000090深 天 健资产重组最新消息
≈≈天健集团000090≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）市场环境分析
1、宏观经济环境
今年是我国“十四五”规划开局之年。全球疫情持续演变，外部环境更趋
复杂严峻，我国疫情防控进入常态化阶段，主要宏观指标处于合理区间，经济呈现稳
中加固、稳中向好态势。上半年国内生产总值532,167亿元，同比增长12.7%。《国民
经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》发布，强调建设现代化基
础设施体系，加快建设交通强国。建筑产业现代化是落实新发展理念，培育经济增长
新动能的重要举措，将推动建筑企业持续进行科技创新驱动，以发展质量和效益为中
心，激活技术、管理、数据等要素活力，实现高质量发展。
2、行业格局和趋势
建筑业是国民经济的支柱产业，是贯彻落实新发展理念的重要载体。国家
“十四五”规划提出，加快建设新型基础设施，推进行业转型升级；《粤港澳大湾区
发展规划纲要》提出，未来将推动一大批重大项目建设；深圳“十四五”规划提出，
打造国际性综合交通枢纽，开展都市核心区扩容，持续出台的政策文件为建筑业发展
描绘了广阔蓝图。
在中央坚持“房住不炒”定位的背景下，在市场监管、住房信贷管控、集
中供地竞拍、新房限购等方面加大调控力度。深圳于上半年打出房地产调控组合拳，
推行限制二手房市场价格、严防经营贷违规流入房地产市场等措施。未来，国家在坚
持“房住不炒”定位基础上，将加快发展租赁住房，落实用地和税收支持政策，补齐
住房制度中的租赁住房短板。
城市化进程加快，对超大城市治理体系和治理能力现代化提出更高要求，
加之5G、人工智能等数字技术加速迭代，城市服务业可提供更多智慧、数字化服务，
拥有更广阔的延展空间。深圳接连发布《深圳经济特区城市更新条例》、《深圳市装
修垃圾管理办法（征求意见稿）》等文件，加快激发城市更新活力，提高建设资源化
、无害化水平，城市服务将趋于标准化、精细化、智能化。
面对机遇与挑战，天健集团将紧抓机遇，砥砺前行，对标一流补短板、塑
品牌，着力提升发展质量和效益，打造以城市建设与城市服务为主体，以投资与新型
业务为两翼的“一体两翼”产业发展格局，实现高质量、跨越式发展。
（二）公司主营业务情况
公司扎实推进各项工作，着力抓重点、补短板、强基础、塑品牌，加快推
动公司转型升级。报告期内，公司各主营业务板块情况如下：
1、城市建设
公司城市建设涵盖市政道路、市政管网、桥梁隧道等城市基础设施，水环
境、园林绿化、路灯、高速公路等工程，工业与民用建筑工程、土石方、地基与基础
工程等建筑工程，轨道交通工程等领域。公司拥有涉及市政、公路、桥梁、房建、机
电安装、水利水电等施工资质，工程建设能力持续提升。公司践行新发展理念，持续
推进建筑工业化、数字化、智能化、绿色化升级，加快建造方式转变，着力提升项目
建设品质。
2、综合开发
公司具有自主施工、开发、运营、服务全产业链，拥有房地产开发一级资
质。综合开发业务起步于1988年，累计开发项目总建筑面积超600万㎡。重点布局深
圳、广州、上海、南宁、长沙、苏州、惠州、东莞等城市，产品涵盖中高端住宅、保
障性住房、写字楼、酒店、城市综合体、产业园区等类型。公司持续推动开发周期提
速，加大营销力度，大力推进产业园区、城市更新等综合开发业务，努力增加土地和
项目储备。
3、城市服务
公司城市服务业务涵盖城市基础设施管养服务、棚户区改造服务、商业运
营服务、物业服务等方面。自主培养了一支具有棚户区改造全过程服务能力的专业队
伍。不断推动落实标准化、精细化、智慧化养护，持续加大养护设备投入，提高机械
化养护水平。持续提升产业园区、商业综合体、写字楼等商业运营策划和导入能力。
积极探索“物业城市”新商业模式，为城市管理提供全流程的“管理+服务+运营服务
”，着力提升品牌运营能力，打造了“天健蜜堂”、“天健蜜厨”、“亲蜜家公寓”
等蜜系列品牌。
4、企业资质
报告期内，公司拥有各类资质87项。主要资质情况如下：
（三）公司管理回顾
2021年上半年，天健集团聚焦“十大行动计划”，对标一流提升效能，有
序推动各项经营管理工作，着力提升各板块专业能力。报告期内，城市建设板块营业
收入40.15亿元，同比增长8.01%；综合开发板块销售收入40.68亿元，同比增长0.4%
；城市服务板块营业收入5.51亿元，同比增长31.94%。
1、城市建设板块
报告期内，公司中标坪山大道、地下原水隧洞（茜坑-鹅颈）等项目。高效
完成深圳机场应急分拨中心一期工程；布吉河项目大芬水分洪箱涵建成并正式通水；
半山防火巡逻道工程主线道路全线贯通；坪山综合保税区项目封关验收、龙华“三校
”结构封顶。13个项目被评为市“双优”工地；天健公馆项目获“广东省建设工程优
质奖”；市政总公司获2020年建筑业稳增长奖励。
2、综合开发板块
报告期内，公司成功竞得长沙038号地块，并持续拓宽拿地思路，积累合作
经验。前海悦桂府、广州东玥台、苏州山棠春晓、广州天玺、东莞阅江来等多项目实
现开盘；广州云山府、南宁天健和府主动谋划存量去化，上半年存量认购金额9.43亿
元；南宁、长沙等地商业招商、销售取得突破。做大做强代建业务，成立专业代建公
司，交易大楼、福田公安局等代建项目进展顺利。天健地产集团获广东省房地产综合
竞争力百强。
3、城市服务板块
报告期内，公司中标南岭村土地整备利益统筹项目前期服务项目，城市更
新业务拓展再添新模式。罗湖棚改项目有序筹划回迁选房相关工作；宝安碧海花园棚
改项目仅用30天实现100%搬迁交房。新增物业管理面积123万㎡，总体物业出租率达9
5%。与深物协共同开展物业城市模式研究，莲花街道“物业城市”项目逐步落地；城
市服务公司获物业服务全国品牌价值100强、华南品牌企业20强。以坪山一体化管养
项目为试点推进智慧管养平台建设。接管弘法寺物业服务项目，为公司承接的首例寺
庙类物业服务项目。
4、能力提升情况
报告期内，公司拓宽融资渠道，融资成本持续降低，2021年综合授信额度1
,585亿元，同比增加17%，报告期内新增超短贷38亿元额度，滚动发行超短融12亿元
。优化管理体系建设，启动智慧天健一期建设，制定完善采购管理、投标管理、机械
设备信息化管理等多项管理规定。建立健全市场拓展、项目管理、业务创新等激励约
束机制，以东莞万江项目为试点优化考核机制。加强人才队伍建设，完成部分所属企
业经营班子市场化选聘。
5、品牌建设情况
报告期内，公司持续提升品牌影响力，获得“天马奖-最佳董事会”，以及
深圳市总部企业贡献最高2,000万元奖励。描述天健集团及其前身76年演进史的《天
健志》首发引多家主流媒体报道，脱贫攻坚工作圆满收官。
（四）公司发展战略
公司牢牢把握“城市建设与服务”核心功能，立足深圳、服务湾区，坚定
不移地继续推动“做强规模、做优利润、做大市值”三件大事，坚持深化改革、科技
创新，深入研究碳达峰、碳中和、绿色建造、生态治理、托育、养老等国家重点关注
及重点发展的领域，努力探索培育新型业务，借力资本市场，稳固与强化特区建工集
团核心企业的引领和支撑作用，进一步夯实城市建设与城市服务的核心能力，成为令
人尊敬创造美好生活的城市综合运营商。
（五）2021年下半年经营计划
1、城市建设板块
一是抓市场拓展。全面落实区域负责制和市场拓展专项激励和考核机制，
完善市场拓展组织架构和全链条管理机制，加强拓展团队梯队建设。二是抓专业化发
展。持续做精房建、市政、水厂、管网等传统优势领域；加大拓展公路、桥梁、隧道
等传统业务领域；提前谋划危险固态废弃物处理、土壤修复、河道治理、海岸线生态
修复、新材料新技术等新业务领域。三是抓工程自营化建设。通过市场招聘、优秀作
业团队收编等渠道快速组建自有产业工人团队。四是抓业务布局优化。聚焦学校、医
院、保障房、机场三跑道、水务投资等项目。研究“双碳”行动计划，将电力施工、
清洁能源、绿色交通设施建设、绿色建筑列为业务发展重点方向。布局智慧城市建设
，强化智慧工地建设和建筑机器人等智能装备设备应用。
2、综合开发板块
一是创新拿地模式。深化与龙头房企合作，重点关注深圳拟出让地块情况
，并积极参与粤港澳大湾区深圳之外区域拓展。二是加速去化、盘活资源。加大对东
莞阅江来、天骄北庐等项目的签约回款统筹力度。力争西丽汽车城等存量项目落地。
积极推进金翠项目等城市更新项目落地。三是推进标准化建设，建立“大客服”体系
。打通从前期定位到建造实施各环节，对已开发项目加强客服力量建设，完善客户投
诉机制，提高响应速度和质量。
3、城市服务板块
一是加速城市服务公司转型。强化国企协同，推进政府服务业务、城中村
管理业务、国企总部写字楼管理业务，以“莲花街道”为试点深拓“物业城市”业务
。二是提升一体化、智慧化管养水平。加快坪山市政设施养护物联网建设，分步扩充
公园管养、地下空间管养、水质监测和管养、垃圾处理等新业务。三是大力推进棚改
、运营业务。高质高效推动罗湖棚改项目、宝安碧海花园项目房屋拆除工作和南岭村
项目，提升商业运营策划核心能力，盘活地产开发存量商业，打造天健集团商业资源
整合平台。四是做实做强投资、代建业务。开展PPP、特许经营、投融资+EPC、合资
合作及其他投资创新模式在内的股权并购、实业投资。完善代建公司组织架构、人才
引进、激励机制等体系，打造天健代建品牌。
4、固本强基对标一流
一是提高组织管控能力。加强作风建设，构建指挥系统，优化组织架构及
运作模式，健全各类管理制度和工作机制。二是提高项目管理能力。深入推进战略（
集中）采购，推进设备的信息化管理，狠抓安全文明施工，加强工程总承包管理能力
，提高项目履约水平。三是加强财务管理和资本运作。持续优化资金结构，研究供应
链金融模式。四是推进智慧天健建设。提高全过程BIM技术应用比例，完善装配式建
筑技术体系，加快技术创新，研发数字建造、绿色建造应用的专门技术。五是持续加
强品牌建设。培育品牌工程，对茅洲河碧道等优质项目复盘、总结与提炼，高标准执
行“首件即样本”原则。六是落实国企改革三年行动。做好项目管理人员后备人才、
专业岗位人才选拔及培养，落实差异化激励约束机制。
（六）主要业务构成情况
1、城市建设业务
（1）总体情况
报告期内，公司加速业务转型升级，聚焦能力、资质、品牌提升，公司新
承接PPP、EPC、代建、总承包等各类工程项目，在建项目189项，合同造价359亿元，
