000046泛海建设资产重组最新消息
≈≈泛海控股000046≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
2014年初，面对外部环境变化和公司经营发展需要，经审慎研究，公司董
事会作出企业战略转型发展的决策，由单一的房地产上市公司向涵盖金融、房地产等
业务的综合性控股上市公司转型。确定转型战略以来，公司全力调结构、促转型，金
融业务占比持续提升，已逐渐成为支撑公司经营业绩的主要业务。2020年1月，经中
国证监会核准，公司行业分类由房地产变更为金融业。目前公司从事的主要业务金融
业务和房地产业务。
金融业务是公司转型的主要方向。经过近几年的系统布局和整合优化，公
司现已拥有民生证券、民生信托、亚太财险等核心金融平台，拥有较为丰富的金融业
务经营资质，金融服务体系不断健全，为广大客户提供金融增值服务的能力持续提升
。其中，民生信托坚定不移地走“专业化、特色化、投行化、盈利化”的发展道路，
在财富、投资、投行、资管、融资等五大领域深入布局，主动管理能力不断提升，产
品结构持续优化；民生证券不断夯实业务及管理基础，整体经营质量获得显著提升，
并通过增资扩股、引进新投资者等方式，优化了股权结构，增强了资本实力和发展后
劲；亚太财险坚持客户需求为导向，以能力建设为抓手、高质量发展为追求，围绕车
险经营重在“质”、非车经营重在“量”、信保发展重在“控”、投资管理重在“稳
”的核心策略，推进“大销售、大客服、大运营”三大体系建设，企业发展能力逐年
提升。房地产业务是公司的传统业务。公司房地产项目价值的持续加速释放，是公司
实施战略转型、进一步做优做强的有力支撑。从起步发展至今，公司已形成集规划设
计、开发建设、商业管理及物业服务于一体的房地产开发运营模式，在国内外多个重
点城市核心地段实现了布局，土地储备较为充足且成本优势明显，产品类型丰富，涵
盖住宅、公寓、酒店、写字楼、大型综合体等多种业态，品牌效应突出，代表项目包
括武汉中央商务区、杭州民生金融中心、北京泛海国际居住区等精品标杆项目。
未来，公司将继续按照“聚焦主业，创新发展”的思路，持续推动公司高
质量发展。
二、报告期内公司经营情况
1、上半年整体经营情况
2021年上半年，我国实施有力宏观政策，统筹推进新冠肺炎疫情防控和经
济社会发展工作，国民经济总体延续稳定恢复状态，并呈现出稳中加固、稳中向好态
势，运行质量获得进一步提升，但国内外环境依然复杂严峻。目前全球疫情仍在持续
演变，外部环境的不稳定、不确定因素较多，国内经济恢复仍然不均衡，巩固稳定恢
复发展的基础仍需进一步努力。聚焦政策层面，房地产业和金融业的行业监管在报告
期内被不断强化，具体而言：在房地产业管控方面，持续升级房地产调控政策，在“
房住不炒”的总基调下，政策调控从市场参与的各大主体入手，从2020年的“三道红
线”、“房贷集中度管理”到今年上半年的“集中供地政策”，房企端、银行端、土
地端三大主体联合发力，多措并举，“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标被进一
步夯实；在金融业管控方面，持续对金融业实施严监管，更加注重金融业的高质量发
展，资本市场双向开放程度进一步提高，金融创新要在审慎监管的前提下进行，信托
行业面临较大转型压力，财险行业车险综改的影响仍在持续。
报告期内，公司坚持稳中求进的工作总基调，抢抓生产需求持续恢复的有
利时机，优化调整经营节奏，千方百计推动项目销售，注重开源和现金回流；通过多
层次开展引进战略投资者、加快推进资产处置，进一步优化公司发展战略和业务布局
，降低公司有息负债规模和资产负债率，提升公司经营能力和可持续发展能力。但是
，由于公司计入当期损益的财务费用上升以及处置子公司亏损等原因导致投资收益下
降，报告期内，公司业绩出现一定幅度亏损。2021年上半年，公司实现营业总收入99
.56亿元，较上年同期增长82.24%；实现归属于上市公司股东的净利润-5.40亿元。截
至2021年6月底，公司总资产约1,708.20亿元，归属于上市公司股东的净资产约160.7
0亿元（以上数据均未经审计）。
2、上半年主要业务经营情况
公司始终秉持顺势而行、顺势而为的经营理念，根据政策环境等方面变化
，持续调整公司经营业务模式，以更好地发挥企业自身优势。2021年上半年，公司充
分分析公司核心业务--金融业务和房地产业务的行业特点及实时政策等，紧紧围绕经
营创利增收、资产优化处置、引进战略投资者、风险防控化解等重点做工作部署。
2021年上半年，公司金融板块实现营业收入58.33亿元，在公司营业收入中
的比重为58.59%。从细分板块看，民生证券实现营业收入24.35亿元，同比增长56.92
%，实现净利润6.19亿元，同比增长52.42%，经纪、投行、固收、期货等主要业务均
实现效益或规模提升，其中投行业务表现突出，本年度已完成项目共23个、过会待发
行及已发行待上市项目共28个；亚太财险着力拓市增收、挖潜增效，实现营业收入28
.23亿元，同比增长6.4%，实现保费收入27.25亿元，同比增长17.81%，其中非车保费
收入占比同比提升9.05个百分点，保费结构实现进一步优化；民生信托积极开展引战
增资工作，现已引入江苏洋河酒厂股份有限公司等国有上市公司，公司治理架构得到
进一步完善，同时积极深入排查全部存量业务风险，统筹做好风险防控处置，综合运
用非诉清收、融资方重组、资产核销等市场化手段，拓宽处置渠道，全力推动风险化
解。报告期内，境内地产板块实现营业收入40.75亿元，在公司营业收入中的比重为4
0.93%。公司积极抢抓政策有利时机，以公司所属武汉中央商务区项目为重点核心，
夯实“金融城”定位，深度参与和助力武汉金融城发展，该项目的销售、开发、运营
得以逐步恢复。上半年，武汉公司实现销售总收入约43.15亿元，实现总回款约42.14
亿元，除顺利完成宗地20土地使用权转让及泛海创业中心大厦整售等工作外，散售工
作亦取得不错成果。
3、上半年重点工作推进情况
上半年，公司努力克服新冠肺炎疫情等不利影响，全面推动落实经营创利
增收、资产优化处置、引进战略投资者、风险防控化解等重点工作，其中：
（1）多层次引进战略投资者工作取得阶段性进展。公司持续推进民生证券
增资引战工作，2021年初以约23.64亿元向上海沣泉峪企业管理有限公司转让民生证
券约13.49%股份，且已于7月份完成股份交割；目前正在计划向武汉金融控股（集团
）有限公司转让民生证券不低于20%股权，以进一步盘活资产，增加公司流动性，激
发企业发展活力。2021年8月，公司向江苏洋河酒厂股份有限公司转让了控股子公司
民生信托约5.95%股权。此外，公司正在积极推进民生信托和亚太财险的其他引战工
作，并有序推进公司旗下类金融牌照股权合作或转让的对接洽谈工作。引战工作的顺
利推进，在公司获得增量资金的同时，金融子公司活力被进一步激发，有望推动其经
营能力的进一步提升。
（2）加快推进资产优化处置工作。报告期内，公司本着“盘活存量资产、
优化结构、补充现金流”的原则，整体统筹、专项分工、责任到人，全力推动落实资
产优化处置工作。上半年，公司控股子公司武汉公司以约30亿元向武汉瑞坤房地产开
发有限公司转让了武汉中央商务区宗地20项目，以约22亿元向融创房地产集团有限公
司出售了浙江泛海建设投资有限公司100%股权；此外，公司以美国旧金山项目为试点
，积极探讨境外项目高效处置方案，努力通过调整境外资产架构及引入资产管理人的
方式，加速项目处置效率。
（3）做好资金统筹，处理好债务风险防范化解工作。发展是解决问题的基
础和关键，而流动性是贯穿企业发展的原动力。公司高度重视资金流动性管理，一是
持续加强地产项目销售和回款，努力“做优增量”，其中武汉公司上半年实现销售回
款约42.14亿元；二是加强与金融机构的接洽，完成多笔贷款本息的展期工作，争取
“盘活存量”；三是通过资产抵债等方式，积极推进债务风险化解。
