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房地产市场2022年现状分析

日期:2022-04-06 20:43:50 来源:互联网

2013年9月,A银行呼和浩特分行为鄂尔多斯某商贸公司办理了4亿元的经营性物业支持贷款,房地产市场特定资产为该公司名下某百货商场一层和3~5层,房地产市场贷款用途为该百货商场的经营周转、物资储备、装修及置换他行贷款,房地产市场期限为5年,房地产市场利率为人民银行规定的对应期限贷款基准利率上浮10%,抵押物为上述特定资产,房地产市场抵押率为60%,房地产市场按年等额还款,每半年还款一次。该笔贷款在仅正常还款一期后(归还4000万元)便出现了违约。

贷款在客户选择等方面存在以下明显的问题:首先,当地房地产市场已发生巨大变化,但当地分行对市场变化及眼前的风险不够敏感。从2011年起,房地产市场鄂尔多斯的房地产交易量明显下滑,多家媒体开始报道鄂尔多斯康巴什“鬼城”的新闻。2012~2013年,鄂尔多斯的房地产销售面积不足2011年的一半,房价暴跌。2011年初,鄂尔多斯房价平均约为8000元/平方米,但2013年9月办理本笔业务时,房价下跌至不到4500元/平方米。第二,当前电商和网购对传统商业造成了巨大的冲击,当地分行对此缺乏必要的前瞻性。该商场一层为农副产品批发,2~7层分别为日用百货、土产五金、服装鞋帽、民族用品、家居超市和餐饮美食等,借款人对该商场采取“自营+租赁”的经营模式,资金回收较慢。同时,受区域经济恶化、电商网购冲击、部分租户退租以及租金价格下调等多方面因素影响,该公司2014年前三季度收入同比下降25%以上,但尽职调查和审查对此均未引起足够的重视。第三,A银行贷款部分被用于置换他行贷款,用途明显失当。房地产市场A银行贷款用途过于庞杂,且未约定各部分用途的金额,最终导致其中的2.5亿元用于置换他行贷款,存在为他行贷款解套的嫌疑。第四,企业违约时,A银行同业占比明显过高。截至2014年9月末,房地产市场借款人融资余额为10.26亿元,其中A银行贷款7.7亿元,同业占比从一年前的36%上升到75%;而2013年9月以后,其他各行相继退出3.9亿元。

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