000058深 赛 格资产重组最新消息
≈≈深赛格000058≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）主要业务及经营模式
公司主营业务包括以通信市场、电子专业市场为核心的电子市场流通业务
，以检验检测与新能源为核心的战略性新兴业务，以物业经营及管理服务为核心的智
慧城市及城市服务业务。
公司的经营模式为：以“电子市场+”战略为指引，通过品牌价值提升、经
营模式优化，提高电子专业市场的服务质量，保持行业领先地位；以电子专业市场、
物业经营及管理服务为支撑，纵向向产业链上下游延伸，横向聚焦战略性新兴产业，
通过投资并购、资源整合等多重途径，加速向战略性新兴产业发展平台转型。
（二）公司所处主要行业发展现状
1.电子市场流通
随着国内疫情防控的好转及宏观经济逐渐向好，电子专业市场商户经营状
况趋于稳定，但外贸类商户仍未恢复到疫情前的正常水平，电子行业整体景气度的恢
复周期被拉长，传统电子专业市场加速向配套服务更完善、业态布局更合理、线上线
下更融合、品牌形象更高端的综合性服务平台转变。
2.战略性新兴业务
检验检测业务：随着我国经济发展由高速增长阶段转向高质量发展阶段，
国家质量基础建设受到越来越多关注，一系列支持检验检测行业整合发展的政策陆续
出台，质量提升行动、“放管服”改革不断深化，为检验检测行业发展提供了良好的
发展机遇。检验检测体系逐渐形成以企业制为主体的市场化机制，机制的转变引起检
验检测行业的投资模式、业务来源、政府管理体制等相应改变，各类细分行业主体公
平竞争的市场环境逐步形成，行业规模快速扩大、行业经营趋向集中，检测行业呈现
高速发展态势。
新能源业务：2021年上半年，全国太阳能发电新增装机容量13GW。在“碳
达峰、碳中和”整体目标的引领下，新能源相关方面的政策陆续出台。2021年6月，
国家发改委发布《关于2021年新能源上网电价政策有关事项的通知》，明确了2021年
光伏发电、风电等新能源上网电价政策，要求新建项目执行燃煤发电基准价。2021年
新建项目上网电价按当地燃煤发电基准价执行；新建项目可自愿通过参与市场化交易
形成上网电价，更好体现光伏发电、风电的绿色电力价值。2021年6月，国家能源局
下发《关于报送整县（市、区）屋顶分布式光伏开发试点方案的通知》，全国多个省
市区和国家电网就分布式光伏整县推进工作陆续发布相关文件，或将推动分布式光伏
装机量迅速上升以及BIPV（光伏建筑一体化）应用普及。
3.智慧城市及城市服务
2021年作为十四五的开局之年，随着5G、大数据、人工智能等新技术的成
熟以及“新基建”的推进，将成为中国智慧城市发展历程中关键的一年。2021年1月
，深圳市政府出台《关于加快智慧城市和数字政府建设的若干意见》，提出到2025年
，打造具有深度学习能力的鹏城智能体，成为全球新型智慧城市标杆和“数字中国”
城市典范。融合人工智能（AI）、5G、云计算、大数据等新一代信息技术，建设城市
数字底座，打造城市智能中枢，推进业务一体化融合，实现全域感知、全网协同和全
场景智慧，让城市能感知、会思考、可进化、有温度，智慧城市及城市服务在政策引
导下迎来快速发展机遇。
（三）公司所处的行业地位
在电子市场流通领域，公司作为中国电子专业市场经营模式的创办者，经
过34年的辛勤耕耘，以直营、联营及委托经营的方式在全国已开办二十余家电子专业
市场，形成了覆盖珠三角、长三角、辐射全国的连锁电子专业市场体系，在国内外拥
有较高的品牌影响力。公司紧跟电子行业发展趋势和人们消费习惯，通过业态调整、
精细化管理、品牌提升等多种途径，始终保持公司所经营的电子专业市场在行业内处
于领先地位。
在智慧城市及城市服务领域，公司拥有国家一级物业管理资质，在行业内
较早推行ISO9001质量管理体系，ISO14001环境管理体系、ISO45001职业健康安全管
理体系。公司立足物业经营及管理服务，积极布局光纤传感、智慧停车、分布式数据
中心等领域，逐步向现代化、科技化、智慧化的综合智慧社区美好生活服务提供商转
变，公司核心竞争力持续提升。报告期内，公司获第二届深圳品牌百强企业、中国质
量信用AAA级企业等荣誉。
（四）经营情况讨论与分析
报告期内，公司持续做好新冠肺炎疫情防控工作的同时，实施“电子市场+
”战略，以电子专业市场、物业经营及管理服务为支撑，通过改革创新、投资并购、
自主培育多种途径相结合，积极向战略性新兴产业发展平台转变，持续提升和增强公
司的核心竞争力和可持续发展能力，实现公司高质量发展。
报告期内，公司完成营业总收入95,377万元，同比增加17,687万元，上升
幅度为22.77%；实现利润总额11,628万元，同比减少1,740万元，下降幅度为13.02%
。收入变动的主要原因是：公司投资并购新东升物业导致营业收入的增加，覆盖上年
同期地产项目出售的影响；利润总额变动的主要原因是：本期出售的华控赛格股票、
收到的政府补助以及银行理财收益同比减少。
1.电子市场流通
公司电子市场流通业务涵盖赛格电子市场和赛格通信市场两大品牌，控股
、参股、授权经营的共计20余家，总经营面积超过35万㎡，其中控股经营的电子市场
主要包括：深圳赛格电子市场、赛格通信市场、西安赛格、长沙赛格、西安海荣赛格
、南京赛格、吴江赛格、龙岗赛格、顺德赛格等。
公司顺应市场消费习惯的变化，以现有的电子市场流通业务为基础，逐步
向产业链上下游延伸，加快融合新业态，逐步构建以消费体验为核心的多种业态并存
的现代综合性电子专业市场，保持电子市场流通业务的稳定经营，持续推动电子市场
流通业务的转型升级，促进电子专业市场转型发展和提质增效，巩固赛格电子专业市
场行业地位。
2.战略性新兴业务
公司的战略性新兴业务主要包括检验检测业务和新能源业务。
报告期内，公司及合并报表范围内企业苏州泰斯特通过股权转让及增资方
式，以自有资金人民币1,850万元获得上海玛曲47.50%的股权。本次对外投资助力公
司提升环境与可靠性检验检测细分领域试验能力，有助于公司客户资源、技术积累、
人员储备及资源协同，提升公司检验检测业务核心竞争力和盈利能力，加速公司向战
略性新兴产业发展平台转型。报告期内，在国家“碳达峰、碳中和”政策下，公司新
能源业务迎来新发展机遇，公司加速发展分布式光伏电站建设业务，推进深圳盛波光
电分布式电站等若干项目建设；公司与黑龙江省交通投资集团有限公司合作推进光伏
产业在黑龙江省内布局，培育光伏市场；以光伏发电技术为基础向产业上下游延伸发
展，积极推进光伏逆变器、储能、光热、光伏充电桩、定制光伏产品等业务。2021年
杭州生产线上半年产量达16.54MW，公司生产的发电玻璃具有外观美观、可灵活定制
、透光性可调的优势，作为绿色建筑材料在光伏建筑一体化（BIPV）领域有广泛的应
用场景。
3.智慧城市及城市服务
报告期内，公司稳步推进产业结构调整，加强存量资产盘活，加快现有存
货去化。同时，公司以“科技创新、优质服务”为驱动，大力发展智慧城市及城市服
务业务，通过精细化、标准化管理深耕用户价值，提升客户体验，持续推动城市服务
业务服务质量提升。2021年上半年，公司通过加强团队建设、营造积极向上及开拓进
取的文化氛围、建立高效沟通机制与正向导向的激励考核机制，在克服疫情影响，实
现稳定、安全运行的基础上，不断拓展新业务，新增物业服务项目7个，新增公园、
边检物业管理类型，物业管理类型更加多元化。
公司紧抓粤港澳大湾区的历史机遇，持续通过自主研发、人才技术引进、
校企合作等形式，加速布局光纤传感、智慧停车等智慧城市业务，逐步向科技化、数
字化、智慧化的综合智慧社区美好生活服务提供商转变。
（1）宏观经济与市场情况分析
报告期内，中央调控逻辑进一步向供给端侧重，明确要增加租赁住房供应
，增加重点城市土地供应等，重点城市供地“两集中”政策出台。同时，中央约谈、
