资产重组最新消息
≈≈新华联000620≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
公司为一家集文旅景区开发与运营、房地产项目开发建设、施工总承包、
商业管理、酒店管理、物业服务、旅游服务等多项业务为一体、具备多业态综合开发
能力的上市公司。报告期内，国内经济以内循环为主，双循环相互促进的新发展格局
更加稳固，旅游市场全面复苏，公司继续提高已投运文旅项目的运营效率与盈利能力
，加速推进房地产项目的去化速度和大宗物业的处置力度。近年来，公司重点推进文
化旅游项目，精做旅游生态圈，现已形成了文化旅游、规划设计、房地产开发、商业
、酒店业、建筑业、物业服务、园林景观、旅游服务等多产业布局，继续高质量推动
战略转型目标的实现与转型成果的落地。
2021年上半年，随着国内疫情防控持续向好及大规模疫苗接种加速推进，
以“内循环”为核心的经济复苏，文旅行业迎来全面恢复。作为率先向文旅产业转型
的房地产上市公司之一，公司通过持续创新景区运营和丰富旅游内容，推陈出新演艺
活动，强化自媒体建设，推进大景区统一管理，打造城市夜游新生活，加快推动“文
旅经济”和文旅融合高质量发展。
2021年上半年，除局地受散发疫情扰动外，旅游市场总体保持平稳有序，
疫情防控常态化的旅游市场全面恢复。春节假期，全国国内旅游人数和收入分别恢复
至疫前同期的75.3%和58.6%，清明分别恢复至疫前同期的94.5%和56.7%，五一劳动节
分别恢复至疫前同期的103.2%和77.0%，节假日国内旅游人数已恢复至疫前同期水平
。房地产行业方面，整体行业市场在严守调控政策的长效机制下，维持价量平稳仍是
各城市政策方向的主旋律。三条红线之后，各地房贷调整的管理制度陆续出台，房地
产行业去金融化的脚步加速，加之22城集中供地规则的落地，房地产企业的经营环境
持续坚难。
（一）公司文化旅游板块经营情况
报告期内，公司通过强化运营管控、严控运营成本、提升服务品质、实行
联动宣传、积极拉动二消、开展学习交流等措施力促运营升级。各景区重点发力活动
经济、节庆经济、演艺经济、国潮经济、夜间经济、体验经济，运营收入及入园游客
人次与上年同期相比均实现了较大幅度的增长：铜官窑古镇联合中国好声音湖南赛区
打造为期两周的《中国好声音十年盛典》总冠名活动，通过活动前期预热、海选、湖
南赛区总决赛等近两个月的市场推广，宣传覆盖湖南省五十余个城市及县级城市，成
为全国分赛区最多、参与人数最多、比赛场次最多、曝光量最多的赛区之一；芜湖鸠
兹古镇度假区举办为期三个月的“首届国潮文化节”主题活动，整合古镇+海洋公园
资源，打造为期近三个月的国潮活动，活动期间举办的“徽韵国风大赏”活动，结合
国风热点邀请百余位国风明星达人，并获得各大社交平台流量支持，取得了出色的宣
传效果，进一步提升了景区的客流量；西宁童梦乐园充分考虑市场需求，满足消费者
喜好，大力发展夜游经济，分别于春节、五一、端午节等节假日开放夜场，并举办了
灯展、马戏王国等一系列省内规模最大的主题活动，配合节假日期间的烟花表演，已
然成为西宁市的口碑和品牌；阆中古城举办为期两个月的“科举挑战赛”活动，以挑
战竞赛的形式串联起古城内各景点，吸引游客参与，从而提高古城内二次消费水平。
（二）公司房地产板块经营情况
报告期内，在房地产营销方面，公司把促销抢收作为第一要务，组织开展
了极寒抢跑、春雷行动两次营销竞赛活动。针对滞销商业、边缘资产、大宗物业等，
出台了更具竞争力的销售激励政策。同时，强化月度销售考核、线上营销、限时回款
、营销督导、全民营销、以老带新，严格营销管控，在三亚、西宁、惠州、长春及内
蒙等地取得了良好的销售业绩。报告期内，公司实现签约销售面积15.91万平方米，
销售金额20.79亿元，结算面积8.30万平方米，结算金额9.84亿元，为公司的持续发
展提供了不可或缺的支持。
在项目建设方面，公司发布工程管理实施细则，强化工程量化考核、现场
管理、安全生产、联合检查等工作，力推工程开复工和竣工交付。上半年实现开复工
面积168万平方米，竣工20.3万平方米，为公司补充了可售货源。
在大宗物业去化方面，公司于报告期内成立了大宗资产销售专项工作小组
，由公司总裁亲自挂帅，设定专项指标和奖罚办法，全力推进大宗物业的去化工作。
目前，公司已与包括戴德梁行、仲量联行等在内的多家居间机构签署了居间服务协议
，协助公司进行潜在客户的持续发掘和跟进工作，为大宗物业的去化提供了强有力的
服务和支持。
二、核心竞争力分析
1、产业布局优势
公司将发展战略向文化旅游、城市更新、健康生活、乡村振兴四大产业转型，
坚持以文化旅游作为核心战略布局，多元并举，协同发展。公司现已拥有一个国家5A
级景区——四川新华联阆中古城和三个国家4A级景区——长沙新华联铜官窑古镇、芜
湖新华联鸠兹古镇、西宁新华联童梦乐园；公司在一二线城市、省会城市以及重点城
市布局有北京悠悠新天地、天津悦澜湾、长沙梦想城、西宁新华联国际旅游城、三亚
奥林匹克花园、惠州新华联广场等二十余个房地产项目；2021年上半年，公司与上海
青浦区签署城市更新合作协议，标志着公司正式向新的发展赛道加速布局。以文化旅
游为核心的多元产业布局有利于公司充分整合、利用内外部资源，分散公司经营风险
，不断获得持续的现金流和新的利润增长点，促进公司持续、稳定地发展。
2、景区运营优势
公司现有四大景区战略定位清晰，建设内容丰富，文化内涵深厚，产品全新升
级，互动体验度佳，且区位交通便利，区域消费潜力巨大，为景区后续运营打下良好
基础；公司自有旅行社湖南海外旅游深耕湖南市场多年，拥有较为广泛的客户基础与
较高的市场份额，能够有效地为景区导入客流，实现协同发展。同时，公司与全国各
大旅行社、OTA渠道商以及湖南卫视、潇湘电影制片厂、厦门影视集团、爱奇艺、横
店影视集团等多家影视拍摄机构建立了良好的战略合作伙伴关系，保持市场持续发声
，为景区客源输送提供有效的保障，为各类大型活动的举办提供强劲的支撑；公司各
景区实行大景区统一管理，建立了完善的组织架构体系，制定有科学的管理制度与标
准的服务流程，拥有履历资深的管理团队与专业素质过硬的从业人员，并通过完善的