（4）坚决筑牢风险控制防线。上半年，受公司工程建设进展缓慢、债务偿
付压力等因素影响，公司面临境内外多宗诉讼、仲裁事项。对此，公司一方面及时、
准确地进行信息披露，满足投资者知情权，另一方面积极加强与各方的沟通协调，争
取尽快解决相关争议，为公司正常业务开展创造良好环境。同时，公司不断优化风险
管理方式和流程，着重加强对风险高发平台和环节的管控，有效防范潜在风险和合规
隐患，防患于未然，提升公司的可持续发展能力与水平。
4、下半年重点工作计划
下半年，公司将根据国务院颁布的《关于营造更好发展环境支持民营企业
改革发展的意见》、《关于进一步提高上市公司质量的意见》等文件精神，坚持底线
思维，继续秉承顺势而行、顺势而为的经营理念，有重点、有策略地开展工作，具体
来
说：
（1）夯实核心业务，不断提质增效。一是深入把握宏观经济形势，强化战
略规划，准确识变、科学应变、主动求变，找准企业发展方向，制定行动方案，促进
公司持续健康发展；二是牢固树立服务实体经济意识，夯实金融业基础，并逐步转变
管理模式，精耕细作；三是管理好房地产业基本盘，充分发掘项目优势，促进资产盘
活，不断推陈出新；四是持续完善业务平台的经营考核与奖金激励方案，调动各方积
极性和创造性。
（2）优化业务布局和加大结构调整。一是统筹优化资源配置和资本投入，
有保有压，优化资产结构，降低负债规模；二是充分挖掘公司境内和境外资产、股权
，加大公司持有的金融和非金融优质资产的引进战略投资者力度，快速回笼资金，释
放股权“增量”价值，提高资产流动性；三是依托湖北省武汉市对武汉中央商务区的
“金融城”、“区域金融中心核心集聚区”定位，在加快推进项目开发建设运营的基
础上，采取项目融资、合作开发、股权合作、资产和股权转让等多种灵活方式，改善
公司资产负债结构，促进高质量发展。
（3）统筹好、处理好、解决好公司潜在债务风险。一是要增强底线思维和
风险意识，统筹谋划、多措并举，加强债务风险防范与处置。二是要加强经营管理，
千方百计增厚公司可售货值资源，充分利用渠道合作引入客户资源，实现应销、尽销
，全力推动经营性资金回流。三是要加快证券、信托、财险、武汉公司等单位的引战
工作，在优化子公司股权结构的同时，引入大额权益性资金，缓解公司资金压力。此
外，公司将积极与各金融机构沟通，努力拓宽融资渠道；在开源的同时注意节流，公
司将进一步加强资金预算管理，提高资金使用效率，维持收支平衡。
（4）加强全面风险管理。一是强化风险控制，充分认识新冠病毒疫情等市
场环境变化对企业经营管理带来的持续影响，从源头上加强流动性、信用、市场、工
程款支付等各项风险管理，不断提升识别风险、缓释风险、处置风险的能力，对风险
“早识别、早预警、早应对”。二是加大风险监测预警力度，建立风险资产处置工作
机制，按照风险事项等级，积极主动和集中力量化解存量风险。三是加强部门间协同
，强化风险控制与法务支持工作，对法律风险进行前置性防范，严控增量风险。此外
，公司将逐步建立健全风险管理长效机制，促进企业稳步发展。
5、报告期内公司房地产项目经营管理情况
新增土地储备项目
累计土地储备情况
主要项目开发情况
注：经公司2021年5月21日召开的第十届董事会第三十次临时会议审议通过
，公司境外全资子公司泛海控股国际投资有限公司（以下简称“泛海控股国际投资”
）发行27,510股优先股，其股东中泛集团以其对泛海控股国际投资的4亿美元债权为
对价认购上述优先股。中泛集团将其持有的上述优先股作为其全资子公司泛海控股国
际发展第五有限公司认购非关联第三方FountainAlternativeInvestmentSPC-Fountai
nAlternativeInvestmentSP2（以下简称“基金”）的4亿美元优先级份额的对价，即
将上述优先股转让给基金的全资子公司AtlantisBrightInvestmentManagementLimite
d。据此，公司持有的泛海控股国际投资股权（含其项下旧金山泛海中心项目、88Fir
stStreetSFLLC）由合并并表转变成以权益法核算，不再体现于上表。
注：经公司2021年1月4日召开的第十届董事会第十九次临时会议审议通过
，公司控股子公司武汉公司向非关联第三方武汉瑞坤房地产开发有限公司转让其持有
的武汉中央商务区不动产权证号为“鄂（2019）武汉市江汉不动产权第0008198号”
宗地的国有建设用地使用权。
注：公司控股子公司武汉公司向融创房地产集团有限公司转让其持有的浙
江公司剥离以下资产后的100%股权：（1）浙江公司持有的民生信托10.7143%股权；
（2）浙江公司持有的杭州泛海国际中心1号楼的1,082.4平方米商业和22个车位。
按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至2021年6月30日
累计余额为63.41亿元。
二、核心竞争力分析
自确立转型战略以来，公司积极应对不断变化的内外部环境，持续对公司业务
模式、管理架构、人才队伍等进行深入调整、优化。经过多年发展，公司已在金融、
房地产等业务领域积累了丰富的资源和经验，公司业务模式日渐清晰，管理团队锐意
进取，并依托控股股东的有力支持，形成了较强的核心竞争力，主要包括：
1.体系化的综合金融服务能力
在做好风险管控的前提下，以多元化金融产品切实服务实体经济，是公司发展
金融业务的核心理念。经过近几年的系统布局和用心经营，公司形成以民生证券、民
生信托、亚太财险为核心，涵盖证券、信托、保险等主要金融业态的金融板块布局，
并依托中国通海金融和亚太财险香港分公司，强化境内外协同，拓展境外市场。
2.独有的房地产业务优势
公司在房地产业务领域耕耘多年，逐步形成了独有的房地产业务发展优势。公
司房地产项目均位于国内外重点城市核心地段，区位优势明显，其中核心资源武汉中
央商务区项目定位为武汉“金融城”、“区域金融中心核心集聚区”，具有获取早、
位置好、成本低、价值高、体量大等突出优势，涵盖住宅、商业、酒店、写字楼等丰
富业态，能够满足不同市场需求。
3.控股股东的持续大力支持
经过多年发展，公司控股股东中国泛海已形成以金融产业为龙头，房地产、电
力、资本投资协调发展的多元化产业结构和业务格局。为支持公司持续健康发展，中
国泛海持续通过资产注入、增持股份等各种手段切实支持上市公司，为公司实现多业
并举提供了广阔的发展空间。
三、公司面临的风险和应对措施
1、政策和市场风险。政策方面，公司作为转型主攻方向的金融业务和传统房地
产业务均属强监管行业，金融行业“去杠杆、防风险”的政策思路、房地产行业加快
长效机制建设正在进一步明朗化，短期内监管松绑或转向的可能性较小。市场方面，
公司房地产、证券、信托、保险等业务均面临激烈的市场竞争，可能增大公司经营业
绩的波动性。对此，公司将积极顺应大势，针对政策和市场变化提前做好研判，快速
反应，灵活应对，并在有效防控风险的前提下加强创新、开拓业务，实现稳健经营、
快速发展。
2、流动性风险。财务稳健是公司持续健康发展的重要保障，对此公司一贯给予
高度重视。公司战略转型持续深入推进，重点发展的业务均属资金密集型行业，资金
需求较大，在当前政策、市场环境下，公司面临较大的资金压力和一定的流动性风险
。对此，公司一是将积极加快房地产项目去化，加速销售货款回笼，并着力提高信托
、证券、保险等金融业务的盈利能力，从而增加公司的收入和利润；二是将加大与金
融机构合作，深入推进战略合作关系，拓宽公司融资渠道；三是将积极利用多层次资
本市场，综合运用股权、债权等各类融资方式，优化公司的资产负债结构；四是将加
大财务统筹力度，做好相关资金安排和债务偿还工作，切实保护相关方利益。
3、海外发展风险。目前公司海外资产配置已具备一定规模，海外项目开展面临
与国内迥异的社会经济环境、法律法规政策和市场竞争格局，同时需考虑人民币汇率
波动加大、跨境资本流动管控趋严等情况，具有一定的风险和挑战。近年来，公司认
真贯彻落实国家有关部门关于海外投资的指导性意见，严格限制新增境外投资，并加
