000548湖南投资资产重组最新消息
≈≈湖南投资000548≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）主要业务
公司目前主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资
经营、城市综合体投资开发。
（二）经营模式
高速公路建设运营为自主收费；资产管理和物业服务由公司旗下物业公司
开展相应管理和服务；酒店投资经营为公司自创酒店品牌，自主经营；城市综合体投
资开发由公司旗下子分公司进行房地产项目开发。
（三）主营业务情况说明
高速公路建设运营方面，公司报告期内拥有绕南高速100%收费经营权，是
公司经营收入主要来源之一。
资产管理和物业服务方面，公司旗下现拥有广欣发展、君逸物业两家物业
公司。依托自主开发的房地产项目和自持的商业地产，积极拓展资产管理和物业服务
板块，资产管理和物业服务板块是公司经营收入来源之一。
酒店投资经营方面，公司创立了“君逸”品牌，现旗下拥有君逸康年、君
逸山水两家四星级酒店。两家酒店均处于长沙市核心地段，经过多年深耕，形成了较
为成熟的管理模式和体系，积淀了一定基础的客户消费群，有稳定的现金流，是公司
经营收入来源之一。
城市综合体投资开发方面，以自主开发、销售为主，公司旗下现拥有浏阳
河建设、现代置业、广荣地产、广润地产、中意房产等房地产开发公司。业务主要集
中在商业地产运作、住宅地产的开发与经营、自持物业的租赁等领域。湖南投资大厦
的租赁收入、广荣福第项目的销售收入，将较大程度上提升公司总体收入水平。
（四）行业发展情况
1.高速公路建设运营：
根据交通运输部举行7月例行新闻发布会发布的信息，2021年上半年，交通
运输经济正在加快回到疫情前的运行态势，主要指标运行趋于平稳、稳中加固、稳中
向好。客运量延续恢复态势，客运结构也在进一步加速优化，铁路民航客运量占比持
续提高，中心城市轨道交通客运量已经恢复到疫情前的水平。其中营业性客运量降幅
在进一步收窄。上半年，完成营业性客运量44.0亿人次，比2020年同期增长11.1%，
但是比2019年的同期仍然下降了49.8%。营业性货运量247.5亿吨，比2020年同期增长
24.6%，比2019年同期增长14.9%。
2.资产管理和物业服务：
2021年上半年，《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》《中共中央
国务院关于全面推进乡村振兴加快农业农村现代化的意见》《关于推进城市一刻钟便
民生活圈建设的意见》等多个重磅文件相继出台，鼓励有条件的物业服务企业向养老
、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生
活服务”模式，为物业行业打开新的发展空间，给当下物业管理行业指引了另一片物
业新蓝海。“十四五规划”中物业被六次提及，分别涉及生活性服务业品质化发展、
乡村振兴、巩固脱贫攻坚成果、提高城市治理水平、健全社区管理和服务机制、构建
绿色政策发展体系、建设数字中国等，推动“物业+”边界不断延伸。行业研究显示
，物管行业发展空间大、增速高，截止到2020年底，全国物业管理规模大致在330.4
亿平方米，整个行业的经营收入突破1万亿元，达到11,800亿元左右。2030年市场规
模有望达2万亿-3万亿元。我国物业管理市场具有独特的发展潜力和市场特征，具备
超越现有行业界限的潜力。我国相对密集的人口分布和小区制的居住形态，给物业公
司扩展业务领域留下了广阔的空间。
3.酒店投资经营：
2021年上半年，国内旅游总人次18.71亿，比上年同期增长100.8%。其中，
城镇居民旅游总人次13.08亿，农村居民旅游总人次5.63亿。2021年上半年，国内旅
游收入达1.63万亿元，比上年同期增长157.9%。其中，城镇居民旅游消费1.29万亿元
，增长149.8%;农村居民旅游消费0.34万亿元，增长193.9%。据文化和旅游部统计，
今年上半年，人均每次旅游消费872.27元，比上年同期增长28.5%。其中，城镇居民
人均每次旅游消费986.20元，增长30.5%;农村居民人均每次旅游消费607.57元，增长
30.0%。7月15日，国家统计局发布最新数据显示，2021年1-6月，全国餐饮收入21,71
2亿元，同比增长48.6%；限额以上单位餐饮收入4945亿元，同比增长56.3%。“五一
”期间，湖南全省纳入监测的102家A级景区接待游客664.12万人次，同比增长184.3%
，实现营业收入104021.9294万元，同比增长175.45%。154家住宿单位接待住宿游客1
2.41万人，同比增长82.22%，实现营业收入5142.07万元，同比增长94.64%，纳入监
测的住宿单位床位出租率为85.73%,其中民宿客栈床位出租率达97.01%。
4.城市综合体投资开发：
湖南省坚持“房住不炒”，保持房地产市场平稳健康发展。根据湖南省统
计局发布最新数据，上半年,湖南省商品房销售持续恢复，销售面积同比增长23.5%。
全省房地产开发投资2419.70亿元，同比增长21.4%，比全部投资增速快8.5个百分点
。其中，住宅投资1837.36亿元，同比增长26.2%。商品房市场供需两旺。商品房销售
面积4395.57万平方米，两年平均增长11.0%，其中，住宅销售面积4044.88万平方米
，增长24.9%，两年平均增长13.5%。到6月末，湖南省商品房待售面积同比下降16.2%
，商品房库存进一步下降。长沙市土地市场2021年上半年“两集中”住宅地供应制度
的执行，改变了之前的土地供应节奏，形成了土地供应的明显淡旺季，下半年土地市
场仍将热度不减，表现强劲。6月份，长沙新房价格同比去年6月上涨6.7%，与5月份
的同比涨幅持平；环比今年5月份涨幅达1.3%。与全国其他城市相比，长沙同比、环
比涨幅处于正常水平。
（五）公司所处行业地位
公司作为市属国有控股的上市公司，2016-2020五年期间，收入和利润相比
2011-2019年分别增长98.29%、121.20%，实现了业务稳步发展。截至2020年底，公司
已连续15年盈利，资产负债率20.75%。公司所辖绕南高速连接京港澳高速与绕城高速
西北段，是贯通河东与河西的主要通道、进出长沙城区的重要交通枢纽，在落实全国
联网收费、缓解市区交通压力等方面发挥着重要作用。自持的5A甲级写字楼湖南投资
大厦是芙蓉区乃至全市年税收过亿元的楼宇经济标杆。旗下君逸康年大酒店和君逸山
水大酒店为地处核心地段的四星级酒店。公司先后成功运作了五合垸土地、玻纤项目
土地、梦泽园、江岸景苑、汇富中心等项目，目前重点项目有已经竣工交付的湖南投
资大厦、浏阳财富新城，以及正在开发建设的广荣福第、广润福园等。
（六）主要业绩驱动因素
1.高速公路建设运营：
高速公路建设运营板块收入比2020年同期增长134%，比2019年同期增长20.
12%。公司所辖绕南高速2021年上半年全线收费站进出口总流量同比2019年增长21.85
%，车流呈自然增长趋势。
2.资产管理和物业服务：
自持的湖南投资大厦坚持高端的定位，出租率达到91%以上，入驻企业有罗
氏制药、交通银行等世界500强企业，以及湖南省融资担保集团、美团湖南总部等省
级企业总部集团。自持的江岸景苑商铺，出租率在90%以上。
3.酒店投资经营：
公司旗下君逸康年大酒店和君逸山水大酒店通过多年深耕积淀的“君逸”
酒店品牌美誉度和规范化的运营模式，积累了一定基础的消费群，同时通过深挖市州
客户、会议客户，开展一站式营销等，稳定了营销局面。
4.城市综合体投资开发：
浏阳财富新城项目上半年完成销售额1,194万元，累计销售收入近3亿元。
广润福园项目顺利完成项目规划修改，办理完成不动产登记证书、用地规划许可证、
工程规划许可证，配套幼儿园、小学方案设计获市、区教育局审批通过，今年项目缴
纳各项税费约3.35亿元，完成建安投资约3,500万元。广荣福第项目2号栋、4号栋达
到预售条件，即将开盘销售。
二、核心竞争力分析
近年来，公司通过采取一系列措施，调整结构、优化产业、明晰主业、规范经
营，逐渐形成了以高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综
合体投资开发为主导的产业格局。公司运作规范，法人治理结构健全，形成了科学有
效的职责分工和制衡机制，现代治理体系不断完善，治理能力和水平不断提升。公司
凭借明晰的产业结构、健全的管理机制以及较为成熟的主业经营模式，开创了自2006
年以来连续盈利的良好局面，也奠定了较为稳固的行业竞争地位，形成了确保公司持
续稳健发展的核心竞争力。
1.公司发展思路明晰。公司进一步明确了发展思路和奋斗目标，调整完善了企
业文化体系，提出了实施“稳、进、拓、引、合、严”六字战略，制定了“拓主业、
强营销、稳收入、降成本、增利润，重人才、提质量、控风险、严管理、保安全”的
三十字经营方针，加快转型发展的战略部署。
2.法人治理结构健全。公司建立了股东大会、董事会、监事会、经理层为主体
架构的法人治理结构，全面制定了各层级议事规则。董事会下设战略委员会、审计委
员会、提名委员会、薪酬与考核委员会四个专门委员会，促进董事会科学、高效决策
。公司总部设立职能部门14个，各职能部门之间职责明确、相互协作，且内部控制制
度基本健全。公司各控股子公司也建立了完善的法人治理结构。
3.公司运营质量良好。高速公路建设运营板块经营稳定，资产管理和物业服务
板块盈利能力提升，酒店投资经营板块品牌形象稳固，城市综合体投资开发板块扎实
推进。
4.公司管理体系完善。公司构建了科学有效的管理体系，“三重一大”事项坚
持依纪依法办事，坚持公开透明办事，坚持按程序和制度办事，坚持按集体决策办事
。健全招标采购管理办法，派驻子分公司纪检监察专员，做到重大决策部署到哪里，
监督检查就跟进到哪里。创建节约型公司，三公经费等非生产性成本费用明显下降。
压实安全生产主体责任，确保公司稳定持续发展。
5.公司融资能力强劲。随着公司治理结构的不断完善、资产结构的不断优化、
管理水平的不断提高、盈利水平的连年上升，公司的企业信用及社会形象也逐年提升
，被银行确定为优质客户，保证了公司未来快速发展的资金需求。
三、公司面临的风险和应对措施
1.宏观经济环境风险：
从全球形势来看，全球经济面临三大不确定性：一是中美经贸关系发展仍存不
确定性。二是地缘政治格局较不稳定。三是全球金融市场可能出现激烈震荡。2021年
下半年，在疫情不再出现大规模反弹的情况下，全球经济增速虽然会受部分地区疫情
影响有所波动，但整体稳定复苏的趋势不会明显改变。在疫情逐步有效控制的前提下
，国内投资和内需拉动将成为世界各国经济复苏的主要动力，特别是消费的贡献力度
将会逐步加大。世界范围的产业链和供应链合作仍将继续深化。
从国内形势来看，2021年7月15日，国家统计局公布上半年经济数据。初步核算
，上半年国内生产总值532,167亿元，按可比价格计算同比增长12.7%，比一季度回落
5.6个百分点。分季度看，一季度同比增长18.3%，两年平均增长5.0%；二季度增长7.