比上年同期增长8.43%。
报告期内，公司成功中标宝安区新安街道宝城43区碧海花园棚户区改造项
目施工总承包工程、长岭皮水库水质提升保障工程-勘察、设计、采购、施工总承包
工程、2021年龙岗区龙岗河流域、观澜河流域、深圳河流域水务工程施工2标、深圳
东湖水厂扩能改造工程设计采购施工总承包工程、坪山大道综合改造工程（中段）施
工等，体现公司在流域水环境综合治理与开发市场的持续发挥影响力；代建项目稳步
增加，涉及学校改扩建、城中村综合整治提升、市政管网改造、市政道路建设等领域
。
2021年上半年在建或竣工的主要市政工程项目：
2021年上半年在建或竣工的主要房建及其他工程项目：
工程创优成果
报告期内，制定、分配年度工程创优目标计划，分阶段开展创优工作，力
争完成国优、省优、市优工程创优目标，目前已获省级工程创优2项，市级双优工地1
3项。
2021上半年施工板块工程创优成果
科技创新成果
2021上半年年获得发明及实用专利20项；省级工法2项，市级工法11项，科
技进步奖1项，QC成果33项。
2021上半年度专利授权清单
2021上半年度科技创新成果清单
2021上半年度省级工法成果清单
2021上半年度市级工法成果清单
2、综合开发业务
（1）总体情况
报告期内，公司积极推进房地产项目销售，实现认购金额94.89亿元。公司
制定周密计划，积极推进重大项目开发建设。报告期内，公司在售楼盘18个，累计结
转建筑面积92.1万㎡、未结转的建筑面积126.7万㎡；在建项目12个，累计计容建筑
面积151.89万㎡；储备项目1个，总建筑面积19.91万㎡。
（2）主要项目利润表
（3）新增土地储备项目
（4）累计土地储备情况
（5）主要项目开发情况
（6）主要项目销售情况
（7）融资途径
（8）重点产业园区项目进展情况
深圳天健创智新天地：位于龙岗区龙城街道回龙路与协力路交汇处，于201
6年12月12日正式动工，被深圳市列为2017年、2018年、2019年、2020年度重大项目
。该项目共有3栋写字楼，1栋公寓，2栋园区配套，4栋三层商业独栋。目前已完成竣
工备案，正在进行招商工作。
西丽汽车城项目：位于西丽西南部留仙洞片区南侧的曙光片区，占地面积9
0,532.88㎡，用地性质为仓储物流用地。因该项目在深圳西丽枢纽规划范围内，西丽
综合枢纽建设由政府与中国铁路总公司主导，周边用地均受控，项目无法开发。公司
积极主动与政府相关部门及单位保持联系，研判未来可能的用地性质及指标。
（9）主要城市更新项目进展情况：
罗湖金翠城市更新项目：该项目拆除重建用地面积预计为34,521㎡，项目
更新后配套包括住宅、新型产业园区。目前公司正积极推进该项目专规的申报工作。
龙华华富工业区项目：地处龙华产业转型升级的重要区域，该项目拆除重
建用地面积预计为52,923.4平方米，项目更新后配套包括住宅、商业等。目前公司已
明确项目合作模式，正积极推进相关工作。
3、城市服务业务
（1）总体情况
公司城市服务业务主要包括城市基础设施管养服务、棚户区改造服务、商
业运营服务和物业服务等四项业务。城市服务业务作为公司城市建设与综合开发产业
链的价值延伸，在服务政府与市民、品牌提升、产业协同等领域发挥了重要作用。报
告期内，公司持续加大对城市服务业务的投入，强化产业导入和策划，提升运营服务
能力，城市服务业务稳中有进。
（2）城市服务业务开展情况
城市基础设施管养服务。公司承担了深圳市的公路、桥梁、隧道的日常养
护与运营管理业务，承接管养道路2,092条，桥梁725座，边坡、挡墙918座，隧道45
座。管养道路总里程1,548公里，隧道总里程49公里。公司持续推进建设智慧管养体
系，搭建智慧养护平台，成立“坪山区道路一体化管养养护所”对管养片区市政道路
设施的资产、养护、运营等进行一体化管控。持续推动城市管养与服务资源整合，提
升道路管养水平与品质，以实现管理智慧化、施工机械化、服务一体化、业务长期化
的目标，全面增强公司城市建设与服务能力。积极探索环卫保洁智能化领域，引入智
能机器人及无人驾驶清扫设备，不断向环卫保洁智能化、无人化迈进，建立起更高效
、智能、可靠的环卫保洁工作体系。
棚户区改造服务。公司加大棚改项目拓展力度，目前业务覆盖深圳各区。
报告期内，拓展棚改、城市更新类服务项目共计9个；罗湖“二线插花地”棚户区改
造项目各标段主体工程全面进入建设阶段，正开展地基基础、主体结构、装饰装修等
工程施工阶段，目前有序开展回迁相关工作。碧海花园棚户区改造项目已于5月14日
完成全部492套房屋签约工作，签约率达100%，并于6月30日完成全部房屋搬迁交房工
作，搬迁交房率100%，项目现已进入房屋拆除阶段；南岭村土地整备利益统筹项目目
前正按照进度有序推进中。商业运营服务。报告期内，公司全力做好物业管理区域新
型冠状病毒肺炎疫情防控工作基础上，大力提升商业运营能力、提高商业运营效益，
项目平均出租率86%，租金收缴率96%。公司商业团队以市场化能力建设为抓手，市场
化选聘总经理及各事业部团队，进一步强化招商团队的市场竞争能力和商业资源开发
整合能力，整合策划、投资等方面资源，持续提高商业策划能力，完成天健众创空间
策划设计，集创业孵化、资管投融、政企服务三位一体的产业运营服务体系加快落地
。充分运用策划拓展专业能力，推进工业区升级改造、探索政企共建“产业保障房”
的合作发展模式。积极参与社区建设，获授高发社区党委颁发的“优秀共建单位”荣
誉。蜂巢人才公寓喜获福田区公共住房物业服务单位考核第一名。深圳天健创智新天
地获颁广东5G产业园区牌匾。
主要项目出租情况
物业服务。报告期内，物业服务新增物业管理项目42个，面积123万㎡，业
务覆盖全国30个城市，管理费收缴率82.15%。大力发展商企业务，进驻弘法寺物业服
务项目，成为公司承接寺庙类物业服务首例项目。承接绍兴市委党校、绍兴大剧院等
项目，提升公建类项目市场影响力。构建智慧管理平台，优化蜜生活智慧管理服务平
台，开发物联网SaaS平台架构阶段性，蜜平台上线项目CRM系统、管家服务系统使用
率达到70%，完成蜜平台功能开发与优化并实现停车场小程序推广运行，完成智慧工
地坝光项目一体化智慧宿舍功能的上线使用，促进业务与智慧化平台相融合。持续开
展能力提升和品牌建设，提升公司品牌影响力，获得“2021中国物业服务企业品牌价
值100强”等企业荣誉12项。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
公司为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保，截至2021年6月30日，尚未
结清的担保金额计人民币79.49亿元。
董监高与上市公司共同投资
二、核心竞争力分析
通过关键成功要素分析，归纳出公司的核心竞争力。具体如下：
1、全产业链一体化协同优势
公司具有规划设计、建设、开发、运营、服务的全产业优势，多年来不断深化
对城市所需和民生幸福的理解并着力培育和发挥天健所长。报告期内，公司建链、补
链、强链，向产业链高价值领域延伸，在巩固现有区域市场的同时，着力挖掘潜在市
场、优化布局、加大合作。
2、核心业务能力突出
公司核心业务能力保持了强劲的增长。报告期内，不断提升项目管理能力，严
格履约，加大对项目经理和产业工人队伍的建设与培养，通过院士工作站及多个科研
创新平台，持续提升公司核心业务的科技含量，下大力气狠抓市场拓展和项目策划能
力，为不断提升核心业务能力提供保障。
3、紧抓改革红利，企业市场化机制不断完善
公司立足改革开放最前沿，紧抓深圳国资国企改革带来的政策红利，以服务粤
港澳大湾区和深圳中国特色社会主义先行示范区建设为目标，建立了一整套卓有成效
的现代企业管理体系，企业活力和产业竞争力持续增强。报告期内，公司深入推进管
理人员市场化选聘工作，建立健全长效激励机制，实施骨干员工持股计划。适时修订
管理制度，持续规范所属企业法人治理，既充分放权，又监督到位。
4、铸就“天健铁军”精神，品牌美誉度高
公司始终牢记使命，勇于担当、善于攻坚，承接深圳市第三人民医院应急工程
、“中国棚改第一难”的罗湖“二线插花地”棚户区改造、茅洲河碧道工程等项目，
在各类重大项目及急难险重项目的建设中，获得业主、政府及社会各界赞誉，被誉为
“天健铁军”。
三、公司面临的风险和应对措施
1、市场竞争风险
公司所处行业均为市场竞争行业，市场竞争日趋激烈。公司需不断提升政策研
究能力，加强对市场机遇的识别度和感知力，持续增强人才队伍、资质建设、技术创
新、项目管理等核心能力的构筑，紧跟行业技术发展态势，在建筑工业化、数字建造
、绿色建筑、节能环保、智慧城市等方面加大产学研用，摆脱低端市场竞争，打造差
异化、专业性领军企业。
2、投资风险
公司不断推进转型升级，在新业务、新领域方面的投资存在或有风险。公司需
加强对投资项目的风险识别，通过科学理性分析持续检视投资项目执行情况，做好后
评价管理，尤其加强对PPP项目和重大投资项目的管控，防范投资风险。
3、安全生产风险
建筑业为高风险行业，企业安全管理责任重大。近年来，公司持续加大科技创
安、科技强安力度，大力推动安全文明工地建设，强化安全宣传培训，着力加强应急
管理能力建设和实战演练，确保项目安全实施。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
（一）市场环境分析
1、宏观经济环境
在新冠肺炎疫情冲击下，国际形势中不稳定不确定因素增多，世界经济形
势复杂严峻。我国经济运行稳中向好，就业形势总体平稳，进出口贸易逆势增长，GD
P增长2.3%，经济总量突破100万亿元，是全球唯一实现经济正增长的主要经济体。在
疫情防控常态化背景下，国家着力提升发展质量效益，建设现代化产业体系，加快构
建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。建筑业是国民经济
的支柱产业、贯彻落实新发展理念的重要载体，围绕高质量发展目标，将持续推动智
能建造与建筑工业化协同发展，开展建筑工业化、数字化、智能化升级，可以预见有
技术创新能力、全产业链协同能力的企业，能够在产业转型升级中获得更多发展红利
。
（二）2020年总体回顾
2020年是“十三五”规划收官之年，公司较好地完成了“十三五”规划的
各项战略指标，随着特区建工集团的组建，公司进入新的发展阶段。报告期内，公司
