000048ST康达尔资产重组最新消息
≈≈京基智农000048≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）主要业务和产品
报告期内，公司主营业务主要涉及现代农业及房地产业。主要包括：种猪
、肉猪养殖与销售；种鸡、肉鸡养殖与销售；饲料生产与销售；房地产开发、房地产
租赁。
（二）主要经营模式
现代农业是公司的战略核心业务。公司聚焦农业，在广东及周边地区逐步
建设标准化、规模化生猪养殖产业链基地，重点服务粤港澳大湾区，构建高起点、高
标准、高效率、从农场到餐桌的全程可追溯产业链。同时，以京基智农食品为主体开
展食品端建设，拥有猪肉、鸡肉等自主品牌的优质畜禽产品，已进驻连锁商超、大型
食品企业、连锁餐饮、新零售等渠道。房地产业是公司的战略支持型业务。公司以自
行或与第三方专业机构合作等形式对既有的存量土地开发和运营。自2019年6月起，
公司与京基地产就房地产开发及运营展开全面深度的战略合作。
（三）报告期内宏观经济及行业运行情况
2021年上半年，随着世界各国管控措施趋严以及新冠肺炎疫苗的普及，新
冠疫情逐步得到控制，全球经济开始复苏。世界银行发布报告预计2021年全球经济将
增长5.6%，是近50年来最快增速，也是近80年来最快的衰退后增速。在以习近平总书
记为核心的党中央坚强领导下，我国各地区各部门统筹推进常态化疫情防控和经济社
会发展成效持续显现，经济呈现稳定恢复态势。据国家统计局初步核算，上半年国内
生产总值（GDP）同比增长12.7%，两年平均增长5.3%，主要宏观指标均处于合理区间
。
生猪养殖方面，上半年国内生猪产能继续稳步恢复。监测数据显示，6月末
全国能繁母猪存栏4,564万头，同比增长25.7%，相当于2017年年末的102%；生猪存栏
4.39亿头，同比增长29.2%，相当于2017年年末的99.4%。由于生猪产能恢复、猪肉消
费淡季及受二次育肥集中冲击等原因，上半年猪价快速下挫，6月末全国活猪平均价
格15.58元/公斤，同比下降53.3%。家禽养殖方面，随着新冠肺炎疫情得到控制，肉
鸡消费恢复，行情也逐渐回升。根据广东省农业信息监测体系数据，上半年肉鸡平均
出栏价和批发价分别为16.5元/公斤和20.8元/公斤，分别较上年同期增长2.5%、7.3%
。但是，受玉米等饲料原料和禽苗价格高涨影响，养殖成本也有所提高，上半年肉鸡
平均养殖成本为28.3元/只，同比增长14.1%；肉鸡整体养殖利润率为8.9%，同比增长
11.3%，但6月已出现养殖亏损。
饲料生产方面，生猪产能恢复带来了国内饲料行业较高景气度。据中国饲
料工业协会统计，上半年全国饲料总产量13,933万吨，同比增长21.1%。因玉米、豆
粕价格高位震荡，主要饲料产品出厂价格普遍上涨。其中，猪、蛋鸡、肉鸡的配合饲
料价格同比增长14.0%-17.0%，浓缩饲料价格同比增长7.8%-10.5%，添加剂预混合饲
料价格同比增长1.5%-6.0%。
房地产方面，为进一步落实中央“房住不炒”定位和稳地价、稳房价、稳
预期的工作要求，继2020年发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通
知》（深建字[2020]137号）后，2021年上半年，深圳市又先后发布《深圳市住房和
建设局关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》《深圳市国土空间
总体规划（2020-2035年）》（草案）《关于进一步加大居住用地供应的若干政策》
《深圳市2021年建设用地供应计划》等政策，明确提出要增加居住用地的供应。在系
列政策引导下，上半年深圳房市呈现二手住房成交骤降、新房成交量上涨的局面。根
据深圳房地产信息网数据中心统计，2021年上半年深圳合计成交二手住宅28,442套，
同比减少35.4%；成交新房26,140套，同比增加56.3%。未来，预计深圳楼市将整体保
持平稳，进入良性发展期。
（四）报告期内各业务板块实施情况
1、现代农业
生猪养殖项目：报告期内，公司生猪养殖项目顺利推进，徐闻一期、二期
、三期项目和高州一期项目、文昌项目均已引种投产，贺州一期、二期项目、江门项
目、阳江项目、云浮项目以及肇庆项目在有序推进过程中。
饲料业务：报告期内，广东京基智农科技进一步调整优化产品结构，扩大
猪料、水产料等高毛利产品占比，实现了收入和利润的增长；此外，公司生猪养殖项
目周边配建饲料厂均在推进过程中，建成后将优先供应公司生猪养殖项目。禽养殖及
渠道：报告期内，受新冠疫情、饲料成本等因素影响，养户补栏积极性下降，行业种
禽及苗量逐渐减少，惠州京基智农营业收入有所下降，并出现小幅亏损；京基智农食
品继续推进供深渠道拓展、品类扩项及品牌建设工作，建立新的水果品牌“京选之味
”，完成京基智农猪肉“圳品”认证、通过ISO9001质量管理体系认证，为猪肉进入
深圳市场提前布局。
2、房地产业
报告期内，公司继续围绕存量土地进行开发和运营；京基智农山海公馆工
程（即三期工程）已完成桩基施工，京基智农山海御园工程（即四期工程）按节点计
划推进，并已于7月中旬开盘销售。
发展战略和未来一年经营计划
2021年上半年，一方面受房贷利率上浮、深圳楼市打新规则升级、政府打
击代持、严查经营贷等多重调控政策的影响，新房市场开始回归理性，特别是5月份
以来，每月新房住宅成交量都在3,000套以下；另一方面，受二手房成交指导价影响
，二手房市场亦进入观望和冷静期，月度成交量逐步下跌，反过来又进一步影响新房
市场，整体行情偏冷淡。下半年随着信贷政策继续收紧，预计深圳房地产市场仍将延
续平稳趋势。
房地产业务方面，对于存量土地公司将以自行或与第三方专业机构合作等
形式开发和运营。下半年公司将继续围绕山海上园三期（即山海公馆）、四期（即山
海御园）项目展开工作，其中山海御园已于2021年7月开盘预售，预计可于年内实现
封顶；山海公馆则预计于2022年4月开盘。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
2019年6月13日，公司第九届董事会2019年第四次临时会议审议通过《关于
为购房客户银行按揭贷款提供阶段性担保的议案》，同意公司就山海上园项目2、6、
7栋商品房销售向银行申请楼宇按揭额度人民币36亿元，用于前述楼盘个人住房贷款
和个人商业用房贷款按揭所需的阶段性担保。
2021年5月31日，公司第九届董事会2021年第三次临时会议审议通过《关于
为购房客户按揭贷款提供阶段性担保的议案》，同意公司就山海御园房地产项目商品
房销售向银行申请楼宇按揭额度人民币84亿元，用于该楼盘个人住房贷款和个人商业
用房贷款按揭所需的阶段性担保。
报告期内，公司为购买山海上园项目二期2、6、7栋商品房且符合贷款条件
的银行按揭贷款客户累计提供担保47,382万元，占公司最近一期经审计净资产的17.2
1%。截至报告期末，按揭贷款担保余额为39,676万元，占公司最近一期经审计净资产
的14.42%。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
公司系中国农牧上市第一股，自创立以来经过40多年的发展，公司已成为拥有
现代农业和房地产业等多元业务的现代化农牧集团。目前，公司有持续供港近40年经
验，相关产品已取得“圳品”认证。未来，公司以供港、供深食品标准为基础，健全
畜禽繁育-饲料-养殖-优质畜禽产品的食品安全产业链，规划在广东省及周边省份建
设多个集饲料生产、育种、养殖、屠宰加工及物流于一体的生猪产业链项目，高起点
、高标准、高效率发展智慧农业。
1、市场区域优势
公司生猪销售以供应粤港澳大湾区市场为重心，该目标市场区域为猪肉消费重
点地区，猪肉消费量及价格普遍高于全国水平，具有销区市场价格优势；公司生猪养
殖项目主要布局在广东及周边地区，生产基地距离目标市场较近，运输综合成本较低
。此外，广东区域大型港口较多，以海运方式从北方省份及国外地区进口饲料原料运
输成本低，饲料原料采购有价格优势。
2、养殖模式优势
公司生猪养殖项目主要采取楼宇聚落式立体养殖模式，该养殖模式在土地集约
、生产管理、生物安全、环保节能等方面具备显著优势。
（1）生产效率方面，公司生猪养殖业务执行标准化生产，采取四周批生产模式
实现满负荷均衡生产，有效提高生产效率；同时实施分胎次、闭群及批次化管理，减
少外来病原对猪群健康的影响，提高猪群的健康度。
（2）在土地集约方面，以公司高州市生猪产业链项目一期建成投产的楼宇为例
，与平层养殖相比，可以显著节约土地面积及水、电、路等配套成本。
（3）生物安全及疫病防控方面，项目采用全进全出、封闭管理的方式，全程全
密闭空气过滤，提高生物安全防控等级，有效降低疫病尤其是非洲猪瘟的风险，保障
猪只安全，生产高品质、更健康、更安全的猪肉。京基智农技术研究院重点围绕猪场
生物安全体系建立与疫病控制、生猪养殖减抗增效产品等研发方向开展非洲猪瘟防控
、现代食品安全体系研究，进一步健全与完善安全生产和疫病防控体系。报告期内，
公司根据生物安全防控原理，并结合项目风险程度优化洗消烘程序，减少过度检测和
过度消毒等流程，严格控制成本，建立了简单高效的生物安全体系。2021年上半年，
在非洲猪瘟疫情依旧严峻的情况下，公司通过各项防非手段确保了非瘟零发生。
（4）节能环保方面，项目在猪舍内采用自动清粪、干湿分离模式，猪舍外采用
罐式发酵，实现粪污全密闭生物发酵处理，形成的有机肥用于当地农作物的施肥，形
成种养结合的循环生态体系；引入农用灌溉水平的污水处理系统，中水回用，从源头
节水，减少水资源浪费，实现达标排放和循环利用。
（5）在楼宇养殖项目建设工艺方面，公司借鉴地产先进施工经验和方法，实现
