000029深深房Ａ资产重组最新消息
≈≈深深房A000029≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）报告期行业发展状况
报告期国内经济持续稳定恢复，呈现稳中加固、稳中向好态势。为落实中
央稳地价、稳房价、稳预期目标，房地产调控从2020年的“三道红线”、房地产贷款
集中度管理机制到2021上半年的“集中供地”等系列政策落地，城市之间和城市区域
之间分化显著，全国房地产市场总体呈现稳中趋缓态势。
（二）报告期公司经营情况
1.重点工作稳步推进
（1）房产销售目标达成。公司多渠道加强项目的宣传拓客，加快产品去化
速度，上半年新增合约销售金额完成全年目标的70.2%，超额完成预定计划。
（2）项目建设进展顺利。深圳龙岗项目于3月完成市政路监控工程施工，4
月实现竣工验收；汕头天悦湾二期工程于6月底完成项目竣工验收；惠州林溪郡项目
于6月底实现复工。
（3）项目拓展实现突破。报告期公司顺利收购建邦公司51%股权，为主业
可持续发展奠定了良好基础。目前，已完成交易过户及登记变更。
（4）资产管理提质增效。一是完成了公司资源性资产系统盘点工作，为后
续盘活资产、提升效益夯实了基础；二是继续推进低效资产的盘活经营，努力开展酒
店客房减亏；三是积极拓展招租，深房广场出租率明显提升；四是进一步筹划业务板
块整合，优化资产结构布局。
（5）安全生产平稳有序。一是层层落实安全生产主体责任，强化安全隐患
排查和治理；二是严格落实疫情防控要求，常态化做好疫情防控和复工复产各项工作
；三是妥善应对各类信访维稳事件，为庆祝“建党一百周年”营造良好氛围。上半年
公司安全生产、疫情防控及信访维稳形势持续平稳。
2.企业管理持续提升
（1）财务管理提升效益。一是圆满完成2020年度利润分配，实现了连续3
个会计年度的常态化现金分红；二是通过购买货币基金、办理协议存款等方式实现了
理财收益，提升了闲置资金使用效率。
（2）成本管控狠抓落实。公司严格贯彻落实全成本、全过程、穿透式管理
，狠抓重大项目预结算工作，成本管控效果良好。
（3）租赁管理明显改善。公司多渠道推广出租物业，尽全力“维老拓新”
。报告期累计实现的租金收入同比增长64.6%，完成年度目标的51.2%。
（4）人力资源管理创新。一是探索建立健全激励约束机制,在林溪郡项目
引入员工跟投机制，让员工共享市场化项目经营成果，激发员工积极性和创造力；二
是完成部分中层管理人员选拔工作，为公司发展增添新的活力和动力；三是开展人事
档案专项审核全覆盖工作，推动人力资源优化配置，助力可持续发展。
3.企业生态风清气正
（1）党建工作求真务实。始终坚持党建引领，积极组织开展“三会一课”
、“第一议题”学习、主题党日、专题党课等活动，将党史学习教育融入日常、抓在
经常,筑牢党员干部信念基石。
（2）党风廉政建设不断深化。公司拟订党风廉政建设和反腐败工作重点任
务清单、年度监督工作要点，与所属企业签订2021年度党风廉政建设责任书，推动全
面从严治党向基层延伸；召开监督体系专项会议和开展专题调研，切实强化政治监督
，净化政治生态。
（3）企业文化建设凝心聚力。组织足球、网球、羽毛球、乒乓球和瑜伽等
兴趣小组活动及文体活动，丰富员工业余生活；成功举办“深房杯”乒乓球邀请赛，
开展“走虹桥”户外活动以及“员工集体生日会”，营造企业搭台、员工参与的良好
局面，增强企业凝聚力、向心力。
新增土地储备项目
累计土地储备情况
主要项目开发情况
主要项目销售情况
主要项目出租情况
土地一级开发情况
融资途径
发展战略和未来一年经营计划
展望下半年，全球疫情持续，外部环境更趋复杂严峻，国内经济恢复仍然
不稳固、不均衡。中央坚持“房住不炒”定位，租购并举、因城施策，促进房地产市
场平稳健康发展；行业发展目标逐步从“以量取胜”向“以质取胜”转变，行业集中
度将进一步提升，行业发展面临新变革。