实现城市建设板块营业收入123.06亿元，同比增长26.62%，综合开发板块营业收入69
.17亿元，同比增长5.42%，城市服务板块营业收入10.46亿元，同比增长1.9%。
1、夯实基础，聚焦能力与品牌建设
一是城市建设与服务能力不断提升。全年施工项目新签合同额116.38亿元
，新增物业服务面积近400万㎡。新增或升级建筑业资质12项，累计拥有各类资质75
项；新增一级建造师93人，项目经理131人、产业工人千余人。加快推进所属公司专
业化发展，学校、医院、沥青路面、水务设施等领域专业化建设能力持续增强。在深
圳市区域全面布局，大力发展物业城市等城市服务业务，组建涵盖交通与市政公用设
施、建筑工程等方面应急抢险队伍，打造深圳地方应急队伍标杆，建设服务城市发展
重要力量。
二是重大项目建设有序推进。全年在建项目184项，涉及合同造价332.99亿
元。公司克服新冠肺炎疫情影响，圆满完成援建“深圳小汤山”深圳市第三人民医院
二期工程应急院区任务，用时5个月完成茅洲河碧道光明段一年建设任务，打造了碧
道建设的“天健模式”，快速推进首个以公司作为实施主体的深圳市宝安区新安街道
43区碧海花园棚户区改造项目。
2、推动转型，努力获取发展新空间
一是创新土地拓展模式。加强与深圳市区两级国企协同、与优质民企联动
，持续探索完善联合竞买、股权收购、定向招拍挂等土地拓展模式，发挥传统收购兼
并优势，多元化拓宽土地拓展渠道。积极获取增量土地，稳健参与招拍挂公开市场，
提高优质土地储备。
二是盘活存量物业资源。进一步挖掘在管各类物业潜在价值，改造老旧物
业，发展社区餐饮、社区养老、长租公寓等业态，开发首个定制化企业公寓项目“天
健格致公寓”，升级天然居商业中心成为集教育、餐饮、休闲娱乐于一体的特色商业
综合体“天健蜜堂”，出租率达98%，打造社区商业综合体自主品牌。
3、稳步改革，体制机制优化取得新成绩
一是业务管控持续优化。为推动公司转型升级，夯实投资业务，公司整合
原天健投资公司与深圳市天健水环境工程科技有限公司业务，打造公司基础设施和环
境业务投资平台。为推动公司高质量发展，培育所属公司专业化能力，公司成立天健
城市更新公司，深耕城市更新业务，并将深圳市天健物业管理有限公司更名为天健城
市服务公司。
二是市场化改革全面深化。持续推进市场化选聘工作，顺利完成公司副总
裁、部分所属公司经营班子、中层干部市场化选聘及员工双选。深化分配制度改革，
完善长效激励机制，实施骨干员工持股增补计划，构建“全方位、多层次、宽领域”
差异化激励约束体系，进一步激发人力资源活力。
三是加大人才培养力度。制定并落实项目管理人才培养规划，实施项目经
理、安全管理岗位学习地图项目，93人通过一级建造师资格考试。助力组建集教育、
实操、技能认证于一体的产业工人培训基地，现有产业工人2,600余人，完成自有产
业工人岗前安全教育培训15,000余人次，实现公司产业工人轮训全覆盖。完善关键岗
位后备人才体系，建立各类别多层次梯队人才储备库。
4、党建引领，持续推动高质量发展
全面加强党的建设，深入学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，
压实管党治党政治责任，对全年党建重点任务实行清单化管理、项目化推进，实现挂
点联系制度全覆盖。打造党建特色品牌，在一线项目部成立临时党支部，建成20个“
党群一线流动服务站”，组建45支党员先锋队、30支青年突击队、33个“红色攻坚组
”、50个党员示范岗，促进党建与生产经营深度融合，打通基层党建“最后一公里”
。集团上下一心谋发展，齐心协力绘蓝图，充分发挥党建引领作用，持续推动公司高
质量发展。
5、积极担当，传承公司“铁军”精神
认真履行社会责任。统筹疫情防控安排和生产经营，武汉7个物业在管项目
被当地疫情防控指挥部评为“零疫情小区”，为近500家租户减免租金5,300余万元，
抽调干部员工支援街道一线抗疫，捐款捐物1,200余万元，220名员工无偿献血近7万
毫升助力抗疫。产业扶贫取得实效，“两不愁、三保障”任务全面完成。高质量完成
《40年40项经典工程》《经典工程背后的精彩》等策划。出版描述天健集团及其前身
76年演进史的《天健志》，大力弘扬“铁军精神”。《口述天健史》荣获市委统战部
第二届“深圳企业家日”优秀奖、首届湾区企业短片大赛评审团特别奖等奖项。
（三）报告期内各业务发展情况
1、城市建设业务
（1）总体情况
报告期内，城市建设业务快速发展，产值创历史新高。持续推进战略采购
，促进成本费用利润率显著提升。加强项目管理标准化建设，提升项目策划、自主施
工和全过程管控能力。推动科技强安，推行智慧工地、安全文明施工标杆工地建设。
试行安全跟投制度，极大调动了全员抓生产管理的积极性。开展建造师培训，现有一
级建造师413人。深入推行建筑产业工人注册制，自有产业工人数量持续增加。不断
提高公司建筑科技含量，大力推进装配式建设体系及技术应用。
报告期内，期末在建项目184项，涉及合同造价332.99亿元。
报告期内，中标的主要施工项目：茅洲河碧道试点段建设项目（光明段）
施工、2020年龙岗区龙岗河流域、深圳河流域、观澜河流域河流水质提升及污水处理
提质增效工程（一阶段）及2020年龙岗区龙岗河流域、深圳河流域、观澜河流域河流
水质提升及污水处理提质增效工程（二阶段）2个项目施工2标（深圳河流域施工）、
观澜中学改扩建、市第二十一高级中学、红山中学高中部工程EPC总承包、福田区易
涝风险区整治工程（2020年）施工总承包、深圳市城市轨道交通16号线二期工程施工
总承包等项目；代建项目业务涵盖学校改扩建、城中村综合整治提升、市政管网改造
、市政道路建设等多个领域，石厦学校小学部整体拆建工程等12项代建项目顺利完工
。
2020年度在建及竣工的主要市政工程项目
2020年在建或竣工的主要房建及其他工程项目：
（2）工程创优成果
报告期内，制定年度工程创优目标计划，分阶段开展创优工作，先后获得
国优1项、省优7项、市优9项工程创优奖。
（3）质量控制体系及安全生产运行情况
公司实现安全管理全覆盖，明确各业务板块的质量目标、工作程序和质量
要求，形成全面控制、高效运转的质量管理体系。持续开展QC成果、绿色施工的申报
与评审，推动落实质量管理措施，促进质量控制体系的规范化管理，提高工作效率。
公司通过ISO9001质量管理体系和ISO14001环境管理体系认证，以全过程、专业化管
理，提高质量信誉。
公司对照行业标杆制定《供应商分类分级管理办法》、劳务分包供应商分
级管理实施细则，提升项目管控能力，新增及修订《天健集团项目法施工绩效激励管
理规定》、《天健集团工程创优奖励管理规定》、《天健集团安全生产奖励管理规定
》等多项制度，推进项目管理规范化。
公司持续开展安全生产工作，建立系统化安全培训机制，推进安全管理标
准化、科技化，编制标准化施工指导文件，签订安全责任书，修订安全管理制度，开
展隐患排查，建立应急救援队伍，切实贯彻科技强安要求。
（4）科技创新成果
公司积极开展技术创新工作，加强与高校、科研院所的合作，2020年获得
发明及实用新型专利55项，省、市级工法12项，科技进步奖14项，QC成果29项，参编
各类规范10项。
2、综合开发业务
（1）总体情况
公司进一步增强融资、开发、建设、产业导入与商业策划等能力，加强与
政府部门衔接、与市属国企协同、与央企民企合作，通过城市更新、棚改、片区利益
统筹、招拍挂等多种方式实现土地拓展多元化。深耕大湾区、长三角，提升开发运营
效率，强化产品意识，持续增强市场竞争力。
公司地产项目大部分位于粤港澳大湾区、长三角一体化等重点区域及部分
省会城市，开发速度提升，营销业绩良好，并持续推进优质项目储备。报告期内，公
司在建、在售未结转及储备等各类项目计容总建筑面积累计超过280.21万㎡。主要在
建项目12个，计容建筑面积总额151.46万㎡；主要在售项目15个，计容建筑面积总额
222.64万㎡，累计结转建筑面积85.49万㎡，未结转建筑面积118.26万㎡。实现认购
金额70.95亿元、签约金额59.93亿元、回款金额57.72亿元；土地储备项目1个，土地
面积总额9.05万㎡，新增苏州清风和景项目，土地面积总额5.78万㎡，计容建筑面积
总额6.94万㎡。深圳天健天骄北庐、惠州天健书香名邸、广州天健天玺花园、东莞天
健阅江来项目实现开盘；广州天健云山府、长沙天健城、南宁天健和府项目实现入伙
。
（2）市场及主要项目情况
公司主要项目分布在上海、广州、深圳、长沙、南宁、东莞、惠州、苏州
等八个城市，项目类型包括住宅、产业园区、商办物业、写字楼、别墅等多业态。公
司在住宅开发领域具有明显优势，同类型物业品质、去化速度均具有较强的市场竞争
力。报告期内，公司拓宽土地获取渠道，在住宅、产业园区、城市更新等领域积极谋
求增量项目。
公司房地产业务所在城市2020年房地产行业情况如下：
深圳市2020年新增商品住宅预售522.16万㎡，同比上涨11.1%；新房成交44
8.86万㎡，同比增长20.5%；新房成交均价54,186元/㎡，同比下降2.86%。截至2020
年底，深圳商品住宅可售面积312.76万㎡，去化周期6.6个月。
东莞市2020年商品住宅成交均价25,155元/m2，其中洋房成交均价24,256元
/m2，同比增长16%。住宅成交量同比增长28%；洋房、别墅成交面积同比增长34%和44
%，公寓同比下降30%。
惠州市2020年新房批预售面积1,616.94万㎡，同比下降8%；网签成交面积
为1,685.45万㎡，同比增长10%。
广州市2020年商品住宅新增可售面积1,175.1万㎡，同比增长46.48%；其中
成交面积1,087万㎡，同比增长26.63%。截至2020年底，商品住宅可售面积946.67万
㎡，去化周期7.8个月。
上海市2020年商品住宅成交918.55万㎡，同比增长19%，成交均价为56,330
元/㎡，同比增长4.14%。截至2020年底，商品住宅可售面积为687.19万㎡，同比下降
12.83%。
长沙市2020年商品住宅可售面积1,631万㎡，成交均价10,556元/㎡，同比
增长7.04%；商业可售面积656万㎡，均价20,461元/㎡；写字楼可售面积444万㎡，成
交均价12,916元/㎡。
南宁市2020年商品房可售面积1,743.5万㎡，同比下降9%；成交面积1,306.