强现有项目全流程风险管控，同时加快推进境外资产优化处置工作，以有效控制海外
发展风险。
4、内部管理风险。除传统业务房地产以外，公司业务领域已拓展至信托、证券
、保险等多个金融子行业，这对公司的综合管控能力提出了更高的要求。如何使公司
的管理体制机制、业务模式适应房地产、金融等不同行业的特点，如何在有效控制风
险的前提下切实促进各项业务的发展，是公司经营管理面临的紧迫课题。对此，公司
将持续完善规章制度，优化管理体制机制，坚持合法合规经营，降低经营管理风险，
保障公司健康发展。
5、法律合规风险。因业务多元，公司需同时接受中国证监会、中国银保监会、
深圳证券交易所等机构的监管。近年来资本市场、金融市场监管持续升级，依法从严
全面监管成为主旋律。此外，受行业特点和公司现状影响，公司部分业务平台面临较
大的诉讼压力。对此，公司将不断建立健全规章制度和流程，积极推动合规文化建设
，从加强诉讼管理力度、强化违规责任追究等工作入手，着力提升公司规范运作水平
。
6、其他风险。自2020年初新冠肺炎疫情爆发以来，公司核心地产项目武汉中央
商务区项目的工程进度、销售、经营以及证券、信托、保险等金融板块业务受到较大
影响，生产经营压力相应增加。对此，公司积极贯彻落实各级政府关于做好疫情防控
工作的决策部署，积极履行疫情防控的社会责任，并积极采取一切可能措施，最大限
度降低疫情对企业生产经营的影响。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
（一）全年整体经营情况
2020年是公司发展历程中极不平凡的一年，是企业负重前行的一年，突出
表现在：一方面，公司主要资产集中分布在境内外新冠肺炎疫情影响严重区域，受此
影响，企业生产经营和资产优化处置工作难以按原定计划推进实施；另一方面，公司
金融、地产等主要业务继续受到国内“严监管、强调控”政策影响，叠加融资难、融
资贵等市场影响，公司年内面临的挑战因素显著增多，发展阻力持续加大。
受新冠肺炎疫情蔓延等外部环境因素剧烈冲击，以及公司按照企业会计准
则要求计提减值准备、计入当期损益的财务费用增加等因素的综合影响，公司2020年
度业绩出现大额亏损。经审计，公司全年实现营业总收入140.57亿元，同比上升12.1
7%，归属于上市公司股东的净利润-46.22亿元。截至2020年12月31日，公司总资产1,
809.91亿元，归属于上市公司股东的净资产166.06亿元。
（二）全年主要业务经营情况
目前，公司核心业务包括金融业务和房地产业务。
年内，公司所属证券、信托、保险等金融子公司严格落实各项监管要求，
沉下心来做好经营并探索发展新思路，努力提升发展质量，其中：公司控股子公司民
生证券经纪业务、投资银行、资产管理、固收业务条线经营均同比向好，全年民生证
券实现营业收入36.20亿元，同比增长36.54%，实现净利润9.19亿元，同比增长72.65
%；公司控股子公司民生信托受托资产管理规模及其中的主动管理规模均有所提升，
但受疫情、监管政策、风险减值计提等诸多因素影响，民生信托业绩同比大幅下降，
全年实现营业收入22.43亿元，净利润为-4.49亿元；公司控股子公司亚太财险保费收
入首次突破50亿元，全年实现营业收入55.06亿元，同比增长23.84%，实现净利润1.4
9亿元，同比上升50.11%。此外，民生证券旗下民生基金管理有限公司于年内获中国
证监会核准设立，公司金融业务扩展至公募基金领域，金融综合服务体系进一步完善
。
报告期内，作为公司境内重点地产项目，武汉中央商务区项目上半年受新
冠肺炎疫情负面影响巨大。为抢抓业绩，公司合理安排各项目开发进度节奏，积极拓
展整售资源渠道，全力促进武汉中央商务区项目公建部分的整售或合作开发，并推动
旗下武汉费尔蒙酒店于年内实现全房开业目标。在推进地产项目正常开发建设运营的
同时，公司依托整体资产质量优良、经营决策机制灵活的优势，加大了对境内外部分
资产进行优化处置的工作力度并有所突破。
（三）全年重点工作推进情况
报告期内，面对前所未有的困难和挑战，公司立足于“稳经营”、“求发
展”的管理初心，既及时果断又保持定力，审慎把握企业阶段性经营重点，调动一切
积极有利因素，全力应对经营挑战。年内，公司重点开展了以下几方面工作：
1.配合政府稳步推进疫情防控和复工复产工作。疫情期间，公司采取多种
有力举措，助力地区抗疫，包括但不限于：
所属武汉项目酒店集中接待援鄂医疗队，武汉泛海城市广场经营性公寓优
先提供给当地政府作为疫情隔离观察中转点，北京、武汉等地区商业平台为全体商户
减免租金和费用合计达2,936万元；民生信托、亚太财险、民生证券等金融子公司为
抗疫工作提供专项金融服务。公司积极参与抗疫和履行企业社会责任的善举，赢得了
政府和社会的肯定。与此同时，公司在形势允许的情况下全力推动生产运营恢复、抢
抓经营进度，缓解了上半年疫情造成的不利影响。
2.金融子公司引战取得阶段性突破。金融子公司引战是公司年内重点工作
之一，目的在于通过引入实力雄厚的股东，
整体提升金融子公司发展实力及发展后劲，同时有效盘活公司资产、增加
公司现金流入、改善公司财务状况。年内，公司控股子公司民生证券增资引战工作取
得重大进展，在完成25亿元增资扩股的阶段性目标后，又成功落实上海国资等投资者
入股事宜，民生证券股权结构获得优化，进一步做强做优的基础更为坚实。此外，公
司旗下民生信托、亚太财险等其他金融子公司引战工作以及融资担保、小额贷款等小
金融牌照的股权合作或对外转让工作亦在积极推动中，并取得不同程度进展。
3.全面加大资产优化处置力度。公司全面梳理资产项目，制定专项工作计
划、工作机制和考核方案，实施清单式管理。
年内，公司已完成境内外部分地产类资产的优化处置工作，主要包括：完
成了美国索诺玛地产项目出售、部分写字楼类项目转让已进入最后的谈判或协议商讨
阶段。2021年初，公司完成了武汉中央商务区宗地20项目转让。
4.妥善化解债务风险，及时处置风险隐患。年内，公司努力推进资金筹措
和合理统筹调配，力保到期债务的及时偿付
或合理解决，为公司持续经营发展保驾护航。第一，公司强化销售回款和
业务拓展，千方百计加大、加快经营性现金回流。
第二，公司借助疫情期间金融扶持政策，持续加大融资工作力度，多渠道
拓展资金来源，主要包括：成功向各类金融机构申请部分新增借款，并实现部分贷款
展期；在境内成功发行五期公司债券，募集资金38亿元。第三，公司注重与债权人的
有效沟通，全力化解潜在资金风险事项。
5.持续提升风险管理能力，为企业发展保驾护航。公司着力构建与监管要
求及公司现状相适应的风险管理体系，着重
加强对金融平台业务相关风险的专业化、精细化、常态化管理。一方面，
公司持续完善风险预警机制，进一步提升日常风险监测的深度和广度，加强动态分析
和审慎评估，有效防范潜在风险和合规隐患；另一方面，公司针对特定风险聚集的业
务领域，从常态化梳理、专项排查、风险评估、指标监控等多方面入手，摸清风险底
数、控制风险敞口，防范风险交叉传染，并有序推进化解重点业务领域的存量风险。
二、核心竞争力分析
自确立转型战略以来，公司积极应对不断变化的内外部环境，持续对公司
业务模式、管理架构、人才队伍等进行深入调整、优化。经过多年发展，公司已在金
融、房地产等业务领域积累了丰富的资源和经验，公司业务模式日渐清晰，管理团队
锐意进取，并依托控股股东的有力支持，形成了较强的核心竞争力，主要包括：
1.不断增强的综合金融业务竞争力
在做好风险管控的前提下，以多元化金融产品切实服务实体经济，是公司
发展金融业务的核心理念。经过近几年的系统布局和用心经营，公司形成以民生证券
、民生信托、亚太财险为核心，涵盖证券、信托、保险等主要金融业态的金融板块布
局。未来，公司将继续坚决落实金融监管各项要求，加快综合金融服务体系建设，强
化风险控制能力建设，不断提质增效，更好地满足广大客户的金融需求。
2.独有的房地产业务优势
