000014沙河股份资产重组最新消息
≈≈沙河股份000014≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）主要业务情况
沙河实业股份有限公司是一家由深业沙河（集团）有限公司控股的国内A股
市场的上市公司，总股本为201,705,187股，是深圳市政府在香港的窗口企业、深圳
市国有企业的旗舰—深业集团成员企业，主要从事房地产开发与经营、现代服务型产
业用房运营与管理。
自从1993年涉足房地产开发以来，公司先后成功开发出荔园新村、宝瑞轩
、鹿鸣园、世纪村、沙河世纪假日广场、长沙深业-堤亚纳湾、新乡世纪村、新乡世
纪新城等10多个住宅、商务项目。其中，公司在世纪村项目的开发中，首创“国际文
明居住标准”理念，通过国家建设部A级住宅认定，获得“全国人居优秀推荐楼盘”
等多种荣誉。公司还把世纪村品牌成功移植河南新乡，并获得一系列荣誉。同时，公
司代建项目“深业世纪工业中心”荣获深圳市投资推广国际化重点园区。
2021年上半年，公司主要经营模式（包括采购模式、生产模式和销售模式
等）并未发生重大变化，仍然以获取土地、建设开发和产品营销的模式经营房地产业
。
报告期内,公司凝心聚力，提质增效，精准施策，开拓创新，全力以赴做好
项目销售和工程建设，突出抓好资金回笼、成本控制和团队建设，用扎实有效的工作
，持续推进公司健康稳定发展。
（二）行业发展情况
2021年上半年，全国新建商品房销售保持极高活力，但不同城市间房地产
市场分化加剧。
2021年上半年，在全球疫情持续演变，世界经济复苏不稳定不确定因素较
多的背景下，中国经济继续沿着持续稳定恢复的轨道前行，经济发展呈现稳中加固、
稳中向好态势。作为国民经济重要支柱产业的房地产业，中央继续坚持“房住不炒、
因城施策”的定位，针对市场过热的城市适时预警、及时纠偏，确保稳地价、稳房价
、稳预期目标落到实处。各地方政府充分贯彻“一城一策，因城施政”的主基调，调
控政策有收有放，但不同城市间房地产市场分化加剧。面对复杂多变的市场环境，为
维护公司及投资者利益，在公司董事会领导下，公司认真贯彻董事会年初提出：“以
创新发展统揽全局，抓重点、带全面，切实推动公司各项重点工作提速、提质、提效
。”的工作方针，公司全体员工齐心协力、攻坚克难。报告期内，公司实现营业收入
1,787万元。
1.经营环境变化及公司判断
2021年上半年，全国房地产开发企业住宅新开工面积75,515万平方米，同
比增长5.50%；住宅竣工面积26,254万平方米，同比增长27.00%；商品房销售面积88,
635万平方米，同比增长27.70%；商品房销售额92,931亿元，同比增长38.90%。2021
年上半年，公司项目所在地深圳、长沙和新乡三个城市的情况分别为：
深圳市新房住宅成交26,140套，同比增长56.30%；成交面积255.43万平方
米，同比增长54.00%；新房住宅市场供销两旺。公司除已开发和已代建完工的项目外
，在深圳已无土地储备。
长沙市全市商品房供应量1,102.69万平方米，同比上涨9%；成交量1,198.5
9万平方米，同比上涨32%；成交1,269.10亿元，同比上涨45%；住宅市场整体较为稳
健。公司在长沙深耕十多年，已成功打造多业态产品，沙河城项目得到社会广泛好评
，沙河城的品质和公司品牌已深入人心。
新乡市市区新房投放面积142.51万平方米、13,572套，同比分别降低8.03%
、3.06%，其中住宅投放101.95万平方米、9,017套，同比分别降低14.61%、8.57%。
市区新房销售面积151.76万平方米、12,929套、100.34亿元，同比分别增长7.66%、5
.66%、4.94%；其中住宅销售面积125.18万平方米、10,178套、86.09亿元，同比分别
增长1.6%、3.57%、2.91%，销售均价6,877元/平方米，同比增长1.29%。公司在新乡
市深耕十多年，世纪村、世纪新城等项目已成为当地高端品质居住区的代名词。
公司认为，年初对房地产市场走势的判断是正确的，2021年上半年中国政
府继续坚持“房住不炒”的定位，落实一城一策、因城施策的长效调控机制，夯实城
市政府主体责任，切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。
报告期内，中央仍坚持“房住不炒”的定位，不把房地产作为短期刺激经
济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，全面落实房地产长效机制，强化城市主
体责任，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。
公司认为，2021年下半年，中国政府将继续坚持“房住不炒”的定位，落
实一城一策、因城施策的长效调控机制，夯实城市政府主体责任，切实把稳地价、稳
房价、稳预期的目标落到实处。热点城市调控政策将常态化，仍将把限购、限价、限
售、限签等“四限”政策作为地方调控重要抓手，全面打压投资、投机性需求，强化
住房的居住功能，促进房地产市场平稳健康发展。
2.公司经营与管理情况
公司是一家典型的以住宅开发为主的房地产开发企业，项目主要集中在二
、三线城市的湖南省长沙市和河南省新乡市；在深圳市本部所在地，公司除原办公场
所沙河商城拆迁物业外无其他土地储备。2021年上半年，公司面对项目所在地极端天
气影响和房地产调控政策双重压力，在公司董事会领导下，公司经营班子带领广大员
工勤勉尽责工作，圆满完成各项任务指标。
2021年上半年，公司本部实现营业收入380万元，净利润-1,004万元；长沙
公司实现营业收入204万元，净利润-623万元；新乡公司实现营业收入1,114万元，净
利润26万元。
1）统筹兼顾，精准发力，项目销售喜创佳绩
2021年上半年，长沙公司开展多渠道整合营销，多节点稳步推进，实现长