4万㎡，同比下降18%，成交均价10,942元/㎡，同比增加1%；成交金额1,429.46亿元
，同比下降16.5%。
苏州市2020年商品住宅成交1,132.9万㎡，成交均价27,032元/㎡，同比增
长22.5%。截至2020年底，商品住宅可售面积为912.8万㎡。
重点产业园区项目进展情况：
深圳天健创智新天地：位于龙岗区龙城街道回龙路与协力路交汇处，于201
6年12月12日正式动工，被深圳市列为2017年、2018年、2019年、2020年度重大项目
。该项目共有3栋写字楼，1栋公寓，2栋园区配套，4栋三层商业独栋。目前主体结构
已封顶，正进行室外工程施工，计划于2021年6月30日竣工备案。西丽汽车城项目：
该项目于2015年获得，位于西丽西南部留仙洞片区南侧的曙光片区，占地面积90,532
.88㎡，用地性质为仓储物流用地。因该项目在深圳西丽枢纽规划范围内，西丽综合
枢纽建设由政府与中国铁路总公司主导，周边用地均受控，项目无法开发。公司积极
主动与政府相关部门及单位保持联系，研判未来可能的用地性质及指标。
主要城市更新项目进展情况：
罗湖金翠城市更新项目：该项目拆除重建用地面预计为34,521㎡，项目更
新后，配套包括住宅、新型产业园区。目前正积极推进专规申报工作。
龙华华富工业区项目：该项目拆除重建用地面预计为52,923.4平方米，项
目更新后，配套包括住宅、商业等。项目地处龙华产业转型升级的重要区域。目前已
基本明确项目合作模式，公司将积极推进相关工作。
3、城市服务业务
（1）总体情况
公司城市服务业务主要包括城市基础设施管养服务、棚户区改造服务、商
业运营服务和物业服务等四项业务。城市服务业务作为公司城市建设与综合开发产业
链的价值延伸，在服务政府与市民、品牌提升、产业协同等方面发挥了重要作用。报
告期内，公司持续加大对城市服务业务的投入，积极提升城市服务业务能级，强化产
业导入和策划，提升运营服务能力，向城市运营、城市综合治理、城市公共服务、城
市应急保障等领域延伸，业务稳中有进。
（2）城市服务业务开展情况
城市基础设施管养服务。公司承担了深圳市的公路、桥梁、隧道的日常养
护与运营管理业务，承接养护道路3,046条，桥梁1,104座，里程2,257.64公里；设施
维护道路5,064条，里程3,583公里；隧道管养单洞57个，总长54.8公里。公司主动向
社会作出《深圳市道路养护病害处置时限承诺》，持续践行企业担当，承担社会责任
。公司中标深圳首个市政道路一体化管养项目，推动城市管养与服务资源整合，进一
步提高城市基础设施一体化、智慧化管养水平与能力。
棚户区改造服务。公司服务政府，加大棚改项目拓展力度，目前业务覆盖
深圳各区。报告期内，拓展各类前期服务项目23个，罗湖“二线插花地”棚户区改造
目各标段主体工程全面进入建设阶段，木棉岭及布心片区地质灾害治理、基坑支护与
土石方工程已完工，正推进前期回迁选房各项工作，开展地基基础、主体结构、装饰
装修等工程施工。公司成功中标宝安区新安街道宝城43区碧海花园棚户区改造项目实
施主体招标项目，三个月内整体签约率达99.8%。
商业运营服务。公司积极提升商业运营综合能力和商业运营效益，所辖物
业整体出租率超97%，租金收缴率达99.6%。老旧物业升级改造挖掘新价值，天然居商
业中心转型为社区商业综合体“天健蜜堂”，目前自主招商能力显著提升，运营情况
良好。
物业服务。城市服务在管项目300个，业务覆盖全国29个城市，客户满意率
94.8%。公司有效提升存量资产价值，探索新兴业务增长点。中标深圳市福田区莲花
街道环卫等城市业务一体化管理试点项目，开展“物业城市”业务试点，开发首个定
制化企业公寓“天健格致公寓”项目，设立“天健蜜厨”社区食堂，打造“覓悦服务
”、“S+天玘服务”特色品牌，品牌建设上新台阶。
二、核心竞争力分析
通过关键成功要素分析，归纳出公司的核心竞争力。具体如下：
1、全产业链一体化协同优势
公司具有规划设计、建设、开发、运营、服务的全产业优势，多年来不断
深化对城市所需和民生幸福的理解并着力培育和发挥天健所长。报告期内，公司建链
、补链、强链，向产业链高价值领域延伸，在巩固现有区域市场的同时，着力挖掘潜
在市场、优化布局、加大合作。
2、核心业务能力突出
公司核心业务能力保持了强劲的增长。报告期内，不断提升项目管理能力
，严格履约，加大对项目经理和产业工人队伍的建设与培养，通过院士工作站及多个
科研创新平台，持续提升公司核心业务的科技含量，下大力气狠抓市场拓展和项目策
划能力，为不断提升核心业务能力提供保障。
3、紧抓改革红利，企业市场化机制不断完善
公司立足改革开放最前沿，紧抓深圳国资国企改革带来的政策红利，以服
务粤港澳大湾区和深圳中国特色社会主义先行示范区建设为目标，建立了一整套卓有
成效的现代企业管理体系，企业活力和产业竞争力持续增强。报告期内，公司深入推
进管理人员市场化选聘工作，建立健全长效激励机制，实施骨干员工持股计划。适时
修订管理制度，持续规范所属企业法人治理，既充分放权，又监督到位。
4、铸就“天健铁军”精神，品牌美誉度高
公司始终牢记使命，勇于担当、善于攻坚，承接深圳市第三人民医院应急
工程、“中国棚改第一难”的罗湖“二线插花地”棚户区改造、茅洲河碧道工程等项
目，在各类重大项目及急难险重项目的建设中，获得业主、政府及社会各界赞誉，被
誉为“天健铁军”。
三、公司未来发展的展望
（一）发展环境分析
我国发展仍面临不少风险挑战，但经济向好的基本面没有改变。未来，国
家将进一步扩大有效投资，继续支持促进区域协调发展的重大工程，推进新型基础设
施建设，新型城镇化建设，交通、水利等重大工程建设。加强污染防治和生态建设，
持续改善环境质量。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，规范发展长租房
市场，保障好群众住房需求。加强和创新社会治理，推进健全城乡社区治理和服务体
系，推进市域社会治理现代化试点。粤港澳大湾区将加快基础设施互联互通，加强世
界级机场群、港口、航道、高速公路、高速铁路等建设，构建现代化的综合交通运输
网络。实施重要生态系统保护和修复重大工程，建设美丽湾区。深圳市将全力推进粤
港澳大湾区和深圳先行示范区“双区”建设，实施综合改革试点，大力推进城市基础
设施建设，加快建设全球海洋中心城市。国资国企改革工作将纵深推进，紧抓改革时
间窗口，健全市场化经营机制，推动国有企业夯实资产质量、补齐发展短板、更好蓄
能增势，持续推动经营效率和发展质量边际改善，这为公司发展提供强有力的政策支
持和广阔的发展空间，公司仍处于加速发展的重要战略机遇期。
（二）公司“十四五”发展战略总体思路
作为特区建工集团核心企业，公司牢牢把握“城市建设与服务”核心功能
，立足深圳、服务湾区，坚定不移地继续推动“做强规模、做优利润、做大市值”三
件大事，坚持深化改革、科技创新，努力探索培育新型业务，借力资本市场，稳固与
强化特区建工集团核心企业的引领和支撑作用，进一步夯实城市建设与城市服务的核
心能力，成为令人尊敬创造美好生活的城市综合运营商。
（三）2021年经营计划
2021年是公司“十四五”规划开局之年。公司将充分利用特区建工集团资
源优势和上市公司资本运作平台作用，牢牢把握历史时机，以改革创新驱动发展，着
力夯基础、提能力、塑品牌，推动业务转型升级，为实现公司可持续高质量发展开好
局、起好步。公司2021年计划完成年度投资总额不低于70亿元。优布局，做大做强城
市建设业务。一是加强资源整合，强化市场拓展。深化与国资国企、行业龙头和优质
民企合作，广泛对接合作伙伴，密切关注市场和客户需求，充分发挥公司投融资、设
计、施工等业务的全产业链优势，面向粤港澳大湾区、长三角市场，拓展重大建设项
目。二是持续完善资质体系。通过收购、资质升级等方式，充实装饰、电力、机电、
机场跑道、港口与航道等方面的资质，完善“市政+”和“建筑+”，增强EPC全过程
咨询能力和效力，促进各专业公司完成在各自细分市场的专业资质。三是积极探索数
字建造技术运用。提高BIM在项目应用推广，积极主导深圳市BIM标准编制，提高工程
项目数字建造水平，推动工程建造模式从“经验驱动”向“数据驱动”转变。
提能力，增强综合开发发展后劲。一是深化协同合作获取土地资源。积极
与龙头房企、各区城投、轨道交通公司合作交流，推动一二级联动开发，深入开展国
资国企合作，盘活土地资源，并探索完善联合竞买、股权收购、定向招拍挂等土地拓
展模式。二是深度挖掘粤港澳大湾区、长三角等区域内潜力城市，积极拓展进入经济
发达区域的中心城市。三是全面推进重点开发项目建设。推进地产项目标准化建设，
提升开发速度，缩短开发周期。四是存量资源力争有所突破。密切跟进西丽地块规划
，推进规划指标落定，实现项目利益最大化。持续推进存量物业去化，拓宽客户渠道
，实行一盘一策销售策略，加快项目存量物业去化速度。
挖潜力，创新城市服务模式。一是打开行业新空间，拓宽业务范畴。深度
参与城市综合治理，在城中村、河道和公园管理、街道治理方面提供一体化便利管理
服务，打造城市治理“新生态圈”。提供增值社区综合服务，深耕现有客户群，开展
与物业强关联的住宅物业、社区资产和社区生活等综合服务。二是加快推进智慧化城
市管养。在现有管养业务的基础上，大力提升管养品质和智慧化水平，以城市管家模
式打造城市管养项目，建设高标准、高规格、高附加值养护范例，打造养护业务品牌
。三是创新棚改发展新模式。在深圳市着力拓展作为实施主体和投资主体的棚改项目
，依托棚改带动设计、施工、物管等业务协同发展，形成新的盈利模式。四是持续跟
踪代建市场项目信息，提前筹划，推动代建业务实现新突破。
谋创新，实现跨越式发展。一是采用市场化方式打造完善产业链。以“双
区”建设规划为指引，努力向航道疏浚、轨道交通、电力施工、海洋水利、能源建设
、机场建设、综合管廊等业务领域拓展，利用市场化手段，加快组建团队和完善资质
，构建完备的产业链。二是积极谋求新业务、新增长点。准确把握政府需求与市场动
向，深入研究碳达峰、碳中和、生态治理、托育、养老等国家重点关注及重点发展的
领域，结合公司现有业务，打造投资建设、服务运营的业务闭环，推动公司高质量发
展。三是强化资本市场收并购。充分发挥上市公司资本运作平台优势，加大收并购力
度，积极寻找与公司产业链协同、具有高附加值的数字建造、建筑科技、绿色材料、
智慧城市、城市安全运营等领域的优质企业标的，为公司高质量发展持续积蓄势能。
（四）2021年续建或新建地产开发项目
（五）公司可能面对的风险因素
1、市场竞争风险
公司所处行业均为市场竞争行业，市场竞争日趋激烈。公司需不断提升政