培训体系与有效的激励晋升机制，不断提高员工的敬业态度、胜任能力与服务水平，
为游客打造好评服务、专业服务；各大景区通过不断推出的主题活动与景区演艺相结
合，增加游客参与度，提升游客体验感，彰显旅游内涵，不断提高经营绩效，全面发
力文旅运营。
3、完善的产业链优势
公司现已形成文旅和地产项目开发、景区运营、旅游服务、物业服务、规划设
计、建筑施工、园林景观、装修装饰、商业运营、酒店管理等日趋完善的产业链结构
，能够有效发挥战略协同效应，促进各业务板块之间高效协作，提升产品和服务质量
，降低企业经营成本，平滑业绩波动，提高抗风险能力，推动公司高质量发展。
4、管理及人才优势
经过多年发展与积累，公司已建成一支富有较强计划管控能力和丰富项目操盘
经验的核心管理团队。公司通过明晰企业战略、深化组织变革、全面优化制度、实行
流程再造、严格内控管理等，多措并举，进一步完善了企业治理体系，激发了企业的
生命力和创造力。
5、品牌优势
公司切实深化企业治理，持续发力文旅运营，产品结构更加优化，多个维度核
心竞争力不断突破，赢得行业及社会的认可与嘉奖，品牌价值和影响力不断提升。公
司荣获“中国文旅地产十强”、“中国文旅地产优秀运营商十强”，入选“中国旅游
集团融合创新发展十大案例”提名。长沙新华联铜官窑古镇获评“湖南省级旅游度假
区”和“湖南文旅产业融合发展示范区”；西宁新华联童梦乐园获评国家4A级旅游景
区、省级旅游度假区、中国旅游业年度景区复兴贡献奖；芜湖新华联鸠兹古镇入选“
安徽省十佳夜游街区”“省级服务业集聚区和集聚示范区”；四川新华联阆中古城荣
登全国5A百强榜；湖南海外旅游获省文化旅游企业先进集体。公司品牌影响力的持续
提升，有效带动了各大景区的入园客流。
三、公司面临的风险和应对措施
1、政策及行业形势风险
房地产作为国家宏观经济的重要组成部分，对经济及政策调控均十分敏感。中
央依旧贯彻“房住不炒”总定位，加之“三道红线”、“银行贷款集中度管控”等房
地产供给侧改革的持续深化，房地产调控的长效机制已逐步形成，对房企的经营发展
产生直接影响。而公司文化旅游项目具有投资金额大、回报周期长的特点，加之新冠
肺炎疫情反复，给文化旅游景区的平稳运营造成了一定影响。公司将密切关注国家宏
观政策、经济形势和行业发展趋势，结合自身发展状况，理性投资，合理布局，优化
产品结构，提升产品质量，加快去化速度，提升文旅景区运营能力，确保公司业务平
稳发展。
2、管理风险
随着公司文化旅游、城市更新、健康生活、乡村振兴四大发展战略的确立，对
企业的管理能力、治理结构、风险防范能力提出了更高要求。公司将持续完善有效的
内控机制，在组织架构、制度建设、风险控制、人力资源等方面统筹推进，根据市场
情况和自身发展，及时调整管理架构和组织体系，防范重大经营风险的发生，确保公
司健康、可持续发展。
3、财务风险
面对公司部分债务逾期的情况，公司将积极与债权人及相关方进行沟通，争取
获得债权人谅解、达成展期与和解，同时将积极筹措还款资金，力争妥善解决债务逾
期问题。面对公司资金紧张的局面，公司将不断尝试创新营销模式，努力保持产品的
去化能力和去化速度，最大限度回笼资金；同时，进一步加大酒店、商场等非景区大
宗物业的处置力度，争取实现现金增量。
4、海外业务风险
由于海外项目可能受到国家政策、海外政局、当地法律、市场环境、突发事件
以及环保要求等复杂因素影响，公司将慎重推进既有的海外项目，加强风险监控，确
保海外业务风险可控。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
（一）报告期内总体经营情况
2020年，全球经济在百年一遇的新冠肺炎疫情的重创下，经历了上世纪30
年代大萧条以来最严重的衰退。面对新冠肺炎疫情的严峻考验，党中央、国务院高瞻
远瞩、科学谋划，带领各级政府和全国人民积极抗击疫情并取得决定性胜利；同时，
统筹推进疫情防控和复工复产工作，国内经济运行逐步恢复，整体好于预期，为“十
四五”开好局、起好步打下了坚实的基础。2020年房地产行业受到疫情冲击，全年市
场分化继续加剧，部分二三线城市成交规模有所萎缩。在中央“房住不炒”的主基调
下，房企融资持续收紧，特别是民营房企融资难、发债难现象延续，使得经营状况异
常艰难。报告期内，公司旗下房地产、景区、酒店、商场、旅行社等业务受新冠肺炎
疫情影响严重，现金流入大幅萎缩，加之融资渠道受限，出现流动性困难，公司偿债
压力不断凸显，部分债务出现逾期以及部分资产被查封冻结，但占相关财务指标的比
重较小，资产仍可用于日常生产经营，对公司整体经营影响有限。2020年，公司实现
营业收入70.84亿元，归属于母公司所有者净利润-12.86亿元，经营活动产生的现金
流量净额31.15亿元。
（二）优化景区运营，提升品牌影响力
2020年初，为防控新冠疫情，政府号召人民居家隔离，减少出行，相关景
区在疫情爆发后纷纷暂停营业，旅游行业受到了巨大的冲击。公司旗下各景区利用休
业时间，抢抓工程整顿和内容提升，加强员工队伍培训、提高职业技能，优化业务流
程和运营体系，扎实做好基础工作以待景区的开放迎客。随着疫情逐渐得到有效控制
，文化和旅游部也及时发布了相关政策，允许景区安全有序地开放。公司旗下各景区
也于3月开始陆续复工复产，在推出多种形式的预售活动提前锁定游客的同时，大力
开展节庆活动、推出节日限定促销、精做地区特色体验文章、推出夜游产品等定制活
动，最大程度吸引游客。报告期内，长沙新华联铜官窑古镇获评“湖南省级旅游度假
区”、“湖南文旅产业融合发展示范区”；西宁新华联童梦乐园获评国家4A级旅游景
区、省级旅游度假区、中国旅游业年度景区复兴贡献奖；芜湖新华联鸠兹古镇入选“
安徽省十佳夜游街区”“省级服务业集聚区和集聚示范区”；四川新华联阆中古城跻
身全国5A景区百强榜。
通过持续创新的景区运营和丰富多彩的活动内容，公司旗下景区入园人数
逆势增长，特别是劳动节、端午节、国庆节等节假日期间，各大景区游客数量爆棚。
芜湖新华联鸠兹古镇元宵花灯焰火大赏为江城人民带来一场视觉盛宴的同时，还吸引
了中央电视台新闻频道《共同关注》及《东方时空》两档黄金栏目的现场直播，向全
