房地产市场见顶，股票市场的春天到了？
日期：2026-03-18 16:48:30 来源：互联网
从金融统计数据中我们看到了房地产市场的降温迹象，但这个降温是短期的调整还是中长期的拐点？对这个问题的回答是至关重要的。因为，尽管2005年出现了政策的强有力干预，部分城市的房地产市场开始出现调整，但仍然有一些城市的房地产市场出现加速上涨的现象，因此，有些市场人士认为，房地产市场只是短期调整，即将再次出现繁荣局面。如果房地产市场的调整只是短暂的，那么股票市场的复苏将仍然需要等待。
对于投资者而言，要判断市场是否出现拐点有两种方法：一是技术分析的方法，该方法主要理论依据就是“趋势运行规律”——市场总是沿着趋势运行的，而且，在不同的循环周期中，上升周期的长度基本是相同的。同样，下降周期所运行的长度也基本接近。我们可以通过度量上升趋势持续的时间来判断目前市场所处的阶段。二是基本面分析法，主要是判断政策的走势。从经验看，市场拐点的出现一般需要外界的强刺激。
首先，我们从技术分析的角度来判断。不同的经济体的房地产周期长度是不一样的，日本的房地产上升周期长度是4～5年。我国的房地产市场比较特殊，正处于转轨阶段，没有可以参照的历史数据，但20世纪90年代初的房地产周期大致上可以作为我国房地产周期的参考数据。上一轮1991～1994年的房地产繁荣持续了4年时间，而本轮房地产繁荣从2001年到2005年已经持续了5年时间，两次房地产上升的时间长度基本吻合。如果历史的经验数据可以参考的话，对2005年的房地产市场作出拐点的判断就是正确的。
不过，新一轮房地产增长有三点将不同于上一轮：一是由于此轮房地产繁荣是建立在住宅大众需求的释放（或者讲住房消费开始进入大众消费时代）基础上，这明显不同于上一轮房地产投资繁荣的主要推动力是非住宅。因此，其增长的稳定性明显要强一些。二是此轮房地产的繁荣期相对延长，尽管在一些地区有较明显的泡沫现象，但繁荣的程度也低一些，这部分与房地产发展阶段有关，部分与住宅成为主要推动力相对稳定有关。三是繁荣的普遍化，这次尽管中西部热度弱一些，但所有的地区都进入房地产的繁荣期，是一种整体性繁荣。因此，房地产增长波动对整个经济增长和居民生活的影响要明显大于上一轮，也正因为如此，房地产过度繁荣特别是泡沫化的持续时间可能比上一轮有所不同。但从国际经验看，房地产的上升周期的时间很少超过5年的，因此，我们假设此轮房地产的上升周期为5年是有一定依据的。
其次，我们从政策的趋势来判断房地产市场的方向。1997年以后，由于受亚洲金融危机的影响，我国经济出现不景气，需要刺激房地产市场来加快经济增长速度，于是出台了一系列的政策刺激住宅消费。但2002年以后，房地产市场的政策导向在悄悄发生变化。2002年8月，在重申了“低利率、鼓励个人住房信贷、增加房地产开发企业信贷”的货币政策不会改变之后，央行首次提到要“防止产生房地产泡沫，防止信贷过度集中于房地产业”。2003年6月，央行出台“121号文件”——《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。该文件的用意就是对房地产市场开始调控。
