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≈≈新城控股601155≈≈(更新:22.02.15)
[2022-02-15] 新城控股(601155):首月销售同比下降,华东区域租金贡献过半-1月经营公告点评
■天风证券
事件:公司发布2022年1月经营情况公告,1月单月实现销售面积79.7万平方米,同比减少57.86％;实现销售金额78.62亿元,同比减少52.75％。
首月销售下降较多
公司2022年1月单月销售金额78.62亿元,同比去年减少52.75％;销售面积79.70万平方米,同比去年减少57.86％;销售均价为9864.49元/平方米,较去年1月单月销售均价为8797.65元/平方米,同比增长12.13％,环比去年12月销售均价8052.71元/平方米增长22.50％,较去年全年累计销售均价9927.89元/平方米同比下降0.64％。受春节假期、去年高基数、整体环境等因素影响,公司单月销售下跌明显,但销售均价同比和环比均有所提升。
大部分省份1月租金收入稳健
公司2022年1月实现租金收入共7.59亿元,是2021年去年租金收入80.73亿元的9.41％。我们采取1月出租日31天/每年365天作为1月租金比例基准--8.49％,2022年1月实现租金占2021年全年租金收入的比例较基准高。分省份看,物业数量最多的江苏省该比例为9.1％,略高于基准比例。广东、重庆、宁夏、辽宁、河南的该比例超出基准较多,这5个省/直辖市的该比例分别为74.44％、66.14％、48.79％、22.09％、21.24％,主要与这五个省/市的投资物业均为2021年新开业,基数较低或为主要因素。天津、山东、河北、内蒙古等四个省/市/自治区的该比例超过10％,分别为14.44％、14.11％、11.86％、10.22％。与青海、浙江、安徽、江西、广西、上海、陕西等7个省/直辖市的该比例较基准低,但相差较小,具体比例分别为8.48％、8.38％、8.36％、8.06％、7.97％、7.84％、7.56％。我们认为大部分省份1月租金收入比例与基准相差较小,主要与公司运营物业较为稳健有关。
华东区域租金占比过半
从物业数量看,截至2022年1月,公司物业数量为126个,其中江苏、浙江、安徽三个省份分别有出租物业37个:16个:12个,占比达到51.59％。从租金收入分区域占比来看,华东区域:华中区域:西南区域:西北区域:华北区域:华南区域:东北区域租金收入占比分别为64.47％:9.03％:7.29％:6.52％:5.12％:5.00％:2.57％。华东区域的物业数量占比和租金贡献占比双双过半,对公司的出租业务起到支撑作用。
投资建议:公司首月销售同比下降较多,但销售均价同比环比提升。出租业务的1月收入较2021年全年的平均水平略有增长。基于行业整体利润率下行和结算速度放缓的考虑,我们将公司2021-2022年净利润由180.83亿元、206.31亿元下调至164.02亿元、185.00亿元,对应EPS由8.00元/股、9.13元/股下调至7.25元/股、8.17元/股,维持"买入"评级
风险提示:房屋价格大跌、销售和出租不及预期、宏观经济不及预期
[2022-02-15] 新城控股(601155):销售随市场降温下行,商业收入稳增-1月销售点评
■兴业证券
事件:2月15日,公司发布1月经营数据。1月,公司实现合同销售金额约78.62亿元,同比下降52.75％;销售面积约79.70万平方米,同比下降57.86％。
点评:
高基数及市场降温拖累销售。1月,公司实现合同销售金额约78.62亿元,同比下降52.75％;销售面积约79.70万平方米,同比下降57.86％;销售均价9564元/平方米,同比上升12.13％。1月无新增地块,拓储保持谨慎。2021年公司累计拿地金额716.2亿元,拿地总建面2136.3万方,拿地均价3352元/平方米,拿地金额占销售金额的比重31％,2020年全年此比例为50％,拓储保持谨慎。
财务状况稳健,评级稳定,资本市场持续正反馈。2022年1月,公司提前赎回2022年3月到期的2亿境外美元债。截至2021年上半年,公司剔除预收账款后的资产负债率为75.45％,净负债率为60.48％,现金短债比为1.44。良好的财务状况使得公司持续得到资本市场正反馈,三大国际评级机构评级稳定,惠誉评级BB+,穆迪评级Ba1,标普评级BB+,且MSCI将新城控股ESG评级上调至BB级别。
商业板块持续扩张,提供现金流。截至2022年1月末,公司持有已开业吾悦广场为115座,管理输出的已开业吾悦广场为10座,1月实现商业运营收入8.14亿元。公司2021年全年商业运营收入为86.39亿元,同比增长51.0％,超额完成年初制定的85亿目标。投资建议:公司"住宅+商业"双轮驱动,评级维持稳定,长期投资价值获认可。我们维持2021-2022年EPS分别为7.88元、8.99元,按照2022年2月14日收盘价,对应的PE分别为4.3倍和3.8倍,维持"买入"评级。
风险提示:货币政策大幅收紧,居民去杠杆力度超预期。
[2022-02-15] 新城控股(601155):商业运营稳定,1月年化租金增长13％-公告点评
■广发证券
1月年化租金收入同比增长13％。根据1月经营公告,公司首次披露月度租金收入情况,22年1月,新城含税租金收入、税后租金分别为8.14亿元、7.59亿元,按12个月年化对应97.7亿元、91.1亿元,同比均增长13％。税后租金收入较21Q1月均收入增长27％,较21Q4月均收入小幅下降3％,租金水平整体稳定。截至1月末,公司累计在营吾悦130座(115座重资产+10座轻资产+5座轻资产交接),数量上与21年末一致。新城18-21年平均每年新获取32.5座吾悦,21年下半年轻资产布局提速,在投资端恢复前,预计上半年在商业项目获取仍以轻资产为主。
1月销售金额同比下降53％,并未以价换量。新城1月实现合同销售金额78.62亿元,同比下降52.75％,销售面积79.7万方,同比下降57.86％,销售均价9864元/平,同比增长12.1％。1月行业景气度持续下探,百强房企销售金额同比下降41％,公司1月销售表现首先受行业影响,也体现出21年下半年拿地力度减弱后供给端的变化。此外,销售均价同比转正,没有延续21年年末以价换量的做法,对单月表现也有一定影响。投资方面,在行业基本面未发生好转的情况下,新城在投资端保持谨慎的态度,1月无新增项目。
盈利预测与投资建议。受合作项目工程进度影响,公司21年下半年竣工完成率71％,21年竣工增长7％。我们预计21-23年公司归母净利润135亿元、139亿元、143亿元,扣非净利润115亿元、119亿元、123亿元,扣非对应6.7xPE、6.4xPE、6.2xPE。参考可比公司,以22年扣非归母净利润对应8xPE估值给予合理价值,对应42.17元/股,维持"买入"评级。
风险提示。景气度下行,民企风险扩散,影响公司结算及业绩增长。
[2022-01-19] 新城控股(601155):行业下行销售降速,商业收入高增长
■华泰证券
商业收入大幅提升,维持"买入"评级
根据公司2021年四季度经营简报,全年地产开发销售额同比略有下滑,商业运营收入快速增长。由于四季度房地产市场去化进一步恶化,销售增速下降叠加降价促销,我们预计2021-2023年EPS为6.98、7.87和9.01元(前值7.95、9.20和10.65元),参考可比公司2022年Wind一致预期6.6倍PE估值,公司商业持续高速扩张,开发销售稳健,我们认为公司2022年合理PE为6.9倍,目标价54.30元(前值54.06元),维持"买入"评级。
受市场景气度下行影响,全年销售增速下降
据公司2021年四季度经营简报,公司21年销售额约2337.8亿元,同比下降6.85％,销售面积约2354.7万方,同比增长0.25％。第四季度均价8737元/平,较前三季度下降16％。因第四季度房地产市场去化压力进一步加大,即便公司采取了一定促销策略,基数效应下第四季度销售额及销售面积同比分别下滑28％和33％,导致销售额未能达成年初设定的全年目标。受去化下降影响,公司竣工节奏也较预期有所放缓,全年竣工面积同比增长7.1％,较年初计划完成率76％,我们预计今年营收规模增速低于我们此前预期。商业地产收入高增长,夯实双轮驱动发展格局前三季度公司商业运营总收入(含税租金收入)达86.4亿元,同比增长51.0％,顺利完成年初制定的85亿目标。截至2021年末累计开业项目个数达125座,其中自持的吾悦广场115座,管理输出项目10座,另外还有尚处于交接过渡期的吾悦广场5座。加上过渡期的项目,全年新增开业项目30座。截止21年末,公司运营项目平均出租率98％,较三季度末增加2pct。公司商业运营板块持续增长,成熟度也在逐步提升,双轮驱动格局得以夯实,强化公司对抗行业周期的能力。
受市场降温影响,下半年拿地谨慎