9%，两年平均增长5.5%。展望下半年，预计消费将逐渐改善，但难以恢复到疫情之前
的水平。投资有望平稳增长，其中房地产投资韧性较强，制造业投资增长快速，基建
投资增速较低。物价涨势趋于平稳，PPI有望逐渐回落，输入性通胀风险降低。预计
全年我国经济增速前高后稳，下半年两年平均增速有所加快。货币政策预计将维持“
不紧不松”，日常有望延续“OMO小额操作+MLF等量续作”的投放模式。财政支出进
度将明显加快，财政资金使用额度相应加大，形成积极财政政策的效果。
解决措施：一是持之以恒、毫不放松抓好常态化疫情防控；二是坚定发展信心
，充分发挥董事会战略委员会作用，从战略层面科学把握形势，统筹资金规划与税务
筹划、疫情防控与生产经营、产业升级与人才建设，精心布局谋篇，认真贯彻落实中
央、省委、市委经济工作会议精神，坚持稳中求进总基调，贯彻新发展理念，实施“
六字发展战略”，贯彻“三十字经营方针”，化压力为动力，推动公司稳定可持续发
展、创新转型发展、高质量发展。
2.行业风险：
（1）高速公路建设运营：
2021年上半年，交通运输经济正在加快回到疫情前的运行态势，主要指标运行
趋于平稳、稳中加固、稳中向好。客运量延续恢复态势，客运结构也在进一步加速优
化，铁路民航客运量占比持续提高，中心城市轨道交通客运量已经恢复到疫情前的水
平。其中营业性客运量降幅在进一步收窄。2021年上半年，完成营业性客运量44.0亿
人次，比2020年同期增长11.1%，但是比2019年的同期仍然下降了49.8%。营业性货运
量247.5亿吨，比2020年同期增长24.6%，比2019年同期增长14.9%。
公司所辖绕南高速上半年全线收费站进出口总流量同比2019年增长21.85%，车
流呈自然增长趋势。疫情导致全球性汽车芯片紧张，已经对汽车生产带来影响，将制
约下半年汽车类消费增长，预计下半年汽车类消费增速可能放缓。下半年，梅溪湖隧
道8月份即将进行隐患整改施工，新收费站开通及并行线试运行，叠加疫情反复及物
流企业外迁等因素，绕南高速通行费收入将受到一定影响。
解决措施：全力开展“奋战七八九、大干一百天”劳动竞赛，拓展创新增收途
径，确保应征不漏、颗粒归仓。一是做好路网路况调研，找准优质车流，做到引流增
收；二是借势全省高速公路通行费“堵漏”专项联合稽查行动全面启动，严格管控超
限超载及绿通车辆，健全堵漏打逃机制，通过全省的联合稽核，运用新的AI系统监管
，做到堵漏增收；三是不断提升车道及门架监测、系统软件等关键收费指标的正常率
，对收费后台数据进行精细分析、精准拆分，做到稽核增收。
（2）资产管理和物业服务：
2021年上半年，《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》《中共中央国务
院关于全面推进乡村振兴加快农业农村现代化的意见》《关于推进城市一刻钟便民生
活圈建设的意见》等多个重磅文件相继出台，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托
幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服
务”模式，为物业行业打开新的发展空间，给当下物业管理行业指引了另一片物业新
蓝海。“十四五规划”中物业被六次提及，分别涉及生活性服务业品质化发展、乡村
振兴、巩固脱贫攻坚成果、提高城市治理水平、健全社区管理和服务机制、构建绿色
政策发展体系、建设数字中国等，推动“物业+”边界不断延伸。
在物业管理行业发展新格局下，品牌所带来的物业服务企业规模拓展、业绩增
长、业主信任等优势效应愈加凸显。加强品牌建设、强化品牌策略、完善品牌管理体
系，全面提升品牌竞争能力成为行业和企业的共识。
2021年上半年，长沙甲级写字楼市场无新增供应入市，市场总存量维持在256.5
万平方米。市场仍处于存量消化期，整体去化情况表现良好，核心商务区整体空置率
较2020年末下降6.2个百分点至39.0%。一季度，长沙甲级写字楼平均租金下降幅度收
窄，保持相对稳定；至二季度末，部分甲级写字楼项目得益于较为优质的租户结构以
及较高的企业入住率，业主方决定上调租金。推动全市平均租金在连续下跌3年之后
止跌回升，较2020年末上浮1.6%至每月每平方米88.2元。下半年，长沙甲级写字楼市
场暂无新增供应项目入市，这将给市场上的优质项目更多的时间进一步消化存量，整
体空置率预计将继续下行。
解决措施：一是坚持将优质物业作为物业服务的核心竞争力，坚持以人民为中
心的发展理念，毫不放松抓好常态化疫情防控，提高物业服务的“温度”，增强客户
获得感和安全感；二是致力于建设智慧化物业服务模式，更加关注数字时代的商业模
式创新，推动物业服务与现代科技深度融合，实现管理更高效、体验更友好、前景更
广阔；三是立足公司自主开发项目，内强管理，外强服务，进一步稳固自有物业服务
品牌的行业竞争地位。公司旗下的广欣发展，将充分立足业权统一的湖南投资大厦自
持物业，做好客户关系维护确保出租率稳定，完成一级诚信资质的审核并参加“湖南
省五星物业管理项目”和“湖南省优秀物业服务企业”评选，持续巩固自有物业品牌
内涵，向标准化、专业化、智能化、多元化、高端化的目标迈进。君逸物业将做好江
岸锦苑自持商铺的招商和江岸景苑车位的租售，确保主营收入稳定，全力配合做好广
荣福第项目前期物业管理。
（3）酒店投资经营：
2021年上半年，国内旅游总人次18.71亿，比上年同期增长100.8%。2021年7月1
5日，国家统计局发布最新数据显示，2021年1-6月，全国餐饮收入21,712亿元，同比
增长48.6%；限额以上单位餐饮收入4,945亿元，同比增长56.3%。当前，我国居民消
费热情持续高涨，消费潜力将进一步释放，但受消费刚性和时效性的因素影响，导致
两年复合增速将低于疫情之前水平，受基数上升的影响，预计下半年餐饮消费增速将
逐渐下降，全年增速约为25%。从全球整体看，由于病毒变异和局部疫情形势仍有随
时暴发的可能性，航空、旅游、文娱等行业修复还需一定时日。根据2021年3月30日
举行的2021年长沙市文化旅游广电工作会议相关信息，2021年长沙文旅系统将重点实
施“十大工程”，推动文旅融合高质量发展，实现全年接待游客1.65亿人次、旅游总
收入1,900亿元，同比增长分别达8.55％、14.37％。
2021年上半年，长沙市行业发展形势持续趋紧，同行竞争白热化，旗下君逸康
年大酒店同时面临设施设备日益陈旧老化、写字楼租赁前景不明、疫情反弹影响商务
客流等困局，君逸山水大酒店已于5月6日停业装修，将对公司板块收入产生影响。
解决措施：一是严格按照要求切实做好疫情防控工作，切实保障客户和员工生
命安全和身体健康；二是认真贯彻落实“强营销”的经营方针，持续深入巩固营销成
果，君逸山水大酒店装修停业期间复盘找问题，市场找客户，政策找支持，服务找差
距；三是密切关注一线员工从业状态，加强员工队伍建设，君逸康年大酒店稳妥推进
薪酬改革。
（4）城市综合体投资开发：
湖南省坚持“房住不炒”，保持房地产市场平稳健康发展。2020年下半年以来
“三道红线”及“土地两集中”等政策的加推施行，更使得房价受到有力调控。长沙
市土地市场2021年上半年“两集中”住宅地供应制度的执行，改变了之前的土地供应
节奏，形成了土地供应的明显淡旺季。预期未来整体调控基调将依然延续，并逐步向
长效机制、因城施策、因企施策转变，同时市场竞争将更加激烈，两极分化加剧，房
地产市场发展面临较大的政策风险。
交通银行金融研究中心研究显示，全国楼市信用收紧下将逐渐降温。今年房地
产调控的重点落在金融领域，信用环境收紧的效果将逐渐显现；解决大城市住房突出
问题，将聚焦扩大租赁住房和共有产权住房供给。2021年下半年房地产市场将从上半
年的量价齐升中逐步降温，预计全年商品房销售面积、销售额增速分别回落至约9%、
15%左右。受限于开竣工小年，新开工持续低于销售增速，推盘能力相对不足或拖累
销售增长。在资金约束下，房企分化将更加明显。随着与销售关联的购房款和按揭贷
走弱，大型房企的现金流获取和管理优势更为凸显，尤其体现在土拍“两集中”和“
竞自持”中。同时“强强联合”组团拿地更普遍，中小房企弯道超车更加困难。
解决措施：一是加强对行业动态的前瞻性研究，密切跟踪新政，用好用活政策
；二是在确保安全的前提下，严格按照快速建设、快速销售、快速资金回笼的“三快
”原则强力推进浏阳财富新城、广荣福第、广润福园等项目的建设，为公司进一步做
大做强城市综合体投资开发板块及资产管理和物业服务板块奠定基础；三是积极跟进
城市中心区域和核心地段的房地产项目，进一步壮大公司城市综合体投资开发板块。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
2020年，公司坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，在市委
、市政府的坚强领导下，认真贯彻习近平总书记考察湖南重要讲话精神，统筹推进疫
情防控和生产经营，统筹发展与安全，全面完成了年度经营目标任务。
1、房地产行业相关的宏观经济形势、行业政策环境的变化情况
中央经济工作会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全
面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平
稳健康发展。
2020年，长沙始终保持房地产调控目标不动摇、力度不放松，精准落实长
效机制方案，保持调控政策的稳定性、持续性，较好地实现了“稳地价、稳房价、稳
预期”目标。1月15日，长沙住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金业务政
策的通知》，对住房公积金业务政策进行调整，简化既有住宅增设电梯提取审批材料
；已注销的房产其中一套不论面积大小不计入家庭住房套数；外国人凭借永久居留身
份证可以在长沙市缴纳住房公积金。2月14日，湖南省直单位住房公积金管理中心印
发《关于应对新冠肺炎疫情调整住房公积金部分政策的通知》，对于在疫情防控期间
不能正常偿还住房公积金贷款的（包括疫情防控一线人员、感染新冠肺炎住院治疗人
员、需要隔离人员等），不作逾期处理、不计罚息。3月17日，湖南省住房和城乡建
设厅下发了《关于切实做好新冠肺炎疫情防控期间企业开复工工作的通知》（“湘九
条”），从加强商品房预售许可监管，顺延工期及资质、资格有效期，加大住房保障
力度，实施住房公积金阶段性扶持政策等九方面，有序推动企业和项目开复工。4月2
8日，为全面落实党中央、国务院关于稳就业工作的决策部署，出台16项措施。5月28
日，长沙住房公积金管理中心发布《长沙住房公积金个人住房贷款管理办法》，借款
人购买、建造、翻建、大修自住房后申请贷款的时间，由贷款申请前2年内调整为1年
内。借款人月偿还贷款本息额与借款人及其配偶月工资收入之比，由不得超过55%调
整为不得超过50%。借款人当前有其他贷款的，合并纳入月还贷本息测算。长沙需配
套建设租赁住房的商住经营性用地，采取“限地价/溢价+竞自持面积+摇号”方式组
织网上挂牌出让。土地限价地块达到最高限价，不限价地块溢价率达到30%时停止竞
价。自持起始日为取得不动产权证之日起，住宅性所租赁住房需自持运营满10年，商
业性质租赁住房需自持运营满5年，期满后可向房产交易主管部门申请，经批准后可
按市场价格上市销售。11月25日，获得长沙市政府的正式批复，房产证上标注有“70
/90”字样的一房两证的房子，在买卖交易的时候，直接认定为一套房。如果房产证
上没有标注“70/90”字样，则必须要符合5个条件，才能认定为一套房。即开发商交
付时即为一套房；房屋为2006年5月至2016年期间规划建设；同一层有墙体相连的2套
（或3套）住宅；不动产登记权利人为同一人或权利人之间为配偶、父母子女关系；
每套住宅的面积均在90平方米以下，总面积不超过180平米，误差在3%以内。
自2017年以来，长沙把落实“房住不炒”要求作为树牢“四个意识”、践
行“两个维护”的具体检验，始终保持房地产调控目标不动摇、力度不放松，精准落
实长效机制方案，保持调控政策的稳定性、持续性，实现了“稳地价、稳房价、稳预
期”的调控目标，建立了房地产平稳健康发展的长效机制。2020年，虽有疫情影响，
但长沙房地产市场供求平稳、量价平稳。
2、公司房地产业务的主要经营模式、经营项目业态等分析
（1）公司房地产开发业务主要经营模式为以自主开发和销售为主。
（2）经营项目业态：
公司房地产开发业务板块主要集中于商业地产和住宅地产的开发与经营、
自持物业租赁及服务，经过多年发展，已形成包含写字楼、精品公寓、高档住宅等多
业态的综合经营业态。
（3）主要项目所在城市的房地产销售情况：
公司房地产开发业务主要经营区域为长沙市。
2020年是长沙执行“限价地”政策的第三年，长沙楼市进入了一个相对平
稳阶段。数据显示：2020年长沙市土地一级市场总计挂牌供应681宗土地，总出让面
积约为2952.45万平方米，环比增长11%；总建筑面积约为6343.66万平方米，环比增
长7%。2020年全市土地一级市场总计挂牌成交615宗土地，总出让面积约为2667.4万
平方米，环比增长11%；总成交建筑面积约为5574.65万平方米，环比增长5%。全市新
