000632三木集团资产重组最新消息
≈≈三木集团000632≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
报告期内，公司主要专注于进出口贸易、房地产开发、经营性物业运营管
理和创业投资等业务。
公司是福建省内推行现代企业制度的先行者，公司率先实现股份制改革，
率先实现企业兼并重组，率先实现法人股协议转让、股票上市，率先组建企业集团，
在现代企业管理与运营方面积累了丰富的经验。经过多年的发展，三木集团逐渐成为
以进出口贸易、房地产开发和经营性物业运营管理为主营业务的综合性企业集团。公
司的贸易合作伙伴遍及世界一百多个国家和地区，外贸进出口总额连续多年名列福州
市第一、福建省前茅；地产业务涉及福建、上海、山东、湖南等多个省市。公司先后
获得“国家一级房地产开发企业”、“国家一级物业管理企业”、“中国房地产开发
经营诚信企业”等荣誉。在夯实主业的基础上，公司通过收购的方式步入创投领域，
涉及的业务包括基金管理、股权投资和财务顾问等业务。
（一）经营情况讨论与分析
1、进出口贸易
今年上半年我国货物贸易进出口总值18.07万亿元人民币，比去年同期增长
27.1%。其中，出口9.85万亿元，增长28.1%；进口8.22万亿元，增长25.9%。与2020
年同期相比，进出口、出口、进口分别增长22.8%、23.8%、21.7%。其中我国民营企
业进出口规模为8.64万亿元，增长35.1%，占我国外贸总值的47.8%，较2020年同期提
升2.8%，持续位居我国第一大外贸经营主体。同期，外商投资企业进出口6.61万亿元
，增长19%；国有企业进出口2.75万亿元，增长23.8%。
2、房地产开发
今年上半年我国集中供地政策，房企端、银行端、土地端三大主体联合发
力，多措并举，进一步落实“三稳”目标。“房住不炒”仍是主旋律，因城施策更趋
精细化。2021年上半年，全国商品住宅、商品房销售额分别为8.46万亿元、9.29万亿
元，同比增速分别为41.9%、38.9%；全国商品住宅、商品房销售面积分别为7.91亿㎡
、8.86亿㎡；同比增速分别为29.4%、27.7%。造成上半年房地产行业高增长的主要原
因为去年同期房地产行业受疫情影响导致消费者购房需求后延，整体基数较低。
3、经营性物业运营管理
2021年上半年，我国主要商业街商铺租金水平整体下跌，但跌幅较2020年
下半年收窄，重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体止跌回升。根据中房指数显示
，今年上半年全国重点城市的商铺平均每日租金为24.90元/平方米，环比下跌0.24%
。但由于上半年国内消费市场呈现持续复苏态势，进一步带动实体商业实现较快恢复
。
4、创业投资
2021年上半年股权投资市场明显回暖。在募资方面，2021年上半年中国股
权投资市场募资总金额达4,547.74亿元人民币，同比上升6.9%；新募集基金数量达到
1,941支，同比上升58.2%；在投资方面，投资案例数为4,230起，总投资金额为4,700
亿元，分别同比增长了26.0%、50.3%，其中新能源、自动驾驶领域投资升温明显。
（二）报告期内主要经营情况
2021年上半年，公司四大板块业务进出口贸易、房地产开发、经营性物业
运营管理和创业投资顶住疫情压力稳步向前推进。报告期内，公司实现营业收入37.8
0亿元；归属于上市公司股东的净利润1,889.44万元。
1、进出口贸易
报告期内，公司贸易业务在各方支持下继续稳步发展，在夯实原有业务基
础上积极拓展新的业绩增长点和发展模式。公司旗下的贸易公司继续保持传统贸易的
业务优势，跨境电商进出口业务和综合服务平台项目在本报告期内继续保持良好的发
展势头。2021年上半年度，公司商品贸易收入为35.42亿元，较去年同期增长了45.84
%。
2、房地产开发
公司现有房地产业务聚焦在福州、南平、武夷山、漳州、青岛等区域，截
至本报告期末，公司主要项目累计预售面积为516,879.92平方米。2021年上半年，房
地产业收入金额为1.04亿元，较2020年同期增长了74.51%。
3、经营性物业运营管理
在经营性物业运营管理方面，长沙三兆实业开发有限公司、福建三木物业
服务有限公司等顶住疫情的冲击，截至2021年6月30日，实现经营性收入10,182万元
，比上年同期增长了39.81%。
4、创业投资
2021年上半年，公司控股子公司青岛盈科汇金投资有限公司继续积极在创