公司下半年拿地节奏趋缓,全年全口径拿地额743亿,同比下滑41％,地售比达32％,同比下降18pct,其中第四季度仅拿一块地。拿地谨慎的原因主要是市场热度下行形成阻力。从财务角度,截至三季度末,公司剔除预收账款的资产负债率75.3％,净负债率69.9％,现金短债比1.9,仍维持"黄档"标准。公司整体土储充沛,财务结构稳健,土地市场出现机遇的情况下依然保有一定主动权。
风险提示:行业销售下滑;三四线商业地产竞争加剧。
[2022-01-15] 新城控股(601155):竣工面积小幅提升,销售规模基本稳定,商业运营持续发力-2021年四季度经营简报点评
■光大证券
事件:2022年1月8日,公司发布2021年四季度经营简报
2021年全年,公司实现累计销售金额2337.8亿元,同比下降6.9％,实现累计销售面积2354.7万平方米,同比增长0.25％;实现全年累计竣工面积3290.3万平方米(其中2021年四季度完成竣工面积1007.6万平方米);实现全年商业运营板块租金收入86.39亿元。点评:竣工面积小幅提升但不及计划,销售规模小幅收缩,商业运营持续发力
1)竣工来看,2021年全年公司实际竣工面积3290.3万平方米,同比上升7.1％,完成2021年初计划竣工建面4309.9万平方米的76.3％。我们认为公司实际竣工面积未达年初计划的主要原因系新冠疫情反复以及2021年下半年房地产行业流动性超预期紧张,影响了公司的施工进度及竣工节奏。
2)销售来看,2021年全年公司实现合同销售额约2337.8亿元,同比下降6.85％;实现销售面积约2354.7万平方米,同比增长0.25％;销售均价9927.9元/平,同比下降7.1％;从边际变化来看,2021年12月公司实现合同销售额约208.1亿元,同比下降33.0％;销售面积约258.4万平方米,同比下降19.21％。3)商业运营来看,截至2021年底,公司持有的已开业吾悦广场城市综合体达115座(其中轻资产管理输出的已开业吾悦广场为10个)。2021年公司商业运营板块实现含税租金收入86.4亿元,同比增长约51.0％。我们认为商业运营板块持续发力,租金增长明显,"吾悦广场"品牌护城河已筑起,知名度和美誉度均较高,后续在"扩大国内循环,提升居民消费"的大前提下,公司商业运营板块将持续发力,在公司价值体系中的重要性将持续提升。
盈利预测、估值与评级:2021年四季度以来,房地产行业流动性持续修复,开发贷和按揭贷持续回暖,央行全面降准0.5个百分点,释放长期资金1.2万亿元,对"杠杆稳健型"民企地产更为利好;由于购房者预期和房地产行业悲观情绪的恢复尚需一定时间,当前行业内部竞争激烈,销售规模和毛利率均有下行压力,我们下调2021-2023年公司预测归母净利润为170.8亿元、198.9亿元、232.2亿元,分别下调7.2％、5.0％、1.3％;当前股价对应2021-2023年PE估值为4.1、3.5、3.0倍。公司财务结构稳健,债务违约风险较小,双轮驱动筑盈利护城河,商业运营板块增长明显,随着2022年一季度降息预期的增强,居民改善型住房按揭贷款的信贷投放有望得到进一步支持,资本市场对优质龙头房企的关注度和信心将进一步提升,公司估值具备较强吸引力,维持"买入"评级。
风险提示:房地产行业调控政策严厉程度和持续时间或超预期;销售进度受限于银行贷款集中度管理或不及预期;项目施工和结算进度或不及预期。
[2022-01-13] 新城控股(601155):开源节流,轻资产布局提速-公告点评
■广发证券
轻资产布局提速,四季度运营表现令人满意。根据经营公告,21年公司商业含税租金收入86.39亿元,同比增长52％,新开业吾悦广场30座,另有5座轻资产处于交接阶段,累计在营130座,超额完成目标。
在获取方面,公司下半年投资力度减弱,从重资产拿地切换至轻资产布局,21年累计获取32座吾悦(15座重资产+17座轻资产)。从21Q4表现来看,含税租金收入25.5亿元,环比上升16％,同比增长25％,全年无新增项目的10个省份21Q4租金环比整体环比上升9％。
开源节流,经营稳健。公司21年销售2337.8亿元,同比下降6.85％,21Q4月均销售210亿元,均价同比下降16％,以价换量,优先保障现金流安全性。投资方面,根据公司中报拿地及7-12月地块获取信息,新城21年拿地金额724亿元,拿地力度31％,权益地价468亿元,权益比例65％(与20基本持平),其中商开权益100％,住开权益55％。公司通过综合体进入永州、宜宾、娄底、漳州、仙桃5城,上半年商开地价1713元/平,仅为住开项目(5008元/平)的三分之一。
2022年流动性风险较低。根据Wind,公司22年偿债压力96亿元,峰值32亿元,在去化率没有大幅下降的情况下,公司流动性风险较低。此外新城发展供股,表明大股东对于新城的信心,增加整体流动性。公司具备CMBS及Reits的融资渠道,多元化融资保障现金流安全。
盈利预测与投资建议。受合作项目工程进度影响,公司下半年竣工完成率71％,21年竣工增长7％。我们预计21-22年公司归母净利润157亿元、164亿元,扣非净利润132亿元、139亿元,扣非对应5.6xPE、5.3xPE。参考可比公司,以22年扣非归母净利润对应8xPE估值给予合理价值,对应49.18元/股,维持"买入"评级。
风险提示。景气度下行,民企风险扩散,影响公司结算及业绩增长。
[2022-01-09] 新城控股(601155):市场降温拖累销售,_住宅+商业_双轮驱动-12月销售点评
■兴业证券
事件:1月8日,公司发布12月经营数据。12月,公司实现合同销售金额约208.09亿元,同比下降32.99％;销售面积约258.41万平方米,同比下降19.21％。1-12月累计合同销售金额约2337.75亿元,同比下降6.85％;累计销售面积约2354.73万平方米,同比增长0.25％。
点评:市场热度下滑拖累销售表现。12月,公司实现合同销售金额约208.09亿元,同比下降32.99％;销售面积约258.41万平方米,同比下降19.21％,销售均价8053元/平方米,同比下降17.06％。2021年全年累计合同销售金额约2337.75亿元,同比下降6.85％;累计销售面积约2354.73万平方米,同比增长0.25％;累计销售均价9928元/平方米,同比下降7.08％。
12月无新增地块,全年拓储保持谨慎。12月公司拓储保持谨慎,1-12月累计拿地金额716.2亿元,拿地总建面2136.3万方,拿地均价3352元/平方米,拿地金额占销售金额的比重31％,2020年全年此比例为50％。财务状况稳健,评级稳定,资本市场持续正反馈。截至2021年上半年,公司剔除预收账款后的资产负债率为75.45％,净负债率为60.48％,现金短债比为1.44。良好的财务状况使得公司持续得到资本市场正反馈,三大国际评级机构评级稳定,惠誉评级BB+,穆迪评级Ba1,标普评级BB+,同时MSCI将新城控股ESG评级上调至BB级别,反应对公司长期投资价值的认可。H股供股增资,大股东认购彰显信心。12月,新城发展(持有新城控股67％股权)公告拟以供股方式发行最多约2.96亿新股,募集约15.67亿港元以增厚资本金。大股东富域香港及SetHeroDevelomentsLimited兜底承诺全额认购(将投入10.87亿港元认购2.05亿股,有意向额外投入4.80亿港元进行全额认购),彰显信心。
商业板块持续扩张,提供现金流。截至2021年末,公司持有已开业吾悦广场为115座,管理输出的已开业吾悦广场为10座,全年实现商业运营总收入为86.39亿元,同比增长51.0％,超额完成年初制定的85亿目标。投资建议:公司"住宅+商业"双轮驱动,评级维持稳定,长期投资价值获认可。我们维持2021-2022年EPS分别为7.88元、8.99元,按照2022年1月7日收盘价,对应的PE分别为4.0倍和3.5倍,维持"买入"评级。
风险提示:货币政策大幅收紧,居民去杠杆力度超预期。
[2022-01-09] 新城控股(601155):竞争优势突出的腰部龙头,风险偏好修复的首选品种-事件点评
■长江证券
事件描述
公司2021年实现销售额2338亿(-6.8％),商业运营收入86亿元(+51.0％),出租率97.89％。
事件评论
"开发+商业"双轮驱动的稀缺代表,极具竞争力的优质民营房企。公司在当前行业大洗牌形势下仍具备突出优势:1)模式具备一定稀缺性,且商业仍处成长阶段。截至2021年末公司累计开业125座购物中心(115自持+10轻资产),2021当年新开业30座(25自持+5轻资产),在手储备64座(其中5座已开业但处于交接过渡期),预计未来2年将陆续开业;2021年商业运营总收入86.4亿元(+51.0％),且近几年新店开业量较大,暂未有业绩贡献的培育期项目较多,伴随陆续进入成熟期,商业板块仍处于快速成长阶段。
