000809中汇医药资产重组最新消息
≈≈铁岭新城000809≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
1、公司从事的主要业务
公司系具体从事铁岭凡河新区22平方公里土地一级开发以及铁岭凡河新区
城市基础设施建设、运营工作的城市综合运营商。主要经营业务即土地一级开发、凡
河新区供水、污水处理、户外广告传媒、出租车运营及物资批发和零售等，其中土地
一级开发业务为公司的主营业务。在土地一级开发业务方面，公司受铁岭市政府和铁
岭市土地储备中心的委托，对铁岭市政府依法通过收购、收回、征收等方式储备的土
地，支付征地、拆迁、安置等费用，并实施市政基础设施建设，做到“九通一平”，
使该等土地达到可出让条件，经铁岭市土地储备中心验收后统一划拨或挂牌出让，公
司按照与铁岭市政府签订的《土地一级开发合作协议》之约定享有土地划拨费用和土
地出让收益；在城市运营业务方面，公司通过招拍挂程序获得铁岭市新城区相关公用
事业特许经营权后，经营铁岭市凡河新区供水、污水处理、出租车运营、广告传媒业
务；在物资批发和零售业务方面，公司主要从事煤炭经销业务。
报告期内公司所从事的土地一级开发和城市运营业务以及相应的经营模式
未发生重大变化。
2、公司所属行业情况
公司土地一级开发区域铁岭市凡河新区位于辽宁省北部地区的四线城市，
铁岭市凡河新区高起点规划，高品质建设，环境优美，绿地覆盖率达45%，水系面积
达27%，是一座适宜人居的北方水城。随着城市配套功能的日臻完善，吸引人气逐渐
聚集，新城区房地产市场景气度不断提高。虽然近年来受新冠肺炎疫情影响，新城区
房地产市场价格和销售增长态势放缓，基本维持稳定，土地市场也受到一定影响，土
地出让放缓。但随着疫情得到有效控制，新城区房地产市场需求面逐步恢复。未来改
善型住房的刚需将对新城区房地产前端的土地一级开发有一定的促进作用，新城区土
地市场将会保持平稳运行的趋势。
土地一级开发情况
融资途径
发展战略和未来一年经营计划
1、公司发展战略
立足主业，拓展新业，向内挖掘潜力，向外寻求合力，坚持发展理念，构
建发展格局，以保证稳定运行为基础、提高经济效益为中心、实现多元化运营为目标
，严控运行成本，严防债务风险，利用土地的不可再生性和不可替代性，在稳经营、
保运行的基础上，大力探索多元化发展，分散经营风险，深入开展精细化管理，建设
良好企业文化，将公司打造成为一家发展良好、规范运作的上市企业。
2、未来一年经营计划
面对压力和挑战，公司将全力以赴、竭尽全力做好公司各项运营管理工作
。以“化解风险、改善运营、提升能力”为公司运营的总要求，努力改善提高公司主
营业务收入，探索实施多元化可持续发展的经营新模式，全面提高管理水平，进一步
完善法人治理结构，规范公司运作，提高上市公司质量。
（1）挖掘潜力，提高营业收入
提高营业收入是公司生存发展之本，一是进一步挖掘潜力，加大土地出让
力度，全力推进土地出让。积极跟进项目地块土地报卷工作，做好土地挂牌前期准备
，加大土地营销推介力度，与投资开发合作方紧密联系对接，及时掌握购地意向和时
间，争取早日实现土地出让，同时积极拓展招商渠道，争取引进文化旅游、康养、教
育等第三产业，提高新城区人口聚集能力，提升土地价值；二是加强公用事业公司生
产运营管理，节能降耗，努力提高城市运营业务收入；三是继续努力推进拓展贸易公
司业务，保证持续稳定发展，为公司创造稳定业务收入。
（2）多措并举，严防债务风险
近几年，公司精准施策，多措并举，通过提高营业收入，并采取隐性债务
置换、债券置换等多种形式，大幅降低债务规模，有效化解债务风险，累计偿还有息
债务17.72亿元，有息负债总额和资产负债率均大幅下降，债务结构充分优化，整体
信用状况得到改善。目前公司有息负债余额11.16亿元。公司将积极拓宽融资渠道，
全力严控债务风险，精准分析风险点，研判形势、认真谋划，制定预案，及早筹集资
金，确保按时偿还债务。为保证公司经营发展资金需求，公司将精准管理资金运营，
合理布局融资结构，积极与银行等金融机构保持合作，开发新的融资渠道，为公司稳
健运营提供充足的资金保障。
（3）积极拓展，推进公司多元化发展
公司多元化发展是一项系统工程，一方面立足自身，探索转型发展，在十
四五开局起步之年，结合十四五规划，立足自身实际，立足铁岭实际，根据总体经济
形势和区域产业情况，拓展业务，逐步实现转型发展；一方面积极寻求外部合作，寻
求有实力的、能够带动铁岭地区产业发展的合作方进行外部合作，为公司发展引入更
多源头活水，努力实现公司多元化经营发展。
（4）深入开展精细化管理，进一步提高上市公司质量
公司将认真贯彻落实《国务院关于进一步提高上市公司质量的意见》，全
面加强内部管理，完善制度建设，规范程序，深入开展精细化管理，强化内部控制体
系建设与执行，进一步完善法人治理结构，提高上市公司质量。
公司董事会将严格按照《公司法》《证券法》《股票上市规则》等法律、
法规及规章的要求，紧紧围绕公司的战略部署及经营工作大局，结合新《证券法》的
具体要求，完善公司法人治理、努力履行岗位职责，促进公司合规运营，实现公司高
质量发展。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
1、土地储备丰厚
公司是具体负责铁岭新城区22平方公里土地一级开发以及铁岭新城城市基础设
施建设的主体。截至本报告期末，公司已开发整理土地18.3平方公里，基本实现“九