公司将坚决贯彻市委市政府和市国资委、投控公司的决策部署，抢抓深圳
“双区”建设和深化国资国企改革的战略机遇，谋划项目储备，稳定经营管理，创新
盈利模式，开拓增长领域，为“十四五”开好局、起好步。
（一）双轮驱动，进一步优化业务布局。一是继续加大房地产政策研究力
度，做好土地拓展调研及储备工作，持续改善各项经营指标，增厚公司高质量发展基
础；二是努力培育新的业务增长点，开创利润增长新局面。
（二）聚焦经营，努力提升竞争力。一是全面推进项目建设和营销工作，
力争年度任务顺利实现；二是狠抓物业租赁工作，全力保障年度目标达成；三是加紧
开展低效资产提质增效及僵尸企业清退工作，努力取得实质成果。
（三）科学统筹，确保重点工作有序推进。以影响全局、带动全局的各项
重点任务为主攻方向，集中精力抓落实、求实效，统筹推进各项重点工作，确保全面
完成年度目标。
（四）夯实基础，努力抓好党建、党风廉政建设工作。以庆祝建党100周年
为契机，发挥党组织的领导核心作用，把方向、管大局、保落实，动员和发挥广大共
产党员的先锋模范作用；深入贯彻全面从严治党部署要求，坚定不移推进党风廉政建
设和反腐败斗争，强化落实企业党风廉政建设“两个责任”；确保企业党建、党风廉
政建设工作和经营工作同部署、同落实、同考核，将党的领导融入公司治理，引领企
业高质量发展。
（五）常抓不懈，落实安全生产、疫情防控和信访维稳工作。一是持续健
全安全生产管理机制，严格落实安全生产责任制，加大隐患排查力度和加强重点领域
安全治理，保持安全生产态势平稳，为实现全年经营目标创造良好条件；二是坚持常
态化精准防控疫情，积极落实全员疫苗接种工作，压紧压实各方责任、细化举措，确
保疫情防控形势稳定；三是统筹抓好信访维稳、舆情监控等维稳安保工作，为企业发
展营造和谐稳定的环境。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
作为深圳市房地产开发企业的先行者，公司曾在中国房地产开发史上创造了多
个“第一”，包括：第一个有偿使用国有土地；第一个引入外资合作开发土地；第一
个采用楼宇预售手段筹集开发资金；第一个按国际惯例实行建设工程公开招标；第一
个成立物业管理公司对开发的楼宇、住宅进行全方位管理；在深圳经济特区举行的第
一次土地使用权拍卖会上夺标等等。
40多年来，公司累计开发高层楼宇100余栋，多层住宅500余栋，花园别墅400余
栋，累计竣工面积逾400万平方米。公司持续建设现代企业人力资源管理体系，努力
打造专业化、高素质开发团队；不断完善项目开发管理制度和管控流程，专业水平和
管控能力显著提高，策划、建设、成本管控、销售能力和品牌形象得到了有效提升，
主业运营能力不断增强，核心竞争力持续提升。
三、公司面临的风险和应对措施
1.宏观经济风险和应对措施
房地产行业与宏观经济具有较大关联性，受宏观经济周期的影响较大。当前，
伴随全球疫苗接种速度加快以及各国陆续解除封锁措施，世界经济复苏态势显著抬头
，但疫情起伏反复，病毒频繁变异，世界经济形势仍然复杂严峻。公司将持续关注国
际、国内宏观经济形势，积极调整经营策略。
2.行业调控风险和应对措施
在“房住不炒”的总基调下，调控政策层层递进，市场步入调整期，行业进入
深刻变革阶段，公司发展正经受新考验。公司将继续深化行业政策研究，紧跟国家战
略，创新运营模式，优化发展方式。
3.业务经营风险和应对措施
由于房地产贷款集中度管理机制、“集中供地”等系列政策落地，对公司拓展
开发用地储备提出新挑战。公司将密切关注政策变化，有针对性制定土地拓展计划，
积极摸索土地资源扩充新路子，夯实主业根基；同时，主动探索新领域，培育新业态
。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
2020年，新冠肺炎疫情突发并在全球范围内持续蔓延，全球经济遭遇大萧