沙沙河城四期I区基本清盘；实现长沙沙河城四期Ⅲ区A地块7#、8#栋开盘当天认购10
0多套，9#、10#栋平推当天认购20多套，超额完成了上半年销售任务。
2）凝心聚力，攻坚克难，项目建设推进有序
2021年上半年，长沙地区雨季持续时间超历史最长，给工程建设带来的极
大的影响。工程团队克服雨季影响和原材料短缺断供等问题，合理调整施工周期，科
学施工，加班加点确保了各项工程任务的圆满完成。
3）新增土地储备项目
报告期内，公司无新增土地储备。公司将以长沙和郑州两个深耕城市为中
心，择机获取土地储备。
4）累计土地储备情况
5）主要项目开发情况
备注：开工时间：主体开工时间。
6）主要项目销售情况
7）主要项目出租情况
土地一级开发情况
8）融资途径
发展战略和未来一年经营计划
1.公司发展战略
2021年，公司经营工作思路是：以创新发展统揽全局，抓重点、带全面，
切实推动公司各项重点工作提速、提质、提效。
2.公司经营计划
1）审时度势，全力以赴，狠抓项目销售
长沙公司销售主要以沙河城四期Ⅲ区A高层产品和深业中心公寓产品为主，
将在部分节点与推广上采取双盘联动策略，打造深业品牌，实现双盘销售。新乡公司
拓宽渠道，扩大宣传面，主抓商铺销售，实现项目清盘。
2）全力冲刺，严把工程质量，抢抓工程进度
长沙公司：长沙深业中心项目9月份实现开盘销售；沙河城四期I区10月份
竣工验收；沙河城四期III区A项目11月份主体封顶；沙河城四期III区B项目年底前完
成15层结构施工。新乡公司：新乡世纪新城三期项目，II区18#、19#楼项目年底前顺
利入伙。
3）继续实施深耕城市战略，做好新项目拓展
随着公司在郑州荥阳取得新地块和在河南新乡在建项目已完工，公司在新
乡已无土地储备。因此，公司将把深耕河南的重心转移至郑州，同时公司将坚持深耕
城市战略，形成以深圳为依托，积极寻求对外扩张，确定了以深圳、湖南长沙、河南
郑州三个在全国一、二线城市布局的战略支点。公司将继续以此三个城市为中心，寻
求新项目拓展的机会。
4）2021年资金计划
公司2021年度计划投资72,470万元。其中：长沙公司计划投资68,291万元
；新乡公司计划投资3,971万元；郑州公司计划投资208万元。
5）2021年续建或新建项目情况
6）2021年计划销售情况
（1）长沙公司
（2）新乡公司
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
报告期内，公司共向商品房承购人因银行抵押贷款提供80,835万元担保，
其中：长沙公司34,061万元，新乡公司46,774万元。董监高与上市公司共同投资（适
用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
1.经过多年发展，公司已经具有一定的品牌和知名度，积累了较丰富的开发经
验。公司打造以“世纪村”为品牌的优质物业，在行业和客户中赢得良好的品牌效应
和口碑，并开发了一系列楼盘。如：深圳“世纪村”、新乡“世纪村”、新乡“世纪
新城”、长沙“沙河城”等。
2.公司在项目开发和项目运营方面，坚持“开发周期标准化、去化周期标准化
、产品标准化”的“三化”策略，强化开发计划与成本管控，锤炼“快周转”运营理
念，实现项目当年开工当年销售，开发速度处业内领先位置。
3.公司从信息化、成本管理制度、成本管理方法三方面入手，全面系统地加强
成本管控信息系统建设。系统自2009年上线运行到2018年升级至EIP系统，现已在项
目开发、建设过程中发挥重要作用，形成公司核心竞争力。
三、公司面临的风险和应对措施
1.行业竞争格局和发展趋势
2021年，是“十四五”规划开局之年，也是全面建设社会主义现代化国家新征
程开启之年。中央提出，加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的
新发展格局，要紧紧扭住供给侧结构性改革这条主线，注重需求侧管理，打通堵点，
补齐短板，贯通生产、分配、流通、消费各环节，形成需求牵引供给、供给创造需求
的更高水平动态平衡，提升国民经济体系整体效能。房地产业影响投资和消费，事关
民生和发展。因此，中国政府将继续把稳定作为房地产调控政策主基调，继续坚持“
房住不炒”的定位，落实一城一策、因城施策的长效调控机制，夯实城市政府主体责
任，切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。各城市仍将把限购、限价、限
售、限签等“四限”政策作为地方调控重要抓手，并根据房地产市场实际情况，及时
调整未来政策走向，以便提高政策的针对性以及有效性，促进房地产市场平稳健康发
展。
由此，为更好地助力经济内循环，“十四五”期间，房地产行业将继续保持稳
定发展，商品房销售将继续保持稳步增长，房地产开发投资也将保持平稳态势。
2.公司可能面对的风险及应对措施
1）风险和问题
一是受房地产调控等因素影响，公司存货去化较慢。
二是公司土地储备不足。公司主要土地储备集中在长沙和郑州两地，在新乡已
无土地储备。随着新项目不断开工建设，公司土地储备将难以为继。
2）应对措施
一是充分利用好控股股东深圳本土大型国有企业的优势。公司控股股东沙河集
团和深业集团属深圳市大型国有独资企业，在深圳拥有大量的土地储备和良好的企业
信用级别，能为公司融资提供帮助。同时，公司将积极总结已完工代建项目的开发经
验，通过代建项目和代理运营的方式，实现深圳本部赢利。公司也将积极寻求通过合
作开发等模式在深圳本地获取新的项目。
二是继续实施深耕城市战略。公司在湖南长沙和河南新乡建设开发项目十几年
，已积累了丰富的房地产开发经验和在两地赢得良好的口碑和社会认可度。公司将继
续实施深耕城市战略，以湖南长沙和河南郑州为中心，择机获取土地储备。
三是加快项目工程进度，加强科学管理，通过加派人手加班加点抢占时间节点
，抢抓工程进度。
