000882华联股份资产重组最新消息
≈≈华联股份000882≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
截至2021年6月30日，公司资产总额为131.79亿元人民币，归属于母公司的
股东权益为72.92亿元人民币。2021年上半年度，公司实现营业收入5.23亿元人民币
，归属于母公司股东的净利润841.09万元人民币。报告期内，公司业务主要涉及购物
中心运营管理业务和影院运营管理业务。
（一）购物中心运营管理业务
1、行业发展情况
2021年上半年国内生产总值53.22万亿元，同比增长12.7%。上半年全国居
民人均可支配收入1.76万元，同比增长12.6%。上半年消费品零售总额达到21.19万亿
元，同比增长23.0%，按消费类型分，商品零售19.02万亿元，同比增长20.6%，餐饮
收入2.17万亿元，同比增长48.6%；按零售业态分，限额以上的超市、便利店、百货
店、专业店和专卖店2021年上半年零售额同比分别增长6.2%、17.4%、29.5%、24.6%
和32.4%。
2021年上半年，全国购物中心开业量显著恢复。据赢商大数据统计，全国
新开业购物中心148家，总体量合计约1332万平方米，与2020年同期相比大幅增加，
与2019年同期相比，数量约为86%，体量约为90%；从区域分布来看，新开业购物中心
数量仍然受到偶发疫情影响，其中商业二线城市开业量占比达34%，商业一线城市开
业量占比22%，北京开业项目3家，为商业一线城市中开业量最少的城市。2021年二季
度北京购物中心平均空置率为6.9%，环比微升0.1个百分点，同比下降2.8个百分点。
全市购物中心首层平均租金为每平方米每月849.9元，租金指数环比、同比分别上升1
.8%、2%。整体来看，随着国内疫情管控效果的进一步显现，2021年上半年国内经济
正逐步恢复至前期增长轨迹，居民的消费信心以及国内消费市场活力稳健恢复，零售
市场稳中向好。
2、经营情况
公司核心主业为购物中心的运营管理，深厚的零售行业背景为公司购物中
心运营管理业务的发展提供了优势条件。经过多年发展，公司在购物中心运营管理行
业内已拥有较高的品牌知名度和一定的市场影响力。在购物中心业务模式上，公司结
合业务发展规划与选址调查，通过购买、租赁、受托管理等方式获得购物中心物业资
源，根据商圈环境、项目定位等确定购物中心的功能定位与商业租户的业态选择，并
在此基础上进行方案设计、装修与商户招租，项目开业后通过日常经营管理获得租金
和管理费收益，并通过长期持续的租户管理、物业管理、营销管理、财务管理、大数
据分析等运营与资产管理措施，提升项目品质与经营效益，保证购物中心长期价值的
最大化。同时公司发挥购物中心平台优势，积极推进内容创新，培养购物中心核心竞
争力。作为专注于社区型购物中心运营管理的专业运营商，公司以北京地区为核心布
局区域，已在国内十几个城市管理30多家购物中心。截至2021年6月30日，公司旗下
已开业的购物中心共25家，总建筑面积近160万平米，其中北京地区14家。总体来看
，公司购物中心运营管理业务已形成了一定的规模，在北京具有领先优势。
2021年以来，国内疫情得到有效控制，购物中心行业整体经营情况逐渐恢
复。但北京等区域性零星散发疫情对公司经营仍然产生一定影响。报告期内，在疫情
防控常态化的形势下，公司深耕购物中心核心主业，密切关注新冠肺炎疫情的发展并
开展防疫经营两手抓，动态适时调整经营计划与方式，持续评估并采取多种措施应对
。公司要求旗下购物中心继续以消费者需求为核心经营要素，重点关注因疫情带来的
消费需求与消费方式的变化，回归零售为本质的商业逻辑，并将购物中心在后疫情时
代的经营恢复与提升作为工作重点。
报告期内，公司坚决执行各项疫情防控措施，做细、做全各项疫情防控工
作，落实“四方责任”，为消费者营造安全的购物环境。在业务层面，公司旗下购物
中心实施既定的三年调改计划并适时调整，聚焦重点门店，打造标杆门店，一店一策
，针对不同类型门店采取不同的管理措施。在招商方面，加强重点品牌拓展，继续推
进品牌资源库建设与品牌分级管控体系，依据目标客群消费需求适时调整经营定位、
业态与品牌配置，提升消费者满意度；同时持续关注场内商户的需求与经营情况，提
升商户满意度。在营销活动方面，公司通过紧抓重要营销节点、品牌联动营销、社群
营销等方式带动商户销售额提升；并加速数字化会员运营平台的建设，通过会员分级
维护、数据分析与管理等推进购物中心精准营销。在运营方面，公司加强门店运营数
据的监督与管控，强化空置与风险店铺的管理工作，梳理识别风险租户，建立经营预
警机制；修订多项运营工作手册，
规范商场日常经营管理工作，梳理优化管理体系；持续关注购物中心品质
提升，加强对门店品质检查力度，推动购物中心环境升级。
2021年上半年度，公司旗下购物中心客流、销售额、收缴率等经营数据相
比去年同期逐渐回升，公司在租赁及物业管理板块实现主营业务收入4.01亿元，同比
上升27.01%。
（二）影院运营管理业务
1、行业发展情况
随着国内疫情的逐步控制，国内电影市场逐渐复苏。但由于境外疫情形势
严峻导致进口电影片源供给数量减少，以及国内局部零星疫情对影院经营产生不利影
响，2021年上半年影院整体经营数据尚未恢复至疫情前。2021年上半年全国累计实现
票房250.3亿元（不含服务费），较2019年上半年同比下降13.8%。从观影人次的角度
来看，2021年上半年累计观影人次为6.8亿，较2019年上半年8.1亿的水平下滑约15.7
%。2021年上半年全国银幕总数略微下降，全国影院产能基本保持稳定。
2、经营情况
基于国内电影行业的蓬勃发展，在“平台+内容”发展思路的指导下，公司
在依托公司购物中心资源优势、管理团队运营能力的基础上从事影院运营管理业务。
影院运营管理的主要业务收入来自于电影票房收入、卖品收入以及广告收入。目前公
司旗下影院所在物业全部采用租赁方式取得，截止到2021年6月30日，公司旗下共有1
4家影城，94块屏幕，其中在北京有7家影城。报告期内，在疫情防控常态化的背景下
，影院行业仍然面临较大挑战。公司旗下影院坚决执行疫情防控相关要求，确保影院
安全经营。公司进一步加强影院门店管控，围绕利润核心指标，提升盈利能力，夯实
抗风险能力。在业务层面，公司通过市场宣传、开展会员活动、与购物中心互动性营
销等途径，增进会员数量与用户粘度，提升票房收入；完善市场活动分析与复盘评估
，强化影院营销能力；通过加强与卖品核心供应商的合作、调整卖品结构、整合广告
资源管理等方式，强化非票业务管理，提升盈利能力；严格执行预算管理、绩效考评
等相关制度，加强费用控制，强化信息系统建设，着力降本增效。2021年上半年，公
司电影放映及卖品业务实现营业收入6,789.54万元。
二、核心竞争力分析
公司自转型为社区型购物中心专业运营商后，始终以满足顾客需求、增强顾客
体验为导向，聚焦购物中心核心主业。在拥有深厚的零售行业经验以及丰富的优质门
店资源的基础上，公司坚持以购物中心为平台，不断丰富购物中心的业态内容，确保
购物中心运营与各业态内容协同发展。
1、持续推进轻资产运营战略，提高资产组合灵活性
2015年公司作为发起人的BHG零售信托在新加坡证券市场成功上市发行，为公司
实施轻资产战略打下坚实基础。轻资产战略践行后，公司资产结构不断优化，资产灵
活性不断提高，在提高公司非流动资产运营效率的同时，为公司发展购物中心关联业
态提供了有力支持。
2、发挥购物中心平台优势，积极推进内容创新
购物中心是融合百货、超市、专业店、餐饮、影院等多种实体零售业态的综合
体。消费者日趋多元化的消费需求驱动传统零售业逐步丰富门店功能、升级购物体验
，并向多业态的一体式购物中心模式转变。公司依托购物中心的平台优势，将创新内
容业态引入购物中心，将内容运营作为购物中心核心能力的支撑点，促进购物中心平