公司在房地产业务领域耕耘多年，逐步形成了独有的房地产业务发展优势
。公司房地产项目均位于国内外重点城市核心地段，区位优势明显，其中核心资源武
汉中央商务区项目定位为武汉“金融城”、“区域金融中心核心集聚区”，具有获取
早、位置好、成本低、价值高、体量大等突出优势，涵盖住宅、商业、酒店、写字楼
等丰富业态，能够满足不同市场需求。
未来，公司将充分发挥既有优势，在做好资产优化的基础上，积极挖掘房
地产项目的运营增值潜力，加速房地产项目价值释放和房地产业务优化升级。
3.切实有效的风险防控体系
公司注重对外部经营环境变化和内部经营管理风险高发点的研判，持续建
立健全风险防范机制，通过加强全员风险教育、规范业务制度流程、强化风控工作力
度等措施，牢牢守住防范风险底线。未来，公司将继续加强风险防范体系建设，并围
绕金融业务、海外业务等风险相对高发领域，进一步提高风险预判、监测、预警、处
置能力，为公司健康发展保驾护航。
4.控股股东的持续大力支持
经过多年发展，公司控股股东中国泛海已形成以金融产业为龙头，房地产
、电力、资本投资协调发展的多元化产业结构和业务格局。为支持公司持续健康发展
，中国泛海持续通过资产注入、增持股份等各种手段切实支持上市公司，为公司实现
多业并举提供了广阔的发展空间。未来，中国泛海将继续运用内外部资源为公司创造
发展机会，全力支持公司实施战略转型。
三、公司未来发展的展望
（一）行业发展趋势及竞争格局
2021年是我国“十四五”规划开局之年，加快构建以国内大循环为主体、
国内国际双循环相互促进的新发展格局，将给科技、新基建、新型城镇化、新消费、
现代服务业、数字经济、大健康等行业带来更多发展机遇。与此同时，世界经济复苏
仍不稳定不平衡，新冠肺炎疫情还可能反复，疫情冲击导致的衍生风险不容忽视。从
细分行业角度，一是金融行业持续转型升级，监管不断强化，市场竞争加剧，能够有
效平衡业务创新发展与风险防范化解的企业将取得更大的竞争优势；二是地产行业“
房住不炒”、因城施策等调控主基调不变，“三道红线”等融资监管规则将促使行业
融资和发展模式进一步变革，企业的经营能力、融资能力、风险防控能力成为重中之
重。
（二）公司2021年经营计划
2021年将是公司扭转困局、夯实基础、深化转型尤为关键的一年。公司将
坚持底线思维，秉承顺势而行、顺势而为的经营理念，紧紧围绕经营创利增效、资产
优化处置、引进战略投资者、风险防控化解等重点工作安排部署全年工作，并以发展
为手段、注重在发展中解决问题，逐步达成债务风险有序化解、经营业绩有所好转、
发展基础持续夯实、股东回报水平合理回升的发展目标。
2021年，公司将着重做好以下几个方面工作：一是夯实核心业务，增强发
展活力和内生动力。
公司战略转型已初显成效，金融业务已发展成为公司核心业务，地产业务
作为重要板块将着力优化。金融业、地产业系强监管行业，近年来受政策和市场影响
，增长空间受到一定制约。为有效应对变化，公司一方面要继续做好企业运营，恢复
元气，增强活力，坚守服务实体经济的本分；另一方面要强化战略谋划，重新思考和
定位发展新方向，研究新的业务突破口，寻找发展新活力、新机遇。
二是推进资产优化处置和引战工作，尽快实现轻装上阵。
公司将坚持资产优化处置战略方针，以公司持有的金融、非金融优质资产
为发展基石，不断拓宽思路，争取一切可以调动的积极因素，充分挖掘公司境内外资
产、股权做出“增量”的一切可能性，在依托湖北省武汉市对武汉中央商务区的“金
融城”、“区域金融中心核心集聚区”定位、加快推进项目开发建设运营的同时，可
采取项目融资、合作开发、股权合作、资产/股权转让等多种灵活方式，常态化、切
实可行地推进资产优化处置及引战工作，以有效盘活资产并增加流动性，为公司经营
真真切切松绑减负。
三是多措并举、多管齐下，全力化解债务风险压力。
发展是解决问题的基础和关键，而流动性是贯穿企业发展的原动力。面对
亟待化解的债务压力，公司一是要加强经营管理，加快地产开发建设，增加可售货值
，应销尽销，最大限度回流资金；二是要抓紧落实资产优化处置工作任务，努力盘活
或处置公司存量项目和资产，尽快回笼资金；三是要全力加快公司及公司控股的民生
信托、亚太财险、武汉公司等单位以及部分项目引战工作，引入权益资金；四是要多
措并举拓宽融资渠道，加大直接融资比重，千方百计增加再融资；五是要做好统筹平
衡，加强费用预算管理和管理性支出，妥善安排必要的经营性现金支出以及重点项目
开发建设支出等。
四是防范化解各类风险，维护经营大局稳定。
防范和化解各类风险仍是公司各项工作的重中之重。对此，公司要加强风
险管理能力，持续完善风险预警机制，对特定风险聚集的业务领域，从专项排查、风
险评估、指标监控等多方面入手，摸清风险底细、控制风险敞口，严控风险增量，并
按照风险事项等级集中力量应对化解存量风险，让公司安心经营、轻装前行。
（三）可能面对的风险及应对措施
1、政策和市场风险。政策方面，公司作为转型主攻方向的金融业务和传统
房地产业务均属强监管行业，金融行业“去
杠杆、防风险”的政策思路、房地产行业加快长效机制建设正在进一步明
朗化，短期内监管松绑或转向的可能性较小。市场方面，公司房地产、证券、信托、
保险等业务均面临激烈的市场竞争，可能增大公司经营业绩的波动性。对此，公司将
积极顺应大势，针对政策和市场变化提前做好研判，快速反应，灵活应对，并在有效
防控风险的前提下加强创新、开拓业务，实现稳健经营、快速发展。
2、流动性风险。财务稳健是公司持续健康发展的重要保障，对此公司一贯
给予高度重视。公司战略转型持续深入推进，
重点发展的业务均属资金密集型行业，资金需求较大，在当前政策、市场
环境下，公司面临较大的资金压力和一定的流动性风险。对此，公司一是将积极加快
房地产项目去化，加速销售货款回笼，并着力提高信托、证券、保险等金融业务的盈
利能力，从而增加公司的收入和利润；二是将加大与金融机构合作，深入推进战略合
作关系，拓宽公司融资渠道；三是将积极利用多层次资本市场，综合运用股权、债权
等各类融资方式，优化公司的资产负债结构；四是将加大财务统筹力度，做好相关资
金安排和债务偿还工作，切实保护相关方利益。
3、海外发展风险。目前公司海外资产配置已具备一定规模，海外项目开展
面临与国内迥异的社会经济环境、法律法规
政策和市场竞争格局，同时需考虑人民币汇率波动加大、跨境资本流动管
控趋严等情况，具有一定的风险和挑战。近年来，公司认真贯彻落实国家有关部门关
于海外投资的指导性意见，严格限制新增境外投资，并加强现有项目全流程风险管控
，同时加快推进境外资产优化处置工作，以有效控制海外发展风险。
4、内部管理风险。除传统业务房地产以外，公司业务领域已拓展至信托、
证券、保险等多个金融子行业，这对公司的
综合管控能力提出了更高的要求。如何使公司的管理体制机制、业务模式
适应房地产、金融等不同行业的特点，如何在有效控制风险的前提下切实促进各项业
务的发展，是公司经营管理面临的紧迫课题。对此，公司将持续完善规章制度，优化
管理体制机制，坚持合法合规经营，降低经营管理风险，保障公司健康发展。
5、法律合规风险。因业务多元，公司需同时接受中国证监会、中国银保监
会、深交所等机构的监管。近年来资本市场、金融市场监管持续升级，依法从严全面
监管成为主旋律。此外，受行业特点和公司现状影响，公司部分业务平台面临较大的
诉讼压力。对此，公司将不断建立健全规章制度和流程，积极推动合规文
化建设，从加强诉讼管理力度、强化违规责任追究等工作入手，着力提升公司规范运
作水平。
6、其他风险。自2020年初新冠肺炎疫情爆发以来，公司核心地产项目武汉
中央商务区项目的工程进度、销售、经营以
及证券、信托、保险等金融板块业务受到较大影响，生产经营压力相应增
加。对此，公司积极贯彻落实各级政府关于做好疫情防控工作的决策部署，积极履行
疫情防控的社会责任，并积极采取一切可能措施，最大限度降低疫情对企业生产经营
的影响。