四是加大线上推广力度，运用社交、技术手段开展营销，通过多渠道、多手段
拓客，加快去化。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
2020年，面对严峻复杂的国际形势、艰巨繁重的国内改革发展稳定任务特
别是新冠肺炎疫情的严重冲击，中央始终把人民利益放在最高位置，坚持稳中求进工
作总基调，统筹疫情防控和经济社会发展工作，扎实做好“六稳”工作、全面落实“
六保”任务，经济运行稳定恢复。作为国民经济重要支柱产业的房地产业，中央继续
坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，强化落实城市主体责任，实现稳地价、
稳房价、稳预期的长期调控目标，促进房地产市场平稳健康发展。各地方政府为应对
新冠疫情带来的影响，因城施策较为灵活，房地产市场逐步复苏，但不同城市间的分
化持续加剧。面对疫情影响和房地产市场的新形势，为维护公司及投资者利益，在公
司董事会领导下，公司认真贯彻董事会年初提出：“以创新发展统揽全局，抓重点、
带全面，切实推动公司各项重点工作提速、提质、提效。”的工作方针，公司全体员
工齐心协力、攻坚克难。报告期内，公司实现营业收入34,667万元，归属于上市公司
股东的净利润437万元。
1.经营环境变化及公司判断
2020年，全国房地产开发企业住宅新开工面积164,329万平方米，同比下降
1.9%；住宅竣工面积65,910万平方米，同比下降3.1%；商品房销售面积176,086万平
方米，同比增长2.6%；商品房销售额173,613亿元，同比增长8.7%。
2020年，公司项目所在地深圳、长沙和新乡三个城市的情况分别为：
深圳市新房住宅成交45,384套，同比增加19.8%；成交面积4,488,634平方
米，同比增加20.5%；商品房供应稳步增长，新房住宅成交量创新高。公司除已开发
和已代建完工的项目外，在深圳已无土地储备。
长沙市商品房地产市场共计成交1,157.82万平方米同比增长12.1%；全市商
品住宅成交均价11,502元/平方米，整体呈现平稳上涨趋势；供销比为1.07，需求明
显不足，市场整体表现供过于求。公司在长沙深耕十多年，已成功打造多业态产品，
沙河城项目得到社会广泛好评，沙河城的品质和公司品牌已深入人心。
新乡市市区新房投放面积396.90万平方米、36,694套，同比分别下降22.18
%、16.24%，其中住宅投放326.85万平方米、27,454套，同比分别下降22.72%、20.29
%；市区新房销售面积328.28万平方米、28,343套、223.43亿元，同比分别下降16.65
%、20.05%、17.59%，其中住宅销售面积283.55万平方米、23,053套、191.33亿元，
同比分别下降17.17%、18.66%、18.29%，销售均价6,748元/平方米，同比下降1.35%
。公司在新乡市深耕十多年，世纪村、世纪城等项目已成为当地高端品质居住区的代
名词。
公司认为，年初对房地产市场走势的判断是正确的（详见《2019年度报告
》），2020年中国政府继续把稳定作为房地产调控政策主基调，继续坚持“房住不炒
”的定位，落实一城一策、因城施策的长效调控机制，夯实城市政府主体责任，切实
把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处，促进房地产市场平稳健康发展。
报告期内，房地产政策层面先松后紧。2020年上半年，面对新冠肺炎疫情
给我国经济运行带来较大冲击，为扎实做好“六稳”工作、全面落实“六保”任务，
央行三度降准，两度下调LPR利率，确保了货币流动性合理充裕。在房地产调控方面
，虽然中央仍坚持“房住不炒”的定位，但是各地方政府因城施策更加灵活，多地从
供需两端出台房地产扶持政策，调控政策整体呈边际改善态势。2020年下半年，面对
部分城市房地产过热，央行设置“三道红线”分档设定房企有息负债的增速阈值，并
压降融资类信托业务规模，倒逼房企去杠杆、降负债。同时，强化购房资金监管，严
禁首付贷、消费贷、经营贷等违规挪用于购房消费，重点取缔“零首付”、“首付分
期”等市场乱象。
公司认为，2021年，中国政府将继续把稳定作为房地产调控政策主基调，
继续坚持“房住不炒”的定位，落实一城一策、因城施策的长效调控机制，夯实城市
政府主体责任，切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。各城市仍将把限购
、限价、限售、限签等“四限”政策作为地方调控重要抓手，并根据房地产市场实际
情况，及时调整未来政策走向，以便提高政策的针对性以及有效性，促进房地产市场
平稳健康发展。
2.公司经营与管理情况
公司是一家典型的以住宅开发为主的房地产开发企业，项目主要集中在二
、三线城市的湖南省长沙市和河南省新乡市；在深圳市本部所在地，公司除原办公场
所沙河商城拆迁物业外无其他土地储备。2020年，公司面对新冠肺炎疫情影响和房地
产调控政策双重压力，在公司董事会领导下，公司经营班子带领广大员工勤勉尽责工
作，圆满完成各项任务指标。
2020年，公司本部实现营业收入1,235万元，净利润1,405万元；长沙公司
实现营业收入24,061万元，净利润1,012万元；新乡公司实现营业收入9,170万元，净
利润1,587万元。
1）千方百计拓市场，群策群力保销售
2020年年初一场突如其来的疫情，打乱了公司两异地项目春节返乡置业销
售计划，疫情导致客户锐减，市场观望情绪浓厚，拓客变得困难重重。公司及时调整
营销策略，采取多种营销手段加速去库存。第一通过调整销售模式，开通线上售楼处
；第二丰富销售渠道，利用直播带货等自媒体加强宣传和营销；第三分业态成立专项
销售团队，提高业务水平，实现精准销售。
2）全力以赴抢进度，精益求精抓质量
面对疫情管控，公司在建项目复工难等不利影响，公司迎难而上，克服种