条以来最严重的衰退，房地产市场整体延续了“房住不炒”定位。面对复杂严峻的宏
观经济形势和激烈的市场竞争，在控股股东的关心支持下，公司领导班子迎难而上、
承压前行，统筹兼顾疫情防控和经营管理，抓紧抓实抓细各项工作，带领全体员工克
服疫情冲击和重组终止的不利影响，取得了较好的成绩。一年来的主要工作情况如下
：
（一）疫情防控卓有成效
新冠肺炎疫情爆发后，公司深入贯彻深圳市委、市政府、市国资委有关疫
情防控的工作部署，迅速成立疫情防控领导小组，全面落实有关疫情防控和复工复产
要求，将防疫工作常态化。报告期，全体员工、所属物业公司运营管理的27个小区和
其他商业物业、海燕酒店均未出现群体性感染事件；同时公司本部及所属企业全年维
持正常生产经营，切实做到防疫、生产两不误。
（二）主营业务稳中有新
1.项目建设扎实推进。汕头地区天悦湾二期工程于2020年6月实现各栋主体
封顶，公共部位装修基本完成；深圳地区传麒尚林项目富仙路、仙中路道路工程于20
20年12月完成竣工验收并通车，传麒东湖名苑项目景观绿化、人防工程验收整改工程
等均顺利完成。
2.销售能力显著提升。深圳地区传麒东湖名苑、翠林苑项目实现销售面积
近2万平方米，超额完成年度销售任务；汕头地区天悦湾项目一期累计销售约70%；公
司密切关注市场动态，及时调整营销策略，创新营销方式，增收降费效果显著；多措
并举保障合同网签和备案工作正常开展，全年深圳地区一次收楼率近95%，汕头地区
一次收楼率达91%。
（三）经营管理提质增效
1.公司治理日益规范。为明确党组织在公司法人治理结构中的法定地位，2
020年6月公司完成章程修订，将党建工作正式写入章程；报告期内，董事长、监事会
主席新老更替，4名非独立董事、2名独立董事、1名监事、总经理、1名副总经理、财
务总监和董事会秘书完成变更；2020年5月公司再次实施现金分红，现金分红实现常
态化。
2.财务管理规范有效。加强与合作银行沟通，有效回笼房产销售资金；在
确保运营资金需求的前提下，充分提高闲置资金效益；强化预算执行，重点监控费用
同比下降25%。
3.物业出租彰显担当。在新冠肺炎疫情和经济下行双重冲击下，公司以客
户需求为中心，尽全力保存量、提增量、挖潜量，租赁收入超年度任务目标。报告期
内，为响应政府抗疫号召，公司勇担社会责任，共减免租户租金1,800余万元。
4.成本管控日趋完善。报告期共完成预算编制（含签证）43份，累计预算
金额核减率达19.64%；完成龙岗街道富仙路、仙中路2个市政工程复工补充协议的预
算编制、审核和合同签订，审定价核减率达23.30%。
5.安全生产常抓不懈。报告期，公司成立安全生产提升领导小组，全面落
实安全生产主体责任；持续优化安全生产管理体系，编制安全生产专项工作方案；强
化安全隐患排查治理，筑牢安全生产防线，增强全员安全意识，全年共开展安全生产
检查100余次，组织安全知识相关培训50余次。报告期内实现全年安全零事故。
（四）重大资产重组终止
因筹划重大资产重组，公司股票自2016年9月14日开市起停牌。股票停牌期
间，公司与交易各方保持紧密沟通，持续努力做好尽职调查、审计、评估等各项基础
工作，及时履行所需的决策程序和信息披露义务。基于目前市场环境等原因，现阶段
继续推进重大资产重组的条件尚不成熟，为切实维护公司及全体股东利益，经公司审
慎研究并与交易各方友好协商，决定终止筹划重大资产重组事项，公司股票于2020年
11月9日复牌。
（五）党建工作从严从实
公司坚决贯彻党要管党、从严治党要求，全面加强政治建设，强化党建工
作主体责任，有序推进党建和企业文化建设各项工作。一是积极开展主题教育学习，
坚持落实“第一议题”学习，推动理论中心组学习常态化制度化；二是深入开展党建
品牌建设，深化深物“1+6”一核多元联动治理模式，形成了党建引领、多元参与、
融合共治的小区治理新格局；三是积极组织系统党员志愿者和群众义工参加嘉北社区