投领域进行布局，为公司创造了469万元的营业收入，较上年同期增长了63.21%。
新增土地储备项目
累计土地储备情况
主要项目开发情况
主要项目销售情况
土地一级开发情况
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
公司控股的房地产项目公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷
款担保，截至2021年6月30日累计担保余额为人民币253,462万元。阶段担保期限为保
证合同生效之日起至商品房产权登记办妥并交银行执管之日止。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
1、企业品牌优势：公司成立30多年来，积淀了深厚的企业文化和广泛的品牌知
名度，在行业内拥有良好的声誉和口碑。
2、跨境电商运营能力：福州系国务院于2015年批准的十个跨境电商试点城市之
一，公司下属的福建融达通供应链管理有限公司系福州跨境电商公共服务平台、跨境
电商保税监管物流中心的主要运营方，是国内为数不多的具有直接面向跨境电商企业
、为跨境电商提供一站式平台对接方案的公司。
3、土地储备和经营性物业项目：在公司发展历程中，公司在福建、山东等地逐
年积累了成本较低的土地储备，为公司现有房地产业务提供了良好的基础。公司自持
的旅游地产“自遊小镇”地处风景优美的武夷山景区，具有得天独厚的自然资源；自
持的长沙黄兴南路步行街项目系长沙市最著名的商业地标之一，于2021年6月荣登中
国文旅产业指数研究院发布的“全国步行街人气排行榜”第八名。
4、创业投资能力：公司控股的盈科汇金，重点布局科技创新领域，专注于节能
环保、新能源、新材料、高端装备等科技创新领域的投资，且主要投资于处于成熟期
的细分行业龙头项目。
三、公司面临的风险和应对措施
1、政策风险
房地产行业受国家宏观政策影响较大。近年来，中央和地方政府坚持房子是用
来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实稳地价
、稳房价、稳预期的房地产长效机制，频频出台调控政策。如果公司不能适应行业政
策的变化，可能对公司的经营管理产生一定影响。
应对措施：密切结合国家宏观经济形势、行业发展趋势和公司情况，通过多渠
道精确投资，有节奏地获取土地项目，提高公司土地储备的质量，提升盈利能力。
2、汇率风险
2021年新冠病毒仍在全球扩散，作为疫情控制较好的国家，现阶段人民币体现
出一定的稳定性。由于公司进出口业务主要采用美元结算，经营成本容易受到汇率波
动的影响。
应对措施：公司会根据汇率市场波动的判断以及进出口业务购汇和结汇需求，
采取一些针对汇率风险敞口部分对冲的衍生品以规避和防范外汇汇率波动所带来的风
险。
3、疫情风险
由于新型冠状病毒肺炎疫情持续在国内外的爆发和蔓延，对公司的经营业务产
生了一定的冲击，主要体现在经营性物业运营和进出口贸易方面。
应对措施：在经营性物业方面，子公司组织商户推出线上平台，丰富配送服务
并加大宣传活动力度；开展业务创新，成功引入知名品牌旗舰店，构筑核心竞争力。
在进出口贸易方面，公司将对进出口业务进行合理调整，加大跨境电商业务比例。同
时，也将加大出口信保的投保力度。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
（一）经营情况讨论与分析
1、进出口贸易
2020年，我国进出口贸易是全球唯一实现货物贸易正增长的主要经济体，
进出口总值达32.16万亿元，比2019年增长1.9%，创历史新高。同时，我国的进出口
贸易总额占GDP达30%以上，是我国经济的重要组成部分。其中，出口额为17.93万亿
元，增长了4%；进口额为14.23万亿元，下降0.7%；贸易顺差3.70万亿元，增长27.4%
。在外贸新业态方面，全国全年跨境电商进出口1.69万亿元，增长31.1%，市场采购
出口增长25.2%。受中美贸易战持续进行的影响，2020年东盟和欧盟取代美国，成为
我国的第一大和第二大贸易伙伴。
2、房地产开发
2020年度，中国房地产市场虽受宏观经济影响承压，房地产行业整体依旧
呈现出欣欣向荣的态势，但是其增速有所放缓。全年商品房销售金额与面积双创新高
，其中商品房销售金额17.40万亿元，同比增长8.7%，商品房销售面积17.6亿平方米
，同比增长2.6%；行业规模增速回升，销售金额和面积同比增速较2019年分别提升1.