种困难，提前制定周密计划，倒排工期，通过合理安排工序衔接，增加施工人员等措
施确保工期。同时，把好工程质量的事前、事中和事后的有效控制，并严格把控原材
料、构配件及设备进场关，强化过程的质量监控，确保主体工程结构优良。
3）新增土地储备项目
报告期内，公司无新增土地储备。公司将以长沙和郑州两个深耕城市为中
心，择机获取土地储备。
4）累计土地储备情况
5）主要项目开发情况
备注：开工时间：主体开工时间。
6）主要项目销售情况
7）主要项目出租情况
8）融资途径
发展战略和未来一年经营计划
1.公司发展战略
2021年，公司经营工作思路是：以创新发展统揽全局，抓重点、带全面，
切实推动公司各项重点工作提速、提质、提效。
2.公司经营计划
1）审时度势，全力以赴，狠抓项目销售
长沙公司销售主要以沙河城四期Ⅲ区A高层产品和深业中心公寓产品为主，
将在部分节点与推广上采取双盘联动策略，打造深业品牌，实现双盘销售。新乡公司
拓宽渠道，扩大宣传面，主抓商铺销售，实现项目清盘。
2）全力冲刺，严把工程质量，抢抓工程进度
长沙公司：长沙深业中心项目9月份实现开盘销售；沙河城四期I区10月份
竣工验收；沙河城四期III区A项目11月份主体封顶；沙河城四期III区B项目年底前完
成15层结构施工。新乡公司：新乡世纪新城三期项目，II区18#、19#楼项目年底前顺
利入伙。
3）继续实施深耕城市战略，做好新项目拓展
随着公司在郑州荥阳取得新地块和在河南新乡在建项目已完工，公司在新
乡已无土地储备。因此，公司将把深耕河南的重心转移至郑州，同时公司将坚持深耕
城市战略，形成以深圳为依托，积极寻求对外扩张，确定了以深圳、湖南长沙、河南
郑州三个在全国一、二线城市布局的战略支点。公司将继续以此三个城市为中心，寻
求新项目拓展的机会。
4）2021年资金计划
公司2021年度计划投资72,470万元。其中：长沙公司计划投资68,291万元
；新乡公司计划投资3,971万元；郑州公司计划投资208万元。
5）2021年续建或新建项目情况
6）2021年计划销售情况
（1）长沙公司
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
报告期内，公司共向商品房承购人因银行抵押贷款提供80,049万元担保，
其中：长沙公司22,489万元，新乡公司57,560万元。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
1.经过多年发展，公司已经具有一定的品牌和知名度，积累了较丰富的开
发经验。公司打造以“世纪村”为品牌的优质物业，在行业和客户中赢得良好的品牌
效应和口碑，并开发了一系列楼盘。如：深圳“世纪村”、新乡“世纪村”、新乡“
世纪新城”、长沙“沙河城”等。
2.公司在项目开发和项目运营方面，坚持“开发周期标准化、去化周期标
准化、产品标准化”的“三化”策略，强化开发计划与成本管控，锤炼“快周转”运
营理念，实现项目当年开工当年销售，开发速度处业内领先位置。
3.公司从信息化、成本管理制度、成本管理方法三方面入手，全面系统地
加强成本管控信息系统建设。系统自2009年上线运行到2018年升级至EIP系统，现已
在项目开发、建设过程中发挥重要作用，形成公司核心竞争力。
三、公司未来发展的展望
1.行业竞争格局和发展趋势
2021年，是“十四五”规划开局之年，也是全面建设社会主义现代化国家
新征程开启之年。中央提出，加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促
进的新发展格局，要紧紧扭住供给侧结构性改革这条主线，注重需求侧管理，打通堵
点，补齐短板，贯通生产、分配、流通、消费各环节，形成需求牵引供给、供给创造
需求的更高水平动态平衡，提升国民经济体系整体效能。房地产业影响投资和消费，
事关民生和发展。因此，中国政府将继续把稳定作为房地产调控政策主基调，继续坚
持“房住不炒”的定位，落实一城一策、因城施策的长效调控机制，夯实城市政府主
体责任，切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。各城市仍将把限购、限价
、限售、限签等“四限”政策作为地方调控重要抓手，并根据房地产市场实际情况，
及时调整未来政策走向，以便提高政策的针对性以及有效性，促进房地产市场平稳健
康发展。
由此，为更好地助力经济内循环，“十四五”期间，房地产行业将继续保
持稳定发展，商品房销售将继续保持稳步增长，房地产开发投资也将保持平稳态势。
2.公司可能面对的风险及应对措施
1）风险和问题
一是受房地产调控等因素影响，公司存货去化较慢。
二是公司土地储备不足。公司主要土地储备集中在长沙和郑州两地，在新
乡已无土地储备。随着新项目不断开工建设，公司土地储备将难以为继。
2）应对措施
一是充分利用好控股股东深圳本土大型国有企业的优势。公司控股股东沙
河集团和深业集团属深圳市大型国有独资企业，在深圳拥有大量的土地储备和良好的
企业信用级别，能为公司融资提供帮助。同时，公司将积极总结已完工代建项目的开
发经验，通过代建项目和代理运营的方式，实现深圳本部赢利。公司也将积极寻求通
过合作开发等模式在深圳本地获取新的项目。
二是继续实施深耕城市战略。公司在湖南长沙和河南新乡建设开发项目十
几年，已积累了丰富的房地产开发经验和在两地赢得良好的口碑和社会认可度。公司
将继续实施深耕城市战略，以湖南长沙和河南郑州为中心，择机获取土地储备。
三是加快项目工程进度，加强科学管理，通过加派人手加班加点抢占时间
节点，抢抓工程进度。
四是加大线上推广力度，运用社交、技术手段开展营销，通过多渠道、多
手段拓客，加快去化。
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免责条款