建商品房市场方面，为改善市场供不应求的状态，2018年市场供应持续放量，供应28
78万方达历史峰值，2019年供应量高位下滑；2020年长沙市新建商品房供应量重回上
升通道，供应量仅次于2018年，供应2749万方，同比增长3.11%。2020年内六区+长沙
县新建商品房供应2393万方，同比增长4.18%，为过去五年的最高值。成交方面，年
初受疫情影响，成交量跌至谷底，复工复产后楼市迅速复苏，成交水平回归正常甚至
是优于去年同期，全年长沙市新建商品房成交2412万方，同比增长5.79%。全年内六
区+长沙县新建商品房成交2078万方，同比增长8.12%，增长幅度高于全市成交量增幅
。新建商品住宅供销比方面，过去四年，长沙市新建商品住宅供销比总体呈上升趋势
，市场由严重供不应求的态势逐步扭转为稍稍供过于求。2020年长沙市新建商品住宅
供销比回落，供销比为1.11，住宅的供应和销售处在比较合理的状态。
浏阳财富新城房地产项目位于长沙-浏阳市，暂未纳入限售区域。截至报告
期末，该项目商品房累计销售341套，报告期内尾盘销售住宅8套。该项目于2020年3
月28日开始销售II区地下车位，报告期内共计销售车位204个。
广荣福第房地产项目位于长沙县榔梨街道，该项目已于2020年10月9日开工
，目前正处于项目建设期。
广润福园房地产项目位于长沙市开福区，目前该项目正在进行前期筹备工
作，尚未开工。
（4）上市公司市场地位及竞争优势、面临的主要风险及应对措施：
公司房地产开发业务主要通过旗下项目公司进行开发和销售。公司旗下现
拥有中意房产、现代置业、浏河公司、湖南广荣等房地产开发公司，先后成功运作发
五合垸、汇富中心、中意花苑、梦泽园、江岸景苑、湖南投资大厦等房地产项目，均
取得了良好业绩，通过多年深耕本土市场，积淀了一定的品牌影响力。浏阳财富新城
房地产项目为浏阳市地标性建筑，项目先后获得改革开放40年暨浏阳市住房制度改革
二十年突出贡献奖、浏阳最佳楼盘创新奖、浏阳最佳销售业绩奖。
对于长沙而言，平稳发展依然是主旋律。就全国范围看，长沙是房地产调
控的典范。2020年长沙房地产市场先抑后扬、健康平稳。38.73%的商品住宅置业者选
择120-144平方米户型；从住宅成交单价分析，超过35%的置业者选择10000元/㎡以上
房源。从2019年以来长沙楼市的政策变化来看，2021年出现重大调整的概率较小。就
房价来看，价格水平将继续稳中有升，但上涨幅度收窄。与此同时，2021年房地产市
场将进一步向买方市场转变，住宅去化周期仍位于合理区间的态势不变。面对复杂多
变的市场环境，公司一方面将加快竣工项目的资金回笼和竣工结算；另一方面将积极
推进房地产项目建设，重点抓好广荣福第房地产项目和广润福园房地产项目的开发建
设。
二、主营业务分析
1、概述
报告期内，公司主营业务为路桥收费、酒店经营、房地产开发和现代物业
管理。
2020年度，公司实现营业收入43,604.17万元，同比增加51.51%；营业总成
本38,708.05万元，同比增加85.39%；税金及附加3,943.13万元，同比上升285.64%；
利润总额10,588.53万元，同比增长46.07%；归属于母公司所有者的净利润8,685.15
万元，同比上升56.90%；每股收益0.17元，同比上升54.55%；加权平均净资产收益率
4.96%，同比增长1.67%。
（1）本期营业收入同比增长的主要原因系浏阳财富新城房地产项目实现销
售收入1.8亿元；
（2）本期营业总成本同比增加的主要原因系浏阳财富新城房地产项目已销
售面积成本结转；
（3）本期税金附加同比增加的主要原因系湖南投资大厦项目土增清算后土
地增值税从预缴转为税金及附加；
（4）本期利润总额、归属于母公司所有者的净利润、每股收益和加权平均
净资产收益率同比增长的主要原因均系转让伍家岭桥及五一路桥公司股权收益。
二、核心竞争力分析
近年来，公司通过调整结构、优化产业、明晰主业、规范经营等采取一系
列措施，逐渐形成了以路桥收费、酒店经营、房地产开发和现代物业管理为主导的产
业格局。公司运作规范，法人治理结构健全，公司治理体系不断完善，治理能力和水
平不断提升，形成了科学有效的职责分工和制衡机制。公司凭借明晰的产业结构、健
全的管理机制以及较为成熟的主业经营模式，开创了自2006年以来连续盈利的良好局
面，也奠定了较为稳固的行业竞争地位，形成了确保公司持续稳健发展的核心竞争力
。
1.公司发展思路明晰。公司进一步明确了发展思路和奋斗目标，调整完善
了企业文化体系，提出了实施“稳、进、拓、引、合、严”六字战略，制定了“拓主
业、重人才、稳收入、控支出、降成本、压费用、严管理、保安全、强营销、增利润
”的三十字经营方针，加快转型发展的战略部署。
2.法人治理结构健全。公司建立了股东大会、董事会、监事会、经理层为
主体架构的法人治理结构，制定了各层级议事规则。董事会下设战略委员会、审计委
员会、提名委员会、薪酬与考核委员会四个专门委员会，促进董事会科学、高效决策
。公司总部设立职能部门14个，各职能部门之间职责明确、相互协作，且内部控制制
度基本健全。公司各控股子公司也建立了完善的法人治理结构。
3.公司运营质量良好。路桥收费板块经营稳定，酒店经营板块品牌形象稳
固，房地产开发板块扎实推进，现代物业管理板块盈利能力提升。
4.公司管理体系完善。公司构建了科学有效的管理体系，“三重一大”事
项坚持按集体决策办事，坚持按规范程序办事，坚持依法依规办事，坚持公开透明办
事。健全招标采购管理办法，做到重大决策部署到哪里，监督检查就跟进到哪里。创
建节约型公司，三公经费等非生产性成本费用明显下降。压实安全生产主体责任，确
保公司稳定持续发展。
5.公司融资能力强劲。随着公司治理结构的不断完善、资产结构的不断优
化、管理水平的不断提高、盈利水平的连年上升，公司的企业信用及社会形象也逐年
提升，被银行确定为优质客户，保证了公司未来快速发展的资金需求。
三、公司未来发展的展望
1、行业格局和趋势
（1）路桥
疫情显著降低了居民对公共交通的需求，居民偏好选择私家车出行，高速
公路车流量随之增长。至2020年5月，高速公路车流量已恢复到疫情前水平，汽车保
有量也在同步增长。
《长沙市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲
要》（草案）（以下简称《纲要》）指出，长沙战略地位将日益凸显，“一带一路”
、“一带一部”、中部地区崛起、长江经济带、粤港澳大湾区等多重政策红利叠加，
承东启西、连南接北的区位优势更加突出，长株潭一体化加速推进。《纲要》指出，
长沙将积极对接国家区域协调发展战略，在交通、产业、民生等领域开展务实合作，
提升与长江经济带其他城市交通基础设施通达程度，构建长沙-岳阳-咸宁-武汉-黄石
-九江-南昌-宜春的复合环形快速通道。明确树立湘赣边省际合作典范，加快区域内
高速公路连通对接。一系列战略规划的实施将有利于交通行业的发展，带动车流量的
增长。
公司旗下的绕南高速作为湖南省乃至全国交通网络的重要组成部分，在过
境车辆分流、缓解市区交通压力等方面发挥着重要作用。联网收费、取消省界收费站
后，公司积极协同交警部门开展联勤联动，优化绕城高速路网引流，切实发挥长沙快
速干道的重要作用。省交通顽瘴痼疾集中整治点绕南高速大托收费站改扩建圆满完成
，由“2进3出”5车道拓宽为“4进6出”10车道，有效疏导了长沙城南片区交通循环
。
（2）酒店
中国旅游研究院发布《中国旅游经济蓝皮书（NO.13）》系列成果，预计20
21年全国国内旅游人数41亿人次，国内旅游收入3.3万亿元，同比分别比上年增长42%
、48%，即旅游人次有望恢复到2019年的约70%，旅游收入有望恢复到2019年的约50%
。从2020年四个季度的国内旅游来看，旅游人数同比降幅由83%逐季收窄至32%，随着
国内疫情防控和疫苗接种范围不断扩大，旅游市场有序恢复，带动酒店需求持续复苏
。
随着疫情防控的向好，各类商务活动逐步恢复，酒店行业业绩也相应逐步
回暖。根据湖南省旅游饭店协会发布的统计分析报告，2020年，得益于湖南省在全国
率先推动复工复产并开展系列推动文旅产业复苏的活动，文旅企业呈现较好的复苏态
势。2020年湖南省接待游客6.7亿人次，恢复到2019年的80%；实现旅游收入7,410亿
元，恢复到同期的77%。8月份湖南省接待游客量在全国率先转正并同比增长3.2%，无
论是旅游人数还是旅游总收入的恢复都居于全国前列。旅游市场的回暖一定程度上推
动了酒店市场的业绩回升。
长沙连续13年蝉联中国最具幸福感城市，随着内需市场持续扩大，具有长
沙特色的夜间经济、网红经济等消费新模式新业态全面发展，实体经济消费提质升级
，居民消费潜力充分释放，强大内需市场将成为经济发展新引擎。国庆中秋长假期间
，湖南省纳入监测的149家住宿单位接待住宿游客20.47万人，同比增长4.93%，实现
营业收入8,303.9万元，同比增长14.74%，床位累计出租率达78.04%。长沙市委、市
政府致力于发展商务会展业，构建会展产业、配套产业、衍生产业三大层次为支撑的
“大会展”产业体系，大力推动“国内外中高端会议目的地”长沙名片建设，以及创
建国家级旅游休闲城市，加快推进湘赣边区域合作示范区建设，建设区域性国际消费
中心、将长沙打造成为“消费之都”“时尚之都”“快乐之都”等发展规划，都将有
利于激发消费潜力，提升消费集聚辐射带动能力，促进酒店业的发展。
公司旗下君逸康年和君逸山水两家四星级酒店，通过多年深耕市场，形成
了较为成熟的管理体系和管理模式，建立了较为忠实的客户群，在业内树立了良好的
“君逸”品牌形象。作为长沙市落实疫情防控要求、较早复工开市的酒店之一，公司
酒店的服务和管理能力得到了较广泛认可。君逸康年获得中国酒店业优质服务酒店奖
称号，君逸山水首次开展自营餐饮，两家酒店自第三季度开始经营回暖。
（3）房地产
从全国来看，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划
和二〇三五年远景目标的建议》（以下简称《规划》）指出，坚持房子是用来住的、
不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加
保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划
建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。深化户籍制度改革，完
善财政转移支付和城镇新增建设用地规模与农业转移人口市民化挂钩政策，强化基本
公共服务保障，加快农业转移人口市民化。优化行政区划设置，发挥中心城市和城市
群带动作用，建设现代化都市圈。以上规划将对房地产市场的发展产生深远影响。
从地区来看，《纲要》指出，“十四五”长沙常住人口突破1000万，常住
人口城镇化率达82%。长沙连续13年蝉联中国最具幸福感城市，城市吸引力不断增强
。长沙市委、市政府大力实施“三高四新”战略，构建以长沙为集合的都市圈，长株
潭一体化和“3+5”城市群等系列规划，将有利于长沙的城市建设和房地产市场发展
。
公司旗下湖南投资大厦位于长沙市中心商务区，区位优势明显；浏阳财富
新城项目位于浏阳市中心，毗邻思邈公园，地理位置优越，其中1号栋酒店公寓为浏
阳市地标性建筑；广荣福第项目和广润福园项目开工前的各项准备工作正在有序推进
，将为公司做大做强房地产开发板块和现代物业管理板块奠定基础。
（4）物业服务
《规划》中，物业被多次提及，如加快生活性服务业品质化发展；全面推
进乡村振兴，实施乡村建设行动；巩固脱贫攻坚成果；提高城市治理水平；健全社区
管理和服务机制；构建绿色政策发展体系；加快数字化发展，建设数字中国等。《纲
要》规划，构建线上线下议题的智慧城市服务体系，着力提升数字信息技术应用水平
，鼓励物业管理等生活服务模式创新和集成应用，提供智慧物业服务，满足人民日益
增长的美好生活需要。物业服务模式的创新已成为整个行业发展的必然趋势，物业服
务企业要突破传统的服务模式，开拓新领域以顺应时代的发展。
公司紧紧依托自主开发的房地产项目和自持的商业地产，积极拓展现代物
业管理板块，按照“六个高端”的工作总要求，把湖南投资大厦打造成为高端写字楼
、总部楼宇经济标杆，把“湖南广欣”打造成为高端物业管理品牌。湖南广欣取得诚
信等级二级资质，通过了质量三体系认证，获评市发改委“第一届长沙市楼宇经济发
展评价--特色楼宇”称号，是业内对公司物业管理的认可。顺利承接浏阳财富新城项
目物业管理，中标广泽上苑物业管理，将进一步做大做强公司现代物业管理板块。
2、公司发展战略
2021年是公司第二个“三年行动计划”的提质之年、收官之年，也是2021-
2025五年发展规划的起步之年、开局之年。公司工作的指导思想是：坚持以习近平新
时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的十九大和十九届五中全会精神，深
入贯彻全国国有企业党的建设工作会议精神，深入贯彻习近平总书记考察湖南重要讲
话精神，认真贯彻“六字发展战略”，全面落实“三十字经营方针”，勇于创新，善
于作为，不断提升产业发展能级，努力实现更高质量、更有效率、更可持续、更为安
全的发展，为奋力实施“三高四新”战略，推进高质量发展，建设现代化新长沙贡献
国有控股上市公司力量!