国的观众做精彩推荐；长沙新华联铜官窑古镇活动频繁、精彩不断，持续被湖南卫视
和当地主流媒体宣传报道，已然成为长沙市网红景点和湖南省旅游必去打卡地；四川
新华联阆中古城因其优美的自然景观、深厚的历史文化内涵登上中央电视台科教频道
《地理-中国》栏目；西宁新华联童梦乐园全力推广“童梦欢乐夜”、“奇幻海洋节
”品牌，其“童梦嘉年华暨第二届奇幻海洋文化节”受到青海日报官方账号进行详细
报道，并成为青海省春节联欢晚会取景地。
（三）积极促销抢收，房地产业务保持平稳
面对持续的宏观调控环境及政策，公司积极开展促销抢收工作，早布局、
早谋划，通过多种营销手段和强化激励措施，采取一城一策、一业态一策、一产品一
策的销售策略及激励政策，最大程度应对市场变化。在受疫情影响最严重的第一季度
，公司全面搭建各层级线上营销平台，多途径开展线上销售推广。第二季度起，公司
精心组织蓄客开盘，通过创新性的多种线下开盘模式促进各项目的推货进度，在西宁
、上海、望城、醴陵公司均实现了较好的销售业绩；同时，公司积极采取异地联销方
式，通过在北方城市开展专项推介活动，促使三亚、惠州和马来西亚项目实现了业绩
突破。报告期内，公司实现签约销售面积53.46万平方米，销售金额71.19亿元，结算
面积37.57万平方米，结算金额52.92亿元，为公司在重大疫情及市场下行的影响下提
供了不可或缺的支持。
在项目建设方面，公司制定了科学详细的工程进度计划、施工组织计划和
质量管控目标，强化过程管控和量化考核检查，聚焦交付目标的落地，确保按时完成
交付任务。2020年公司实现开复工面积238万平方米，竣工面积58.67万平方米。
（四）切实强化企业治理，提升运营管理水平
报告期内，公司全面强化企业治理体系建设，切实提升治理能力。在经营
效益收缩的情况下，公司坚持“文旅+地产”相辅相成的战略布局，深化组织改革，
在对管理架构向专业化方向调整的同时，全面优化大景区管理体系，初步形成了开发
、景区、酒店三位一体的大景区管理模式。
（五）积极践行社会责任
公司在开展自身经营活动的同时，持续积极履行社会责任。面对2020年初
突如其来的新冠肺炎疫情，公司及员工踊跃向社会捐款捐物支持抗疫，海外子公司从
境外采购医疗物资运输回国进行捐赠；为支援受到疫情影响的小微企业，公司旗下四
大景区及三个购物中心为数百家商户减免了一定租金；公司旗下七家酒店积极响应政
府号召参与抗疫工作，接待留观及隔离人员累计过万人次。
新增土地储备项目
融资途径
发展战略和未来一年经营计划
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截至2020年12月31日，本公司向其商品房承购人因银行抵押贷款提供的担
保余额为6,233,476,973.35元。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
1、产业布局优势
公司坚持以文旅转型作为核心战略布局，多元并举，协同发展。现已拥有
长沙新华联铜官窑古镇、芜湖新华联鸠兹古镇、西宁新华联童梦乐园、四川新华联阆
中古城四大旅游景区，在一二线城市、省会城市以及重点城市布局有北京悠悠新天地
、上海奥莱悦府、天津悦澜湾、长沙梦想城、西宁新华联国际旅游城、三亚奥林匹克
花园、惠州新华联广场等二十余个房地产项目，同时间接持有长沙银行（601577.SH
）8.46%的股份，能够获得持续稳定的利润来源。以文化旅游为核心的多元产业布局
有利于公司充分整合、利用内外部资源，分散公司经营风险，不断获得持续的现金流
和新的利润增长点，促进公司持续、稳定、健康地发展。
2、景区运营优势
公司现有四大景区战略定位清晰，建设内容丰富，文化内涵深厚，产品全
新升级，互动体验度佳，且区位交通便利，区域消费潜力巨大，为景区后续运营打下
良好基础；公司自有旅行社湖南海外旅游深耕湖南市场多年，拥有较为广泛的客户基
础与较高的市场份额，能够有效地为景区导入客流，实现协同发展。同时，公司与全
国各大旅行社、OTA渠道供应商以及湖南卫视、潇湘电影制片厂建立了良好的战略合
作伙伴关系，为景区客源输送提供有效的保障，为各类大型活动的举办提供强劲的支
撑；公司各大景区实行大景区统一管理，建立了完善的组织架构体系，制定有科学化
的管理制度与标准化的服务流程，拥有履历资深的管理团队与专业素质过硬的从业人
员，并通过完善的培训体系与有效的激励晋升机制，不断提高员工的敬业态度、胜任
能力与服务水平，为游客打造好评服务、专业服务，彰显旅游内涵，不断提升经营绩
效，全面发力文旅运营。2020年度，在受年初新冠肺炎疫情的严重影响下，公司旗下
四大景区全年入园游客数量达到403.1万人次，同比增长4.16%。
3、完善的产业链优势
公司现已形成文旅和地产项目开发、景区运营、旅游服务、规划设计、建
筑施工、园林景观、装修装饰、物业服务、商业运营、酒店管理等日趋完善的产业链
结构，能够有效发挥战略协同效应，促进各业务板块之间高效协作，提升产品和服务
质量，降低企业经营成本，平滑业绩波动，提高抗风险能力，推动公司高质量发展。
4、管理及人才优势
经过多年发展与积累，公司已建成一支富有较强计划管控能力和丰富项目
操作经验的核心管理团队。通过对项目开发和运营过程中的各个环节进行规范并制定
相应的管理标准，公司积累了一套完整科学的项目策划、开发、营销、运营等管理经
验，保证了项目的标准化和规范化发展。
5、品牌优势
公司切实深化企业治理，持续发力文旅运营，产品结构更加优化，多个维
度核心竞争力不断突破，赢得行业及社会的认可与嘉奖，品牌价值和影响力大幅提升
。公司荣获“中国文旅地产十强”、“中国文旅地产优秀运营商十强”，入选“中国
旅游集团融合创新发展十大案例”提名。长沙新华联铜官窑古镇获评“湖南省级旅游
度假区”和“湖南文旅产业融合发展示范区”；西宁新华联童梦乐园获评国家4A级旅
游景区、省级旅游度假区、中国旅游业年度景区复兴贡献奖；芜湖新华联鸠兹古镇入
选“安徽省十佳夜游街区”“省级服务业集聚区和集聚示范区”；四川新华联阆中古
城荣登全国5A百强榜；湖南海外旅游获省文化旅游企业先进集体。公司品牌影响力的
持续提升，有效带动了各大景区的入园客流。