2)主动缩表夯实财务基础,一时的"退"是为了更好的"进"。21Q3末公司剔除预收的资产负债率/净负债率/现金短债比分别为75.3％/59.1％/1.9,维持"黄档"地位,近年来财务结构一直维持稳健状态,动荡环境下则更显从容;虽然近两年销售规模有一定下降(降幅仅小个位数),但更要看到2019年主动缩表之后,公司财务报表的稳健性大幅提高,我们认为,以一定的规模下降换取更稳健的财务基础,中长期视角显然利大于弊,尤其在当前民营房企普遍面临信用风险的背景下。3)2021全年业绩增速预计仍具一定吸引力。公司2021年前三季度归母净利+24％,2021年竣工目标近30％增幅,毛利率底部区间基本确立,即使考虑4季度少量现房打折,预计全年业绩增速仍具一定吸引力。
稳增长预期升温,市场风险偏好或将修复,地产配置可适度下沉。从长期视角看,行业洗牌和走向集中是大势所趋,既反映内生竞争力的差异,又反映产业环境的不可逆变化,三条红线、稳增长和防风险等现实约束之下,行业"渐进式"优化是大概率路径,竞争环境更趋良性,尤其头部房企可在三条红线之外进一步适度扩表,业绩预期和估值水平有望持续修复。从短期视角看,稳增长是政治问题,地产不会缺席稳增长,预计维稳组合拳可能加速落地,市场风险偏好的修复将从头部房企逐步扩散至腰部房企,近期融资窗口打开是明显的积极信号。综合而言,投资角度看尽管时间和空间上,头部房企仍有上行空间,但配置上可适度均衡,1季度更关注腰部弹性品种和头部补涨品种;年中前后待政策力度、基本面恢复节奏以及风险出清程度等更清晰之后,尾部幸存者或将享受更大弹性。
投资建议:竞争优势突出的腰部龙头,风险偏好修复的首选品种。1)2019年缩表和减速,报表得以显著夯实,次高等级的信用在当前环境下展现出显著的稀缺性;2)从信用能力(次高等级)和运营效率(最高等级)角度去看,新城的内生竞争力明显排在前列,亦将受益于行业洗牌和格局集中;3)2021年竣工目标近30％增幅,结算毛利率底部区间也基本确立,预计全年业绩仍具一定吸引力,尤其相较于头部房企;4)"开发+商业"双轮驱动,长期视角下估值体系终将重塑,短期视角下,也将受益于风险偏好的适度下沉。
预计公司2021-2023年归母净利分别为177、184、198亿元,对应PE分别为4.0X、3.9X、3.6X,低估值、次高信用和商业高增长提供潜在弹性,维持"买入"评级。
风险提示
1、结算利润率触底时间存不确定性;
2、三四线销售情况存不确定性。
[2022-01-07] 新城控股(601155):商管快速增长,轻资产持续拓展-事件点评
■申万宏源
事件:新城控股发布2021年12月及四季度经营简报,12月份公司实现合同销售金额约208.09亿元,比上年同期下降32.99％。2021年度公司商业运营总收入为86.39亿元(即含税租金收入)。
投资要点:21年租管费86亿元、同比+51％,新拓展商场32座、其中轻资产17座。至2021年末,公司已开业商场125个(含轻资产10个),出租率98％,其中2021Q4新开业13个商场;另有5个已签约商场在交接期、尚未贡献收入;累计开业GRA/GLA为1,180/709万平,分别同比+30％/+32％,规模及运营能力排名行业前列。2021年公司实现含税租管费86.4亿元,同比+51.0％,如期完成年初目标;2021Q4实现含税租管费25.5亿元,同比+22.4％、环比+18.3％。分区域来看,江苏、浙江和安徽分别贡献全年租管费收入的34％、18％和9％,构成年末GLA的29％、13％和10％。考虑到疫情影响逐步消除等因素,我们预计公司2022E含税租管费达到110亿元,同比+27％。2021年公司新获取商场32座,其中轻资产17座,其中12月公司新增轻资产5座;截至2021年末,公司在全国135城布局189座吾悦广场,其中轻资产32座。
全年累计销售额2,338亿、同比-7％,拿地谨慎、拿地/销售面积比60％。2021年12月公司实现销售金额208亿元,环比+3.8％、同比-33.0％;销售面积258万平,环比+21.1％、同比-19.2％;销售均价8,053元/平,环比-14.3％、同比-17.1％。2021年公司累计实现销售金额2,338亿元,同比下降6.9％;累计销售面积2,355万平,同比+0.3％;累计销售均价9,928元/平,同比-7.1％。2021年12月公司未新增拿地,2021年全年拿地谨慎,全年拿地面积1,410万平,同比-50.7％;对应总地价571亿元,同比-45.6％;拿地均价4,046元/平,同比+10.4％。2021年公司拿地/销售金额比24.4％;拿地/销售面积比59.9％;拿地/销售均价比40.8％。
投资分析意见:商管快速增长,轻资产持续拓展,维持"买入"评级。新城控股秉承"住宅+商业"双轮驱动战略,先发布局商业地产,打造优质成长标杆,乘风广阔消费市场;
同时塑造了高周转开发成长典范,新环境下调整战略,争取更稳健持续成长。考虑到21H2公司销售走弱,我们下调公司21-23年每股盈利预测分别为7.40/8.12/8.95元(原7.84/8.74/10.00元),目前现价对应21PE仅4.3X,20A股息率6.5％,并且目前仅商管估值就已覆盖公司市值达1.4倍,目前公司价值显著低估,我们维持公司目标价66.0元,维持"买入"评级。
风险提示:调控政策超预期收紧,去化率不及预期,疫情影响商场运营,公司子公司诉讼结果对本期或期后利润影响具有不确定性。
[2021-12-08] 新城控股(601155):商业护城河越筑越深,尽显财务与增长优势-深度研究
■中信建投
公司商业地产已完成全国化布局,即将迎来业绩释放。截至2021年6月30日,公司综合体累计开业105座,获取174座,已经完成全国化布局,在行业信用分化、住宅销售下行的背景下,具备较深护城河。目前开业的项目中有76.2％正处于三年培育期,真正进入业绩释放阶段的项目仅占比6.9％,未来随着开业项目的逐渐成熟,新城商业业绩将迎来释放。
综合体销售助力业绩增长,城市布局向长三角回归。综合体销售占公司整体销售的30％左右,是住宅销售的重要补充,且由于底价拿地和有较大体量销售型商铺,毛利率可维持在30％以上,对公司业绩形成重要支撑。2021年上半年,公司布局回归长三角趋势明显,新增土储中长三角占比44.5％,城市布局结构持续优化。
财务稳健,租金即可覆盖公开市场债务本息。截至2021年6月30日,公司三条红线处于黄档,仅扣预资产负债率一项不达标,财务状况十分稳健。加权平均融资成本6.60％,同比下降25bps,长期借款占比75％,债务期限结构持续优化。我们预计公司2022年可实现租金收入112.1亿元,且租金收入不受资金监管约束,可由总部直接归集,2022年仅租金足以覆盖公开市场债务本息。
首次覆盖给予买入评级,目标价53.04元。我们预计2021～2023年公司EPS分别为7.80/9.19/10.34元。我们分别用RNAV模型和NOI模型对开发业务和商管业务进行分部估值,计算得出公司总市值1199亿元,对应每股股价53.04元,2021年PE为6.8x,首次覆盖给予买入评级。
风险提示:调控政策超预期;三四线市场严重下滑;疫情反复超预期。
[2021-12-04] 新城控股(601155):单月销售量价同比下降,累计销售量价环比上涨-11月销售数据点评
■天风证券
事件:公司发布2021年11月经营简况,11月公司实现合同销售金额200.56亿元,YOY-30.99％;实现合同销售面积213.33万平方米,YOY-15.35％。1-11月累计实现合同销售金额2,129.67亿元,YOY-3.16％;累计实现销售面积2,096.32万平方米,YOY3.32％。
单月销售同比实现两位数跌幅,累计销售量价环比上涨11月公司实现合同销售金额200.56亿元,YOY-30.99％,环比-9.26％;实现合同销售面积213.33万平方米,YOY-15.35％,环比-14.32％;对应销售均价9401元/平方米,YOY-18.47％,环比上月提升525元/平方米。1-11月累计实现合同销售金额2,129.67亿元,YOY-3.16％,较1-10月增速10.4％;累计实现销售面积2,096.32万平方米,YOY3.32％,较1-10月增速11.33％;对应累计销售均价10159元/平米,YOY-6.27％。11月单月同比量价实现两位数跌幅,环比表现上看,整体量跌,销售金额环比小幅下跌。
单月新增项目以环渤海三线及以下城市为主,权益比例有所上升11月新增土地项目1个,为山东省日照市地块;按城市能级划分为三线城市及以下;按经济圈划分属于环渤海。11月单月新增项目占地面积1343.17平方米,去年同期新增项目占地面积86.98万方;新增规划建面3357.93平方米,去年同期规划建面226.13万方;新增总地价570万元,去年同期为116.68亿元;新增权益地价570万元,去年同期为80.88亿元;可以看出11月单月较去年同期的新增建面、规划建面、新增总地价及新增权益地价皆大幅下降;对应2021年11月权益比例为100％。公司拿地力度降低11月单月拿地力度、权益拿地力度分别为0.02％、0.02％,11月新增项目平均楼面价1697.47元/平方米,单月楼面价/单月销售均价比重18.06％。2021年11月公司拿地数目为1块,规划用途为商业用地,去年同期公司拿地数目及规划用途为:4块居住用地、3块商住用地、2块住宅用地、3块住宅和商服用地、1块居住兼容。公司拿地数目有所下降。