3、2021年年度经营计划
⑴着力加强战略性谋划、整体性推进，科学编制集团2021-2025五年发展规
划。
⑵着力做优产业结构。重点抓好高速引流增收，做到应收尽收、应征不漏
；稳步推进房产开发项目，加快资金回笼；切实稳住物业租赁局面，确保经营收入稳
定；着力维护酒店品牌形象，确保经营态势稳定。
⑶着力筑牢安全防线。统筹发展和安全，始终如一抓好常态化疫情防控，
持之以恒抓好安全生产，有效防范和化解各种风险，确保稳定可持续发展。
⑷着力营造干事创业氛围。以高质量党建推动高质量发展，发挥基层组织
优势，培养优秀人才队伍，加强企业文化建设，凝聚强大发展正能量。
4、公司未来发展资金需求及使用计划说明
根据公司现有及规划项目开发建设进程，公司留存未分配利润将主要用于
支持公司各项业务的经营发展以及流动资金需求，满足公司日常营运需要，降低财务
费用支出，更好地保障公司正常生产经营和稳定发展。2021年预计投入资金约为82,2
10万元。
5、公司未来发展可能面对的主要风险、对策及措施
（1）宏观经济环境
历次全球重大疫情都对相关国家的经济系统产生了深刻影响，主要体现在
以下三个方面：首先，疫情的蔓延最直接地影响旅游业、零售业和运输业。其次，疫
情对贸易产生较大冲击，一方面受到疫情影响，部分生产企业停工歇业导致产量下滑
；另一方面，世界其他国家也对疫情国采取贸易限制措施，导致产品出口量降低。最
后，在疫情发生时期，中小微企业由于风险防范能力相对较弱，最容易受到突发疫情
的直接影响。全球重大疫情，导致经济增速显著下滑，第三产业首当其冲，尤其以交
通运输、仓储和邮政业、住宿和餐饮业、金融业等细分行业的市场需求受到极大抑制
，受疫情的冲击和影响比较明显。百年未有之大变局叠加百年未遇之大疫情，国际环
境日趋复杂，不稳定性不确定性明显增加，经济全球化遭遇逆流，世界进入动荡期，
新一轮科技革命和产业变革深入发展，新技术、新产品、新业态、新模式不断涌现并
加快应用，新的产业分工格局正在加速调整形成，对国际经济格局、全球产业链布局
等都将产生重大影响。但和平与发展仍然是时代主题。
“十四五”时期，我国将在全面建成小康社会的基础上开启全面建设社会
主义现代化国家新征程，我国经济转向高质量发展阶段，经济稳中向好、长期向好的
基本趋势没有变，经济潜力足、发展韧性强、制度优势显著、物质基础雄厚、市场空
间广阔的基本特点没有变，新发展格局战略要求下，扩大内需还将释放巨大发展动能
，继续发展具有多方面优势和条件。湖南大力实施“三高四新”战略，将赋予省会长
沙更重要的历史使命、更广阔的发展空间、更重大的政策机遇，推动长沙实现更好更
快发展。
解决措施：充分发挥董事会战略委员会作用，从战略层面科学把握形势，
统筹发展和风险控制，统筹资金规划与税收筹划、疫情防控与生产经营、产业升级与
人才建设，认真贯彻落实中央、省委、市委决策部署，坚持稳中求进总基调，贯彻新
发展理念，实施“六字发展战略”，贯彻“三十字经营方针”，科学编制集团未来五
年发展规划，推动公司高质量发展。
（2）行业风险
路桥--
国家大力推进大宗货物运输“公转铁、公转水”，收费公路行业整体面临
一定的分流压力。《纲要》指出，打造快捷高效的公路运输网络，推动京港澳高速长
沙段拥堵路段扩容，谋划长沙到吉首高速公路、长株潭高速公路大环线，将在未来一
定程度上分流过境车流辆。交通运输部印发《关于做好新冠病毒疫苗货物运输车辆免
费不停车便捷通行服务工作的通知》，执行新冠病毒疫苗货物运输任务的车辆免收收
费公路车辆通行费，收费公路收费站对持有《调运单》的车辆，实施免费、不停车、
便捷通行；对通行ETC车道并完成扣费的，凭《调运单》办理退费，通知有效期暂定
截至2021年12月31日。此外，汽车保有量的增加和车流量的增多，也将相应增加路桥
养护的费用，导致公司路桥运营成本的增加。
解决措施：一是加强对收费形势的分析研判，持续深入开展百日劳动竞赛
，做到精准收费、精准清分、应收尽收、应征不漏；二是科学合理开展宣传引流，提
前筹划介入，把握相关路网施工、分流等契机，优化标识标牌设置，有效开展引流，
充分发挥好十条高速连绕城的交通大格局作用，做好数据分析；三是严格执行有关政
策，加大保通保畅保安全力度，加强道路维护管养，加强员工队伍建设，不断提升服
务能力和服务水平，提升司乘服务体验。
酒店--
全球化疫情不仅改变了人们的生活，也给旅游及住宿业带来严峻挑战。疫
情常态化下，线上会议分流等因素，预算管控所压制的情况下的商务协议客源商务差
旅需求占比明显下降，湖南省旅游饭店协会相关统计数据表明，2020年全省休闲度假
型酒店恢复较商务型酒店好，高端豪华酒店恢复较中低端酒店好。同时，疫情直接导
致平均房价下跌，五星级酒店平均同比下降24元，四星级酒店平均同比下降20元。
中国饭店协会发布的《2020中国酒店业发展报告》相关数据显示，截至202
0年1月1日，全国住宿业设施总数为60.8万家，客房总规模1891.7万间。其中酒店业
设施33.8万家，客房总数1762万间，平均客房规模约52间。长沙酒店设施总数和酒店
客房总数，均排名全国第十位，酒店设施数4872家，客房数245560间，市场竞争十分
激烈。
解决措施：一是持续做好常态化疫情防控，确保客户和员工生命安全和身
体健康；二是灵活调整经营思路和营销策略，做好市场细分、开展差异化营销；三是
进一步提升服务质量和服务水平，巩固“君逸”品牌形象，充实品牌内涵。
房地产--
2020年，长沙模式成为楼市调控的“样本”，长沙楼市调控阶段性目标达
成，2021年将有更大的自主性调节空间；但“稳”的总方针不变，限购、限售、限价
等的主方向不会变化。2021年全市在售项目个数与2020年基本持平，总供应量预计不
会出现大幅波动。从区域分布来看，区域分化依旧明显，供应量集中于岳麓区、望城
区、长沙县，雨花区、开福区、长沙县竞争压力变大。近几年，长沙市整体供需基本
平衡，2021年全市供应量预计小幅增长，需求稳定，供应上升拉动成交的上升；而价
格水平则维持稳中向上的态势不变，并且上涨幅度可控；随着2021年的经济持续复苏
，资金面进一步宽松，2021年楼市行情预计整体好于2020年，整体出现“量价齐升”
的格局。
解决措施：一是加强对行业动态的前瞻性研究，密切跟踪新政，适时调整
策略；二是加快竣工项目的资金回笼，浏阳财富新城房地产项目正在稳步推进交房工
作；三是稳步推进广荣福第、广润福园等房地产项目建设。
物业管理--
对于物业服务企业来说，智慧社区一直是行业聚焦的重点。抓住机遇快速
构建自己的创新能力、竞争能力，打造专业团队，用高科技的方法提高执行效率，是
摆在物业管理企业面前的一大课题。《纲要》明确，打造楼宇总部经济。明晰楼宇业
态定位，完善楼宇经济评价体系，制定楼宇经济发展标准，精准招商引商，推动总部
经济与楼宇经济相结合，打造垂直生态共享空间，构建总部经济全生命周期产业生态
圈。这一规划的提出，对公司物业管理尤其是湖南投资大厦的物业管理提出了新的目
标和要求。
2020年，随着长沙甲级写字楼市场新的优质项目入市，推高了空置率，截
至四季度末，长沙市甲级写字楼市场整体空置率同比上升约5.8个百分点至45.2%。但
受未来供应放缓影响预计空置率将回落，企业升级搬迁成为本年租赁成交的主要驱动
因素。
解决措施：一是始终坚持“六个高端”定位，按照“总部高端写字楼”的
招商定位做好湖南投资大厦招商工作；二是维护和发展好现有客户关系，做好常态化
疫情防控，丰富“广欣”物业管理的服务内涵，以高端的服务吸引、留住高端的客户
；三是更加关注数字时代的商业模式创新，致力于建设智慧社区服务模式，实现管理
更高效、体验更友好、前景更广阔；四是立足公司自主开发项目，进一步拓宽服务领
域，扩大“广欣”服务外延。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）主要业务
公司目前主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资
经营、城市综合体投资开发。
（二）经营模式
高速公路建设运营为自主收费；资产管理和物业服务由公司旗下物业公司
开展相应管理和服务；酒店投资经营为公司自创酒店品牌，自主经营；城市综合体投
资开发由公司旗下子分公司进行房地产项目开发。
（三）主营业务情况说明
高速公路建设运营方面，公司报告期内拥有绕南高速100%收费经营权，是
公司经营收入主要来源之一。
资产管理和物业服务方面，公司旗下现拥有广欣发展、君逸物业两家物业
公司。依托自主开发的房地产项目和自持的商业地产，积极拓展资产管理和物业服务
板块，资产管理和物业服务板块是公司经营收入来源之一。
酒店投资经营方面，公司创立了“君逸”品牌，现旗下拥有君逸康年、君
逸山水两家四星级酒店。两家酒店均处于长沙市核心地段，经过多年深耕，形成了较
为成熟的管理模式和体系，积淀了一定基础的客户消费群，有稳定的现金流，是公司
经营收入来源之一。
城市综合体投资开发方面，以自主开发、销售为主，公司旗下现拥有浏阳
河建设、现代置业、广荣地产、广润地产、中意房产等房地产开发公司。业务主要集
中在商业地产运作、住宅地产的开发与经营、自持物业的租赁等领域。湖南投资大厦
的租赁收入、广荣福第项目的销售收入，将较大程度上提升公司总体收入水平。
（四）行业发展情况
1.高速公路建设运营：
根据交通运输部举行7月例行新闻发布会发布的信息，2021年上半年，交通