9和2.6个百分点。从开发投资增速看，2010-2015年，中国房地产开发投资规模在经
历国家严格调控后，增速呈连续下滑之势，2016年以来，房地产投资增速逐年稳步回
升。2019年，中国房地产开发投资达13.22万亿元，同比增长9.9%；2020年，房地产
开发投资达14.14万亿元，同比增长7.0%。
3、经营性物业运营管理
2020年，面对新冠肺炎疫情和国内外复杂环境的冲击，中国经济表现出了
极强的韧性，疫情影响下，商业地产企业砥砺前行，为行业及经济平稳发展作出积极
贡献。2020年，全国300城商办用地推出规划建面3.05亿平方米，同比增长1.2%，商
办用地成交规划建面2.54亿平方米，同比增长7.7%。商业地产百强代表企业拿地放缓
，投资态度审慎，拿地聚焦二线城市，三四线城市占比显著下降。与此同时，轻资产
管理输出为企业储备优质项目资源，成为优质房企规模扩张的重要途径。
4、创业投资
2020年，全国共计发生了5364起投融资交易，总计交易金额1.21万亿元人
民币，平均每日有15笔交易达成，交易金额33亿元人民币。2020年投资人退出获得收
益总值达1.30万亿人民币，创10年新高。通过IPO获得约7915亿元收益，同期增长208
%。数量上，2020年A股、港股和中概股IPO总数大幅上涨至602家，近10年内位居第二
，仅次于2017年IPO数量645家的水平。通过并购获得约5043亿元收益，同期减少9.3%
。2020年并购总数近1000笔，近10年内位居第二，仅次于2018年1021笔的水平。并购
也正在成为投资人退出的重要途径。
（二）报告期内主要经营情况
2020年，公司四大板块的业务：进出口贸易、房地产开发、经营性物业运
营管理和创业投资顶住疫情的压力稳步向前推进。报告期内，公司实现营业收入达到
84.39亿元，比上年同期增长32.34%；营业利润1.96亿元，比上年同期增长51.18%；
归属于上市公司股东的净利润4714.47万元,比上年同期增长14.61%。
1、进出口贸易
报告期内，公司旗下的贸易公司在公司的支持下继续稳步发展，在夯实原
有业务的基础上积极拓展新的业绩增长点和发展模式。贸易公司继续保持传统贸易的
业务优势，跨境电商进出口业务和综合服务平台项目在本报告期内继续保持良好的发
展势头。福州轻工进出口有限公司期内实现营业收入28.40亿元，同比增长48.69%。
其中，跨境电商海关出口统计数22,126万美元，较去年同期增长了71%。
2、房地产开发
公司现有房地产业务聚焦在福州、南平、武夷山、漳州、青岛等区域，以
“三木-水岸君山”、“南平云澜”、“三木-空港小镇”、“福清铂钥府”等项目为
核心。截至本报告期末，公司主要项目的累计预售面积为516,879.92平方米。2020年
，房地产业收入金额为10.86亿元，较2019年增长了42.55%。
3、经营性物业运营管理
受2020年疫情的影响，在经营性物业运营管理方面，长沙三兆实业开发有
限公司顶住疫情的冲击，实现租金收入7,233万元，与上年同期基本持平。长沙三兆
在顶住压力的同时也积极寻找新的业绩增长点，向外进行轻资产管理输出，进一步拓
展招商代理等新业务。
4、创业投资
2020年，公司控股子公司青岛盈科汇金投资有限公司积极在创投领域进行
布局，不仅提升了公司的综合竞争能力，还提高了公司的盈利能力，为公司创造了61
76万元的营业利润，较上年同期增长了11.2%。
新增土地储备项目
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
公司控股的房地产项目公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷
款担保，截至2020年12月31日累计担保余额为人民币266,523万元。阶段担保期限为
保证合同生效之日起至商品房产权登记办妥并交银行执管之日止。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
1、企业品牌优势：公司成立30多年来，积淀了深厚的企业文化和广泛的品
牌知名度，在行业内拥有良好的声誉和口碑。2、土地储备和经营性物业项目：在公
司发展历程中，公司在福建、山东等地逐年积累了成本较低的土地储备，为公司现有
房地产业务提供了良好的基础。公司自持的旅游地产“自遊小镇”地处风景优美的武
夷山景区，具有得天独厚的自然资源；自持的长沙黄兴南路步行街项目系长沙市最著
名的商业地标之一，入选了中国社会科学院城市发展与环境研究所和标准排名城市研
究院联合发布的2018年中国内地顶级商业街排行榜。同时，该商管公司还荣获“2020
年度湖南十佳商管公司称号”。3、跨境电商运营能力：福州系国务院于2015年批准