高州一期项目的快速高质量建设投产，标志着公司已成为高标准、智慧化楼宇养殖工
艺的先行者。
3、可持续发展优势
生猪养殖行业面临周期性波动，目前处于周期下行阶段，有竞争力的成本与资
金实力在该阶段尤为重要。公司始终坚持可持续发展理念，一方面严格按照“提速、
降本、增效、专业”的要求推进各项工作，另一方面通过存量房地产业务持续为生猪
养殖业务提供强大的资金支持，稳步推进现代农业为核心的发展战略的实施。
此外，公司所有生猪养殖项目均为新建项目，自设计、建设、环保、设备到生
产，均经过充分科学论证，建设环境友好型项目，实施精细化运营。同时下属各个项
目公司均积极参与乡村振兴等相关工作，与当地村民形成良好的互利共生关系，为项
目的长期稳定运营奠定坚实基础。
4、育种技术优势
公司已制定出自主良种繁育技术体系实施策略，通过不同品种品系的选配选育
等常规育种技术并结合全基因组育种技术来开展种猪繁育工作，从而减少从外部体系
引种所带来的高成本和高风险。
2021年2月，公司与中国农业科学院（深圳）农业基因组研究所签署《战略合作
框架协议》。双方拟合作共建生猪育种创新研发中心，围绕生猪种业开展“卡脖子”
技术攻关，推动关键技术和产业链延伸技术的研发与创新，提升生猪种业自主创新水
平，高质量商业化育种体系典范，培育具有自主知识产权的优良种猪，促进“良种猪
国产化”目标的实现。
5、营养技术优势
公司具有多年的营养技术沉淀，针对不同环境下的不同品种、不同生长阶段的
猪只，充分应用玉米、小麦、豆粕等多种原料，按净能和可消化氨基酸体系，制定多
阶段饲料配方，为不同猪群提供全面、平衡的精准营养，有效降低饲料成本。
6、全产业链优势
公司已建立从饲料加工、畜禽繁育、养殖到食品流通的全产业链，构建全程可
追溯食品体系，最大程度的把控产品生产的每个环节，实现从源头上对终端产品品质
的把控。
7、食品安全优势
公司已建立从饲料生产、基地养殖、屠宰加工、冷链物流到终端销售的食品安
全可追溯体系，通过高标准供深食品安全评价体系严格进行现场审核及产品检测；公
司生猪养殖项目采用自繁自养、全产业链模式，有利于公司对食品安全与产品质量进
行全过程控制。
8、人才聚合优势
公司始终以“人才资源是企业最具竞争力的核心资源”理念为指导方针，引进
大量行业内专业人才、技术骨干及优秀大学生，打造专业人才团队，持续储备优秀后
备干部，助推公司战略落地。
公司与华南农业大学合作成立华南农业大学京基智农技术研究院，依赖华南农
业大学人才支持打造京基智农科研平台；定期选取多批学校技术人员或管理人员至企
业任职，提供业务指导和技术支持；成立京基智农创新班，形成技术生源储备及技术
人才支持。
此外，公司与中国农业科学院（深圳）农业基因组研究所开展战略合作，联合
开展生猪种业“卡脖子”技术攻关，共建无抗饲料、绿色养殖、健康食品成功转化中
心，联合培养现代农业生产经营管理人才，共建学生实践基地，实现人才资源共享。
同时，公司通过搭建多维度培训体系，出台管理办法及激励机制，集成现有团
队中众多博士、硕士技术背景和科研人员优势，以及兽医育种等稀缺型专业人才组建
专业系统内部讲师队伍，开展线上线下多位一体培训，从源头上激发组织学习力和团
队专业度。
9、技术研发优势
公司拥有以广东京基智农科技为主的饲料研发基地、广东省安全环保高效型饲
料工程技术研究中心、京基智农发酵床养禽技术研发基地、集装箱养殖示范基地和以
惠州京基智农为核心的黄鸡育种中心与养殖技术实验基地（其研发的优质黄羽鸡128
系列、338麻黄系列是我国首个通过农业部审定的家禽品种），同时，公司长期与华
南农业大学、中国农业科学院（深圳）农业基因组研究所、中国科学院亚热带农业生
态研究所畜禽健康养殖中心、广东省农科院、华南师范大学、珠江水产研究所、广东
海洋大学等建立产学研合作，致力于安全高效环保型饲料的研发及健康生态养殖模式
的建立与示范推广，已获国家发明及实用新型专利数十项。其中，与华南农业大学合
作成立的技术研究院，已在报告期内就兽医、营养、母猪高效繁殖、食品安全替抗、
减排环保等方面展开深度的课题研究和应用。
10、品牌荣誉优势
凭借着优质的产品和行业影响力，公司及旗下产品获颁多项殊荣。公司先后荣
获“广东省重点农业龙头企业”“2020深圳500强企业”“深圳质量百强企业”“深
圳知名品牌”“2020年度优秀圳品企业”“2020金桥奖-年度卓越成就企业奖”和“
深圳市菜篮子基地”称号，且多项产品获得省级“名牌产品”称号；下属子公司广东
京基智农科技和惠州京基智农也分别荣获“广东省重点农业龙头企业”称号；公司旗
下麻黄鸡、香鸡两大肉鸡产品分别获得“圳品”标识，被列为首批“供深食品”。
三、公司面临的风险和应对措施
（一）现代农业
1、饲料业
原料成本上升风险。报告期内，受新冠疫情持续、各主要产粮国的种植面积、
收储和补贴政策变化、进出口政策变动、各国政治博弈、国际贸易关系等影响，玉米
、豆粕等饲料原料价格持续高位震荡运行。未来随着农产品贸易的国际化趋势进一步
增强，原料价格波动也将进一步加剧，从而使饲料企业面临原料成本上升的风险，盈
利的不确定性加大。
针对该风险，公司今后将进一步加大多样化饲料产品的研发力度，及时调整产
品结构，提高综合竞争力和盈利能力；同时通过技术研发提高生产效率和原料综合利
用水平，降低生产成本；通过集中采购、供应商谈判等降低原料采购成本。
2、养殖业
（1）疫情风险。生猪养殖企业均面临非洲猪瘟、蓝耳病、猪瘟、猪呼吸道病、
猪流行性腹泻、猪伪狂犬病等疫病风险。尤其是非洲猪瘟，在研制出有效疫苗之前，
非洲猪瘟疫情风险将一直存在。疫病一旦发生，将导致生猪产量及存栏数量下降，给
公司带来经营风险。
针对该风险，公司已构建专门的非洲猪瘟疫情防控管理团队，并在养殖实践中
持续完善生物安全防控体系，如重点推进洗消中心建设，完善猪场内消毒设施设备、
物理隔离等防疫硬件配置；车辆分开单独运输，减少交叉；在养猪场外设置隔离带，
对员工、物资、随身物品进行严格清洗和消毒等。此外，公司在猪场配备专业的养殖
技术人员，专注于疫病检测及疫病防控。
（2）生猪价格周期波动风险。上半年受供求影响，生猪价格持续下行；考虑到
下半年节日较多及腌腊需求影响，预计猪价将有所回升。但由于市场供大于需的格局
并未改变，未来猪价仍存在一定下跌风险。整体而言，生猪价格的周期性波动将给公
司经营业绩带来不确定性风险。
针对该风险，公司一方面将继续采取多样化措施提高养殖效率，降低养殖成本
；另一方面将根据市场供需及价格变化及时调整生猪投栏计划；同时进一步发挥公司
“圳品”的品牌优势，打造全产业链经营模式，平滑生猪价格的周期波动。
（二）房地产业
房地产属国家重点调控对象，受国家宏观调控政策影响较大。公司将时刻关注
政策变化，准确研判市场动态，及时调整经营战略。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
（一）宏观经济及行业运行情况
2020年国内外环境复杂多变，一方面受新冠肺炎疫情的影响，全球经济发
展受到严重冲击，中国虽然在较短的时间摆脱了疫情大范围蔓延对经济造成的冲击，
但其他发达经济体却深陷政治经济混乱的泥沼之中。为了刺激经济，全球经济体均采
取宽松的财政、货币政策，出现经济衰退、普遍通胀共存的现象。另一方面，全球地
缘政治冲突短期内有所缓和，多数经济体生产活动趋于停缓，年内中国制造成为全球
物资供应的中干力量，中国出口市场份额创历史新高。预计新冠疫情将在更长时间继
续影响、改变全球经济格局。
农业方面，生猪市场受非洲猪瘟影响，2020年仍存较大的供给缺口，全年
生猪价格在高位持续震荡运行，规模化企业盈利大幅增加。受高盈利驱动，多数企业
纷纷采取扩产行为，未来随着新建项目产能的逐步释放，生猪供给有望提高，预计其
价格将会自高位震荡回落；肉鸡方面，因2019年肉鸡价格大幅上涨引起大规模产能扩
张，导致2020年肉鸡产品供大于求，价格持续走低，多数月份鸡肉价格处于行业平均
成本之下，养禽企业经营均不甚理想。此外，全球气候多变，拉尼娜现象、非洲蝗灾
等灾害频发，导致全球粮食供应紧张，饲料原材料价格有较大幅度上升，给养殖企业
未来经营带来了较大不确定性。房地产方面，为进一步落实中央“房住不炒”定位和
稳地价、稳房价、稳预期的工作要求，深圳市住建局等八个部门于2020年7月联合印
发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（深建字〔2020〕137号
），以强化房地产市场监管，引导市场回归理性。2020年12月31日，中国人民银行、
中国银行保险监督管理委员会共同发布《建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理
制度的通知》，将银行业金融机构划分五档，分档设定房地产贷款占比上限以及个人
住房贷款占比上限的两道红线，房地产业融资成本将整体有所提升。
金融方面，国家对金融风险尤其是保险业风险的把控和要求日趋严格，企
业面临更多挑战。
（二）报告期内各业务板块实施情况
1、现代农业
生猪养殖项目：公司大力拓展生猪养殖项目资源，快速建设现代化先进猪
场并逐步引种投产，报告期内公司先后与广东省开平市人民政府、新会区人民政府、
台山市人民政府及江门市农业农村局、汕尾市农业农村局、广东省阳江市人民政府、
云浮市云安区人民政府、广西贺州市人民政府、肇庆市高要区禄步镇人民政府等签署
关于投资建设生猪养殖项目的框架协议，截至报告期末，签约目标产能合计约1,300
万头。公司生猪养殖项目均顺利推进，其中：高州一期项目（设计年产能54万头）作
为公司生猪养殖产业第一个四到五层楼宇养殖项目，已于2020年8月实现首栋楼宇猪
舍顺利封顶，于2020年10月引种投产；徐闻一期、二期（设计年产能均为36万头）项