运输经济正在加快回到疫情前的运行态势，主要指标运行趋于平稳、稳中加固、稳中
向好。客运量延续恢复态势，客运结构也在进一步加速优化，铁路民航客运量占比持
续提高，中心城市轨道交通客运量已经恢复到疫情前的水平。其中营业性客运量降幅
在进一步收窄。上半年，完成营业性客运量44.0亿人次，比2020年同期增长11.1%，
但是比2019年的同期仍然下降了49.8%。营业性货运量247.5亿吨，比2020年同期增长
24.6%，比2019年同期增长14.9%。
2.资产管理和物业服务：
2021年上半年，《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》《中共中央
国务院关于全面推进乡村振兴加快农业农村现代化的意见》《关于推进城市一刻钟便
民生活圈建设的意见》等多个重磅文件相继出台，鼓励有条件的物业服务企业向养老
、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生
活服务”模式，为物业行业打开新的发展空间，给当下物业管理行业指引了另一片物
业新蓝海。“十四五规划”中物业被六次提及，分别涉及生活性服务业品质化发展、
乡村振兴、巩固脱贫攻坚成果、提高城市治理水平、健全社区管理和服务机制、构建
绿色政策发展体系、建设数字中国等，推动“物业+”边界不断延伸。行业研究显示
，物管行业发展空间大、增速高，截止到2020年底，全国物业管理规模大致在330.4
亿平方米，整个行业的经营收入突破1万亿元，达到11,800亿元左右。2030年市场规
模有望达2万亿-3万亿元。我国物业管理市场具有独特的发展潜力和市场特征，具备
超越现有行业界限的潜力。我国相对密集的人口分布和小区制的居住形态，给物业公
司扩展业务领域留下了广阔的空间。
3.酒店投资经营：
2021年上半年，国内旅游总人次18.71亿，比上年同期增长100.8%。其中，
城镇居民旅游总人次13.08亿，农村居民旅游总人次5.63亿。2021年上半年，国内旅
游收入达1.63万亿元，比上年同期增长157.9%。其中，城镇居民旅游消费1.29万亿元
，增长149.8%;农村居民旅游消费0.34万亿元，增长193.9%。据文化和旅游部统计，
今年上半年，人均每次旅游消费872.27元，比上年同期增长28.5%。其中，城镇居民
人均每次旅游消费986.20元，增长30.5%;农村居民人均每次旅游消费607.57元，增长
30.0%。7月15日，国家统计局发布最新数据显示，2021年1-6月，全国餐饮收入21,71
2亿元，同比增长48.6%；限额以上单位餐饮收入4945亿元，同比增长56.3%。“五一
”期间，湖南全省纳入监测的102家A级景区接待游客664.12万人次，同比增长184.3%
，实现营业收入104021.9294万元，同比增长175.45%。154家住宿单位接待住宿游客1
2.41万人，同比增长82.22%，实现营业收入5142.07万元，同比增长94.64%，纳入监
测的住宿单位床位出租率为85.73%,其中民宿客栈床位出租率达97.01%。
4.城市综合体投资开发：
湖南省坚持“房住不炒”，保持房地产市场平稳健康发展。根据湖南省统
计局发布最新数据，上半年,湖南省商品房销售持续恢复，销售面积同比增长23.5%。
全省房地产开发投资2419.70亿元，同比增长21.4%，比全部投资增速快8.5个百分点
。其中，住宅投资1837.36亿元，同比增长26.2%。商品房市场供需两旺。商品房销售
面积4395.57万平方米，两年平均增长11.0%，其中，住宅销售面积4044.88万平方米
，增长24.9%，两年平均增长13.5%。到6月末，湖南省商品房待售面积同比下降16.2%
，商品房库存进一步下降。长沙市土地市场2021年上半年“两集中”住宅地供应制度
的执行，改变了之前的土地供应节奏，形成了土地供应的明显淡旺季，下半年土地市
场仍将热度不减，表现强劲。6月份，长沙新房价格同比去年6月上涨6.7%，与5月份
的同比涨幅持平；环比今年5月份涨幅达1.3%。与全国其他城市相比，长沙同比、环
比涨幅处于正常水平。
（五）公司所处行业地位
公司作为市属国有控股的上市公司，2016-2020五年期间，收入和利润相比
2011-2019年分别增长98.29%、121.20%，实现了业务稳步发展。截至2020年底，公司
已连续15年盈利，资产负债率20.75%。公司所辖绕南高速连接京港澳高速与绕城高速
西北段，是贯通河东与河西的主要通道、进出长沙城区的重要交通枢纽，在落实全国
联网收费、缓解市区交通压力等方面发挥着重要作用。自持的5A甲级写字楼湖南投资
大厦是芙蓉区乃至全市年税收过亿元的楼宇经济标杆。旗下君逸康年大酒店和君逸山
水大酒店为地处核心地段的四星级酒店。公司先后成功运作了五合垸土地、玻纤项目
土地、梦泽园、江岸景苑、汇富中心等项目，目前重点项目有已经竣工交付的湖南投
资大厦、浏阳财富新城，以及正在开发建设的广荣福第、广润福园等。
（六）主要业绩驱动因素
1.高速公路建设运营：
高速公路建设运营板块收入比2020年同期增长134%，比2019年同期增长20.
12%。公司所辖绕南高速2021年上半年全线收费站进出口总流量同比2019年增长21.85
%，车流呈自然增长趋势。
2.资产管理和物业服务：
自持的湖南投资大厦坚持高端的定位，出租率达到91%以上，入驻企业有罗
氏制药、交通银行等世界500强企业，以及湖南省融资担保集团、美团湖南总部等省
级企业总部集团。自持的江岸景苑商铺，出租率在90%以上。
3.酒店投资经营：
公司旗下君逸康年大酒店和君逸山水大酒店通过多年深耕积淀的“君逸”
酒店品牌美誉度和规范化的运营模式，积累了一定基础的消费群，同时通过深挖市州
客户、会议客户，开展一站式营销等，稳定了营销局面。
4.城市综合体投资开发：
浏阳财富新城项目上半年完成销售额1,194万元，累计销售收入近3亿元。
广润福园项目顺利完成项目规划修改，办理完成不动产登记证书、用地规划许可证、
工程规划许可证，配套幼儿园、小学方案设计获市、区教育局审批通过，今年项目缴
纳各项税费约3.35亿元，完成建安投资约3,500万元。广荣福第项目2号栋、4号栋达
到预售条件，即将开盘销售。
二、核心竞争力分析
近年来，公司通过采取一系列措施，调整结构、优化产业、明晰主业、规范经
营，逐渐形成了以高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综
合体投资开发为主导的产业格局。公司运作规范，法人治理结构健全，形成了科学有
效的职责分工和制衡机制，现代治理体系不断完善，治理能力和水平不断提升。公司
凭借明晰的产业结构、健全的管理机制以及较为成熟的主业经营模式，开创了自2006
年以来连续盈利的良好局面，也奠定了较为稳固的行业竞争地位，形成了确保公司持
续稳健发展的核心竞争力。
1.公司发展思路明晰。公司进一步明确了发展思路和奋斗目标，调整完善了企
业文化体系，提出了实施“稳、进、拓、引、合、严”六字战略，制定了“拓主业、
强营销、稳收入、降成本、增利润，重人才、提质量、控风险、严管理、保安全”的
三十字经营方针，加快转型发展的战略部署。
2.法人治理结构健全。公司建立了股东大会、董事会、监事会、经理层为主体
架构的法人治理结构，全面制定了各层级议事规则。董事会下设战略委员会、审计委
员会、提名委员会、薪酬与考核委员会四个专门委员会，促进董事会科学、高效决策
。公司总部设立职能部门14个，各职能部门之间职责明确、相互协作，且内部控制制
度基本健全。公司各控股子公司也建立了完善的法人治理结构。
3.公司运营质量良好。高速公路建设运营板块经营稳定，资产管理和物业服务
板块盈利能力提升，酒店投资经营板块品牌形象稳固，城市综合体投资开发板块扎实
推进。
4.公司管理体系完善。公司构建了科学有效的管理体系，“三重一大”事项坚
持依纪依法办事，坚持公开透明办事，坚持按程序和制度办事，坚持按集体决策办事
。健全招标采购管理办法，派驻子分公司纪检监察专员，做到重大决策部署到哪里，
监督检查就跟进到哪里。创建节约型公司，三公经费等非生产性成本费用明显下降。
压实安全生产主体责任，确保公司稳定持续发展。
5.公司融资能力强劲。随着公司治理结构的不断完善、资产结构的不断优化、
管理水平的不断提高、盈利水平的连年上升，公司的企业信用及社会形象也逐年提升
，被银行确定为优质客户，保证了公司未来快速发展的资金需求。
三、公司面临的风险和应对措施
1.宏观经济环境风险：
从全球形势来看，全球经济面临三大不确定性：一是中美经贸关系发展仍存不
确定性。二是地缘政治格局较不稳定。三是全球金融市场可能出现激烈震荡。2021年
下半年，在疫情不再出现大规模反弹的情况下，全球经济增速虽然会受部分地区疫情
影响有所波动，但整体稳定复苏的趋势不会明显改变。在疫情逐步有效控制的前提下
，国内投资和内需拉动将成为世界各国经济复苏的主要动力，特别是消费的贡献力度
将会逐步加大。世界范围的产业链和供应链合作仍将继续深化。
从国内形势来看，2021年7月15日，国家统计局公布上半年经济数据。初步核算
，上半年国内生产总值532,167亿元，按可比价格计算同比增长12.7%，比一季度回落
5.6个百分点。分季度看，一季度同比增长18.3%，两年平均增长5.0%；二季度增长7.