三、公司未来发展的展望
（一）行业竞争格局和发展趋势
展望2021年，国际环境错综复杂，世界经济复苏前景不确定性较多，中美
多领域博弈加剧。当前我国经济呈现稳定恢复增长态势，但疫情变化和外部环境仍面
临很多不确定因素，经济稳定恢复的基础还不牢固。政府工作报告提出，今年要保持
宏观政策连续性、稳定性、可持续性，促进经济运行在合理区间；要继续为市场主体
纾困，保持必要支持力度，不急转弯；积极的财政政策要提质增效、更可持续；稳健
的货币政策要灵活精准、合理适度。这意味着宏观政策回归常态化，更贴近实际需要
。
文化旅游方面，中国旅游业2020年上半年经历了前所未有的冲击和挑战，2
020年下半年，随着我国抗疫斗争取得卓越成效，旅游行业筑底回升，并逐步恢复和
巩固了环比上升的趋势。2021年，随着决战决胜脱贫攻坚和全面小康社会、国民经济
和社会发展第十四个五年规划的正式实施，中央经济工作会议确定的需求侧管理和供
给侧改革效果的显现，旅游经济将从全面复工复业走向消费、投资全面复苏。
房地产方面，政府工作报告指出，要保障好群众住房需求。坚持房子是用
来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。预计2021年，房地产市场仍
将受到政策高压，楼市调控将继续保持高频次。而在整体房地产行业融资环境没有出
现大幅宽松信号的情况下，资金面的趋紧也会迫使房企拿地态度日趋谨慎。
（二）未来发展战略
公司坚定将文化旅游作为公司的核心竞争力。各景区未来将围绕打造特色
活动、完善品牌塑造、提高运营质量、有效吸引客流等方面开展工作，全力推进各景
区标准化、规范化和体系化建设。根据旅游市场发展形势，实现各景区营销精准化定
位、市场精细化突破、服务标准化提升，切实提升游客的体验感和满意度，为公司文
化旅游业务的健康、稳定和可持续发展打下坚实基础。
对于房地产业务，未来公司将继续执行区域深耕战略，加快现有项目的开
发及销售力度，稳步推进开发用地的获取，努力推动大宗物业的处置，优化资产结构
，降低负债水平，平滑公司业绩，促进公司良性、健康的发展。
（三）下一年度经营计划
1、文化旅游发展计划
公司将坚定不移聚焦文化旅游主业发展。2021年，各大文旅景区力图将文
化、旅游、休闲深度融合，围绕“吃住行游娱购”六大旅游要素，精做文旅运营和管
理。公司将继续推进大景区管理，实行管理、营销、宣传推广等工作一体化；全面开
展景区规划和升级工作，结合当地市场和客群需求，进一步开发景区演艺内容，大力
发展夜游经济，全面丰富儿童及亲子体验项目，打造有文化力、有生命力、有竞争力
的旅游产品。
2、房地产业务发展计划
针对房地产项目的开发建设，公司将坚持早计划、早开工、早出货、早交
付的原则，加快各项目的开发建设进度，加快可售货源的释放节奏，继续创新工程管
理模式，提升建筑及服务品质，保证质量与速度的高度统一，形成品质与品牌的相互
促进。针对房地产项目销售，公司将结合市场与政策的变化，继续根据城市、业态及
产品打造有针对性的营销策略及激励机制，加快产品去化速度；同时，依托各大文旅
景区及专业公司，开展联动营销，力求房地产业务平稳发展。新的一年，公司力争在
大宗物业处置方面取得突破，优化资产结构，降低负债水平，改善公司现金流。
3、资金管控计划
预计2021年房地产金融政策持续偏紧，房企融资压力依然较大。公司将在
深入研究国家政策、重点把握行业现状的基础上，立足实际，制定符合自身发展的资
金筹措和使用计划，保证现金流不中断，进一步降低企业负债总量，优化公司资产负
债结构，促进公司更加稳健的运营。
4、企业治理计划
公司将结合发展现状和战略需要，持续深化企业改革，进一步强化制度的
落地执行，不断提升企业治理水平。从制度建设、流程再造、体系优化、检查考核等
方面入手，强化对专业公司的管理改革。进一步强化全流程计划管控，确保企业计划
到位，高效运行；进一步提升成本管控水平，精确成本测算、预算、动态管控、强控
和后评估，实现降本增效。
5、人才培养及团队锻造计划
为满足公司文旅+地产的战略发展需要，公司将进一步实行机构改革，优化
人员队伍，对有专业能力、专业素养、专业精神、业绩突出的优秀人才及时重用，大
胆启用年轻干部，增强团队活力与创新精神；有针对性地开展专业技能、职业素养、
制度文化等方面的培训，建立产学研一体化的创新机制，打造学习型组织，建设精干
高效的人才队伍。
（四）可能面临的风险及对策
1、政策及行业形势风险
房地产作为国家宏观经济的重要组成部分，对经济及政策调控均十分敏感
。中央依旧贯彻“房住不炒”总定位，加之“三道红线”、“银行贷款集中度管控”
等房地产供给侧改革的持续深化，房地产调控的长效机制已逐步形成，对房企的经营
发展产生直接影响。公司将密切关注国家宏观政策、经济形势和行业发展趋势，结合
自身发展状况，理性投资，合理布局，优化产品结构，提升产品质量，加快去化速度
，确保公司房地产业务平稳发展。
2、管理风险
随着公司文旅+地产战略布局的落地，对企业的管理能力、治理结构、风险
防范能力提出了更高要求。公司将持续完善有效的内控机制，在组织架构、制度建设
、风险控制、人力资源等方面统筹推进，根据市场情况和自身发展，及时调整管理架
构和组织体系，防范重大经营风险的发生，确保公司健康、可持续发展。
3、财务风险
面对公司部分债务逾期的情况，公司将积极与债权人及相关方进行沟通，
争取获得债权人谅解、达成展期与和解，同时将积极筹措还款资金，力争妥善解决债
务逾期问题。面对公司资金紧张的局面，公司将不断尝试创新营销模式，努力保持产
品的去化能力和去化速度，最大限度回笼资金；同时，进一步加大酒店、商场等非景
区大宗物业的处置力度，争取实现现金增量。
4、海外业务风险
由于海外项目可能受到国家政策、海外政局、当地法律、市场环境、突发
事件以及环保要求等复杂因素影响，公司将慎重推
进既有的海外项目，加强风险监控，确保海外业务风险可控。
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免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