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特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）主要业务情况
沙河实业股份有限公司是一家由深业沙河（集团）有限公司控股的国内A股
市场的上市公司，总股本为201,705,187股，是深圳市政府在香港的窗口企业、深圳
市国有企业的旗舰—深业集团成员企业，主要从事房地产开发与经营、现代服务型产
业用房运营与管理。
自从1993年涉足房地产开发以来，公司先后成功开发出荔园新村、宝瑞轩
、鹿鸣园、世纪村、沙河世纪假日广场、长沙深业-堤亚纳湾、新乡世纪村、新乡世
纪新城等10多个住宅、商务项目。其中，公司在世纪村项目的开发中，首创“国际文
明居住标准”理念，通过国家建设部A级住宅认定，获得“全国人居优秀推荐楼盘”
等多种荣誉。公司还把世纪村品牌成功移植河南新乡，并获得一系列荣誉。同时，公
司代建项目“深业世纪工业中心”荣获深圳市投资推广国际化重点园区。
2021年上半年，公司主要经营模式（包括采购模式、生产模式和销售模式
等）并未发生重大变化，仍然以获取土地、建设开发和产品营销的模式经营房地产业
。
报告期内,公司凝心聚力，提质增效，精准施策，开拓创新，全力以赴做好
项目销售和工程建设，突出抓好资金回笼、成本控制和团队建设，用扎实有效的工作
，持续推进公司健康稳定发展。
（二）行业发展情况
2021年上半年，全国新建商品房销售保持极高活力，但不同城市间房地产
市场分化加剧。
2021年上半年，在全球疫情持续演变，世界经济复苏不稳定不确定因素较
多的背景下，中国经济继续沿着持续稳定恢复的轨道前行，经济发展呈现稳中加固、
稳中向好态势。作为国民经济重要支柱产业的房地产业，中央继续坚持“房住不炒、
因城施策”的定位，针对市场过热的城市适时预警、及时纠偏，确保稳地价、稳房价
、稳预期目标落到实处。各地方政府充分贯彻“一城一策，因城施政”的主基调，调
控政策有收有放，但不同城市间房地产市场分化加剧。面对复杂多变的市场环境，为
维护公司及投资者利益，在公司董事会领导下，公司认真贯彻董事会年初提出：“以
创新发展统揽全局，抓重点、带全面，切实推动公司各项重点工作提速、提质、提效
。”的工作方针，公司全体员工齐心协力、攻坚克难。报告期内，公司实现营业收入
1,787万元。
1.经营环境变化及公司判断
2021年上半年，全国房地产开发企业住宅新开工面积75,515万平方米，同
比增长5.50%；住宅竣工面积26,254万平方米，同比增长27.00%；商品房销售面积88,
635万平方米，同比增长27.70%；商品房销售额92,931亿元，同比增长38.90%。2021
年上半年，公司项目所在地深圳、长沙和新乡三个城市的情况分别为：
深圳市新房住宅成交26,140套，同比增长56.30%；成交面积255.43万平方
米，同比增长54.00%；新房住宅市场供销两旺。公司除已开发和已代建完工的项目外
，在深圳已无土地储备。
长沙市全市商品房供应量1,102.69万平方米，同比上涨9%；成交量1,198.5
9万平方米，同比上涨32%；成交1,269.10亿元，同比上涨45%；住宅市场整体较为稳
健。公司在长沙深耕十多年，已成功打造多业态产品，沙河城项目得到社会广泛好评
，沙河城的品质和公司品牌已深入人心。
新乡市市区新房投放面积142.51万平方米、13,572套，同比分别降低8.03%
、3.06%，其中住宅投放101.95万平方米、9,017套，同比分别降低14.61%、8.57%。
市区新房销售面积151.76万平方米、12,929套、100.34亿元，同比分别增长7.66%、5
.66%、4.94%；其中住宅销售面积125.18万平方米、10,178套、86.09亿元，同比分别
增长1.6%、3.57%、2.91%，销售均价6,877元/平方米，同比增长1.29%。公司在新乡
市深耕十多年，世纪村、世纪新城等项目已成为当地高端品质居住区的代名词。
公司认为，年初对房地产市场走势的判断是正确的，2021年上半年中国政
府继续坚持“房住不炒”的定位，落实一城一策、因城施策的长效调控机制，夯实城
市政府主体责任，切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。
报告期内，中央仍坚持“房住不炒”的定位，不把房地产作为短期刺激经
济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，全面落实房地产长效机制，强化城市主
体责任，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。
公司认为，2021年下半年，中国政府将继续坚持“房住不炒”的定位，落
实一城一策、因城施策的长效调控机制，夯实城市政府主体责任，切实把稳地价、稳
房价、稳预期的目标落到实处。热点城市调控政策将常态化，仍将把限购、限价、限
售、限签等“四限”政策作为地方调控重要抓手，全面打压投资、投机性需求，强化
住房的居住功能，促进房地产市场平稳健康发展。
2.公司经营与管理情况
公司是一家典型的以住宅开发为主的房地产开发企业，项目主要集中在二
、三线城市的湖南省长沙市和河南省新乡市；在深圳市本部所在地，公司除原办公场
所沙河商城拆迁物业外无其他土地储备。2021年上半年，公司面对项目所在地极端天
气影响和房地产调控政策双重压力，在公司董事会领导下，公司经营班子带领广大员
工勤勉尽责工作，圆满完成各项任务指标。
2021年上半年，公司本部实现营业收入380万元，净利润-1,004万元；长沙
公司实现营业收入204万元，净利润-623万元；新乡公司实现营业收入1,114万元，净
利润26万元。
1）统筹兼顾，精准发力，项目销售喜创佳绩
2021年上半年，长沙公司开展多渠道整合营销，多节点稳步推进，实现长