台与内容业态的融合式发展。
3、深厚的零售行业背景和丰富的购物中心运营经验
公司成立于1998年，至今已有多年零售行业背景与运营管理经验，2008年业务
转型以来，公司已成为国内唯一专注于社区型购物中心运营管理的上市公司。公司长
期从事零售行业的经营管理，有着丰富的运营经验和客户资源，可对旗下购物中心进
行专业化、系统性的运营管理；同时，公司租户资源丰富，且可根据项目市场定位、
业态组合等为租户提供多样化、差异化、个性化的增值服务，以满足租户的不同需求
。因此，深厚的零售行业背景使公司能够在较短的时间内完成业务转型，形成完善的
管理模式，为购物中心业务的持续稳定发展奠定基础。
4、以北京为核心区域布局购物中心网络体系
公司在购物中心选址过程中，会针对不同的商圈特点、消费人群的属性习惯、
竞争对手策略等进行分析，使得各个门店均有着明晰的商业定位和策略，结合多样化
的租户资源，能够根据实地条件和需求选择招商租户。公司的区域发展战略为以北京
及其周边地区为核心，并在此基础上进行全国布局。公司根据社区型购物中心
的市场定位，按照业务布局规划，通过购买、租赁等方式获得购物中心物业资源，在
资产规模和项目数量上实现了快速发展。公司运营的购物中心涵盖北京、成都、银川
、合肥、西宁、兰州等多个重点城市，所持有的优质门店资源将为公司业务的持续增
长提供基础。同时，公司还通过购买、租赁、管理等方式，积极布局多个城市优质物
业，持续增加优质门店，为未来业绩的持续增长提供充分保障。
5、专注社区型购物中心定位，专业的购物中心规划设计能力
社区型购物中心在提供日常消费商品的基础上，提供餐饮、休闲、娱乐、社区
服务等配套服务，符合区域内居民的体验式消费需求，消费持续性较强且易形成消费
惯性，在市场定位、便利性与消费者服务方面具备明显优势和较大的发展潜力。公司
专注于社区型购物中心定位，对各门店采取统一集中管理方式。经过多年的经营，公
司旗下购物中心已获得消费者的广泛认可。公司利用自身管理经验及对消费者的深刻
理解，在购物中心项目建设初期及项目调改期间，对商场布局进行科学规划与设计，
以提供合理动线与业态布局，使物业设计更加符合租户的实际需求，并增加物业可供
出租面积。
三、公司面临的风险和应对措施
1、全球新冠肺炎疫情对公司经营业绩产生的风险
新冠肺炎疫情的全球化蔓延为全球经济发展带来了前所未有的严峻考验，国内
疫情频频反复，境外疫情防控形势不容乐观，未来全球及中国经济形势仍然面临较大
挑战。宏观经济形势、疫情防控形势的不确定性将对公司购物中心及影院经营业务稳
定性造成一定的影响。
为了应对上述风险，在疫情防控常态化的形势下，公司将认真落实防疫安全，
在为消费者提供安全、放心购物环境的基础上，充分发挥社区商业的定位，适时调整
经营计划与方式，优化购物中心业态组合与推动品牌升级，增进顾客黏性，加强费用
管控，努力降低疫情对公司经营的影响。
2、市场竞争风险
鉴于购物中心现阶段较大的发展潜力，近年来传统零售企业和房地产开发商纷
纷加大商业地产投资力度，行业竞争压力不断加大。随着各地市场新建购物中心的不
断开业，各购物中心之间的竞争加剧，对稀缺的优质物业资源的争夺也日趋激烈。为
应对上述风险，公司将通过充分调研目标客群的消费需求，推进购物中心内容创新与
品牌升级，通过数字化运营促进精准营销，以不断提升专业化运营管理水平，降低市
场竞争带来的影响。
3、人才储备不足与团队管理风险
公司购物中心业务快速发展，以及零售市场竞争的日趋激烈，都对公司在主业
经营方面的能力提出了更高的要求，也使公司对具有相关购物中心管理经验和专业技
术的人才需求加大。随着公司业务规模不断扩大，对公司业务管理要求越来越高，增
加公司团队管理难度。
为了应对上述风险，公司运用多角度、多元化、全方位的人才培养方式，探索
与业务相辅相成的人才培训体系，适时引入专业化人才，加大人才队伍的建设力度，
完善人才储备机制；并根据业务发展变化及时调整、完善组织模式和管理制度，加强
专业化管理。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
报告期内，新冠肺炎疫情对国内经济发展造成巨大影响。疫情发生以来，
公司旗下购物中心严格按照相关政府部门疫情防控的相关规定，采取全方位的措施，
在保护员工与顾客安全的同时，尽最大努力保障商场正常营业，全力保障市场需求。
疫情期间，购物中心客流大幅下降，并且部分业态按照疫情防控相关要求暂停营业；
公司旗下影院一直到2020年7月才逐步恢复营业，并且北京区域受到多次疫情影响，
公司短期经营业绩面临较大压力。随着国内疫情的逐步稳定，疫情防控进入常态化管
理，公司购物中心的运营和影院的经营逐步恢复正常。
截至2020年12月31日，公司资产总额为112.68亿元人民币，归属于母公司
的股东权益为80.34亿元人民币。2020年度，公司实现营业收入8.90亿元人民币，归
属于母公司股东的净利润2,297.26万元人民币。报告期内公司主要经营情况如下：
1、积极应对疫情影响，提升购物中心核心主业经营能力
（1）做好疫情防控工作，营造安全购物环境
新冠疫情发生以后，公司第一时间组建防控指挥领导小组及执行组，实时
监控疫情发展情况并迅速做出反应行动，积极履行社会责任，为保障市场供应快速推
进复工复产，制定《北京华联购物中心“新型冠状病毒肺炎”防控指引手册》《购物
中心卖场管理规范》《疫情防控工作常态化的规定》《疫情期间餐饮业态经营指导意
见》《门店防疫小组工作规范》《办公管理规范》《疫情持续期间员工管理要求》等
相关制度并根据疫情发展情况及时更新，坚持“零容忍”原则进行全员防范与管理，
并加强对办公场所、经营场所的消毒防控工作，让顾客进入购物中心时放心、安心，
同时做好员工的自身防护工作，有序推进和维持商业物业的正常运营。
（2）疫情防控常态化下提升购物中心运营能力
报告期内，在疫情防控常态化的形势下，公司深耕购物中心核心主业，密
切关注新冠肺炎疫情的发展并开展防疫经营两手抓，动态适时调整经营计划与方式，
持续评估并采取多种措施应对。公司要求旗下购物中心继续以消费者需求为核心经营
要素，重点关注因疫情带来的消费需求与消费方式的变化，通过消费者需求调研和经
营分析，以三年调改计划动态更新各购物中心经营定位与经营品质，回归零售为本质
的商业逻辑，围绕客流、销售、空置率、利润、收缴率等关键指标扎实做好运营管理
工作。
疫情防控期间，公司工作重点围绕稳经营、促消费、抓收缴展开，加强空
置与风险店铺的管理工作，梳理识别风险租户，制定招商应对策略，全力提升租金收
缴率。为降低疫情对公司及商户经营造成的冲击，公司根据实际情况携手商户开展经
营自救，共克时艰，适时对部分商户实施不超过1亿元的租金及管理费减免措施。此
外，公司关注并及时申报疫情期间政府出台的相关补贴及税费优惠，积极向租赁物业
业主争取一定程度的租金减免支持。
报告期内，公司通过招商策略调整、营销活动拉动、品牌帮扶等多措并举
，促进购物中心经营回升。在招商方面，公司加强与优质品牌战略合作，建立品牌分
级管控体系，为购物中心提供优质租户资源及最优化业态配置基础。在营销活动方面
，公司以会员小程序为突破口，以分级营销活动计划为基础，加强线上会员服务平台
，探索线上线下一体化运营模式，完成线上商城和直播间开发，增加会员数量和活跃
度，支持商户通过线上平台开展销售和推广，提升购物中心营销能力。另外，公司将
根据门店市场定位、所处区域、目标客群等因素实行差异化营销策略，以提升顾客购
物体验、增强邻里关系为目标，呈现各门店有特色、有调性的营销活动。报告期内，
公司旗下购物中心共开展活动3313场，旗下购物中心线上商场于二季度上线，并通过
小程序组织多场直播；北京区域购物中心开展“堂食开胃卡”、“开心卡”、“甜蜜
计划”三期预售卡促销，推出“超级会员日、周三会员日、金卡独享权益”等活动，
带动商户销售额提升。