目已实现引种；徐闻三期（设计年产能36万头）、文昌项目（设计年产能30万头）及
贺州一期项目（设计年产能36万头）也已陆续开工。相关生产活动有序开展，截至报
告期末，实现母猪存栏已超过4万头。其余签约项目的选址、土地流转、报批报建等
工作均在稳步推进中。此外，公司于2020年11月与深圳市市场监督管理局就深圳市“
菜篮子”产品稳产保供合作事宜签署《战略合作框架协议》，将生猪业务充分纳入深
圳菜篮子保供给体系，从而有力保障项目产品的销售渠道与销售价格，平滑生猪周期
价格波动的冲击。
饲料业务：报告期内，广东京基智农科技持续进行产品优化和产品升级，
重点推进特种水产饲料及全系列产品升级无抗饲料，同时在疫情背景下发挥采购优势
，产品影响力、产销量持续提升，在饲料行业受新冠疫情影响的背景下，公司饲料业
务仍然实现量、利齐增。
禽养殖及渠道：报告期内，尽管社会苗量不断减少，养户补栏积极性略有
下降，但惠州京基智农通过合理调整生产经营管理策略，全年鸡苗出苗量实现同比增
长2%；京基智农食品在新冠疫情期间持续保障供深食品销售渠道的稳定供应，为深圳
市保供稳价提供支持，同时积极推进供深渠道拓展及品类扩项工作，促进渠道销量提
升，大力进行品牌建设，京基智农食品品牌形象和市场认知得以提升。
2、房地产业
13
报告期内，公司继续围绕存量土地进行开发和运营，地产项目快速去化。
截至报告期末，山海上园项目二期2、6、7栋去化率近100%；三期项目（即山海公馆
项目）、四期工程（即山海御园项目）则按节点计划推进。因新冠肺炎疫情，上半年
公司租赁业务受到一定影响，但仍积极响应政府号召，对租户减免租金，并最终按计
划完成既定的经营目标。未来公司将继续按照规划节点进度进行开发，预计山海公馆
项目、山海御园项目将于2021年下半年开盘，山海御园项目将于年内实现封顶。
3、金融投资业目前仅开展保险经纪业务，报告期内持续为公司经营提供风
险管理方案。
发展战略和未来一年经营计划。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
2019年6月13日，公司第九届董事会2019年第四次临时会议审议通过《关于
为购房客户银行按揭贷款提供阶段性担保的议案》。因销售山海上园二期2、6、7栋
商品房需要，公司向银行申请楼宇按揭额度人民币36亿元，用于前述楼盘个人住房贷
款和个人商业用房贷款按揭所需的阶段性担保。
报告期内，公司为购买山海上园项目二期2、6、7栋商品房且符合贷款条件
的银行按揭贷款客户累计提供担保234,790.80万元，占公司最近一期经审计净资产的
85.30%，截至报告期末，按揭贷款担保余额为234,790.80万元，占公司最近一期经审
计净资产的85.30%。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
公司系中国农牧上市第一股。自创立以来经过40多年的历程，公司已发展
成为拥有现代农业、房地产和金融投资等多元业务的现代化农牧企业。持续供港近40
年，公司已健全畜禽繁育-饲料-养殖-优质畜禽产品的食品安全产业链，以供港、供
深食品标准为基础，规划在广东省及周边省份建设多个集饲料生产、育种、养殖、屠
宰加工及物流于一体的生猪产业链项目，高起点、高标准、高效率发展智慧农业。
1、市场区域优势
广东、广西及海南区域生猪市场价格普遍高于全国平均水平，具有区域价
格优势。公司生猪养殖以供应粤港澳大湾区市场为重心，项目主要布局在广东、广西
及海南地区，公司先后与广东湛江市徐闻县人民政府、高州市人民政府、广西贺州市
人民政府、海南文昌市人民政府等签署了11份框架协议，签约目标产能合计约1,300
万头。此外，公司与深圳市市场监督管理局就深圳市“菜篮子”产品稳产保供合作事
宜签署《战略合作框架协议》，将优先向深圳市供应生猪及各类肉制品。
2、养殖模式优势
公司生猪养殖项目主要采取楼宇聚落式立体养殖模式，该养殖模式在土地
集约、生产管理、生物安全、环保节能等方面具备显著优势。
（1）在土地集约方面，以公司高州市生猪产业链项目一期建成投产的楼宇
为例，与平层养殖相比，可以显著节约土地面积。
（2）生产管理方面，公司养殖模式采用分胎次、闭群、批次化生产，单条
生产线设计出栏最大规模可达18万头，具有适度规模化、运作效率高的特点：通过闭
群及批次化管理，既减少了外来病原对猪群健康的风险，又提高了猪群的健康度。
（3）生物安全方面，项目采用全进全出、封闭管理的方式，全程全密闭空
气过滤，提高生物安全防控等级，保障猪只安全，生产高品质猪肉。
（4）节能环保方面，项目在猪舍内采用自动清粪、干湿分离模式，猪舍外
采用罐式发酵，实现粪污全密闭生物发酵处理，形成的有机肥用于当地农作物的施肥
，形成种养结合的循环生态体系；引入农用灌溉水平的污水处理系统，中水回用，从
源头节水，减少水资源浪费，实现达标排放和循环利用。
（5）在楼宇养殖项目建设工艺方面，公司借鉴地产先进施工经验和方法，
实现高州一期项目的快速高质量建设投产，标志着公司已成为高标准、智慧化楼宇养
殖工艺的先行者。
3、育种技术优势
公司已制定出自主良种繁育技术体系实施策略，通过不同品种品系的选配
选育等常规育种技术并结合全基因组育种技术来开展种猪繁育工作，从而减少从外部
体系引种所带来的高成本和高风险。
2021年2月，公司与中国农业科学院（深圳）农业基因组研究所签署《战略
合作框架协议》。双方拟合作共建生猪育种创新研发中心，围绕生猪种业开展“卡脖
子”技术攻关，推动关键技术和产业链延伸技术的研发与创新，提升生猪种业自主创
新水平，高质量商业化育种体系典范，培育具有自主知识产权的优良种猪，促进“良
种猪国产化”目标的实现。
4、营养技术优势
公司具有多年的营养技术沉淀，针对不同环境下的不同品种、不同生长阶
段的猪只，充分应用玉米、小麦、豆粕等多种原料，按净能和可消化氨基酸体系，制
定多阶段饲料配方，为不同猪群提供全面、平衡的精准营养，不仅满足了不同阶段猪
群的营养需求，并降低了对玉米和豆粕等的依赖，从而降低了饲料成本。
5、全产业链优势
公司已建立从饲料加工、畜禽繁育、养殖到食品流通的全产业链，构建全
程可追溯食品体系，最大程度地把控产品生产的每个环节，实现从源头上对终端产品
品质的把控。
6、食品安全及疫病防控优势
公司已建立从饲料生产、基地养殖、屠宰加工、冷链物流到终端销售的食
品安全可追溯体系，通过高标准供深食品安全评价体系严格进行现场审核及产品检测
；公司生猪养殖项目采用自繁自养、全产业链模式，有利于公司对食品安全与产品质
量进行全过程控制；所有项目从设计开始充分考虑疫病防控的需要，养殖场建设全程
实施循环封闭式管理，并建立严格的生物安全防疫体系，有效降低疫病尤其是非洲猪
瘟的风险；京基智农技术研究院重点围绕猪场生物安全体系建立与疫病控制、生猪养
殖减抗增效产品等研发方向开展非洲猪瘟防控、现代食品安全体系研究，进一步健全
与完善安全生产和疫病防控体系。2020年，在非洲猪瘟疫情肆虐的情况下，公司通过
各项防非手段确保了非瘟零发生。
7、人才聚合优势
公司始终以“人才资源是企业最具竞争力的核心资源”理念为指导方针，
引进大量行业内专业人才及技术骨干，打造专业人才团队，同时引入管理培训生模式
，持续储备优秀后备干部，助推公司战略落地。
公司与华南农业大学合作成立华南农业大学京基智农技术研究院，依赖华
南农业大学人才支持打造京基智农科研平台；定期选取多批学校技术人员或管理人员
至企业任职，提供业务指导和技术支持；成立京基智农创新班，形成技术生源储备及
技术人才支持。
此外，公司与中国农业科学院（深圳）农业基因组研究所开展战略合作，
联合开展生猪种业“卡脖子”技术攻关，共建无抗饲料、绿色养殖、健康食品成功转
化中心，联合培养现代农业生产经营管理人才，共建学生实践基地，实现人才资源共
享。
同时，公司通过搭建多维度培训体系，出台管理办法及激励机制，集成现
有团队中众多博士、硕士技术背景和科研人员优势，以及兽医育种等稀缺型专业人才
组建专业系统内部讲师队伍，开展线上线下多位一体培训，从源头上激发组织学习力
和团队专业度。
8、技术研发优势
公司拥有以广东京基智农科技为主的饲料研发基地、广东省安全环保高效
型饲料工程技术研究中心、京基智农发酵床养禽技术研发基地、集装箱养殖养殖示范
基地和以惠州京基智农为核心的黄鸡育种中心与养殖技术实验基地（其研发的优质黄
羽鸡128系列、338麻黄系列是我国首个通过农业部审定的家禽品种），同时，公司长
期与华南农业大学、中国科学院亚热带农业生态研究所畜禽健康养殖中心、广东省农
科院、华南师范大学、珠江水产研究所、广东海洋大学等建立产学研合作，致力于安
全高效环保型饲料的研发及健康生态养殖模式的建立与示范推广，已获国家发明及实
用新型专利数十项。
其中，与华南农业大学合作成立的技术研究院，已在报告期内就兽医、营
养、母猪高效繁殖、食品安全替抗、减排环保等方面展开深度的课题研究和应用。
9、品牌荣誉优势
凭借着优质的产品和行业影响力，公司及旗下产品获颁多项殊荣。公司先
后荣获“广东省重点农业龙头企业”“2020深圳500强企业”“深圳质量百强企业”
“2019年度深圳市民营领军骨干企业”“深圳知名品牌”“2020年度优秀圳品企业”
“2020金桥奖-年度卓越成就企业奖”“深圳市菜篮子基地”和“广东省守合同重信
用企业”称号，且多项产品获得省级“名牌产品”称号；下属子公司广东京基智农科
技和惠州京基智农也分别荣获“广东省重点农业龙头企业”称号；公司旗下麻黄鸡、
香鸡两大肉鸡产品分别获得“圳品”标识，被列为首批“供深食品”。
三、公司未来发展的展望
（一）行业格局和趋势
农业是关乎国计民生的重要基础性产业，但与国外农业发展相比，我国农
业存在小散主导、种养水平不高、环境污染严重等缺点。随着经济发展和生活水平不