投资建议:在房地产行业增速放缓叠加"三道红线"的背景下,房企业绩增长承压。2021年1-11月公司累计销售金额与销售面积较2021年1-10月累计销售金额与销售面积增长,结合公司经营业绩,我们认为公司经营情况有望进一步改善。基于此,我们预计公司21-23年净利润,分别为180.83亿元、206.31亿元、227.92亿元,对应PE分别为4.06X、3.56X、3.22X,维持买入评级。
风险提示:房屋价格大幅下跌;宏观经济不及预期;销售不及预期
[2021-12-03] 新城控股(601155):市场降温拖累销售,海外评级维持稳定,H股供股增资彰显信心-11月销售点评
■兴业证券
事件:12月2日,公司发布11月经营数据。11月,公司实现合同销售金额约200.56亿元,同比下降30.99％30.99％;销售面积约213.33万平方米,同比下降15.35％。11月累计合同销售金额约2129.67亿元,同比下降3.16％3.16％;累计销售面积约2096.32万平方米,同比增长3.32％。
点评:11月单月销售降幅有所扩大。11月,公司实现合同销售金额约200.56亿元,同比下降30.9910月为20.50％％);销售面积约213.33万平方米,同比下降15.3510月为7.38％％),销售均价9401元平方米,同比18.47。111月累计合同销售金额约2129.67亿元,同比下降3.16％％;累计销售面积约2096.32万平方米,同比增长3.32％％;累计销售均价10159元平方米,同比6.27。
11月新增一宗地块,拓储保持谨慎。11月公司拓储保持谨慎,当月新增一宗地块。至此111月累计拿地金额716.2亿元,拿地总建面2136.3万方,拿地均价3352元平方米,拿地金额占销售金额的比重33.6％％,去年全年此比例为50％。
海外评级维持稳定财务状况稳健。11月公司以自有资金提前赎回2.91亿美元债12月2日,惠誉宣布维持公司信用评级为BB+BB+,展望为稳定。此前9月,穆迪也宣布维持公司信用评级为Ba1。近期房企信用风险频发,而公司回购美元债,海外评级维持稳定,资本市场持续正反馈,反应对公司财务状况和经营水平的认可。截至2021年上半年,公司剔除预收账款后的资产负债率为75.45％75.45％,净负债率为60.48％60.48％,现金短债比为1.44。
H股供股增资,大股东认购彰显信心。12月2日,新城发展(持有新城控股67％股权)公告拟以供股方式发行最多约2.96亿新股,募集约15.67亿港元以增厚资本金。大股东富域香港及SetHeroDevelomentsLimited兜底承诺全额认购(将投入10.87亿港元认购2.05亿股,有意向额外投入4.80亿港元进行全额认购),彰显信心。
商业板块持续扩张,提供现金流。截至三季度末,公司持有已开业吾悦广场为105座,管理输出的已开业吾悦广场为7座为公司提供持续现金流。前三季度,公司实现商业运营总收入为60.91亿元,同比增长67.421年全年目标为85亿元(含税口径),已完成71.7％71.7％,全年目标有望平稳实现。
投资建议:公司"住宅商业"双轮驱动,评级维持稳定,长期投资价值获认可。我们维持20212022年EPS分别为7.88元、8.99元,按照2021年12月2日收盘价,对应的PE分别为4.0倍和3.5倍,维持"买入"评级。
风险提示:货币政策大幅收紧,居民去杠杆力度超预期。
[2021-12-02] 新城控股(601155):H股供股保障稳健、彰显信心,评级维持、安全性获认可-有信息公布需要点评
■申万宏源
事件:
2021年12月1日,新城控股(601155.SH)公告11月经营数据,11月份公司实现销售金额200.56亿元,同比下降30.99％;销售面积213.33万平方米,同比下降15.35％。
同日,新城发展(01030.HK)公告,公司建议透过按每21股现有股份获发1股供股股份的基准进行供股的方式向合资格股东按认购价每股供股股份5.30港元发行约2.957亿股供股股份,以筹集最多约15.673亿港元(扣除开支前);或发行约2.962亿股供股股份以筹集最多约15.7亿港元(扣除开支前)。
同日,惠誉确认新城发展(01030.HK)的长期本外币发行人评级及其子公司新城控股(601155.SH)的长期外币发行人评级为"BB+",评级展望维持为"稳定"。同时,惠誉确认了两家公司高级无抵押债券以及所有未偿债券的评级为"BB+"。
投资要点:
新城发展拟供股保障稳健、彰显信心,海外评级维持、安全性获认可。12月1日,新城控股控股股东新城发展(新城发展持有新城控股67％股权)公告以供股的方式发行最多约2.96亿新股(占比总股本的4.8％),募集约15.67亿港元;募集款项将用于公司资金储备,以及用作企业运营资金。新城发展大股东富域香港及SetHeroDevelopmentsLimited承诺,将投入10.87亿港元认购2.05亿股,并有意向额外投入4.8亿港元进行全额认购,合计将以家族基金最多投入15.67亿港元。供股行为显示大股东对新城发展的前景充满信心;供股完成后将进一步增厚公司资本金,改善公司资本结构。同日,惠誉确认新城发展及新城控股评级维持"BB+",评级展望维持为"稳定",在近期评级机构陆续下调房企评级的背景下,新城系仍维持评级稳定彰显公司财务安全性。
前11月累计销售额2,130亿、同比-3％,并年内累计新增28座商场。1-11月公司累计签约金额2,130亿元,同比-3.2％;累计销售面积2,096万平,同比+3.3％;销售均价10,159元/平,同比-6.3％。1-11月,公司新增建面1,410万平,同比-42.2％;对应总地价571亿元,同比-38.5％;拿地均价4,046元/平,同比+6.5％。1-11月,公司拿地/销售金额比27％;拿地/销售面积比67％;拿地/销售均价比40％。此外,1-11月公司累计获取28座商场(重16座、轻12座);10月底累计在手184座(其中轻27座)。
投资分析意见:H股供股保障稳健、彰显信心,评级维持、安全性获认可,维持"买入"评级。新城控股秉承"住宅+商业"双轮驱动战略,先发布局商业地产,打造优质成长标杆,乘风广阔消费市场;同时塑造了高周转开发成长典范,新环境下调整战略,争取更稳健持续成长。我们维持公司21-23年每股盈利预测分别为7.84/8.74/10.00元,对应21PE仅4.0X,20A股息率6.5％,并且目前仅商管估值就已覆盖公司市值达1.4倍,目前公司价值显著低估,我们维持公司目标价66.0元,维持"买入"评级。
风险提示:调控政策超预期收紧,去化率不及预期,疫情影响商场运营。
[2021-11-08] 新城控股(601155):业绩如期释放,土地投资谨慎-2021年三季报点评
■光大证券
事件:公司发布2021年三季度业绩公告2021年Q3公司实现营业收入300.17亿元,同比下降7.22％;实现归属于上市公司股东的净利润15.78亿元,同比增长3.01％。
点评:
业绩加速释放,盈利能力小幅改善,土地投资谨慎,吾悦广场稳健扩张
1)结算加速下业绩释放,盈利能力小幅改善。2021年Q3公司实现营收300.2亿元,同比下降7.2％;实现归母净利润15.8亿元,同比增长3.0％。2021年前三季度公司实现营收1091.2亿元,同比增长55.7％,主要系本期物业交付收入较上年同期增长较多所致,前三季度累计竣工面积达2282.7万方。此外,前三季度公司实现归母净利润58.8亿元,同比增长24.2％;实现扣非归母净利润53.7亿元,同比增长25.7％。当期基本EPS录得2.61元/股;毛利率录得19.8％,较年中小幅改善。
2)销售稳健增长,土地投资谨慎。10月公司实现合同销售金额约221.0亿元,同比下降20.5％;实现销售面积约249.0万方,同比下降7.4％。1-10月公司实现累计合同销售金额1929.1亿元,同比增长1.1％,已完成全年2600亿元销售目标的74.2％;累计销售面积1883.0万方,同比增长6.0％;对应销售均价10244.9元/平。公司三季度合计新增11个项目,对应建面304.4万方,投资金额66.9亿元,三季度拿地力度(金额角度)约12.6％,土地投资谨慎。
3)双轮驱动筑盈利护城河。截至10月25日,公司在全国开业及在建的吾悦广场城市综合体已达183座,进驻上海、天津、重庆、南京、长沙、长春、西安等国内134个大中城市。2021年1-9月,公司实现商业运营总收入(含税租金收入)60.9亿元,同比增长约65.0％;已完成全年85亿元租金目标的71.7％。
4)财务结构稳健。报告期末,公司录得剔预后资产负债率75.5％,净负债60.5％,不受限现金短债比1.4X,财务结构稳健,短期债务违约风险较小。
盈利预测、估值与评级:结算加速下公司业绩如期释放,盈利能力小幅改善;商业地产"吾悦广场"稳健扩张,主要财务指标向好。公司业绩兑现确定性较强,双轮驱动筑盈利护城河,我们维持2021-2023年预测归母净利润184.1亿元、209.5亿元、235.3亿元;当前股价对应2021-2023年预测PE估值为3.6/3.2/2.8倍,估值具备较强吸引力,维持"买入"评级。