公司为一家集文旅景区开发与运营、房地产项目开发建设、施工总承包、
商业管理、酒店管理、物业服务、旅游服务等多项业务为一体、具备多业态综合开发
能力的上市公司。报告期内，国内经济以内循环为主，双循环相互促进的新发展格局
更加稳固，旅游市场全面复苏，公司继续提高已投运文旅项目的运营效率与盈利能力
，加速推进房地产项目的去化速度和大宗物业的处置力度。近年来，公司重点推进文
化旅游项目，精做旅游生态圈，现已形成了文化旅游、规划设计、房地产开发、商业
、酒店业、建筑业、物业服务、园林景观、旅游服务等多产业布局，继续高质量推动
战略转型目标的实现与转型成果的落地。
2021年上半年，随着国内疫情防控持续向好及大规模疫苗接种加速推进，
以“内循环”为核心的经济复苏，文旅行业迎来全面恢复。作为率先向文旅产业转型
的房地产上市公司之一，公司通过持续创新景区运营和丰富旅游内容，推陈出新演艺
活动，强化自媒体建设，推进大景区统一管理，打造城市夜游新生活，加快推动“文
旅经济”和文旅融合高质量发展。
2021年上半年，除局地受散发疫情扰动外，旅游市场总体保持平稳有序，
疫情防控常态化的旅游市场全面恢复。春节假期，全国国内旅游人数和收入分别恢复
至疫前同期的75.3%和58.6%，清明分别恢复至疫前同期的94.5%和56.7%，五一劳动节
分别恢复至疫前同期的103.2%和77.0%，节假日国内旅游人数已恢复至疫前同期水平
。房地产行业方面，整体行业市场在严守调控政策的长效机制下，维持价量平稳仍是
各城市政策方向的主旋律。三条红线之后，各地房贷调整的管理制度陆续出台，房地
产行业去金融化的脚步加速，加之22城集中供地规则的落地，房地产企业的经营环境
持续坚难。
（一）公司文化旅游板块经营情况
报告期内，公司通过强化运营管控、严控运营成本、提升服务品质、实行
联动宣传、积极拉动二消、开展学习交流等措施力促运营升级。各景区重点发力活动
经济、节庆经济、演艺经济、国潮经济、夜间经济、体验经济，运营收入及入园游客
人次与上年同期相比均实现了较大幅度的增长：铜官窑古镇联合中国好声音湖南赛区
打造为期两周的《中国好声音十年盛典》总冠名活动，通过活动前期预热、海选、湖
南赛区总决赛等近两个月的市场推广，宣传覆盖湖南省五十余个城市及县级城市，成
为全国分赛区最多、参与人数最多、比赛场次最多、曝光量最多的赛区之一；芜湖鸠
兹古镇度假区举办为期三个月的“首届国潮文化节”主题活动，整合古镇+海洋公园
资源，打造为期近三个月的国潮活动，活动期间举办的“徽韵国风大赏”活动，结合
国风热点邀请百余位国风明星达人，并获得各大社交平台流量支持，取得了出色的宣
传效果，进一步提升了景区的客流量；西宁童梦乐园充分考虑市场需求，满足消费者
喜好，大力发展夜游经济，分别于春节、五一、端午节等节假日开放夜场，并举办了
灯展、马戏王国等一系列省内规模最大的主题活动，配合节假日期间的烟花表演，已
然成为西宁市的口碑和品牌；阆中古城举办为期两个月的“科举挑战赛”活动，以挑
战竞赛的形式串联起古城内各景点，吸引游客参与，从而提高古城内二次消费水平。
（二）公司房地产板块经营情况
报告期内，在房地产营销方面，公司把促销抢收作为第一要务，组织开展
了极寒抢跑、春雷行动两次营销竞赛活动。针对滞销商业、边缘资产、大宗物业等，
出台了更具竞争力的销售激励政策。同时，强化月度销售考核、线上营销、限时回款
、营销督导、全民营销、以老带新，严格营销管控，在三亚、西宁、惠州、长春及内
蒙等地取得了良好的销售业绩。报告期内，公司实现签约销售面积15.91万平方米，
销售金额20.79亿元，结算面积8.30万平方米，结算金额9.84亿元，为公司的持续发
展提供了不可或缺的支持。
在项目建设方面，公司发布工程管理实施细则，强化工程量化考核、现场
管理、安全生产、联合检查等工作，力推工程开复工和竣工交付。上半年实现开复工
面积168万平方米，竣工20.3万平方米，为公司补充了可售货源。
在大宗物业去化方面，公司于报告期内成立了大宗资产销售专项工作小组
，由公司总裁亲自挂帅，设定专项指标和奖罚办法，全力推进大宗物业的去化工作。
目前，公司已与包括戴德梁行、仲量联行等在内的多家居间机构签署了居间服务协议
，协助公司进行潜在客户的持续发掘和跟进工作，为大宗物业的去化提供了强有力的
服务和支持。
二、核心竞争力分析
1、产业布局优势
公司将发展战略向文化旅游、城市更新、健康生活、乡村振兴四大产业转型，
坚持以文化旅游作为核心战略布局，多元并举，协同发展。公司现已拥有一个国家5A
级景区——四川新华联阆中古城和三个国家4A级景区——长沙新华联铜官窑古镇、芜
湖新华联鸠兹古镇、西宁新华联童梦乐园；公司在一二线城市、省会城市以及重点城
市布局有北京悠悠新天地、天津悦澜湾、长沙梦想城、西宁新华联国际旅游城、三亚
奥林匹克花园、惠州新华联广场等二十余个房地产项目；2021年上半年，公司与上海
青浦区签署城市更新合作协议，标志着公司正式向新的发展赛道加速布局。以文化旅
游为核心的多元产业布局有利于公司充分整合、利用内外部资源，分散公司经营风险
，不断获得持续的现金流和新的利润增长点，促进公司持续、稳定地发展。
2、景区运营优势
公司现有四大景区战略定位清晰，建设内容丰富，文化内涵深厚，产品全新升
级，互动体验度佳，且区位交通便利，区域消费潜力巨大，为景区后续运营打下良好
基础；公司自有旅行社湖南海外旅游深耕湖南市场多年，拥有较为广泛的客户基础与
较高的市场份额，能够有效地为景区导入客流，实现协同发展。同时，公司与全国各
大旅行社、OTA渠道商以及湖南卫视、潇湘电影制片厂、厦门影视集团、爱奇艺、横
店影视集团等多家影视拍摄机构建立了良好的战略合作伙伴关系，保持市场持续发声
，为景区客源输送提供有效的保障，为各类大型活动的举办提供强劲的支撑；公司各
景区实行大景区统一管理，建立了完善的组织架构体系，制定有科学的管理制度与标
准的服务流程，拥有履历资深的管理团队与专业素质过硬的从业人员，并通过完善的
培训体系与有效的激励晋升机制，不断提高员工的敬业态度、胜任能力与服务水平，
为游客打造好评服务、专业服务；各大景区通过不断推出的主题活动与景区演艺相结