因受疫情影响，公司旗下影院按照各地相关政府部门疫情防控要求陆续暂
停营业，直至2020年7月才有序恢复营业。停业期间，影院积极控制各类成本费用的
支出。恢复营业后，公司通过与合作方沟通，恢复广告业务、场地租赁业务，同时加
强会员活动、包场活动恢复观影等方式提升收入，努力使损失降到最低。
后疫情时代，顾客对于购物中心环境品质和安全性的要求提升。公司关注
加强卖场品质提升，着手提前蓄势聚力，抓住疫情得以控制后市场复苏的消费机会，
努力降低疫情对公司经营的影响。报告期内，公司旗下购物中心完成36项工程改造及
四个
项目主题街区改造，推进部分门店的外立面及外广场的改造，修订环境作
业及品质管理标准，制定垃圾分类管理制度，并且对旗下门店进行多次品质检查与整
改，推动硬件改造升级。
（3）加强数据化系统建设，完善数字化运营体系
报告期内，公司完善大数据平台，加强数据化系统建设，一是基于会员小
程序完善数字化会员平台，建立各门店专属线上商城，促进面向会员的精细化运营；
二是从业务角度出发，继续完善内部运营维护及管理系统支持，及时推进租赁、物业
、客流等模块现有系统的升级，开通商户服务平台，加强门店运营数据的监督与管控
，提升风险预警与控制能力，促进数据分析对经营决策的支持；三是完善品牌资源库
建设，整合品牌资源，加强对品牌资源的动态管理。
2、梳理和优化管理体系，着力降本增效
围绕核心经营目标与实际经营情况，公司深化加强内部控制制度与流程的
执行、检查与更新，并着力降本增效。报告期内，公司持续梳理和完善商管管理体系
与开发管理体系，梳理门店运营管理流程，关注各业务部门沟通与协作效率，优化职
能分工与权责，促进公司规范运作与效率提升。为减少疫情对公司经营的冲击，公司
加大对运营成本费用的合理控制，强化现金流管理，重点关注费用支出的必要性与合
理性，成本费用与业务情况的匹配度，并积极争取疫情期间降租减税等优惠政策，以
降低经营成本与费用。
3、加强人才后备梯队培养，提升组织学习能力
报告期内，公司坚持以业务发展为导向的人才培养体系，搭建干部管理梯
队，关注后备梯队培养，合理挖掘、开发、培养后备人才队伍。报告期内，公司进行
全面人才盘点，持续优化管理团队；为全面提升公司员工业务与管理技能，公司组织
推出主要业务条线分层级、分岗位业务课程，匹配综合素养及管理课程，形成各岗位
学习地图，提升组织学习能力。公司在报告期内结合实际经营情况、岗位特点、业绩
贡献等因素，优化考核激励体系，促进组织与员工共同成长。
二、核心竞争力分析
公司自转型为社区型购物中心专业运营商后，始终以满足顾客需求、增强
顾客体验为导向，聚焦购物中心核心主业。在拥有深厚的零售行业经验以及丰富的优
质门店资源的基础上，公司坚持以购物中心为平台，不断丰富购物中心的业态内容，
确保购物中心运营与各业态内容协同发展。
1、持续推进轻资产运营战略，提高资产组合灵活性
2015年公司作为发起人的BHG零售信托在新加坡证券市场成功上市发行，为
公司实施轻资产战略打下坚实基础。轻资产战略践行后，公司资产结构不断优化，资
产灵活性不断提高，在提高公司非流动资产运营效率的同时，为公司发展购物中心关
联业态提供了有力支持。
2、发挥购物中心平台优势，积极推进内容创新
购物中心是融合百货、超市、专业店、餐饮、影院等多种实体零售业态的
综合体。消费者日趋多元化的消费需求驱动传统零售业逐步丰富门店功能、升级购物
体验，并向多业态的一体式购物中心模式转变。公司依托购物中心的平台优势，将创
新内容业态引入购物中心，将内容运营作为购物中心核心能力的支撑点，促进购物中
心平台与内容业态的融合式发展。
3、深厚的零售行业背景和丰富的购物中心运营经验
公司成立于1998年，至今已有多年零售行业背景与运营管理经验，2008年
业务转型以来，公司已成为国内唯一专注于社区型购物中心运营管理的上市公司。公
司长期从事零售行业的经营管理，有着丰富的运营经验和客户资源，可对旗下购物中
心进行专业化、系统性的运营管理；同时，公司租户资源丰富，且可根据项目市场定
位、业态组合等为租户提供多样化、差异化、个性化的增值服务，以满足租户的不同
需求。因此，深厚的零售行业背景使公司能够在较短的时间内完成业务转型，形成完
善的管理模式，为购物中心业务的持续稳定发展奠定基础。
4、以北京为核心区域布局购物中心网络体系
公司在购物中心选址过程中，会针对不同的商圈特点、消费人群的属性习
惯、竞争对手策略等进行分析，使得各个门店均有着明晰的商业定位和策略，结合多
样化的租户资源，能够根据实地条件和需求选择招商租户。公司的区域发展战略为以
北京及其周边地区为核心，并在此基础上进行全国布局。公司根据社区型购物中心的
市场定位，按照业务布局规划，通过购买、租赁等方式获得购物中心物业资源，在资
产规模和项目数量上实现了快速发展。公司运营的购物中心涵盖北京、成都、银川、
合肥、西宁、兰州等多个重点城市，所持有的优质门店资源将为公司业务的持续增长
提供基础。同时，公司还通过购买、租
赁、管理等方式，积极布局多个城市优质物业，持续增加优质门店，为未
来业绩的持续增长提供充分保障。
5、专注社区型购物中心定位，专业的购物中心规划设计能力
社区型购物中心在提供日常消费商品的基础上，提供餐饮、休闲、娱乐、
社区服务等配套服务，符合区域内居民的体验式消费需求，消费持续性较强且易形成
消费惯性，在市场定位、便利性与消费者服务方面具备明显优势和较大的发展潜力。
公司专注于社区型购物中心定位，对各门店采取统一集中管理方式。经过多年的经营
，公司旗下购物中心已获得消费者的广泛认可。公司利用自身管理经验及对消费者的
深刻理解，在购物中心项目建设初期及项目调改期间，对商场布局进行科学规划与设
计，以提供合理动线与业态布局，使物业设计更加符合租户的实际需求，并增加物业
可供出租面积。
三、公司未来发展的展望
（一）行业格局和趋势
报告期内，公司的主要业务涉及购物中心运营管理业务、影院运营管理业
务和保理业务
1、购物中心行业格局和趋势
2020年，国内社会消费品零售总额391,981亿元，同比下降3.9%，其中2020
Q1/Q2/Q3/Q4分别同比-19%/-4%/+1%/+5%；国内GDP累计1,015,986亿元，同比增长2.3
%，增速同比下降3.8个百分点，其中2020Q1/Q2/Q3/Q4分别同比-6.8%/+3.2%/+4.9%/+
6.5%；全年人均GDP72,447元，同比增长2.0%。国民总收入1,009,151亿元，同比增长
1.9%；全国居民人均可支配收入32,189元，同比名义增长4.7%，扣除价格因素实际增
长2.1%，全国居民人均可支配收入中位数43,834元，同比增长2.9%。；CPI继续攀升
，同比上涨2.5%。全国居民恩格尔系数30.2%，同比上涨1.8个百分点，与疫情带来的
居家消费习惯相关。累计数据显示，实物商品网上零售额占社零总额比重为24.9%，
同比提升4.2个百分点，保持在较高水平。2020年是新中国历史上极不平凡的一年，
疫情对零售业态产生的负面影响在一季度尤为凸显，整体来看，疫情后社会消费稳步
复苏。
2020年年初，新型冠状病毒肺炎疫情爆发，对国内经济发展造成巨大影响
。疫情防控期间，购物中心部分业态按照防控相关要求暂停营业，以线下体验为主的
购物中心客流急剧下降，受到较大冲击。2020年1月25日，中央疫情工作领导小组正
式成立，2月3日，北京市人民政府办公厅发布《北京市人民政府关于进一步支持打好
新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控狙击战若干措施》，鼓励大型商务楼宇、商场、市
场运营方对中小微租户适度减免疫情期间的租金。全国各省市相继出台租金减免政策
。为过渡暂时性的经营危机，维系与消费者之间的粘性，为后期发展蓄力，部分购物
中心运营商宣布减租、免租措施，与商户携手共渡难关，共克时艰。2020年5月22日