风险提示:房地产行业调控政策严厉程度和持续时间或超预期;销售进度受限于银行贷款集中度管理或不及预期;项目施工和结算进度或不及预期。
[2021-11-07] 新城控股(601155):新城控股提前赎回境外美元债券
■上海证券报
新城控股晚间公告，为促进公司长期稳定发展，基于对自身价值及未来发展的信心，公司结合当前实际经营及财务状况，计划由新城环球提前赎回美元债券，并予以注销。本期美元债券截至目前存续金额为3.5亿美元，将于2021年12月16日到期。
公司表示，本次提前赎回境外美元债券符合公司偿债计划及发展战略，公司现金流充裕，本次提前赎回事项不会对公司经营情况和财务状况产生不利影响，不会损害公司及全体股东的利益。
[2021-11-07] 新城控股(601155):结算节奏影响收入增速,商业租金表现持续提升-季报点评
■广发证券
三季度结算进度放缓,毛利率环比稳定。根据公司三季报,前三季度实现收入1091.22亿元,同比增长55.7％,实现归母净利润58.84亿元,同比增长24.2％。3季度收入下降7.2％,归母净利润增长3％,三季度结算进度较去年有所放缓,四季度仍然是公司竣工高峰。利润表质量方面,Q3公司整体毛利率20.4％,扣税毛利率为16.2％,环比二季度基本持平,结算项目依然存在利润率压力。费率表现基本稳定。
商业运营表现好转,全年租金目标有望实现。三季度公司含税租金收入21.53亿元,同比增长58％,前三季度实现60.91亿元,同比增长67％。三季度新开11座吾悦,单项目运营表现较半年度有所好转,21年新增项目开业一个季度后年化租金收入已超过6000万元/年。考虑4季度旺季叠加新增项目贡献,全年大概率将完成85亿租金的目标。
销售回款率回升,加大权益投资比例。公司前三季度累计销售金额1708亿元,同比增长5％,Q3销售金额531亿元,同比下滑19％,三季度回款率67％好于上半年水平。前三季度累计拿地力度33％(Q3为18％),权益比84％,较20年提升18pct。
回款保障公司偿债,有息负债环比回落。公司Q3有息负债规模环比Q2下降48亿元,在经营回款的保障下,公司对部分债务进行偿还。
盈利预测与投资建议:预计21-22年业绩分别为7.8元/股、8.3元/股。
3季度公司收缩投资,偿还债务,加强回款要求,商业运营表现稳定,预计21-22年业绩176、188亿(+16％、+7％),扣非净利润151、163亿(+16％、+8％),扣非净利润对应4.4xPE、4.1xPE。合理价值方面,参考可比公司,以21年扣非归母净利润对应8xPE估值给予合理价值,对应合理价值53.60元/股,维持"买入"评级。
风险提示。地产销售及利润率存在不确定性,商业表现受疫情影响。
[2021-11-07] 新城控股(601155):A股回购美元债、H股实控人增持,认可价值、彰显信心-有信息公布需要点评
■申万宏源
事件:
2021年11月7日,新城控股(601155.SH)公告,公司计划由新城环球提前赎回存续金额为3.5亿美元、2021年12月16到期的美元债券,并予以注销。公司将按照债券票面的原价进行赎回,并支付投资者申报赎回债券相应截止本次赎回日的未支付利息。
2021年11月5日,新城发展(01030.HK)公告,实控人全资子公司SetHero于2021年1月4日至1月7日及11月5日在公开市场以每股均价5.96港元购买3,207万股新城发展股份。紧随购买事项后,实控人王振华及陈静持有新城发展股权占比提升至69.4％。
投资要点:
新城控股拟提前赎回美元债券,表明现金流充裕、彰显信心。11月7日,新城控股计划由新城环球提前赎回存续金额为3.5亿美元的美元债券,并予以注销。该债券为3.5亿美元/2年/7.5％的无抵押固定利率债券,于2019年12月16日完成发行,将于2021年12月16日到期。本次赎回的资金来源为公司自有资金。本次提前赎回境外美元债券符合公司偿债计划及发展战略,并表明公司现金流充裕、以及在行业逆境中保持财务高安全性,也将提升债券投资者和股权投资者的信心。
新城发展实控人增持新城发展,认可新城系价值、彰显信心。11月5日,新城控股控股股东新城发展(新城发展持有新城控股67％股权)发布公告,新城发展实控人之全资子公司SetHero于2021年1月4日至1月7日及11月5日在公开市场以每股均价5.96港元购买合计3,207万股新城发展股份,增持后其持股占比提升至69.4％。并且新城发展实控人计划将于适当时候进一步增持本新城发展公司股权。这表明实控人对新城发展以及新城控股的价值认可、并彰显对新城系的发展信心。
前10月销售额1,929亿、同比+1％,累计新增27座商场。1-10月新城巩固累计签约金额1,929亿元,同比+1.1％;累计签约面积1,883万平,同比+6％;累计销售均价10,245元/平,同比-4.6％。1-10月,公司新增建面1,410万平,同比-36.3％;对应总地价570亿元,同比-30.3％;拿地均价4,047元/平米,同比+9.4％;拿地/销售金额比达30％;拿地/销售面积比75％;拿地/销售均价比40％。此外,1-10月公司累计获取27座商场(重16座、轻11座);10月底累计在手183座(其中轻26座)。
投资分析意见:A股回购美元债、H股实控人增持,认可价值、彰显信心,维持"买入"评级。新城控股秉承"住宅+商业"双轮驱动战略,先发布局商业地产,打造优质成长标杆,乘风广阔消费市场;同时塑造了高周转开发成长典范,新环境下调整战略,争取更稳健持续成长。我们维持公司21-23年每股盈利预测分别为7.84/8.74/10.00元,对应21PE仅3.8X,20A股息率6.9％,并且目前仅商管估值就已覆盖公司市值达1.4倍,目前公司价值显著低估,我们维持公司目标价66.0元,维持"买入"评级。
风险提示:调控超预期收紧,去化率不及预期,疫情影响商场运营
[2021-11-04] 新城控股(601155):市场降温拖累单月销售增速下行,拓储更为谨慎-10月销售点评
■兴业证券
事件:11月3日,公司发布10月经营数据。10月,公司实现合同销售金额约221.02亿元,同比下降20.50％;销售面积约248.99万平方米,同比下降7.38％。1-10月累计合同销售金额约1929.11亿元,同比增长1.08％;累计销售面积约1882.99万平方米,同比增长5.97％。
点评:
10月销售增速下行,累计同比保持增长。受房地产市场热度整体下降影响,公司单月销售增速持续下行,但降幅略有收窄。10月,公司实现合同销售金额约221.02亿元,同比下降20.5％(9月为-22.7％);销售面积约248.99万平方米,同比下降7.4％(9月为-8.1％),销售均价8877元/平方米,同比-14.2％。1-10月累计合同销售金额约1929.11亿元,同比增长1.08％;累计销售面积约1882.99万平方米,同比增长5.97％;累计销售均价10245元/平方米,同比-4.6％。
10月无新增地块,拓储谨慎。10月公司拓储更为谨慎,当月未有新增地块。至此1-10月累计拿地金额628.4亿元,拿地总建面1836.2万方,拿地均价3423元/平方米,拿地金额占销售金额的比重36.8％,去年全年此比例为50％。
财务结构稳健,融资成本下降。截至2021年上半年,公司剔除预收账款后的资产负债率为75.45％,净负债率为60.48％,现金短债比为1.44。上半年公司平均融资成本6.6％,较2020年末下降0.12个百分点。9月MSCI明晟上调公司ESG评级至BB级,去年底评级公司以来陆续上调公司信用评级,惠誉评级至BB+,穆迪提升至Ba1,标普提升至BB+。
商业板持续扩张。截至三季度末,公司持有已开业吾悦广场为105座,管理输出的已开业吾悦广场为7座。前三季度,公司实现商业运营总收入为60.91亿元,同比增长65.0％,21年全年目标为85亿元(含税口径),已完成71.7％,全年目标有望平稳实现。
投资建议:公司"住宅+商业"双轮驱动,ESG评级提升,长期投资价值获认可。我们维持2021-2022年EPS分别为7.88元、8.99元,按照2021年11月3日收盘价,对应的PE分别为4.1倍和3.6倍,维持"买入"评级。
风险提示:货币政策大幅收紧,居民去杠杆力度超预期。
[2021-11-03] 新城控股(601155):新城控股10月实现合同销售金额约221亿元 同比下降20.5%
■证券时报
新城控股(601155)11月3日晚公告，10月份公司实现合同销售金额约221.02亿元，比上年同期下降20.50%;销售面积约248.99万平方米，比上年同期下降7.38%。1-10月累计合同销售金额约1,929.11亿元，比上年同期增长1.08%;累计销售面积约1,882.99万平方米，比上年同期增长5.97%。
[2021-10-30] 新城控股(601155):拿地趋于谨慎,商业运营显著增效-三季点评
■银河证券