志愿服务活动，增强了员工的社会责任感；四是不断加强企业文化建设，持续开展丰
富多彩的员工兴趣小组活动，不断增强企业凝聚力和向心力。
二、核心竞争力分析
作为深圳市房地产开发企业的先行者，公司曾在中国房地产开发史上创造
了多个“第一”，包括：第一个有偿使用国有土地；第一个引入外资合作开发土地；
第一个采用楼宇预售手段筹集开发资金；第一个按国际惯例实行建设工程公开招标；
第一个成立物业管理公司对开发的楼宇、住宅进行全方位管理；在深圳经济特区举行
的第一次土地使用权拍卖会上夺标等等。
40多年来，公司累计开发高层楼宇100余栋，多层住宅500余栋，花园别墅4
00余栋，累计竣工面积逾400万平方米。公司持续建设现代企业人力资源管理体系，
努力打造专业化、高素质开发团队；不断完善项目开发管理制度和管控流程，专业水
平和管控能力显著提高，策划、建设、成本管控、销售能力和品牌形象得到了有效提
升，房地产主业运营能力不断增强，核心竞争力持续提升。
2020年，公司荣获深圳市房地产协会“行业领军企业深圳市房地产开发行
业综合实力二十强”称号。
三、公司未来发展的展望
（一）行业格局和趋势
国家持续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，全面落实因城施
策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
多重金融监管政策持续调控下，房企纷纷将发展目标由规模增长转为有质量的增长，
资源将持续流向头部优质企业，行业集中度进一步提升。
（二）发展战略
认真贯彻落实党的十九届五中全会、中央经济工作会议、习近平总书记深
圳经济特区建立40周年庆祝大会讲话以及视察广东重要讲话的指示精神，把握深圳“
双区”建设和深化国资国企改革的战略机遇，按照市委市政府和市国资委、投控公司
决策部署，稳中求进，奋力争先，谋划项目储备，稳定经营管理，创新盈利模式，开
拓增长领域，进一步提升上市公司质量；统筹兼顾，顺势而为，打赢“十四五”开局
之年攻坚战，为把深房打造成为受人尊重的上市公司而努力奋斗。
（三）面临的风险
1.宏观经济风险。2021年世界经济形势仍然复杂严峻，复苏不稳定不平衡
，疫情冲击导致的各类衍生风险不容忽视；
2.行业调控风险。国家坚持“房子是用来住的、不是用来炒的“定位，租
购并举、因城施策调控持续推行与深化，公司未来发展经受考验；
3.业务经营风险。公司现存开发用地资源储备濒临枯竭，未来公开土地市
场的竞争愈发激烈，公司可持续经营面临挑战；
4.人才流失风险。重组延宕多年致使公司专业技术人才和管理骨干有所流
失，同时目前公司人才结构和专业能力较单一，人才队伍现状有待改善。
（四）经营计划
2021年，公司经营工作的总体思路是：以稳定经营为基础、项目拓展为重
点、安全管理为支撑、强化执行为保障，突出抓好开发建设、项目销售、资产经营、
内部管控等重点工作，积极探索新增长领域，凝心聚力，创新实干，力争企业改革发
展各项工作取得更好成绩。
1.聚焦经营，努力实现经营稳定。全力推进在建项目工程建设，把好项目
建设的进度、质量和安全关；着力抓好项目营销推广，确保年度销售目标顺利完成；
加大物业租赁力度，实现出租率有效提升。
2.开拓创新，积极探索增长领域。通过收购、合作开发、公开市场“招拍
挂”等多种方式，实现集团新增土地或项目突破；积极探索开拓新增长领域，力争重
塑利润增长新格局，切实提升上市公司质量。
3.常抓不懈，落实疫情防控和安全生产。全面落实疫情防控主体责任，做
好常态化疫情防控和宣传教育工作；持续优化安全生产管理体系，推进安全生产标准
化和“双重”预防机制建设，加大隐患排查力度和加强重点领域安全治理，为公司生
产经营保驾护航。