督导多个城市，要求夯实城市政府主体责任，切实提高政治站位，要求必要情况下采
取针对性的调控政策措施，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。
（2）主要项目所处区域市场分析
公司地产项目目前在深圳、惠州、西安和南通等地。
深圳地区：零售商业物业方面，在市场需求平稳的支撑下，优质购物中心
的整体空置率未见较大起伏，较2020年末下降0.75个百分点至6.1%。写字楼方面，在
湾区建设深入推进、深圳科创产业加速发展的带动下，深圳企业的高成长性及创业创
新的强源动力都将为未来深圳办公需求保驾护航，从而带动市场整体活跃度——供应
压力与市场活力并存，预计这一特征将在深圳商办市场长期存在。（数据来源：戴德
梁行《2021年中深圳商业地产市场总结及展望》）
惠州地区：2021年上半年，在“房住不炒”的主基调下，房地产市场的调
控依然保持从严态势，信贷资金管控持续收紧，惠州楼市在这一大背景下，也出现降
温趋势，上半年全市住宅网签量同、环比均出现了下滑。
西安地区：零售商业物业方面，上半年全市零售物业市场呈现回暖态势，
需求保持活跃，空置率环比下降1.3个百分点至7.6%。写字楼方面，2021年下半年，
西安写字楼市场将迎来20余万平方米的新增供应，主要集中在城北和高新区域，新增
项目的入市短期内或将推高市场空置率。（数据来源：第一太平戴维斯《西安2021年
上半年房地产市场》报告）南通地区：伴随南通城市红利，住宅市场火热，同时吸引
绝大多数投资客群目光。公寓、商办类市场受住宅市场挤压严重。南通商办、公寓类
产品长期存在库存积压、去化周期长等特点。
（3）报告期内相关商业地产业务的进展情况
（a）南通赛格时代广场项目
报告期内，南通赛格的主要业务为存货销售，实现认购销售面积1,723.64
平方米，截至2021年6月底，南通赛格累计实现认购销售面积21,195.36平方米。
（b）赛格新城市广场项目
报告期内，公司密切关注赛格新城市物流房产及一期2号楼已签订买卖合同
的生效条件，具体内容公司于2020年5月26日在巨潮资讯网上披露的《关于签署日常
经营重大合同的公告》。
（c）惠州群星赛格假日广场项目
报告期内，惠州群星二期按计划推进，已完成基坑支护工程、土方挖运工
程、地下室及裙房主体等。
（d）西安赛格广场项目
报告期内，西安赛格广场项目正在深圳联交所公开挂牌，具体公司于2020
年7月4日在巨潮资讯网披露的《关于控股子公司拟公开挂牌转让西安赛格康鸿置业有
限公司55%股权暨涉及关联交易的公告》。
二、核心竞争力分析
在电子市场流通领域，公司通过长期稳定的经营，建立了覆盖珠三角、长三角
，辐射全国的连锁电子专业市场体系，积累了丰富的市场商户资源，同时，在运营团
队方面，公司经过多年的发展，锻造出一支职业化、市场化、专业化的运营团队，沉
淀了成熟的市场运营管理经验；在公司产品及品牌影响力方面，公司经营品类丰富，
涵盖电子元器件、数码IT、通讯产品等，经营面积达35万㎡，是国内乃至亚洲规模领
先的综合类电子专业市场，在国内外拥有很高的品牌影响力，奠定了公司的行业领军
地位。
在战略性新兴产业领域，公司的检验检测业务拥有多项发明专利等知识产权，
拥有自主研发、制造推力从3KN~600KN全系列电动振动试验系统的能力，其中600KN超
大型电磁振动试验系统已通过验收并投入使用，跻身行业前列；在环境可靠性检测领
域，公司拥有一支经验丰富的科研团队。报告期内，公司运用自主技术为中国航天提
供的高质量服务获得肯定。公司的新能源业务拥有核心技术的碲化镉发电玻璃全自动
化生产线，生产的发电玻璃具有弱光性能好、温度系数低、长期衰减低、美观大方、
可灵活定制、透光性可调的优势，作为绿色建筑环保材料能够广泛应用在光伏建筑一
体化（BIPV）等多个领域，随着国家“碳达峰，碳中和”等政策实施，公司将加快发
电玻璃的技术研发和应用场景开发，助力绿色经济发展。在智慧城市及城市服务领域
，公司拥有一批对公司企业文化认同、忠诚度高、具有创新意识并勇于迎接市场挑战
的资深员工。公司始终坚持市场化理念、职业化标准、专业化水平，诚实守信，坚持
以客户为中心不断变革、动态管理、持续改进。同时，公司经过多年深耕，在超高层
楼宇物业、政府办公物业、城市物业管理等细分市场建立了成熟的运营体系，积累了
大量稳定客户，具有较强的核心竞争力。近年来，公司凭借对市场和行业的发展趋势
以及对客户需求的精准把握，结合光纤传感、智慧停车等新业态，稳步向智慧物管、
科技物管方面升级，致力于成为智慧城市的建设商和运营商。
三、公司面临的风险和应对措施
1.市场风险
公司目前的电子市场流通、智慧城市及城市服务、新能源业务均处于完全竞争
行业，在行业持续激烈竞争的情况下，可能面临电子专业市场租户流失、智慧城市及
城市服务市场份额占有率不足、新能源业务竞争加剧等风险。应对措施：（1）针对
电子专业市场租户流失风险，公司将通过提升服务质量、降本保效，提供电子专业市
场增值服务；（2）针对智慧城市及城市服务市场份额占有率不足的风险，公司将强
化和行业内龙头企业合作，通过人才引进、战略合作及系统内业务协同优势，结合已
有电子专业市场、物业经营及管理服务等业务资源，加快智慧城市及城市服务业务布
局、扩大市场占有率；（3）针对国家发布的一系列政策，分布式光伏装机量迅速上
升的同时可能带来竞争加剧的风险，公司将充分发挥碲化镉光伏的技术优势，通过差
异化竞争、定制化服务，与行业龙头企业加强合作，基于发电玻璃的生产及应用大力
发展BIPV业务以及分布式光伏电站等优势业务。
2.人力资源不足风险
随着业务的发展、规模的扩张，公司对人才结构和人才数量提出了更高的要求
，存在专业人才储备不足的风险。
应对措施：公司将根据战略规划，建立符合公司长期发展目标的人力资源体系
，做好关键人才储备及人才梯队建设，同时构建灵活的人力机制，保障人才的选、育
、用、留，有效支撑公司业务发展。
3.投后管理风险
随着战略性新兴产业布局的深入开展，公司与新投资及并购企业在企业文化、
管理制度和经营理念方面存在不同程度的差异，交易完成后公司对相关企业的日常经
营、业务整合、协同发展能否顺利实施以及效果能否达到预期存在一定的不确定性。
应对措施：（1）公司将加强投后管理体系建设，完善法人治理结构，优化被并
购企业的管理模式；（2）通过给予被并购企业充分的经营自主权，发挥企业家精神
，在充分利用上市公司优势资源的同时，保持对市场的灵活反应能力。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
报告期内，公司面对突如其来的新冠疫情冲击，一手抓防疫安全，一手抓
生产经营，以推动业务发展为导向实施综合改革，进一步提高了公司治理水平，通过
严格防疫安全管控、精细化管理，电子专业市场率先实现复工复产，持续提升电子专
业市场的服务质量和客户体验，推动电子专业市场的转型发展，巩固电子专业市场行
业地位；通过专项攻坚化解赛格新城市、西安康鸿经营风险的工作取得阶段性进展；
自主研发600KN超大型电磁振动试验系统通过第三方检验，标志着公司在检验检测振
动领域成功跻身前列；响应国家“碳中和、碳达峰”政策，积极推进新能源业务发展
，完成杭州生产线验收，光伏应用业务稳步开展。
公司实施“电子市场+”战略，以电子专业市场、物业经营及管理服务为支
撑，通过改革创新、投资并购、自主培育多种途径相结合，积极向战略性新兴产业发
展平台转变，持续提升和增强公司的核心竞争力和可持续发展能力，实现公司高质量
发展。
报告期内，公司完成营业总收入140,367万元，同比减少8,956万元，下降
幅度为6.00%；实现利润总额7,118万元，同比减少12,778万元，下降幅度为64.23%。
收入变动的主要原因是：本报告期公司贯彻落实深圳市委市政府租金减免的决策部署