事件:公司公布2021年三季报。2021前三季度,公司实现营业收入1091.22亿元,同比增长55.7％;实现归母净利润58.84亿元,同比增长24.2％;实现基本每股收益2.61元/股,同比增长23.7％。
结算放量,业绩稳步增长。前三季度公司净利润增速低于营收增速,主要归因于综合毛利率同比下滑4.2pct至19.8％,但较上半年的19.6％仍有0.2pct微升。2021年期末预收账款与合同负债合计值较期初增长0.4％至2036亿元,覆盖2020年全年营收1.4倍,为业绩稳步提升奠定基础。
合同销售稳健增长,拿地策略趋于谨慎。前三季度公司实现合同销售金额1708亿元,同比增长4.8％,实现合同销售面积1634万平方米,同比增长8.3％,实现销售均价10453元/平方米,同比下滑3.3％。在资金环境全面收紧的情况下,公司注重现金流管控,拿地趋于谨慎,前三季度公司拓展项目67个,其中9月仅新拓一个项目,新增土地计容建面1410万平方米,同比下滑26.0％,拿地金额528亿元,同比下滑27.7％;拿地/销售面积比0.86,拿地/销售金额比0.31,去化加速。拿地楼面均价3746元/平方米,地价房价比0.36,保障合理的利润空间。分城市群看,主要集中在长三角城市群、京津冀城市群、海峡西岸城市群、长江中游城市群。
吾悦品牌影响提升,深度运营卓有成效。截至三季度末,公司持有已开业吾悦广场105座,管理输出已开业吾悦广场7座,其中三季度新开业9座,另有2座处于交接过渡期,实现新增商业地产建面88万平方米,新增可供出租面积51万平方米,整体出租率高达96.4％,吾悦品牌影响力持续提升。前三季度公司实现商业运营总收入61亿元,同比增长67.4％,与2020年三季度相比,可比的62座吾悦广场中有50座租金收入同比增长,可比商场三季度租金收入13.2亿元,同比增长7.6％,深度运营策略卓有成效。
财务健康,偿债压力持续处于低位。截至三季度末,公司在手货币资金428亿元,现金短债比1.38,偿债压力较小,公司净负债率59.1％,同比+16.6pct,剔除预收账款资产负债率75.3％,同比-2.4pct,保持在黄档水平,财务整体健康,融资压力较小,伴随交付物业持续增长,债务结构有望进一步优化。
投资建议:公司坚持"住宅+商业"双轮驱动运作模式,拿地积极,土地储备丰富,住宅销售稳健增长,商管护城河不断拓宽,轻重并举跻身行业龙头,财务保持健康,偿债压力持续处于低位。我们预计公司2021-2022年每股收益分别为8.33元/股、9.56元/股,以10月29日的收盘价34.24元计算,对应的市盈率分别为4.1倍、3.6倍。我们看好公司长期的表现,维持"推荐"评级。
风险提示:销售下滑、行业政策变动、融资环境波动。
[2021-10-29] 新城控股(601155):结算放量,商业收入大幅提升-三季度点评
■华泰证券
结算推动盈利增长，商业收入大幅提升
公司前三季度实现营收1091.2亿元，同比+55.7%；实现归母净利润58.8亿元，同比+24.2%；摊薄EPS2.60元。由于销售增速下降，我们预计2021-2023年EPS为7.95、9.20和10.65元(前值8.30、9.51和10.77元)，参考可比公司2021年一致预期6.5倍PE估值(前值6.2倍)，公司商业持续高速扩张，开发销售稳健，我们认为公司2021年合理PE为6.8倍(前值6.5倍)，目标价54.06元(前值53.95元)，维持“买入”评级。
结算放量保障业绩增长，毛利率或已触底
前三季度公司竣工面积2283万方，完成全年计划53%，推动业绩大幅增长。
毛利率同比下降4.2pct至19.8%，但较上半年微升0.2pct，我们认为毛利率基本已触底。毛利率同比下降叠加计提存货减值准备10亿，因此归母净利润同比增速低于营收增速。2021年计划竣工同比+40%，为今年营收规模全年高增长打下基础。
商业地产收入高增长，夯实双轮驱动发展格局
前三季度公司商业总收入60.9亿，同比+167%，截至期末累计开业项目个数达114座，其中新开业14座。由于个别中西部三线城市出租率相对较低，出租率较20年末略降3pct至96%。公司全年计划新开业30座吾悦广场，收入突破84亿，截至期末，公司新开业个数以及商业运营收入的全年计划完成率分别为47%和72%，随着四季度开业潮，我们预计完成全年目标是大概率事件。
受市场降温影响，第三季度销售拿地节奏趋缓
前三季度销售额1708亿元，同比+4.8%，增速较中期下滑16pct。全年销售目标完成率达65.7%。前三季度全口径拿地额743亿，地售比达43%，较中期下滑9pct。第四季度销售额同比持平方可实现全年2600亿销售目标，市场热度下行形成阻力，但公司土储充沛，为努力实现目标打下基础。
财务保持“黄档”标准，维持“买入”评级
截至期末，公司剔除预收账款的资产负债率75.3%，净负债率69.9%，现金短债比1.9，仍维持“黄档”标准。由于销售增速下降，我们预计2021-2023年EPS为7.95、9.20和10.65元(前值8.30、9.51和10.77元)，参考可比公司2021年一致预期6.5倍PE估值(前值6.2倍)，公司商业持续高速扩张，开发销售稳健，我们认为公司2021年合理PE为6.8倍(前值6.5倍)，目标价54.06元(前值53.95元)，维持“买入”评级。
风险提示:行业销售下滑；三四线商业地产竞争加剧。
[2021-10-29] 新城控股(601155):业绩平稳增长,双轮驱动发展-2021年三季报点评
■国信证券
业绩保持平稳增长
公司业绩保持平稳增长。2021年前三季度,公司实现营业收入1091亿元,同比增长56％;归母净利润59亿元,同比增长24％。其中第三季度,公司实现营业收入300亿元,同比减少7％;归母净利润16亿元,同比增长3％。
开发物业销售稳定,商业地产发展顺利
开发物业销售稳定。2021年前三季度,公司实现销售金额1708亿元,同比增长5％,达成年度销售目标的66％;实现销售面积1634万㎡,同比增长8％。商业地产发展顺利。截止2021年三季度末,公司已开业及管理输出吾悦广场114座,其中自持105座;在营建面1055万㎡,同比增长58％。2021年前三季度,公司实现商业运营总收入60.91亿元(含税租金收入),同比增长67％。
财务状况良
好截至2021年三季度末,公司以财报披露口径测算的净负债率为59％,保持较低水平;现金短债比为1.9,短期偿债能力较好;剔除预收账款后的资产负债率为75％。按"三道红线"标准,公司处于黄档,财务状况良好。
业绩平稳增长,双轮驱动发展,维持"买入"评级
公司业绩平稳增长,双轮驱动发展,预计公司2021、2022年的归母净利分别为180、212亿元,对应EPS为7.97、9.38元,对应最新股价的PE为4.5、3.8倍,维持"买入"评级。
风险
公司开发物业销售、结算不及预期,投资物业租金收入不及预期,或市场调控超预期。
[2021-10-29] 新城控股(601155):业绩稳健增长,商业持续发力-三季报点评
■兴业证券
事件
新城控股公布2021年三季度报告,前三季度营业收入1091.22亿元,同比增长55.69％;实现归母净利润58.84亿元,同比增长24.24％;实现加权平均净资产收益率为11.37％,同比减少了0.67百分点。
第三季度实现营业收入300.17亿元,同比下降7.22％,实现归母净利润15.78亿元,同比增加3.01％。点评:前三季度业绩稳健增长,利润率有所下行。前三季度营业收入1091.22亿元,同比增长55.69％;实现归母净利润58.84亿元,同比增长24.24％;销售毛利率为19.84％,同比下降了4.18个百分点;归母净利润率为5.39％,同比下降了1.37个百分点。
第三季度归母净利润微增,销售利润率环比提升。第三季度实现营业收入300.17亿元,同比下降7.22％;受投资净收益拉动,实现归母净利润15.78亿元,同比增加3.01％;销售毛利率为20.44％,同比下降了1.21个百分点,环比第二季度上升了1.04个百分点;归母净利润率为5.26％,同比上升了0.52个百分点。累计销售保持增长,拿地谨慎。前三季度累计实现合同销售面积1634.00万方,同比上升8.34％(同比19年下降5.2％);实现合同销售金额1708.08亿元,同比上升4.76％(同比19年下降13.6％);销售均价10453元/平方米,同比下降3.3％。公司1-9月累计拿地金额628.4亿元,拿地总建面1836.2万方,拿地均价3423元/平方米,拿地金额占销售金额的比重36.8％,去年全年此比例为50％。
财务结构稳健,融资成本下降。截至2021年上半年,公司剔除预收账款后的资产负债率为75.45％,净负债率为60.48％,现金短债比为1.44。上半年公司平均融资成本6.6％,较2020年末下降0.12个百分点。9月MSCI明晟上调公司ESG评级至BB级,去年底评级公司以来陆续上调公司信用评级,惠誉评级至BB+,穆迪提升至Ba1,标普提升至BB+。公司债券评级、ESG评级连续提升,有利于融资成本持续下降,提升竞争力。