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1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）报告期行业发展状况
报告期国内经济持续稳定恢复，呈现稳中加固、稳中向好态势。为落实中
央稳地价、稳房价、稳预期目标，房地产调控从2020年的“三道红线”、房地产贷款
集中度管理机制到2021上半年的“集中供地”等系列政策落地，城市之间和城市区域
之间分化显著，全国房地产市场总体呈现稳中趋缓态势。
（二）报告期公司经营情况
1.重点工作稳步推进
（1）房产销售目标达成。公司多渠道加强项目的宣传拓客，加快产品去化
速度，上半年新增合约销售金额完成全年目标的70.2%，超额完成预定计划。
（2）项目建设进展顺利。深圳龙岗项目于3月完成市政路监控工程施工，4
月实现竣工验收；汕头天悦湾二期工程于6月底完成项目竣工验收；惠州林溪郡项目
于6月底实现复工。
（3）项目拓展实现突破。报告期公司顺利收购建邦公司51%股权，为主业
可持续发展奠定了良好基础。目前，已完成交易过户及登记变更。
（4）资产管理提质增效。一是完成了公司资源性资产系统盘点工作，为后
续盘活资产、提升效益夯实了基础；二是继续推进低效资产的盘活经营，努力开展酒
店客房减亏；三是积极拓展招租，深房广场出租率明显提升；四是进一步筹划业务板
块整合，优化资产结构布局。
（5）安全生产平稳有序。一是层层落实安全生产主体责任，强化安全隐患
排查和治理；二是严格落实疫情防控要求，常态化做好疫情防控和复工复产各项工作
；三是妥善应对各类信访维稳事件，为庆祝“建党一百周年”营造良好氛围。上半年
公司安全生产、疫情防控及信访维稳形势持续平稳。
2.企业管理持续提升
（1）财务管理提升效益。一是圆满完成2020年度利润分配，实现了连续3
个会计年度的常态化现金分红；二是通过购买货币基金、办理协议存款等方式实现了
理财收益，提升了闲置资金使用效率。
（2）成本管控狠抓落实。公司严格贯彻落实全成本、全过程、穿透式管理
，狠抓重大项目预结算工作，成本管控效果良好。
（3）租赁管理明显改善。公司多渠道推广出租物业，尽全力“维老拓新”
。报告期累计实现的租金收入同比增长64.6%，完成年度目标的51.2%。
（4）人力资源管理创新。一是探索建立健全激励约束机制,在林溪郡项目
引入员工跟投机制，让员工共享市场化项目经营成果，激发员工积极性和创造力；二
是完成部分中层管理人员选拔工作，为公司发展增添新的活力和动力；三是开展人事
档案专项审核全覆盖工作，推动人力资源优化配置，助力可持续发展。
3.企业生态风清气正
（1）党建工作求真务实。始终坚持党建引领，积极组织开展“三会一课”
、“第一议题”学习、主题党日、专题党课等活动，将党史学习教育融入日常、抓在
经常,筑牢党员干部信念基石。
（2）党风廉政建设不断深化。公司拟订党风廉政建设和反腐败工作重点任
务清单、年度监督工作要点，与所属企业签订2021年度党风廉政建设责任书，推动全
面从严治党向基层延伸；召开监督体系专项会议和开展专题调研，切实强化政治监督
，净化政治生态。
（3）企业文化建设凝心聚力。组织足球、网球、羽毛球、乒乓球和瑜伽等
兴趣小组活动及文体活动，丰富员工业余生活；成功举办“深房杯”乒乓球邀请赛，
开展“走虹桥”户外活动以及“员工集体生日会”，营造企业搭台、员工参与的良好
局面，增强企业凝聚力、向心力。
新增土地储备项目
累计土地储备情况
主要项目开发情况
主要项目销售情况
主要项目出租情况
土地一级开发情况
融资途径
发展战略和未来一年经营计划
展望下半年，全球疫情持续，外部环境更趋复杂严峻，国内经济恢复仍然
不稳固、不均衡。中央坚持“房住不炒”定位，租购并举、因城施策，促进房地产市
场平稳健康发展；行业发展目标逐步从“以量取胜”向“以质取胜”转变，行业集中
度将进一步提升，行业发展面临新变革。