策研究能力，加强对市场机遇的识别度和感知力，持续增强人才队伍、资质建设、技
术创新、项目管理等核心能力的构筑，紧跟行业技术发展态势，在建筑工业化、数字
建造、绿色建筑、节能环保、智慧城市等方面加大产学研用，摆脱低端市场竞争，打
造差异化、专业性领军企业。
2、投资风险
公司不断推进转型升级，在新业务、新领域方面的投资存在或有风险。公
司需加强对投资项目的风险识别，通过科学理性分析持续检视投资项目执行情况，做
好后评价管理，尤其加强对PPP项目和重大投资项目的管控，防范投资风险。
3、安全生产风险
建筑业为高风险行业，企业安全管理责任重大。近年来，公司持续加大科
技创安、科技强安力度，大力推动安全文明工地建设，强化安全宣传培训，着力加强
应急管理能力建设和实战演练，确保项目安全实施。
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免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）市场环境分析
1、宏观经济环境
今年是我国“十四五”规划开局之年。全球疫情持续演变，外部环境更趋
复杂严峻，我国疫情防控进入常态化阶段，主要宏观指标处于合理区间，经济呈现稳
中加固、稳中向好态势。上半年国内生产总值532,167亿元，同比增长12.7%。《国民
经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》发布，强调建设现代化基
础设施体系，加快建设交通强国。建筑产业现代化是落实新发展理念，培育经济增长
新动能的重要举措，将推动建筑企业持续进行科技创新驱动，以发展质量和效益为中
心，激活技术、管理、数据等要素活力，实现高质量发展。
2、行业格局和趋势
建筑业是国民经济的支柱产业，是贯彻落实新发展理念的重要载体。国家
“十四五”规划提出，加快建设新型基础设施，推进行业转型升级；《粤港澳大湾区
发展规划纲要》提出，未来将推动一大批重大项目建设；深圳“十四五”规划提出，
打造国际性综合交通枢纽，开展都市核心区扩容，持续出台的政策文件为建筑业发展
描绘了广阔蓝图。
在中央坚持“房住不炒”定位的背景下，在市场监管、住房信贷管控、集
中供地竞拍、新房限购等方面加大调控力度。深圳于上半年打出房地产调控组合拳，
推行限制二手房市场价格、严防经营贷违规流入房地产市场等措施。未来，国家在坚
持“房住不炒”定位基础上，将加快发展租赁住房，落实用地和税收支持政策，补齐
住房制度中的租赁住房短板。
城市化进程加快，对超大城市治理体系和治理能力现代化提出更高要求，
加之5G、人工智能等数字技术加速迭代，城市服务业可提供更多智慧、数字化服务，
拥有更广阔的延展空间。深圳接连发布《深圳经济特区城市更新条例》、《深圳市装
修垃圾管理办法（征求意见稿）》等文件，加快激发城市更新活力，提高建设资源化
、无害化水平，城市服务将趋于标准化、精细化、智能化。
面对机遇与挑战，天健集团将紧抓机遇，砥砺前行，对标一流补短板、塑
品牌，着力提升发展质量和效益，打造以城市建设与城市服务为主体，以投资与新型
业务为两翼的“一体两翼”产业发展格局，实现高质量、跨越式发展。
（二）公司主营业务情况
公司扎实推进各项工作，着力抓重点、补短板、强基础、塑品牌，加快推
动公司转型升级。报告期内，公司各主营业务板块情况如下：
1、城市建设
公司城市建设涵盖市政道路、市政管网、桥梁隧道等城市基础设施，水环
境、园林绿化、路灯、高速公路等工程，工业与民用建筑工程、土石方、地基与基础
工程等建筑工程，轨道交通工程等领域。公司拥有涉及市政、公路、桥梁、房建、机
电安装、水利水电等施工资质，工程建设能力持续提升。公司践行新发展理念，持续
推进建筑工业化、数字化、智能化、绿色化升级，加快建造方式转变，着力提升项目
建设品质。
2、综合开发
公司具有自主施工、开发、运营、服务全产业链，拥有房地产开发一级资
质。综合开发业务起步于1988年，累计开发项目总建筑面积超600万㎡。重点布局深
圳、广州、上海、南宁、长沙、苏州、惠州、东莞等城市，产品涵盖中高端住宅、保
障性住房、写字楼、酒店、城市综合体、产业园区等类型。公司持续推动开发周期提
速，加大营销力度，大力推进产业园区、城市更新等综合开发业务，努力增加土地和
项目储备。
3、城市服务
公司城市服务业务涵盖城市基础设施管养服务、棚户区改造服务、商业运
营服务、物业服务等方面。自主培养了一支具有棚户区改造全过程服务能力的专业队
伍。不断推动落实标准化、精细化、智慧化养护，持续加大养护设备投入，提高机械
化养护水平。持续提升产业园区、商业综合体、写字楼等商业运营策划和导入能力。
积极探索“物业城市”新商业模式，为城市管理提供全流程的“管理+服务+运营服务
”，着力提升品牌运营能力，打造了“天健蜜堂”、“天健蜜厨”、“亲蜜家公寓”
等蜜系列品牌。
4、企业资质
报告期内，公司拥有各类资质87项。主要资质情况如下：
（三）公司管理回顾
2021年上半年，天健集团聚焦“十大行动计划”，对标一流提升效能，有
序推动各项经营管理工作，着力提升各板块专业能力。报告期内，城市建设板块营业
收入40.15亿元，同比增长8.01%；综合开发板块销售收入40.68亿元，同比增长0.4%
；城市服务板块营业收入5.51亿元，同比增长31.94%。
1、城市建设板块
报告期内，公司中标坪山大道、地下原水隧洞（茜坑-鹅颈）等项目。高效
完成深圳机场应急分拨中心一期工程；布吉河项目大芬水分洪箱涵建成并正式通水；
半山防火巡逻道工程主线道路全线贯通；坪山综合保税区项目封关验收、龙华“三校
”结构封顶。13个项目被评为市“双优”工地；天健公馆项目获“广东省建设工程优
质奖”；市政总公司获2020年建筑业稳增长奖励。
2、综合开发板块
报告期内，公司成功竞得长沙038号地块，并持续拓宽拿地思路，积累合作
经验。前海悦桂府、广州东玥台、苏州山棠春晓、广州天玺、东莞阅江来等多项目实
现开盘；广州云山府、南宁天健和府主动谋划存量去化，上半年存量认购金额9.43亿
元；南宁、长沙等地商业招商、销售取得突破。做大做强代建业务，成立专业代建公
司，交易大楼、福田公安局等代建项目进展顺利。天健地产集团获广东省房地产综合
竞争力百强。
3、城市服务板块
报告期内，公司中标南岭村土地整备利益统筹项目前期服务项目，城市更
新业务拓展再添新模式。罗湖棚改项目有序筹划回迁选房相关工作；宝安碧海花园棚
改项目仅用30天实现100%搬迁交房。新增物业管理面积123万㎡，总体物业出租率达9
5%。与深物协共同开展物业城市模式研究，莲花街道“物业城市”项目逐步落地；城
市服务公司获物业服务全国品牌价值100强、华南品牌企业20强。以坪山一体化管养
项目为试点推进智慧管养平台建设。接管弘法寺物业服务项目，为公司承接的首例寺
庙类物业服务项目。
4、能力提升情况
报告期内，公司拓宽融资渠道，融资成本持续降低，2021年综合授信额度1
,585亿元，同比增加17%，报告期内新增超短贷38亿元额度，滚动发行超短融12亿元
。优化管理体系建设，启动智慧天健一期建设，制定完善采购管理、投标管理、机械
设备信息化管理等多项管理规定。建立健全市场拓展、项目管理、业务创新等激励约
束机制，以东莞万江项目为试点优化考核机制。加强人才队伍建设，完成部分所属企
业经营班子市场化选聘。
5、品牌建设情况
报告期内，公司持续提升品牌影响力，获得“天马奖-最佳董事会”，以及
深圳市总部企业贡献最高2,000万元奖励。描述天健集团及其前身76年演进史的《天
健志》首发引多家主流媒体报道，脱贫攻坚工作圆满收官。
（四）公司发展战略
公司牢牢把握“城市建设与服务”核心功能，立足深圳、服务湾区，坚定
不移地继续推动“做强规模、做优利润、做大市值”三件大事，坚持深化改革、科技
创新，深入研究碳达峰、碳中和、绿色建造、生态治理、托育、养老等国家重点关注
及重点发展的领域，努力探索培育新型业务，借力资本市场，稳固与强化特区建工集
团核心企业的引领和支撑作用，进一步夯实城市建设与城市服务的核心能力，成为令
人尊敬创造美好生活的城市综合运营商。
（五）2021年下半年经营计划
1、城市建设板块
一是抓市场拓展。全面落实区域负责制和市场拓展专项激励和考核机制，
完善市场拓展组织架构和全链条管理机制，加强拓展团队梯队建设。二是抓专业化发
展。持续做精房建、市政、水厂、管网等传统优势领域；加大拓展公路、桥梁、隧道
等传统业务领域；提前谋划危险固态废弃物处理、土壤修复、河道治理、海岸线生态
修复、新材料新技术等新业务领域。三是抓工程自营化建设。通过市场招聘、优秀作
业团队收编等渠道快速组建自有产业工人团队。四是抓业务布局优化。聚焦学校、医
院、保障房、机场三跑道、水务投资等项目。研究“双碳”行动计划，将电力施工、
清洁能源、绿色交通设施建设、绿色建筑列为业务发展重点方向。布局智慧城市建设
，强化智慧工地建设和建筑机器人等智能装备设备应用。
2、综合开发板块
一是创新拿地模式。深化与龙头房企合作，重点关注深圳拟出让地块情况
，并积极参与粤港澳大湾区深圳之外区域拓展。二是加速去化、盘活资源。加大对东
莞阅江来、天骄北庐等项目的签约回款统筹力度。力争西丽汽车城等存量项目落地。
积极推进金翠项目等城市更新项目落地。三是推进标准化建设，建立“大客服”体系
。打通从前期定位到建造实施各环节，对已开发项目加强客服力量建设，完善客户投
诉机制，提高响应速度和质量。
3、城市服务板块
一是加速城市服务公司转型。强化国企协同，推进政府服务业务、城中村
管理业务、国企总部写字楼管理业务，以“莲花街道”为试点深拓“物业城市”业务
。二是提升一体化、智慧化管养水平。加快坪山市政设施养护物联网建设，分步扩充
公园管养、地下空间管养、水质监测和管养、垃圾处理等新业务。三是大力推进棚改
、运营业务。高质高效推动罗湖棚改项目、宝安碧海花园项目房屋拆除工作和南岭村
项目，提升商业运营策划核心能力，盘活地产开发存量商业，打造天健集团商业资源
整合平台。四是做实做强投资、代建业务。开展PPP、特许经营、投融资+EPC、合资
合作及其他投资创新模式在内的股权并购、实业投资。完善代建公司组织架构、人才
引进、激励机制等体系，打造天健代建品牌。
4、固本强基对标一流
一是提高组织管控能力。加强作风建设，构建指挥系统，优化组织架构及
运作模式，健全各类管理制度和工作机制。二是提高项目管理能力。深入推进战略（
集中）采购，推进设备的信息化管理，狠抓安全文明施工，加强工程总承包管理能力
，提高项目履约水平。三是加强财务管理和资本运作。持续优化资金结构，研究供应
链金融模式。四是推进智慧天健建设。提高全过程BIM技术应用比例，完善装配式建