商业板块持续发力,全年租金目标有望平稳达成。截至三季度末,公司持有已开业吾悦广场为105座,管理输出的已开业吾悦广场为7座。前三季度,公司实现商业运营总收入为60.91亿元,同比增长67.4％,21年全年目标为85亿元(含税口径),已完成71.7％,全年目标有望平稳达成。投资建议:公司"住宅+商业"双轮驱动,ESG评级提升,长期投资价值获认可。我们维持2021-2022年EPS分别为7.88元、8.99元,按照2021年10月28日收盘价,对应的PE分别为4.6倍和4.0倍,维持"买入"评级。
风险提示:货币政策大幅收紧,居民去杠杆力度超预期。
[2021-10-29] 新城控股(601155):业绩稳步增长,吾悦持续发力-2021年三季报点评
■西南证券
营收利润稳定增长,利润率较中期有所回升。2021年1-9月公司营收1091.2亿元(+55.7％),主要由于本期公司物业交付收入较上年同比增长较多。1-9月净利润为67.6(+20.6％),归母净利润为58.8亿元(+24.2％)。1-9月毛利率为19.84％,净利率为6.19％,分别较中报回升0.23pp和0.13pp。
吾悦模式继续发力,量效保持增势。截至2021年10月25日公司开业及在建的吾悦广场已达到183座,遍布上海、重庆、天津等134个大中城市。截至2021年9月30日,公司已开业及管理输出的吾悦广场为112座(已开业为105座),已签约尚处于交接过渡期为2座,公司前三季度新开业14座吾悦广场,已出租吾悦广场面积共78.7万平方米(+75.8％)。公司第三季度商业运营总收入为21.5亿元(+58.2％),1-9月商业运营总收入为60.9亿元(+67.4％),已完成全年目标85亿元的71.7％。
合同销售稳定增长,拿地保持谨慎。公司第三季度实现合同销售额为531.4亿元(-18.9％),1-9月合同销售额为1708.1亿元(+4.8％),已完成全年销售目标2600亿元的65.7％,销售面积为1634万平方米(+8.3％),销售均价为10453元/平方米(-3.3％)。公司在第三季度共新增11个项目,拿地金额为66.9亿元,计容建筑面积为304.4万平方米,拿地均价为2251元/平方米,拿地/销售金额比为12.6％,拿地较为审慎。
财务结构健康,ESG评级提升。截至2021上半年,公司剔除负债率75.5％,净负债率60.5％,不受限现金短债比1.44倍,整体融资成本为6.60(-0.12pp)。第三季度期间MSCI明晟将新城控股的ESG评级上调至BB级,指出公司"公司治理"和"产品安全质量"等方面表现优异,体现了对公司管理水平和长期投资价值的认可。
盈利预测与投资建议。预计公司2021-2023年归母净利润分别为183.1/214.7/246.4亿元,考虑到商住模式越发受到市场认可,拿地成本优势显著且运营量质双升,维持"买入"评级。
风险提示:商业勾地过度竞争;公司销售额下行;低线城市租金水平不稳定。
[2021-10-28] 新城控股(601155):业绩持续稳增,商场积极拓展-三季点评
■申万宏源
3Q21业绩同比+24％、符合预期,费用率持续优化。3Q21营收1,091亿元,同比+55.7％;
归母净利润58.8亿元,同比+24.2％;扣非归母净利润53.7亿元,同比+25.7％;基本每股收益2.61元,同比+23.7％。毛利率、归母净利率和扣非净利率分别为19.8％、5.4％和4.9％,同比分别-4.2pct、-1.4pct和-1.2pct;三费费率7.7％,同比-2.7pct,其中销售、管理和财务费率分别-1.0pct、-1.5pct和-0.2pct;IP公允价值变动6.0亿元,同比+1.7％;投资收益9.0亿元,同比-32.6％。21Q3末公司预收款2,028亿元,同比-14.7％,覆盖20年地产结算收入1.5倍。
3Q21销售额1,708亿、同比+5％,拿地/销售额比33％,新增23座商场、拓展积极。
3Q21公司销售金额1,708亿元,同比+4.8％,完成全年销售计划2,600亿元的66％;销售面积1,634万平,同比+8.3％;销售均价1.05万元/平,同比-3.3％。3Q21公司拿谨慎,拿地面积1,410万平,同比-28％;拿地金额570亿元,同比-21.2％;拿地均价4,047元/平,同比+9.4％。3Q21公司拿地/销售金额比33.4％;拿地/销售面积比86.3％;拿地/销售均价比38.7％。21Q3公司竣工面积779万平,同比+65％;3Q21累计竣工面积2,283万平,同比+136％,今年公司竣工持续保持高增长,助力全年结算收入高增以及业绩稳增。此外,1-9月公司累计获取23座商场(重16座、轻7座);9月底累计在手179座(其中轻22座)。
3Q21租管费61亿、同比达+67％,21Q3同店增长达10％。至21Q3末,公司已开业商场112个(含轻资产7个),出租率96％,其中21Q3新开业11个商场;另有2个已签约商场在交接期、尚未贡献收入;累计开业GRA/GLA为1,055/632万平,分别同比+58％/+57％;自持商场权益比例93.9％,规模及运营能力排名行业前列。3Q21公司实现含税租管费60.91亿元,同比+67.4％;21Q3实现含税租管费21.53亿元,同比+58.2％、环比+6.7％,其中41个可比商场21Q3税后租管费9.5亿元,较20Q3/19Q3分别同比+10.5％/+4.3％,较21Q2环比+0.2％。考虑到疫情影响逐步消除、居民购买力回升、Q4商场集中新开业等因素,我们预计公司21-22E含税租管费分别达到85/110亿元,同比分别+49％/+29％。
财务健康、经常性收入/利息支出提升、评级上调,融资成本下降。3Q21末,公司资产负债率84.1％,同比-3.4pct;我们计算剔预负债率、净负债率和现金短债比分别为75.4％/59.1％/1.9倍,同比分别-2.4pct/+16.6pct/-0.2倍,总体财务健康。21Q3末,有息负债966亿元,同比+14.6％;21H1平均融资成本6.6％,较20年末-0.12pct;6月发行7.8亿元/3年/6.0％境内债,并成功发行首笔绿色美元债3亿元/4.25年/4.625％,公司融资成本进一步优化。20年经常性收入/利息支出已提升至91％,同比+18.5pct,并预计21年将突破100％,将推动公司评级持续提升。20年末至今惠誉将公司评级提升至BB+、穆迪提升至Ba1、标普提升至BB+,公司稳健经营深受认可,后续融资成本下降和估值提升可期。
投资分析意见:业绩持续稳增,商场积极拓展,维持"买入"评级。新城控股秉承"住宅+商业"双轮驱动战略,先发布局商业地产,打造优质成长标杆,乘风广阔消费市场;同时塑造了高周转开发成长典范,新环境下调整战略,争取更稳健持续成长。考虑到公司结算毛利率仍在底部区域,我们下调公司21-23年每股盈利预测分别为7.84/8.74/10.00元(原8.40/9.39/10.76元),对应21PE仅4.6X,20A股息率5.7％,并且目前仅商管估值就已覆盖公司市值达1.2倍,目前公司价值显著低估,我们维持公司目标价66.0元,对应21PE为8.4X,维持"买入"评级。
风险提示:调控超预期收紧,去化率不及预期,疫情影响商场运营。
[2021-10-28] 新城控股(601155):业绩稳步增长,投资趋于谨慎-三季点评
■平安证券
事项:公司公布2021年三季报,前三季度实现营收1091.2亿元,同比增55.7％,归母净利润58.8亿元,同比增24.2％,对应基本EPS为2.61元/股。
平安观点:业绩稳步上升,经营持续提效。随着前期销售项目步入结转,公司前三季度营收同比增长55.7％,归母净利润同比增长24.2％,净利增速低于营收增速主要因:1)地价上涨而政府限价导致期内综合毛利率同比降4.2pct至19.8％,但较上半年19.6％已有所回升;2)期内结算的非并表项目收入减少,合联营企业投资收益同比降32.6％至9.0亿元。期内公司经营效率进一步改善,三项费用率同比降2.7pct至7.77％。期末预收账款与合同负债合计值较期初增长0.4％至2036.4亿元,仍为2020年营收1.4倍,叠加全年30％的计划竣工增速,为业绩延续增长奠定基础。
销售平稳增长,投资趋于谨慎。公司前三季度销售金额1708.1亿元,同比增长4.8％,销售面积1634.0万平,同比增长8.3％;平均售价10453元/平,较2020年全年降2.2％。资金环境偏紧背景下,公司注重现金流、投资趋于谨慎,期内新增土储建面约2136万平米、总价约693亿元,分别为同期销售面积、销售金额的131％、41％,拿地销售金额比低于2020年全年(50％),其中9月仅新增一个项目;期内平均楼面地价3246元/平米,地价房价比31％,高于2020年全年(28.4％),或因公司加大重点城市布局。?净负债率维持低位,短期偿债压力小。期末公司在手现金428.4亿,现金短债比达190.1％,短期偿债压力不大;期末剔除预收账款与合同负债后的资产负债率、净负债率分别为75.3％、59.1％,同比降2.4pct、升16.6pct。