公司将坚决贯彻市委市政府和市国资委、投控公司的决策部署，抢抓深圳
“双区”建设和深化国资国企改革的战略机遇，谋划项目储备，稳定经营管理，创新
盈利模式，开拓增长领域，为“十四五”开好局、起好步。
（一）双轮驱动，进一步优化业务布局。一是继续加大房地产政策研究力
度，做好土地拓展调研及储备工作，持续改善各项经营指标，增厚公司高质量发展基
础；二是努力培育新的业务增长点，开创利润增长新局面。
（二）聚焦经营，努力提升竞争力。一是全面推进项目建设和营销工作，
力争年度任务顺利实现；二是狠抓物业租赁工作，全力保障年度目标达成；三是加紧
开展低效资产提质增效及僵尸企业清退工作，努力取得实质成果。
（三）科学统筹，确保重点工作有序推进。以影响全局、带动全局的各项
重点任务为主攻方向，集中精力抓落实、求实效，统筹推进各项重点工作，确保全面
完成年度目标。
（四）夯实基础，努力抓好党建、党风廉政建设工作。以庆祝建党100周年
为契机，发挥党组织的领导核心作用，把方向、管大局、保落实，动员和发挥广大共
产党员的先锋模范作用；深入贯彻全面从严治党部署要求，坚定不移推进党风廉政建
设和反腐败斗争，强化落实企业党风廉政建设“两个责任”；确保企业党建、党风廉
政建设工作和经营工作同部署、同落实、同考核，将党的领导融入公司治理，引领企
业高质量发展。
（五）常抓不懈，落实安全生产、疫情防控和信访维稳工作。一是持续健
全安全生产管理机制，严格落实安全生产责任制，加大隐患排查力度和加强重点领域
安全治理，保持安全生产态势平稳，为实现全年经营目标创造良好条件；二是坚持常
态化精准防控疫情，积极落实全员疫苗接种工作，压紧压实各方责任、细化举措，确
保疫情防控形势稳定；三是统筹抓好信访维稳、舆情监控等维稳安保工作，为企业发
展营造和谐稳定的环境。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
作为深圳市房地产开发企业的先行者，公司曾在中国房地产开发史上创造了多
个“第一”，包括：第一个有偿使用国有土地；第一个引入外资合作开发土地；第一
个采用楼宇预售手段筹集开发资金；第一个按国际惯例实行建设工程公开招标；第一
个成立物业管理公司对开发的楼宇、住宅进行全方位管理；在深圳经济特区举行的第
一次土地使用权拍卖会上夺标等等。
40多年来，公司累计开发高层楼宇100余栋，多层住宅500余栋，花园别墅400余
栋，累计竣工面积逾400万平方米。公司持续建设现代企业人力资源管理体系，努力
打造专业化、高素质开发团队；不断完善项目开发管理制度和管控流程，专业水平和
管控能力显著提高，策划、建设、成本管控、销售能力和品牌形象得到了有效提升，
主业运营能力不断增强，核心竞争力持续提升。
三、公司面临的风险和应对措施
1.宏观经济风险和应对措施
房地产行业与宏观经济具有较大关联性，受宏观经济周期的影响较大。当前，
伴随全球疫苗接种速度加快以及各国陆续解除封锁措施，世界经济复苏态势显著抬头
，但疫情起伏反复，病毒频繁变异，世界经济形势仍然复杂严峻。公司将持续关注国
际、国内宏观经济形势，积极调整经营策略。
2.行业调控风险和应对措施
在“房住不炒”的总基调下，调控政策层层递进，市场步入调整期，行业进入
深刻变革阶段，公司发展正经受新考验。公司将继续深化行业政策研究，紧跟国家战
略，创新运营模式，优化发展方式。
3.业务经营风险和应对措施
由于房地产贷款集中度管理机制、“集中供地”等系列政策落地，对公司拓展
开发用地储备提出新挑战。公司将密切关注政策变化，有针对性制定土地拓展计划，
积极摸索土地资源扩充新路子，夯实主业根基；同时，主动探索新领域，培育新业态
。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
2020年，新冠肺炎疫情突发并在全球范围内持续蔓延，全球经济遭遇大萧