筑技术体系，加快技术创新，研发数字建造、绿色建造应用的专门技术。五是持续加
强品牌建设。培育品牌工程，对茅洲河碧道等优质项目复盘、总结与提炼，高标准执
行“首件即样本”原则。六是落实国企改革三年行动。做好项目管理人员后备人才、
专业岗位人才选拔及培养，落实差异化激励约束机制。
（六）主要业务构成情况
1、城市建设业务
（1）总体情况
报告期内，公司加速业务转型升级，聚焦能力、资质、品牌提升，公司新
承接PPP、EPC、代建、总承包等各类工程项目，在建项目189项，合同造价359亿元，
比上年同期增长8.43%。
报告期内，公司成功中标宝安区新安街道宝城43区碧海花园棚户区改造项
目施工总承包工程、长岭皮水库水质提升保障工程-勘察、设计、采购、施工总承包
工程、2021年龙岗区龙岗河流域、观澜河流域、深圳河流域水务工程施工2标、深圳
东湖水厂扩能改造工程设计采购施工总承包工程、坪山大道综合改造工程（中段）施
工等，体现公司在流域水环境综合治理与开发市场的持续发挥影响力；代建项目稳步
增加，涉及学校改扩建、城中村综合整治提升、市政管网改造、市政道路建设等领域
。
2021年上半年在建或竣工的主要市政工程项目：
2021年上半年在建或竣工的主要房建及其他工程项目：
工程创优成果
报告期内，制定、分配年度工程创优目标计划，分阶段开展创优工作，力
争完成国优、省优、市优工程创优目标，目前已获省级工程创优2项，市级双优工地1
3项。
2021上半年施工板块工程创优成果
科技创新成果
2021上半年年获得发明及实用专利20项；省级工法2项，市级工法11项，科
技进步奖1项，QC成果33项。
2021上半年度专利授权清单
2021上半年度科技创新成果清单
2021上半年度省级工法成果清单
2021上半年度市级工法成果清单
2、综合开发业务
（1）总体情况
报告期内，公司积极推进房地产项目销售，实现认购金额94.89亿元。公司
制定周密计划，积极推进重大项目开发建设。报告期内，公司在售楼盘18个，累计结
转建筑面积92.1万㎡、未结转的建筑面积126.7万㎡；在建项目12个，累计计容建筑
面积151.89万㎡；储备项目1个，总建筑面积19.91万㎡。
（2）主要项目利润表
（3）新增土地储备项目
（4）累计土地储备情况
（5）主要项目开发情况
（6）主要项目销售情况
（7）融资途径
（8）重点产业园区项目进展情况
深圳天健创智新天地：位于龙岗区龙城街道回龙路与协力路交汇处，于201
6年12月12日正式动工，被深圳市列为2017年、2018年、2019年、2020年度重大项目
。该项目共有3栋写字楼，1栋公寓，2栋园区配套，4栋三层商业独栋。目前已完成竣
工备案，正在进行招商工作。
西丽汽车城项目：位于西丽西南部留仙洞片区南侧的曙光片区，占地面积9
0,532.88㎡，用地性质为仓储物流用地。因该项目在深圳西丽枢纽规划范围内，西丽
综合枢纽建设由政府与中国铁路总公司主导，周边用地均受控，项目无法开发。公司
积极主动与政府相关部门及单位保持联系，研判未来可能的用地性质及指标。
（9）主要城市更新项目进展情况：
罗湖金翠城市更新项目：该项目拆除重建用地面积预计为34,521㎡，项目
更新后配套包括住宅、新型产业园区。目前公司正积极推进该项目专规的申报工作。
龙华华富工业区项目：地处龙华产业转型升级的重要区域，该项目拆除重
建用地面积预计为52,923.4平方米，项目更新后配套包括住宅、商业等。目前公司已
明确项目合作模式，正积极推进相关工作。
3、城市服务业务
（1）总体情况
公司城市服务业务主要包括城市基础设施管养服务、棚户区改造服务、商
业运营服务和物业服务等四项业务。城市服务业务作为公司城市建设与综合开发产业
链的价值延伸，在服务政府与市民、品牌提升、产业协同等领域发挥了重要作用。报
告期内，公司持续加大对城市服务业务的投入，强化产业导入和策划，提升运营服务
能力，城市服务业务稳中有进。
（2）城市服务业务开展情况
城市基础设施管养服务。公司承担了深圳市的公路、桥梁、隧道的日常养
护与运营管理业务，承接管养道路2,092条，桥梁725座，边坡、挡墙918座，隧道45
座。管养道路总里程1,548公里，隧道总里程49公里。公司持续推进建设智慧管养体
系，搭建智慧养护平台，成立“坪山区道路一体化管养养护所”对管养片区市政道路
设施的资产、养护、运营等进行一体化管控。持续推动城市管养与服务资源整合，提
升道路管养水平与品质，以实现管理智慧化、施工机械化、服务一体化、业务长期化
的目标，全面增强公司城市建设与服务能力。积极探索环卫保洁智能化领域，引入智
能机器人及无人驾驶清扫设备，不断向环卫保洁智能化、无人化迈进，建立起更高效
、智能、可靠的环卫保洁工作体系。
棚户区改造服务。公司加大棚改项目拓展力度，目前业务覆盖深圳各区。
报告期内，拓展棚改、城市更新类服务项目共计9个；罗湖“二线插花地”棚户区改
造项目各标段主体工程全面进入建设阶段，正开展地基基础、主体结构、装饰装修等
工程施工阶段，目前有序开展回迁相关工作。碧海花园棚户区改造项目已于5月14日
完成全部492套房屋签约工作，签约率达100%，并于6月30日完成全部房屋搬迁交房工
作，搬迁交房率100%，项目现已进入房屋拆除阶段；南岭村土地整备利益统筹项目目
前正按照进度有序推进中。商业运营服务。报告期内，公司全力做好物业管理区域新
型冠状病毒肺炎疫情防控工作基础上，大力提升商业运营能力、提高商业运营效益，
项目平均出租率86%，租金收缴率96%。公司商业团队以市场化能力建设为抓手，市场
化选聘总经理及各事业部团队，进一步强化招商团队的市场竞争能力和商业资源开发
整合能力，整合策划、投资等方面资源，持续提高商业策划能力，完成天健众创空间
策划设计，集创业孵化、资管投融、政企服务三位一体的产业运营服务体系加快落地
。充分运用策划拓展专业能力，推进工业区升级改造、探索政企共建“产业保障房”
的合作发展模式。积极参与社区建设，获授高发社区党委颁发的“优秀共建单位”荣
誉。蜂巢人才公寓喜获福田区公共住房物业服务单位考核第一名。深圳天健创智新天
地获颁广东5G产业园区牌匾。
主要项目出租情况
物业服务。报告期内，物业服务新增物业管理项目42个，面积123万㎡，业
务覆盖全国30个城市，管理费收缴率82.15%。大力发展商企业务，进驻弘法寺物业服
务项目，成为公司承接寺庙类物业服务首例项目。承接绍兴市委党校、绍兴大剧院等
项目，提升公建类项目市场影响力。构建智慧管理平台，优化蜜生活智慧管理服务平
台，开发物联网SaaS平台架构阶段性，蜜平台上线项目CRM系统、管家服务系统使用
率达到70%，完成蜜平台功能开发与优化并实现停车场小程序推广运行，完成智慧工
地坝光项目一体化智慧宿舍功能的上线使用，促进业务与智慧化平台相融合。持续开
展能力提升和品牌建设，提升公司品牌影响力，获得“2021中国物业服务企业品牌价
值100强”等企业荣誉12项。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
公司为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保，截至2021年6月30日，尚未
结清的担保金额计人民币79.49亿元。
董监高与上市公司共同投资
二、核心竞争力分析
通过关键成功要素分析，归纳出公司的核心竞争力。具体如下：
1、全产业链一体化协同优势
公司具有规划设计、建设、开发、运营、服务的全产业优势，多年来不断深化
对城市所需和民生幸福的理解并着力培育和发挥天健所长。报告期内，公司建链、补
链、强链，向产业链高价值领域延伸，在巩固现有区域市场的同时，着力挖掘潜在市
场、优化布局、加大合作。
2、核心业务能力突出
公司核心业务能力保持了强劲的增长。报告期内，不断提升项目管理能力，严
格履约，加大对项目经理和产业工人队伍的建设与培养，通过院士工作站及多个科研
创新平台，持续提升公司核心业务的科技含量，下大力气狠抓市场拓展和项目策划能
力，为不断提升核心业务能力提供保障。
3、紧抓改革红利，企业市场化机制不断完善
公司立足改革开放最前沿，紧抓深圳国资国企改革带来的政策红利，以服务粤
港澳大湾区和深圳中国特色社会主义先行示范区建设为目标，建立了一整套卓有成效
的现代企业管理体系，企业活力和产业竞争力持续增强。报告期内，公司深入推进管
理人员市场化选聘工作，建立健全长效激励机制，实施骨干员工持股计划。适时修订
管理制度，持续规范所属企业法人治理，既充分放权，又监督到位。
4、铸就“天健铁军”精神，品牌美誉度高
公司始终牢记使命，勇于担当、善于攻坚，承接深圳市第三人民医院应急工程
、“中国棚改第一难”的罗湖“二线插花地”棚户区改造、茅洲河碧道工程等项目，
在各类重大项目及急难险重项目的建设中，获得业主、政府及社会各界赞誉，被誉为
“天健铁军”。
三、公司面临的风险和应对措施
1、市场竞争风险
公司所处行业均为市场竞争行业，市场竞争日趋激烈。公司需不断提升政策研
究能力，加强对市场机遇的识别度和感知力，持续增强人才队伍、资质建设、技术创
新、项目管理等核心能力的构筑，紧跟行业技术发展态势，在建筑工业化、数字建造
、绿色建筑、节能环保、智慧城市等方面加大产学研用，摆脱低端市场竞争，打造差
异化、专业性领军企业。
2、投资风险
公司不断推进转型升级，在新业务、新领域方面的投资存在或有风险。公司需
加强对投资项目的风险识别，通过科学理性分析持续检视投资项目执行情况，做好后
评价管理，尤其加强对PPP项目和重大投资项目的管控，防范投资风险。
3、安全生产风险
建筑业为高风险行业，企业安全管理责任重大。近年来，公司持续加大科技创
安、科技强安力度，大力推动安全文明工地建设，强化安全宣传培训，着力加强应急
管理能力建设和实战演练，确保项目安全实施。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
（一）市场环境分析
1、宏观经济环境
在新冠肺炎疫情冲击下，国际形势中不稳定不确定因素增多，世界经济形
势复杂严峻。我国经济运行稳中向好，就业形势总体平稳，进出口贸易逆势增长，GD
P增长2.3%，经济总量突破100万亿元，是全球唯一实现经济正增长的主要经济体。在
疫情防控常态化背景下，国家着力提升发展质量效益，建设现代化产业体系，加快构
建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。建筑业是国民经济
的支柱产业、贯彻落实新发展理念的重要载体，围绕高质量发展目标，将持续推动智
能建造与建筑工业化协同发展，开展建筑工业化、数字化、智能化升级，可以预见有