沙沙河城四期I区基本清盘；实现长沙沙河城四期Ⅲ区A地块7#、8#栋开盘当天认购10
0多套，9#、10#栋平推当天认购20多套，超额完成了上半年销售任务。
2）凝心聚力，攻坚克难，项目建设推进有序
2021年上半年，长沙地区雨季持续时间超历史最长，给工程建设带来的极
大的影响。工程团队克服雨季影响和原材料短缺断供等问题，合理调整施工周期，科
学施工，加班加点确保了各项工程任务的圆满完成。
3）新增土地储备项目
报告期内，公司无新增土地储备。公司将以长沙和郑州两个深耕城市为中
心，择机获取土地储备。
4）累计土地储备情况
5）主要项目开发情况
备注：开工时间：主体开工时间。
6）主要项目销售情况
7）主要项目出租情况
土地一级开发情况
8）融资途径
发展战略和未来一年经营计划
1.公司发展战略
2021年，公司经营工作思路是：以创新发展统揽全局，抓重点、带全面，
切实推动公司各项重点工作提速、提质、提效。
2.公司经营计划
1）审时度势，全力以赴，狠抓项目销售
长沙公司销售主要以沙河城四期Ⅲ区A高层产品和深业中心公寓产品为主，
将在部分节点与推广上采取双盘联动策略，打造深业品牌，实现双盘销售。新乡公司
拓宽渠道，扩大宣传面，主抓商铺销售，实现项目清盘。
2）全力冲刺，严把工程质量，抢抓工程进度
长沙公司：长沙深业中心项目9月份实现开盘销售；沙河城四期I区10月份
竣工验收；沙河城四期III区A项目11月份主体封顶；沙河城四期III区B项目年底前完
成15层结构施工。新乡公司：新乡世纪新城三期项目，II区18#、19#楼项目年底前顺
利入伙。
3）继续实施深耕城市战略，做好新项目拓展
随着公司在郑州荥阳取得新地块和在河南新乡在建项目已完工，公司在新
乡已无土地储备。因此，公司将把深耕河南的重心转移至郑州，同时公司将坚持深耕
城市战略，形成以深圳为依托，积极寻求对外扩张，确定了以深圳、湖南长沙、河南
郑州三个在全国一、二线城市布局的战略支点。公司将继续以此三个城市为中心，寻
求新项目拓展的机会。
4）2021年资金计划
公司2021年度计划投资72,470万元。其中：长沙公司计划投资68,291万元
；新乡公司计划投资3,971万元；郑州公司计划投资208万元。
5）2021年续建或新建项目情况
6）2021年计划销售情况
（1）长沙公司
（2）新乡公司
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
报告期内，公司共向商品房承购人因银行抵押贷款提供80,835万元担保，
其中：长沙公司34,061万元，新乡公司46,774万元。董监高与上市公司共同投资（适
用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
1.经过多年发展，公司已经具有一定的品牌和知名度，积累了较丰富的开发经
验。公司打造以“世纪村”为品牌的优质物业，在行业和客户中赢得良好的品牌效应
和口碑，并开发了一系列楼盘。如：深圳“世纪村”、新乡“世纪村”、新乡“世纪
新城”、长沙“沙河城”等。
2.公司在项目开发和项目运营方面，坚持“开发周期标准化、去化周期标准化
、产品标准化”的“三化”策略，强化开发计划与成本管控，锤炼“快周转”运营理
念，实现项目当年开工当年销售，开发速度处业内领先位置。
3.公司从信息化、成本管理制度、成本管理方法三方面入手，全面系统地加强
成本管控信息系统建设。系统自2009年上线运行到2018年升级至EIP系统，现已在项
目开发、建设过程中发挥重要作用，形成公司核心竞争力。
三、公司面临的风险和应对措施
1.行业竞争格局和发展趋势
2021年，是“十四五”规划开局之年，也是全面建设社会主义现代化国家新征
程开启之年。中央提出，加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的
新发展格局，要紧紧扭住供给侧结构性改革这条主线，注重需求侧管理，打通堵点，
补齐短板，贯通生产、分配、流通、消费各环节，形成需求牵引供给、供给创造需求
的更高水平动态平衡，提升国民经济体系整体效能。房地产业影响投资和消费，事关
民生和发展。因此，中国政府将继续把稳定作为房地产调控政策主基调，继续坚持“
房住不炒”的定位，落实一城一策、因城施策的长效调控机制，夯实城市政府主体责
任，切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。各城市仍将把限购、限价、限
售、限签等“四限”政策作为地方调控重要抓手，并根据房地产市场实际情况，及时
调整未来政策走向，以便提高政策的针对性以及有效性，促进房地产市场平稳健康发
展。
由此，为更好地助力经济内循环，“十四五”期间，房地产行业将继续保持稳
定发展，商品房销售将继续保持稳步增长，房地产开发投资也将保持平稳态势。
2.公司可能面对的风险及应对措施
1）风险和问题
一是受房地产调控等因素影响，公司存货去化较慢。
二是公司土地储备不足。公司主要土地储备集中在长沙和郑州两地，在新乡已
无土地储备。随着新项目不断开工建设，公司土地储备将难以为继。
2）应对措施
一是充分利用好控股股东深圳本土大型国有企业的优势。公司控股股东沙河集
团和深业集团属深圳市大型国有独资企业，在深圳拥有大量的土地储备和良好的企业
信用级别，能为公司融资提供帮助。同时，公司将积极总结已完工代建项目的开发经
验，通过代建项目和代理运营的方式，实现深圳本部赢利。公司也将积极寻求通过合
作开发等模式在深圳本地获取新的项目。
二是继续实施深耕城市战略。公司在湖南长沙和河南新乡建设开发项目十几年
，已积累了丰富的房地产开发经验和在两地赢得良好的口碑和社会认可度。公司将继
续实施深耕城市战略，以湖南长沙和河南郑州为中心，择机获取土地储备。
三是加快项目工程进度，加强科学管理，通过加派人手加班加点抢占时间节点