9%，两年平均增长5.5%。展望下半年，预计消费将逐渐改善，但难以恢复到疫情之前
的水平。投资有望平稳增长，其中房地产投资韧性较强，制造业投资增长快速，基建
投资增速较低。物价涨势趋于平稳，PPI有望逐渐回落，输入性通胀风险降低。预计
全年我国经济增速前高后稳，下半年两年平均增速有所加快。货币政策预计将维持“
不紧不松”，日常有望延续“OMO小额操作+MLF等量续作”的投放模式。财政支出进
度将明显加快，财政资金使用额度相应加大，形成积极财政政策的效果。
解决措施：一是持之以恒、毫不放松抓好常态化疫情防控；二是坚定发展信心
，充分发挥董事会战略委员会作用，从战略层面科学把握形势，统筹资金规划与税务
筹划、疫情防控与生产经营、产业升级与人才建设，精心布局谋篇，认真贯彻落实中
央、省委、市委经济工作会议精神，坚持稳中求进总基调，贯彻新发展理念，实施“
六字发展战略”，贯彻“三十字经营方针”，化压力为动力，推动公司稳定可持续发
展、创新转型发展、高质量发展。
2.行业风险：
（1）高速公路建设运营：
2021年上半年，交通运输经济正在加快回到疫情前的运行态势，主要指标运行
趋于平稳、稳中加固、稳中向好。客运量延续恢复态势，客运结构也在进一步加速优
化，铁路民航客运量占比持续提高，中心城市轨道交通客运量已经恢复到疫情前的水
平。其中营业性客运量降幅在进一步收窄。2021年上半年，完成营业性客运量44.0亿
人次，比2020年同期增长11.1%，但是比2019年的同期仍然下降了49.8%。营业性货运
量247.5亿吨，比2020年同期增长24.6%，比2019年同期增长14.9%。
公司所辖绕南高速上半年全线收费站进出口总流量同比2019年增长21.85%，车
流呈自然增长趋势。疫情导致全球性汽车芯片紧张，已经对汽车生产带来影响，将制
约下半年汽车类消费增长，预计下半年汽车类消费增速可能放缓。下半年，梅溪湖隧
道8月份即将进行隐患整改施工，新收费站开通及并行线试运行，叠加疫情反复及物
流企业外迁等因素，绕南高速通行费收入将受到一定影响。
解决措施：全力开展“奋战七八九、大干一百天”劳动竞赛，拓展创新增收途
径，确保应征不漏、颗粒归仓。一是做好路网路况调研，找准优质车流，做到引流增
收；二是借势全省高速公路通行费“堵漏”专项联合稽查行动全面启动，严格管控超
限超载及绿通车辆，健全堵漏打逃机制，通过全省的联合稽核，运用新的AI系统监管
，做到堵漏增收；三是不断提升车道及门架监测、系统软件等关键收费指标的正常率
，对收费后台数据进行精细分析、精准拆分，做到稽核增收。
（2）资产管理和物业服务：
2021年上半年，《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》《中共中央国务
院关于全面推进乡村振兴加快农业农村现代化的意见》《关于推进城市一刻钟便民生
活圈建设的意见》等多个重磅文件相继出台，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托
幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服
务”模式，为物业行业打开新的发展空间，给当下物业管理行业指引了另一片物业新
蓝海。“十四五规划”中物业被六次提及，分别涉及生活性服务业品质化发展、乡村
振兴、巩固脱贫攻坚成果、提高城市治理水平、健全社区管理和服务机制、构建绿色
政策发展体系、建设数字中国等，推动“物业+”边界不断延伸。
在物业管理行业发展新格局下，品牌所带来的物业服务企业规模拓展、业绩增
长、业主信任等优势效应愈加凸显。加强品牌建设、强化品牌策略、完善品牌管理体
系，全面提升品牌竞争能力成为行业和企业的共识。
2021年上半年，长沙甲级写字楼市场无新增供应入市，市场总存量维持在256.5
万平方米。市场仍处于存量消化期，整体去化情况表现良好，核心商务区整体空置率
较2020年末下降6.2个百分点至39.0%。一季度，长沙甲级写字楼平均租金下降幅度收
窄，保持相对稳定；至二季度末，部分甲级写字楼项目得益于较为优质的租户结构以
及较高的企业入住率，业主方决定上调租金。推动全市平均租金在连续下跌3年之后
止跌回升，较2020年末上浮1.6%至每月每平方米88.2元。下半年，长沙甲级写字楼市
场暂无新增供应项目入市，这将给市场上的优质项目更多的时间进一步消化存量，整
体空置率预计将继续下行。
解决措施：一是坚持将优质物业作为物业服务的核心竞争力，坚持以人民为中
心的发展理念，毫不放松抓好常态化疫情防控，提高物业服务的“温度”，增强客户
获得感和安全感；二是致力于建设智慧化物业服务模式，更加关注数字时代的商业模
式创新，推动物业服务与现代科技深度融合，实现管理更高效、体验更友好、前景更
广阔；三是立足公司自主开发项目，内强管理，外强服务，进一步稳固自有物业服务
品牌的行业竞争地位。公司旗下的广欣发展，将充分立足业权统一的湖南投资大厦自
持物业，做好客户关系维护确保出租率稳定，完成一级诚信资质的审核并参加“湖南
省五星物业管理项目”和“湖南省优秀物业服务企业”评选，持续巩固自有物业品牌
内涵，向标准化、专业化、智能化、多元化、高端化的目标迈进。君逸物业将做好江
岸锦苑自持商铺的招商和江岸景苑车位的租售，确保主营收入稳定，全力配合做好广
荣福第项目前期物业管理。
（3）酒店投资经营：
2021年上半年，国内旅游总人次18.71亿，比上年同期增长100.8%。2021年7月1
5日，国家统计局发布最新数据显示，2021年1-6月，全国餐饮收入21,712亿元，同比
增长48.6%；限额以上单位餐饮收入4,945亿元，同比增长56.3%。当前，我国居民消
费热情持续高涨，消费潜力将进一步释放，但受消费刚性和时效性的因素影响，导致
两年复合增速将低于疫情之前水平，受基数上升的影响，预计下半年餐饮消费增速将
逐渐下降，全年增速约为25%。从全球整体看，由于病毒变异和局部疫情形势仍有随
时暴发的可能性，航空、旅游、文娱等行业修复还需一定时日。根据2021年3月30日
举行的2021年长沙市文化旅游广电工作会议相关信息，2021年长沙文旅系统将重点实
施“十大工程”，推动文旅融合高质量发展，实现全年接待游客1.65亿人次、旅游总
收入1,900亿元，同比增长分别达8.55％、14.37％。
2021年上半年，长沙市行业发展形势持续趋紧，同行竞争白热化，旗下君逸康
年大酒店同时面临设施设备日益陈旧老化、写字楼租赁前景不明、疫情反弹影响商务
客流等困局，君逸山水大酒店已于5月6日停业装修，将对公司板块收入产生影响。
解决措施：一是严格按照要求切实做好疫情防控工作，切实保障客户和员工生
命安全和身体健康；二是认真贯彻落实“强营销”的经营方针，持续深入巩固营销成
果，君逸山水大酒店装修停业期间复盘找问题，市场找客户，政策找支持，服务找差
距；三是密切关注一线员工从业状态，加强员工队伍建设，君逸康年大酒店稳妥推进
薪酬改革。
（4）城市综合体投资开发：
湖南省坚持“房住不炒”，保持房地产市场平稳健康发展。2020年下半年以来
“三道红线”及“土地两集中”等政策的加推施行，更使得房价受到有力调控。长沙
市土地市场2021年上半年“两集中”住宅地供应制度的执行，改变了之前的土地供应
节奏，形成了土地供应的明显淡旺季。预期未来整体调控基调将依然延续，并逐步向
长效机制、因城施策、因企施策转变，同时市场竞争将更加激烈，两极分化加剧，房
地产市场发展面临较大的政策风险。
交通银行金融研究中心研究显示，全国楼市信用收紧下将逐渐降温。今年房地
产调控的重点落在金融领域，信用环境收紧的效果将逐渐显现；解决大城市住房突出
问题，将聚焦扩大租赁住房和共有产权住房供给。2021年下半年房地产市场将从上半
年的量价齐升中逐步降温，预计全年商品房销售面积、销售额增速分别回落至约9%、
15%左右。受限于开竣工小年，新开工持续低于销售增速，推盘能力相对不足或拖累
销售增长。在资金约束下，房企分化将更加明显。随着与销售关联的购房款和按揭贷
走弱，大型房企的现金流获取和管理优势更为凸显，尤其体现在土拍“两集中”和“
竞自持”中。同时“强强联合”组团拿地更普遍，中小房企弯道超车更加困难。
解决措施：一是加强对行业动态的前瞻性研究，密切跟踪新政，用好用活政策
；二是在确保安全的前提下，严格按照快速建设、快速销售、快速资金回笼的“三快
”原则强力推进浏阳财富新城、广荣福第、广润福园等项目的建设，为公司进一步做
大做强城市综合体投资开发板块及资产管理和物业服务板块奠定基础；三是积极跟进
城市中心区域和核心地段的房地产项目，进一步壮大公司城市综合体投资开发板块。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
2020年，公司坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，在市委
、市政府的坚强领导下，认真贯彻习近平总书记考察湖南重要讲话精神，统筹推进疫
情防控和生产经营，统筹发展与安全，全面完成了年度经营目标任务。
1、房地产行业相关的宏观经济形势、行业政策环境的变化情况
中央经济工作会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全
面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平
稳健康发展。
2020年，长沙始终保持房地产调控目标不动摇、力度不放松，精准落实长
效机制方案，保持调控政策的稳定性、持续性，较好地实现了“稳地价、稳房价、稳
预期”目标。1月15日，长沙住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金业务政
策的通知》，对住房公积金业务政策进行调整，简化既有住宅增设电梯提取审批材料
；已注销的房产其中一套不论面积大小不计入家庭住房套数；外国人凭借永久居留身
份证可以在长沙市缴纳住房公积金。2月14日，湖南省直单位住房公积金管理中心印
发《关于应对新冠肺炎疫情调整住房公积金部分政策的通知》，对于在疫情防控期间
不能正常偿还住房公积金贷款的（包括疫情防控一线人员、感染新冠肺炎住院治疗人
员、需要隔离人员等），不作逾期处理、不计罚息。3月17日，湖南省住房和城乡建
设厅下发了《关于切实做好新冠肺炎疫情防控期间企业开复工工作的通知》（“湘九
条”），从加强商品房预售许可监管，顺延工期及资质、资格有效期，加大住房保障
力度，实施住房公积金阶段性扶持政策等九方面，有序推动企业和项目开复工。4月2
8日，为全面落实党中央、国务院关于稳就业工作的决策部署，出台16项措施。5月28
日，长沙住房公积金管理中心发布《长沙住房公积金个人住房贷款管理办法》，借款
人购买、建造、翻建、大修自住房后申请贷款的时间，由贷款申请前2年内调整为1年
内。借款人月偿还贷款本息额与借款人及其配偶月工资收入之比，由不得超过55%调
整为不得超过50%。借款人当前有其他贷款的，合并纳入月还贷本息测算。长沙需配
套建设租赁住房的商住经营性用地，采取“限地价/溢价+竞自持面积+摇号”方式组
织网上挂牌出让。土地限价地块达到最高限价，不限价地块溢价率达到30%时停止竞
价。自持起始日为取得不动产权证之日起，住宅性所租赁住房需自持运营满10年，商
业性质租赁住房需自持运营满5年，期满后可向房产交易主管部门申请，经批准后可
按市场价格上市销售。11月25日，获得长沙市政府的正式批复，房产证上标注有“70
/90”字样的一房两证的房子，在买卖交易的时候，直接认定为一套房。如果房产证
上没有标注“70/90”字样，则必须要符合5个条件，才能认定为一套房。即开发商交
付时即为一套房；房屋为2006年5月至2016年期间规划建设；同一层有墙体相连的2套
（或3套）住宅；不动产登记权利人为同一人或权利人之间为配偶、父母子女关系；
每套住宅的面积均在90平方米以下，总面积不超过180平米，误差在3%以内。
自2017年以来，长沙把落实“房住不炒”要求作为树牢“四个意识”、践
行“两个维护”的具体检验，始终保持房地产调控目标不动摇、力度不放松，精准落
实长效机制方案，保持调控政策的稳定性、持续性，实现了“稳地价、稳房价、稳预
期”的调控目标，建立了房地产平稳健康发展的长效机制。2020年，虽有疫情影响，
但长沙房地产市场供求平稳、量价平稳。
2、公司房地产业务的主要经营模式、经营项目业态等分析
（1）公司房地产开发业务主要经营模式为以自主开发和销售为主。
（2）经营项目业态：
公司房地产开发业务板块主要集中于商业地产和住宅地产的开发与经营、
自持物业租赁及服务，经过多年发展，已形成包含写字楼、精品公寓、高档住宅等多
业态的综合经营业态。
（3）主要项目所在城市的房地产销售情况：
公司房地产开发业务主要经营区域为长沙市。
2020年是长沙执行“限价地”政策的第三年，长沙楼市进入了一个相对平
稳阶段。数据显示：2020年长沙市土地一级市场总计挂牌供应681宗土地，总出让面
积约为2952.45万平方米，环比增长11%；总建筑面积约为6343.66万平方米，环比增
长7%。2020年全市土地一级市场总计挂牌成交615宗土地，总出让面积约为2667.4万
平方米，环比增长11%；总成交建筑面积约为5574.65万平方米，环比增长5%。全市新
