中国楼市大趋势怎样？中国楼市大趋势分析

讲的主题是“走势和逻辑，2018年楼市向何方？”。说到逻辑，很多人会觉得：中国楼市大趋势市还讲逻辑吗？很多人觉得肯定不讲逻辑。中国楼市大趋势过去几年楼市就没讲过逻辑：为什么楼市的价格涨那么快？为什么租售比这么低，租金这么便宜，房子价格这么高……还有，为什么我买不起楼？这些问题困扰我们很久。中国楼市大趋势今天来和大家聊聊在当下楼市走势的背后，是什么样的逻辑在支撑。其中什么是合理的，而什么又是不合理的。从2016年下半年开始，国家对楼市政策的态度从鼓励变成抑制。

到现在为止，政府调控楼市的政策打压已经有一年多了，各地的限购和管控政策层出不穷。这是第一个基本事实，也就是政府的高监管。另一个事实则是自2014年开始，开发商也好、中国楼市大趋势专家也好，都在讲楼市黄金时代结束，白银时代到来。意思就是中国经济增长已经到了拐点，楼市的一帆风顺的黄金时代已经不再。话音未落，2015年开始，楼市到现在已经上涨了三年半，所以我们会看到一个非常奇怪的现象，高强度监管和黄金时代结束反而迎来一个超长时间的增长。这是为什么呢？第一个问题：楼市是否在高位？当然现在信息发达，中国楼市大趋势大家对楼市的情况已经不是太纠结，但是也有媒体会告诉大家，比如说深圳，深圳的楼价已经经历了长达16个月的下跌。我第一次看到的时候也觉得深圳经历很长时间的下跌，但是一共就下跌了几百块钱。这是数据在造假吗？我观察楼市很多年，深圳政府给它一万个胆子，它也不敢直接造假，那这个直线怎么来的？第一种办法就是，高价格楼盘暂缓入市。但这个方法有缺陷，你暂缓1个月可以，3个月可以，暂缓一年两年怎么办？第二个方式是高价格和低价格一起入市。现在政府还有保障房，只要控制得当，最后成交的平均数是可控的。甚至还可以将楼盘成交时毛坯和装修价格分开，来降低楼价。今天来到深圳，也觉得深圳楼价调控能力很强，是特大城市里唯一一个能调成直线的。相比之下，中国楼市大趋势很多城市表现得差很多：比如说百城价格指数，完全不是直线，还是往上，所以很多城市还需要再继续努力。那么接下来的问题就是：又是什么原因导致了超长时间的楼市繁荣？我们一直提醒大家，楼市和股市是不一样的，楼市的繁荣要考虑两大方面因素，一个是长期因素，一个是短期扰动。从长期因素来讲，还要区分全局因素，以及局部因素。今天我们把当下行情最重要的4个点抽出来讲，包括GDP和利息、土地供给侧、居民限购和投资需求。

GDP长期增长是推动楼市走高的基础因素，1997年中国GDP总值是7.9万亿，2017年则是82万亿。20年增长了10倍多，这是中国楼市走高的最基础的因素。这其实是规律吗？是的。再看看美国的房屋价格指数和GDP走势，大家可以看到，两者几乎是同步的。唯一背离是在2008年期间，美国鼓励中低收入者买房，导致房价快速上涨出现泡沫后破灭。所以，如果房价上涨也会有酝酿泡沫的可能性。中国到目前为止依然没有可信的住房指数报告，我们用住房均价来模拟，也能大致看到住房价格和GDP走势两者几乎是同步的。中国还有另外一个现象就是官方的贷款利率偏低，在过去20年，贷款利率低于7%的时间只有13个月。在年化增长13%的经济体里，7%以下的利息是极低的，基本借不到。谁能借到？上市公司，或者国企。但是对于个人来说，买房按揭可以带给你基准利率为基础的贷款，而且可能打七折或者八五折。无论如何，按揭提供了个人资产能够赶上经济增长的几乎唯一的方式。

听完本场大家已经可以看到一些端倪。第一，市场处于繁荣后期，繁荣后期不是说危机，后面还有很多菜要上，但是主菜已经吃掉了，至于能维持多久，大家可留个心。另外，政府掐住供应源头，楼价在高位长时间徘徊，但是从二线城市抢房角度来看，恐怕这还不是标准的做法。第二，信贷方面，从各家银行的信贷来说，基本上只有前20的企业有放款。对于大部分企业来说，它们的现金流和融资已经到了比较紧张的状态。这时候我们要考虑一件事情，当头部企业销量过了6千亿的时候，这些企业的库存一定在高位。没有高的库存，不可能每年有三五千亿的销量。但是当你有三五千亿销量和高库存的同时，意味着你对周期是无法规避的。你毕竟是一家全国性的企业。这意味着如果中国的楼市有哪一天突然向下，你是避不掉的。在这个过程中，有一类企业受到的影响会比较小，就是有一部分人收入是来自于销售物业，有一部分是来自于酒店写字楼商场收租物业。我们知道，投资收益是比较有限的，但比较平稳。如果地产下行周期在3年以内，基于长期合约，其投资收益不会受太大影响。但是为什么我们在中国的房地产企业看到这样做的企业非常少呢？因为把资金放在投资性物业，企业ROE马上就会下来，同时因为周转放马，马上可能危及企业的财务安全。不但ROE会下来，企业的市场排名、市场地位也会下来。所以在这种情况下，你要做这件事情必须满足两个要求，一是有钱了再做投资性物业；二是要慢慢做，放在长期慢慢做，用5年10年时间慢慢去打造地产转型。从过去时间的角度来看，往这方面走的企业还是少数，但将来会更多。同时伴随楼市转型，会有越来越多的中小房企，慢慢在资金、人才和成本上陷入危机，需要提前注意。