的十个跨境电商试点城市之一，公司下属的福建融达通供应链管理有限公司系福州跨
境电商公共服务平台、跨境电商保税监管物流中心的主要运营方，是国内为数不多的
具有直接面向跨境电商企业、为跨境电商提供一站式平台对接方案的公司。
4、创业投资能力：公司控股的盈科汇金，重点布局科技创新领域，专注于
节能环保、新能源、新材料、高端装备等科技创新领域的投资，且主要投资于处于成
熟期的细分行业龙头项目。
三、公司未来发展的展望
（一）行业格局和发展趋势
1、贸易行业形势展望
2020年，受益于有效的新冠肺炎疫情防控措施，中国对外贸易先抑后扬，
全年增幅达到1.9%。2021年，中国进出口增长仍将面临巨大的不确定性。一方面，新
冠疫苗的应用有助于全球经济复苏，新出口订单指数有望得到进一步提升，《区域全
面经济伙伴关系协定》的签订将加快中国与周边国家贸易的一体化；另一方面，发达
国家贸易保护主义浪潮依旧不减，随着海外疫情地持续发酵，可能给中国贸易增长带
来负面影响。
2、房地产行业形势展望
随着新冠疫情得到控制的影响，经济基本面预计将持续向好，货币政策将
会回归稳健中性，房地产政策的基调仍将以稳为主。在当前复杂多变的经营环境下，
企业必须摒弃原有模式下一味追求规模扩张的思路，更加重视增长的质量，构建有助
于实现公司可持续发展的制胜长项。2021年，在新型城镇化持续推进背景下，下沉市
场将会受到重视，房企将聚焦三四线的城市群，对于房地产开发而言，这刚好是一个
机会。房地产行业虽然存在着许多的变化，但机会依然存在。
3、经营性物业运营管理行业形势展望
伴随着人民生活水平的提高，消费者愈加关注商业体的品牌，对知名或是
连锁的开发商更有信赖感，这也就催化了经营性物业开始由“重资产模式”走向“轻
资产模式”，从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益等。多数商业地产企业正从
甲方思维向管理人和服务者思维转换，“变轻”不仅仅是一种企业选择，或许也将是
一种市场必然。
4、创投行业形势展望
由于去年新冠疫情席卷全球，2021年，创投行业须考虑如何稳健恢复并在
后疫情时代实现蓬勃发展。虽然相对而言创投行业整体在疫情下所遭受的损失较少，
投资公司收入大致保持不变，但在人员、运营和技术的使用上均受到一定影响。同时
，市场动荡加剧，价格波动频繁，这对行业的各个领域和资产类别均有所波及。创投
公司在应对市场波动的过程中也将不断积累经验，同时不断地克服所可能面临的困难
。预计2021年创投行业能够继续做大做强、提升投资能力。
（二）公司发展战略及主要经营工作
公司结合外部经营环境以及自身发展实际，以稳定经营为基础，积极探索
新增长领域，持续打造以进出口贸易、房地产开发、经营性物业运营管理和创业投资
为核心的四大业务板块，共同推动公司稳健发展。
1、进出口贸易业务方面。考虑到新冠疫情持续对全球的影响，公司将积极
丰富进出口贸易品类，进一步拓展跨境电商进出口业务。在进出口贸易方面，公司将
加强财务管理，采取一些针对汇率风险敞口部分对冲的衍生品等规避汇兑风险，降低
资金成本，加强进出口贸易的风险管控，确保进出口贸易业务的持续增长。
2、房地产业务方面。随着房地产开发商拿地成本不断攀升、房地产业竞争
逾加激烈，公司将通过多渠道精确投资，有节奏地获取土地项目，增加公司土地储备
，并积极探索、努力寻求新的业务模式，如与其他规模较大的房地产开发商合作开发
以降低经营风险。
3、经营性物业运营管理方面。公司将进一步整合旗下的经营性物业资源，
建立标准化管理输出体系，持续对外拓展商业管理项目和招商代理业务，同时开展经
营性物业租赁及合作。
4、创投领域方面。公司控股的盈科汇金专注于节能环保、新能源、新材料
、高端装备等科技创新领域的投资，在基金管理、股权投资和财务顾问业务方面加大
业务拓展力度，不断提升自身的创投水平及盈利能力。
（三）未来面对的风险及对策
1、政策风险
房地产行业受国家宏观政策影响较大。近年来，中央和地方政府坚持房子
是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，频频出台调控政策。如
果公司不能适应行业政策的变化，可能对公司的经营管理产生一定影响。
应对措施：密切结合国家宏观经济形势、行业发展趋势和公司情况，通过
多渠道精确投资，有节奏地获取土地项目，提高公司土地储备的质量，提升盈利能力
。
2、汇率风险
2021年新冠病毒仍在全球扩散，作为疫情控制较好的国家，现阶段人民币
体现出一定的稳定性。由于公司进出口业务主要采用美元结算，经营成本容易受到汇
率波动的影响。
应对措施：公司会根据汇率市场波动的判断以及进出口业务购汇和结汇需
求，采取一些针对汇率风险敞口部分对冲的衍生品以规避和防范外汇汇率波动所带来