建商品房市场方面，为改善市场供不应求的状态，2018年市场供应持续放量，供应28
78万方达历史峰值，2019年供应量高位下滑；2020年长沙市新建商品房供应量重回上
升通道，供应量仅次于2018年，供应2749万方，同比增长3.11%。2020年内六区+长沙
县新建商品房供应2393万方，同比增长4.18%，为过去五年的最高值。成交方面，年
初受疫情影响，成交量跌至谷底，复工复产后楼市迅速复苏，成交水平回归正常甚至
是优于去年同期，全年长沙市新建商品房成交2412万方，同比增长5.79%。全年内六
区+长沙县新建商品房成交2078万方，同比增长8.12%，增长幅度高于全市成交量增幅
。新建商品住宅供销比方面，过去四年，长沙市新建商品住宅供销比总体呈上升趋势
，市场由严重供不应求的态势逐步扭转为稍稍供过于求。2020年长沙市新建商品住宅
供销比回落，供销比为1.11，住宅的供应和销售处在比较合理的状态。
浏阳财富新城房地产项目位于长沙-浏阳市，暂未纳入限售区域。截至报告
期末，该项目商品房累计销售341套，报告期内尾盘销售住宅8套。该项目于2020年3
月28日开始销售II区地下车位，报告期内共计销售车位204个。
广荣福第房地产项目位于长沙县榔梨街道，该项目已于2020年10月9日开工
，目前正处于项目建设期。
广润福园房地产项目位于长沙市开福区，目前该项目正在进行前期筹备工
作，尚未开工。
（4）上市公司市场地位及竞争优势、面临的主要风险及应对措施：
公司房地产开发业务主要通过旗下项目公司进行开发和销售。公司旗下现
拥有中意房产、现代置业、浏河公司、湖南广荣等房地产开发公司，先后成功运作发
五合垸、汇富中心、中意花苑、梦泽园、江岸景苑、湖南投资大厦等房地产项目，均
取得了良好业绩，通过多年深耕本土市场，积淀了一定的品牌影响力。浏阳财富新城
房地产项目为浏阳市地标性建筑，项目先后获得改革开放40年暨浏阳市住房制度改革
二十年突出贡献奖、浏阳最佳楼盘创新奖、浏阳最佳销售业绩奖。
对于长沙而言，平稳发展依然是主旋律。就全国范围看，长沙是房地产调
控的典范。2020年长沙房地产市场先抑后扬、健康平稳。38.73%的商品住宅置业者选
择120-144平方米户型；从住宅成交单价分析，超过35%的置业者选择10000元/㎡以上
房源。从2019年以来长沙楼市的政策变化来看，2021年出现重大调整的概率较小。就
房价来看，价格水平将继续稳中有升，但上涨幅度收窄。与此同时，2021年房地产市
场将进一步向买方市场转变，住宅去化周期仍位于合理区间的态势不变。面对复杂多
变的市场环境，公司一方面将加快竣工项目的资金回笼和竣工结算；另一方面将积极
推进房地产项目建设，重点抓好广荣福第房地产项目和广润福园房地产项目的开发建
设。
二、主营业务分析
1、概述
报告期内，公司主营业务为路桥收费、酒店经营、房地产开发和现代物业
管理。
2020年度，公司实现营业收入43,604.17万元，同比增加51.51%；营业总成
本38,708.05万元，同比增加85.39%；税金及附加3,943.13万元，同比上升285.64%；
利润总额10,588.53万元，同比增长46.07%；归属于母公司所有者的净利润8,685.15
万元，同比上升56.90%；每股收益0.17元，同比上升54.55%；加权平均净资产收益率
4.96%，同比增长1.67%。
（1）本期营业收入同比增长的主要原因系浏阳财富新城房地产项目实现销
售收入1.8亿元；
（2）本期营业总成本同比增加的主要原因系浏阳财富新城房地产项目已销
售面积成本结转；
（3）本期税金附加同比增加的主要原因系湖南投资大厦项目土增清算后土
地增值税从预缴转为税金及附加；
（4）本期利润总额、归属于母公司所有者的净利润、每股收益和加权平均
净资产收益率同比增长的主要原因均系转让伍家岭桥及五一路桥公司股权收益。
二、核心竞争力分析
近年来，公司通过调整结构、优化产业、明晰主业、规范经营等采取一系
列措施，逐渐形成了以路桥收费、酒店经营、房地产开发和现代物业管理为主导的产
业格局。公司运作规范，法人治理结构健全，公司治理体系不断完善，治理能力和水
平不断提升，形成了科学有效的职责分工和制衡机制。公司凭借明晰的产业结构、健
全的管理机制以及较为成熟的主业经营模式，开创了自2006年以来连续盈利的良好局
面，也奠定了较为稳固的行业竞争地位，形成了确保公司持续稳健发展的核心竞争力
。
1.公司发展思路明晰。公司进一步明确了发展思路和奋斗目标，调整完善
了企业文化体系，提出了实施“稳、进、拓、引、合、严”六字战略，制定了“拓主
业、重人才、稳收入、控支出、降成本、压费用、严管理、保安全、强营销、增利润
”的三十字经营方针，加快转型发展的战略部署。
2.法人治理结构健全。公司建立了股东大会、董事会、监事会、经理层为
主体架构的法人治理结构，制定了各层级议事规则。董事会下设战略委员会、审计委
员会、提名委员会、薪酬与考核委员会四个专门委员会，促进董事会科学、高效决策
。公司总部设立职能部门14个，各职能部门之间职责明确、相互协作，且内部控制制
度基本健全。公司各控股子公司也建立了完善的法人治理结构。
3.公司运营质量良好。路桥收费板块经营稳定，酒店经营板块品牌形象稳
固，房地产开发板块扎实推进，现代物业管理板块盈利能力提升。
4.公司管理体系完善。公司构建了科学有效的管理体系，“三重一大”事
项坚持按集体决策办事，坚持按规范程序办事，坚持依法依规办事，坚持公开透明办
事。健全招标采购管理办法，做到重大决策部署到哪里，监督检查就跟进到哪里。创
建节约型公司，三公经费等非生产性成本费用明显下降。压实安全生产主体责任，确
保公司稳定持续发展。
5.公司融资能力强劲。随着公司治理结构的不断完善、资产结构的不断优
化、管理水平的不断提高、盈利水平的连年上升，公司的企业信用及社会形象也逐年
提升，被银行确定为优质客户，保证了公司未来快速发展的资金需求。
三、公司未来发展的展望
1、行业格局和趋势
（1）路桥
疫情显著降低了居民对公共交通的需求，居民偏好选择私家车出行，高速
公路车流量随之增长。至2020年5月，高速公路车流量已恢复到疫情前水平，汽车保
有量也在同步增长。
《长沙市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲
要》（草案）（以下简称《纲要》）指出，长沙战略地位将日益凸显，“一带一路”
、“一带一部”、中部地区崛起、长江经济带、粤港澳大湾区等多重政策红利叠加，
承东启西、连南接北的区位优势更加突出，长株潭一体化加速推进。《纲要》指出，
长沙将积极对接国家区域协调发展战略，在交通、产业、民生等领域开展务实合作，
提升与长江经济带其他城市交通基础设施通达程度，构建长沙-岳阳-咸宁-武汉-黄石
-九江-南昌-宜春的复合环形快速通道。明确树立湘赣边省际合作典范，加快区域内
高速公路连通对接。一系列战略规划的实施将有利于交通行业的发展，带动车流量的
增长。
公司旗下的绕南高速作为湖南省乃至全国交通网络的重要组成部分，在过
境车辆分流、缓解市区交通压力等方面发挥着重要作用。联网收费、取消省界收费站
后，公司积极协同交警部门开展联勤联动，优化绕城高速路网引流，切实发挥长沙快
速干道的重要作用。省交通顽瘴痼疾集中整治点绕南高速大托收费站改扩建圆满完成
，由“2进3出”5车道拓宽为“4进6出”10车道，有效疏导了长沙城南片区交通循环
。
（2）酒店
中国旅游研究院发布《中国旅游经济蓝皮书（NO.13）》系列成果，预计20
21年全国国内旅游人数41亿人次，国内旅游收入3.3万亿元，同比分别比上年增长42%
、48%，即旅游人次有望恢复到2019年的约70%，旅游收入有望恢复到2019年的约50%
。从2020年四个季度的国内旅游来看，旅游人数同比降幅由83%逐季收窄至32%，随着
国内疫情防控和疫苗接种范围不断扩大，旅游市场有序恢复，带动酒店需求持续复苏
。
随着疫情防控的向好，各类商务活动逐步恢复，酒店行业业绩也相应逐步
回暖。根据湖南省旅游饭店协会发布的统计分析报告，2020年，得益于湖南省在全国
率先推动复工复产并开展系列推动文旅产业复苏的活动，文旅企业呈现较好的复苏态
势。2020年湖南省接待游客6.7亿人次，恢复到2019年的80%；实现旅游收入7,410亿
元，恢复到同期的77%。8月份湖南省接待游客量在全国率先转正并同比增长3.2%，无
论是旅游人数还是旅游总收入的恢复都居于全国前列。旅游市场的回暖一定程度上推
动了酒店市场的业绩回升。
长沙连续13年蝉联中国最具幸福感城市，随着内需市场持续扩大，具有长
沙特色的夜间经济、网红经济等消费新模式新业态全面发展，实体经济消费提质升级
，居民消费潜力充分释放，强大内需市场将成为经济发展新引擎。国庆中秋长假期间
，湖南省纳入监测的149家住宿单位接待住宿游客20.47万人，同比增长4.93%，实现
营业收入8,303.9万元，同比增长14.74%，床位累计出租率达78.04%。长沙市委、市
政府致力于发展商务会展业，构建会展产业、配套产业、衍生产业三大层次为支撑的
“大会展”产业体系，大力推动“国内外中高端会议目的地”长沙名片建设，以及创
建国家级旅游休闲城市，加快推进湘赣边区域合作示范区建设，建设区域性国际消费
中心、将长沙打造成为“消费之都”“时尚之都”“快乐之都”等发展规划，都将有
利于激发消费潜力，提升消费集聚辐射带动能力，促进酒店业的发展。
公司旗下君逸康年和君逸山水两家四星级酒店，通过多年深耕市场，形成
了较为成熟的管理体系和管理模式，建立了较为忠实的客户群，在业内树立了良好的
“君逸”品牌形象。作为长沙市落实疫情防控要求、较早复工开市的酒店之一，公司
酒店的服务和管理能力得到了较广泛认可。君逸康年获得中国酒店业优质服务酒店奖
称号，君逸山水首次开展自营餐饮，两家酒店自第三季度开始经营回暖。
（3）房地产
从全国来看，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划
和二〇三五年远景目标的建议》（以下简称《规划》）指出，坚持房子是用来住的、
不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加
保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划
建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。深化户籍制度改革，完
善财政转移支付和城镇新增建设用地规模与农业转移人口市民化挂钩政策，强化基本
公共服务保障，加快农业转移人口市民化。优化行政区划设置，发挥中心城市和城市
群带动作用，建设现代化都市圈。以上规划将对房地产市场的发展产生深远影响。
从地区来看，《纲要》指出，“十四五”长沙常住人口突破1000万，常住
人口城镇化率达82%。长沙连续13年蝉联中国最具幸福感城市，城市吸引力不断增强
。长沙市委、市政府大力实施“三高四新”战略，构建以长沙为集合的都市圈，长株
潭一体化和“3+5”城市群等系列规划，将有利于长沙的城市建设和房地产市场发展
。
公司旗下湖南投资大厦位于长沙市中心商务区，区位优势明显；浏阳财富
新城项目位于浏阳市中心，毗邻思邈公园，地理位置优越，其中1号栋酒店公寓为浏
阳市地标性建筑；广荣福第项目和广润福园项目开工前的各项准备工作正在有序推进
，将为公司做大做强房地产开发板块和现代物业管理板块奠定基础。
（4）物业服务
《规划》中，物业被多次提及，如加快生活性服务业品质化发展；全面推
进乡村振兴，实施乡村建设行动；巩固脱贫攻坚成果；提高城市治理水平；健全社区
管理和服务机制；构建绿色政策发展体系；加快数字化发展，建设数字中国等。《纲
要》规划，构建线上线下议题的智慧城市服务体系，着力提升数字信息技术应用水平
，鼓励物业管理等生活服务模式创新和集成应用，提供智慧物业服务，满足人民日益
增长的美好生活需要。物业服务模式的创新已成为整个行业发展的必然趋势，物业服
务企业要突破传统的服务模式，开拓新领域以顺应时代的发展。
公司紧紧依托自主开发的房地产项目和自持的商业地产，积极拓展现代物
业管理板块，按照“六个高端”的工作总要求，把湖南投资大厦打造成为高端写字楼
、总部楼宇经济标杆，把“湖南广欣”打造成为高端物业管理品牌。湖南广欣取得诚
信等级二级资质，通过了质量三体系认证，获评市发改委“第一届长沙市楼宇经济发
展评价--特色楼宇”称号，是业内对公司物业管理的认可。顺利承接浏阳财富新城项
目物业管理，中标广泽上苑物业管理，将进一步做大做强公司现代物业管理板块。
2、公司发展战略
2021年是公司第二个“三年行动计划”的提质之年、收官之年，也是2021-
2025五年发展规划的起步之年、开局之年。公司工作的指导思想是：坚持以习近平新
时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的十九大和十九届五中全会精神，深
入贯彻全国国有企业党的建设工作会议精神，深入贯彻习近平总书记考察湖南重要讲
话精神，认真贯彻“六字发展战略”，全面落实“三十字经营方针”，勇于创新，善
于作为，不断提升产业发展能级，努力实现更高质量、更有效率、更可持续、更为安
全的发展，为奋力实施“三高四新”战略，推进高质量发展，建设现代化新长沙贡献
国有控股上市公司力量!