，政府工作报告提出一系列具体量化目标，将赤字率由2.80%大幅提升至3.60%，同时
赤字规模由2019年的2.76万亿元扩大至3.76万亿元；新增1万亿元特别国债，并将地
方专项债限额由2019年的2.15万亿元扩大至3.75万亿元；减税降费规模由2019年的2
万亿扩大至2.50万亿。旨在纾困、刺激消费、带动市场。据联商网零售研究中心统计
，2020年全国新开业的商业项目数量374个（不含专业市场、家居市场、酒楼及写字
楼、纯商业街区，商业建筑面积≥2万方），同比下跌28%。从商业规模的分布情况上
看，规模在5至10万方数量最多，占比约35%；10至15万方占比约28%；2至5万方占比
约25%；15万方以上占比约12%。可以发现，中型规模的商业项目最受到开发商的喜爱
。与此相对应的社区商业依然是风口，随着疫情的爆发，社区商业作为城市商业的基
础充分发挥了其保民生、促稳定的重大作用。
2、影院行业格局和趋势
2020年中国电影总票房达到204.17亿元，同比下降68.23%（全年不含服务
费票房186亿元，同比下降68.70%），其中国产电影票房为170.93亿元，占总票房的8
3.72%；全国观影人次5.49亿，同比下降68.08%。全年票房前10名影片均为国产影片
。全年共生产电影故事片531部，影片总产量为650部。全年新增银幕5794块，全国银
幕总数达到75581块，同比增长8.3%。面对新冠肺炎疫情的严重冲击，中国电影市场
在全球各大电影市场中率先复苏、持续回暖，主要产业指标名列前茅。电影市场的“
快进键”让中国首次位居全球电影市场第一。
2020年7月16日，国家电影局发布《关于在疫情防控常态化条件下有序推进
电影院恢复开放的通知》，允许低风险地区在电影院各项防控措施有效落实到位的前
提下，有序恢复开放营业。随着影院复工的有序推进，疫情对我国电影行业的影响正
在减弱，在疫情过后，我国电影行业竞争格局也将发生明显变化。未来，管理水平以
及硬件条件无法跟上的院线将面临破产或者被兼并的局面，而管理水平先进、现金储
备充足以及后方实力较为雄厚的院线势必将受益于此次疫情，日后在行业的话语权将
会得到较大的提高。
3、保理行业格局和趋势
自2012年试点以来，我国商业保理行业经历了初创期的高速发展，企业数
量和业务规模都有了飞跃式的扩张。2019年10月，银保监会下发《关于加强商业保理
企业监督管理的通知》（以下简称“《通知》”），明确指出“各金融监管局具体负
责统一归口监管”。2020年以来，在《通知》的指引下，各地金融监督管理部门也在
加紧出台各辖区商业保理公司的监管办法，开展商业保理企业的清理规范工作，整个
行业严监管、防风险趋势持续加强。北京、上海两地先后印发了《北京市商业保理公
司监督管理指引（试行）》和《上海市商业保理公司监督管理暂行办法》，以加强监
督管理，防范化解风险。
（二）公司发展战略
公司自转型为社区型购物中心专业运营商后，始终以提升物业商业价值为
核心，以满足顾客需求、增强顾客体验为导向，目前已拥有深厚的零售行业经验以及
丰富的优质门店资源。公司未来仍将坚持轻资产战略理念，始终以提升旗下社区型购
物中心运营管理为重点，继续发挥购物中心平台优势，积极推进内容创新，将内容运
营作为购物中心核心能力的支撑点，促进购物中心平台与内容业态的融合式发展。
未来，公司继续通过购买、租赁、受托管理等多种方式，不断提升购物中
心资产和店铺规模，以北京为核心拓展范围，积极寻求契机拓展新的发展区域，巩固
提升现有成熟商圈，加快寻求新的发展区域。
（三）下一年度的经营计划
1、聚焦购物中心核心主业，加强主营业务运营管理
2021年，国内疫情已趋于稳定，疫情防控进入常态化管理，公司仍将密切
关注新冠肺炎疫情的发展，聚焦购物中心核心主业，并将购物中心在后疫情时代的经
营恢复与提升为工作重点。在购物中心业务管理层面，公司将实施既定的三年调改计
划，聚焦重点门店，打造标杆门店，针对不同类型门店采取不同的管理措施；加强重
点品牌拓展，继续推进品牌资源库建设与品牌分级管控体系；深化营销能力提升，加
速数字化会员运营平台的建设，通过会员数字化运营、会员分级维护、数据分析与管
理等方面推动购物中心精准营销，沉淀核心会员资产；改善购物中心运营品质，推进
购物中心环境升级，提升消费者满意度。在影院运营与管理业务方面，公司将继续推
进经营管理下沉，强化主体责任管理；加强信息系统建设，促进管理效率提升；继续
完善以利润为主线的考核激励管理机制，加强团队建设；完善市场分析与复盘评估，
强化销售能力，提高市场竞争力。
2、拓展优质项目，处置低效及非核心资产，提升公司持续盈利能力
2021年，一方面，公司仍将聚焦于社区型购物中心，采取购买、租赁、受
托管理等多种方式，坚持区域领先的发展策略，加大北京等优势地区、优质项目的拓
展力度；另一方面，公司将继续处置低效及非核心资产，提升公司持续盈利能力。
3、围绕核心经营目标，梳理和优化管理体系
2021年，公司将按照经营需求，围绕核心经营目标，持续梳理并完善招商
、运营等业务管理体系，优化职能分工与管理权责，并将以业务为导向，持续完善营
运检查、物业管理、设计施工、内容创新等运营相关的内部工作标准及管理流程，提
升管理效率。另外，公司将继续改善内部控制工作，加强关键节点控制，促进公司规
范运作。
4、完善人才储备机制，加强团队建设
公司建立了一套与业务相辅相成的人才培养体系，促进人才发展与业务相
融合，从根本上提升企业核心竞争力，为组织战略发展提供人才保障。2021年度，公
司将继续加大人才培养力度，搭建干部管理梯队，合理挖掘、开发、培养公司战略后
备人才队伍，完善各层级专业培训与人才培养体系，对项目业务人员开展闭环式经营
培训，为业务赋能与蓄能，为公司持续发展提供人才储备与保障，并从职业素养、专
业素养双条线打造社区型商业人才，夯实人力资源基础。
（四）公司面临的风险和应对措施
1、全球新冠肺炎疫情对公司经营业绩产生的风险
新冠肺炎疫情的全球化蔓延为全球经济发展带来了前所未有的严峻考验，
虽然国内疫情已总体得到控制，但境外疫情防控形势依然不容乐观，未来全球及中国
经济形势仍然面临较大挑战。宏观经济形势、疫情防控形势的不确定性将对公司购物
中心及影院经营业务稳定性造成一定的影响。
为了应对上述风险，在疫情防控常态化的形势下，公司将认真落实防疫安
全，在为消费者提供安全、放心购物环境的基础上，充分发挥社区商业的定位，适时
调整经营计划与方式，优化购物中心业态组合与推动品牌升级，增进顾客黏性，加强
费用管控，努力降低疫情对公司经营的影响。
2、市场竞争风险
鉴于购物中心现阶段较大的发展潜力，近年来传统零售企业和房地产开发
商纷纷加大商业地产投资力度，行业竞争压力不断加大。随着各地市场新建购物中心
的不断开业，各购物中心之间的竞争加剧，对稀缺的优质物业资源的争夺也日趋激烈
。为应对上述风险，公司将通过充分调研目标客群的消费需求，推进购物中心内容创
新与品牌升级，通过数字化运营促进精准营销，以不断提升专业化运营管理水平，降
低市场竞争带来的影响。
3、人才储备不足与团队管理风险
公司购物中心业务快速发展，以及零售市场竞争的日趋激烈，都对公司在
主业经营方面的能力提出了更高的要求，也使公司
对具有相关购物中心管理经验和专业技术的人才需求加大。随着公司业务
规模不断扩大，对公司业务管理要求越来越高，增加公司团队管理难度。
为了应对上述风险，公司运用多角度、多元化、全方位的人才培养方式，
探索与业务相辅相成的人才培训体系，适时引入专业化人才，加大人才队伍的建设力
度，完善人才储备机制；并根据业务发展变化及时调整、完善组织模式和管理制度，
加强专业化管理。
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司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