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司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
2014年初，面对外部环境变化和公司经营发展需要，经审慎研究，公司董
事会作出企业战略转型发展的决策，由单一的房地产上市公司向涵盖金融、房地产等
业务的综合性控股上市公司转型。确定转型战略以来，公司全力调结构、促转型，金
融业务占比持续提升，已逐渐成为支撑公司经营业绩的主要业务。2020年1月，经中
国证监会核准，公司行业分类由房地产变更为金融业。目前公司从事的主要业务金融
业务和房地产业务。
金融业务是公司转型的主要方向。经过近几年的系统布局和整合优化，公
司现已拥有民生证券、民生信托、亚太财险等核心金融平台，拥有较为丰富的金融业
务经营资质，金融服务体系不断健全，为广大客户提供金融增值服务的能力持续提升
。其中，民生信托坚定不移地走“专业化、特色化、投行化、盈利化”的发展道路，
在财富、投资、投行、资管、融资等五大领域深入布局，主动管理能力不断提升，产
品结构持续优化；民生证券不断夯实业务及管理基础，整体经营质量获得显著提升，
并通过增资扩股、引进新投资者等方式，优化了股权结构，增强了资本实力和发展后
劲；亚太财险坚持客户需求为导向，以能力建设为抓手、高质量发展为追求，围绕车
险经营重在“质”、非车经营重在“量”、信保发展重在“控”、投资管理重在“稳
”的核心策略，推进“大销售、大客服、大运营”三大体系建设，企业发展能力逐年
提升。房地产业务是公司的传统业务。公司房地产项目价值的持续加速释放，是公司
实施战略转型、进一步做优做强的有力支撑。从起步发展至今，公司已形成集规划设
计、开发建设、商业管理及物业服务于一体的房地产开发运营模式，在国内外多个重
点城市核心地段实现了布局，土地储备较为充足且成本优势明显，产品类型丰富，涵
盖住宅、公寓、酒店、写字楼、大型综合体等多种业态，品牌效应突出，代表项目包
括武汉中央商务区、杭州民生金融中心、北京泛海国际居住区等精品标杆项目。
未来，公司将继续按照“聚焦主业，创新发展”的思路，持续推动公司高
质量发展。
二、报告期内公司经营情况
1、上半年整体经营情况
2021年上半年，我国实施有力宏观政策，统筹推进新冠肺炎疫情防控和经
济社会发展工作，国民经济总体延续稳定恢复状态，并呈现出稳中加固、稳中向好态
势，运行质量获得进一步提升，但国内外环境依然复杂严峻。目前全球疫情仍在持续
演变，外部环境的不稳定、不确定因素较多，国内经济恢复仍然不均衡，巩固稳定恢
复发展的基础仍需进一步努力。聚焦政策层面，房地产业和金融业的行业监管在报告
期内被不断强化，具体而言：在房地产业管控方面，持续升级房地产调控政策，在“
房住不炒”的总基调下，政策调控从市场参与的各大主体入手，从2020年的“三道红
线”、“房贷集中度管理”到今年上半年的“集中供地政策”，房企端、银行端、土
地端三大主体联合发力，多措并举，“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标被进一
步夯实；在金融业管控方面，持续对金融业实施严监管，更加注重金融业的高质量发
展，资本市场双向开放程度进一步提高，金融创新要在审慎监管的前提下进行，信托
行业面临较大转型压力，财险行业车险综改的影响仍在持续。
报告期内，公司坚持稳中求进的工作总基调，抢抓生产需求持续恢复的有
利时机，优化调整经营节奏，千方百计推动项目销售，注重开源和现金回流；通过多
层次开展引进战略投资者、加快推进资产处置，进一步优化公司发展战略和业务布局
，降低公司有息负债规模和资产负债率，提升公司经营能力和可持续发展能力。但是
，由于公司计入当期损益的财务费用上升以及处置子公司亏损等原因导致投资收益下
降，报告期内，公司业绩出现一定幅度亏损。2021年上半年，公司实现营业总收入99
.56亿元，较上年同期增长82.24%；实现归属于上市公司股东的净利润-5.40亿元。截
至2021年6月底，公司总资产约1,708.20亿元，归属于上市公司股东的净资产约160.7
0亿元（以上数据均未经审计）。
2、上半年主要业务经营情况
公司始终秉持顺势而行、顺势而为的经营理念，根据政策环境等方面变化
，持续调整公司经营业务模式，以更好地发挥企业自身优势。2021年上半年，公司充
分分析公司核心业务--金融业务和房地产业务的行业特点及实时政策等，紧紧围绕经
营创利增收、资产优化处置、引进战略投资者、风险防控化解等重点做工作部署。
2021年上半年，公司金融板块实现营业收入58.33亿元，在公司营业收入中
的比重为58.59%。从细分板块看，民生证券实现营业收入24.35亿元，同比增长56.92
%，实现净利润6.19亿元，同比增长52.42%，经纪、投行、固收、期货等主要业务均
实现效益或规模提升，其中投行业务表现突出，本年度已完成项目共23个、过会待发
行及已发行待上市项目共28个；亚太财险着力拓市增收、挖潜增效，实现营业收入28
.23亿元，同比增长6.4%，实现保费收入27.25亿元，同比增长17.81%，其中非车保费
收入占比同比提升9.05个百分点，保费结构实现进一步优化；民生信托积极开展引战
增资工作，现已引入江苏洋河酒厂股份有限公司等国有上市公司，公司治理架构得到
进一步完善，同时积极深入排查全部存量业务风险，统筹做好风险防控处置，综合运
用非诉清收、融资方重组、资产核销等市场化手段，拓宽处置渠道，全力推动风险化
解。报告期内，境内地产板块实现营业收入40.75亿元，在公司营业收入中的比重为4
0.93%。公司积极抢抓政策有利时机，以公司所属武汉中央商务区项目为重点核心，
夯实“金融城”定位，深度参与和助力武汉金融城发展，该项目的销售、开发、运营
得以逐步恢复。上半年，武汉公司实现销售总收入约43.15亿元，实现总回款约42.14
亿元，除顺利完成宗地20土地使用权转让及泛海创业中心大厦整售等工作外，散售工
作亦取得不错成果。
3、上半年重点工作推进情况
上半年，公司努力克服新冠肺炎疫情等不利影响，全面推动落实经营创利
增收、资产优化处置、引进战略投资者、风险防控化解等重点工作，其中：
（1）多层次引进战略投资者工作取得阶段性进展。公司持续推进民生证券
增资引战工作，2021年初以约23.64亿元向上海沣泉峪企业管理有限公司转让民生证
券约13.49%股份，且已于7月份完成股份交割；目前正在计划向武汉金融控股（集团
）有限公司转让民生证券不低于20%股权，以进一步盘活资产，增加公司流动性，激
发企业发展活力。2021年8月，公司向江苏洋河酒厂股份有限公司转让了控股子公司
民生信托约5.95%股权。此外，公司正在积极推进民生信托和亚太财险的其他引战工
作，并有序推进公司旗下类金融牌照股权合作或转让的对接洽谈工作。引战工作的顺
利推进，在公司获得增量资金的同时，金融子公司活力被进一步激发，有望推动其经
营能力的进一步提升。
（2）加快推进资产优化处置工作。报告期内，公司本着“盘活存量资产、
优化结构、补充现金流”的原则，整体统筹、专项分工、责任到人，全力推动落实资
产优化处置工作。上半年，公司控股子公司武汉公司以约30亿元向武汉瑞坤房地产开
发有限公司转让了武汉中央商务区宗地20项目，以约22亿元向融创房地产集团有限公
司出售了浙江泛海建设投资有限公司100%股权；此外，公司以美国旧金山项目为试点
，积极探讨境外项目高效处置方案，努力通过调整境外资产架构及引入资产管理人的
方式，加速项目处置效率。
（3）做好资金统筹，处理好债务风险防范化解工作。发展是解决问题的基
础和关键，而流动性是贯穿企业发展的原动力。公司高度重视资金流动性管理，一是
持续加强地产项目销售和回款，努力“做优增量”，其中武汉公司上半年实现销售回
款约42.14亿元；二是加强与金融机构的接洽，完成多笔贷款本息的展期工作，争取
“盘活存量”；三是通过资产抵债等方式，积极推进债务风险化解。