通一平”，达到可出让条件，公司已开发整理完成的土地未来将为公司带来可观的收
入。土地的稀缺及不可再生的特性，必然会有较大的升值空间。
2、行业壁垒较强
公司系铁岭市新城区唯一一家土地一级开发商，对铁岭新城区22平方公里的土
地独家开发运营，同时公司拥有铁岭市新城区供水、污水处理、出租车运营及广告传
媒特许经营权，具有较强的行业壁垒。
3、业务模式创新
公司的运营模式为“政府主导、市场化运作”，既有政府支持，又有市场空间
。
4、人才储备丰富
在十余年的时间里，公司在土地一级开发领域培养了一批业务精通、技术过硬
、经验丰富的人才，为公司未来的发展提供丰富的人力资源储备。
三、公司面临的风险和应对措施
1、政策风险
政策风险集中体现在公司受宏观经济政策、土地政策、房地产相关政策的影响
较大。未来房地产宏观调控不会松动，公司将依据政策导向不断优化业务发展方向。
2、市场风险
公司所处的四线城市房地产市场存在供大于求的风险。公司将随市场变化步伐
调整业务方向及规模，优化经营策略，减小相关市场风险。
3、财务风险
在调控政策影响下，公司的融资渠道受到一定限制，融资成本较高。基于诸多
因素可能发生财务风险事件，需避免流动性风险，信用风险的发生。公司将积极拓宽
融资渠道，同时加快资金回笼速度，以应对风险。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
（一）公司面对的市场环境及经营情况
1、公司面对的市场环境
2020年，受新冠肺炎疫情的影响，整体经济受到较大冲击，但随着防控措
施的有力和得当，下半年经济形势迅速复苏，房地产市场保持平稳运行，调控政策仍
然以稳为主、稳中趋紧，“房住不炒”仍是主基调，各地有效落实“一城一策、因城
施策”的长效机制，因城施策更加灵活，多地从供给侧和需求侧优化房地产相关政策
。国家加强对房地产金融的管控，建立起“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调
控机制，房地产市场平稳健康发展。
公司土地一级开发区域铁岭市新城区位于辽宁省北部地区的四线城市，铁
岭市新城区高起点规划，高品质建设，环境优美，绿地覆盖率达45%，水系面积达27%
，是一座适宜人居的北方水城。随着城市配套功能的日臻完善，吸引人气逐渐聚集，
新城区房地产市场景气度不断提高。虽然2020年上半年受新冠肺炎疫情影响，新城区
房地产市场价格和销售增长态势放缓，基本维持稳定，土地市场也受到一定影响，土
地出让放缓。但下半年，随着疫情得到有效控制，新城区房地产市场需求面逐步恢复
。未来改善型住房的刚需将对新城区房地产前端的土地一级开发有一定的促进作用，
新城区土地市场将会保持平稳运行的趋势。目前，铁岭新城区房地产市场呈良性发展
，在售项目去化速度较快，普通住宅均价在4000元/平方米左右，洋房类住宅均价在6
500元/平方米左右，别墅类住宅均价在8200-12000元/平方米左右，产品类型齐全。
根据铁岭市统计局2020年1-12月统计月报显示，2020年铁岭新城商品房销售面积2315
32平方米，比2019年同期增长10.1%；销售额123342万元，比2019年同期增长13.5%。
2021年1-2月份，新城区商品房销售面积17847平方米，比上年同期增长86%；销售额9
460万元，比上年同期增长118.7%。
2、公司2020年度经营情况
2020年，公司整体稳定运行，土地实现出让，营收保持平稳，债务风险有
效化解，财务状况有所改善。
一是2020年，受突如其来的新冠肺炎疫情影响，公司营销推介及开发商现
场考察工作在上半年基本停滞，严重制约土地出让工作推进，公司开发整理土地挂牌
出让81.58亩，土地出让未达预期；
二是成功发行“20铁岭01”公司债置换到期债券，债务风险有效化解；
三是顺利实施完成莲花湿地恢复项目政府隐性债务置换，公司负债额度和
资产负债率均大幅下降；
四是加强城市运营业务经营管理，扩大贸易业务规模，多方面提高营业收
入；
五是以人为本，企业文化建设得到进一步提升。
截至报告期末，公司总资产456,671.61万元、归属上市公司股东净资产305
,617.38万元。报告期内，公司实现营业收入18,827.92万元，由于公司土地一级开发
补偿收入较少，2020年度亏损6,022.05万元。
（二）公司的主要经营模式
1、主要经营模式和经营业态
报告期内公司所从事的主要业务为土地一级开发、城市运营及物资批发和
零售。在土地一级开发业务方面，公司受铁岭市政府和铁岭市土地储备中心的委托，
对铁岭市政府依法通过收购、收回、征收等方式储备的土地，组织实施拆迁、补偿安
置和市政基础设施建设，做到“九通一平”、使该等土地达到可出让条件，经国土部
门验收后由铁岭市土地储备中心统一划拨或出让，公司按照与铁岭市政府签订的《土
地一级开发合作协议》之约定享有土地划拨费用和土地出让收益；在城市运营业务方
面，公司通过招拍挂程序获得铁岭市新城区相关公用事业特许经营权后，经营铁岭市
新城区供水、污水处理、出租车运营、广告传媒业务；在物资批发和零售业务方面，
公司主要从事煤炭经销业务。
报告期内公司所从事的土地一级开发和城市运营业务以及相应的经营模式
未发生重大变化。
2、市场地位和竞争优势
公司是铁岭市新城区唯一一家土地一级开发和城市综合运营商，同时除铁
岭市新城区外，如果铁岭市其他地块选择土地一级开发商，在同等条件下，铁岭市政