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特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
截至2021年6月30日，公司资产总额为131.79亿元人民币，归属于母公司的
股东权益为72.92亿元人民币。2021年上半年度，公司实现营业收入5.23亿元人民币
，归属于母公司股东的净利润841.09万元人民币。报告期内，公司业务主要涉及购物
中心运营管理业务和影院运营管理业务。
（一）购物中心运营管理业务
1、行业发展情况
2021年上半年国内生产总值53.22万亿元，同比增长12.7%。上半年全国居
民人均可支配收入1.76万元，同比增长12.6%。上半年消费品零售总额达到21.19万亿
元，同比增长23.0%，按消费类型分，商品零售19.02万亿元，同比增长20.6%，餐饮
收入2.17万亿元，同比增长48.6%；按零售业态分，限额以上的超市、便利店、百货
店、专业店和专卖店2021年上半年零售额同比分别增长6.2%、17.4%、29.5%、24.6%
和32.4%。
2021年上半年，全国购物中心开业量显著恢复。据赢商大数据统计，全国
新开业购物中心148家，总体量合计约1332万平方米，与2020年同期相比大幅增加，
与2019年同期相比，数量约为86%，体量约为90%；从区域分布来看，新开业购物中心
数量仍然受到偶发疫情影响，其中商业二线城市开业量占比达34%，商业一线城市开
业量占比22%，北京开业项目3家，为商业一线城市中开业量最少的城市。2021年二季
度北京购物中心平均空置率为6.9%，环比微升0.1个百分点，同比下降2.8个百分点。
全市购物中心首层平均租金为每平方米每月849.9元，租金指数环比、同比分别上升1
.8%、2%。整体来看，随着国内疫情管控效果的进一步显现，2021年上半年国内经济
正逐步恢复至前期增长轨迹，居民的消费信心以及国内消费市场活力稳健恢复，零售
市场稳中向好。
2、经营情况
公司核心主业为购物中心的运营管理，深厚的零售行业背景为公司购物中
心运营管理业务的发展提供了优势条件。经过多年发展，公司在购物中心运营管理行
业内已拥有较高的品牌知名度和一定的市场影响力。在购物中心业务模式上，公司结
合业务发展规划与选址调查，通过购买、租赁、受托管理等方式获得购物中心物业资
源，根据商圈环境、项目定位等确定购物中心的功能定位与商业租户的业态选择，并
在此基础上进行方案设计、装修与商户招租，项目开业后通过日常经营管理获得租金
和管理费收益，并通过长期持续的租户管理、物业管理、营销管理、财务管理、大数
据分析等运营与资产管理措施，提升项目品质与经营效益，保证购物中心长期价值的
最大化。同时公司发挥购物中心平台优势，积极推进内容创新，培养购物中心核心竞
争力。作为专注于社区型购物中心运营管理的专业运营商，公司以北京地区为核心布
局区域，已在国内十几个城市管理30多家购物中心。截至2021年6月30日，公司旗下
已开业的购物中心共25家，总建筑面积近160万平米，其中北京地区14家。总体来看
，公司购物中心运营管理业务已形成了一定的规模，在北京具有领先优势。
2021年以来，国内疫情得到有效控制，购物中心行业整体经营情况逐渐恢
复。但北京等区域性零星散发疫情对公司经营仍然产生一定影响。报告期内，在疫情
防控常态化的形势下，公司深耕购物中心核心主业，密切关注新冠肺炎疫情的发展并
开展防疫经营两手抓，动态适时调整经营计划与方式，持续评估并采取多种措施应对
。公司要求旗下购物中心继续以消费者需求为核心经营要素，重点关注因疫情带来的
消费需求与消费方式的变化，回归零售为本质的商业逻辑，并将购物中心在后疫情时
代的经营恢复与提升作为工作重点。
报告期内，公司坚决执行各项疫情防控措施，做细、做全各项疫情防控工
作，落实“四方责任”，为消费者营造安全的购物环境。在业务层面，公司旗下购物
中心实施既定的三年调改计划并适时调整，聚焦重点门店，打造标杆门店，一店一策
，针对不同类型门店采取不同的管理措施。在招商方面，加强重点品牌拓展，继续推
进品牌资源库建设与品牌分级管控体系，依据目标客群消费需求适时调整经营定位、
业态与品牌配置，提升消费者满意度；同时持续关注场内商户的需求与经营情况，提
升商户满意度。在营销活动方面，公司通过紧抓重要营销节点、品牌联动营销、社群
营销等方式带动商户销售额提升；并加速数字化会员运营平台的建设，通过会员分级
维护、数据分析与管理等推进购物中心精准营销。在运营方面，公司加强门店运营数
据的监督与管控，强化空置与风险店铺的管理工作，梳理识别风险租户，建立经营预
警机制；修订多项运营工作手册，
规范商场日常经营管理工作，梳理优化管理体系；持续关注购物中心品质
提升，加强对门店品质检查力度，推动购物中心环境升级。
2021年上半年度，公司旗下购物中心客流、销售额、收缴率等经营数据相
比去年同期逐渐回升，公司在租赁及物业管理板块实现主营业务收入4.01亿元，同比
上升27.01%。
（二）影院运营管理业务
1、行业发展情况
随着国内疫情的逐步控制，国内电影市场逐渐复苏。但由于境外疫情形势
严峻导致进口电影片源供给数量减少，以及国内局部零星疫情对影院经营产生不利影
响，2021年上半年影院整体经营数据尚未恢复至疫情前。2021年上半年全国累计实现
票房250.3亿元（不含服务费），较2019年上半年同比下降13.8%。从观影人次的角度
来看，2021年上半年累计观影人次为6.8亿，较2019年上半年8.1亿的水平下滑约15.7
%。2021年上半年全国银幕总数略微下降，全国影院产能基本保持稳定。
2、经营情况
基于国内电影行业的蓬勃发展，在“平台+内容”发展思路的指导下，公司
在依托公司购物中心资源优势、管理团队运营能力的基础上从事影院运营管理业务。
影院运营管理的主要业务收入来自于电影票房收入、卖品收入以及广告收入。目前公
司旗下影院所在物业全部采用租赁方式取得，截止到2021年6月30日，公司旗下共有1
4家影城，94块屏幕，其中在北京有7家影城。报告期内，在疫情防控常态化的背景下
，影院行业仍然面临较大挑战。公司旗下影院坚决执行疫情防控相关要求，确保影院
安全经营。公司进一步加强影院门店管控，围绕利润核心指标，提升盈利能力，夯实
抗风险能力。在业务层面，公司通过市场宣传、开展会员活动、与购物中心互动性营
销等途径，增进会员数量与用户粘度，提升票房收入；完善市场活动分析与复盘评估
，强化影院营销能力；通过加强与卖品核心供应商的合作、调整卖品结构、整合广告
资源管理等方式，强化非票业务管理，提升盈利能力；严格执行预算管理、绩效考评
等相关制度，加强费用控制，强化信息系统建设，着力降本增效。2021年上半年，公
司电影放映及卖品业务实现营业收入6,789.54万元。
二、核心竞争力分析
公司自转型为社区型购物中心专业运营商后，始终以满足顾客需求、增强顾客
体验为导向，聚焦购物中心核心主业。在拥有深厚的零售行业经验以及丰富的优质门
店资源的基础上，公司坚持以购物中心为平台，不断丰富购物中心的业态内容，确保
购物中心运营与各业态内容协同发展。
1、持续推进轻资产运营战略，提高资产组合灵活性
2015年公司作为发起人的BHG零售信托在新加坡证券市场成功上市发行，为公司
实施轻资产战略打下坚实基础。轻资产战略践行后，公司资产结构不断优化，资产灵
活性不断提高，在提高公司非流动资产运营效率的同时，为公司发展购物中心关联业
态提供了有力支持。
2、发挥购物中心平台优势，积极推进内容创新
购物中心是融合百货、超市、专业店、餐饮、影院等多种实体零售业态的综合
体。消费者日趋多元化的消费需求驱动传统零售业逐步丰富门店功能、升级购物体验
，并向多业态的一体式购物中心模式转变。公司依托购物中心的平台优势，将创新内