（4）坚决筑牢风险控制防线。上半年，受公司工程建设进展缓慢、债务偿
付压力等因素影响，公司面临境内外多宗诉讼、仲裁事项。对此，公司一方面及时、
准确地进行信息披露，满足投资者知情权，另一方面积极加强与各方的沟通协调，争
取尽快解决相关争议，为公司正常业务开展创造良好环境。同时，公司不断优化风险
管理方式和流程，着重加强对风险高发平台和环节的管控，有效防范潜在风险和合规
隐患，防患于未然，提升公司的可持续发展能力与水平。
4、下半年重点工作计划
下半年，公司将根据国务院颁布的《关于营造更好发展环境支持民营企业
改革发展的意见》、《关于进一步提高上市公司质量的意见》等文件精神，坚持底线
思维，继续秉承顺势而行、顺势而为的经营理念，有重点、有策略地开展工作，具体
来
说：
（1）夯实核心业务，不断提质增效。一是深入把握宏观经济形势，强化战
略规划，准确识变、科学应变、主动求变，找准企业发展方向，制定行动方案，促进
公司持续健康发展；二是牢固树立服务实体经济意识，夯实金融业基础，并逐步转变
管理模式，精耕细作；三是管理好房地产业基本盘，充分发掘项目优势，促进资产盘
活，不断推陈出新；四是持续完善业务平台的经营考核与奖金激励方案，调动各方积
极性和创造性。
（2）优化业务布局和加大结构调整。一是统筹优化资源配置和资本投入，
有保有压，优化资产结构，降低负债规模；二是充分挖掘公司境内和境外资产、股权
，加大公司持有的金融和非金融优质资产的引进战略投资者力度，快速回笼资金，释
放股权“增量”价值，提高资产流动性；三是依托湖北省武汉市对武汉中央商务区的
“金融城”、“区域金融中心核心集聚区”定位，在加快推进项目开发建设运营的基
础上，采取项目融资、合作开发、股权合作、资产和股权转让等多种灵活方式，改善
公司资产负债结构，促进高质量发展。
（3）统筹好、处理好、解决好公司潜在债务风险。一是要增强底线思维和
风险意识，统筹谋划、多措并举，加强债务风险防范与处置。二是要加强经营管理，
千方百计增厚公司可售货值资源，充分利用渠道合作引入客户资源，实现应销、尽销
，全力推动经营性资金回流。三是要加快证券、信托、财险、武汉公司等单位的引战
工作，在优化子公司股权结构的同时，引入大额权益性资金，缓解公司资金压力。此
外，公司将积极与各金融机构沟通，努力拓宽融资渠道；在开源的同时注意节流，公
司将进一步加强资金预算管理，提高资金使用效率，维持收支平衡。
（4）加强全面风险管理。一是强化风险控制，充分认识新冠病毒疫情等市
场环境变化对企业经营管理带来的持续影响，从源头上加强流动性、信用、市场、工
程款支付等各项风险管理，不断提升识别风险、缓释风险、处置风险的能力，对风险
“早识别、早预警、早应对”。二是加大风险监测预警力度，建立风险资产处置工作
机制，按照风险事项等级，积极主动和集中力量化解存量风险。三是加强部门间协同
，强化风险控制与法务支持工作，对法律风险进行前置性防范，严控增量风险。此外
，公司将逐步建立健全风险管理长效机制，促进企业稳步发展。
5、报告期内公司房地产项目经营管理情况
新增土地储备项目
累计土地储备情况
主要项目开发情况
注：经公司2021年5月21日召开的第十届董事会第三十次临时会议审议通过
，公司境外全资子公司泛海控股国际投资有限公司（以下简称“泛海控股国际投资”
）发行27,510股优先股，其股东中泛集团以其对泛海控股国际投资的4亿美元债权为
对价认购上述优先股。中泛集团将其持有的上述优先股作为其全资子公司泛海控股国
际发展第五有限公司认购非关联第三方FountainAlternativeInvestmentSPC-Fountai
nAlternativeInvestmentSP2（以下简称“基金”）的4亿美元优先级份额的对价，即
将上述优先股转让给基金的全资子公司AtlantisBrightInvestmentManagementLimite
d。据此，公司持有的泛海控股国际投资股权（含其项下旧金山泛海中心项目、88Fir
stStreetSFLLC）由合并并表转变成以权益法核算，不再体现于上表。
注：经公司2021年1月4日召开的第十届董事会第十九次临时会议审议通过
，公司控股子公司武汉公司向非关联第三方武汉瑞坤房地产开发有限公司转让其持有
的武汉中央商务区不动产权证号为“鄂（2019）武汉市江汉不动产权第0008198号”
宗地的国有建设用地使用权。
注：公司控股子公司武汉公司向融创房地产集团有限公司转让其持有的浙
江公司剥离以下资产后的100%股权：（1）浙江公司持有的民生信托10.7143%股权；
（2）浙江公司持有的杭州泛海国际中心1号楼的1,082.4平方米商业和22个车位。
按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至2021年6月30日
累计余额为63.41亿元。
二、核心竞争力分析
自确立转型战略以来，公司积极应对不断变化的内外部环境，持续对公司业务
模式、管理架构、人才队伍等进行深入调整、优化。经过多年发展，公司已在金融、
房地产等业务领域积累了丰富的资源和经验，公司业务模式日渐清晰，管理团队锐意
进取，并依托控股股东的有力支持，形成了较强的核心竞争力，主要包括：
1.体系化的综合金融服务能力
在做好风险管控的前提下，以多元化金融产品切实服务实体经济，是公司发展
金融业务的核心理念。经过近几年的系统布局和用心经营，公司形成以民生证券、民
生信托、亚太财险为核心，涵盖证券、信托、保险等主要金融业态的金融板块布局，
并依托中国通海金融和亚太财险香港分公司，强化境内外协同，拓展境外市场。
2.独有的房地产业务优势
公司在房地产业务领域耕耘多年，逐步形成了独有的房地产业务发展优势。公
司房地产项目均位于国内外重点城市核心地段，区位优势明显，其中核心资源武汉中
央商务区项目定位为武汉“金融城”、“区域金融中心核心集聚区”，具有获取早、
位置好、成本低、价值高、体量大等突出优势，涵盖住宅、商业、酒店、写字楼等丰
富业态，能够满足不同市场需求。
3.控股股东的持续大力支持
经过多年发展，公司控股股东中国泛海已形成以金融产业为龙头，房地产、电
力、资本投资协调发展的多元化产业结构和业务格局。为支持公司持续健康发展，中
国泛海持续通过资产注入、增持股份等各种手段切实支持上市公司，为公司实现多业
并举提供了广阔的发展空间。
三、公司面临的风险和应对措施
1、政策和市场风险。政策方面，公司作为转型主攻方向的金融业务和传统房地
产业务均属强监管行业，金融行业“去杠杆、防风险”的政策思路、房地产行业加快
长效机制建设正在进一步明朗化，短期内监管松绑或转向的可能性较小。市场方面，
公司房地产、证券、信托、保险等业务均面临激烈的市场竞争，可能增大公司经营业
绩的波动性。对此，公司将积极顺应大势，针对政策和市场变化提前做好研判，快速
反应，灵活应对，并在有效防控风险的前提下加强创新、开拓业务，实现稳健经营、
快速发展。
2、流动性风险。财务稳健是公司持续健康发展的重要保障，对此公司一贯给予
高度重视。公司战略转型持续深入推进，重点发展的业务均属资金密集型行业，资金
需求较大，在当前政策、市场环境下，公司面临较大的资金压力和一定的流动性风险
。对此，公司一是将积极加快房地产项目去化，加速销售货款回笼，并着力提高信托
、证券、保险等金融业务的盈利能力，从而增加公司的收入和利润；二是将加大与金
融机构合作，深入推进战略合作关系，拓宽公司融资渠道；三是将积极利用多层次资
本市场，综合运用股权、债权等各类融资方式，优化公司的资产负债结构；四是将加
大财务统筹力度，做好相关资金安排和债务偿还工作，切实保护相关方利益。
3、海外发展风险。目前公司海外资产配置已具备一定规模，海外项目开展面临
与国内迥异的社会经济环境、法律法规政策和市场竞争格局，同时需考虑人民币汇率
波动加大、跨境资本流动管控趋严等情况，具有一定的风险和挑战。近年来，公司认
真贯彻落实国家有关部门关于海外投资的指导性意见，严格限制新增境外投资，并加