，减免租金11,516万元，还原减租后，收入同比小幅上涨；利润总额变动的主要原因
除上述租金减免外，公司出售金融股权减少及联营企业同比亏损，投资收益同比减少
8,926万元，剔除上述影响，利润总额同比增加。
（一）电子市场流通
公司电子市场流通业务涵盖赛格电子市场和赛格通信市场两大品牌，控股
、参股、授权经营的共计20余家，总经营面积超过35万㎡，其中控股经营的电子市场
主要包括：深圳赛格电子市场、赛格通信市场、西安赛格、长沙赛格、西安海荣赛格
、南京赛格、吴江赛格、龙岗赛格、顺德赛格等。
报告期内，面对新冠疫情冲击，公司切实承担防疫责任，全力组织疫情防
控工作，制定疫情防控方案和应急预案，全体员工冲在一线，全力做好客户、物资、
运营保障，在电子专业市场运营一线构筑疫情防控的坚实防线，率先推进电子专业市
场的复工复产，保障电子专业市场以及公司旗下管辖的物业维持稳定运行，全年无一
例新冠感染，其中公司在华强北电子一条街开展的“红帐篷”行动被央视新闻报道，
为全国复工复产提供借鉴。疫情期间，公司以电子市场流通业务为代表的各类业务均
面临极大经营业绩压力，但公司仍积极响应国家号召、坚决贯彻落实市委市政府文件
精神，对符合条件的租户，两次实施租金减免，累计减免租金1.15亿元，与商户共克
时艰，彰显国企责任担当。
报告期内，公司顺应市场消费习惯的变化，以现有的电子市场流通业务为
基础，逐步向产业链上下游延伸，加快融合新业态，逐步构建以消费体验为核心的多
种业态并存的现代综合性电子专业市场，保持电子市场流通业务的稳定经营，持续推
动电子市场流通业务的转型升级。
（二）智慧城市及城市服务
报告期内，公司稳步推进产业结构调整，加快现有存货去化工作并取得突
破性进展。同时，公司以“科技创新、优质服务”为驱动，大力发展智慧城市及城市
服务业务，通过精细化、标准化管理深耕用户价值，提升客户体验，持续推动城市服
务业务服务质量提升。2020年，公司通过加强团队建设、营造积极向上及开拓进取的
文化氛围、建立高效沟通机制与正向导向的激励考核机制，在克服疫情影响，实现稳
定、安全运行的基础上，不断拓展新业务并完成新东升物业的收购，新增物业服务管
理面积超过1,000万㎡，经营管理规模、服务质量、核心竞争力、品牌影响力持续提
升。
公司紧抓粤港澳大湾区的历史机遇，通过自主研发、人才技术引进、校企
合作等形式，积极布局光纤传感、智慧停车等智慧城市业务，逐步向科技化、数字化
、智慧化的综合智慧社区美好生活服务提供商转变。
1.宏观经济与市场情况分析
报告期内，中央坚持“房住不炒”调控基调不变，上半年受新冠疫情影响
，经济面临较大下行压力，部分二、三线城市房地产市场有所回落，中央财政、货币
政策齐发力，较为宽松的货币环境，使房地产市场快速恢复。下半年，房地产调控政
策有所转向，中央强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，稳地价、稳房价、稳预
期，房地产金融监管持续强化，“三道红线”试点实施，与此同时，部分一线城市为
稳定房价先后升级调控政策，力促市场理性回归。
2.主要项目所处区域市场分析
公司地产项目目前主要在深圳、惠州、西安和南通等地。
深圳地区：2020年深圳市商办物业供应总量为194.28万㎡。供应的增加带
来更多的商办物业选择，租金较高峰时期下调幅度较大。中长期看，随着粤港澳大湾
区及深圳先行示范区政策的落实，深圳六大总部基地逐步成型，甲级写字楼租赁供需
可能出现逆转。（数据来源：深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司统计数据）
惠州地区：惠州商业、写字楼物业因存量基数较大，整体供大于求，销售进度较缓慢
。在疫情影响下，惠州楼市处于停滞阶段，加之持续收紧的政策、金融环境，惠州市
场对写字楼产品需求骤减，商业物业去化周期进一步延长。（数据来源：中原地产）
西安地区：在需求端，上半年受疫情影响，市场较为平淡；下半年市场回暖，多宗大
面积成交推动新增租赁需求，净吸纳量由负转正。全市甲级写字楼净吸纳量约14.7万
㎡，与2019年相比基本持平。（数据来源：第一太平戴维斯《2020年西安房地产市场
回顾及未来展望》报告）南通地区：2020年，南通房地产投资较快增长，项目到位资
金充裕，项目开发相对活跃，新开工面积快速增长，商品房销售面积同比小幅增长。
在城市建设全面铺开、各项规划持续落地、市场预期依旧向好背景下，南通房地产市
场保持平稳发展态势。（数据来源：南通市统计局）。
3.新增土地储备项目无
4.累计土地储备情况无
5.主要项目开发情况
6.主要项目销售情况
7.主要项目出租情况
报告期内，受新冠疫情冲击，公司物业租赁出现一定波动，公司通过减租
降费、精细化标准化管理、严格疫情防控等方式，实现物业租赁整体稳健经营。
13.报告期内相关商业地产业务的进展情况：
（a）南通赛格时代广场项目
报告期内，南通赛格的主要业务为存货销售，实现认购销售面积6,123.52
㎡，截至2020年12月底，南通赛格累计实现认购销售面积19,471.72㎡。
（b）赛格新城市广场项目
报告期内，赛格新城市二期实现认购销售面积7,319.27㎡，截至2020年12
月底，赛格新城市二期累计实现认购销售面积65,906.73平方米，赛格新城市物流房
产及一期2号楼已签订买卖合同。
（c）惠州群星赛格假日广场项目
报告期内，惠州群星二期按计划推进，已经完成主体项目桩基工程。
（d）西安赛格广场项目
报告期内，根据公司战略布局，公司积极推进西安赛格广场项目转让工作
。
（三）战略性新兴产业
公司的战略性新兴产业主要包括检验检测业务和新能源业务。
报告期内，公司检验检测业务自主研发完成600KN超大型电磁振动试验系统
以及航空发动机叶片高低周复合高周疲劳测试系统的方案设计、建模验证分析工作，
其中600KN超大型电磁振动试验系统通过第三方的检验并投入使用，标志着公司在检
验检测振动领域成功跻身前列，公司核心竞争力持续增强；同时公司运用自主技术为
中国航天提供的高质量服务获得肯定。报告期内，公司响应国家“碳达峰、碳中和”
的政策，调整新能源业务经营策略，大力发展分布式光伏电站建设，同时以光伏发电
技术为基础向光热、充电、储能等延伸业务发展。公司完成深圳海吉星屋顶电站项目
、华星光电屋顶电站项目的建设，并成功实现并网发电；与黑龙江省交通投资集团有
限公司合资成立公司，推进光伏产业在黑龙江省内布局，培育光伏市场，积极推进光
伏储能、光热、光伏充电桩、定制光伏产品等业务。杭州生产线已完成验收并获得第
三方认证。公司生产的发电玻璃具有外观美观、可灵活定制、透光性可调的优势，作
为绿色建筑材料在光伏建筑一体化（BIPV）领域有广泛的应用场景。
二、核心竞争力分析
在电子市场流通领域，公司通过长期稳定的经营，建立了覆盖珠三角、长
三角，辐射全国的连锁电子专业市场体系，积累了丰富的市场商户资源，同时，在运
营团队方面，公司经过多年的发展，锻造出一支职业化、市场化、专业化的运营团队
，沉淀了成熟的市场运营管理经验；在公司产品及品牌影响力方面，公司经营品类丰
富，涵盖电子元器件、数码IT、通讯产品等，经营面积达35万㎡，是国内乃至亚洲规
模领先的综合类电子专业市场，在国内外拥有很高的品牌影响力，奠定了公司的行业
领军地位。
在智慧城市及城市服务领域，公司拥有一批对公司企业文化认同、忠诚度
高、具有创新意识并勇于迎接市场挑战的资深员工。公司始终坚持市场化理念、职业
化标准、专业化水平，诚实守信，坚持以客户为中心不断变革、动态管理、持续改进
，尤其在2020年突发的新冠疫情面前，公司及时组织专业队伍冲锋在前、吃苦耐劳，
不断为客户带来高品质的服务，获得业主的一致好评。同时，公司经过多年深耕，在
超高层楼宇物业、政府办公物业、城市物业管理等细分市场建立了成熟的运营体系，
积累了大量稳定客户，具有较强的核心竞争力。近年来，公司凭借对市场和行业的发