断提高，广大消费者对食品安全的要求越来越高。同时政府开始注重经济效益与社会
效益的协同发展，对农业的环保要求日趋严厉，在《国务院关于促进乡村产业振兴的
指导意见》《财政部贯彻落实实施乡村振兴战略的意见》《农业农村部办公厅、财政
部办公厅关于支持做好新型农业经营主体培育的通知》《国务院办公厅关于促进畜牧
业高质量发展的意见》等系列政策的引导下，中国农业逐步由小散主导、环节单一、
设备落后的传统农业，向规模化、全产业链、智能设备的现代农业转型升级。规模化
、智能化、一体化、可溯源成为现代农业的发展方向，也给规模企业带来新的发展机
遇。
1、饲料业
（1）行业格局
近年来，得益于畜牧业的快速发展，全国饲料产量一直呈现稳步增长的态
势。据中国饲料工业协会数据，2020年全国饲料总产量22,870万吨，同比增长9.5%，
预计未来将继续保持增长，给饲料企业带来了扩张的机会。与此同时，整个饲料行业
同质化竞争严重，近几年随着越来越多饲料生产条件差、生物安全管理能力低的小型
饲料企业在竞争中不断被淘汰，行业集中度有所提升，预计该趋势在未来几年仍将持
续。
（2）发展趋势
在我国，养殖终端倒逼的机制对整个饲料产业形成强大压力，并且这种情
况在未来将更加普遍，从而促使饲料企业探索多样化的手段以求生存发展：一方面或
将不断推出差异化的饲料产品，满足不同养殖企业对产品的多样化需求，同时满足不
同阶段禽畜的营养需求；另一方面则通过提供技术指导等增值服务，提升对养殖户和
小规模养殖企业的吸引力和产品黏性。
2、养殖与终端
（1）市场格局
养殖方面：我国肉鸡、肉猪养殖行业集中度较低，养殖户都以小散为主。
根据国家统计局数据，2020年全国家禽出栏155.7亿只，禽肉产量2,361万吨，肉禽出
栏量较大的四家上市养殖公司（温氏股份、圣农发展、立华股份、仙坛股份）共出栏
约18.86亿只，仅占全国出栏量的12.11%（其中圣农发展和仙坛股份的出栏量由产量
按2018年白羽鸡均重2.5公斤/只折算得到）；2020年全国生猪出栏52,704万头，其种
13家上市猪企（温氏、牧原、正邦、新希望、天邦、大北农、傲农生物、天康、唐人
神、金新农、龙大肉食、罗牛山、正虹科技）共出栏5,550.45万头，占据市场份额10
.53%。由此可见，我国畜禽养殖业的市场结构依旧较为分散。
销售终端方面：钱大妈、盒马、叮咚买菜、永辉生活等生鲜门店为打造食
品品牌而继续扩张，但2020年下半年兴起的社区团购对传统销售终端造成了一定的冲
击，且相互间的竞争日趋激烈。
（2）发展趋势
受非洲猪瘟防控和环保要求影响，2021年规模化养殖企业的养殖量将会进
一步增加，市场占有率将逐步提升，散养户的生存空间将越来越小。在这个过程中，
一部分散养户可能选择退出，另一部分散养户则可能选择加大投入、升级成规模化养
殖场，从而进一步推动养殖业的规模化发展。
生猪价格方面，随着生猪产能持续恢复，市场需求逐渐回归正常水平，供
需关系持续缓和，预计2021年生猪价格重心将下移，但零星爆发的猪瘟疫情仍将带来
不确定性。未来出栏速度、成本管控和疫情防控将成为养殖企业生存和发展的关键。
禽养殖方面，目前祖代引种及肉鸡养殖量均处于较高位，且随着生猪供给进一步恢复
，鸡肉的替代性需求将进一步减弱。禽养殖企业将逐步面临供需矛盾显现、产能缓慢
去化等问题，产业链调整将持续。
3、房地产业
房地产方面，在“房住不炒”大原则下，政策将保持现阶段的高压态势，
行政调控举措对需求端将会持续起到压制的作用。同时，2020年底央行与银保监会联
合发布的新政进一步规定了房贷业务的占比上限，标志着银行业金融机构房地产贷款
集中度管理制度将逐步建立，未来房地产市场的资金端无疑将会更加严格控制。整体
来看，预计深圳楼市全年仍会以维稳为主，市场将在震荡与调整中渐趋理性。
4、金融投资业
保险经纪业务将深度挖掘公司及上下游资源的供应商，加强与相关企业的
业务交流，为客户提供更好的保险方案和风控建议。
（二）公司发展战略
2020年是公司“深化农业主业发展”的战略落地之年，公司积极响应国家
生猪“保供给、稳生产”及乡村振兴的号召，围绕粤港澳大湾区市场，在广东、广西
、海南三省陆续签订了系列投资框架协议，签约目标产能合计约1300万头，签约后各
地的土地流转、报批报建、建设投产等工作有序推进。目前，徐闻一期、二期及三期
、高州一期、贺州一期及文昌项目已正式开工建设，设计产能累计超200万头，其中
徐闻一期、二期项目及高州项目已部分投产。
2021年，公司将继续坚持“聚焦农业，布局大湾区，深耕广东养殖市场打
造自繁自养、全产业链可溯源的猪肉工厂模式”的发展定位，在保障房地产稳步发展
的同时，大力推进农业发展战略的实施，不断扩大生猪项目产能储备，持续推动已签
约项目顺利落地。全年将围绕“提速、降本、增效、专业”开展工作，加快签约项目
落地建设，做好降本增效，加大专业人才引进力度，打造高素质人才团队。
（三）公司经营计划
2021年，公司经营工作将围绕“提速、降本、增效、专业”主题展开，持
续快速增长。
1、现代农业
生猪养殖业务：（1）加速生猪养殖出栏，预计2021年5月可实现第一批肥
猪上市销售；（2）加快项目开发与建设，加强工程管理，年内力争完成计划内的多
条标准生产线顺利竣工投产，计划新增引种规模满足未来生产需要，提高生猪产能储
备；（3）实施严格的生物安全措施，做好常态化防控工作，提升生物安全水平；（4
）加大生猪育种科研投入，推动关键技术和产业链延伸技术的研发与创新，培育具有
自主知识产权的优良种猪；（5）加大力度招聘行业内优秀人才，打造优秀团队，搭
建激励与监督体系，为生猪养殖项目落地提供支撑。
饲料业务：公司将继续强化科研，持续进行产品升级，尤其是特种水产料
产品的升级，保持产品的竞争力领先。同时，加大设备的升级改造力度以提升生产效
率；提升专业化进程，打造水产技术服务体系，为客户提供综合解决方案从而增强用
户黏性，实现与客户的共创共赢。
禽养殖业务：受行情影响，公司以稳健经营为主，计划2021年年产鸡苗规
模依旧保持2020年水平，并逐步投入扩大生产。终端销售：公司将继续发挥首批供深
食品企业的品牌优势，在维护存量销售渠道的同时，积极开拓新渠道。此外，积极探
索新型销售终端商业模式，为打造全产业链商业模式奠定基础。
2、房地产业
将主要围绕山海公馆项目、山海御园项目开盘事项展开工作，预计可于202
1年下半年开盘，山海御园项目将于年内实现封顶。
3、金融投资业
保险经纪业务将继续服务于客户需求，同时为公司自身做好风险管理方案
，保障固定资产、生物性资产等风险。
（四）可能面对的风险。
1、现代农业
（1）饲料业
1）原材料成本增加风险。2020年以来，受饲料需求增长及新冠疫情的全球
化、中美关系的不确定性、饲料无抗政策的实施等影响，豆粕、玉米等饲料原料价格
持续性走高，饲料加工成本大幅增加，且预计该趋势在2021年将持续，从而影响饲料
企业的盈利水平。对此，公司将进一步加大多样化饲料产品的研发，提高产品竞争力
和盈利能力；同时通过设备更新换代提升自动化程度，以提高生产效率，降低生产成
本；通过集中采购、供应商谈判等降低原材料采购成本。
2）环保风险。国家及地方政策对废水废气排放以及能源使用的监管要求越
来越高，饲料企业的废气排放是环保部门关注的重点。公司始终秉承经济发展与社会
责任并存的经营理念，以可持续发展为己任，针对政策要求积极对生产设备升级改造
，并进行环保设施升级，保证达标排放，以满足环保需要。
（2）养殖业
1）疫情风险。疫病是畜禽养殖企业面临的主要风险之一。一旦发生疫病，
可能引发公司生猪产量下降，消费需求下降等风险，导致公司面临业绩下滑的风险。
公司一直高度关注防疫问题，并已成立“非洲猪瘟防范与控制领导小组”，建立了完
善的操作流程和严谨的内控制度。今后，公司将继续完善生物安全体系建设，重点推
进洗消/消毒中心的建设，完善猪场内消毒设施设备、物理隔离等防疫硬件配置，不
断提升生物安全防护水平。同时学习借鉴行业成功经验，全力防控非洲猪瘟疫情。
2）生猪价格周期波动风险。受生猪的供求关系周期性波动影响，我国生猪
养殖行业呈现较强的周期性波动特征，且这种周期性波动将会长期存在。未来，公司
将持续加大研发投入，提高养殖效率，降低养殖成本；深入研究市场供需情况，并根
据供需变化及时调整生猪投栏计划；同时充分发挥公司“圳品”的品牌优势，打造全
产业链经营模式，平滑生猪价格的周期波动。
2、房地产业
预计房地产行业仍将以维稳为主，政府将继续贯彻落实“房住不炒”的调
控理念。随着经济增速放缓，房贷政策将进一步收紧，房地产企业融资压力增加，稳
定的调控基调及预期将削弱需求释放的持续性。
近年来，深圳相继出台工地实名制、分账制、环保7个100%、智慧工地等新
政，住建局安监站的监督要求与处罚力度空前严厉；同时，竣工验收阶段因政策缩紧
，验收程序更加细致严格，对工程管理与现场协调都带来新的压力。公司将时刻关注
政策变化，准确研判市场动态，及时调整经营战略，做好市场定位，延伸地产附加值
，加快资金回笼，以规避和应对相关风险。
3、金融投资业
2020年，银保监会加强了对保险领域的监管，罚款数量、罚款金额、吊销
牌照、撤销任职资格、停业、停止接受新业务等处罚明显增加。丰收保险将严格遵守
银保监局、行业协会的各项规章制度，严格按照《保险法》《保险经纪人管理规定》
等规定开展业务，守法经营。
=========================================================================
免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
=========================================================================