技术创新能力、全产业链协同能力的企业，能够在产业转型升级中获得更多发展红利
。
（二）2020年总体回顾
2020年是“十三五”规划收官之年，公司较好地完成了“十三五”规划的
各项战略指标，随着特区建工集团的组建，公司进入新的发展阶段。报告期内，公司
实现城市建设板块营业收入123.06亿元，同比增长26.62%，综合开发板块营业收入69
.17亿元，同比增长5.42%，城市服务板块营业收入10.46亿元，同比增长1.9%。
1、夯实基础，聚焦能力与品牌建设
一是城市建设与服务能力不断提升。全年施工项目新签合同额116.38亿元
，新增物业服务面积近400万㎡。新增或升级建筑业资质12项，累计拥有各类资质75
项；新增一级建造师93人，项目经理131人、产业工人千余人。加快推进所属公司专
业化发展，学校、医院、沥青路面、水务设施等领域专业化建设能力持续增强。在深
圳市区域全面布局，大力发展物业城市等城市服务业务，组建涵盖交通与市政公用设
施、建筑工程等方面应急抢险队伍，打造深圳地方应急队伍标杆，建设服务城市发展
重要力量。
二是重大项目建设有序推进。全年在建项目184项，涉及合同造价332.99亿
元。公司克服新冠肺炎疫情影响，圆满完成援建“深圳小汤山”深圳市第三人民医院
二期工程应急院区任务，用时5个月完成茅洲河碧道光明段一年建设任务，打造了碧
道建设的“天健模式”，快速推进首个以公司作为实施主体的深圳市宝安区新安街道
43区碧海花园棚户区改造项目。
2、推动转型，努力获取发展新空间
一是创新土地拓展模式。加强与深圳市区两级国企协同、与优质民企联动
，持续探索完善联合竞买、股权收购、定向招拍挂等土地拓展模式，发挥传统收购兼
并优势，多元化拓宽土地拓展渠道。积极获取增量土地，稳健参与招拍挂公开市场，
提高优质土地储备。
二是盘活存量物业资源。进一步挖掘在管各类物业潜在价值，改造老旧物
业，发展社区餐饮、社区养老、长租公寓等业态，开发首个定制化企业公寓项目“天
健格致公寓”，升级天然居商业中心成为集教育、餐饮、休闲娱乐于一体的特色商业
综合体“天健蜜堂”，出租率达98%，打造社区商业综合体自主品牌。
3、稳步改革，体制机制优化取得新成绩
一是业务管控持续优化。为推动公司转型升级，夯实投资业务，公司整合
原天健投资公司与深圳市天健水环境工程科技有限公司业务，打造公司基础设施和环
境业务投资平台。为推动公司高质量发展，培育所属公司专业化能力，公司成立天健
城市更新公司，深耕城市更新业务，并将深圳市天健物业管理有限公司更名为天健城
市服务公司。
二是市场化改革全面深化。持续推进市场化选聘工作，顺利完成公司副总
裁、部分所属公司经营班子、中层干部市场化选聘及员工双选。深化分配制度改革，
完善长效激励机制，实施骨干员工持股增补计划，构建“全方位、多层次、宽领域”
差异化激励约束体系，进一步激发人力资源活力。
三是加大人才培养力度。制定并落实项目管理人才培养规划，实施项目经
理、安全管理岗位学习地图项目，93人通过一级建造师资格考试。助力组建集教育、
实操、技能认证于一体的产业工人培训基地，现有产业工人2,600余人，完成自有产
业工人岗前安全教育培训15,000余人次，实现公司产业工人轮训全覆盖。完善关键岗
位后备人才体系，建立各类别多层次梯队人才储备库。
4、党建引领，持续推动高质量发展
全面加强党的建设，深入学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，
压实管党治党政治责任，对全年党建重点任务实行清单化管理、项目化推进，实现挂
点联系制度全覆盖。打造党建特色品牌，在一线项目部成立临时党支部，建成20个“
党群一线流动服务站”，组建45支党员先锋队、30支青年突击队、33个“红色攻坚组
”、50个党员示范岗，促进党建与生产经营深度融合，打通基层党建“最后一公里”
。集团上下一心谋发展，齐心协力绘蓝图，充分发挥党建引领作用，持续推动公司高
质量发展。
5、积极担当，传承公司“铁军”精神
认真履行社会责任。统筹疫情防控安排和生产经营，武汉7个物业在管项目
被当地疫情防控指挥部评为“零疫情小区”，为近500家租户减免租金5,300余万元，
抽调干部员工支援街道一线抗疫，捐款捐物1,200余万元，220名员工无偿献血近7万
毫升助力抗疫。产业扶贫取得实效，“两不愁、三保障”任务全面完成。高质量完成
《40年40项经典工程》《经典工程背后的精彩》等策划。出版描述天健集团及其前身
76年演进史的《天健志》，大力弘扬“铁军精神”。《口述天健史》荣获市委统战部
第二届“深圳企业家日”优秀奖、首届湾区企业短片大赛评审团特别奖等奖项。
（三）报告期内各业务发展情况
1、城市建设业务
（1）总体情况
报告期内，城市建设业务快速发展，产值创历史新高。持续推进战略采购
，促进成本费用利润率显著提升。加强项目管理标准化建设，提升项目策划、自主施
工和全过程管控能力。推动科技强安，推行智慧工地、安全文明施工标杆工地建设。
试行安全跟投制度，极大调动了全员抓生产管理的积极性。开展建造师培训，现有一
级建造师413人。深入推行建筑产业工人注册制，自有产业工人数量持续增加。不断
提高公司建筑科技含量，大力推进装配式建设体系及技术应用。
报告期内，期末在建项目184项，涉及合同造价332.99亿元。
报告期内，中标的主要施工项目：茅洲河碧道试点段建设项目（光明段）
施工、2020年龙岗区龙岗河流域、深圳河流域、观澜河流域河流水质提升及污水处理
提质增效工程（一阶段）及2020年龙岗区龙岗河流域、深圳河流域、观澜河流域河流
水质提升及污水处理提质增效工程（二阶段）2个项目施工2标（深圳河流域施工）、
观澜中学改扩建、市第二十一高级中学、红山中学高中部工程EPC总承包、福田区易
涝风险区整治工程（2020年）施工总承包、深圳市城市轨道交通16号线二期工程施工
总承包等项目；代建项目业务涵盖学校改扩建、城中村综合整治提升、市政管网改造
、市政道路建设等多个领域，石厦学校小学部整体拆建工程等12项代建项目顺利完工
。
2020年度在建及竣工的主要市政工程项目
2020年在建或竣工的主要房建及其他工程项目：
（2）工程创优成果
报告期内，制定年度工程创优目标计划，分阶段开展创优工作，先后获得
国优1项、省优7项、市优9项工程创优奖。
（3）质量控制体系及安全生产运行情况
公司实现安全管理全覆盖，明确各业务板块的质量目标、工作程序和质量
要求，形成全面控制、高效运转的质量管理体系。持续开展QC成果、绿色施工的申报
与评审，推动落实质量管理措施，促进质量控制体系的规范化管理，提高工作效率。
公司通过ISO9001质量管理体系和ISO14001环境管理体系认证，以全过程、专业化管
理，提高质量信誉。
公司对照行业标杆制定《供应商分类分级管理办法》、劳务分包供应商分
级管理实施细则，提升项目管控能力，新增及修订《天健集团项目法施工绩效激励管
理规定》、《天健集团工程创优奖励管理规定》、《天健集团安全生产奖励管理规定
》等多项制度，推进项目管理规范化。
公司持续开展安全生产工作，建立系统化安全培训机制，推进安全管理标
准化、科技化，编制标准化施工指导文件，签订安全责任书，修订安全管理制度，开
展隐患排查，建立应急救援队伍，切实贯彻科技强安要求。
（4）科技创新成果
公司积极开展技术创新工作，加强与高校、科研院所的合作，2020年获得
发明及实用新型专利55项，省、市级工法12项，科技进步奖14项，QC成果29项，参编
各类规范10项。
2、综合开发业务
（1）总体情况
公司进一步增强融资、开发、建设、产业导入与商业策划等能力，加强与
政府部门衔接、与市属国企协同、与央企民企合作，通过城市更新、棚改、片区利益
统筹、招拍挂等多种方式实现土地拓展多元化。深耕大湾区、长三角，提升开发运营
效率，强化产品意识，持续增强市场竞争力。
公司地产项目大部分位于粤港澳大湾区、长三角一体化等重点区域及部分
省会城市，开发速度提升，营销业绩良好，并持续推进优质项目储备。报告期内，公
司在建、在售未结转及储备等各类项目计容总建筑面积累计超过280.21万㎡。主要在
建项目12个，计容建筑面积总额151.46万㎡；主要在售项目15个，计容建筑面积总额
222.64万㎡，累计结转建筑面积85.49万㎡，未结转建筑面积118.26万㎡。实现认购
金额70.95亿元、签约金额59.93亿元、回款金额57.72亿元；土地储备项目1个，土地
面积总额9.05万㎡，新增苏州清风和景项目，土地面积总额5.78万㎡，计容建筑面积
总额6.94万㎡。深圳天健天骄北庐、惠州天健书香名邸、广州天健天玺花园、东莞天
健阅江来项目实现开盘；广州天健云山府、长沙天健城、南宁天健和府项目实现入伙
。
（2）市场及主要项目情况
公司主要项目分布在上海、广州、深圳、长沙、南宁、东莞、惠州、苏州
等八个城市，项目类型包括住宅、产业园区、商办物业、写字楼、别墅等多业态。公
司在住宅开发领域具有明显优势，同类型物业品质、去化速度均具有较强的市场竞争
力。报告期内，公司拓宽土地获取渠道，在住宅、产业园区、城市更新等领域积极谋
求增量项目。
公司房地产业务所在城市2020年房地产行业情况如下：
深圳市2020年新增商品住宅预售522.16万㎡，同比上涨11.1%；新房成交44
8.86万㎡，同比增长20.5%；新房成交均价54,186元/㎡，同比下降2.86%。截至2020
年底，深圳商品住宅可售面积312.76万㎡，去化周期6.6个月。
东莞市2020年商品住宅成交均价25,155元/m2，其中洋房成交均价24,256元
/m2，同比增长16%。住宅成交量同比增长28%；洋房、别墅成交面积同比增长34%和44
%，公寓同比下降30%。
惠州市2020年新房批预售面积1,616.94万㎡，同比下降8%；网签成交面积
为1,685.45万㎡，同比增长10%。
广州市2020年商品住宅新增可售面积1,175.1万㎡，同比增长46.48%；其中
成交面积1,087万㎡，同比增长26.63%。截至2020年底，商品住宅可售面积946.67万
㎡，去化周期7.8个月。
上海市2020年商品住宅成交918.55万㎡，同比增长19%，成交均价为56,330
元/㎡，同比增长4.14%。截至2020年底，商品住宅可售面积为687.19万㎡，同比下降
12.83%。
长沙市2020年商品住宅可售面积1,631万㎡，成交均价10,556元/㎡，同比
增长7.04%；商业可售面积656万㎡，均价20,461元/㎡；写字楼可售面积444万㎡，成
交均价12,916元/㎡。
南宁市2020年商品房可售面积1,743.5万㎡，同比下降9%；成交面积1,306.
