。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
按照房地产经营惯例，公司及控股子公司为客户按揭贷款提供阶段性保证
。截至2020年12月31日，本公司及控股子公司为购买公司房产的客户提供阶段性保证
的余额为174,298.67万元。子公司黄山广宇房地产开发有限公司和黄山西城房地产开
发有限公司另以合计280.23万元按揭保证金为江南新城和桃源里部分商品房承购人提
供阶段性保证。
报告期内，不存在承担担保责任涉及金额占上市公司最近一期经审计净利
润10%以上的情况。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
一、较强的风险和财务成本控制能力
公司具有30余年房地产开发管理经验，经历过多次完整的宏观调控周期，
熟悉国内房地产市场的周期性变化，具有较强的资源整合能力、经营管理能力和抗风
险能力。公司先后在杭州、浙江、安徽、广东等地进行房地产项目开发，均取得了较
大的成功。近年来，公司融资能力不断提升，积极借助资本市场，创新融资模式，保
持合理的资产负债率。公司对市场抱以敬畏之心，稳健经营、不盲目冒进，始终保持
现金流健康安全，发展稳健可持续，在股东、债权人以及上下游合作伙伴中树立了良
好的企业信誉和形象。
二、市场定位鲜明、社会知名度、品牌美誉度高
公司以开发性价比高、功能齐全的中小户型住宅为主导产品，产品具有“
面积不大功能全，总价不高品质高”的特点，形成了公司在中小户型开发上的独特市
场定位，奠定了在房地产行业的竞争优势。公司致力于“为民众造好房”，追求质量
好、性价比高的产品和服务，重视客户的居住感受；并因此收获了很多忠实的客户、
得到了很高的品牌认可度，提高了企业的社会知名度。
三、广宇“健康家”产品体系
品牌创立三十余载，上市至今已十数年，领导行业的丰富筑家经验让广宇
意识到，健康才是家庭最珍贵的财富。在不惜精力与成本的用心打造下，广宇优居、
乐活、颐养、睦邻的“健康家”计划已全面深入展开。公司以业主需求为出发点，构
筑优居生活氛围；以健康场景造物，连接生活感情；全景医学护家护理，养生保健伴
身旁；坚守筑家根本，从科学规划、绿色生活、人性关怀等角度全方位提升业主生活
品质，以人性化社区场景传递人文关怀，营造和谐共处的邻里关系。
四、经验丰富不断创新的管理团队
房地产公司在业务开展过程中需要整合多种资源，高管团队的经营管理水
平和整合资源的能力对房地产公司的长远发展起着决定性的作用。在30余年的发展过
程中，公司培育并形成了一支知识结构和专业结构合理、实战经验丰富、具备战略发
展眼光的高管团队。公司管理层均出自一线，经过多年历练具有丰富的经营管理经验
，这样一支高水平的管理团队具备了带领公司进一步做大做强的能力。
五、企业文化和人才储备
公司始终秉承“服务大众、共享生活”的信念，坚持“知识创造财富、和
谐铸就未来”的价值主张，打造高水平的专业化团队，通过透明和规范化运作，为股
东创造价值，为员工发展搭建平台，与合作伙伴实现共赢，努力实现普通市民高品质
居住条件的“中国梦”。
公司在长期实践过程中形成了“务实稳健”的风格，宁可放弃短期速成的
机会，也要规避致命性的错误，项目资源储备以保障高质量的持续增长为准绳，不寻
求超越自身能力和资源的超常规扩张。不试图凭借对即将发生的短期波动预判采取投
机性行为，而是执着于研究客户需求，优化产品结构，提升产品和服务品质，以期提
升客户价值；努力提升销售效率，加速去化，优化财务结构，以期提升资金利用率；
合理分配成本，加快开发进度，控制费用，以期实现股东利益最大化。
同时，公司以“学者型地产实践者”为人力资源发展方针，以“新生代”
为突破点，创建人力资源内训品牌，长期以来注重中层和普通员工的培养，目前丰富
的人才队伍为公司的快速发展提供了后备军。公司始终重视弘扬企业文化建设，将广
宇的企业文化全面贯彻到员工的各项行为中去，使之成为共同的理念。同时注重加强