容业态引入购物中心，将内容运营作为购物中心核心能力的支撑点，促进购物中心平
台与内容业态的融合式发展。
3、深厚的零售行业背景和丰富的购物中心运营经验
公司成立于1998年，至今已有多年零售行业背景与运营管理经验，2008年业务
转型以来，公司已成为国内唯一专注于社区型购物中心运营管理的上市公司。公司长
期从事零售行业的经营管理，有着丰富的运营经验和客户资源，可对旗下购物中心进
行专业化、系统性的运营管理；同时，公司租户资源丰富，且可根据项目市场定位、
业态组合等为租户提供多样化、差异化、个性化的增值服务，以满足租户的不同需求
。因此，深厚的零售行业背景使公司能够在较短的时间内完成业务转型，形成完善的
管理模式，为购物中心业务的持续稳定发展奠定基础。
4、以北京为核心区域布局购物中心网络体系
公司在购物中心选址过程中，会针对不同的商圈特点、消费人群的属性习惯、
竞争对手策略等进行分析，使得各个门店均有着明晰的商业定位和策略，结合多样化
的租户资源，能够根据实地条件和需求选择招商租户。公司的区域发展战略为以北京
及其周边地区为核心，并在此基础上进行全国布局。公司根据社区型购物中心
的市场定位，按照业务布局规划，通过购买、租赁等方式获得购物中心物业资源，在
资产规模和项目数量上实现了快速发展。公司运营的购物中心涵盖北京、成都、银川
、合肥、西宁、兰州等多个重点城市，所持有的优质门店资源将为公司业务的持续增
长提供基础。同时，公司还通过购买、租赁、管理等方式，积极布局多个城市优质物
业，持续增加优质门店，为未来业绩的持续增长提供充分保障。
5、专注社区型购物中心定位，专业的购物中心规划设计能力
社区型购物中心在提供日常消费商品的基础上，提供餐饮、休闲、娱乐、社区
服务等配套服务，符合区域内居民的体验式消费需求，消费持续性较强且易形成消费
惯性，在市场定位、便利性与消费者服务方面具备明显优势和较大的发展潜力。公司
专注于社区型购物中心定位，对各门店采取统一集中管理方式。经过多年的经营，公
司旗下购物中心已获得消费者的广泛认可。公司利用自身管理经验及对消费者的深刻
理解，在购物中心项目建设初期及项目调改期间，对商场布局进行科学规划与设计，
以提供合理动线与业态布局，使物业设计更加符合租户的实际需求，并增加物业可供
出租面积。
三、公司面临的风险和应对措施
1、全球新冠肺炎疫情对公司经营业绩产生的风险
新冠肺炎疫情的全球化蔓延为全球经济发展带来了前所未有的严峻考验，国内
疫情频频反复，境外疫情防控形势不容乐观，未来全球及中国经济形势仍然面临较大
挑战。宏观经济形势、疫情防控形势的不确定性将对公司购物中心及影院经营业务稳
定性造成一定的影响。
为了应对上述风险，在疫情防控常态化的形势下，公司将认真落实防疫安全，
在为消费者提供安全、放心购物环境的基础上，充分发挥社区商业的定位，适时调整
经营计划与方式，优化购物中心业态组合与推动品牌升级，增进顾客黏性，加强费用
管控，努力降低疫情对公司经营的影响。
2、市场竞争风险
鉴于购物中心现阶段较大的发展潜力，近年来传统零售企业和房地产开发商纷
纷加大商业地产投资力度，行业竞争压力不断加大。随着各地市场新建购物中心的不
断开业，各购物中心之间的竞争加剧，对稀缺的优质物业资源的争夺也日趋激烈。为
应对上述风险，公司将通过充分调研目标客群的消费需求，推进购物中心内容创新与
品牌升级，通过数字化运营促进精准营销，以不断提升专业化运营管理水平，降低市
场竞争带来的影响。
3、人才储备不足与团队管理风险
公司购物中心业务快速发展，以及零售市场竞争的日趋激烈，都对公司在主业
经营方面的能力提出了更高的要求，也使公司对具有相关购物中心管理经验和专业技
术的人才需求加大。随着公司业务规模不断扩大，对公司业务管理要求越来越高，增
加公司团队管理难度。
为了应对上述风险，公司运用多角度、多元化、全方位的人才培养方式，探索
与业务相辅相成的人才培训体系，适时引入专业化人才，加大人才队伍的建设力度，
完善人才储备机制；并根据业务发展变化及时调整、完善组织模式和管理制度，加强
专业化管理。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
报告期内，新冠肺炎疫情对国内经济发展造成巨大影响。疫情发生以来，
公司旗下购物中心严格按照相关政府部门疫情防控的相关规定，采取全方位的措施，
在保护员工与顾客安全的同时，尽最大努力保障商场正常营业，全力保障市场需求。
疫情期间，购物中心客流大幅下降，并且部分业态按照疫情防控相关要求暂停营业；
公司旗下影院一直到2020年7月才逐步恢复营业，并且北京区域受到多次疫情影响，
公司短期经营业绩面临较大压力。随着国内疫情的逐步稳定，疫情防控进入常态化管
理，公司购物中心的运营和影院的经营逐步恢复正常。
截至2020年12月31日，公司资产总额为112.68亿元人民币，归属于母公司
的股东权益为80.34亿元人民币。2020年度，公司实现营业收入8.90亿元人民币，归
属于母公司股东的净利润2,297.26万元人民币。报告期内公司主要经营情况如下：
1、积极应对疫情影响，提升购物中心核心主业经营能力
（1）做好疫情防控工作，营造安全购物环境
新冠疫情发生以后，公司第一时间组建防控指挥领导小组及执行组，实时
监控疫情发展情况并迅速做出反应行动，积极履行社会责任，为保障市场供应快速推
进复工复产，制定《北京华联购物中心“新型冠状病毒肺炎”防控指引手册》《购物
中心卖场管理规范》《疫情防控工作常态化的规定》《疫情期间餐饮业态经营指导意
见》《门店防疫小组工作规范》《办公管理规范》《疫情持续期间员工管理要求》等
相关制度并根据疫情发展情况及时更新，坚持“零容忍”原则进行全员防范与管理，
并加强对办公场所、经营场所的消毒防控工作，让顾客进入购物中心时放心、安心，
同时做好员工的自身防护工作，有序推进和维持商业物业的正常运营。
（2）疫情防控常态化下提升购物中心运营能力
报告期内，在疫情防控常态化的形势下，公司深耕购物中心核心主业，密
切关注新冠肺炎疫情的发展并开展防疫经营两手抓，动态适时调整经营计划与方式，
持续评估并采取多种措施应对。公司要求旗下购物中心继续以消费者需求为核心经营
要素，重点关注因疫情带来的消费需求与消费方式的变化，通过消费者需求调研和经
营分析，以三年调改计划动态更新各购物中心经营定位与经营品质，回归零售为本质
的商业逻辑，围绕客流、销售、空置率、利润、收缴率等关键指标扎实做好运营管理
工作。
疫情防控期间，公司工作重点围绕稳经营、促消费、抓收缴展开，加强空
置与风险店铺的管理工作，梳理识别风险租户，制定招商应对策略，全力提升租金收
缴率。为降低疫情对公司及商户经营造成的冲击，公司根据实际情况携手商户开展经
营自救，共克时艰，适时对部分商户实施不超过1亿元的租金及管理费减免措施。此
外，公司关注并及时申报疫情期间政府出台的相关补贴及税费优惠，积极向租赁物业
业主争取一定程度的租金减免支持。
报告期内，公司通过招商策略调整、营销活动拉动、品牌帮扶等多措并举
，促进购物中心经营回升。在招商方面，公司加强与优质品牌战略合作，建立品牌分
级管控体系，为购物中心提供优质租户资源及最优化业态配置基础。在营销活动方面
，公司以会员小程序为突破口，以分级营销活动计划为基础，加强线上会员服务平台
，探索线上线下一体化运营模式，完成线上商城和直播间开发，增加会员数量和活跃
度，支持商户通过线上平台开展销售和推广，提升购物中心营销能力。另外，公司将
根据门店市场定位、所处区域、目标客群等因素实行差异化营销策略，以提升顾客购
物体验、增强邻里关系为目标，呈现各门店有特色、有调性的营销活动。报告期内，
公司旗下购物中心共开展活动3313场，旗下购物中心线上商场于二季度上线，并通过
小程序组织多场直播；北京区域购物中心开展“堂食开胃卡”、“开心卡”、“甜蜜