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）主要业务和产品
报告期内，公司主营业务主要涉及现代农业及房地产业。主要包括：种猪
、肉猪养殖与销售；种鸡、肉鸡养殖与销售；饲料生产与销售；房地产开发、房地产
租赁。
（二）主要经营模式
现代农业是公司的战略核心业务。公司聚焦农业，在广东及周边地区逐步
建设标准化、规模化生猪养殖产业链基地，重点服务粤港澳大湾区，构建高起点、高
标准、高效率、从农场到餐桌的全程可追溯产业链。同时，以京基智农食品为主体开
展食品端建设，拥有猪肉、鸡肉等自主品牌的优质畜禽产品，已进驻连锁商超、大型
食品企业、连锁餐饮、新零售等渠道。房地产业是公司的战略支持型业务。公司以自
行或与第三方专业机构合作等形式对既有的存量土地开发和运营。自2019年6月起，
公司与京基地产就房地产开发及运营展开全面深度的战略合作。
（三）报告期内宏观经济及行业运行情况
2021年上半年，随着世界各国管控措施趋严以及新冠肺炎疫苗的普及，新
冠疫情逐步得到控制，全球经济开始复苏。世界银行发布报告预计2021年全球经济将
增长5.6%，是近50年来最快增速，也是近80年来最快的衰退后增速。在以习近平总书
记为核心的党中央坚强领导下，我国各地区各部门统筹推进常态化疫情防控和经济社
会发展成效持续显现，经济呈现稳定恢复态势。据国家统计局初步核算，上半年国内
生产总值（GDP）同比增长12.7%，两年平均增长5.3%，主要宏观指标均处于合理区间
。
生猪养殖方面，上半年国内生猪产能继续稳步恢复。监测数据显示，6月末
全国能繁母猪存栏4,564万头，同比增长25.7%，相当于2017年年末的102%；生猪存栏
4.39亿头，同比增长29.2%，相当于2017年年末的99.4%。由于生猪产能恢复、猪肉消
费淡季及受二次育肥集中冲击等原因，上半年猪价快速下挫，6月末全国活猪平均价
格15.58元/公斤，同比下降53.3%。家禽养殖方面，随着新冠肺炎疫情得到控制，肉
鸡消费恢复，行情也逐渐回升。根据广东省农业信息监测体系数据，上半年肉鸡平均
出栏价和批发价分别为16.5元/公斤和20.8元/公斤，分别较上年同期增长2.5%、7.3%
。但是，受玉米等饲料原料和禽苗价格高涨影响，养殖成本也有所提高，上半年肉鸡
平均养殖成本为28.3元/只，同比增长14.1%；肉鸡整体养殖利润率为8.9%，同比增长
11.3%，但6月已出现养殖亏损。
饲料生产方面，生猪产能恢复带来了国内饲料行业较高景气度。据中国饲
料工业协会统计，上半年全国饲料总产量13,933万吨，同比增长21.1%。因玉米、豆
粕价格高位震荡，主要饲料产品出厂价格普遍上涨。其中，猪、蛋鸡、肉鸡的配合饲
料价格同比增长14.0%-17.0%，浓缩饲料价格同比增长7.8%-10.5%，添加剂预混合饲
料价格同比增长1.5%-6.0%。
房地产方面，为进一步落实中央“房住不炒”定位和稳地价、稳房价、稳
预期的工作要求，继2020年发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通
知》（深建字[2020]137号）后，2021年上半年，深圳市又先后发布《深圳市住房和
建设局关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》《深圳市国土空间
总体规划（2020-2035年）》（草案）《关于进一步加大居住用地供应的若干政策》
《深圳市2021年建设用地供应计划》等政策，明确提出要增加居住用地的供应。在系
列政策引导下，上半年深圳房市呈现二手住房成交骤降、新房成交量上涨的局面。根
据深圳房地产信息网数据中心统计，2021年上半年深圳合计成交二手住宅28,442套，
同比减少35.4%；成交新房26,140套，同比增加56.3%。未来，预计深圳楼市将整体保
持平稳，进入良性发展期。
（四）报告期内各业务板块实施情况
1、现代农业
生猪养殖项目：报告期内，公司生猪养殖项目顺利推进，徐闻一期、二期
、三期项目和高州一期项目、文昌项目均已引种投产，贺州一期、二期项目、江门项
目、阳江项目、云浮项目以及肇庆项目在有序推进过程中。
饲料业务：报告期内，广东京基智农科技进一步调整优化产品结构，扩大
猪料、水产料等高毛利产品占比，实现了收入和利润的增长；此外，公司生猪养殖项
目周边配建饲料厂均在推进过程中，建成后将优先供应公司生猪养殖项目。禽养殖及
渠道：报告期内，受新冠疫情、饲料成本等因素影响，养户补栏积极性下降，行业种
禽及苗量逐渐减少，惠州京基智农营业收入有所下降，并出现小幅亏损；京基智农食
品继续推进供深渠道拓展、品类扩项及品牌建设工作，建立新的水果品牌“京选之味
”，完成京基智农猪肉“圳品”认证、通过ISO9001质量管理体系认证，为猪肉进入
深圳市场提前布局。
2、房地产业
报告期内，公司继续围绕存量土地进行开发和运营；京基智农山海公馆工
程（即三期工程）已完成桩基施工，京基智农山海御园工程（即四期工程）按节点计
划推进，并已于7月中旬开盘销售。
发展战略和未来一年经营计划
2021年上半年，一方面受房贷利率上浮、深圳楼市打新规则升级、政府打
击代持、严查经营贷等多重调控政策的影响，新房市场开始回归理性，特别是5月份
以来，每月新房住宅成交量都在3,000套以下；另一方面，受二手房成交指导价影响
，二手房市场亦进入观望和冷静期，月度成交量逐步下跌，反过来又进一步影响新房
市场，整体行情偏冷淡。下半年随着信贷政策继续收紧，预计深圳房地产市场仍将延
续平稳趋势。
房地产业务方面，对于存量土地公司将以自行或与第三方专业机构合作等
形式开发和运营。下半年公司将继续围绕山海上园三期（即山海公馆）、四期（即山
海御园）项目展开工作，其中山海御园已于2021年7月开盘预售，预计可于年内实现
封顶；山海公馆则预计于2022年4月开盘。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
2019年6月13日，公司第九届董事会2019年第四次临时会议审议通过《关于
为购房客户银行按揭贷款提供阶段性担保的议案》，同意公司就山海上园项目2、6、
7栋商品房销售向银行申请楼宇按揭额度人民币36亿元，用于前述楼盘个人住房贷款
和个人商业用房贷款按揭所需的阶段性担保。
2021年5月31日，公司第九届董事会2021年第三次临时会议审议通过《关于
为购房客户按揭贷款提供阶段性担保的议案》，同意公司就山海御园房地产项目商品
房销售向银行申请楼宇按揭额度人民币84亿元，用于该楼盘个人住房贷款和个人商业
用房贷款按揭所需的阶段性担保。
报告期内，公司为购买山海上园项目二期2、6、7栋商品房且符合贷款条件
的银行按揭贷款客户累计提供担保47,382万元，占公司最近一期经审计净资产的17.2
1%。截至报告期末，按揭贷款担保余额为39,676万元，占公司最近一期经审计净资产
的14.42%。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
公司系中国农牧上市第一股，自创立以来经过40多年的发展，公司已成为拥有
现代农业和房地产业等多元业务的现代化农牧集团。目前，公司有持续供港近40年经
验，相关产品已取得“圳品”认证。未来，公司以供港、供深食品标准为基础，健全
畜禽繁育-饲料-养殖-优质畜禽产品的食品安全产业链，规划在广东省及周边省份建
设多个集饲料生产、育种、养殖、屠宰加工及物流于一体的生猪产业链项目，高起点
、高标准、高效率发展智慧农业。
1、市场区域优势
公司生猪销售以供应粤港澳大湾区市场为重心，该目标市场区域为猪肉消费重
点地区，猪肉消费量及价格普遍高于全国水平，具有销区市场价格优势；公司生猪养
殖项目主要布局在广东及周边地区，生产基地距离目标市场较近，运输综合成本较低
。此外，广东区域大型港口较多，以海运方式从北方省份及国外地区进口饲料原料运
输成本低，饲料原料采购有价格优势。
2、养殖模式优势
公司生猪养殖项目主要采取楼宇聚落式立体养殖模式，该养殖模式在土地集约
、生产管理、生物安全、环保节能等方面具备显著优势。
（1）生产效率方面，公司生猪养殖业务执行标准化生产，采取四周批生产模式
实现满负荷均衡生产，有效提高生产效率；同时实施分胎次、闭群及批次化管理，减
少外来病原对猪群健康的影响，提高猪群的健康度。
（2）在土地集约方面，以公司高州市生猪产业链项目一期建成投产的楼宇为例
，与平层养殖相比，可以显著节约土地面积及水、电、路等配套成本。
（3）生物安全及疫病防控方面，项目采用全进全出、封闭管理的方式，全程全
密闭空气过滤，提高生物安全防控等级，有效降低疫病尤其是非洲猪瘟的风险，保障
猪只安全，生产高品质、更健康、更安全的猪肉。京基智农技术研究院重点围绕猪场
生物安全体系建立与疫病控制、生猪养殖减抗增效产品等研发方向开展非洲猪瘟防控
、现代食品安全体系研究，进一步健全与完善安全生产和疫病防控体系。报告期内，
公司根据生物安全防控原理，并结合项目风险程度优化洗消烘程序，减少过度检测和
过度消毒等流程，严格控制成本，建立了简单高效的生物安全体系。2021年上半年，
在非洲猪瘟疫情依旧严峻的情况下，公司通过各项防非手段确保了非瘟零发生。
（4）节能环保方面，项目在猪舍内采用自动清粪、干湿分离模式，猪舍外采用
罐式发酵，实现粪污全密闭生物发酵处理，形成的有机肥用于当地农作物的施肥，形
成种养结合的循环生态体系；引入农用灌溉水平的污水处理系统，中水回用，从源头
节水，减少水资源浪费，实现达标排放和循环利用。
（5）在楼宇养殖项目建设工艺方面，公司借鉴地产先进施工经验和方法，实现
高州一期项目的快速高质量建设投产，标志着公司已成为高标准、智慧化楼宇养殖工