企业内炼和团队建设，把人力资源优势转化为企业竞争优势，不断提高公司软实力。
三、公司未来发展的展望
从“三道红线”到“五档分类”，从资金需求侧到资金供给侧，房地产业
的金融监管进一步升级。2021年，房地产行业或将经历比以往更多的考验同时也迎来
多元化发展机遇。
公司仍将坚持地产主业，坚持在杭州、浙江、长三角“三三制”的布局原
则，继续积极推进“优居、乐活、颐养、睦邻”的“广宇健康家”理念的深入实施。
2021年，公司将进一步加强地产销售，全年地产销售目标为签约金额80亿元，并将积
极拓展土地储备资源。2021年，公司将继续深入细化管理标准化、产品标准化的模式
；实现拿地到开发，开发到销售，销售到清盘的快速化操作；紧抓市场机会，灵活运
用多种营销手段与途径，加强销售，确保全面完成全年销售任务；通过全面预算严控
成本，做到各项成本的精准化管理；通过第三方巡检强化质量管理；根据市场变化调
整组织架构，完善激励保障机制，强化人均效能理念，进一步优化职能分工。
大健康第二主业方面，公司将结合近年探索和实践的经验，梳理并整合现
有大健康业务板块，根扎杭州、立足长三角，进一步加大各类资源的投入。持续增强
适老化改造的综合实力，提质增效的同时，将局部空间的适老化改造拓展到全屋适老
化改造，提升改造的工业化水平。以高标准养老机构及日照中心为抓手，通过互联网
及物联网技术，将康养软硬件嵌入社区，为最大量的工薪族的长者提供高品质的养老
服务，与地产主业的“广宇健康家”理念充分互动并互为补充。充分利用和依托互联
网技术，加大与互联网商业伙伴的合作，在适老化改造、产品销售等方面积极拓展C
端业务。
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司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
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特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
公司从事的主要业务在报告期内无重大变化。具体可参见公司《2020年年
报》。
公司主要从事房地产开发业务，房地产开发业务是公司主要利润来源，以
自主开发与销售房产品为主，同时提供物业服务。公司拥有房地产壹级开发资质，开
发的房产品主要以性价比高、功能齐全的中小户型为主导产品，住宅产品的开发，辅
以商业地产开发。公司聚焦杭州、浙江省及长三角地区经济发达或具备发展潜力的城
市，稳健经营。
2021年上半年，全国房屋建筑施工面积2,166,976.55万平方米，同比增长7
.59%；新开工面积326,342.79万平方米，同比增长6.86%；房屋建筑竣工面积202,911
.13万平方米，同比增长17.31%，其中住宅房屋竣工面积132,942.43万平方米，同比
增长13.94%。浙江省房屋建筑施工面积290,061.27万平方米，同比增长8.74%；新开
工面积36,382.16万平方米，同比增长7.52%；房屋建筑竣工面积23,246.74万平方米
，同比增长17.84%，其中住宅房屋竣工面积12,259.98万平方米，同比增长16.63%。
全国土地出让总金额2.93万亿元，同比增长12%；其中，杭州市土地出让总金额2,002
.5亿元，同比增长14%。全国商品房销售面积88,635万平方米，同比增长27.7%。其中
，住宅销售面积增长29.4%，办公楼销售面积增长10.0%，商业营业用房销售面积增长
5.7%。商品房销售额92,931亿元，增长38.9%，其中，住宅销售额增长41.9%，办公楼
销售额增长10.7%，商业营业用房销售额增长8.8%。
随着第七次全国人口普查工作的结果公布，公司重点投资区域的浙江省，
常住人口达6450多万，较十年前增长18.63%，年均增长1.72%，增量居全国第二，增