的风险。
3、疫情风险
由于新型冠状病毒肺炎疫情在国内外的爆发和蔓延，对公司的经营业务产
生了一定的冲击，主要体现在经营性物业运营和进出口贸易方面。
应对措施：在经营性物业方面，子公司组织商户推出线上平台，丰富配送
服务并加大宣传活动力度。在进出口贸易方面，公司将对进出口业务进行合理调整，
加大跨境电商业务比例。同时，也将加大出口信保的投保力度。
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免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
报告期内，公司主要专注于进出口贸易、房地产开发、经营性物业运营管
理和创业投资等业务。
公司是福建省内推行现代企业制度的先行者，公司率先实现股份制改革，
率先实现企业兼并重组，率先实现法人股协议转让、股票上市，率先组建企业集团，
在现代企业管理与运营方面积累了丰富的经验。经过多年的发展，三木集团逐渐成为
以进出口贸易、房地产开发和经营性物业运营管理为主营业务的综合性企业集团。公
司的贸易合作伙伴遍及世界一百多个国家和地区，外贸进出口总额连续多年名列福州
市第一、福建省前茅；地产业务涉及福建、上海、山东、湖南等多个省市。公司先后
获得“国家一级房地产开发企业”、“国家一级物业管理企业”、“中国房地产开发
经营诚信企业”等荣誉。在夯实主业的基础上，公司通过收购的方式步入创投领域，
涉及的业务包括基金管理、股权投资和财务顾问等业务。
（一）经营情况讨论与分析
1、进出口贸易
今年上半年我国货物贸易进出口总值18.07万亿元人民币，比去年同期增长
27.1%。其中，出口9.85万亿元，增长28.1%；进口8.22万亿元，增长25.9%。与2020
年同期相比，进出口、出口、进口分别增长22.8%、23.8%、21.7%。其中我国民营企
业进出口规模为8.64万亿元，增长35.1%，占我国外贸总值的47.8%，较2020年同期提
升2.8%，持续位居我国第一大外贸经营主体。同期，外商投资企业进出口6.61万亿元
，增长19%；国有企业进出口2.75万亿元，增长23.8%。
2、房地产开发
今年上半年我国集中供地政策，房企端、银行端、土地端三大主体联合发
力，多措并举，进一步落实“三稳”目标。“房住不炒”仍是主旋律，因城施策更趋
精细化。2021年上半年，全国商品住宅、商品房销售额分别为8.46万亿元、9.29万亿
元，同比增速分别为41.9%、38.9%；全国商品住宅、商品房销售面积分别为7.91亿㎡
、8.86亿㎡；同比增速分别为29.4%、27.7%。造成上半年房地产行业高增长的主要原
因为去年同期房地产行业受疫情影响导致消费者购房需求后延，整体基数较低。
3、经营性物业运营管理
2021年上半年，我国主要商业街商铺租金水平整体下跌，但跌幅较2020年
下半年收窄，重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体止跌回升。根据中房指数显示
，今年上半年全国重点城市的商铺平均每日租金为24.90元/平方米，环比下跌0.24%
。但由于上半年国内消费市场呈现持续复苏态势，进一步带动实体商业实现较快恢复
。
4、创业投资
2021年上半年股权投资市场明显回暖。在募资方面，2021年上半年中国股
权投资市场募资总金额达4,547.74亿元人民币，同比上升6.9%；新募集基金数量达到
1,941支，同比上升58.2%；在投资方面，投资案例数为4,230起，总投资金额为4,700
亿元，分别同比增长了26.0%、50.3%，其中新能源、自动驾驶领域投资升温明显。
（二）报告期内主要经营情况
2021年上半年，公司四大板块业务进出口贸易、房地产开发、经营性物业
运营管理和创业投资顶住疫情压力稳步向前推进。报告期内，公司实现营业收入37.8
0亿元；归属于上市公司股东的净利润1,889.44万元。
1、进出口贸易
报告期内，公司贸易业务在各方支持下继续稳步发展，在夯实原有业务基
础上积极拓展新的业绩增长点和发展模式。公司旗下的贸易公司继续保持传统贸易的
业务优势，跨境电商进出口业务和综合服务平台项目在本报告期内继续保持良好的发
展势头。2021年上半年度，公司商品贸易收入为35.42亿元，较去年同期增长了45.84
%。
2、房地产开发
公司现有房地产业务聚焦在福州、南平、武夷山、漳州、青岛等区域，截
至本报告期末，公司主要项目累计预售面积为516,879.92平方米。2021年上半年，房
地产业收入金额为1.04亿元，较2020年同期增长了74.51%。
3、经营性物业运营管理
在经营性物业运营管理方面，长沙三兆实业开发有限公司、福建三木物业