合，增加游客参与度，提升游客体验感，彰显旅游内涵，不断提高经营绩效，全面发
力文旅运营。
3、完善的产业链优势
公司现已形成文旅和地产项目开发、景区运营、旅游服务、物业服务、规划设
计、建筑施工、园林景观、装修装饰、商业运营、酒店管理等日趋完善的产业链结构
，能够有效发挥战略协同效应，促进各业务板块之间高效协作，提升产品和服务质量
，降低企业经营成本，平滑业绩波动，提高抗风险能力，推动公司高质量发展。
4、管理及人才优势
经过多年发展与积累，公司已建成一支富有较强计划管控能力和丰富项目操盘
经验的核心管理团队。公司通过明晰企业战略、深化组织变革、全面优化制度、实行
流程再造、严格内控管理等，多措并举，进一步完善了企业治理体系，激发了企业的
生命力和创造力。
5、品牌优势
公司切实深化企业治理，持续发力文旅运营，产品结构更加优化，多个维度核
心竞争力不断突破，赢得行业及社会的认可与嘉奖，品牌价值和影响力不断提升。公
司荣获“中国文旅地产十强”、“中国文旅地产优秀运营商十强”，入选“中国旅游
集团融合创新发展十大案例”提名。长沙新华联铜官窑古镇获评“湖南省级旅游度假
区”和“湖南文旅产业融合发展示范区”；西宁新华联童梦乐园获评国家4A级旅游景
区、省级旅游度假区、中国旅游业年度景区复兴贡献奖；芜湖新华联鸠兹古镇入选“
安徽省十佳夜游街区”“省级服务业集聚区和集聚示范区”；四川新华联阆中古城荣
登全国5A百强榜；湖南海外旅游获省文化旅游企业先进集体。公司品牌影响力的持续
提升，有效带动了各大景区的入园客流。
三、公司面临的风险和应对措施
1、政策及行业形势风险
房地产作为国家宏观经济的重要组成部分，对经济及政策调控均十分敏感。中
央依旧贯彻“房住不炒”总定位，加之“三道红线”、“银行贷款集中度管控”等房
地产供给侧改革的持续深化，房地产调控的长效机制已逐步形成，对房企的经营发展
产生直接影响。而公司文化旅游项目具有投资金额大、回报周期长的特点，加之新冠
肺炎疫情反复，给文化旅游景区的平稳运营造成了一定影响。公司将密切关注国家宏
观政策、经济形势和行业发展趋势，结合自身发展状况，理性投资，合理布局，优化
产品结构，提升产品质量，加快去化速度，提升文旅景区运营能力，确保公司业务平
稳发展。
2、管理风险
随着公司文化旅游、城市更新、健康生活、乡村振兴四大发展战略的确立，对
企业的管理能力、治理结构、风险防范能力提出了更高要求。公司将持续完善有效的
内控机制，在组织架构、制度建设、风险控制、人力资源等方面统筹推进，根据市场
情况和自身发展，及时调整管理架构和组织体系，防范重大经营风险的发生，确保公
司健康、可持续发展。
3、财务风险
面对公司部分债务逾期的情况，公司将积极与债权人及相关方进行沟通，争取
获得债权人谅解、达成展期与和解，同时将积极筹措还款资金，力争妥善解决债务逾
期问题。面对公司资金紧张的局面，公司将不断尝试创新营销模式，努力保持产品的
去化能力和去化速度，最大限度回笼资金；同时，进一步加大酒店、商场等非景区大
宗物业的处置力度，争取实现现金增量。
4、海外业务风险
由于海外项目可能受到国家政策、海外政局、当地法律、市场环境、突发事件
以及环保要求等复杂因素影响，公司将慎重推进既有的海外项目，加强风险监控，确
保海外业务风险可控。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
（一）报告期内总体经营情况
2020年，全球经济在百年一遇的新冠肺炎疫情的重创下，经历了上世纪30
年代大萧条以来最严重的衰退。面对新冠肺炎疫情的严峻考验，党中央、国务院高瞻
远瞩、科学谋划，带领各级政府和全国人民积极抗击疫情并取得决定性胜利；同时，
统筹推进疫情防控和复工复产工作，国内经济运行逐步恢复，整体好于预期，为“十
四五”开好局、起好步打下了坚实的基础。2020年房地产行业受到疫情冲击，全年市
场分化继续加剧，部分二三线城市成交规模有所萎缩。在中央“房住不炒”的主基调
下，房企融资持续收紧，特别是民营房企融资难、发债难现象延续，使得经营状况异
常艰难。报告期内，公司旗下房地产、景区、酒店、商场、旅行社等业务受新冠肺炎
疫情影响严重，现金流入大幅萎缩，加之融资渠道受限，出现流动性困难，公司偿债
压力不断凸显，部分债务出现逾期以及部分资产被查封冻结，但占相关财务指标的比
重较小，资产仍可用于日常生产经营，对公司整体经营影响有限。2020年，公司实现
营业收入70.84亿元，归属于母公司所有者净利润-12.86亿元，经营活动产生的现金
流量净额31.15亿元。
（二）优化景区运营，提升品牌影响力
2020年初，为防控新冠疫情，政府号召人民居家隔离，减少出行，相关景
区在疫情爆发后纷纷暂停营业，旅游行业受到了巨大的冲击。公司旗下各景区利用休
业时间，抢抓工程整顿和内容提升，加强员工队伍培训、提高职业技能，优化业务流
程和运营体系，扎实做好基础工作以待景区的开放迎客。随着疫情逐渐得到有效控制
，文化和旅游部也及时发布了相关政策，允许景区安全有序地开放。公司旗下各景区
也于3月开始陆续复工复产，在推出多种形式的预售活动提前锁定游客的同时，大力
开展节庆活动、推出节日限定促销、精做地区特色体验文章、推出夜游产品等定制活
动，最大程度吸引游客。报告期内，长沙新华联铜官窑古镇获评“湖南省级旅游度假
区”、“湖南文旅产业融合发展示范区”；西宁新华联童梦乐园获评国家4A级旅游景
区、省级旅游度假区、中国旅游业年度景区复兴贡献奖；芜湖新华联鸠兹古镇入选“
安徽省十佳夜游街区”“省级服务业集聚区和集聚示范区”；四川新华联阆中古城跻
身全国5A景区百强榜。
通过持续创新的景区运营和丰富多彩的活动内容，公司旗下景区入园人数
逆势增长，特别是劳动节、端午节、国庆节等节假日期间，各大景区游客数量爆棚。
芜湖新华联鸠兹古镇元宵花灯焰火大赏为江城人民带来一场视觉盛宴的同时，还吸引
了中央电视台新闻频道《共同关注》及《东方时空》两档黄金栏目的现场直播，向全
国的观众做精彩推荐；长沙新华联铜官窑古镇活动频繁、精彩不断，持续被湖南卫视
和当地主流媒体宣传报道，已然成为长沙市网红景点和湖南省旅游必去打卡地；四川