幅是全国第三；杭州市成为浙江人口数量最多的城市，人口的增长与经济社会持续稳
定发展态势相一致。乘着城市发展、人口流入的东风，2021年上半年，杭州商品住宅
市场保持高热态势，杭州十区（包含临安、富阳）商品住宅累计成交106,757套，同
比2020年上半年成交量翻倍，成交面积达到1,219.2万平方米，成交规模刷新历史记
录。
杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组于年初和年中各发布一则《关于
进一步加强房地产市场调控的通知》，加强住房限购、完善新建商品住房销售管理、
加强税收调节、完善无房家庭认定和高层次人才优先购房政策、规范市场秩序等。“
限购、限售、限签、限贷”以及个人房贷利率也一升再升创出历史新高。集中供地政
策出台及第一批次的土地出让已在上半年实施，第二期土地延期出让，于8月底重新
发布出让公告，将于10月中旬进行第二期土地出让活动，本次出让规则出现了重大变
化，在原有“限房价、限地价”之外加码了“限宗数、限资格、限资金、限参拍、限
品质和摇号”，杭州土拍进入了“七限+摇号”时代……一系列政策重拳打出了房地
产行业的新变革。
（以上数据来源浙江省人民政府网站、浙江统计局、国家统计局）。
报告期内，公司实现营业收入34.12亿元，同比增长97.50%；实现归属于上
市公司所有者净利润1.77亿元，同比增长248.08%。截止报告期末，公司资产总额181
.46亿元，归属于母公司的所有者权益合计37.55亿元，资产负债率75.28%，剔除预收
款后的资产负债率62.98%，净负债率41.09%，现金短债比163.58%，均未触及“三道
红线”。
报告期内，公司实现销售合同签约面积18.19万平方米，签约金额38.22亿
元，完成年度销售计划的48%；新开工面积11.38万平方米；竣工面积14.82万平方米
；新增土地储备3块，储备规划可建建筑面积175.66万平方米；在建面积170.94万平
方米，权益在建建筑面积105.29万平方米。
报告期内，公司积极推进大健康第二主业的发展，公司与松下家电（中国
）有限公司达成战略合作意向，夯实在大健康产业的布局，进一步深化在中国康养产
业领域的合作，共同研讨打造健康养老产业园。公司控股子公司杭州广宇安诺实业有
限公司（以下简称：“广宇安诺”）作为浙江省重要的适老化改造服务商，连续参与
了浙江省委省政府“家庭适老化改造民生实事年度计划”。据浙江省2021年困难老年
人家庭适老化改造实施方案显示，全省今年计划对2万户困难老人家庭进行适老化改
造。上半年，广宇安诺及其子公司通过招投标，承接了4500户改造工程，签署服务合
同金额总计逾4700万元。
新增土地储备项目
累计土地储备情况
主要项目开发情况
主要项目销售情况
主要项目出租情况
土地一级开发情况
融资途径单位：万元
发展战略和未来一年经营计划
参见公司2020年年报“经营情况讨论与分析”中的“九、公司未来发展的
展望”。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
按照房地产经营惯例，公司及控股子公司为客户按揭贷款提供阶段性保证
。截至2021年6月30日，本公司及控股子公司为购买公司房产的客户提供阶段性保证
的余额为177,340.91万元。子公司黄山广宇房地产开发有限公司和黄山西城房地产开
发有限公司另以合计280.24万元按揭保证金为江南新城和桃源里部分商品房承购人提
供阶段性保证。
报告期内，不存在承担担保责任涉及金额占上市公司最近一期经审计净利
润10%以上的情况。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
单位：元
二、核心竞争力分析
报告期内，公司核心竞争力未发生重大变化。公司的核心竞争力主要体现在“
较强的风险和财务成本控制能力”、“市场定位鲜明、社会知名度、品牌美誉度高”
、“广宇‘健康家’产品体系”、“经验丰富不断创新的管理团队”、“企业文化和