条以来最严重的衰退，房地产市场整体延续了“房住不炒”定位。面对复杂严峻的宏
观经济形势和激烈的市场竞争，在控股股东的关心支持下，公司领导班子迎难而上、
承压前行，统筹兼顾疫情防控和经营管理，抓紧抓实抓细各项工作，带领全体员工克
服疫情冲击和重组终止的不利影响，取得了较好的成绩。一年来的主要工作情况如下
：
（一）疫情防控卓有成效
新冠肺炎疫情爆发后，公司深入贯彻深圳市委、市政府、市国资委有关疫
情防控的工作部署，迅速成立疫情防控领导小组，全面落实有关疫情防控和复工复产
要求，将防疫工作常态化。报告期，全体员工、所属物业公司运营管理的27个小区和
其他商业物业、海燕酒店均未出现群体性感染事件；同时公司本部及所属企业全年维
持正常生产经营，切实做到防疫、生产两不误。
（二）主营业务稳中有新
1.项目建设扎实推进。汕头地区天悦湾二期工程于2020年6月实现各栋主体
封顶，公共部位装修基本完成；深圳地区传麒尚林项目富仙路、仙中路道路工程于20
20年12月完成竣工验收并通车，传麒东湖名苑项目景观绿化、人防工程验收整改工程
等均顺利完成。
2.销售能力显著提升。深圳地区传麒东湖名苑、翠林苑项目实现销售面积
近2万平方米，超额完成年度销售任务；汕头地区天悦湾项目一期累计销售约70%；公
司密切关注市场动态，及时调整营销策略，创新营销方式，增收降费效果显著；多措
并举保障合同网签和备案工作正常开展，全年深圳地区一次收楼率近95%，汕头地区
一次收楼率达91%。
（三）经营管理提质增效
1.公司治理日益规范。为明确党组织在公司法人治理结构中的法定地位，2
020年6月公司完成章程修订，将党建工作正式写入章程；报告期内，董事长、监事会
主席新老更替，4名非独立董事、2名独立董事、1名监事、总经理、1名副总经理、财
务总监和董事会秘书完成变更；2020年5月公司再次实施现金分红，现金分红实现常
态化。
2.财务管理规范有效。加强与合作银行沟通，有效回笼房产销售资金；在
确保运营资金需求的前提下，充分提高闲置资金效益；强化预算执行，重点监控费用
同比下降25%。
3.物业出租彰显担当。在新冠肺炎疫情和经济下行双重冲击下，公司以客
户需求为中心，尽全力保存量、提增量、挖潜量，租赁收入超年度任务目标。报告期
内，为响应政府抗疫号召，公司勇担社会责任，共减免租户租金1,800余万元。
4.成本管控日趋完善。报告期共完成预算编制（含签证）43份，累计预算
金额核减率达19.64%；完成龙岗街道富仙路、仙中路2个市政工程复工补充协议的预
算编制、审核和合同签订，审定价核减率达23.30%。
5.安全生产常抓不懈。报告期，公司成立安全生产提升领导小组，全面落
实安全生产主体责任；持续优化安全生产管理体系，编制安全生产专项工作方案；强
化安全隐患排查治理，筑牢安全生产防线，增强全员安全意识，全年共开展安全生产
检查100余次，组织安全知识相关培训50余次。报告期内实现全年安全零事故。
（四）重大资产重组终止
因筹划重大资产重组，公司股票自2016年9月14日开市起停牌。股票停牌期
间，公司与交易各方保持紧密沟通，持续努力做好尽职调查、审计、评估等各项基础
工作，及时履行所需的决策程序和信息披露义务。基于目前市场环境等原因，现阶段
继续推进重大资产重组的条件尚不成熟，为切实维护公司及全体股东利益，经公司审
慎研究并与交易各方友好协商，决定终止筹划重大资产重组事项，公司股票于2020年
11月9日复牌。
（五）党建工作从严从实
公司坚决贯彻党要管党、从严治党要求，全面加强政治建设，强化党建工
作主体责任，有序推进党建和企业文化建设各项工作。一是积极开展主题教育学习，
坚持落实“第一议题”学习，推动理论中心组学习常态化制度化；二是深入开展党建
品牌建设，深化深物“1+6”一核多元联动治理模式，形成了党建引领、多元参与、
融合共治的小区治理新格局；三是积极组织系统党员志愿者和群众义工参加嘉北社区