3、2021年年度经营计划
⑴着力加强战略性谋划、整体性推进，科学编制集团2021-2025五年发展规
划。
⑵着力做优产业结构。重点抓好高速引流增收，做到应收尽收、应征不漏
；稳步推进房产开发项目，加快资金回笼；切实稳住物业租赁局面，确保经营收入稳
定；着力维护酒店品牌形象，确保经营态势稳定。
⑶着力筑牢安全防线。统筹发展和安全，始终如一抓好常态化疫情防控，
持之以恒抓好安全生产，有效防范和化解各种风险，确保稳定可持续发展。
⑷着力营造干事创业氛围。以高质量党建推动高质量发展，发挥基层组织
优势，培养优秀人才队伍，加强企业文化建设，凝聚强大发展正能量。
4、公司未来发展资金需求及使用计划说明
根据公司现有及规划项目开发建设进程，公司留存未分配利润将主要用于
支持公司各项业务的经营发展以及流动资金需求，满足公司日常营运需要，降低财务
费用支出，更好地保障公司正常生产经营和稳定发展。2021年预计投入资金约为82,2
10万元。
5、公司未来发展可能面对的主要风险、对策及措施
（1）宏观经济环境
历次全球重大疫情都对相关国家的经济系统产生了深刻影响，主要体现在
以下三个方面：首先，疫情的蔓延最直接地影响旅游业、零售业和运输业。其次，疫
情对贸易产生较大冲击，一方面受到疫情影响，部分生产企业停工歇业导致产量下滑
；另一方面，世界其他国家也对疫情国采取贸易限制措施，导致产品出口量降低。最
后，在疫情发生时期，中小微企业由于风险防范能力相对较弱，最容易受到突发疫情
的直接影响。全球重大疫情，导致经济增速显著下滑，第三产业首当其冲，尤其以交
通运输、仓储和邮政业、住宿和餐饮业、金融业等细分行业的市场需求受到极大抑制
，受疫情的冲击和影响比较明显。百年未有之大变局叠加百年未遇之大疫情，国际环
境日趋复杂，不稳定性不确定性明显增加，经济全球化遭遇逆流，世界进入动荡期，
新一轮科技革命和产业变革深入发展，新技术、新产品、新业态、新模式不断涌现并
加快应用，新的产业分工格局正在加速调整形成，对国际经济格局、全球产业链布局
等都将产生重大影响。但和平与发展仍然是时代主题。
“十四五”时期，我国将在全面建成小康社会的基础上开启全面建设社会
主义现代化国家新征程，我国经济转向高质量发展阶段，经济稳中向好、长期向好的
基本趋势没有变，经济潜力足、发展韧性强、制度优势显著、物质基础雄厚、市场空
间广阔的基本特点没有变，新发展格局战略要求下，扩大内需还将释放巨大发展动能
，继续发展具有多方面优势和条件。湖南大力实施“三高四新”战略，将赋予省会长
沙更重要的历史使命、更广阔的发展空间、更重大的政策机遇，推动长沙实现更好更
快发展。
解决措施：充分发挥董事会战略委员会作用，从战略层面科学把握形势，
统筹发展和风险控制，统筹资金规划与税收筹划、疫情防控与生产经营、产业升级与
人才建设，认真贯彻落实中央、省委、市委决策部署，坚持稳中求进总基调，贯彻新
发展理念，实施“六字发展战略”，贯彻“三十字经营方针”，科学编制集团未来五
年发展规划，推动公司高质量发展。
（2）行业风险
路桥--
国家大力推进大宗货物运输“公转铁、公转水”，收费公路行业整体面临
一定的分流压力。《纲要》指出，打造快捷高效的公路运输网络，推动京港澳高速长
沙段拥堵路段扩容，谋划长沙到吉首高速公路、长株潭高速公路大环线，将在未来一
定程度上分流过境车流辆。交通运输部印发《关于做好新冠病毒疫苗货物运输车辆免
费不停车便捷通行服务工作的通知》，执行新冠病毒疫苗货物运输任务的车辆免收收
费公路车辆通行费，收费公路收费站对持有《调运单》的车辆，实施免费、不停车、
便捷通行；对通行ETC车道并完成扣费的，凭《调运单》办理退费，通知有效期暂定
截至2021年12月31日。此外，汽车保有量的增加和车流量的增多，也将相应增加路桥
养护的费用，导致公司路桥运营成本的增加。
解决措施：一是加强对收费形势的分析研判，持续深入开展百日劳动竞赛
，做到精准收费、精准清分、应收尽收、应征不漏；二是科学合理开展宣传引流，提
前筹划介入，把握相关路网施工、分流等契机，优化标识标牌设置，有效开展引流，
充分发挥好十条高速连绕城的交通大格局作用，做好数据分析；三是严格执行有关政
策，加大保通保畅保安全力度，加强道路维护管养，加强员工队伍建设，不断提升服
务能力和服务水平，提升司乘服务体验。
酒店--
全球化疫情不仅改变了人们的生活，也给旅游及住宿业带来严峻挑战。疫
情常态化下，线上会议分流等因素，预算管控所压制的情况下的商务协议客源商务差
旅需求占比明显下降，湖南省旅游饭店协会相关统计数据表明，2020年全省休闲度假
型酒店恢复较商务型酒店好，高端豪华酒店恢复较中低端酒店好。同时，疫情直接导
致平均房价下跌，五星级酒店平均同比下降24元，四星级酒店平均同比下降20元。
中国饭店协会发布的《2020中国酒店业发展报告》相关数据显示，截至202
0年1月1日，全国住宿业设施总数为60.8万家，客房总规模1891.7万间。其中酒店业
设施33.8万家，客房总数1762万间，平均客房规模约52间。长沙酒店设施总数和酒店
客房总数，均排名全国第十位，酒店设施数4872家，客房数245560间，市场竞争十分
激烈。
解决措施：一是持续做好常态化疫情防控，确保客户和员工生命安全和身
体健康；二是灵活调整经营思路和营销策略，做好市场细分、开展差异化营销；三是
进一步提升服务质量和服务水平，巩固“君逸”品牌形象，充实品牌内涵。
房地产--
2020年，长沙模式成为楼市调控的“样本”，长沙楼市调控阶段性目标达
成，2021年将有更大的自主性调节空间；但“稳”的总方针不变，限购、限售、限价
等的主方向不会变化。2021年全市在售项目个数与2020年基本持平，总供应量预计不
会出现大幅波动。从区域分布来看，区域分化依旧明显，供应量集中于岳麓区、望城
区、长沙县，雨花区、开福区、长沙县竞争压力变大。近几年，长沙市整体供需基本
平衡，2021年全市供应量预计小幅增长，需求稳定，供应上升拉动成交的上升；而价
格水平则维持稳中向上的态势不变，并且上涨幅度可控；随着2021年的经济持续复苏
，资金面进一步宽松，2021年楼市行情预计整体好于2020年，整体出现“量价齐升”
的格局。
解决措施：一是加强对行业动态的前瞻性研究，密切跟踪新政，适时调整
策略；二是加快竣工项目的资金回笼，浏阳财富新城房地产项目正在稳步推进交房工
作；三是稳步推进广荣福第、广润福园等房地产项目建设。
物业管理--
对于物业服务企业来说，智慧社区一直是行业聚焦的重点。抓住机遇快速
构建自己的创新能力、竞争能力，打造专业团队，用高科技的方法提高执行效率，是
摆在物业管理企业面前的一大课题。《纲要》明确，打造楼宇总部经济。明晰楼宇业
态定位，完善楼宇经济评价体系，制定楼宇经济发展标准，精准招商引商，推动总部
经济与楼宇经济相结合，打造垂直生态共享空间，构建总部经济全生命周期产业生态
圈。这一规划的提出，对公司物业管理尤其是湖南投资大厦的物业管理提出了新的目
标和要求。
2020年，随着长沙甲级写字楼市场新的优质项目入市，推高了空置率，截
至四季度末，长沙市甲级写字楼市场整体空置率同比上升约5.8个百分点至45.2%。但
受未来供应放缓影响预计空置率将回落，企业升级搬迁成为本年租赁成交的主要驱动
因素。
解决措施：一是始终坚持“六个高端”定位，按照“总部高端写字楼”的
招商定位做好湖南投资大厦招商工作；二是维护和发展好现有客户关系，做好常态化
疫情防控，丰富“广欣”物业管理的服务内涵，以高端的服务吸引、留住高端的客户
；三是更加关注数字时代的商业模式创新，致力于建设智慧社区服务模式，实现管理
更高效、体验更友好、前景更广阔；四是立足公司自主开发项目，进一步拓宽服务领
域，扩大“广欣”服务外延。
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