府承诺将优先选择公司。
（三）公司规划平整土地面积及收入分成比例
1、公司规划平整土地面积
公司土地一级开发项目地处辽宁省铁岭市新城区，公司主要负责新城区22
平方公里规划范围内的土地一级开发，规划土地面积33,598亩。截至目前公司已完成
18.3平方公里土地开发整理，全部实现“九通一平”，基本达到可出让条件，累计平
整土地面积27,444亩。报告期内公司未进行土地开发整理。
2、收入分成模式
公司与政府约定的收入分成比例为土地使用权出让金扣除农业发展基金、
国有土地收益基金、土地规费和土地出让金（土地出让金按照5000元/亩计算，当铁
岭新城的土地使用权出让金历年累计平均超出45万元/亩，从超出45万元/亩后的下一
年度，对土地使用权出让金超出45万元/亩的，另需按超出45万元/亩部分的百分之三
十五加收土地出让金）后全部归公司所有。
（四）报告期土地开发收入和相关款项回收情况
报告期内公司实现土地出让收入6,547万元。同时收回配套费940万元。
（五）公司的房地产出租情况
报告期内，公司将其名下的写字楼、门市等房屋对外出租，共计获得租赁
收入189.70万元。
（六）土地一级开发情况
（七）融资途径
（八）未来发展战略和2021年经营计划
1、公司发展战略
立足主业，拓展新业，向内挖掘潜力，向外寻求合力，坚持发展理念，构
建发展格局，以保证稳定运行为基础、提高经济效益为中心、实现多元化运营为目标
，严控运行成本，严防债务风险，利用土地的不可再生性和不可替代性，在稳经营、
保运行的基础上，大力探索多元化发展，分散经营风险，深入开展精细化管理，建设
良好企业文化，将公司打造成为一家发展良好、规范运作的上市企业。
2、2021年经营计划
2021年，面对压力和挑战，公司将全力以赴、竭尽全力做好公司各项运营
管理工作。以“化解风险、改善运营、提升能力”为公司运营的总要求，努力改善提
高公司主营业务收入，探索实施多元化可持续发展的经营新模式，全面提高管理水平
，进一步完善法人治理结构，规范公司运作，提高上市公司质量。
（1）挖掘潜力，提高营业收入
提高营业收入是公司生存发展之本，一是进一步挖掘潜力，加大土地出让
力度，全力推进土地出让。积极跟进项目地块土地报卷工作，做好土地挂牌前期准备
，加大土地营销推介力度，与投资开发合作方紧密联系对接，及时掌握购地意向和时
间，争取早日实现土地出让，同时积极拓展招商渠道，争取引进文化旅游、康养、教
育等第三产业，提高新城区人口聚集能力，提升土地价值；二是加强公用事业公司生
产运营管理，节能降耗，努力提高城市运营业务收入；三是继续努力推进拓展贸易公
司业务，保证持续稳定发展，为公司创造稳定业务收入。
（2）多措并举，严防债务风险
近几年，公司精准施策，多措并举，通过提高营业收入，并采取隐性债务
置换、债券置换等多种形式，大幅降低债务规模，有效化解债务风险，累计偿还有息
债务17.72亿元，有息负债总额和资产负债率均大幅下降，债务结构充分优化，整体
信用状况得到改善。目前公司有息负债余额10.98亿元，2021年，公司将积极拓宽融
资渠道，全力严控债务风险，精准分析风险点，研判形势、认真谋划，制定预案，及
早筹集资金，确保按时偿还债务。目前对于3月份到期的3.2亿元公司债已通过债券置
换的方式化解，0.44亿元金融机构借款已办理展期，2021年公司债务风险已基本化解
。为保证公司经营发展资金需求，公司将精准管理资金运营，合理布局融资结构，积
极与银行金融机构等保持合作，开发客户融资等新的融资渠道，为公司稳健运营提供
充足的资金保障。
（3）积极拓展，推进公司多元化发展
公司多元化发展是一项系统的工程，首先立足自身，探索转型发展，在十
四五开局起步之年，结合十四五规划，立足自身实际，立足铁岭实际，根据总体经济
形势和区域产业情况，拓展业务，逐步实现转型发展；同时积极寻求外部合作，寻求
有实力的、能够带动铁岭地区产业发展的合作方进行外部合作，为公司发展引入更多
源头活水，努力实现公司多元化经营发展。
（4）深入开展精细化管理，进一步提高上市公司质量
2021年，公司将认真贯彻落实《国务院关于进一步提高上市公司质量的意
见》，全面加强内部管理，完善制度建设，规范程序，深入开展精细化管理，强化内
部控制体系建设与执行，进一步完善法人治理结构，提高上市公司质量。
2021年，公司董事会将严格按照《公司法》《证券法》《股票上市规则》
等法律、法规及规章的要求，紧紧围绕公司的战略部署及经营工作大局，结合新《证
券法》的具体要求，完善公司法人治理、努力履行岗位职责，促进公司合规运营，实
现公司高质量发展。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
1、土地储备丰厚
公司是具体负责铁岭新城区22平方公里土地一级开发以及铁岭新城城市基
础设施建设的主体。截至本报告期末，公司已开发整理土地18.3平方公里，基本实现
“九通一平”，达到可出让条件，公司已开发整理完成的土地未来将为公司带来可观
的收入。土地的稀缺及不可再生的特性，必然会有较大的升值空间。
2、行业壁垒较强
公司系铁岭市新城区唯一一家土地一级开发商，对铁岭新城区22平方公里
的土地独家开发运营，同时公司拥有铁岭市新城区供水、污水处理、出租车运营及广
告传媒特许经营权，具有较强的行业壁垒。
3、业务模式创新
公司的运营模式为“政府主导、市场化运作”，既有政府的大力支持，又
有广阔的市场空间。