艺的先行者。
3、可持续发展优势
生猪养殖行业面临周期性波动，目前处于周期下行阶段，有竞争力的成本与资
金实力在该阶段尤为重要。公司始终坚持可持续发展理念，一方面严格按照“提速、
降本、增效、专业”的要求推进各项工作，另一方面通过存量房地产业务持续为生猪
养殖业务提供强大的资金支持，稳步推进现代农业为核心的发展战略的实施。
此外，公司所有生猪养殖项目均为新建项目，自设计、建设、环保、设备到生
产，均经过充分科学论证，建设环境友好型项目，实施精细化运营。同时下属各个项
目公司均积极参与乡村振兴等相关工作，与当地村民形成良好的互利共生关系，为项
目的长期稳定运营奠定坚实基础。
4、育种技术优势
公司已制定出自主良种繁育技术体系实施策略，通过不同品种品系的选配选育
等常规育种技术并结合全基因组育种技术来开展种猪繁育工作，从而减少从外部体系
引种所带来的高成本和高风险。
2021年2月，公司与中国农业科学院（深圳）农业基因组研究所签署《战略合作
框架协议》。双方拟合作共建生猪育种创新研发中心，围绕生猪种业开展“卡脖子”
技术攻关，推动关键技术和产业链延伸技术的研发与创新，提升生猪种业自主创新水
平，高质量商业化育种体系典范，培育具有自主知识产权的优良种猪，促进“良种猪
国产化”目标的实现。
5、营养技术优势
公司具有多年的营养技术沉淀，针对不同环境下的不同品种、不同生长阶段的
猪只，充分应用玉米、小麦、豆粕等多种原料，按净能和可消化氨基酸体系，制定多
阶段饲料配方，为不同猪群提供全面、平衡的精准营养，有效降低饲料成本。
6、全产业链优势
公司已建立从饲料加工、畜禽繁育、养殖到食品流通的全产业链，构建全程可
追溯食品体系，最大程度的把控产品生产的每个环节，实现从源头上对终端产品品质
的把控。
7、食品安全优势
公司已建立从饲料生产、基地养殖、屠宰加工、冷链物流到终端销售的食品安
全可追溯体系，通过高标准供深食品安全评价体系严格进行现场审核及产品检测；公
司生猪养殖项目采用自繁自养、全产业链模式，有利于公司对食品安全与产品质量进
行全过程控制。
8、人才聚合优势
公司始终以“人才资源是企业最具竞争力的核心资源”理念为指导方针，引进
大量行业内专业人才、技术骨干及优秀大学生，打造专业人才团队，持续储备优秀后
备干部，助推公司战略落地。
公司与华南农业大学合作成立华南农业大学京基智农技术研究院，依赖华南农
业大学人才支持打造京基智农科研平台；定期选取多批学校技术人员或管理人员至企
业任职，提供业务指导和技术支持；成立京基智农创新班，形成技术生源储备及技术
人才支持。
此外，公司与中国农业科学院（深圳）农业基因组研究所开展战略合作，联合
开展生猪种业“卡脖子”技术攻关，共建无抗饲料、绿色养殖、健康食品成功转化中
心，联合培养现代农业生产经营管理人才，共建学生实践基地，实现人才资源共享。
同时，公司通过搭建多维度培训体系，出台管理办法及激励机制，集成现有团
队中众多博士、硕士技术背景和科研人员优势，以及兽医育种等稀缺型专业人才组建
专业系统内部讲师队伍，开展线上线下多位一体培训，从源头上激发组织学习力和团
队专业度。
9、技术研发优势
公司拥有以广东京基智农科技为主的饲料研发基地、广东省安全环保高效型饲
料工程技术研究中心、京基智农发酵床养禽技术研发基地、集装箱养殖示范基地和以
惠州京基智农为核心的黄鸡育种中心与养殖技术实验基地（其研发的优质黄羽鸡128
系列、338麻黄系列是我国首个通过农业部审定的家禽品种），同时，公司长期与华
南农业大学、中国农业科学院（深圳）农业基因组研究所、中国科学院亚热带农业生
态研究所畜禽健康养殖中心、广东省农科院、华南师范大学、珠江水产研究所、广东
海洋大学等建立产学研合作，致力于安全高效环保型饲料的研发及健康生态养殖模式
的建立与示范推广，已获国家发明及实用新型专利数十项。其中，与华南农业大学合
作成立的技术研究院，已在报告期内就兽医、营养、母猪高效繁殖、食品安全替抗、
减排环保等方面展开深度的课题研究和应用。
10、品牌荣誉优势
凭借着优质的产品和行业影响力，公司及旗下产品获颁多项殊荣。公司先后荣
获“广东省重点农业龙头企业”“2020深圳500强企业”“深圳质量百强企业”“深
圳知名品牌”“2020年度优秀圳品企业”“2020金桥奖-年度卓越成就企业奖”和“
深圳市菜篮子基地”称号，且多项产品获得省级“名牌产品”称号；下属子公司广东
京基智农科技和惠州京基智农也分别荣获“广东省重点农业龙头企业”称号；公司旗
下麻黄鸡、香鸡两大肉鸡产品分别获得“圳品”标识，被列为首批“供深食品”。
三、公司面临的风险和应对措施
（一）现代农业
1、饲料业
原料成本上升风险。报告期内，受新冠疫情持续、各主要产粮国的种植面积、
收储和补贴政策变化、进出口政策变动、各国政治博弈、国际贸易关系等影响，玉米
、豆粕等饲料原料价格持续高位震荡运行。未来随着农产品贸易的国际化趋势进一步
增强，原料价格波动也将进一步加剧，从而使饲料企业面临原料成本上升的风险，盈
利的不确定性加大。
针对该风险，公司今后将进一步加大多样化饲料产品的研发力度，及时调整产
品结构，提高综合竞争力和盈利能力；同时通过技术研发提高生产效率和原料综合利
用水平，降低生产成本；通过集中采购、供应商谈判等降低原料采购成本。
2、养殖业
（1）疫情风险。生猪养殖企业均面临非洲猪瘟、蓝耳病、猪瘟、猪呼吸道病、
猪流行性腹泻、猪伪狂犬病等疫病风险。尤其是非洲猪瘟，在研制出有效疫苗之前，
非洲猪瘟疫情风险将一直存在。疫病一旦发生，将导致生猪产量及存栏数量下降，给
公司带来经营风险。
针对该风险，公司已构建专门的非洲猪瘟疫情防控管理团队，并在养殖实践中
持续完善生物安全防控体系，如重点推进洗消中心建设，完善猪场内消毒设施设备、
物理隔离等防疫硬件配置；车辆分开单独运输，减少交叉；在养猪场外设置隔离带，
对员工、物资、随身物品进行严格清洗和消毒等。此外，公司在猪场配备专业的养殖
技术人员，专注于疫病检测及疫病防控。
（2）生猪价格周期波动风险。上半年受供求影响，生猪价格持续下行；考虑到
下半年节日较多及腌腊需求影响，预计猪价将有所回升。但由于市场供大于需的格局
并未改变，未来猪价仍存在一定下跌风险。整体而言，生猪价格的周期性波动将给公
司经营业绩带来不确定性风险。
针对该风险，公司一方面将继续采取多样化措施提高养殖效率，降低养殖成本
；另一方面将根据市场供需及价格变化及时调整生猪投栏计划；同时进一步发挥公司
“圳品”的品牌优势，打造全产业链经营模式，平滑生猪价格的周期波动。
（二）房地产业
房地产属国家重点调控对象，受国家宏观调控政策影响较大。公司将时刻关注
政策变化，准确研判市场动态，及时调整经营战略。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
（一）宏观经济及行业运行情况
2020年国内外环境复杂多变，一方面受新冠肺炎疫情的影响，全球经济发
展受到严重冲击，中国虽然在较短的时间摆脱了疫情大范围蔓延对经济造成的冲击，
但其他发达经济体却深陷政治经济混乱的泥沼之中。为了刺激经济，全球经济体均采
取宽松的财政、货币政策，出现经济衰退、普遍通胀共存的现象。另一方面，全球地
缘政治冲突短期内有所缓和，多数经济体生产活动趋于停缓，年内中国制造成为全球
物资供应的中干力量，中国出口市场份额创历史新高。预计新冠疫情将在更长时间继
续影响、改变全球经济格局。
农业方面，生猪市场受非洲猪瘟影响，2020年仍存较大的供给缺口，全年
生猪价格在高位持续震荡运行，规模化企业盈利大幅增加。受高盈利驱动，多数企业
纷纷采取扩产行为，未来随着新建项目产能的逐步释放，生猪供给有望提高，预计其
价格将会自高位震荡回落；肉鸡方面，因2019年肉鸡价格大幅上涨引起大规模产能扩
张，导致2020年肉鸡产品供大于求，价格持续走低，多数月份鸡肉价格处于行业平均
成本之下，养禽企业经营均不甚理想。此外，全球气候多变，拉尼娜现象、非洲蝗灾
等灾害频发，导致全球粮食供应紧张，饲料原材料价格有较大幅度上升，给养殖企业
未来经营带来了较大不确定性。房地产方面，为进一步落实中央“房住不炒”定位和
稳地价、稳房价、稳预期的工作要求，深圳市住建局等八个部门于2020年7月联合印
发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（深建字〔2020〕137号
），以强化房地产市场监管，引导市场回归理性。2020年12月31日，中国人民银行、
中国银行保险监督管理委员会共同发布《建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理
制度的通知》，将银行业金融机构划分五档，分档设定房地产贷款占比上限以及个人
住房贷款占比上限的两道红线，房地产业融资成本将整体有所提升。
金融方面，国家对金融风险尤其是保险业风险的把控和要求日趋严格，企
业面临更多挑战。
（二）报告期内各业务板块实施情况
1、现代农业
生猪养殖项目：公司大力拓展生猪养殖项目资源，快速建设现代化先进猪
场并逐步引种投产，报告期内公司先后与广东省开平市人民政府、新会区人民政府、
台山市人民政府及江门市农业农村局、汕尾市农业农村局、广东省阳江市人民政府、
云浮市云安区人民政府、广西贺州市人民政府、肇庆市高要区禄步镇人民政府等签署
关于投资建设生猪养殖项目的框架协议，截至报告期末，签约目标产能合计约1,300
万头。公司生猪养殖项目均顺利推进，其中：高州一期项目（设计年产能54万头）作
为公司生猪养殖产业第一个四到五层楼宇养殖项目，已于2020年8月实现首栋楼宇猪
舍顺利封顶，于2020年10月引种投产；徐闻一期、二期（设计年产能均为36万头）项
目已实现引种；徐闻三期（设计年产能36万头）、文昌项目（设计年产能30万头）及