人才储备”，具体参见公司《2020年年度报告》第三节“公司业务概要”之三、核心
竞争力分析。
三、公司面临的风险和应对措施
1、政策风险：公司所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到国家宏观
调控政策影响较大。报告期内在“房住不炒”的总基调下，房地产调控仍以“稳地价
、稳房价、稳预期”为目标。2021年1月1日起，“三道红线”房企融资新规、房地产
贷款集中度管理制度正式实施。报告期内，公司总部所在地杭州市首次开展集中供地
。
2、市场风险：房地产行业受到市场竞争状况、消费者需求变化等因素的影响，
已投资完成的项目可能无法实现预期的销售目标，从而造成投资资金无法及时回笼，
形成资金沉淀的风险。
3、经营风险：由于房地产开发涉及到多个环节，在项目的开发过程中，可能面
临诸多不确定性。例如城市规划调整导致项目开发周期延长甚至影响到开发的建筑面
积，建筑材料价格以及人工成本上涨增加建安成本造价等。
4、偶然事件风险：报告期内国内新冠疫情缓解，公司各项目建设逐步回到正轨
。但是疫情还未结束，也不排除因其他偶然事件导致项目建设受到阻碍、乃至项目停
滞的风险。
公司将时时关注政策变动，加强政策研究；在项目开展初期进行充分调研，加
强对市场发展的预见性；继续深化和持续优化住宅产品、装修、景观的专业标准，谨
慎投资、适时储备、把握机遇、加快周转，保持可持续发展；重视疫情防控，积极组
织员工接种新冠疫苗，持续稳定地加快项目建设进度。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
行业发展回顾
2020年全球经济遭受疫情冲击，中国经过艰苦努力率先实现复工复产，经
济恢复好于预期，全年国内生产总值同比增长2.3%，成为全球唯一实现经济正增长的
经济体。
报告期内，作为国民经济支柱产业的房地产业，总体保持稳定，对国民经
济起到了至关重要的支撑作用。根据国家统计局数据显示：2020年，全国房地产开发
投资141,443亿元，比上年增长7.0％，其中住宅投资104,446亿元，增长7.6％；商品
房销售面积176,086万平方米，比上年增长2.6％，其中住宅销售面积增长3.2％，办
公楼销售面积下降10.4％，商业营业用房销售面积下降8.7％；商品房销售额173,613
亿元，增长8.7％，其中住宅销售额增长10.8％，办公楼销售额下降5.3％，商业营业
用房销售额下降11.2％。2020年，房地产开发企业土地购置面积25,536万平方米，比
上年下降1.1％；土地成交价款17,269亿元，比上年增长17.4％。
区域市场回顾
报告期内，公司总部所在地杭州继续执行“限购、限贷”政策，为贯彻落
实“房子是用来住的，不是用来炒的”精神，支持自住需求，抑制投机炒房，杭州多
频次调控应对市场变化，杭州楼市基本实现健康平稳发展。
2020年，杭州市房地产市场于年初疫情缓解后明显回暖，销售市场热度依
旧较高。2020年，杭州市十区共成交土地228宗，总出让面积831.2万方，总可建面积
1,972.7万方，其中住宅用地共成交133宗（含17宗租赁地），总出让面积618.3万方
，总可建面积1,450.5万方，占据市场成交主力，超过成交总量七成。2020年，杭州
市新建商品房销售面积1,699万平方米，比上年增长12.3%，其中住宅销售面积1,472
万平方米，增长14.6%；办公楼销售面积311万平方米，增长11.5%；商业营业用房30
万平方米，增长3.5%。
公司2020年经营情况
2020年，公司地产项目继续以严控成本、加快周转、提升销售和回款速度
为主要目标。持续深入推进企业管理的制度化、信息化、标准化和规范化建设，全面
提升公司的运营管控能力与效率。
报告期内，公司实现营业收入52.34亿元，同比增长36.47%；实现归属于上
市公司所有者净利润2.95亿元，同比增长26.37%。截止2020年末，公司资产总额156.