服务有限公司等顶住疫情的冲击，截至2021年6月30日，实现经营性收入10,182万元
，比上年同期增长了39.81%。
4、创业投资
2021年上半年，公司控股子公司青岛盈科汇金投资有限公司继续积极在创
投领域进行布局，为公司创造了469万元的营业收入，较上年同期增长了63.21%。
新增土地储备项目
累计土地储备情况
主要项目开发情况
主要项目销售情况
土地一级开发情况
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
公司控股的房地产项目公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷
款担保，截至2021年6月30日累计担保余额为人民币253,462万元。阶段担保期限为保
证合同生效之日起至商品房产权登记办妥并交银行执管之日止。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
1、企业品牌优势：公司成立30多年来，积淀了深厚的企业文化和广泛的品牌知
名度，在行业内拥有良好的声誉和口碑。
2、跨境电商运营能力：福州系国务院于2015年批准的十个跨境电商试点城市之
一，公司下属的福建融达通供应链管理有限公司系福州跨境电商公共服务平台、跨境
电商保税监管物流中心的主要运营方，是国内为数不多的具有直接面向跨境电商企业
、为跨境电商提供一站式平台对接方案的公司。
3、土地储备和经营性物业项目：在公司发展历程中，公司在福建、山东等地逐
年积累了成本较低的土地储备，为公司现有房地产业务提供了良好的基础。公司自持
的旅游地产“自遊小镇”地处风景优美的武夷山景区，具有得天独厚的自然资源；自
持的长沙黄兴南路步行街项目系长沙市最著名的商业地标之一，于2021年6月荣登中
国文旅产业指数研究院发布的“全国步行街人气排行榜”第八名。
4、创业投资能力：公司控股的盈科汇金，重点布局科技创新领域，专注于节能
环保、新能源、新材料、高端装备等科技创新领域的投资，且主要投资于处于成熟期
的细分行业龙头项目。
三、公司面临的风险和应对措施
1、政策风险
房地产行业受国家宏观政策影响较大。近年来，中央和地方政府坚持房子是用
来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实稳地价
、稳房价、稳预期的房地产长效机制，频频出台调控政策。如果公司不能适应行业政
策的变化，可能对公司的经营管理产生一定影响。
应对措施：密切结合国家宏观经济形势、行业发展趋势和公司情况，通过多渠
道精确投资，有节奏地获取土地项目，提高公司土地储备的质量，提升盈利能力。
2、汇率风险
2021年新冠病毒仍在全球扩散，作为疫情控制较好的国家，现阶段人民币体现
出一定的稳定性。由于公司进出口业务主要采用美元结算，经营成本容易受到汇率波
动的影响。
应对措施：公司会根据汇率市场波动的判断以及进出口业务购汇和结汇需求，
采取一些针对汇率风险敞口部分对冲的衍生品以规避和防范外汇汇率波动所带来的风
险。
3、疫情风险
由于新型冠状病毒肺炎疫情持续在国内外的爆发和蔓延，对公司的经营业务产
生了一定的冲击，主要体现在经营性物业运营和进出口贸易方面。
应对措施：在经营性物业方面，子公司组织商户推出线上平台，丰富配送服务
并加大宣传活动力度；开展业务创新，成功引入知名品牌旗舰店，构筑核心竞争力。
在进出口贸易方面，公司将对进出口业务进行合理调整，加大跨境电商业务比例。同
时，也将加大出口信保的投保力度。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
（一）经营情况讨论与分析
1、进出口贸易
2020年，我国进出口贸易是全球唯一实现货物贸易正增长的主要经济体，
进出口总值达32.16万亿元，比2019年增长1.9%，创历史新高。同时，我国的进出口
贸易总额占GDP达30%以上，是我国经济的重要组成部分。其中，出口额为17.93万亿
元，增长了4%；进口额为14.23万亿元，下降0.7%；贸易顺差3.70万亿元，增长27.4%
。在外贸新业态方面，全国全年跨境电商进出口1.69万亿元，增长31.1%，市场采购
出口增长25.2%。受中美贸易战持续进行的影响，2020年东盟和欧盟取代美国，成为
我国的第一大和第二大贸易伙伴。
2、房地产开发
2020年度，中国房地产市场虽受宏观经济影响承压，房地产行业整体依旧
呈现出欣欣向荣的态势，但是其增速有所放缓。全年商品房销售金额与面积双创新高
，其中商品房销售金额17.40万亿元，同比增长8.7%，商品房销售面积17.6亿平方米
，同比增长2.6%；行业规模增速回升，销售金额和面积同比增速较2019年分别提升1.