贺州一期项目（设计年产能36万头）也已陆续开工。相关生产活动有序开展，截至报
告期末，实现母猪存栏已超过4万头。其余签约项目的选址、土地流转、报批报建等
工作均在稳步推进中。此外，公司于2020年11月与深圳市市场监督管理局就深圳市“
菜篮子”产品稳产保供合作事宜签署《战略合作框架协议》，将生猪业务充分纳入深
圳菜篮子保供给体系，从而有力保障项目产品的销售渠道与销售价格，平滑生猪周期
价格波动的冲击。
饲料业务：报告期内，广东京基智农科技持续进行产品优化和产品升级，
重点推进特种水产饲料及全系列产品升级无抗饲料，同时在疫情背景下发挥采购优势
，产品影响力、产销量持续提升，在饲料行业受新冠疫情影响的背景下，公司饲料业
务仍然实现量、利齐增。
禽养殖及渠道：报告期内，尽管社会苗量不断减少，养户补栏积极性略有
下降，但惠州京基智农通过合理调整生产经营管理策略，全年鸡苗出苗量实现同比增
长2%；京基智农食品在新冠疫情期间持续保障供深食品销售渠道的稳定供应，为深圳
市保供稳价提供支持，同时积极推进供深渠道拓展及品类扩项工作，促进渠道销量提
升，大力进行品牌建设，京基智农食品品牌形象和市场认知得以提升。
2、房地产业
13
报告期内，公司继续围绕存量土地进行开发和运营，地产项目快速去化。
截至报告期末，山海上园项目二期2、6、7栋去化率近100%；三期项目（即山海公馆
项目）、四期工程（即山海御园项目）则按节点计划推进。因新冠肺炎疫情，上半年
公司租赁业务受到一定影响，但仍积极响应政府号召，对租户减免租金，并最终按计
划完成既定的经营目标。未来公司将继续按照规划节点进度进行开发，预计山海公馆
项目、山海御园项目将于2021年下半年开盘，山海御园项目将于年内实现封顶。
3、金融投资业目前仅开展保险经纪业务，报告期内持续为公司经营提供风
险管理方案。
发展战略和未来一年经营计划。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
2019年6月13日，公司第九届董事会2019年第四次临时会议审议通过《关于
为购房客户银行按揭贷款提供阶段性担保的议案》。因销售山海上园二期2、6、7栋
商品房需要，公司向银行申请楼宇按揭额度人民币36亿元，用于前述楼盘个人住房贷
款和个人商业用房贷款按揭所需的阶段性担保。
报告期内，公司为购买山海上园项目二期2、6、7栋商品房且符合贷款条件
的银行按揭贷款客户累计提供担保234,790.80万元，占公司最近一期经审计净资产的
85.30%，截至报告期末，按揭贷款担保余额为234,790.80万元，占公司最近一期经审
计净资产的85.30%。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
公司系中国农牧上市第一股。自创立以来经过40多年的历程，公司已发展
成为拥有现代农业、房地产和金融投资等多元业务的现代化农牧企业。持续供港近40
年，公司已健全畜禽繁育-饲料-养殖-优质畜禽产品的食品安全产业链，以供港、供
深食品标准为基础，规划在广东省及周边省份建设多个集饲料生产、育种、养殖、屠
宰加工及物流于一体的生猪产业链项目，高起点、高标准、高效率发展智慧农业。
1、市场区域优势
广东、广西及海南区域生猪市场价格普遍高于全国平均水平，具有区域价
格优势。公司生猪养殖以供应粤港澳大湾区市场为重心，项目主要布局在广东、广西
及海南地区，公司先后与广东湛江市徐闻县人民政府、高州市人民政府、广西贺州市
人民政府、海南文昌市人民政府等签署了11份框架协议，签约目标产能合计约1,300
万头。此外，公司与深圳市市场监督管理局就深圳市“菜篮子”产品稳产保供合作事
宜签署《战略合作框架协议》，将优先向深圳市供应生猪及各类肉制品。
2、养殖模式优势
公司生猪养殖项目主要采取楼宇聚落式立体养殖模式，该养殖模式在土地
集约、生产管理、生物安全、环保节能等方面具备显著优势。
（1）在土地集约方面，以公司高州市生猪产业链项目一期建成投产的楼宇
为例，与平层养殖相比，可以显著节约土地面积。
（2）生产管理方面，公司养殖模式采用分胎次、闭群、批次化生产，单条
生产线设计出栏最大规模可达18万头，具有适度规模化、运作效率高的特点：通过闭
群及批次化管理，既减少了外来病原对猪群健康的风险，又提高了猪群的健康度。
（3）生物安全方面，项目采用全进全出、封闭管理的方式，全程全密闭空
气过滤，提高生物安全防控等级，保障猪只安全，生产高品质猪肉。
（4）节能环保方面，项目在猪舍内采用自动清粪、干湿分离模式，猪舍外
采用罐式发酵，实现粪污全密闭生物发酵处理，形成的有机肥用于当地农作物的施肥
，形成种养结合的循环生态体系；引入农用灌溉水平的污水处理系统，中水回用，从
源头节水，减少水资源浪费，实现达标排放和循环利用。
（5）在楼宇养殖项目建设工艺方面，公司借鉴地产先进施工经验和方法，
实现高州一期项目的快速高质量建设投产，标志着公司已成为高标准、智慧化楼宇养
殖工艺的先行者。
3、育种技术优势
公司已制定出自主良种繁育技术体系实施策略，通过不同品种品系的选配
选育等常规育种技术并结合全基因组育种技术来开展种猪繁育工作，从而减少从外部
体系引种所带来的高成本和高风险。
2021年2月，公司与中国农业科学院（深圳）农业基因组研究所签署《战略
合作框架协议》。双方拟合作共建生猪育种创新研发中心，围绕生猪种业开展“卡脖
子”技术攻关，推动关键技术和产业链延伸技术的研发与创新，提升生猪种业自主创
新水平，高质量商业化育种体系典范，培育具有自主知识产权的优良种猪，促进“良
种猪国产化”目标的实现。
4、营养技术优势
公司具有多年的营养技术沉淀，针对不同环境下的不同品种、不同生长阶
段的猪只，充分应用玉米、小麦、豆粕等多种原料，按净能和可消化氨基酸体系，制
定多阶段饲料配方，为不同猪群提供全面、平衡的精准营养，不仅满足了不同阶段猪
群的营养需求，并降低了对玉米和豆粕等的依赖，从而降低了饲料成本。
5、全产业链优势
公司已建立从饲料加工、畜禽繁育、养殖到食品流通的全产业链，构建全
程可追溯食品体系，最大程度地把控产品生产的每个环节，实现从源头上对终端产品
品质的把控。
6、食品安全及疫病防控优势
公司已建立从饲料生产、基地养殖、屠宰加工、冷链物流到终端销售的食
品安全可追溯体系，通过高标准供深食品安全评价体系严格进行现场审核及产品检测
；公司生猪养殖项目采用自繁自养、全产业链模式，有利于公司对食品安全与产品质
量进行全过程控制；所有项目从设计开始充分考虑疫病防控的需要，养殖场建设全程
实施循环封闭式管理，并建立严格的生物安全防疫体系，有效降低疫病尤其是非洲猪
瘟的风险；京基智农技术研究院重点围绕猪场生物安全体系建立与疫病控制、生猪养
殖减抗增效产品等研发方向开展非洲猪瘟防控、现代食品安全体系研究，进一步健全
与完善安全生产和疫病防控体系。2020年，在非洲猪瘟疫情肆虐的情况下，公司通过
各项防非手段确保了非瘟零发生。
7、人才聚合优势
公司始终以“人才资源是企业最具竞争力的核心资源”理念为指导方针，
引进大量行业内专业人才及技术骨干，打造专业人才团队，同时引入管理培训生模式
，持续储备优秀后备干部，助推公司战略落地。
公司与华南农业大学合作成立华南农业大学京基智农技术研究院，依赖华
南农业大学人才支持打造京基智农科研平台；定期选取多批学校技术人员或管理人员
至企业任职，提供业务指导和技术支持；成立京基智农创新班，形成技术生源储备及
技术人才支持。
此外，公司与中国农业科学院（深圳）农业基因组研究所开展战略合作，
联合开展生猪种业“卡脖子”技术攻关，共建无抗饲料、绿色养殖、健康食品成功转
化中心，联合培养现代农业生产经营管理人才，共建学生实践基地，实现人才资源共
享。
同时，公司通过搭建多维度培训体系，出台管理办法及激励机制，集成现
有团队中众多博士、硕士技术背景和科研人员优势，以及兽医育种等稀缺型专业人才
组建专业系统内部讲师队伍，开展线上线下多位一体培训，从源头上激发组织学习力
和团队专业度。
8、技术研发优势
公司拥有以广东京基智农科技为主的饲料研发基地、广东省安全环保高效
型饲料工程技术研究中心、京基智农发酵床养禽技术研发基地、集装箱养殖养殖示范
基地和以惠州京基智农为核心的黄鸡育种中心与养殖技术实验基地（其研发的优质黄
羽鸡128系列、338麻黄系列是我国首个通过农业部审定的家禽品种），同时，公司长
期与华南农业大学、中国科学院亚热带农业生态研究所畜禽健康养殖中心、广东省农
科院、华南师范大学、珠江水产研究所、广东海洋大学等建立产学研合作，致力于安
全高效环保型饲料的研发及健康生态养殖模式的建立与示范推广，已获国家发明及实
用新型专利数十项。
其中，与华南农业大学合作成立的技术研究院，已在报告期内就兽医、营
养、母猪高效繁殖、食品安全替抗、减排环保等方面展开深度的课题研究和应用。
9、品牌荣誉优势
凭借着优质的产品和行业影响力，公司及旗下产品获颁多项殊荣。公司先
后荣获“广东省重点农业龙头企业”“2020深圳500强企业”“深圳质量百强企业”
“2019年度深圳市民营领军骨干企业”“深圳知名品牌”“2020年度优秀圳品企业”
“2020金桥奖-年度卓越成就企业奖”“深圳市菜篮子基地”和“广东省守合同重信
用企业”称号，且多项产品获得省级“名牌产品”称号；下属子公司广东京基智农科
技和惠州京基智农也分别荣获“广东省重点农业龙头企业”称号；公司旗下麻黄鸡、
香鸡两大肉鸡产品分别获得“圳品”标识，被列为首批“供深食品”。
三、公司未来发展的展望
（一）行业格局和趋势
农业是关乎国计民生的重要基础性产业，但与国外农业发展相比，我国农
业存在小散主导、种养水平不高、环境污染严重等缺点。随着经济发展和生活水平不