52亿元，归属于母公司的所有者权益合计36.40亿元，资产负债率73.33%，剔除预收
款后的资产负债率61.98%，净负债率40.47%，现金短债比204%，均未触及“三道红线
”。
2020年，公司实现销售合同签约面积31.65万平方米，签约金额52.58亿元
，超额完成年度销售计划。截至报告期末，2020年，公司新开工面积67.26万平方米
，完成年度计划的225.7%；竣工面积71.33万平方米，完成年度计划的115.42%。报告
期内，公司新增土地储备3块。截至报告期末，公司储备规划可建建筑面积167.11万
平方米；在建面积166.24万平方米，权益建筑面积98.4万平方米。
报告期内，公司积极推进大健康第二主业的战略规划发展：将杭州广宇健
康管理有限公司作为大健康主业的主力发展平台，整合了公司旗下各健康产业业务。
整合后，管理层级更清晰，人员职责更明确，与地产第一主业有效地协同健康发展。
杭州广宇安诺实业有限公司是公司大健康战略中养老板块全面落地和运营的执行者，
是公司大健康战略的核心部分。杭州广宇安诺实业有限公司是中国老年保健协会健康
照护与教育分会副会长单位、浙江省老年服务业协会常务理事单位、杭州市养老事业
促进会会员单位、浙江省知名养老专业服务的头部企业。报告期内，作为浙江省重要
的适老化改造服务商，杭州广宇安诺实业有限公司成为浙江省委省政府“家庭适老化
改造”民生实事年度计划实施及落实的重要参与者。同时杭州广宇安诺实业有限公司
与浙江省杭州市民政、残联、医院、福利院、养老机构、房地产开发商及个人家庭全
面展开了适老化改造业务、培训咨询业务和产品线上线下零售业务；全新升级的“安
诺长者生活馆”被杭州市上城区民政局授牌“上城区养老辅具展示中心”，该中心整
合了互联网、物联网、人工智能、大数据等技术，应用到不同的生活场景，打造“产
品+居家改造+互联网+服务”的智慧养老服务体系，被长辈广泛接受，是浙江省品类
最齐全、专业度最高的养老辅具专业展销中心。杭州广宇安诺实业有限公司还积极致
力于通过“产学研”全方位培育，为养老产业的未来发展提供系统支持，与浙江大学
、日本松下共同建成“浙江大学管理学院--老龄化与养老产业研究中心”，解读行业
政策，研究行业难题等，在浙江省以及全国养老行业的数据收集、产业分析、课题研
究、行业标准制定等领域作出突出贡献。
杭州全景医学影像诊断有限公司秉承“精准影像的先行者、深度健检的实
践者、专属医疗的提供者”的经营理念，坚持问计于临床，大力发展科研创新，深挖
省内高档健检市场，并响应国家政策开展多项“专精特新”项目。于报告期内实现销
售收入8000万元；获得全国高新企业技术研发中心证书；获得7项2020年软件著作权
证书；研发项目立项7个；荣获浙江省示范企业称号；中心医生连续三年在北美核医
学年会、欧洲核医学年会、中华核医学与放射年会上发表多篇文章并获奖。2020年度
建立浙江省医学分子影像重点实验室教学科研基地，浙江省医学分子影像重点实验室
研究生联合培养基地。
一石巨鑫有限公司大宗商品贸易经营规模进一步扩大，年初通过分类实施
，有效规避了疫情带来的冲击；持续聚焦主业，扎根市场，不断优化和调整业务及客
户结构；规范管理，防范风险，坚持底线思维确保经营安全。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
按照房地产经营惯例，公司及控股子公司为客户按揭贷款提供阶段性保证
。截至2020年12月31日，本公司及控股子公司为购买公司房产的客户提供阶段性保证
的余额为174,298.67万元。子公司黄山广宇房地产开发有限公司和黄山西城房地产开
发有限公司另以合计280.23万元按揭保证金为江南新城和桃源里部分商品房承购人提
供阶段性保证。
报告期内，不存在承担担保责任涉及金额占上市公司最近一期经审计净利
润10%以上的情况。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
一、较强的风险和财务成本控制能力
公司具有30余年房地产开发管理经验，经历过多次完整的宏观调控周期，
熟悉国内房地产市场的周期性变化，具有较强的资源整合能力、经营管理能力和抗风
险能力。公司先后在杭州、浙江、安徽、广东等地进行房地产项目开发，均取得了较
大的成功。近年来，公司融资能力不断提升，积极借助资本市场，创新融资模式，保
持合理的资产负债率。公司对市场抱以敬畏之心，稳健经营、不盲目冒进，始终保持