4万㎡，同比下降18%，成交均价10,942元/㎡，同比增加1%；成交金额1,429.46亿元
，同比下降16.5%。
苏州市2020年商品住宅成交1,132.9万㎡，成交均价27,032元/㎡，同比增
长22.5%。截至2020年底，商品住宅可售面积为912.8万㎡。
重点产业园区项目进展情况：
深圳天健创智新天地：位于龙岗区龙城街道回龙路与协力路交汇处，于201
6年12月12日正式动工，被深圳市列为2017年、2018年、2019年、2020年度重大项目
。该项目共有3栋写字楼，1栋公寓，2栋园区配套，4栋三层商业独栋。目前主体结构
已封顶，正进行室外工程施工，计划于2021年6月30日竣工备案。西丽汽车城项目：
该项目于2015年获得，位于西丽西南部留仙洞片区南侧的曙光片区，占地面积90,532
.88㎡，用地性质为仓储物流用地。因该项目在深圳西丽枢纽规划范围内，西丽综合
枢纽建设由政府与中国铁路总公司主导，周边用地均受控，项目无法开发。公司积极
主动与政府相关部门及单位保持联系，研判未来可能的用地性质及指标。
主要城市更新项目进展情况：
罗湖金翠城市更新项目：该项目拆除重建用地面预计为34,521㎡，项目更
新后，配套包括住宅、新型产业园区。目前正积极推进专规申报工作。
龙华华富工业区项目：该项目拆除重建用地面预计为52,923.4平方米，项
目更新后，配套包括住宅、商业等。项目地处龙华产业转型升级的重要区域。目前已
基本明确项目合作模式，公司将积极推进相关工作。
3、城市服务业务
（1）总体情况
公司城市服务业务主要包括城市基础设施管养服务、棚户区改造服务、商
业运营服务和物业服务等四项业务。城市服务业务作为公司城市建设与综合开发产业
链的价值延伸，在服务政府与市民、品牌提升、产业协同等方面发挥了重要作用。报
告期内，公司持续加大对城市服务业务的投入，积极提升城市服务业务能级，强化产
业导入和策划，提升运营服务能力，向城市运营、城市综合治理、城市公共服务、城
市应急保障等领域延伸，业务稳中有进。
（2）城市服务业务开展情况
城市基础设施管养服务。公司承担了深圳市的公路、桥梁、隧道的日常养
护与运营管理业务，承接养护道路3,046条，桥梁1,104座，里程2,257.64公里；设施
维护道路5,064条，里程3,583公里；隧道管养单洞57个，总长54.8公里。公司主动向
社会作出《深圳市道路养护病害处置时限承诺》，持续践行企业担当，承担社会责任
。公司中标深圳首个市政道路一体化管养项目，推动城市管养与服务资源整合，进一
步提高城市基础设施一体化、智慧化管养水平与能力。
棚户区改造服务。公司服务政府，加大棚改项目拓展力度，目前业务覆盖
深圳各区。报告期内，拓展各类前期服务项目23个，罗湖“二线插花地”棚户区改造
目各标段主体工程全面进入建设阶段，木棉岭及布心片区地质灾害治理、基坑支护与
土石方工程已完工，正推进前期回迁选房各项工作，开展地基基础、主体结构、装饰
装修等工程施工。公司成功中标宝安区新安街道宝城43区碧海花园棚户区改造项目实
施主体招标项目，三个月内整体签约率达99.8%。
商业运营服务。公司积极提升商业运营综合能力和商业运营效益，所辖物
业整体出租率超97%，租金收缴率达99.6%。老旧物业升级改造挖掘新价值，天然居商
业中心转型为社区商业综合体“天健蜜堂”，目前自主招商能力显著提升，运营情况
良好。
物业服务。城市服务在管项目300个，业务覆盖全国29个城市，客户满意率
94.8%。公司有效提升存量资产价值，探索新兴业务增长点。中标深圳市福田区莲花
街道环卫等城市业务一体化管理试点项目，开展“物业城市”业务试点，开发首个定
制化企业公寓“天健格致公寓”项目，设立“天健蜜厨”社区食堂，打造“覓悦服务
”、“S+天玘服务”特色品牌，品牌建设上新台阶。
二、核心竞争力分析
通过关键成功要素分析，归纳出公司的核心竞争力。具体如下：
1、全产业链一体化协同优势
公司具有规划设计、建设、开发、运营、服务的全产业优势，多年来不断
深化对城市所需和民生幸福的理解并着力培育和发挥天健所长。报告期内，公司建链
、补链、强链，向产业链高价值领域延伸，在巩固现有区域市场的同时，着力挖掘潜
在市场、优化布局、加大合作。
2、核心业务能力突出
公司核心业务能力保持了强劲的增长。报告期内，不断提升项目管理能力
，严格履约，加大对项目经理和产业工人队伍的建设与培养，通过院士工作站及多个
科研创新平台，持续提升公司核心业务的科技含量，下大力气狠抓市场拓展和项目策
划能力，为不断提升核心业务能力提供保障。
3、紧抓改革红利，企业市场化机制不断完善
公司立足改革开放最前沿，紧抓深圳国资国企改革带来的政策红利，以服
务粤港澳大湾区和深圳中国特色社会主义先行示范区建设为目标，建立了一整套卓有
成效的现代企业管理体系，企业活力和产业竞争力持续增强。报告期内，公司深入推
进管理人员市场化选聘工作，建立健全长效激励机制，实施骨干员工持股计划。适时
修订管理制度，持续规范所属企业法人治理，既充分放权，又监督到位。
4、铸就“天健铁军”精神，品牌美誉度高
公司始终牢记使命，勇于担当、善于攻坚，承接深圳市第三人民医院应急
工程、“中国棚改第一难”的罗湖“二线插花地”棚户区改造、茅洲河碧道工程等项
目，在各类重大项目及急难险重项目的建设中，获得业主、政府及社会各界赞誉，被
誉为“天健铁军”。
三、公司未来发展的展望
（一）发展环境分析
我国发展仍面临不少风险挑战，但经济向好的基本面没有改变。未来，国
家将进一步扩大有效投资，继续支持促进区域协调发展的重大工程，推进新型基础设
施建设，新型城镇化建设，交通、水利等重大工程建设。加强污染防治和生态建设，
持续改善环境质量。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，规范发展长租房
市场，保障好群众住房需求。加强和创新社会治理，推进健全城乡社区治理和服务体
系，推进市域社会治理现代化试点。粤港澳大湾区将加快基础设施互联互通，加强世
界级机场群、港口、航道、高速公路、高速铁路等建设，构建现代化的综合交通运输
网络。实施重要生态系统保护和修复重大工程，建设美丽湾区。深圳市将全力推进粤
港澳大湾区和深圳先行示范区“双区”建设，实施综合改革试点，大力推进城市基础
设施建设，加快建设全球海洋中心城市。国资国企改革工作将纵深推进，紧抓改革时
间窗口，健全市场化经营机制，推动国有企业夯实资产质量、补齐发展短板、更好蓄
能增势，持续推动经营效率和发展质量边际改善，这为公司发展提供强有力的政策支
持和广阔的发展空间，公司仍处于加速发展的重要战略机遇期。
（二）公司“十四五”发展战略总体思路
作为特区建工集团核心企业，公司牢牢把握“城市建设与服务”核心功能
，立足深圳、服务湾区，坚定不移地继续推动“做强规模、做优利润、做大市值”三
件大事，坚持深化改革、科技创新，努力探索培育新型业务，借力资本市场，稳固与
强化特区建工集团核心企业的引领和支撑作用，进一步夯实城市建设与城市服务的核
心能力，成为令人尊敬创造美好生活的城市综合运营商。
（三）2021年经营计划
2021年是公司“十四五”规划开局之年。公司将充分利用特区建工集团资
源优势和上市公司资本运作平台作用，牢牢把握历史时机，以改革创新驱动发展，着
力夯基础、提能力、塑品牌，推动业务转型升级，为实现公司可持续高质量发展开好
局、起好步。公司2021年计划完成年度投资总额不低于70亿元。优布局，做大做强城
市建设业务。一是加强资源整合，强化市场拓展。深化与国资国企、行业龙头和优质
民企合作，广泛对接合作伙伴，密切关注市场和客户需求，充分发挥公司投融资、设
计、施工等业务的全产业链优势，面向粤港澳大湾区、长三角市场，拓展重大建设项
目。二是持续完善资质体系。通过收购、资质升级等方式，充实装饰、电力、机电、
机场跑道、港口与航道等方面的资质，完善“市政+”和“建筑+”，增强EPC全过程
咨询能力和效力，促进各专业公司完成在各自细分市场的专业资质。三是积极探索数
字建造技术运用。提高BIM在项目应用推广，积极主导深圳市BIM标准编制，提高工程
项目数字建造水平，推动工程建造模式从“经验驱动”向“数据驱动”转变。
提能力，增强综合开发发展后劲。一是深化协同合作获取土地资源。积极
与龙头房企、各区城投、轨道交通公司合作交流，推动一二级联动开发，深入开展国
资国企合作，盘活土地资源，并探索完善联合竞买、股权收购、定向招拍挂等土地拓
展模式。二是深度挖掘粤港澳大湾区、长三角等区域内潜力城市，积极拓展进入经济
发达区域的中心城市。三是全面推进重点开发项目建设。推进地产项目标准化建设，
提升开发速度，缩短开发周期。四是存量资源力争有所突破。密切跟进西丽地块规划
，推进规划指标落定，实现项目利益最大化。持续推进存量物业去化，拓宽客户渠道
，实行一盘一策销售策略，加快项目存量物业去化速度。
挖潜力，创新城市服务模式。一是打开行业新空间，拓宽业务范畴。深度
参与城市综合治理，在城中村、河道和公园管理、街道治理方面提供一体化便利管理
服务，打造城市治理“新生态圈”。提供增值社区综合服务，深耕现有客户群，开展
与物业强关联的住宅物业、社区资产和社区生活等综合服务。二是加快推进智慧化城
市管养。在现有管养业务的基础上，大力提升管养品质和智慧化水平，以城市管家模
式打造城市管养项目，建设高标准、高规格、高附加值养护范例，打造养护业务品牌
。三是创新棚改发展新模式。在深圳市着力拓展作为实施主体和投资主体的棚改项目
，依托棚改带动设计、施工、物管等业务协同发展，形成新的盈利模式。四是持续跟
踪代建市场项目信息，提前筹划，推动代建业务实现新突破。
谋创新，实现跨越式发展。一是采用市场化方式打造完善产业链。以“双
区”建设规划为指引，努力向航道疏浚、轨道交通、电力施工、海洋水利、能源建设
、机场建设、综合管廊等业务领域拓展，利用市场化手段，加快组建团队和完善资质
，构建完备的产业链。二是积极谋求新业务、新增长点。准确把握政府需求与市场动
向，深入研究碳达峰、碳中和、生态治理、托育、养老等国家重点关注及重点发展的
领域，结合公司现有业务，打造投资建设、服务运营的业务闭环，推动公司高质量发
展。三是强化资本市场收并购。充分发挥上市公司资本运作平台优势，加大收并购力
度，积极寻找与公司产业链协同、具有高附加值的数字建造、建筑科技、绿色材料、
智慧城市、城市安全运营等领域的优质企业标的，为公司高质量发展持续积蓄势能。
（四）2021年续建或新建地产开发项目
（五）公司可能面对的风险因素
1、市场竞争风险
公司所处行业均为市场竞争行业，市场竞争日趋激烈。公司需不断提升政
策研究能力，加强对市场机遇的识别度和感知力，持续增强人才队伍、资质建设、技
术创新、项目管理等核心能力的构筑，紧跟行业技术发展态势，在建筑工业化、数字
建造、绿色建筑、节能环保、智慧城市等方面加大产学研用，摆脱低端市场竞争，打
造差异化、专业性领军企业。
2、投资风险
公司不断推进转型升级，在新业务、新领域方面的投资存在或有风险。公
司需加强对投资项目的风险识别，通过科学理性分析持续检视投资项目执行情况，做
好后评价管理，尤其加强对PPP项目和重大投资项目的管控，防范投资风险。
3、安全生产风险
建筑业为高风险行业，企业安全管理责任重大。近年来，公司持续加大科
技创安、科技强安力度，大力推动安全文明工地建设，强化安全宣传培训，着力加强
应急管理能力建设和实战演练，确保项目安全实施。
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