为何要看好股市并看淡楼市？深度解析

对股票市场或房地产市场做预测是有很大风险的，很多著名的经济学家都栽在对市场的预测上。事实也表明，要正确地对金融市场或房地产市场的预测是非常难的事情，对这两个市场同时做预测就更不容易了。我在这里不是强调结论的正确性，只是希望和大家分享自己对未来两个市场看好或看淡的理由、依据以及分析问题的方法。

 

在2001年之前，政策对股市具有主导作用，每当股市行情不好，就会有利好政策出台，股市就会兴奋一段时间。但2001年之后，政策的作用也不再起明显的作用。2002年的“6·24”行情开始的第二天，我曾撰文《战略进攻还是战略撤退》，预言：“这是我国股市冬天里的小阳春，切莫以为是真正的春天的来临，我们应该从股市中战略性撤退，备足粮草（资金），否则，我们将有被冻死的可能！”。不幸的是，我的预言已经成为现实，国内的证券行业自2004年以后就陷入了严重的危急状态。那么，为什么现在要看好股票市场并看淡房地产市场？我提出以下几点理由，希望能够抛砖引玉。

 

从国外的经验看，股市与房地产市场一般呈现正相关关系，即房地产市场繁荣，股市上涨。从理论说，这是一种正常的相关关系，说明股票市场是比较有效率的，股市反映了实际经济的波动。但从我国的实际情况看，股市的波动方向与房地产市场的波动方向正好相反，二者是负相关关系。2001年6月份之后，股市不断下跌，上海股票综合指数从2200多点下跌到2005年初的1000点左右，下跌幅度超过50%，如果剔除样本的变动因素，股价的实际跌幅更大。而与此同时，房地产市场则不断红火，2001年上海的平均房价还不到4000元/平方米，2004年底则突破了8000元/平方米（该数据是房地产成交价的均值，比统计局的数据更准确）。由于房地产统计的特殊性，价格变化难以统计，银行的按揭贷款的增长更能反映出市场的变化情况。2001年之后，按揭贷款的余额平均每年增长50%以上，余额从2000年底的5597.95亿元增长到2004年底的15922.30亿元，4年时间增长了近两倍。可见，在股市下跌的过程中，房地产市场一片繁荣。我国股市与房地产的这种逆相关关系可追溯到20世纪90年代初，在此不再赘述。

 

为什么我国的股票市场与房地产市场的波动方向是相反的，我认为，其根本原因在于我国股市是一个资金推动型的投机市场，股市与实体经济是脱节的。因此，股市是否上涨取决于资金的意愿，而不是实体经济的好坏。在实体经济繁荣的时候，投资回报较高，资金流向实体经济部门，这时，股市中的资金就会短缺，于是市场交投清淡，股价就会下跌；相反，在实体经济不景气的情况下，资本出现过剩，多余的资金会流向股市，股市就出现繁荣。我国股市呈现逆经济周期的特点已经被15年来的历史所证明。中央财经大学的贺强教授早在3年前就对此做过专门的研究，读者如果感兴趣的话，可以参考他写的报告《股市周期、经济周期和政治周期》。未来的股市与房地产市场是否还呈现这种规律？历史是不会简单重复的。但我的看法是，2001年以后，我国股市的投资者结构已经发生了很大的变化，机构投资者所占的比重迅速提高，股市的投机气氛有所好转，上市公司的股价与业绩的相关性正在增加。因此，今后的股票市场逆经济周期的规律会逐渐消失。但这是一个渐进的过程，不会很快完成。考察我国股市的投机性是否很强，从2005年底的权证风波中就会得到正确的答案。因此，我认为，2006年及今后稍长一段时间里的股市还会和实体经济呈现逆相关关系，尤其是和房地产市场的逆向波动规律还会表现出来。