，抢抓工程进度。
四是加大线上推广力度，运用社交、技术手段开展营销，通过多渠道、多手段
拓客，加快去化。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
2020年，面对严峻复杂的国际形势、艰巨繁重的国内改革发展稳定任务特
别是新冠肺炎疫情的严重冲击，中央始终把人民利益放在最高位置，坚持稳中求进工
作总基调，统筹疫情防控和经济社会发展工作，扎实做好“六稳”工作、全面落实“
六保”任务，经济运行稳定恢复。作为国民经济重要支柱产业的房地产业，中央继续
坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，强化落实城市主体责任，实现稳地价、
稳房价、稳预期的长期调控目标，促进房地产市场平稳健康发展。各地方政府为应对
新冠疫情带来的影响，因城施策较为灵活，房地产市场逐步复苏，但不同城市间的分
化持续加剧。面对疫情影响和房地产市场的新形势，为维护公司及投资者利益，在公
司董事会领导下，公司认真贯彻董事会年初提出：“以创新发展统揽全局，抓重点、
带全面，切实推动公司各项重点工作提速、提质、提效。”的工作方针，公司全体员
工齐心协力、攻坚克难。报告期内，公司实现营业收入34,667万元，归属于上市公司
股东的净利润437万元。
1.经营环境变化及公司判断
2020年，全国房地产开发企业住宅新开工面积164,329万平方米，同比下降
1.9%；住宅竣工面积65,910万平方米，同比下降3.1%；商品房销售面积176,086万平
方米，同比增长2.6%；商品房销售额173,613亿元，同比增长8.7%。
2020年，公司项目所在地深圳、长沙和新乡三个城市的情况分别为：
深圳市新房住宅成交45,384套，同比增加19.8%；成交面积4,488,634平方
米，同比增加20.5%；商品房供应稳步增长，新房住宅成交量创新高。公司除已开发
和已代建完工的项目外，在深圳已无土地储备。
长沙市商品房地产市场共计成交1,157.82万平方米同比增长12.1%；全市商
品住宅成交均价11,502元/平方米，整体呈现平稳上涨趋势；供销比为1.07，需求明
显不足，市场整体表现供过于求。公司在长沙深耕十多年，已成功打造多业态产品，
沙河城项目得到社会广泛好评，沙河城的品质和公司品牌已深入人心。
新乡市市区新房投放面积396.90万平方米、36,694套，同比分别下降22.18
%、16.24%，其中住宅投放326.85万平方米、27,454套，同比分别下降22.72%、20.29
%；市区新房销售面积328.28万平方米、28,343套、223.43亿元，同比分别下降16.65
%、20.05%、17.59%，其中住宅销售面积283.55万平方米、23,053套、191.33亿元，
同比分别下降17.17%、18.66%、18.29%，销售均价6,748元/平方米，同比下降1.35%
。公司在新乡市深耕十多年，世纪村、世纪城等项目已成为当地高端品质居住区的代
名词。
公司认为，年初对房地产市场走势的判断是正确的（详见《2019年度报告
》），2020年中国政府继续把稳定作为房地产调控政策主基调，继续坚持“房住不炒
”的定位，落实一城一策、因城施策的长效调控机制，夯实城市政府主体责任，切实
把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处，促进房地产市场平稳健康发展。
报告期内，房地产政策层面先松后紧。2020年上半年，面对新冠肺炎疫情
给我国经济运行带来较大冲击，为扎实做好“六稳”工作、全面落实“六保”任务，
央行三度降准，两度下调LPR利率，确保了货币流动性合理充裕。在房地产调控方面
，虽然中央仍坚持“房住不炒”的定位，但是各地方政府因城施策更加灵活，多地从
供需两端出台房地产扶持政策，调控政策整体呈边际改善态势。2020年下半年，面对
部分城市房地产过热，央行设置“三道红线”分档设定房企有息负债的增速阈值，并
压降融资类信托业务规模，倒逼房企去杠杆、降负债。同时，强化购房资金监管，严
禁首付贷、消费贷、经营贷等违规挪用于购房消费，重点取缔“零首付”、“首付分
期”等市场乱象。
公司认为，2021年，中国政府将继续把稳定作为房地产调控政策主基调，
继续坚持“房住不炒”的定位，落实一城一策、因城施策的长效调控机制，夯实城市
政府主体责任，切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。各城市仍将把限购
、限价、限售、限签等“四限”政策作为地方调控重要抓手，并根据房地产市场实际
情况，及时调整未来政策走向，以便提高政策的针对性以及有效性，促进房地产市场
平稳健康发展。
2.公司经营与管理情况
公司是一家典型的以住宅开发为主的房地产开发企业，项目主要集中在二
、三线城市的湖南省长沙市和河南省新乡市；在深圳市本部所在地，公司除原办公场
所沙河商城拆迁物业外无其他土地储备。2020年，公司面对新冠肺炎疫情影响和房地
产调控政策双重压力，在公司董事会领导下，公司经营班子带领广大员工勤勉尽责工
作，圆满完成各项任务指标。
2020年，公司本部实现营业收入1,235万元，净利润1,405万元；长沙公司
实现营业收入24,061万元，净利润1,012万元；新乡公司实现营业收入9,170万元，净
利润1,587万元。
1）千方百计拓市场，群策群力保销售
2020年年初一场突如其来的疫情，打乱了公司两异地项目春节返乡置业销
售计划，疫情导致客户锐减，市场观望情绪浓厚，拓客变得困难重重。公司及时调整
营销策略，采取多种营销手段加速去库存。第一通过调整销售模式，开通线上售楼处
；第二丰富销售渠道，利用直播带货等自媒体加强宣传和营销；第三分业态成立专项
销售团队，提高业务水平，实现精准销售。
2）全力以赴抢进度，精益求精抓质量