志愿服务活动，增强了员工的社会责任感；四是不断加强企业文化建设，持续开展丰
富多彩的员工兴趣小组活动，不断增强企业凝聚力和向心力。
二、核心竞争力分析
作为深圳市房地产开发企业的先行者，公司曾在中国房地产开发史上创造
了多个“第一”，包括：第一个有偿使用国有土地；第一个引入外资合作开发土地；
第一个采用楼宇预售手段筹集开发资金；第一个按国际惯例实行建设工程公开招标；
第一个成立物业管理公司对开发的楼宇、住宅进行全方位管理；在深圳经济特区举行
的第一次土地使用权拍卖会上夺标等等。
40多年来，公司累计开发高层楼宇100余栋，多层住宅500余栋，花园别墅4
00余栋，累计竣工面积逾400万平方米。公司持续建设现代企业人力资源管理体系，
努力打造专业化、高素质开发团队；不断完善项目开发管理制度和管控流程，专业水
平和管控能力显著提高，策划、建设、成本管控、销售能力和品牌形象得到了有效提
升，房地产主业运营能力不断增强，核心竞争力持续提升。
2020年，公司荣获深圳市房地产协会“行业领军企业深圳市房地产开发行
业综合实力二十强”称号。
三、公司未来发展的展望
（一）行业格局和趋势
国家持续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，全面落实因城施
策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
多重金融监管政策持续调控下，房企纷纷将发展目标由规模增长转为有质量的增长，
资源将持续流向头部优质企业，行业集中度进一步提升。
（二）发展战略
认真贯彻落实党的十九届五中全会、中央经济工作会议、习近平总书记深
圳经济特区建立40周年庆祝大会讲话以及视察广东重要讲话的指示精神，把握深圳“
双区”建设和深化国资国企改革的战略机遇，按照市委市政府和市国资委、投控公司
决策部署，稳中求进，奋力争先，谋划项目储备，稳定经营管理，创新盈利模式，开
拓增长领域，进一步提升上市公司质量；统筹兼顾，顺势而为，打赢“十四五”开局
之年攻坚战，为把深房打造成为受人尊重的上市公司而努力奋斗。
（三）面临的风险
1.宏观经济风险。2021年世界经济形势仍然复杂严峻，复苏不稳定不平衡
，疫情冲击导致的各类衍生风险不容忽视；
2.行业调控风险。国家坚持“房子是用来住的、不是用来炒的“定位，租
购并举、因城施策调控持续推行与深化，公司未来发展经受考验；
3.业务经营风险。公司现存开发用地资源储备濒临枯竭，未来公开土地市
场的竞争愈发激烈，公司可持续经营面临挑战；
4.人才流失风险。重组延宕多年致使公司专业技术人才和管理骨干有所流
失，同时目前公司人才结构和专业能力较单一，人才队伍现状有待改善。
（四）经营计划
2021年，公司经营工作的总体思路是：以稳定经营为基础、项目拓展为重
点、安全管理为支撑、强化执行为保障，突出抓好开发建设、项目销售、资产经营、
内部管控等重点工作，积极探索新增长领域，凝心聚力，创新实干，力争企业改革发
展各项工作取得更好成绩。
1.聚焦经营，努力实现经营稳定。全力推进在建项目工程建设，把好项目
建设的进度、质量和安全关；着力抓好项目营销推广，确保年度销售目标顺利完成；
加大物业租赁力度，实现出租率有效提升。
2.开拓创新，积极探索增长领域。通过收购、合作开发、公开市场“招拍
挂”等多种方式，实现集团新增土地或项目突破；积极探索开拓新增长领域，力争重
塑利润增长新格局，切实提升上市公司质量。
3.常抓不懈，落实疫情防控和安全生产。全面落实疫情防控主体责任，做
好常态化疫情防控和宣传教育工作；持续优化安全生产管理体系，推进安全生产标准
化和“双重”预防机制建设，加大隐患排查力度和加强重点领域安全治理，为公司生
产经营保驾护航。
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