产品出租账务处理分析

开发产品出租应签订租赁合同、协议。企业产品出租开发建成的房屋和商品性土地用于出租经营时，产品出租应于签订合同、协议后将其实际成本从“开发产品”科目转入“出租开发产品”科目所属“出租产品”二级科目。开发产品出租取得的营业收入，即按期收到或应收的租金。需要指出的是，房地产企业在新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产产权证前，与承租人签订商品房租赁预约协议，取得的商品房预租价款，应作为预收账款管理，商品房竣工验收办理租约手续后，再将预收账款转为营业收入。出租产品中途改变用途对外销售的，应按其对外销售合同价款确定营业收入，并按摊余价值结转成本。与开发产品出租相关的营业成本，产品出租主要是其按期摊销的出租产品的损耗价值以及发生的修理费用。出租产品使用权，会导致产品有形损耗，因此出租产品虽然不是固定资产，但应视同固定资产管理，按使用期限摊销其实际开发成本。开发企业用于出租经营的房屋和土地，均应通过“出租开发产品”科目进行核算，并根据房屋、土地出租经营的具体情况，按出租产品的类别进行明细分类核算，建立“出租产品卡片”，详细记录出租房屋、土地的坐落地点、结构、层次、面积、租金单价等情况。

企业用于出租经营的房屋和土地，应按其实际开发成本登记入账：（1）开发完成用于出租的出租房和商品性土地。其实际开发成本应先从“开发成本或生产成本——房屋开发成本”、“开发成本或生产成本——商品性土地开发成本”科目的贷方转入“开发产品或库存商品——出租产品”科目的借方。（2）开发完成用于出租的出租房和商品性土地。应于签订出租合同、协议，投入出租经营时，按其实际开发成本从“开发产品或库存商品——出租产品”科目的贷方转入“出租开发产品——出租产品”科目的借方。（3）开发完成的商品房和商品性土地。尚未销售和转让以前，用于出租经营的，也应视同出租房屋和土地进行管理和核算，将其实际开发成本从“开发产品或库存商品——商品房”、产品出租“开发产品或库存商品——商品性土地”科目的贷方转入“出租开发产品——出租产品”科目的借方。（4）出租房屋和土地的租金收入。应记入“银行存款”等科目的借方和“经营收入或主营业务收入——出租产品租金收入”科目的贷方。