展趋势以及对客户需求的精准把握，结合光纤传感、智慧停车等新业态，向智慧物管
、科技物管方面升级，致力于成为智慧城市的建设商和运营商。
在战略性新兴产业领域，公司的检验检测业务拥有多项发明专利等知识产
权，拥有自主研发、制造推力从3KN~600KN全系列电动振动试验系统的能力，其中600
KN超大型电磁振动试验系统已通过验收，跻身行业前列；在环境可靠性检测领域，公
司拥有一支经验丰富的科研团队。报告期内，公司运用自主技术为中国航天提供的高
质量服务获得肯定。公司的新能源业务拥有核心产业化技术标准的碲化镉发电玻璃全
自动化生产线，生产的发电玻璃具有弱光性能好、温度系数低、长期衰减低、美观大
方、可灵活定制、透光性可调的优势，作为绿色建筑环保材料能够广泛应用在光伏建
筑一体化（BIPV）等多个领域，随着国家“碳达峰，碳中和”等政策实施，公司将加
快发电玻璃的技术研发和应用场景开发，助力绿色经济发展。
三、公司未来发展的展望
（一）公司未来发展规划
公司将坚持以“电子市场+”战略为指引，通过提质增效，夯实做优存量产
业，持续保持电子专业市场的行业领先地位；同时，紧紧抓住行业战略机遇，通过投
资并购等途径，加速以检验检测及新能源业务为重心的战略性新兴产业的布局培育，
稳步推动战略性新兴业务向产业化、规模化升级，实现跨越式发展，提升公司核心竞
争力，尽快成为行业内的领军企业。
（二）总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展
根据前期披露的发展战略及经营计划，报告期内公司主要的工作如下：
（1）持续加快战略并购
公司始终围绕既定战略方向，以市场为导向，以投资并购为手段，加速关
键战略举措的落地实施。公司以现金方式购买新东升物业36%股权，并通过表决权委
托和董事会席位设置获得新东升物业的实际控制权，新东升物业纳入公司合并报表范
围。
（2）持续推动存量业务增强效益、扩大规模、提升品牌价值
经过多年积累，公司目前已在电子市场流通、智慧城市及城市服务领域具
有一定优势。公司的电子市场流通业务，通过提升服务质量和模式创新，不断提升管
理效能，优化客户结构，以优质服务赢得客户，提升“赛格电子市场”“赛格通信市
场”两大品牌价值。公司通过不断拓展新业务及并购新东升物业扩大业务规模，新增
物业服务管理面积超过1,000万㎡。
（3）加强专业化经营和精细化管理，提升公司发展质量
公司以推动业务发展为导向，开展实施综合改革暨铸魂行动，进行组织机
构改革，激发公司组织活力、提升内部管理水平、升级管控模式，建立了“一站式”
管理服务体系，缩短管理链条，形成了服务一线企业的快速反应体系，建立了业务事
业部形式的管控机制，进一步明确了电子市场流通、智慧城市及城市服务、战略性新
兴产业三大核心业务的发展模式。
（4）强化人才战略，助力公司可持续发展
公司实施了积极的人才战略，一方面，探索实施岗位改革，推动人尽其才
、一岗多责、一岗多能、一人多岗，探索优化员工职业发展通道；另一方面，从结合
工作实际、丰富培训主题、深化培训效果三个维度开展差异化培训，构建完善的人才
培养体系，为员工创造多通道发展途径。
（5）加大融资渠道拓展，为公司战略发展提供充足资金保障
公司通过充分盘活存量资产及加强与各金融机构的沟通和交流，拓展多元
化的融资渠道等形式，满足了公司战略发展所需资金。
（三）公司业务发展面临的主要问题
1.宏观调控政策风险
在新能源领域，2020年3月5日，国家能源局公布了《国家能源局关于2020
年风电、光伏发电项目建设有关事项的通知》，总体上继续延续积极推进无补贴平价
上网的发展思路，国内光伏产业将加速从政策引导向市场驱动转变。
应对措施：公司将以加快推进市场应用端为导向，增强业务的市场竞争力
及抗风险能力，根据政策和行业变化对业务进行研究调整，以尽量减少政策变化带来
的影响，积极向对政策变化不敏感的分布式电站及BIPV应用方向发展，同时加大产品
研发力度，加大市场拓展，加强成本控制。
2.市场风险
公司目前的电子市场流通、智慧城市及城市服务等业务、新能源业务均处
于完全竞争行业，在行业持续激烈竞争的情况下，可能面临电子专业市场租户流失和
租金下降、智慧城市及城市服务市场份额占有率不足、新能源业务优质客户资源获取
能力不足等风险。
应对措施：
（1）针对电子专业市场租户流失和租金下降风险，公司将通过提升服务质
量、降本保效，提供电子专业市场增值服务；
（2）针对智慧城市及城市服务市场份额占有率不足的风险，公司将强化和
行业内龙头企业合作，通过人才引进、战略合作及系统内业务协同优势，结合已有电
子专业市场、物业经营及管理服务等业务资源加快智慧城市及城市服务业务布局、扩
大市场占有率；
（3）针对新能源业务优质客户资源获取能力不足风险，公司将充分发挥碲
化镉光伏的技术优势，通过差异化竞争、定制化服务，大力发展发电玻璃等BIPV业务
以及分布式光伏发电等优势项目。
3.人力资源不足风险
随着业务的发展、规模的扩张，公司对人才结构和人才数量提出了更高的
要求，存在人力资源不足的风险。
应对措施：公司将采取多种措施吸引、留住人才，及时评估人才需求缺口
，做好关键人才储备及人才梯队建设，同时构建灵活的人力机制，保障人才的选、育
、用、留，有效支撑公司业务发展。
4.投后管理风险
随着战略性新兴产业布局的深入开展，公司与新投资及并购企业在企业文
化、管理制度和经营理念方面存在不同程度的差异，交易完成后公司对相关企业的日
常经营、业务整合、协同发展能否顺利实施以及效果能否达到预期存在一定的不确定
性。
应对措施：
（1）公司将加强投后管理体系建设，完善法人治理结构，优化被并购企业
的管理模式；
（2）通过给予被并购企业充分的经营自主权，发挥企业家精神，在充分利
用上市公司优势资源的同时，保持对市场的灵活反应能力。
（四）2021年公司重点工作
1.加快检验检测战略性新兴产业投资布局
面对新的经济环境与市场变化，公司以“电子市场+”战略为指引，以投资
并购为手段，立足长远，通过“业务整合+地域扩张”，加速检验检测等战略性新兴
产业投资布局，打造检验检测主航道，集中资源快速做大做强检验检测业务，树立赛
格在行业内的品牌形象和市场地位。
2.积极开发培育新能源业务
公司将通过产业链纵向整合，继续积极实施市场开发战略，全方位拓展市
场，加快推进市场应用端为导向的光伏电站的建设，发挥碲化镉光伏的技术优势，通
过差异化竞争、定制化服务，大力发展发电玻璃等BIPV业务以及分布式光伏发电等优
势业务。
3.持续推动存量业务降低成本、提质增效
公司将进一步加强各电子专业市场资源整合力度，实现协同发展；继续利
用信息化手段提升传统业务运作效率，严控成本，进一步提升收益率；进一步优化客
户结构，以优质服务赢得客户，提升“赛格电子市场”“赛格通信市场”两大品牌价
值。
4.加快智慧城市及城市服务业务的转型升级
根据公司智慧城市及城市服务业务现状，公司通过精耕细作现有业务，积
极响应客户需求，扩大服务范围，以光纤传感、智慧停车等科技手段提高业务经营的
服务水平和效率，培育智慧城市业务，实现企业内生增长、内涵式发展，同时积极整
合具有协同效应的资源，实现优势互补，构建产业发展平台。
5.加强业务板块整合协同
公司将积极探索以区域为作战单元，各企业资源共享、优势互补的协同发
展新路径，以电子专业市场在全国各地的布局做为公司业务协同发展的基础平台，通
过事业部制管理模式，发挥各区域积累的资源优势，大力推进新能源业务、检验检测
业务、智慧城市及城市服务等业务在各区域落地。
（五）风险提示
上述内容中涉及到的公司未来发展规划等并不代表上市公司对2021年度的
盈利预测，能否实现取决于市场状况变化等多种因素，存在不确定性，请投资者特别
注意。