强现有项目全流程风险管控，同时加快推进境外资产优化处置工作，以有效控制海外
发展风险。
4、内部管理风险。除传统业务房地产以外，公司业务领域已拓展至信托、证券
、保险等多个金融子行业，这对公司的综合管控能力提出了更高的要求。如何使公司
的管理体制机制、业务模式适应房地产、金融等不同行业的特点，如何在有效控制风
险的前提下切实促进各项业务的发展，是公司经营管理面临的紧迫课题。对此，公司
将持续完善规章制度，优化管理体制机制，坚持合法合规经营，降低经营管理风险，
保障公司健康发展。
5、法律合规风险。因业务多元，公司需同时接受中国证监会、中国银保监会、
深圳证券交易所等机构的监管。近年来资本市场、金融市场监管持续升级，依法从严
全面监管成为主旋律。此外，受行业特点和公司现状影响，公司部分业务平台面临较
大的诉讼压力。对此，公司将不断建立健全规章制度和流程，积极推动合规文化建设
，从加强诉讼管理力度、强化违规责任追究等工作入手，着力提升公司规范运作水平
。
6、其他风险。自2020年初新冠肺炎疫情爆发以来，公司核心地产项目武汉中央
商务区项目的工程进度、销售、经营以及证券、信托、保险等金融板块业务受到较大
影响，生产经营压力相应增加。对此，公司积极贯彻落实各级政府关于做好疫情防控
工作的决策部署，积极履行疫情防控的社会责任，并积极采取一切可能措施，最大限
度降低疫情对企业生产经营的影响。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
（一）全年整体经营情况
2020年是公司发展历程中极不平凡的一年，是企业负重前行的一年，突出
表现在：一方面，公司主要资产集中分布在境内外新冠肺炎疫情影响严重区域，受此
影响，企业生产经营和资产优化处置工作难以按原定计划推进实施；另一方面，公司
金融、地产等主要业务继续受到国内“严监管、强调控”政策影响，叠加融资难、融
资贵等市场影响，公司年内面临的挑战因素显著增多，发展阻力持续加大。
受新冠肺炎疫情蔓延等外部环境因素剧烈冲击，以及公司按照企业会计准
则要求计提减值准备、计入当期损益的财务费用增加等因素的综合影响，公司2020年
度业绩出现大额亏损。经审计，公司全年实现营业总收入140.57亿元，同比上升12.1
7%，归属于上市公司股东的净利润-46.22亿元。截至2020年12月31日，公司总资产1,
809.91亿元，归属于上市公司股东的净资产166.06亿元。
（二）全年主要业务经营情况
目前，公司核心业务包括金融业务和房地产业务。
年内，公司所属证券、信托、保险等金融子公司严格落实各项监管要求，
沉下心来做好经营并探索发展新思路，努力提升发展质量，其中：公司控股子公司民
生证券经纪业务、投资银行、资产管理、固收业务条线经营均同比向好，全年民生证
券实现营业收入36.20亿元，同比增长36.54%，实现净利润9.19亿元，同比增长72.65
%；公司控股子公司民生信托受托资产管理规模及其中的主动管理规模均有所提升，
但受疫情、监管政策、风险减值计提等诸多因素影响，民生信托业绩同比大幅下降，
全年实现营业收入22.43亿元，净利润为-4.49亿元；公司控股子公司亚太财险保费收
入首次突破50亿元，全年实现营业收入55.06亿元，同比增长23.84%，实现净利润1.4
9亿元，同比上升50.11%。此外，民生证券旗下民生基金管理有限公司于年内获中国
证监会核准设立，公司金融业务扩展至公募基金领域，金融综合服务体系进一步完善
。
报告期内，作为公司境内重点地产项目，武汉中央商务区项目上半年受新
冠肺炎疫情负面影响巨大。为抢抓业绩，公司合理安排各项目开发进度节奏，积极拓
展整售资源渠道，全力促进武汉中央商务区项目公建部分的整售或合作开发，并推动
旗下武汉费尔蒙酒店于年内实现全房开业目标。在推进地产项目正常开发建设运营的
同时，公司依托整体资产质量优良、经营决策机制灵活的优势，加大了对境内外部分
资产进行优化处置的工作力度并有所突破。
（三）全年重点工作推进情况
报告期内，面对前所未有的困难和挑战，公司立足于“稳经营”、“求发
展”的管理初心，既及时果断又保持定力，审慎把握企业阶段性经营重点，调动一切
积极有利因素，全力应对经营挑战。年内，公司重点开展了以下几方面工作：
1.配合政府稳步推进疫情防控和复工复产工作。疫情期间，公司采取多种
有力举措，助力地区抗疫，包括但不限于：
所属武汉项目酒店集中接待援鄂医疗队，武汉泛海城市广场经营性公寓优
先提供给当地政府作为疫情隔离观察中转点，北京、武汉等地区商业平台为全体商户
减免租金和费用合计达2,936万元；民生信托、亚太财险、民生证券等金融子公司为
抗疫工作提供专项金融服务。公司积极参与抗疫和履行企业社会责任的善举，赢得了
政府和社会的肯定。与此同时，公司在形势允许的情况下全力推动生产运营恢复、抢
抓经营进度，缓解了上半年疫情造成的不利影响。
2.金融子公司引战取得阶段性突破。金融子公司引战是公司年内重点工作
之一，目的在于通过引入实力雄厚的股东，
整体提升金融子公司发展实力及发展后劲，同时有效盘活公司资产、增加
公司现金流入、改善公司财务状况。年内，公司控股子公司民生证券增资引战工作取
得重大进展，在完成25亿元增资扩股的阶段性目标后，又成功落实上海国资等投资者
入股事宜，民生证券股权结构获得优化，进一步做强做优的基础更为坚实。此外，公
司旗下民生信托、亚太财险等其他金融子公司引战工作以及融资担保、小额贷款等小
金融牌照的股权合作或对外转让工作亦在积极推动中，并取得不同程度进展。
3.全面加大资产优化处置力度。公司全面梳理资产项目，制定专项工作计
划、工作机制和考核方案，实施清单式管理。
年内，公司已完成境内外部分地产类资产的优化处置工作，主要包括：完
成了美国索诺玛地产项目出售、部分写字楼类项目转让已进入最后的谈判或协议商讨
阶段。2021年初，公司完成了武汉中央商务区宗地20项目转让。
4.妥善化解债务风险，及时处置风险隐患。年内，公司努力推进资金筹措
和合理统筹调配，力保到期债务的及时偿付
或合理解决，为公司持续经营发展保驾护航。第一，公司强化销售回款和
业务拓展，千方百计加大、加快经营性现金回流。
第二，公司借助疫情期间金融扶持政策，持续加大融资工作力度，多渠道
拓展资金来源，主要包括：成功向各类金融机构申请部分新增借款，并实现部分贷款
展期；在境内成功发行五期公司债券，募集资金38亿元。第三，公司注重与债权人的
有效沟通，全力化解潜在资金风险事项。
5.持续提升风险管理能力，为企业发展保驾护航。公司着力构建与监管要
求及公司现状相适应的风险管理体系，着重
加强对金融平台业务相关风险的专业化、精细化、常态化管理。一方面，
公司持续完善风险预警机制，进一步提升日常风险监测的深度和广度，加强动态分析
和审慎评估，有效防范潜在风险和合规隐患；另一方面，公司针对特定风险聚集的业
务领域，从常态化梳理、专项排查、风险评估、指标监控等多方面入手，摸清风险底
数、控制风险敞口，防范风险交叉传染，并有序推进化解重点业务领域的存量风险。
二、核心竞争力分析
自确立转型战略以来，公司积极应对不断变化的内外部环境，持续对公司
业务模式、管理架构、人才队伍等进行深入调整、优化。经过多年发展，公司已在金
融、房地产等业务领域积累了丰富的资源和经验，公司业务模式日渐清晰，管理团队
锐意进取，并依托控股股东的有力支持，形成了较强的核心竞争力，主要包括：
1.不断增强的综合金融业务竞争力
在做好风险管控的前提下，以多元化金融产品切实服务实体经济，是公司
发展金融业务的核心理念。经过近几年的系统布局和用心经营，公司形成以民生证券
、民生信托、亚太财险为核心，涵盖证券、信托、保险等主要金融业态的金融板块布
局。未来，公司将继续坚决落实金融监管各项要求，加快综合金融服务体系建设，强
化风险控制能力建设，不断提质增效，更好地满足广大客户的金融需求。
2.独有的房地产业务优势
公司在房地产业务领域耕耘多年，逐步形成了独有的房地产业务发展优势