9和2.6个百分点。从开发投资增速看，2010-2015年，中国房地产开发投资规模在经
历国家严格调控后，增速呈连续下滑之势，2016年以来，房地产投资增速逐年稳步回
升。2019年，中国房地产开发投资达13.22万亿元，同比增长9.9%；2020年，房地产
开发投资达14.14万亿元，同比增长7.0%。
3、经营性物业运营管理
2020年，面对新冠肺炎疫情和国内外复杂环境的冲击，中国经济表现出了
极强的韧性，疫情影响下，商业地产企业砥砺前行，为行业及经济平稳发展作出积极
贡献。2020年，全国300城商办用地推出规划建面3.05亿平方米，同比增长1.2%，商
办用地成交规划建面2.54亿平方米，同比增长7.7%。商业地产百强代表企业拿地放缓
，投资态度审慎，拿地聚焦二线城市，三四线城市占比显著下降。与此同时，轻资产
管理输出为企业储备优质项目资源，成为优质房企规模扩张的重要途径。
4、创业投资
2020年，全国共计发生了5364起投融资交易，总计交易金额1.21万亿元人
民币，平均每日有15笔交易达成，交易金额33亿元人民币。2020年投资人退出获得收
益总值达1.30万亿人民币，创10年新高。通过IPO获得约7915亿元收益，同期增长208
%。数量上，2020年A股、港股和中概股IPO总数大幅上涨至602家，近10年内位居第二
，仅次于2017年IPO数量645家的水平。通过并购获得约5043亿元收益，同期减少9.3%
。2020年并购总数近1000笔，近10年内位居第二，仅次于2018年1021笔的水平。并购
也正在成为投资人退出的重要途径。
（二）报告期内主要经营情况
2020年，公司四大板块的业务：进出口贸易、房地产开发、经营性物业运
营管理和创业投资顶住疫情的压力稳步向前推进。报告期内，公司实现营业收入达到
84.39亿元，比上年同期增长32.34%；营业利润1.96亿元，比上年同期增长51.18%；
归属于上市公司股东的净利润4714.47万元,比上年同期增长14.61%。
1、进出口贸易
报告期内，公司旗下的贸易公司在公司的支持下继续稳步发展，在夯实原
有业务的基础上积极拓展新的业绩增长点和发展模式。贸易公司继续保持传统贸易的
业务优势，跨境电商进出口业务和综合服务平台项目在本报告期内继续保持良好的发
展势头。福州轻工进出口有限公司期内实现营业收入28.40亿元，同比增长48.69%。
其中，跨境电商海关出口统计数22,126万美元，较去年同期增长了71%。
2、房地产开发
公司现有房地产业务聚焦在福州、南平、武夷山、漳州、青岛等区域，以
“三木-水岸君山”、“南平云澜”、“三木-空港小镇”、“福清铂钥府”等项目为
核心。截至本报告期末，公司主要项目的累计预售面积为516,879.92平方米。2020年
，房地产业收入金额为10.86亿元，较2019年增长了42.55%。
3、经营性物业运营管理
受2020年疫情的影响，在经营性物业运营管理方面，长沙三兆实业开发有
限公司顶住疫情的冲击，实现租金收入7,233万元，与上年同期基本持平。长沙三兆
在顶住压力的同时也积极寻找新的业绩增长点，向外进行轻资产管理输出，进一步拓
展招商代理等新业务。
4、创业投资
2020年，公司控股子公司青岛盈科汇金投资有限公司积极在创投领域进行
布局，不仅提升了公司的综合竞争能力，还提高了公司的盈利能力，为公司创造了61
76万元的营业利润，较上年同期增长了11.2%。
新增土地储备项目
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
公司控股的房地产项目公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷
款担保，截至2020年12月31日累计担保余额为人民币266,523万元。阶段担保期限为
保证合同生效之日起至商品房产权登记办妥并交银行执管之日止。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
1、企业品牌优势：公司成立30多年来，积淀了深厚的企业文化和广泛的品
牌知名度，在行业内拥有良好的声誉和口碑。2、土地储备和经营性物业项目：在公
司发展历程中，公司在福建、山东等地逐年积累了成本较低的土地储备，为公司现有
房地产业务提供了良好的基础。公司自持的旅游地产“自遊小镇”地处风景优美的武
夷山景区，具有得天独厚的自然资源；自持的长沙黄兴南路步行街项目系长沙市最著
名的商业地标之一，入选了中国社会科学院城市发展与环境研究所和标准排名城市研
究院联合发布的2018年中国内地顶级商业街排行榜。同时，该商管公司还荣获“2020
年度湖南十佳商管公司称号”。3、跨境电商运营能力：福州系国务院于2015年批准
的十个跨境电商试点城市之一，公司下属的福建融达通供应链管理有限公司系福州跨
境电商公共服务平台、跨境电商保税监管物流中心的主要运营方，是国内为数不多的
具有直接面向跨境电商企业、为跨境电商提供一站式平台对接方案的公司。