4、人才储备丰富
在十余年的时间里，公司在土地一级开发领域培养了一批业务精通、技术
过硬、经验丰富的人才，为公司未来的发展提供丰富的人力资源储备。
三、公司未来发展的展望
（一）行业竞争格局和发展趋势
公司作为铁岭新城区唯一由政府授权的土地一级开发及城市综合运营商，
将充分利用这一特许经营的资源条件，把握市场机遇，为公司的持续稳健发展打下坚
实基础。近几年来，铁岭新城区独特的自然资源和区位优势日益得到认可，房地产市
场景气度提高。但同时我们也清楚地看到房地产仍然是宏观调控的重点，并作为一种
长效机制不会放松。作为房地产上游的土地一级开发行业，一方面随着铁岭新城区改
善型住房刚性需求的持续增加，对公司主营业务有积极的影响；另一方面，中小地产
商受制于资金、政策等压力，购地热情受限。随着房地产市场利润率的下滑，三四线
城市土地一级开发行业仍然会维持一种弱势平衡的局面。
（二）公司发展战略
从宏观政策来看，依然强调“要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位
，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。可以看出，决
策层依然将防止房地产泡沫积聚摆在十分重要的位置。从铁岭新城区的房地产市场来
看，随着新城区内新开发楼盘不断完工并进入市场，住宅市场供求关系将会逆转。公
司将重点在基础教育、大型商超、文化娱乐、养老等方面作为营销突破点。
短期内，公司总体上仍将立足主业，执行差异化战略，经营城市，打造中
国优秀的城市运营商。同时探索多元化发展，分散经营风险，将公司打造成为一家发
展良好、规范运作的上市企业。
（三）2021年经营计划
2021年，面对压力和挑战，公司将全力以赴、竭尽全力做好公司各项运营
管理工作。以“化解风险、改善运营、提升能”为公司运营的总要求，努力改善提高
公司主营业务收入，探索实施多元化可持续发展的经营新模式，全面提高管理水平，
进一步完善法人治理结构，规范公司运作，提高上市公司质量。
1、挖掘潜力，提高营业收入
提高营业收入是公司生存发展之本，一是进一步挖掘潜力，加大土地出让
力度，全力推进土地出让。
积极跟进项目地块土地报卷工作，做好土地挂牌前期准备，加大土地营销
推介力度，与投资开发合作方紧密联系对接，及时掌握购地意向和时间，争取早日实
现土地出让，同时积极拓展招商渠道，争取引进文化旅游、康养、教育等第三产业，
提高新城区人口聚集能力，提升土地价值；二是加强公用事业公司生产运营管理，节
能降耗，努力提高城市运营业务收入；三是继续努力推进拓展贸易公司业务，保证持
续稳定发展，为公司创造稳定业务收入。
2、多措并举，严防债务风险
近几年，公司精准施策，多措并举，通过提高营业收入，并采取隐性债务
置换、债券置换等多种形式，大幅降低债务规模，有效化解债务风险，累计偿还有息
债务17.72亿元，有息负债总额和资产负债率均大幅下降，债务结构充分优化，整体
信用状况得到改善。目前公司有息负债余额10.98亿元，2021年，公司将积极拓宽融
资渠道，全力严控债务风险，精准分析风险点，研判形势、认真谋划，制定预案，及
早筹集资金，确保按时偿还债务。目前对于3月份到期的3.2亿元公司债已通过债券置
换的方式化解，0.44亿元金融机构借款已办理展期，2021年公司债务风险已基本化解
。为保证公司经营发展资金需求，公司将精准管理资金运营，合理布局融资结构，积
极与银行金融机构等保持合作，开发客户融资等新的融资渠道，为公司稳健运营提供
充足的资金保障。
3、积极拓展，推进公司多元化发展
公司多元化发展是一项系统的工程，首先立足自身，探索转型发展，在十
四五开局起步之年，结合十四五规划，立足自身实际，立足铁岭实际，根据总体经济
形势和区域产业情况，拓展业务，逐步实现转型发展；同时积极寻求外部合作，寻求
有实力的、能够带动铁岭地区产业发展的合作方进行外部合作，为公司发展引入更多
源头活水，努力实现公司多元化经营发展。
4、深入开展精细化管理，进一步提高上市公司质量
2021年，公司将认真贯彻落实《国务院关于进一步提高上市公司质量的意
见》，全面加强内部管理，完善制度建设，规范程序，深入开展精细化管理，强化内
部控制体系建设与执行，进一步完善法人治理结构，提高上市公司质量。
2021年，公司董事会将严格按照《公司法》《证券法》《股票上市规则》
等法律、法规及规章的要求，紧紧围绕公司的战略部署及经营工作大局，结合新《证
券法》的具体要求，完善公司法人治理、努力履行岗位职责，促进公司合规运营，实
现公司高质量发展。
（四）可能面对的风险
1、政策风险
政策风险集中体现在公司受宏观经济政策、土地政策、房地产相关政策的
影响较大。未来房地产宏观调控不会松动，公司将依据政策导向不断优化业务发展方
向。
2、市场风险
公司所处的四线城市房地产市场存在供大于求的风险。公司将随市场变化
步伐调整业务方向及规模，优化经营策略，减小相关市场风险。
3、财务风险
在调控政策影响下，公司的融资渠道受到一定限制，融资成本较高。基于
诸多因素可能发生财务风险事件，需避免流动性风险，信用风险的发生。公司将积极
拓宽融资渠道，同时加快资金回笼速度，以应对风险。
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免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