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免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）主要业务及经营模式
公司主营业务包括以通信市场、电子专业市场为核心的电子市场流通业务
，以检验检测与新能源为核心的战略性新兴业务，以物业经营及管理服务为核心的智
慧城市及城市服务业务。
公司的经营模式为：以“电子市场+”战略为指引，通过品牌价值提升、经
营模式优化，提高电子专业市场的服务质量，保持行业领先地位；以电子专业市场、
物业经营及管理服务为支撑，纵向向产业链上下游延伸，横向聚焦战略性新兴产业，
通过投资并购、资源整合等多重途径，加速向战略性新兴产业发展平台转型。
（二）公司所处主要行业发展现状
1.电子市场流通
随着国内疫情防控的好转及宏观经济逐渐向好，电子专业市场商户经营状
况趋于稳定，但外贸类商户仍未恢复到疫情前的正常水平，电子行业整体景气度的恢
复周期被拉长，传统电子专业市场加速向配套服务更完善、业态布局更合理、线上线
下更融合、品牌形象更高端的综合性服务平台转变。
2.战略性新兴业务
检验检测业务：随着我国经济发展由高速增长阶段转向高质量发展阶段，
国家质量基础建设受到越来越多关注，一系列支持检验检测行业整合发展的政策陆续
出台，质量提升行动、“放管服”改革不断深化，为检验检测行业发展提供了良好的
发展机遇。检验检测体系逐渐形成以企业制为主体的市场化机制，机制的转变引起检
验检测行业的投资模式、业务来源、政府管理体制等相应改变，各类细分行业主体公
平竞争的市场环境逐步形成，行业规模快速扩大、行业经营趋向集中，检测行业呈现
高速发展态势。
新能源业务：2021年上半年，全国太阳能发电新增装机容量13GW。在“碳
达峰、碳中和”整体目标的引领下，新能源相关方面的政策陆续出台。2021年6月，
国家发改委发布《关于2021年新能源上网电价政策有关事项的通知》，明确了2021年
光伏发电、风电等新能源上网电价政策，要求新建项目执行燃煤发电基准价。2021年
新建项目上网电价按当地燃煤发电基准价执行；新建项目可自愿通过参与市场化交易
形成上网电价，更好体现光伏发电、风电的绿色电力价值。2021年6月，国家能源局
下发《关于报送整县（市、区）屋顶分布式光伏开发试点方案的通知》，全国多个省
市区和国家电网就分布式光伏整县推进工作陆续发布相关文件，或将推动分布式光伏
装机量迅速上升以及BIPV（光伏建筑一体化）应用普及。
3.智慧城市及城市服务
2021年作为十四五的开局之年，随着5G、大数据、人工智能等新技术的成
熟以及“新基建”的推进，将成为中国智慧城市发展历程中关键的一年。2021年1月
，深圳市政府出台《关于加快智慧城市和数字政府建设的若干意见》，提出到2025年
，打造具有深度学习能力的鹏城智能体，成为全球新型智慧城市标杆和“数字中国”
城市典范。融合人工智能（AI）、5G、云计算、大数据等新一代信息技术，建设城市
数字底座，打造城市智能中枢，推进业务一体化融合，实现全域感知、全网协同和全
场景智慧，让城市能感知、会思考、可进化、有温度，智慧城市及城市服务在政策引
导下迎来快速发展机遇。
（三）公司所处的行业地位
在电子市场流通领域，公司作为中国电子专业市场经营模式的创办者，经
过34年的辛勤耕耘，以直营、联营及委托经营的方式在全国已开办二十余家电子专业
市场，形成了覆盖珠三角、长三角、辐射全国的连锁电子专业市场体系，在国内外拥
有较高的品牌影响力。公司紧跟电子行业发展趋势和人们消费习惯，通过业态调整、
精细化管理、品牌提升等多种途径，始终保持公司所经营的电子专业市场在行业内处
于领先地位。
在智慧城市及城市服务领域，公司拥有国家一级物业管理资质，在行业内
较早推行ISO9001质量管理体系，ISO14001环境管理体系、ISO45001职业健康安全管
理体系。公司立足物业经营及管理服务，积极布局光纤传感、智慧停车、分布式数据
中心等领域，逐步向现代化、科技化、智慧化的综合智慧社区美好生活服务提供商转
变，公司核心竞争力持续提升。报告期内，公司获第二届深圳品牌百强企业、中国质
量信用AAA级企业等荣誉。
（四）经营情况讨论与分析
报告期内，公司持续做好新冠肺炎疫情防控工作的同时，实施“电子市场+
”战略，以电子专业市场、物业经营及管理服务为支撑，通过改革创新、投资并购、
自主培育多种途径相结合，积极向战略性新兴产业发展平台转变，持续提升和增强公
司的核心竞争力和可持续发展能力，实现公司高质量发展。
报告期内，公司完成营业总收入95,377万元，同比增加17,687万元，上升
幅度为22.77%；实现利润总额11,628万元，同比减少1,740万元，下降幅度为13.02%
。收入变动的主要原因是：公司投资并购新东升物业导致营业收入的增加，覆盖上年
同期地产项目出售的影响；利润总额变动的主要原因是：本期出售的华控赛格股票、
收到的政府补助以及银行理财收益同比减少。
1.电子市场流通
公司电子市场流通业务涵盖赛格电子市场和赛格通信市场两大品牌，控股
、参股、授权经营的共计20余家，总经营面积超过35万㎡，其中控股经营的电子市场
主要包括：深圳赛格电子市场、赛格通信市场、西安赛格、长沙赛格、西安海荣赛格
、南京赛格、吴江赛格、龙岗赛格、顺德赛格等。
公司顺应市场消费习惯的变化，以现有的电子市场流通业务为基础，逐步
向产业链上下游延伸，加快融合新业态，逐步构建以消费体验为核心的多种业态并存
的现代综合性电子专业市场，保持电子市场流通业务的稳定经营，持续推动电子市场
流通业务的转型升级，促进电子专业市场转型发展和提质增效，巩固赛格电子专业市
场行业地位。
2.战略性新兴业务
公司的战略性新兴业务主要包括检验检测业务和新能源业务。
报告期内，公司及合并报表范围内企业苏州泰斯特通过股权转让及增资方
式，以自有资金人民币1,850万元获得上海玛曲47.50%的股权。本次对外投资助力公
司提升环境与可靠性检验检测细分领域试验能力，有助于公司客户资源、技术积累、
人员储备及资源协同，提升公司检验检测业务核心竞争力和盈利能力，加速公司向战
略性新兴产业发展平台转型。报告期内，在国家“碳达峰、碳中和”政策下，公司新
能源业务迎来新发展机遇，公司加速发展分布式光伏电站建设业务，推进深圳盛波光
电分布式电站等若干项目建设；公司与黑龙江省交通投资集团有限公司合作推进光伏
产业在黑龙江省内布局，培育光伏市场；以光伏发电技术为基础向产业上下游延伸发
展，积极推进光伏逆变器、储能、光热、光伏充电桩、定制光伏产品等业务。2021年
杭州生产线上半年产量达16.54MW，公司生产的发电玻璃具有外观美观、可灵活定制
、透光性可调的优势，作为绿色建筑材料在光伏建筑一体化（BIPV）领域有广泛的应
用场景。
3.智慧城市及城市服务
报告期内，公司稳步推进产业结构调整，加强存量资产盘活，加快现有存
货去化。同时，公司以“科技创新、优质服务”为驱动，大力发展智慧城市及城市服
务业务，通过精细化、标准化管理深耕用户价值，提升客户体验，持续推动城市服务
业务服务质量提升。2021年上半年，公司通过加强团队建设、营造积极向上及开拓进
取的文化氛围、建立高效沟通机制与正向导向的激励考核机制，在克服疫情影响，实
现稳定、安全运行的基础上，不断拓展新业务，新增物业服务项目7个，新增公园、
边检物业管理类型，物业管理类型更加多元化。
公司紧抓粤港澳大湾区的历史机遇，持续通过自主研发、人才技术引进、
校企合作等形式，加速布局光纤传感、智慧停车等智慧城市业务，逐步向科技化、数
字化、智慧化的综合智慧社区美好生活服务提供商转变。
（1）宏观经济与市场情况分析
报告期内，中央调控逻辑进一步向供给端侧重，明确要增加租赁住房供应
，增加重点城市土地供应等，重点城市供地“两集中”政策出台。同时，中央约谈、
督导多个城市，要求夯实城市政府主体责任，切实提高政治站位，要求必要情况下采