4、创业投资能力：公司控股的盈科汇金，重点布局科技创新领域，专注于
节能环保、新能源、新材料、高端装备等科技创新领域的投资，且主要投资于处于成
熟期的细分行业龙头项目。
三、公司未来发展的展望
（一）行业格局和发展趋势
1、贸易行业形势展望
2020年，受益于有效的新冠肺炎疫情防控措施，中国对外贸易先抑后扬，
全年增幅达到1.9%。2021年，中国进出口增长仍将面临巨大的不确定性。一方面，新
冠疫苗的应用有助于全球经济复苏，新出口订单指数有望得到进一步提升，《区域全
面经济伙伴关系协定》的签订将加快中国与周边国家贸易的一体化；另一方面，发达
国家贸易保护主义浪潮依旧不减，随着海外疫情地持续发酵，可能给中国贸易增长带
来负面影响。
2、房地产行业形势展望
随着新冠疫情得到控制的影响，经济基本面预计将持续向好，货币政策将
会回归稳健中性，房地产政策的基调仍将以稳为主。在当前复杂多变的经营环境下，
企业必须摒弃原有模式下一味追求规模扩张的思路，更加重视增长的质量，构建有助
于实现公司可持续发展的制胜长项。2021年，在新型城镇化持续推进背景下，下沉市
场将会受到重视，房企将聚焦三四线的城市群，对于房地产开发而言，这刚好是一个
机会。房地产行业虽然存在着许多的变化，但机会依然存在。
3、经营性物业运营管理行业形势展望
伴随着人民生活水平的提高，消费者愈加关注商业体的品牌，对知名或是
连锁的开发商更有信赖感，这也就催化了经营性物业开始由“重资产模式”走向“轻
资产模式”，从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益等。多数商业地产企业正从
甲方思维向管理人和服务者思维转换，“变轻”不仅仅是一种企业选择，或许也将是
一种市场必然。
4、创投行业形势展望
由于去年新冠疫情席卷全球，2021年，创投行业须考虑如何稳健恢复并在
后疫情时代实现蓬勃发展。虽然相对而言创投行业整体在疫情下所遭受的损失较少，
投资公司收入大致保持不变，但在人员、运营和技术的使用上均受到一定影响。同时
，市场动荡加剧，价格波动频繁，这对行业的各个领域和资产类别均有所波及。创投
公司在应对市场波动的过程中也将不断积累经验，同时不断地克服所可能面临的困难
。预计2021年创投行业能够继续做大做强、提升投资能力。
（二）公司发展战略及主要经营工作
公司结合外部经营环境以及自身发展实际，以稳定经营为基础，积极探索
新增长领域，持续打造以进出口贸易、房地产开发、经营性物业运营管理和创业投资
为核心的四大业务板块，共同推动公司稳健发展。
1、进出口贸易业务方面。考虑到新冠疫情持续对全球的影响，公司将积极
丰富进出口贸易品类，进一步拓展跨境电商进出口业务。在进出口贸易方面，公司将
加强财务管理，采取一些针对汇率风险敞口部分对冲的衍生品等规避汇兑风险，降低
资金成本，加强进出口贸易的风险管控，确保进出口贸易业务的持续增长。
2、房地产业务方面。随着房地产开发商拿地成本不断攀升、房地产业竞争
逾加激烈，公司将通过多渠道精确投资，有节奏地获取土地项目，增加公司土地储备
，并积极探索、努力寻求新的业务模式，如与其他规模较大的房地产开发商合作开发
以降低经营风险。
3、经营性物业运营管理方面。公司将进一步整合旗下的经营性物业资源，
建立标准化管理输出体系，持续对外拓展商业管理项目和招商代理业务，同时开展经
营性物业租赁及合作。
4、创投领域方面。公司控股的盈科汇金专注于节能环保、新能源、新材料
、高端装备等科技创新领域的投资，在基金管理、股权投资和财务顾问业务方面加大
业务拓展力度，不断提升自身的创投水平及盈利能力。
（三）未来面对的风险及对策
1、政策风险
房地产行业受国家宏观政策影响较大。近年来，中央和地方政府坚持房子
是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，频频出台调控政策。如
果公司不能适应行业政策的变化，可能对公司的经营管理产生一定影响。
应对措施：密切结合国家宏观经济形势、行业发展趋势和公司情况，通过
多渠道精确投资，有节奏地获取土地项目，提高公司土地储备的质量，提升盈利能力
。
2、汇率风险
2021年新冠病毒仍在全球扩散，作为疫情控制较好的国家，现阶段人民币
体现出一定的稳定性。由于公司进出口业务主要采用美元结算，经营成本容易受到汇
率波动的影响。
应对措施：公司会根据汇率市场波动的判断以及进出口业务购汇和结汇需
求，采取一些针对汇率风险敞口部分对冲的衍生品以规避和防范外汇汇率波动所带来
的风险。
3、疫情风险
由于新型冠状病毒肺炎疫情在国内外的爆发和蔓延，对公司的经营业务产
生了一定的冲击，主要体现在经营性物业运营和进出口贸易方面。
应对措施：在经营性物业方面，子公司组织商户推出线上平台，丰富配送
服务并加大宣传活动力度。在进出口贸易方面，公司将对进出口业务进行合理调整，
加大跨境电商业务比例。同时，也将加大出口信保的投保力度。
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