1、公司从事的主要业务
公司系具体从事铁岭凡河新区22平方公里土地一级开发以及铁岭凡河新区
城市基础设施建设、运营工作的城市综合运营商。主要经营业务即土地一级开发、凡
河新区供水、污水处理、户外广告传媒、出租车运营及物资批发和零售等，其中土地
一级开发业务为公司的主营业务。在土地一级开发业务方面，公司受铁岭市政府和铁
岭市土地储备中心的委托，对铁岭市政府依法通过收购、收回、征收等方式储备的土
地，支付征地、拆迁、安置等费用，并实施市政基础设施建设，做到“九通一平”，
使该等土地达到可出让条件，经铁岭市土地储备中心验收后统一划拨或挂牌出让，公
司按照与铁岭市政府签订的《土地一级开发合作协议》之约定享有土地划拨费用和土
地出让收益；在城市运营业务方面，公司通过招拍挂程序获得铁岭市新城区相关公用
事业特许经营权后，经营铁岭市凡河新区供水、污水处理、出租车运营、广告传媒业
务；在物资批发和零售业务方面，公司主要从事煤炭经销业务。
报告期内公司所从事的土地一级开发和城市运营业务以及相应的经营模式
未发生重大变化。
2、公司所属行业情况
公司土地一级开发区域铁岭市凡河新区位于辽宁省北部地区的四线城市，
铁岭市凡河新区高起点规划，高品质建设，环境优美，绿地覆盖率达45%，水系面积
达27%，是一座适宜人居的北方水城。随着城市配套功能的日臻完善，吸引人气逐渐
聚集，新城区房地产市场景气度不断提高。虽然近年来受新冠肺炎疫情影响，新城区
房地产市场价格和销售增长态势放缓，基本维持稳定，土地市场也受到一定影响，土
地出让放缓。但随着疫情得到有效控制，新城区房地产市场需求面逐步恢复。未来改
善型住房的刚需将对新城区房地产前端的土地一级开发有一定的促进作用，新城区土
地市场将会保持平稳运行的趋势。
土地一级开发情况
融资途径
发展战略和未来一年经营计划
1、公司发展战略
立足主业，拓展新业，向内挖掘潜力，向外寻求合力，坚持发展理念，构
建发展格局，以保证稳定运行为基础、提高经济效益为中心、实现多元化运营为目标
，严控运行成本，严防债务风险，利用土地的不可再生性和不可替代性，在稳经营、
保运行的基础上，大力探索多元化发展，分散经营风险，深入开展精细化管理，建设
良好企业文化，将公司打造成为一家发展良好、规范运作的上市企业。
2、未来一年经营计划
面对压力和挑战，公司将全力以赴、竭尽全力做好公司各项运营管理工作
。以“化解风险、改善运营、提升能力”为公司运营的总要求，努力改善提高公司主
营业务收入，探索实施多元化可持续发展的经营新模式，全面提高管理水平，进一步
完善法人治理结构，规范公司运作，提高上市公司质量。
（1）挖掘潜力，提高营业收入
提高营业收入是公司生存发展之本，一是进一步挖掘潜力，加大土地出让
力度，全力推进土地出让。积极跟进项目地块土地报卷工作，做好土地挂牌前期准备
，加大土地营销推介力度，与投资开发合作方紧密联系对接，及时掌握购地意向和时
间，争取早日实现土地出让，同时积极拓展招商渠道，争取引进文化旅游、康养、教
育等第三产业，提高新城区人口聚集能力，提升土地价值；二是加强公用事业公司生
产运营管理，节能降耗，努力提高城市运营业务收入；三是继续努力推进拓展贸易公
司业务，保证持续稳定发展，为公司创造稳定业务收入。
（2）多措并举，严防债务风险
近几年，公司精准施策，多措并举，通过提高营业收入，并采取隐性债务
置换、债券置换等多种形式，大幅降低债务规模，有效化解债务风险，累计偿还有息
债务17.72亿元，有息负债总额和资产负债率均大幅下降，债务结构充分优化，整体
信用状况得到改善。目前公司有息负债余额11.16亿元。公司将积极拓宽融资渠道，
全力严控债务风险，精准分析风险点，研判形势、认真谋划，制定预案，及早筹集资
金，确保按时偿还债务。为保证公司经营发展资金需求，公司将精准管理资金运营，
合理布局融资结构，积极与银行等金融机构保持合作，开发新的融资渠道，为公司稳
健运营提供充足的资金保障。
（3）积极拓展，推进公司多元化发展
公司多元化发展是一项系统工程，一方面立足自身，探索转型发展，在十
四五开局起步之年，结合十四五规划，立足自身实际，立足铁岭实际，根据总体经济
形势和区域产业情况，拓展业务，逐步实现转型发展；一方面积极寻求外部合作，寻
求有实力的、能够带动铁岭地区产业发展的合作方进行外部合作，为公司发展引入更
多源头活水，努力实现公司多元化经营发展。
（4）深入开展精细化管理，进一步提高上市公司质量
公司将认真贯彻落实《国务院关于进一步提高上市公司质量的意见》，全
面加强内部管理，完善制度建设，规范程序，深入开展精细化管理，强化内部控制体
系建设与执行，进一步完善法人治理结构，提高上市公司质量。
公司董事会将严格按照《公司法》《证券法》《股票上市规则》等法律、
法规及规章的要求，紧紧围绕公司的战略部署及经营工作大局，结合新《证券法》的
具体要求，完善公司法人治理、努力履行岗位职责，促进公司合规运营，实现公司高
质量发展。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
1、土地储备丰厚
公司是具体负责铁岭新城区22平方公里土地一级开发以及铁岭新城城市基础设
施建设的主体。截至本报告期末，公司已开发整理土地18.3平方公里，基本实现“九
通一平”，达到可出让条件，公司已开发整理完成的土地未来将为公司带来可观的收
入。土地的稀缺及不可再生的特性，必然会有较大的升值空间。