取针对性的调控政策措施，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。
（2）主要项目所处区域市场分析
公司地产项目目前在深圳、惠州、西安和南通等地。
深圳地区：零售商业物业方面，在市场需求平稳的支撑下，优质购物中心
的整体空置率未见较大起伏，较2020年末下降0.75个百分点至6.1%。写字楼方面，在
湾区建设深入推进、深圳科创产业加速发展的带动下，深圳企业的高成长性及创业创
新的强源动力都将为未来深圳办公需求保驾护航，从而带动市场整体活跃度——供应
压力与市场活力并存，预计这一特征将在深圳商办市场长期存在。（数据来源：戴德
梁行《2021年中深圳商业地产市场总结及展望》）
惠州地区：2021年上半年，在“房住不炒”的主基调下，房地产市场的调
控依然保持从严态势，信贷资金管控持续收紧，惠州楼市在这一大背景下，也出现降
温趋势，上半年全市住宅网签量同、环比均出现了下滑。
西安地区：零售商业物业方面，上半年全市零售物业市场呈现回暖态势，
需求保持活跃，空置率环比下降1.3个百分点至7.6%。写字楼方面，2021年下半年，
西安写字楼市场将迎来20余万平方米的新增供应，主要集中在城北和高新区域，新增
项目的入市短期内或将推高市场空置率。（数据来源：第一太平戴维斯《西安2021年
上半年房地产市场》报告）南通地区：伴随南通城市红利，住宅市场火热，同时吸引
绝大多数投资客群目光。公寓、商办类市场受住宅市场挤压严重。南通商办、公寓类
产品长期存在库存积压、去化周期长等特点。
（3）报告期内相关商业地产业务的进展情况
（a）南通赛格时代广场项目
报告期内，南通赛格的主要业务为存货销售，实现认购销售面积1,723.64
平方米，截至2021年6月底，南通赛格累计实现认购销售面积21,195.36平方米。
（b）赛格新城市广场项目
报告期内，公司密切关注赛格新城市物流房产及一期2号楼已签订买卖合同
的生效条件，具体内容公司于2020年5月26日在巨潮资讯网上披露的《关于签署日常
经营重大合同的公告》。
（c）惠州群星赛格假日广场项目
报告期内，惠州群星二期按计划推进，已完成基坑支护工程、土方挖运工
程、地下室及裙房主体等。
（d）西安赛格广场项目
报告期内，西安赛格广场项目正在深圳联交所公开挂牌，具体公司于2020
年7月4日在巨潮资讯网披露的《关于控股子公司拟公开挂牌转让西安赛格康鸿置业有
限公司55%股权暨涉及关联交易的公告》。
二、核心竞争力分析
在电子市场流通领域，公司通过长期稳定的经营，建立了覆盖珠三角、长三角
，辐射全国的连锁电子专业市场体系，积累了丰富的市场商户资源，同时，在运营团
队方面，公司经过多年的发展，锻造出一支职业化、市场化、专业化的运营团队，沉
淀了成熟的市场运营管理经验；在公司产品及品牌影响力方面，公司经营品类丰富，
涵盖电子元器件、数码IT、通讯产品等，经营面积达35万㎡，是国内乃至亚洲规模领
先的综合类电子专业市场，在国内外拥有很高的品牌影响力，奠定了公司的行业领军
地位。
在战略性新兴产业领域，公司的检验检测业务拥有多项发明专利等知识产权，
拥有自主研发、制造推力从3KN~600KN全系列电动振动试验系统的能力，其中600KN超
大型电磁振动试验系统已通过验收并投入使用，跻身行业前列；在环境可靠性检测领
域，公司拥有一支经验丰富的科研团队。报告期内，公司运用自主技术为中国航天提
供的高质量服务获得肯定。公司的新能源业务拥有核心技术的碲化镉发电玻璃全自动
化生产线，生产的发电玻璃具有弱光性能好、温度系数低、长期衰减低、美观大方、
可灵活定制、透光性可调的优势，作为绿色建筑环保材料能够广泛应用在光伏建筑一
体化（BIPV）等多个领域，随着国家“碳达峰，碳中和”等政策实施，公司将加快发
电玻璃的技术研发和应用场景开发，助力绿色经济发展。在智慧城市及城市服务领域
，公司拥有一批对公司企业文化认同、忠诚度高、具有创新意识并勇于迎接市场挑战
的资深员工。公司始终坚持市场化理念、职业化标准、专业化水平，诚实守信，坚持
以客户为中心不断变革、动态管理、持续改进。同时，公司经过多年深耕，在超高层
楼宇物业、政府办公物业、城市物业管理等细分市场建立了成熟的运营体系，积累了
大量稳定客户，具有较强的核心竞争力。近年来，公司凭借对市场和行业的发展趋势
以及对客户需求的精准把握，结合光纤传感、智慧停车等新业态，稳步向智慧物管、
科技物管方面升级，致力于成为智慧城市的建设商和运营商。
三、公司面临的风险和应对措施
1.市场风险
公司目前的电子市场流通、智慧城市及城市服务、新能源业务均处于完全竞争
行业，在行业持续激烈竞争的情况下，可能面临电子专业市场租户流失、智慧城市及
城市服务市场份额占有率不足、新能源业务竞争加剧等风险。应对措施：（1）针对
电子专业市场租户流失风险，公司将通过提升服务质量、降本保效，提供电子专业市
场增值服务；（2）针对智慧城市及城市服务市场份额占有率不足的风险，公司将强
化和行业内龙头企业合作，通过人才引进、战略合作及系统内业务协同优势，结合已
有电子专业市场、物业经营及管理服务等业务资源，加快智慧城市及城市服务业务布
局、扩大市场占有率；（3）针对国家发布的一系列政策，分布式光伏装机量迅速上
升的同时可能带来竞争加剧的风险，公司将充分发挥碲化镉光伏的技术优势，通过差
异化竞争、定制化服务，与行业龙头企业加强合作，基于发电玻璃的生产及应用大力
发展BIPV业务以及分布式光伏电站等优势业务。
2.人力资源不足风险
随着业务的发展、规模的扩张，公司对人才结构和人才数量提出了更高的要求
，存在专业人才储备不足的风险。
应对措施：公司将根据战略规划，建立符合公司长期发展目标的人力资源体系
，做好关键人才储备及人才梯队建设，同时构建灵活的人力机制，保障人才的选、育
、用、留，有效支撑公司业务发展。
3.投后管理风险
随着战略性新兴产业布局的深入开展，公司与新投资及并购企业在企业文化、
管理制度和经营理念方面存在不同程度的差异，交易完成后公司对相关企业的日常经
营、业务整合、协同发展能否顺利实施以及效果能否达到预期存在一定的不确定性。
应对措施：（1）公司将加强投后管理体系建设，完善法人治理结构，优化被并
购企业的管理模式；（2）通过给予被并购企业充分的经营自主权，发挥企业家精神
，在充分利用上市公司优势资源的同时，保持对市场的灵活反应能力。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
报告期内，公司面对突如其来的新冠疫情冲击，一手抓防疫安全，一手抓
生产经营，以推动业务发展为导向实施综合改革，进一步提高了公司治理水平，通过
严格防疫安全管控、精细化管理，电子专业市场率先实现复工复产，持续提升电子专
业市场的服务质量和客户体验，推动电子专业市场的转型发展，巩固电子专业市场行
业地位；通过专项攻坚化解赛格新城市、西安康鸿经营风险的工作取得阶段性进展；
自主研发600KN超大型电磁振动试验系统通过第三方检验，标志着公司在检验检测振
动领域成功跻身前列；响应国家“碳中和、碳达峰”政策，积极推进新能源业务发展
，完成杭州生产线验收，光伏应用业务稳步开展。
公司实施“电子市场+”战略，以电子专业市场、物业经营及管理服务为支
撑，通过改革创新、投资并购、自主培育多种途径相结合，积极向战略性新兴产业发
展平台转变，持续提升和增强公司的核心竞争力和可持续发展能力，实现公司高质量
发展。
报告期内，公司完成营业总收入140,367万元，同比减少8,956万元，下降
幅度为6.00%；实现利润总额7,118万元，同比减少12,778万元，下降幅度为64.23%。
收入变动的主要原因是：本报告期公司贯彻落实深圳市委市政府租金减免的决策部署
，减免租金11,516万元，还原减租后，收入同比小幅上涨；利润总额变动的主要原因