。公司房地产项目均位于国内外重点城市核心地段，区位优势明显，其中核心资源武
汉中央商务区项目定位为武汉“金融城”、“区域金融中心核心集聚区”，具有获取
早、位置好、成本低、价值高、体量大等突出优势，涵盖住宅、商业、酒店、写字楼
等丰富业态，能够满足不同市场需求。
未来，公司将充分发挥既有优势，在做好资产优化的基础上，积极挖掘房
地产项目的运营增值潜力，加速房地产项目价值释放和房地产业务优化升级。
3.切实有效的风险防控体系
公司注重对外部经营环境变化和内部经营管理风险高发点的研判，持续建
立健全风险防范机制，通过加强全员风险教育、规范业务制度流程、强化风控工作力
度等措施，牢牢守住防范风险底线。未来，公司将继续加强风险防范体系建设，并围
绕金融业务、海外业务等风险相对高发领域，进一步提高风险预判、监测、预警、处
置能力，为公司健康发展保驾护航。
4.控股股东的持续大力支持
经过多年发展，公司控股股东中国泛海已形成以金融产业为龙头，房地产
、电力、资本投资协调发展的多元化产业结构和业务格局。为支持公司持续健康发展
，中国泛海持续通过资产注入、增持股份等各种手段切实支持上市公司，为公司实现
多业并举提供了广阔的发展空间。未来，中国泛海将继续运用内外部资源为公司创造
发展机会，全力支持公司实施战略转型。
三、公司未来发展的展望
（一）行业发展趋势及竞争格局
2021年是我国“十四五”规划开局之年，加快构建以国内大循环为主体、
国内国际双循环相互促进的新发展格局，将给科技、新基建、新型城镇化、新消费、
现代服务业、数字经济、大健康等行业带来更多发展机遇。与此同时，世界经济复苏
仍不稳定不平衡，新冠肺炎疫情还可能反复，疫情冲击导致的衍生风险不容忽视。从
细分行业角度，一是金融行业持续转型升级，监管不断强化，市场竞争加剧，能够有
效平衡业务创新发展与风险防范化解的企业将取得更大的竞争优势；二是地产行业“
房住不炒”、因城施策等调控主基调不变，“三道红线”等融资监管规则将促使行业
融资和发展模式进一步变革，企业的经营能力、融资能力、风险防控能力成为重中之
重。
（二）公司2021年经营计划
2021年将是公司扭转困局、夯实基础、深化转型尤为关键的一年。公司将
坚持底线思维，秉承顺势而行、顺势而为的经营理念，紧紧围绕经营创利增效、资产
优化处置、引进战略投资者、风险防控化解等重点工作安排部署全年工作，并以发展
为手段、注重在发展中解决问题，逐步达成债务风险有序化解、经营业绩有所好转、
发展基础持续夯实、股东回报水平合理回升的发展目标。
2021年，公司将着重做好以下几个方面工作：一是夯实核心业务，增强发
展活力和内生动力。
公司战略转型已初显成效，金融业务已发展成为公司核心业务，地产业务
作为重要板块将着力优化。金融业、地产业系强监管行业，近年来受政策和市场影响
，增长空间受到一定制约。为有效应对变化，公司一方面要继续做好企业运营，恢复
元气，增强活力，坚守服务实体经济的本分；另一方面要强化战略谋划，重新思考和
定位发展新方向，研究新的业务突破口，寻找发展新活力、新机遇。
二是推进资产优化处置和引战工作，尽快实现轻装上阵。
公司将坚持资产优化处置战略方针，以公司持有的金融、非金融优质资产
为发展基石，不断拓宽思路，争取一切可以调动的积极因素，充分挖掘公司境内外资
产、股权做出“增量”的一切可能性，在依托湖北省武汉市对武汉中央商务区的“金
融城”、“区域金融中心核心集聚区”定位、加快推进项目开发建设运营的同时，可
采取项目融资、合作开发、股权合作、资产/股权转让等多种灵活方式，常态化、切
实可行地推进资产优化处置及引战工作，以有效盘活资产并增加流动性，为公司经营
真真切切松绑减负。
三是多措并举、多管齐下，全力化解债务风险压力。
发展是解决问题的基础和关键，而流动性是贯穿企业发展的原动力。面对
亟待化解的债务压力，公司一是要加强经营管理，加快地产开发建设，增加可售货值
，应销尽销，最大限度回流资金；二是要抓紧落实资产优化处置工作任务，努力盘活
或处置公司存量项目和资产，尽快回笼资金；三是要全力加快公司及公司控股的民生
信托、亚太财险、武汉公司等单位以及部分项目引战工作，引入权益资金；四是要多
措并举拓宽融资渠道，加大直接融资比重，千方百计增加再融资；五是要做好统筹平
衡，加强费用预算管理和管理性支出，妥善安排必要的经营性现金支出以及重点项目
开发建设支出等。
四是防范化解各类风险，维护经营大局稳定。
防范和化解各类风险仍是公司各项工作的重中之重。对此，公司要加强风
险管理能力，持续完善风险预警机制，对特定风险聚集的业务领域，从专项排查、风
险评估、指标监控等多方面入手，摸清风险底细、控制风险敞口，严控风险增量，并
按照风险事项等级集中力量应对化解存量风险，让公司安心经营、轻装前行。
（三）可能面对的风险及应对措施
1、政策和市场风险。政策方面，公司作为转型主攻方向的金融业务和传统
房地产业务均属强监管行业，金融行业“去
杠杆、防风险”的政策思路、房地产行业加快长效机制建设正在进一步明
朗化，短期内监管松绑或转向的可能性较小。市场方面，公司房地产、证券、信托、
保险等业务均面临激烈的市场竞争，可能增大公司经营业绩的波动性。对此，公司将
积极顺应大势，针对政策和市场变化提前做好研判，快速反应，灵活应对，并在有效
防控风险的前提下加强创新、开拓业务，实现稳健经营、快速发展。
2、流动性风险。财务稳健是公司持续健康发展的重要保障，对此公司一贯
给予高度重视。公司战略转型持续深入推进，
重点发展的业务均属资金密集型行业，资金需求较大，在当前政策、市场
环境下，公司面临较大的资金压力和一定的流动性风险。对此，公司一是将积极加快
房地产项目去化，加速销售货款回笼，并着力提高信托、证券、保险等金融业务的盈
利能力，从而增加公司的收入和利润；二是将加大与金融机构合作，深入推进战略合
作关系，拓宽公司融资渠道；三是将积极利用多层次资本市场，综合运用股权、债权
等各类融资方式，优化公司的资产负债结构；四是将加大财务统筹力度，做好相关资
金安排和债务偿还工作，切实保护相关方利益。
3、海外发展风险。目前公司海外资产配置已具备一定规模，海外项目开展
面临与国内迥异的社会经济环境、法律法规
政策和市场竞争格局，同时需考虑人民币汇率波动加大、跨境资本流动管
控趋严等情况，具有一定的风险和挑战。近年来，公司认真贯彻落实国家有关部门关
于海外投资的指导性意见，严格限制新增境外投资，并加强现有项目全流程风险管控
，同时加快推进境外资产优化处置工作，以有效控制海外发展风险。
4、内部管理风险。除传统业务房地产以外，公司业务领域已拓展至信托、
证券、保险等多个金融子行业，这对公司的
综合管控能力提出了更高的要求。如何使公司的管理体制机制、业务模式
适应房地产、金融等不同行业的特点，如何在有效控制风险的前提下切实促进各项业
务的发展，是公司经营管理面临的紧迫课题。对此，公司将持续完善规章制度，优化
管理体制机制，坚持合法合规经营，降低经营管理风险，保障公司健康发展。
5、法律合规风险。因业务多元，公司需同时接受中国证监会、中国银保监
会、深交所等机构的监管。近年来资本市场、金融市场监管持续升级，依法从严全面
监管成为主旋律。此外，受行业特点和公司现状影响，公司部分业务平台面临较大的
诉讼压力。对此，公司将不断建立健全规章制度和流程，积极推动合规文
化建设，从加强诉讼管理力度、强化违规责任追究等工作入手，着力提升公司规范运
作水平。
6、其他风险。自2020年初新冠肺炎疫情爆发以来，公司核心地产项目武汉
中央商务区项目的工程进度、销售、经营以
及证券、信托、保险等金融板块业务受到较大影响，生产经营压力相应增
加。对此，公司积极贯彻落实各级政府关于做好疫情防控工作的决策部署，积极履行
疫情防控的社会责任，并积极采取一切可能措施，最大限度降低疫情对企业生产经营
的影响。
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