2、行业壁垒较强
公司系铁岭市新城区唯一一家土地一级开发商，对铁岭新城区22平方公里的土
地独家开发运营，同时公司拥有铁岭市新城区供水、污水处理、出租车运营及广告传
媒特许经营权，具有较强的行业壁垒。
3、业务模式创新
公司的运营模式为“政府主导、市场化运作”，既有政府支持，又有市场空间
。
4、人才储备丰富
在十余年的时间里，公司在土地一级开发领域培养了一批业务精通、技术过硬
、经验丰富的人才，为公司未来的发展提供丰富的人力资源储备。
三、公司面临的风险和应对措施
1、政策风险
政策风险集中体现在公司受宏观经济政策、土地政策、房地产相关政策的影响
较大。未来房地产宏观调控不会松动，公司将依据政策导向不断优化业务发展方向。
2、市场风险
公司所处的四线城市房地产市场存在供大于求的风险。公司将随市场变化步伐
调整业务方向及规模，优化经营策略，减小相关市场风险。
3、财务风险
在调控政策影响下，公司的融资渠道受到一定限制，融资成本较高。基于诸多
因素可能发生财务风险事件，需避免流动性风险，信用风险的发生。公司将积极拓宽
融资渠道，同时加快资金回笼速度，以应对风险。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
（一）公司面对的市场环境及经营情况
1、公司面对的市场环境
2020年，受新冠肺炎疫情的影响，整体经济受到较大冲击，但随着防控措
施的有力和得当，下半年经济形势迅速复苏，房地产市场保持平稳运行，调控政策仍
然以稳为主、稳中趋紧，“房住不炒”仍是主基调，各地有效落实“一城一策、因城
施策”的长效机制，因城施策更加灵活，多地从供给侧和需求侧优化房地产相关政策
。国家加强对房地产金融的管控，建立起“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调
控机制，房地产市场平稳健康发展。
公司土地一级开发区域铁岭市新城区位于辽宁省北部地区的四线城市，铁
岭市新城区高起点规划，高品质建设，环境优美，绿地覆盖率达45%，水系面积达27%
，是一座适宜人居的北方水城。随着城市配套功能的日臻完善，吸引人气逐渐聚集，
新城区房地产市场景气度不断提高。虽然2020年上半年受新冠肺炎疫情影响，新城区
房地产市场价格和销售增长态势放缓，基本维持稳定，土地市场也受到一定影响，土
地出让放缓。但下半年，随着疫情得到有效控制，新城区房地产市场需求面逐步恢复
。未来改善型住房的刚需将对新城区房地产前端的土地一级开发有一定的促进作用，
新城区土地市场将会保持平稳运行的趋势。目前，铁岭新城区房地产市场呈良性发展
，在售项目去化速度较快，普通住宅均价在4000元/平方米左右，洋房类住宅均价在6
500元/平方米左右，别墅类住宅均价在8200-12000元/平方米左右，产品类型齐全。
根据铁岭市统计局2020年1-12月统计月报显示，2020年铁岭新城商品房销售面积2315
32平方米，比2019年同期增长10.1%；销售额123342万元，比2019年同期增长13.5%。
2021年1-2月份，新城区商品房销售面积17847平方米，比上年同期增长86%；销售额9
460万元，比上年同期增长118.7%。
2、公司2020年度经营情况
2020年，公司整体稳定运行，土地实现出让，营收保持平稳，债务风险有
效化解，财务状况有所改善。
一是2020年，受突如其来的新冠肺炎疫情影响，公司营销推介及开发商现
场考察工作在上半年基本停滞，严重制约土地出让工作推进，公司开发整理土地挂牌
出让81.58亩，土地出让未达预期；
二是成功发行“20铁岭01”公司债置换到期债券，债务风险有效化解；
三是顺利实施完成莲花湿地恢复项目政府隐性债务置换，公司负债额度和
资产负债率均大幅下降；
四是加强城市运营业务经营管理，扩大贸易业务规模，多方面提高营业收
入；
五是以人为本，企业文化建设得到进一步提升。
截至报告期末，公司总资产456,671.61万元、归属上市公司股东净资产305
,617.38万元。报告期内，公司实现营业收入18,827.92万元，由于公司土地一级开发
补偿收入较少，2020年度亏损6,022.05万元。
（二）公司的主要经营模式
1、主要经营模式和经营业态
报告期内公司所从事的主要业务为土地一级开发、城市运营及物资批发和
零售。在土地一级开发业务方面，公司受铁岭市政府和铁岭市土地储备中心的委托，
对铁岭市政府依法通过收购、收回、征收等方式储备的土地，组织实施拆迁、补偿安
置和市政基础设施建设，做到“九通一平”、使该等土地达到可出让条件，经国土部
门验收后由铁岭市土地储备中心统一划拨或出让，公司按照与铁岭市政府签订的《土
地一级开发合作协议》之约定享有土地划拨费用和土地出让收益；在城市运营业务方
面，公司通过招拍挂程序获得铁岭市新城区相关公用事业特许经营权后，经营铁岭市
新城区供水、污水处理、出租车运营、广告传媒业务；在物资批发和零售业务方面，
公司主要从事煤炭经销业务。
报告期内公司所从事的土地一级开发和城市运营业务以及相应的经营模式
未发生重大变化。
2、市场地位和竞争优势
公司是铁岭市新城区唯一一家土地一级开发和城市综合运营商，同时除铁
岭市新城区外，如果铁岭市其他地块选择土地一级开发商，在同等条件下，铁岭市政
府承诺将优先选择公司。
（三）公司规划平整土地面积及收入分成比例
1、公司规划平整土地面积