现金流健康安全，发展稳健可持续，在股东、债权人以及上下游合作伙伴中树立了良
好的企业信誉和形象。
二、市场定位鲜明、社会知名度、品牌美誉度高
公司以开发性价比高、功能齐全的中小户型住宅为主导产品，产品具有“
面积不大功能全，总价不高品质高”的特点，形成了公司在中小户型开发上的独特市
场定位，奠定了在房地产行业的竞争优势。公司致力于“为民众造好房”，追求质量
好、性价比高的产品和服务，重视客户的居住感受；并因此收获了很多忠实的客户、
得到了很高的品牌认可度，提高了企业的社会知名度。
三、广宇“健康家”产品体系
品牌创立三十余载，上市至今已十数年，领导行业的丰富筑家经验让广宇
意识到，健康才是家庭最珍贵的财富。在不惜精力与成本的用心打造下，广宇优居、
乐活、颐养、睦邻的“健康家”计划已全面深入展开。公司以业主需求为出发点，构
筑优居生活氛围；以健康场景造物，连接生活感情；全景医学护家护理，养生保健伴
身旁；坚守筑家根本，从科学规划、绿色生活、人性关怀等角度全方位提升业主生活
品质，以人性化社区场景传递人文关怀，营造和谐共处的邻里关系。
四、经验丰富不断创新的管理团队
房地产公司在业务开展过程中需要整合多种资源，高管团队的经营管理水
平和整合资源的能力对房地产公司的长远发展起着决定性的作用。在30余年的发展过
程中，公司培育并形成了一支知识结构和专业结构合理、实战经验丰富、具备战略发
展眼光的高管团队。公司管理层均出自一线，经过多年历练具有丰富的经营管理经验
，这样一支高水平的管理团队具备了带领公司进一步做大做强的能力。
五、企业文化和人才储备
公司始终秉承“服务大众、共享生活”的信念，坚持“知识创造财富、和
谐铸就未来”的价值主张，打造高水平的专业化团队，通过透明和规范化运作，为股
东创造价值，为员工发展搭建平台，与合作伙伴实现共赢，努力实现普通市民高品质
居住条件的“中国梦”。
公司在长期实践过程中形成了“务实稳健”的风格，宁可放弃短期速成的
机会，也要规避致命性的错误，项目资源储备以保障高质量的持续增长为准绳，不寻
求超越自身能力和资源的超常规扩张。不试图凭借对即将发生的短期波动预判采取投
机性行为，而是执着于研究客户需求，优化产品结构，提升产品和服务品质，以期提
升客户价值；努力提升销售效率，加速去化，优化财务结构，以期提升资金利用率；
合理分配成本，加快开发进度，控制费用，以期实现股东利益最大化。
同时，公司以“学者型地产实践者”为人力资源发展方针，以“新生代”
为突破点，创建人力资源内训品牌，长期以来注重中层和普通员工的培养，目前丰富
的人才队伍为公司的快速发展提供了后备军。公司始终重视弘扬企业文化建设，将广
宇的企业文化全面贯彻到员工的各项行为中去，使之成为共同的理念。同时注重加强
企业内炼和团队建设，把人力资源优势转化为企业竞争优势，不断提高公司软实力。
三、公司未来发展的展望
从“三道红线”到“五档分类”，从资金需求侧到资金供给侧，房地产业
的金融监管进一步升级。2021年，房地产行业或将经历比以往更多的考验同时也迎来
多元化发展机遇。
公司仍将坚持地产主业，坚持在杭州、浙江、长三角“三三制”的布局原
则，继续积极推进“优居、乐活、颐养、睦邻”的“广宇健康家”理念的深入实施。
2021年，公司将进一步加强地产销售，全年地产销售目标为签约金额80亿元，并将积
极拓展土地储备资源。2021年，公司将继续深入细化管理标准化、产品标准化的模式
；实现拿地到开发，开发到销售，销售到清盘的快速化操作；紧抓市场机会，灵活运
用多种营销手段与途径，加强销售，确保全面完成全年销售任务；通过全面预算严控
成本，做到各项成本的精准化管理；通过第三方巡检强化质量管理；根据市场变化调
整组织架构，完善激励保障机制，强化人均效能理念，进一步优化职能分工。
大健康第二主业方面，公司将结合近年探索和实践的经验，梳理并整合现
有大健康业务板块，根扎杭州、立足长三角，进一步加大各类资源的投入。持续增强
适老化改造的综合实力，提质增效的同时，将局部空间的适老化改造拓展到全屋适老
化改造，提升改造的工业化水平。以高标准养老机构及日照中心为抓手，通过互联网
及物联网技术，将康养软硬件嵌入社区，为最大量的工薪族的长者提供高品质的养老
服务，与地产主业的“广宇健康家”理念充分互动并互为补充。充分利用和依托互联
网技术，加大与互联网商业伙伴的合作，在适老化改造、产品销售等方面积极拓展C
端业务。
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