新华联阆中古城因其优美的自然景观、深厚的历史文化内涵登上中央电视台科教频道
《地理-中国》栏目；西宁新华联童梦乐园全力推广“童梦欢乐夜”、“奇幻海洋节
”品牌，其“童梦嘉年华暨第二届奇幻海洋文化节”受到青海日报官方账号进行详细
报道，并成为青海省春节联欢晚会取景地。
（三）积极促销抢收，房地产业务保持平稳
面对持续的宏观调控环境及政策，公司积极开展促销抢收工作，早布局、
早谋划，通过多种营销手段和强化激励措施，采取一城一策、一业态一策、一产品一
策的销售策略及激励政策，最大程度应对市场变化。在受疫情影响最严重的第一季度
，公司全面搭建各层级线上营销平台，多途径开展线上销售推广。第二季度起，公司
精心组织蓄客开盘，通过创新性的多种线下开盘模式促进各项目的推货进度，在西宁
、上海、望城、醴陵公司均实现了较好的销售业绩；同时，公司积极采取异地联销方
式，通过在北方城市开展专项推介活动，促使三亚、惠州和马来西亚项目实现了业绩
突破。报告期内，公司实现签约销售面积53.46万平方米，销售金额71.19亿元，结算
面积37.57万平方米，结算金额52.92亿元，为公司在重大疫情及市场下行的影响下提
供了不可或缺的支持。
在项目建设方面，公司制定了科学详细的工程进度计划、施工组织计划和
质量管控目标，强化过程管控和量化考核检查，聚焦交付目标的落地，确保按时完成
交付任务。2020年公司实现开复工面积238万平方米，竣工面积58.67万平方米。
（四）切实强化企业治理，提升运营管理水平
报告期内，公司全面强化企业治理体系建设，切实提升治理能力。在经营
效益收缩的情况下，公司坚持“文旅+地产”相辅相成的战略布局，深化组织改革，
在对管理架构向专业化方向调整的同时，全面优化大景区管理体系，初步形成了开发
、景区、酒店三位一体的大景区管理模式。
（五）积极践行社会责任
公司在开展自身经营活动的同时，持续积极履行社会责任。面对2020年初
突如其来的新冠肺炎疫情，公司及员工踊跃向社会捐款捐物支持抗疫，海外子公司从
境外采购医疗物资运输回国进行捐赠；为支援受到疫情影响的小微企业，公司旗下四
大景区及三个购物中心为数百家商户减免了一定租金；公司旗下七家酒店积极响应政
府号召参与抗疫工作，接待留观及隔离人员累计过万人次。
新增土地储备项目
融资途径
发展战略和未来一年经营计划
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截至2020年12月31日，本公司向其商品房承购人因银行抵押贷款提供的担
保余额为6,233,476,973.35元。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
1、产业布局优势
公司坚持以文旅转型作为核心战略布局，多元并举，协同发展。现已拥有
长沙新华联铜官窑古镇、芜湖新华联鸠兹古镇、西宁新华联童梦乐园、四川新华联阆
中古城四大旅游景区，在一二线城市、省会城市以及重点城市布局有北京悠悠新天地
、上海奥莱悦府、天津悦澜湾、长沙梦想城、西宁新华联国际旅游城、三亚奥林匹克
花园、惠州新华联广场等二十余个房地产项目，同时间接持有长沙银行（601577.SH
）8.46%的股份，能够获得持续稳定的利润来源。以文化旅游为核心的多元产业布局
有利于公司充分整合、利用内外部资源，分散公司经营风险，不断获得持续的现金流
和新的利润增长点，促进公司持续、稳定、健康地发展。
2、景区运营优势
公司现有四大景区战略定位清晰，建设内容丰富，文化内涵深厚，产品全
新升级，互动体验度佳，且区位交通便利，区域消费潜力巨大，为景区后续运营打下
良好基础；公司自有旅行社湖南海外旅游深耕湖南市场多年，拥有较为广泛的客户基
础与较高的市场份额，能够有效地为景区导入客流，实现协同发展。同时，公司与全
国各大旅行社、OTA渠道供应商以及湖南卫视、潇湘电影制片厂建立了良好的战略合
作伙伴关系，为景区客源输送提供有效的保障，为各类大型活动的举办提供强劲的支
撑；公司各大景区实行大景区统一管理，建立了完善的组织架构体系，制定有科学化
的管理制度与标准化的服务流程，拥有履历资深的管理团队与专业素质过硬的从业人
员，并通过完善的培训体系与有效的激励晋升机制，不断提高员工的敬业态度、胜任
能力与服务水平，为游客打造好评服务、专业服务，彰显旅游内涵，不断提升经营绩
效，全面发力文旅运营。2020年度，在受年初新冠肺炎疫情的严重影响下，公司旗下
四大景区全年入园游客数量达到403.1万人次，同比增长4.16%。
3、完善的产业链优势
公司现已形成文旅和地产项目开发、景区运营、旅游服务、规划设计、建
筑施工、园林景观、装修装饰、物业服务、商业运营、酒店管理等日趋完善的产业链
结构，能够有效发挥战略协同效应，促进各业务板块之间高效协作，提升产品和服务
质量，降低企业经营成本，平滑业绩波动，提高抗风险能力，推动公司高质量发展。
4、管理及人才优势
经过多年发展与积累，公司已建成一支富有较强计划管控能力和丰富项目
操作经验的核心管理团队。通过对项目开发和运营过程中的各个环节进行规范并制定
相应的管理标准，公司积累了一套完整科学的项目策划、开发、营销、运营等管理经
验，保证了项目的标准化和规范化发展。
5、品牌优势
公司切实深化企业治理，持续发力文旅运营，产品结构更加优化，多个维
度核心竞争力不断突破，赢得行业及社会的认可与嘉奖，品牌价值和影响力大幅提升
。公司荣获“中国文旅地产十强”、“中国文旅地产优秀运营商十强”，入选“中国
旅游集团融合创新发展十大案例”提名。长沙新华联铜官窑古镇获评“湖南省级旅游
度假区”和“湖南文旅产业融合发展示范区”；西宁新华联童梦乐园获评国家4A级旅
游景区、省级旅游度假区、中国旅游业年度景区复兴贡献奖；芜湖新华联鸠兹古镇入
选“安徽省十佳夜游街区”“省级服务业集聚区和集聚示范区”；四川新华联阆中古
城荣登全国5A百强榜；湖南海外旅游获省文化旅游企业先进集体。公司品牌影响力的
持续提升，有效带动了各大景区的入园客流。
三、公司未来发展的展望
（一）行业竞争格局和发展趋势
展望2021年，国际环境错综复杂，世界经济复苏前景不确定性较多，中美