公司土地一级开发项目地处辽宁省铁岭市新城区，公司主要负责新城区22
平方公里规划范围内的土地一级开发，规划土地面积33,598亩。截至目前公司已完成
18.3平方公里土地开发整理，全部实现“九通一平”，基本达到可出让条件，累计平
整土地面积27,444亩。报告期内公司未进行土地开发整理。
2、收入分成模式
公司与政府约定的收入分成比例为土地使用权出让金扣除农业发展基金、
国有土地收益基金、土地规费和土地出让金（土地出让金按照5000元/亩计算，当铁
岭新城的土地使用权出让金历年累计平均超出45万元/亩，从超出45万元/亩后的下一
年度，对土地使用权出让金超出45万元/亩的，另需按超出45万元/亩部分的百分之三
十五加收土地出让金）后全部归公司所有。
（四）报告期土地开发收入和相关款项回收情况
报告期内公司实现土地出让收入6,547万元。同时收回配套费940万元。
（五）公司的房地产出租情况
报告期内，公司将其名下的写字楼、门市等房屋对外出租，共计获得租赁
收入189.70万元。
（六）土地一级开发情况
（七）融资途径
（八）未来发展战略和2021年经营计划
1、公司发展战略
立足主业，拓展新业，向内挖掘潜力，向外寻求合力，坚持发展理念，构
建发展格局，以保证稳定运行为基础、提高经济效益为中心、实现多元化运营为目标
，严控运行成本，严防债务风险，利用土地的不可再生性和不可替代性，在稳经营、
保运行的基础上，大力探索多元化发展，分散经营风险，深入开展精细化管理，建设
良好企业文化，将公司打造成为一家发展良好、规范运作的上市企业。
2、2021年经营计划
2021年，面对压力和挑战，公司将全力以赴、竭尽全力做好公司各项运营
管理工作。以“化解风险、改善运营、提升能力”为公司运营的总要求，努力改善提
高公司主营业务收入，探索实施多元化可持续发展的经营新模式，全面提高管理水平
，进一步完善法人治理结构，规范公司运作，提高上市公司质量。
（1）挖掘潜力，提高营业收入
提高营业收入是公司生存发展之本，一是进一步挖掘潜力，加大土地出让
力度，全力推进土地出让。积极跟进项目地块土地报卷工作，做好土地挂牌前期准备
，加大土地营销推介力度，与投资开发合作方紧密联系对接，及时掌握购地意向和时
间，争取早日实现土地出让，同时积极拓展招商渠道，争取引进文化旅游、康养、教
育等第三产业，提高新城区人口聚集能力，提升土地价值；二是加强公用事业公司生
产运营管理，节能降耗，努力提高城市运营业务收入；三是继续努力推进拓展贸易公
司业务，保证持续稳定发展，为公司创造稳定业务收入。
（2）多措并举，严防债务风险
近几年，公司精准施策，多措并举，通过提高营业收入，并采取隐性债务
置换、债券置换等多种形式，大幅降低债务规模，有效化解债务风险，累计偿还有息
债务17.72亿元，有息负债总额和资产负债率均大幅下降，债务结构充分优化，整体
信用状况得到改善。目前公司有息负债余额10.98亿元，2021年，公司将积极拓宽融
资渠道，全力严控债务风险，精准分析风险点，研判形势、认真谋划，制定预案，及
早筹集资金，确保按时偿还债务。目前对于3月份到期的3.2亿元公司债已通过债券置
换的方式化解，0.44亿元金融机构借款已办理展期，2021年公司债务风险已基本化解
。为保证公司经营发展资金需求，公司将精准管理资金运营，合理布局融资结构，积
极与银行金融机构等保持合作，开发客户融资等新的融资渠道，为公司稳健运营提供
充足的资金保障。
（3）积极拓展，推进公司多元化发展
公司多元化发展是一项系统的工程，首先立足自身，探索转型发展，在十
四五开局起步之年，结合十四五规划，立足自身实际，立足铁岭实际，根据总体经济
形势和区域产业情况，拓展业务，逐步实现转型发展；同时积极寻求外部合作，寻求
有实力的、能够带动铁岭地区产业发展的合作方进行外部合作，为公司发展引入更多
源头活水，努力实现公司多元化经营发展。
（4）深入开展精细化管理，进一步提高上市公司质量
2021年，公司将认真贯彻落实《国务院关于进一步提高上市公司质量的意
见》，全面加强内部管理，完善制度建设，规范程序，深入开展精细化管理，强化内
部控制体系建设与执行，进一步完善法人治理结构，提高上市公司质量。
2021年，公司董事会将严格按照《公司法》《证券法》《股票上市规则》
等法律、法规及规章的要求，紧紧围绕公司的战略部署及经营工作大局，结合新《证
券法》的具体要求，完善公司法人治理、努力履行岗位职责，促进公司合规运营，实
现公司高质量发展。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
1、土地储备丰厚
公司是具体负责铁岭新城区22平方公里土地一级开发以及铁岭新城城市基
础设施建设的主体。截至本报告期末，公司已开发整理土地18.3平方公里，基本实现
“九通一平”，达到可出让条件，公司已开发整理完成的土地未来将为公司带来可观
的收入。土地的稀缺及不可再生的特性，必然会有较大的升值空间。
2、行业壁垒较强
公司系铁岭市新城区唯一一家土地一级开发商，对铁岭新城区22平方公里
的土地独家开发运营，同时公司拥有铁岭市新城区供水、污水处理、出租车运营及广
告传媒特许经营权，具有较强的行业壁垒。
3、业务模式创新
公司的运营模式为“政府主导、市场化运作”，既有政府的大力支持，又
有广阔的市场空间。
4、人才储备丰富
在十余年的时间里，公司在土地一级开发领域培养了一批业务精通、技术
过硬、经验丰富的人才，为公司未来的发展提供丰富的人力资源储备。