断提高，广大消费者对食品安全的要求越来越高。同时政府开始注重经济效益与社会
效益的协同发展，对农业的环保要求日趋严厉，在《国务院关于促进乡村产业振兴的
指导意见》《财政部贯彻落实实施乡村振兴战略的意见》《农业农村部办公厅、财政
部办公厅关于支持做好新型农业经营主体培育的通知》《国务院办公厅关于促进畜牧
业高质量发展的意见》等系列政策的引导下，中国农业逐步由小散主导、环节单一、
设备落后的传统农业，向规模化、全产业链、智能设备的现代农业转型升级。规模化
、智能化、一体化、可溯源成为现代农业的发展方向，也给规模企业带来新的发展机
遇。
1、饲料业
（1）行业格局
近年来，得益于畜牧业的快速发展，全国饲料产量一直呈现稳步增长的态
势。据中国饲料工业协会数据，2020年全国饲料总产量22,870万吨，同比增长9.5%，
预计未来将继续保持增长，给饲料企业带来了扩张的机会。与此同时，整个饲料行业
同质化竞争严重，近几年随着越来越多饲料生产条件差、生物安全管理能力低的小型
饲料企业在竞争中不断被淘汰，行业集中度有所提升，预计该趋势在未来几年仍将持
续。
（2）发展趋势
在我国，养殖终端倒逼的机制对整个饲料产业形成强大压力，并且这种情
况在未来将更加普遍，从而促使饲料企业探索多样化的手段以求生存发展：一方面或
将不断推出差异化的饲料产品，满足不同养殖企业对产品的多样化需求，同时满足不
同阶段禽畜的营养需求；另一方面则通过提供技术指导等增值服务，提升对养殖户和
小规模养殖企业的吸引力和产品黏性。
2、养殖与终端
（1）市场格局
养殖方面：我国肉鸡、肉猪养殖行业集中度较低，养殖户都以小散为主。
根据国家统计局数据，2020年全国家禽出栏155.7亿只，禽肉产量2,361万吨，肉禽出
栏量较大的四家上市养殖公司（温氏股份、圣农发展、立华股份、仙坛股份）共出栏
约18.86亿只，仅占全国出栏量的12.11%（其中圣农发展和仙坛股份的出栏量由产量
按2018年白羽鸡均重2.5公斤/只折算得到）；2020年全国生猪出栏52,704万头，其种
13家上市猪企（温氏、牧原、正邦、新希望、天邦、大北农、傲农生物、天康、唐人
神、金新农、龙大肉食、罗牛山、正虹科技）共出栏5,550.45万头，占据市场份额10
.53%。由此可见，我国畜禽养殖业的市场结构依旧较为分散。
销售终端方面：钱大妈、盒马、叮咚买菜、永辉生活等生鲜门店为打造食
品品牌而继续扩张，但2020年下半年兴起的社区团购对传统销售终端造成了一定的冲
击，且相互间的竞争日趋激烈。
（2）发展趋势
受非洲猪瘟防控和环保要求影响，2021年规模化养殖企业的养殖量将会进
一步增加，市场占有率将逐步提升，散养户的生存空间将越来越小。在这个过程中，
一部分散养户可能选择退出，另一部分散养户则可能选择加大投入、升级成规模化养
殖场，从而进一步推动养殖业的规模化发展。
生猪价格方面，随着生猪产能持续恢复，市场需求逐渐回归正常水平，供
需关系持续缓和，预计2021年生猪价格重心将下移，但零星爆发的猪瘟疫情仍将带来
不确定性。未来出栏速度、成本管控和疫情防控将成为养殖企业生存和发展的关键。
禽养殖方面，目前祖代引种及肉鸡养殖量均处于较高位，且随着生猪供给进一步恢复
，鸡肉的替代性需求将进一步减弱。禽养殖企业将逐步面临供需矛盾显现、产能缓慢
去化等问题，产业链调整将持续。
3、房地产业
房地产方面，在“房住不炒”大原则下，政策将保持现阶段的高压态势，
行政调控举措对需求端将会持续起到压制的作用。同时，2020年底央行与银保监会联
合发布的新政进一步规定了房贷业务的占比上限，标志着银行业金融机构房地产贷款
集中度管理制度将逐步建立，未来房地产市场的资金端无疑将会更加严格控制。整体
来看，预计深圳楼市全年仍会以维稳为主，市场将在震荡与调整中渐趋理性。
4、金融投资业
保险经纪业务将深度挖掘公司及上下游资源的供应商，加强与相关企业的
业务交流，为客户提供更好的保险方案和风控建议。
（二）公司发展战略
2020年是公司“深化农业主业发展”的战略落地之年，公司积极响应国家
生猪“保供给、稳生产”及乡村振兴的号召，围绕粤港澳大湾区市场，在广东、广西
、海南三省陆续签订了系列投资框架协议，签约目标产能合计约1300万头，签约后各
地的土地流转、报批报建、建设投产等工作有序推进。目前，徐闻一期、二期及三期
、高州一期、贺州一期及文昌项目已正式开工建设，设计产能累计超200万头，其中
徐闻一期、二期项目及高州项目已部分投产。
2021年，公司将继续坚持“聚焦农业，布局大湾区，深耕广东养殖市场打
造自繁自养、全产业链可溯源的猪肉工厂模式”的发展定位，在保障房地产稳步发展
的同时，大力推进农业发展战略的实施，不断扩大生猪项目产能储备，持续推动已签
约项目顺利落地。全年将围绕“提速、降本、增效、专业”开展工作，加快签约项目
落地建设，做好降本增效，加大专业人才引进力度，打造高素质人才团队。
（三）公司经营计划
2021年，公司经营工作将围绕“提速、降本、增效、专业”主题展开，持
续快速增长。
1、现代农业
生猪养殖业务：（1）加速生猪养殖出栏，预计2021年5月可实现第一批肥
猪上市销售；（2）加快项目开发与建设，加强工程管理，年内力争完成计划内的多
条标准生产线顺利竣工投产，计划新增引种规模满足未来生产需要，提高生猪产能储
备；（3）实施严格的生物安全措施，做好常态化防控工作，提升生物安全水平；（4
）加大生猪育种科研投入，推动关键技术和产业链延伸技术的研发与创新，培育具有
自主知识产权的优良种猪；（5）加大力度招聘行业内优秀人才，打造优秀团队，搭
建激励与监督体系，为生猪养殖项目落地提供支撑。
饲料业务：公司将继续强化科研，持续进行产品升级，尤其是特种水产料
产品的升级，保持产品的竞争力领先。同时，加大设备的升级改造力度以提升生产效
率；提升专业化进程，打造水产技术服务体系，为客户提供综合解决方案从而增强用
户黏性，实现与客户的共创共赢。
禽养殖业务：受行情影响，公司以稳健经营为主，计划2021年年产鸡苗规
模依旧保持2020年水平，并逐步投入扩大生产。终端销售：公司将继续发挥首批供深
食品企业的品牌优势，在维护存量销售渠道的同时，积极开拓新渠道。此外，积极探
索新型销售终端商业模式，为打造全产业链商业模式奠定基础。
2、房地产业
将主要围绕山海公馆项目、山海御园项目开盘事项展开工作，预计可于202
1年下半年开盘，山海御园项目将于年内实现封顶。
3、金融投资业
保险经纪业务将继续服务于客户需求，同时为公司自身做好风险管理方案
，保障固定资产、生物性资产等风险。
（四）可能面对的风险。
1、现代农业
（1）饲料业
1）原材料成本增加风险。2020年以来，受饲料需求增长及新冠疫情的全球
化、中美关系的不确定性、饲料无抗政策的实施等影响，豆粕、玉米等饲料原料价格
持续性走高，饲料加工成本大幅增加，且预计该趋势在2021年将持续，从而影响饲料
企业的盈利水平。对此，公司将进一步加大多样化饲料产品的研发，提高产品竞争力
和盈利能力；同时通过设备更新换代提升自动化程度，以提高生产效率，降低生产成
本；通过集中采购、供应商谈判等降低原材料采购成本。
2）环保风险。国家及地方政策对废水废气排放以及能源使用的监管要求越
来越高，饲料企业的废气排放是环保部门关注的重点。公司始终秉承经济发展与社会
责任并存的经营理念，以可持续发展为己任，针对政策要求积极对生产设备升级改造
，并进行环保设施升级，保证达标排放，以满足环保需要。
（2）养殖业
1）疫情风险。疫病是畜禽养殖企业面临的主要风险之一。一旦发生疫病，
可能引发公司生猪产量下降，消费需求下降等风险，导致公司面临业绩下滑的风险。
公司一直高度关注防疫问题，并已成立“非洲猪瘟防范与控制领导小组”，建立了完
善的操作流程和严谨的内控制度。今后，公司将继续完善生物安全体系建设，重点推
进洗消/消毒中心的建设，完善猪场内消毒设施设备、物理隔离等防疫硬件配置，不
断提升生物安全防护水平。同时学习借鉴行业成功经验，全力防控非洲猪瘟疫情。
2）生猪价格周期波动风险。受生猪的供求关系周期性波动影响，我国生猪
养殖行业呈现较强的周期性波动特征，且这种周期性波动将会长期存在。未来，公司
将持续加大研发投入，提高养殖效率，降低养殖成本；深入研究市场供需情况，并根
据供需变化及时调整生猪投栏计划；同时充分发挥公司“圳品”的品牌优势，打造全
产业链经营模式，平滑生猪价格的周期波动。
2、房地产业
预计房地产行业仍将以维稳为主，政府将继续贯彻落实“房住不炒”的调
控理念。随着经济增速放缓，房贷政策将进一步收紧，房地产企业融资压力增加，稳
定的调控基调及预期将削弱需求释放的持续性。
近年来，深圳相继出台工地实名制、分账制、环保7个100%、智慧工地等新
政，住建局安监站的监督要求与处罚力度空前严厉；同时，竣工验收阶段因政策缩紧
，验收程序更加细致严格，对工程管理与现场协调都带来新的压力。公司将时刻关注
政策变化，准确研判市场动态，及时调整经营战略，做好市场定位，延伸地产附加值
，加快资金回笼，以规避和应对相关风险。
3、金融投资业
2020年，银保监会加强了对保险领域的监管，罚款数量、罚款金额、吊销
牌照、撤销任职资格、停业、停止接受新业务等处罚明显增加。丰收保险将严格遵守
银保监局、行业协会的各项规章制度，严格按照《保险法》《保险经纪人管理规定》
等规定开展业务，守法经营。
=========================================================================
免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
=========================================================================