多领域博弈加剧。当前我国经济呈现稳定恢复增长态势，但疫情变化和外部环境仍面
临很多不确定因素，经济稳定恢复的基础还不牢固。政府工作报告提出，今年要保持
宏观政策连续性、稳定性、可持续性，促进经济运行在合理区间；要继续为市场主体
纾困，保持必要支持力度，不急转弯；积极的财政政策要提质增效、更可持续；稳健
的货币政策要灵活精准、合理适度。这意味着宏观政策回归常态化，更贴近实际需要
。
文化旅游方面，中国旅游业2020年上半年经历了前所未有的冲击和挑战，2
020年下半年，随着我国抗疫斗争取得卓越成效，旅游行业筑底回升，并逐步恢复和
巩固了环比上升的趋势。2021年，随着决战决胜脱贫攻坚和全面小康社会、国民经济
和社会发展第十四个五年规划的正式实施，中央经济工作会议确定的需求侧管理和供
给侧改革效果的显现，旅游经济将从全面复工复业走向消费、投资全面复苏。
房地产方面，政府工作报告指出，要保障好群众住房需求。坚持房子是用
来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。预计2021年，房地产市场仍
将受到政策高压，楼市调控将继续保持高频次。而在整体房地产行业融资环境没有出
现大幅宽松信号的情况下，资金面的趋紧也会迫使房企拿地态度日趋谨慎。
（二）未来发展战略
公司坚定将文化旅游作为公司的核心竞争力。各景区未来将围绕打造特色
活动、完善品牌塑造、提高运营质量、有效吸引客流等方面开展工作，全力推进各景
区标准化、规范化和体系化建设。根据旅游市场发展形势，实现各景区营销精准化定
位、市场精细化突破、服务标准化提升，切实提升游客的体验感和满意度，为公司文
化旅游业务的健康、稳定和可持续发展打下坚实基础。
对于房地产业务，未来公司将继续执行区域深耕战略，加快现有项目的开
发及销售力度，稳步推进开发用地的获取，努力推动大宗物业的处置，优化资产结构
，降低负债水平，平滑公司业绩，促进公司良性、健康的发展。
（三）下一年度经营计划
1、文化旅游发展计划
公司将坚定不移聚焦文化旅游主业发展。2021年，各大文旅景区力图将文
化、旅游、休闲深度融合，围绕“吃住行游娱购”六大旅游要素，精做文旅运营和管
理。公司将继续推进大景区管理，实行管理、营销、宣传推广等工作一体化；全面开
展景区规划和升级工作，结合当地市场和客群需求，进一步开发景区演艺内容，大力
发展夜游经济，全面丰富儿童及亲子体验项目，打造有文化力、有生命力、有竞争力
的旅游产品。
2、房地产业务发展计划
针对房地产项目的开发建设，公司将坚持早计划、早开工、早出货、早交
付的原则，加快各项目的开发建设进度，加快可售货源的释放节奏，继续创新工程管
理模式，提升建筑及服务品质，保证质量与速度的高度统一，形成品质与品牌的相互
促进。针对房地产项目销售，公司将结合市场与政策的变化，继续根据城市、业态及
产品打造有针对性的营销策略及激励机制，加快产品去化速度；同时，依托各大文旅
景区及专业公司，开展联动营销，力求房地产业务平稳发展。新的一年，公司力争在
大宗物业处置方面取得突破，优化资产结构，降低负债水平，改善公司现金流。
3、资金管控计划
预计2021年房地产金融政策持续偏紧，房企融资压力依然较大。公司将在
深入研究国家政策、重点把握行业现状的基础上，立足实际，制定符合自身发展的资
金筹措和使用计划，保证现金流不中断，进一步降低企业负债总量，优化公司资产负
债结构，促进公司更加稳健的运营。
4、企业治理计划
公司将结合发展现状和战略需要，持续深化企业改革，进一步强化制度的
落地执行，不断提升企业治理水平。从制度建设、流程再造、体系优化、检查考核等
方面入手，强化对专业公司的管理改革。进一步强化全流程计划管控，确保企业计划
到位，高效运行；进一步提升成本管控水平，精确成本测算、预算、动态管控、强控
和后评估，实现降本增效。
5、人才培养及团队锻造计划
为满足公司文旅+地产的战略发展需要，公司将进一步实行机构改革，优化
人员队伍，对有专业能力、专业素养、专业精神、业绩突出的优秀人才及时重用，大
胆启用年轻干部，增强团队活力与创新精神；有针对性地开展专业技能、职业素养、
制度文化等方面的培训，建立产学研一体化的创新机制，打造学习型组织，建设精干
高效的人才队伍。
（四）可能面临的风险及对策
1、政策及行业形势风险
房地产作为国家宏观经济的重要组成部分，对经济及政策调控均十分敏感
。中央依旧贯彻“房住不炒”总定位，加之“三道红线”、“银行贷款集中度管控”
等房地产供给侧改革的持续深化，房地产调控的长效机制已逐步形成，对房企的经营
发展产生直接影响。公司将密切关注国家宏观政策、经济形势和行业发展趋势，结合
自身发展状况，理性投资，合理布局，优化产品结构，提升产品质量，加快去化速度
，确保公司房地产业务平稳发展。
2、管理风险
随着公司文旅+地产战略布局的落地，对企业的管理能力、治理结构、风险
防范能力提出了更高要求。公司将持续完善有效的内控机制，在组织架构、制度建设
、风险控制、人力资源等方面统筹推进，根据市场情况和自身发展，及时调整管理架
构和组织体系，防范重大经营风险的发生，确保公司健康、可持续发展。
3、财务风险
面对公司部分债务逾期的情况，公司将积极与债权人及相关方进行沟通，
争取获得债权人谅解、达成展期与和解，同时将积极筹措还款资金，力争妥善解决债
务逾期问题。面对公司资金紧张的局面，公司将不断尝试创新营销模式，努力保持产
品的去化能力和去化速度，最大限度回笼资金；同时，进一步加大酒店、商场等非景
区大宗物业的处置力度，争取实现现金增量。
4、海外业务风险
由于海外项目可能受到国家政策、海外政局、当地法律、市场环境、突发
事件以及环保要求等复杂因素影响，公司将慎重推
进既有的海外项目，加强风险监控，确保海外业务风险可控。
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免责条款
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担任何责任。
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