计划”三期预售卡促销，推出“超级会员日、周三会员日、金卡独享权益”等活动，
带动商户销售额提升。
因受疫情影响，公司旗下影院按照各地相关政府部门疫情防控要求陆续暂
停营业，直至2020年7月才有序恢复营业。停业期间，影院积极控制各类成本费用的
支出。恢复营业后，公司通过与合作方沟通，恢复广告业务、场地租赁业务，同时加
强会员活动、包场活动恢复观影等方式提升收入，努力使损失降到最低。
后疫情时代，顾客对于购物中心环境品质和安全性的要求提升。公司关注
加强卖场品质提升，着手提前蓄势聚力，抓住疫情得以控制后市场复苏的消费机会，
努力降低疫情对公司经营的影响。报告期内，公司旗下购物中心完成36项工程改造及
四个
项目主题街区改造，推进部分门店的外立面及外广场的改造，修订环境作
业及品质管理标准，制定垃圾分类管理制度，并且对旗下门店进行多次品质检查与整
改，推动硬件改造升级。
（3）加强数据化系统建设，完善数字化运营体系
报告期内，公司完善大数据平台，加强数据化系统建设，一是基于会员小
程序完善数字化会员平台，建立各门店专属线上商城，促进面向会员的精细化运营；
二是从业务角度出发，继续完善内部运营维护及管理系统支持，及时推进租赁、物业
、客流等模块现有系统的升级，开通商户服务平台，加强门店运营数据的监督与管控
，提升风险预警与控制能力，促进数据分析对经营决策的支持；三是完善品牌资源库
建设，整合品牌资源，加强对品牌资源的动态管理。
2、梳理和优化管理体系，着力降本增效
围绕核心经营目标与实际经营情况，公司深化加强内部控制制度与流程的
执行、检查与更新，并着力降本增效。报告期内，公司持续梳理和完善商管管理体系
与开发管理体系，梳理门店运营管理流程，关注各业务部门沟通与协作效率，优化职
能分工与权责，促进公司规范运作与效率提升。为减少疫情对公司经营的冲击，公司
加大对运营成本费用的合理控制，强化现金流管理，重点关注费用支出的必要性与合
理性，成本费用与业务情况的匹配度，并积极争取疫情期间降租减税等优惠政策，以
降低经营成本与费用。
3、加强人才后备梯队培养，提升组织学习能力
报告期内，公司坚持以业务发展为导向的人才培养体系，搭建干部管理梯
队，关注后备梯队培养，合理挖掘、开发、培养后备人才队伍。报告期内，公司进行
全面人才盘点，持续优化管理团队；为全面提升公司员工业务与管理技能，公司组织
推出主要业务条线分层级、分岗位业务课程，匹配综合素养及管理课程，形成各岗位
学习地图，提升组织学习能力。公司在报告期内结合实际经营情况、岗位特点、业绩
贡献等因素，优化考核激励体系，促进组织与员工共同成长。
二、核心竞争力分析
公司自转型为社区型购物中心专业运营商后，始终以满足顾客需求、增强
顾客体验为导向，聚焦购物中心核心主业。在拥有深厚的零售行业经验以及丰富的优
质门店资源的基础上，公司坚持以购物中心为平台，不断丰富购物中心的业态内容，
确保购物中心运营与各业态内容协同发展。
1、持续推进轻资产运营战略，提高资产组合灵活性
2015年公司作为发起人的BHG零售信托在新加坡证券市场成功上市发行，为
公司实施轻资产战略打下坚实基础。轻资产战略践行后，公司资产结构不断优化，资
产灵活性不断提高，在提高公司非流动资产运营效率的同时，为公司发展购物中心关
联业态提供了有力支持。
2、发挥购物中心平台优势，积极推进内容创新
购物中心是融合百货、超市、专业店、餐饮、影院等多种实体零售业态的
综合体。消费者日趋多元化的消费需求驱动传统零售业逐步丰富门店功能、升级购物
体验，并向多业态的一体式购物中心模式转变。公司依托购物中心的平台优势，将创
新内容业态引入购物中心，将内容运营作为购物中心核心能力的支撑点，促进购物中
心平台与内容业态的融合式发展。
3、深厚的零售行业背景和丰富的购物中心运营经验
公司成立于1998年，至今已有多年零售行业背景与运营管理经验，2008年
业务转型以来，公司已成为国内唯一专注于社区型购物中心运营管理的上市公司。公
司长期从事零售行业的经营管理，有着丰富的运营经验和客户资源，可对旗下购物中
心进行专业化、系统性的运营管理；同时，公司租户资源丰富，且可根据项目市场定
位、业态组合等为租户提供多样化、差异化、个性化的增值服务，以满足租户的不同
需求。因此，深厚的零售行业背景使公司能够在较短的时间内完成业务转型，形成完
善的管理模式，为购物中心业务的持续稳定发展奠定基础。
4、以北京为核心区域布局购物中心网络体系
公司在购物中心选址过程中，会针对不同的商圈特点、消费人群的属性习
惯、竞争对手策略等进行分析，使得各个门店均有着明晰的商业定位和策略，结合多
样化的租户资源，能够根据实地条件和需求选择招商租户。公司的区域发展战略为以
北京及其周边地区为核心，并在此基础上进行全国布局。公司根据社区型购物中心的
市场定位，按照业务布局规划，通过购买、租赁等方式获得购物中心物业资源，在资
产规模和项目数量上实现了快速发展。公司运营的购物中心涵盖北京、成都、银川、
合肥、西宁、兰州等多个重点城市，所持有的优质门店资源将为公司业务的持续增长
提供基础。同时，公司还通过购买、租
赁、管理等方式，积极布局多个城市优质物业，持续增加优质门店，为未
来业绩的持续增长提供充分保障。
5、专注社区型购物中心定位，专业的购物中心规划设计能力
社区型购物中心在提供日常消费商品的基础上，提供餐饮、休闲、娱乐、
社区服务等配套服务，符合区域内居民的体验式消费需求，消费持续性较强且易形成
消费惯性，在市场定位、便利性与消费者服务方面具备明显优势和较大的发展潜力。
公司专注于社区型购物中心定位，对各门店采取统一集中管理方式。经过多年的经营
，公司旗下购物中心已获得消费者的广泛认可。公司利用自身管理经验及对消费者的
深刻理解，在购物中心项目建设初期及项目调改期间，对商场布局进行科学规划与设
计，以提供合理动线与业态布局，使物业设计更加符合租户的实际需求，并增加物业
可供出租面积。
三、公司未来发展的展望
（一）行业格局和趋势
报告期内，公司的主要业务涉及购物中心运营管理业务、影院运营管理业
务和保理业务
1、购物中心行业格局和趋势
2020年，国内社会消费品零售总额391,981亿元，同比下降3.9%，其中2020
Q1/Q2/Q3/Q4分别同比-19%/-4%/+1%/+5%；国内GDP累计1,015,986亿元，同比增长2.3
%，增速同比下降3.8个百分点，其中2020Q1/Q2/Q3/Q4分别同比-6.8%/+3.2%/+4.9%/+
6.5%；全年人均GDP72,447元，同比增长2.0%。国民总收入1,009,151亿元，同比增长
1.9%；全国居民人均可支配收入32,189元，同比名义增长4.7%，扣除价格因素实际增
长2.1%，全国居民人均可支配收入中位数43,834元，同比增长2.9%。；CPI继续攀升
，同比上涨2.5%。全国居民恩格尔系数30.2%，同比上涨1.8个百分点，与疫情带来的
居家消费习惯相关。累计数据显示，实物商品网上零售额占社零总额比重为24.9%，
同比提升4.2个百分点，保持在较高水平。2020年是新中国历史上极不平凡的一年，
疫情对零售业态产生的负面影响在一季度尤为凸显，整体来看，疫情后社会消费稳步
复苏。
2020年年初，新型冠状病毒肺炎疫情爆发，对国内经济发展造成巨大影响
。疫情防控期间，购物中心部分业态按照防控相关要求暂停营业，以线下体验为主的
购物中心客流急剧下降，受到较大冲击。2020年1月25日，中央疫情工作领导小组正
式成立，2月3日，北京市人民政府办公厅发布《北京市人民政府关于进一步支持打好
新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控狙击战若干措施》，鼓励大型商务楼宇、商场、市
场运营方对中小微租户适度减免疫情期间的租金。全国各省市相继出台租金减免政策
。为过渡暂时性的经营危机，维系与消费者之间的粘性，为后期发展蓄力，部分购物