除上述租金减免外，公司出售金融股权减少及联营企业同比亏损，投资收益同比减少
8,926万元，剔除上述影响，利润总额同比增加。
（一）电子市场流通
公司电子市场流通业务涵盖赛格电子市场和赛格通信市场两大品牌，控股
、参股、授权经营的共计20余家，总经营面积超过35万㎡，其中控股经营的电子市场
主要包括：深圳赛格电子市场、赛格通信市场、西安赛格、长沙赛格、西安海荣赛格
、南京赛格、吴江赛格、龙岗赛格、顺德赛格等。
报告期内，面对新冠疫情冲击，公司切实承担防疫责任，全力组织疫情防
控工作，制定疫情防控方案和应急预案，全体员工冲在一线，全力做好客户、物资、
运营保障，在电子专业市场运营一线构筑疫情防控的坚实防线，率先推进电子专业市
场的复工复产，保障电子专业市场以及公司旗下管辖的物业维持稳定运行，全年无一
例新冠感染，其中公司在华强北电子一条街开展的“红帐篷”行动被央视新闻报道，
为全国复工复产提供借鉴。疫情期间，公司以电子市场流通业务为代表的各类业务均
面临极大经营业绩压力，但公司仍积极响应国家号召、坚决贯彻落实市委市政府文件
精神，对符合条件的租户，两次实施租金减免，累计减免租金1.15亿元，与商户共克
时艰，彰显国企责任担当。
报告期内，公司顺应市场消费习惯的变化，以现有的电子市场流通业务为
基础，逐步向产业链上下游延伸，加快融合新业态，逐步构建以消费体验为核心的多
种业态并存的现代综合性电子专业市场，保持电子市场流通业务的稳定经营，持续推
动电子市场流通业务的转型升级。
（二）智慧城市及城市服务
报告期内，公司稳步推进产业结构调整，加快现有存货去化工作并取得突
破性进展。同时，公司以“科技创新、优质服务”为驱动，大力发展智慧城市及城市
服务业务，通过精细化、标准化管理深耕用户价值，提升客户体验，持续推动城市服
务业务服务质量提升。2020年，公司通过加强团队建设、营造积极向上及开拓进取的
文化氛围、建立高效沟通机制与正向导向的激励考核机制，在克服疫情影响，实现稳
定、安全运行的基础上，不断拓展新业务并完成新东升物业的收购，新增物业服务管
理面积超过1,000万㎡，经营管理规模、服务质量、核心竞争力、品牌影响力持续提
升。
公司紧抓粤港澳大湾区的历史机遇，通过自主研发、人才技术引进、校企
合作等形式，积极布局光纤传感、智慧停车等智慧城市业务，逐步向科技化、数字化
、智慧化的综合智慧社区美好生活服务提供商转变。
1.宏观经济与市场情况分析
报告期内，中央坚持“房住不炒”调控基调不变，上半年受新冠疫情影响
，经济面临较大下行压力，部分二、三线城市房地产市场有所回落，中央财政、货币
政策齐发力，较为宽松的货币环境，使房地产市场快速恢复。下半年，房地产调控政
策有所转向，中央强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，稳地价、稳房价、稳预
期，房地产金融监管持续强化，“三道红线”试点实施，与此同时，部分一线城市为
稳定房价先后升级调控政策，力促市场理性回归。
2.主要项目所处区域市场分析
公司地产项目目前主要在深圳、惠州、西安和南通等地。
深圳地区：2020年深圳市商办物业供应总量为194.28万㎡。供应的增加带
来更多的商办物业选择，租金较高峰时期下调幅度较大。中长期看，随着粤港澳大湾
区及深圳先行示范区政策的落实，深圳六大总部基地逐步成型，甲级写字楼租赁供需
可能出现逆转。（数据来源：深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司统计数据）
惠州地区：惠州商业、写字楼物业因存量基数较大，整体供大于求，销售进度较缓慢
。在疫情影响下，惠州楼市处于停滞阶段，加之持续收紧的政策、金融环境，惠州市
场对写字楼产品需求骤减，商业物业去化周期进一步延长。（数据来源：中原地产）
西安地区：在需求端，上半年受疫情影响，市场较为平淡；下半年市场回暖，多宗大
面积成交推动新增租赁需求，净吸纳量由负转正。全市甲级写字楼净吸纳量约14.7万
㎡，与2019年相比基本持平。（数据来源：第一太平戴维斯《2020年西安房地产市场
回顾及未来展望》报告）南通地区：2020年，南通房地产投资较快增长，项目到位资
金充裕，项目开发相对活跃，新开工面积快速增长，商品房销售面积同比小幅增长。
在城市建设全面铺开、各项规划持续落地、市场预期依旧向好背景下，南通房地产市
场保持平稳发展态势。（数据来源：南通市统计局）。
3.新增土地储备项目无
4.累计土地储备情况无
5.主要项目开发情况
6.主要项目销售情况
7.主要项目出租情况
报告期内，受新冠疫情冲击，公司物业租赁出现一定波动，公司通过减租
降费、精细化标准化管理、严格疫情防控等方式，实现物业租赁整体稳健经营。
13.报告期内相关商业地产业务的进展情况：
（a）南通赛格时代广场项目
报告期内，南通赛格的主要业务为存货销售，实现认购销售面积6,123.52
㎡，截至2020年12月底，南通赛格累计实现认购销售面积19,471.72㎡。
（b）赛格新城市广场项目
报告期内，赛格新城市二期实现认购销售面积7,319.27㎡，截至2020年12
月底，赛格新城市二期累计实现认购销售面积65,906.73平方米，赛格新城市物流房
产及一期2号楼已签订买卖合同。
（c）惠州群星赛格假日广场项目
报告期内，惠州群星二期按计划推进，已经完成主体项目桩基工程。
（d）西安赛格广场项目
报告期内，根据公司战略布局，公司积极推进西安赛格广场项目转让工作
。
（三）战略性新兴产业
公司的战略性新兴产业主要包括检验检测业务和新能源业务。
报告期内，公司检验检测业务自主研发完成600KN超大型电磁振动试验系统
以及航空发动机叶片高低周复合高周疲劳测试系统的方案设计、建模验证分析工作，
其中600KN超大型电磁振动试验系统通过第三方的检验并投入使用，标志着公司在检
验检测振动领域成功跻身前列，公司核心竞争力持续增强；同时公司运用自主技术为
中国航天提供的高质量服务获得肯定。报告期内，公司响应国家“碳达峰、碳中和”
的政策，调整新能源业务经营策略，大力发展分布式光伏电站建设，同时以光伏发电
技术为基础向光热、充电、储能等延伸业务发展。公司完成深圳海吉星屋顶电站项目
、华星光电屋顶电站项目的建设，并成功实现并网发电；与黑龙江省交通投资集团有
限公司合资成立公司，推进光伏产业在黑龙江省内布局，培育光伏市场，积极推进光
伏储能、光热、光伏充电桩、定制光伏产品等业务。杭州生产线已完成验收并获得第
三方认证。公司生产的发电玻璃具有外观美观、可灵活定制、透光性可调的优势，作
为绿色建筑材料在光伏建筑一体化（BIPV）领域有广泛的应用场景。
二、核心竞争力分析
在电子市场流通领域，公司通过长期稳定的经营，建立了覆盖珠三角、长
三角，辐射全国的连锁电子专业市场体系，积累了丰富的市场商户资源，同时，在运
营团队方面，公司经过多年的发展，锻造出一支职业化、市场化、专业化的运营团队
，沉淀了成熟的市场运营管理经验；在公司产品及品牌影响力方面，公司经营品类丰
富，涵盖电子元器件、数码IT、通讯产品等，经营面积达35万㎡，是国内乃至亚洲规
模领先的综合类电子专业市场，在国内外拥有很高的品牌影响力，奠定了公司的行业
领军地位。
在智慧城市及城市服务领域，公司拥有一批对公司企业文化认同、忠诚度
高、具有创新意识并勇于迎接市场挑战的资深员工。公司始终坚持市场化理念、职业
化标准、专业化水平，诚实守信，坚持以客户为中心不断变革、动态管理、持续改进
，尤其在2020年突发的新冠疫情面前，公司及时组织专业队伍冲锋在前、吃苦耐劳，
不断为客户带来高品质的服务，获得业主的一致好评。同时，公司经过多年深耕，在
超高层楼宇物业、政府办公物业、城市物业管理等细分市场建立了成熟的运营体系，
积累了大量稳定客户，具有较强的核心竞争力。近年来，公司凭借对市场和行业的发