三、公司未来发展的展望
（一）行业竞争格局和发展趋势
公司作为铁岭新城区唯一由政府授权的土地一级开发及城市综合运营商，
将充分利用这一特许经营的资源条件，把握市场机遇，为公司的持续稳健发展打下坚
实基础。近几年来，铁岭新城区独特的自然资源和区位优势日益得到认可，房地产市
场景气度提高。但同时我们也清楚地看到房地产仍然是宏观调控的重点，并作为一种
长效机制不会放松。作为房地产上游的土地一级开发行业，一方面随着铁岭新城区改
善型住房刚性需求的持续增加，对公司主营业务有积极的影响；另一方面，中小地产
商受制于资金、政策等压力，购地热情受限。随着房地产市场利润率的下滑，三四线
城市土地一级开发行业仍然会维持一种弱势平衡的局面。
（二）公司发展战略
从宏观政策来看，依然强调“要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位
，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。可以看出，决
策层依然将防止房地产泡沫积聚摆在十分重要的位置。从铁岭新城区的房地产市场来
看，随着新城区内新开发楼盘不断完工并进入市场，住宅市场供求关系将会逆转。公
司将重点在基础教育、大型商超、文化娱乐、养老等方面作为营销突破点。
短期内，公司总体上仍将立足主业，执行差异化战略，经营城市，打造中
国优秀的城市运营商。同时探索多元化发展，分散经营风险，将公司打造成为一家发
展良好、规范运作的上市企业。
（三）2021年经营计划
2021年，面对压力和挑战，公司将全力以赴、竭尽全力做好公司各项运营
管理工作。以“化解风险、改善运营、提升能”为公司运营的总要求，努力改善提高
公司主营业务收入，探索实施多元化可持续发展的经营新模式，全面提高管理水平，
进一步完善法人治理结构，规范公司运作，提高上市公司质量。
1、挖掘潜力，提高营业收入
提高营业收入是公司生存发展之本，一是进一步挖掘潜力，加大土地出让
力度，全力推进土地出让。
积极跟进项目地块土地报卷工作，做好土地挂牌前期准备，加大土地营销
推介力度，与投资开发合作方紧密联系对接，及时掌握购地意向和时间，争取早日实
现土地出让，同时积极拓展招商渠道，争取引进文化旅游、康养、教育等第三产业，
提高新城区人口聚集能力，提升土地价值；二是加强公用事业公司生产运营管理，节
能降耗，努力提高城市运营业务收入；三是继续努力推进拓展贸易公司业务，保证持
续稳定发展，为公司创造稳定业务收入。
2、多措并举，严防债务风险
近几年，公司精准施策，多措并举，通过提高营业收入，并采取隐性债务
置换、债券置换等多种形式，大幅降低债务规模，有效化解债务风险，累计偿还有息
债务17.72亿元，有息负债总额和资产负债率均大幅下降，债务结构充分优化，整体
信用状况得到改善。目前公司有息负债余额10.98亿元，2021年，公司将积极拓宽融
资渠道，全力严控债务风险，精准分析风险点，研判形势、认真谋划，制定预案，及
早筹集资金，确保按时偿还债务。目前对于3月份到期的3.2亿元公司债已通过债券置
换的方式化解，0.44亿元金融机构借款已办理展期，2021年公司债务风险已基本化解
。为保证公司经营发展资金需求，公司将精准管理资金运营，合理布局融资结构，积
极与银行金融机构等保持合作，开发客户融资等新的融资渠道，为公司稳健运营提供
充足的资金保障。
3、积极拓展，推进公司多元化发展
公司多元化发展是一项系统的工程，首先立足自身，探索转型发展，在十
四五开局起步之年，结合十四五规划，立足自身实际，立足铁岭实际，根据总体经济
形势和区域产业情况，拓展业务，逐步实现转型发展；同时积极寻求外部合作，寻求
有实力的、能够带动铁岭地区产业发展的合作方进行外部合作，为公司发展引入更多
源头活水，努力实现公司多元化经营发展。
4、深入开展精细化管理，进一步提高上市公司质量
2021年，公司将认真贯彻落实《国务院关于进一步提高上市公司质量的意
见》，全面加强内部管理，完善制度建设，规范程序，深入开展精细化管理，强化内
部控制体系建设与执行，进一步完善法人治理结构，提高上市公司质量。
2021年，公司董事会将严格按照《公司法》《证券法》《股票上市规则》
等法律、法规及规章的要求，紧紧围绕公司的战略部署及经营工作大局，结合新《证
券法》的具体要求，完善公司法人治理、努力履行岗位职责，促进公司合规运营，实
现公司高质量发展。
（四）可能面对的风险
1、政策风险
政策风险集中体现在公司受宏观经济政策、土地政策、房地产相关政策的
影响较大。未来房地产宏观调控不会松动，公司将依据政策导向不断优化业务发展方
向。
2、市场风险
公司所处的四线城市房地产市场存在供大于求的风险。公司将随市场变化
步伐调整业务方向及规模，优化经营策略，减小相关市场风险。
3、财务风险
在调控政策影响下，公司的融资渠道受到一定限制，融资成本较高。基于
诸多因素可能发生财务风险事件，需避免流动性风险，信用风险的发生。公司将积极
拓宽融资渠道，同时加快资金回笼速度，以应对风险。
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免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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