中心运营商宣布减租、免租措施，与商户携手共渡难关，共克时艰。2020年5月22日
，政府工作报告提出一系列具体量化目标，将赤字率由2.80%大幅提升至3.60%，同时
赤字规模由2019年的2.76万亿元扩大至3.76万亿元；新增1万亿元特别国债，并将地
方专项债限额由2019年的2.15万亿元扩大至3.75万亿元；减税降费规模由2019年的2
万亿扩大至2.50万亿。旨在纾困、刺激消费、带动市场。据联商网零售研究中心统计
，2020年全国新开业的商业项目数量374个（不含专业市场、家居市场、酒楼及写字
楼、纯商业街区，商业建筑面积≥2万方），同比下跌28%。从商业规模的分布情况上
看，规模在5至10万方数量最多，占比约35%；10至15万方占比约28%；2至5万方占比
约25%；15万方以上占比约12%。可以发现，中型规模的商业项目最受到开发商的喜爱
。与此相对应的社区商业依然是风口，随着疫情的爆发，社区商业作为城市商业的基
础充分发挥了其保民生、促稳定的重大作用。
2、影院行业格局和趋势
2020年中国电影总票房达到204.17亿元，同比下降68.23%（全年不含服务
费票房186亿元，同比下降68.70%），其中国产电影票房为170.93亿元，占总票房的8
3.72%；全国观影人次5.49亿，同比下降68.08%。全年票房前10名影片均为国产影片
。全年共生产电影故事片531部，影片总产量为650部。全年新增银幕5794块，全国银
幕总数达到75581块，同比增长8.3%。面对新冠肺炎疫情的严重冲击，中国电影市场
在全球各大电影市场中率先复苏、持续回暖，主要产业指标名列前茅。电影市场的“
快进键”让中国首次位居全球电影市场第一。
2020年7月16日，国家电影局发布《关于在疫情防控常态化条件下有序推进
电影院恢复开放的通知》，允许低风险地区在电影院各项防控措施有效落实到位的前
提下，有序恢复开放营业。随着影院复工的有序推进，疫情对我国电影行业的影响正
在减弱，在疫情过后，我国电影行业竞争格局也将发生明显变化。未来，管理水平以
及硬件条件无法跟上的院线将面临破产或者被兼并的局面，而管理水平先进、现金储
备充足以及后方实力较为雄厚的院线势必将受益于此次疫情，日后在行业的话语权将
会得到较大的提高。
3、保理行业格局和趋势
自2012年试点以来，我国商业保理行业经历了初创期的高速发展，企业数
量和业务规模都有了飞跃式的扩张。2019年10月，银保监会下发《关于加强商业保理
企业监督管理的通知》（以下简称“《通知》”），明确指出“各金融监管局具体负
责统一归口监管”。2020年以来，在《通知》的指引下，各地金融监督管理部门也在
加紧出台各辖区商业保理公司的监管办法，开展商业保理企业的清理规范工作，整个
行业严监管、防风险趋势持续加强。北京、上海两地先后印发了《北京市商业保理公
司监督管理指引（试行）》和《上海市商业保理公司监督管理暂行办法》，以加强监
督管理，防范化解风险。
（二）公司发展战略
公司自转型为社区型购物中心专业运营商后，始终以提升物业商业价值为
核心，以满足顾客需求、增强顾客体验为导向，目前已拥有深厚的零售行业经验以及
丰富的优质门店资源。公司未来仍将坚持轻资产战略理念，始终以提升旗下社区型购
物中心运营管理为重点，继续发挥购物中心平台优势，积极推进内容创新，将内容运
营作为购物中心核心能力的支撑点，促进购物中心平台与内容业态的融合式发展。
未来，公司继续通过购买、租赁、受托管理等多种方式，不断提升购物中
心资产和店铺规模，以北京为核心拓展范围，积极寻求契机拓展新的发展区域，巩固
提升现有成熟商圈，加快寻求新的发展区域。
（三）下一年度的经营计划
1、聚焦购物中心核心主业，加强主营业务运营管理
2021年，国内疫情已趋于稳定，疫情防控进入常态化管理，公司仍将密切
关注新冠肺炎疫情的发展，聚焦购物中心核心主业，并将购物中心在后疫情时代的经
营恢复与提升为工作重点。在购物中心业务管理层面，公司将实施既定的三年调改计
划，聚焦重点门店，打造标杆门店，针对不同类型门店采取不同的管理措施；加强重
点品牌拓展，继续推进品牌资源库建设与品牌分级管控体系；深化营销能力提升，加
速数字化会员运营平台的建设，通过会员数字化运营、会员分级维护、数据分析与管
理等方面推动购物中心精准营销，沉淀核心会员资产；改善购物中心运营品质，推进
购物中心环境升级，提升消费者满意度。在影院运营与管理业务方面，公司将继续推
进经营管理下沉，强化主体责任管理；加强信息系统建设，促进管理效率提升；继续
完善以利润为主线的考核激励管理机制，加强团队建设；完善市场分析与复盘评估，
强化销售能力，提高市场竞争力。
2、拓展优质项目，处置低效及非核心资产，提升公司持续盈利能力
2021年，一方面，公司仍将聚焦于社区型购物中心，采取购买、租赁、受
托管理等多种方式，坚持区域领先的发展策略，加大北京等优势地区、优质项目的拓
展力度；另一方面，公司将继续处置低效及非核心资产，提升公司持续盈利能力。
3、围绕核心经营目标，梳理和优化管理体系
2021年，公司将按照经营需求，围绕核心经营目标，持续梳理并完善招商
、运营等业务管理体系，优化职能分工与管理权责，并将以业务为导向，持续完善营
运检查、物业管理、设计施工、内容创新等运营相关的内部工作标准及管理流程，提
升管理效率。另外，公司将继续改善内部控制工作，加强关键节点控制，促进公司规
范运作。
4、完善人才储备机制，加强团队建设
公司建立了一套与业务相辅相成的人才培养体系，促进人才发展与业务相
融合，从根本上提升企业核心竞争力，为组织战略发展提供人才保障。2021年度，公
司将继续加大人才培养力度，搭建干部管理梯队，合理挖掘、开发、培养公司战略后
备人才队伍，完善各层级专业培训与人才培养体系，对项目业务人员开展闭环式经营
培训，为业务赋能与蓄能，为公司持续发展提供人才储备与保障，并从职业素养、专
业素养双条线打造社区型商业人才，夯实人力资源基础。
（四）公司面临的风险和应对措施
1、全球新冠肺炎疫情对公司经营业绩产生的风险
新冠肺炎疫情的全球化蔓延为全球经济发展带来了前所未有的严峻考验，
虽然国内疫情已总体得到控制，但境外疫情防控形势依然不容乐观，未来全球及中国
经济形势仍然面临较大挑战。宏观经济形势、疫情防控形势的不确定性将对公司购物
中心及影院经营业务稳定性造成一定的影响。
为了应对上述风险，在疫情防控常态化的形势下，公司将认真落实防疫安
全，在为消费者提供安全、放心购物环境的基础上，充分发挥社区商业的定位，适时
调整经营计划与方式，优化购物中心业态组合与推动品牌升级，增进顾客黏性，加强
费用管控，努力降低疫情对公司经营的影响。
2、市场竞争风险
鉴于购物中心现阶段较大的发展潜力，近年来传统零售企业和房地产开发
商纷纷加大商业地产投资力度，行业竞争压力不断加大。随着各地市场新建购物中心
的不断开业，各购物中心之间的竞争加剧，对稀缺的优质物业资源的争夺也日趋激烈
。为应对上述风险，公司将通过充分调研目标客群的消费需求，推进购物中心内容创
新与品牌升级，通过数字化运营促进精准营销，以不断提升专业化运营管理水平，降
低市场竞争带来的影响。
3、人才储备不足与团队管理风险
公司购物中心业务快速发展，以及零售市场竞争的日趋激烈，都对公司在
主业经营方面的能力提出了更高的要求，也使公司
对具有相关购物中心管理经验和专业技术的人才需求加大。随着公司业务
规模不断扩大，对公司业务管理要求越来越高，增加公司团队管理难度。
为了应对上述风险，公司运用多角度、多元化、全方位的人才培养方式，
探索与业务相辅相成的人才培训体系，适时引入专业化人才，加大人才队伍的建设力
度，完善人才储备机制；并根据业务发展变化及时调整、完善组织模式和管理制度，
加强专业化管理。
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