展趋势以及对客户需求的精准把握，结合光纤传感、智慧停车等新业态，向智慧物管
、科技物管方面升级，致力于成为智慧城市的建设商和运营商。
在战略性新兴产业领域，公司的检验检测业务拥有多项发明专利等知识产
权，拥有自主研发、制造推力从3KN~600KN全系列电动振动试验系统的能力，其中600
KN超大型电磁振动试验系统已通过验收，跻身行业前列；在环境可靠性检测领域，公
司拥有一支经验丰富的科研团队。报告期内，公司运用自主技术为中国航天提供的高
质量服务获得肯定。公司的新能源业务拥有核心产业化技术标准的碲化镉发电玻璃全
自动化生产线，生产的发电玻璃具有弱光性能好、温度系数低、长期衰减低、美观大
方、可灵活定制、透光性可调的优势，作为绿色建筑环保材料能够广泛应用在光伏建
筑一体化（BIPV）等多个领域，随着国家“碳达峰，碳中和”等政策实施，公司将加
快发电玻璃的技术研发和应用场景开发，助力绿色经济发展。
三、公司未来发展的展望
（一）公司未来发展规划
公司将坚持以“电子市场+”战略为指引，通过提质增效，夯实做优存量产
业，持续保持电子专业市场的行业领先地位；同时，紧紧抓住行业战略机遇，通过投
资并购等途径，加速以检验检测及新能源业务为重心的战略性新兴产业的布局培育，
稳步推动战略性新兴业务向产业化、规模化升级，实现跨越式发展，提升公司核心竞
争力，尽快成为行业内的领军企业。
（二）总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展
根据前期披露的发展战略及经营计划，报告期内公司主要的工作如下：
（1）持续加快战略并购
公司始终围绕既定战略方向，以市场为导向，以投资并购为手段，加速关
键战略举措的落地实施。公司以现金方式购买新东升物业36%股权，并通过表决权委
托和董事会席位设置获得新东升物业的实际控制权，新东升物业纳入公司合并报表范
围。
（2）持续推动存量业务增强效益、扩大规模、提升品牌价值
经过多年积累，公司目前已在电子市场流通、智慧城市及城市服务领域具
有一定优势。公司的电子市场流通业务，通过提升服务质量和模式创新，不断提升管
理效能，优化客户结构，以优质服务赢得客户，提升“赛格电子市场”“赛格通信市
场”两大品牌价值。公司通过不断拓展新业务及并购新东升物业扩大业务规模，新增
物业服务管理面积超过1,000万㎡。
（3）加强专业化经营和精细化管理，提升公司发展质量
公司以推动业务发展为导向，开展实施综合改革暨铸魂行动，进行组织机
构改革，激发公司组织活力、提升内部管理水平、升级管控模式，建立了“一站式”
管理服务体系，缩短管理链条，形成了服务一线企业的快速反应体系，建立了业务事
业部形式的管控机制，进一步明确了电子市场流通、智慧城市及城市服务、战略性新
兴产业三大核心业务的发展模式。
（4）强化人才战略，助力公司可持续发展
公司实施了积极的人才战略，一方面，探索实施岗位改革，推动人尽其才
、一岗多责、一岗多能、一人多岗，探索优化员工职业发展通道；另一方面，从结合
工作实际、丰富培训主题、深化培训效果三个维度开展差异化培训，构建完善的人才
培养体系，为员工创造多通道发展途径。
（5）加大融资渠道拓展，为公司战略发展提供充足资金保障
公司通过充分盘活存量资产及加强与各金融机构的沟通和交流，拓展多元
化的融资渠道等形式，满足了公司战略发展所需资金。
（三）公司业务发展面临的主要问题
1.宏观调控政策风险
在新能源领域，2020年3月5日，国家能源局公布了《国家能源局关于2020
年风电、光伏发电项目建设有关事项的通知》，总体上继续延续积极推进无补贴平价
上网的发展思路，国内光伏产业将加速从政策引导向市场驱动转变。
应对措施：公司将以加快推进市场应用端为导向，增强业务的市场竞争力
及抗风险能力，根据政策和行业变化对业务进行研究调整，以尽量减少政策变化带来
的影响，积极向对政策变化不敏感的分布式电站及BIPV应用方向发展，同时加大产品
研发力度，加大市场拓展，加强成本控制。
2.市场风险
公司目前的电子市场流通、智慧城市及城市服务等业务、新能源业务均处
于完全竞争行业，在行业持续激烈竞争的情况下，可能面临电子专业市场租户流失和
租金下降、智慧城市及城市服务市场份额占有率不足、新能源业务优质客户资源获取
能力不足等风险。
应对措施：
（1）针对电子专业市场租户流失和租金下降风险，公司将通过提升服务质
量、降本保效，提供电子专业市场增值服务；
（2）针对智慧城市及城市服务市场份额占有率不足的风险，公司将强化和
行业内龙头企业合作，通过人才引进、战略合作及系统内业务协同优势，结合已有电
子专业市场、物业经营及管理服务等业务资源加快智慧城市及城市服务业务布局、扩
大市场占有率；
（3）针对新能源业务优质客户资源获取能力不足风险，公司将充分发挥碲
化镉光伏的技术优势，通过差异化竞争、定制化服务，大力发展发电玻璃等BIPV业务
以及分布式光伏发电等优势项目。
3.人力资源不足风险
随着业务的发展、规模的扩张，公司对人才结构和人才数量提出了更高的
要求，存在人力资源不足的风险。
应对措施：公司将采取多种措施吸引、留住人才，及时评估人才需求缺口
，做好关键人才储备及人才梯队建设，同时构建灵活的人力机制，保障人才的选、育
、用、留，有效支撑公司业务发展。
4.投后管理风险
随着战略性新兴产业布局的深入开展，公司与新投资及并购企业在企业文
化、管理制度和经营理念方面存在不同程度的差异，交易完成后公司对相关企业的日
常经营、业务整合、协同发展能否顺利实施以及效果能否达到预期存在一定的不确定
性。
应对措施：
（1）公司将加强投后管理体系建设，完善法人治理结构，优化被并购企业
的管理模式；
（2）通过给予被并购企业充分的经营自主权，发挥企业家精神，在充分利
用上市公司优势资源的同时，保持对市场的灵活反应能力。
（四）2021年公司重点工作
1.加快检验检测战略性新兴产业投资布局
面对新的经济环境与市场变化，公司以“电子市场+”战略为指引，以投资
并购为手段，立足长远，通过“业务整合+地域扩张”，加速检验检测等战略性新兴
产业投资布局，打造检验检测主航道，集中资源快速做大做强检验检测业务，树立赛
格在行业内的品牌形象和市场地位。
2.积极开发培育新能源业务
公司将通过产业链纵向整合，继续积极实施市场开发战略，全方位拓展市
场，加快推进市场应用端为导向的光伏电站的建设，发挥碲化镉光伏的技术优势，通
过差异化竞争、定制化服务，大力发展发电玻璃等BIPV业务以及分布式光伏发电等优
势业务。
3.持续推动存量业务降低成本、提质增效
公司将进一步加强各电子专业市场资源整合力度，实现协同发展；继续利
用信息化手段提升传统业务运作效率，严控成本，进一步提升收益率；进一步优化客
户结构，以优质服务赢得客户，提升“赛格电子市场”“赛格通信市场”两大品牌价
值。
4.加快智慧城市及城市服务业务的转型升级
根据公司智慧城市及城市服务业务现状，公司通过精耕细作现有业务，积
极响应客户需求，扩大服务范围，以光纤传感、智慧停车等科技手段提高业务经营的
服务水平和效率，培育智慧城市业务，实现企业内生增长、内涵式发展，同时积极整
合具有协同效应的资源，实现优势互补，构建产业发展平台。
5.加强业务板块整合协同
公司将积极探索以区域为作战单元，各企业资源共享、优势互补的协同发
展新路径，以电子专业市场在全国各地的布局做为公司业务协同发展的基础平台，通
过事业部制管理模式，发挥各区域积累的资源优势，大力推进新能源业务、检验检测
业务、智慧城市及城市服务等业务在各区域落地。
（五）风险提示
上述内容中涉及到的公司未来发展规划等并不代表上市公司对2021年度的
盈利预测，能否实现取决于市场状况变化等多种因素，存在不确定性，请投资者特别
注意。
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