面对疫情管控，公司在建项目复工难等不利影响，公司迎难而上，克服种
种困难，提前制定周密计划，倒排工期，通过合理安排工序衔接，增加施工人员等措
施确保工期。同时，把好工程质量的事前、事中和事后的有效控制，并严格把控原材
料、构配件及设备进场关，强化过程的质量监控，确保主体工程结构优良。
3）新增土地储备项目
报告期内，公司无新增土地储备。公司将以长沙和郑州两个深耕城市为中
心，择机获取土地储备。
4）累计土地储备情况
5）主要项目开发情况
备注：开工时间：主体开工时间。
6）主要项目销售情况
7）主要项目出租情况
8）融资途径
发展战略和未来一年经营计划
1.公司发展战略
2021年，公司经营工作思路是：以创新发展统揽全局，抓重点、带全面，
切实推动公司各项重点工作提速、提质、提效。
2.公司经营计划
1）审时度势，全力以赴，狠抓项目销售
长沙公司销售主要以沙河城四期Ⅲ区A高层产品和深业中心公寓产品为主，
将在部分节点与推广上采取双盘联动策略，打造深业品牌，实现双盘销售。新乡公司
拓宽渠道，扩大宣传面，主抓商铺销售，实现项目清盘。
2）全力冲刺，严把工程质量，抢抓工程进度
长沙公司：长沙深业中心项目9月份实现开盘销售；沙河城四期I区10月份
竣工验收；沙河城四期III区A项目11月份主体封顶；沙河城四期III区B项目年底前完
成15层结构施工。新乡公司：新乡世纪新城三期项目，II区18#、19#楼项目年底前顺
利入伙。
3）继续实施深耕城市战略，做好新项目拓展
随着公司在郑州荥阳取得新地块和在河南新乡在建项目已完工，公司在新
乡已无土地储备。因此，公司将把深耕河南的重心转移至郑州，同时公司将坚持深耕
城市战略，形成以深圳为依托，积极寻求对外扩张，确定了以深圳、湖南长沙、河南
郑州三个在全国一、二线城市布局的战略支点。公司将继续以此三个城市为中心，寻
求新项目拓展的机会。
4）2021年资金计划
公司2021年度计划投资72,470万元。其中：长沙公司计划投资68,291万元
；新乡公司计划投资3,971万元；郑州公司计划投资208万元。
5）2021年续建或新建项目情况
6）2021年计划销售情况
（1）长沙公司
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
报告期内，公司共向商品房承购人因银行抵押贷款提供80,049万元担保，
其中：长沙公司22,489万元，新乡公司57,560万元。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
1.经过多年发展，公司已经具有一定的品牌和知名度，积累了较丰富的开
发经验。公司打造以“世纪村”为品牌的优质物业，在行业和客户中赢得良好的品牌
效应和口碑，并开发了一系列楼盘。如：深圳“世纪村”、新乡“世纪村”、新乡“
世纪新城”、长沙“沙河城”等。
2.公司在项目开发和项目运营方面，坚持“开发周期标准化、去化周期标
准化、产品标准化”的“三化”策略，强化开发计划与成本管控，锤炼“快周转”运
营理念，实现项目当年开工当年销售，开发速度处业内领先位置。
3.公司从信息化、成本管理制度、成本管理方法三方面入手，全面系统地
加强成本管控信息系统建设。系统自2009年上线运行到2018年升级至EIP系统，现已
在项目开发、建设过程中发挥重要作用，形成公司核心竞争力。
三、公司未来发展的展望
1.行业竞争格局和发展趋势
2021年，是“十四五”规划开局之年，也是全面建设社会主义现代化国家
新征程开启之年。中央提出，加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促
进的新发展格局，要紧紧扭住供给侧结构性改革这条主线，注重需求侧管理，打通堵
点，补齐短板，贯通生产、分配、流通、消费各环节，形成需求牵引供给、供给创造
需求的更高水平动态平衡，提升国民经济体系整体效能。房地产业影响投资和消费，
事关民生和发展。因此，中国政府将继续把稳定作为房地产调控政策主基调，继续坚
持“房住不炒”的定位，落实一城一策、因城施策的长效调控机制，夯实城市政府主
体责任，切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。各城市仍将把限购、限价
、限售、限签等“四限”政策作为地方调控重要抓手，并根据房地产市场实际情况，
及时调整未来政策走向，以便提高政策的针对性以及有效性，促进房地产市场平稳健
康发展。
由此，为更好地助力经济内循环，“十四五”期间，房地产行业将继续保
持稳定发展，商品房销售将继续保持稳步增长，房地产开发投资也将保持平稳态势。
2.公司可能面对的风险及应对措施
1）风险和问题
一是受房地产调控等因素影响，公司存货去化较慢。
二是公司土地储备不足。公司主要土地储备集中在长沙和郑州两地，在新
乡已无土地储备。随着新项目不断开工建设，公司土地储备将难以为继。
2）应对措施
一是充分利用好控股股东深圳本土大型国有企业的优势。公司控股股东沙
河集团和深业集团属深圳市大型国有独资企业，在深圳拥有大量的土地储备和良好的
企业信用级别，能为公司融资提供帮助。同时，公司将积极总结已完工代建项目的开
发经验，通过代建项目和代理运营的方式，实现深圳本部赢利。公司也将积极寻求通
过合作开发等模式在深圳本地获取新的项目。
二是继续实施深耕城市战略。公司在湖南长沙和河南新乡建设开发项目十
几年，已积累了丰富的房地产开发经验和在两地赢得良好的口碑和社会认可度。公司
将继续实施深耕城市战略，以湖南长沙和河南郑州为中心，择机获取土地储备。
三是加快项目工程进度，加强科学管理，通过加派人手加班加点抢占时间
节点，抢抓工程进度。
四是加大线上推广力度，运用社交、技术手段开展营销，通过多渠道、多
手段拓客，加快去化。
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