投资建议:维持此前盈利预测,预计公司2021-2023年EPS分别为8.06元、9.36元、10.58元,当前股价对应PE分别为4.5倍、3.8倍、3.4倍。公司业绩表现良好、净负债率维持低位,股权激励绑定核心员工利益,商业地产亦处行业前列,看好公司中长期发展,维持"推荐"评级。
风险提示:1)近期楼市下行压力较大,若后续房企普遍以价换量,可能带来公司项目减值风险。2)2016年起受楼市火爆影响、地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来公司毛利率仍面临下滑风险;3)个别房企信用事件频发背景下,若后续行业融资环境未见明显缓和,公司资金状况或面临压力
[2021-10-19] 新城控股(601155):第三季度租金收入21.5亿同比高增58.2％,1-9月销售额1708亿同增5％-公司点评
■国盛证券
事件:10月16日,公司发布2021年9月及第三季度经营简报。
1-9月销售额1708.1亿元同比增长4.8％,已完成今年销售目标2600亿的65.7％。9月公司实现销售金额185.2亿元,同比下降22.7％(低于2020年月均水平209.1亿元11.5％),环比增长4.4％;累计方面:公司1-9月累计实现销售额1708.1亿元,同比增幅缩窄至4.8％,较2019年数据下降13.6％,已完成今年销售目标2600亿的65.7％;累计实现销售面积1634.0万方,同比增长8.3％;销售均价10453元/平。此外1-9月竣工面积2282.7万方,同增136.4％,为今年业绩增长奠定坚实基础。
第三季度同店租金收入同增7.6％,1-9月租金收入60.9亿元已完成全年目标85亿元的71.7％。2021年三季度公司商业运营总收入(即含税租金收入)为21.5亿元,同增58.2％,环比增长6.7％。与2020年三季度相比,可比的62座吾悦广场中有50座租金收入同比增长,12座同比下降(多为2019年末开业商场,开业初期遭遇疫情影响蓄客,后续租金增长动力不足);可比商场三季度租金收入13.2亿元同比增长7.6％。1-9月累计含税租金收入60.9亿元同比增长67.4％,已完成全年目标85亿元的71.7％。公司前三季度新开17座吾悦广场(包含轻资产商场5座)。目前已开业吾悦广场(包括轻资产商场7座)共计114座,今年预计新开30座吾悦广场1-9月权益拿地金额470.7亿;金额口径投销比32.7％,拿地节奏放缓。公司9月仅新增1个项目(7月6个,8月4个),拿地金额2.1亿元,同比下降97.1％;楼面价4530元/平。累计方面:公司1-9月实现累计新增项目建面1409.6万方,权益比86.0％;累计拿地金额558.7亿元,同比减少23.5％;累计权益拿地金额470.7亿元,同比减少29.2％;金额口径的投销比为32.7％;平均楼面价3963元/平,较去年水平3031元/平提升30.8％,主要原因为拿地城市能级提升。
1-9月集中供地城市拿地金额占比36.9％,深耕长三角京津冀城市群二三线城市。1-6月新增项目共计62个,其中17个项目位于集中供地城市,拿地金额共计206.1亿元占比达36.9％。一二三线城市拿地金额占比分别为3.7％、37.7％和58.6％。分城市群看,主要集中在长三角城市群(拿地金额占比38.1％,下同)、京津冀城市群(14.3％)、海峡西岸城市群(8.9％)、长江中游城市群(8.8％)。
投资建议:我们预测公司2021/2022/2023年的公司总收入分别为1744.33/1968.45/2182.32亿元。归母净利润分别为179.74/202.71/217.66亿元,增速分别为17.8％/12.8％/7.4％,EPS为7.95/8.97/9.63元/股,对应的PE为4.2/3.7/3.5X。维持"买入"评级。
风险提示:疫情反复超预期;房地产政策收紧超预期;低线城市租金增长不及预期;实际控制人声誉风险。
[2021-10-17] 新城控股(601155):销售累计正增长,谨慎拓储-9月销售点评
■兴业证券
事件:10月15日,公司发布9月份及第三季度经营简报。2021年9月,公司实现合同销售金额185.2亿元,同比下降22.7％％;销售面积209.6万平方米,同比下降8.1。19月累计合同销售金额1708.1亿元,同比增长4.8％％,累计销售面积约1634.0万平方米,同比增长8.3。
点评:
9月销售同比下降,累计同比保持增长。2021年9月,公司实现合同销售金额185.2亿元,同比下降22.7％％;销售面积209.6万平方米,同比下降8.1销售均价8833元平米,同比下降15.9。19月累计合同销售金额1708.1亿元,同比增长4.8同比19年下降13.6累计销售面积约1634.0万平方米,同比增长8.3同比19年下降52销售均价10453元平米,同比下降3.3。
9月拿地较谨慎。公司9月新增1个土地项目,拿地建面4.6万方,拿地金额2.1亿元,拿地均价4530元平方米,拿地金额占销售金额的比重1.1。19月累计拿地建面2049.6万平方米,拿地金额694.1亿元,拿地均价3386元平方米,拿地金额占销售金额的比重40.6。
财务结构稳健融资成本下降。截至2021年上半年公司剔除预收账款后的资产负债率为75.45％净负债率为60.48％现金短债比为1.44。上半年公司平均融资成本6.6％6.6％,较2020年末下降0.12个百分点。9月MSCI明晟上调公司ESG评级至BB级去年底评级公司以来陆续上调公司信用评级,惠誉评级至BB+BB+,穆迪提升至Ba1,标普提升至BB+。公司债券评级、ESG评级连续提升有利于融资成本持续下降提升竞争力。
商业板持续扩张。
截至三季度末,公司持有已开业吾悦广场为105座,管理输出的已开业吾悦广场为7座。前三季度,公司实现商业运营总收入为60.91亿元同比增长65.0％21年全年目标为85亿元(含税口径)已完成71.7％全年目标有望平稳实现。
投资建议:公司"住宅商业"双轮驱动,ESG评级提升,长期投资价值获认可。我们维持20212022年EPS分别为7.88元、8.99元,按照2021年10月15日收盘价,对应的PE分别为4.5倍和4.0倍,维持"买入"评级。
风险提示:货币政策大幅收紧,居民去杠杆力度超预期。
[2021-10-16] 新城控股(601155):租金持续高增,商场积极拓展-有信息公布需要点评
■申万宏源
事件:
新城控股公布公司2021年三季度经营数据。3Q21销售额1,708亿元,同比+5％j销售面积1,634万平,同比+8％。3Q21含税租管费60.91亿元,3Q20同口径36.39亿元。
点评:
3Q21租管费61亿、同比达+67％,21Q3同店增长达10％。至2IQ3末,公司已开业商场112个(合轻资产7个),出租率96％,其中2IQ3新开业11个商场:另有2个已签约商场在交接期、尚未贡献收入:累计开业GRA/GLA为1,055/632万平,分别同比+58％／+57％:自持商场权益比例93.g％,规模及运营能力排名行业前列。3Q21公司实现含税租管费60.91亿元同比+67.4％．2IQ3实现合税租管费21.53亿元同比+58-2％、环比+6.7％,其中41个可比商场2IQ3税后租管费9.5亿元,较20Q3/19Q3分别同比+10.5％／+4.3％,较2IQ2环比+0.2％。考虑到疫情影响逐步消除、居民购买力回升、Q4商场集中新开业等因素,我们预计公司21-22E含税租管费分别达到85/110亿元,同比分别+49％／+29％;并且我们统计18-19年前三季度租管费占比全年均值66％和68％．预计全年完成目标难度不大、并有望超额完成。
3Q21销售额1,708亿、同比+5％,销售计划完成率达66％。3Q21,公司累计实现签约金额1,708亿元,同比+4.8％,完成全年销售计划2,600亿元的66％;累计实现签约面积1,634万平米,同比+8.3％;累计销售均价1.05万元／平米,同比-3.3％。其中,9月,公司实现签约金额185.2亿元,同比-22.7％;签约面积209.6万平,同比一8.1％;销售均价;销售均价8,833元／平,同比一15.9％。2IQ3公司竣工面积779万平,同比+65％;3Q21累计竣工面积2,283万平,同比+136％,今年公司竣工持续保持高增长,助力全年结算收入高增以及业绩稳增。
3Q21拿地／销售金额比33％周期新拓22座商场、扩张积极。3Q21,公司新增建面1,410万平同比-28％对应总地价570亿元同比-21.2％:拿地均价4,047元／平同比+9.4％。3Q21,公司拿地／销售金额比33.4％;拿地／销售面积比86.3％;拿地／销售均价比38.7％。其中,9月公司新增建面4.6万平,环比-97.3％、同比-97.7％;对应总地价2.1亿元,环比-94.6％、同比-97.1％:平均楼面价4,530元／平,环比+lOl.g％、同比+30.9％,9月公司拿地／销售金额比1.1％;拿地／销售面积比2.2％;拿地／销售均价比51.3％,拿地谨慎。此外,9月公司新增2座轻资产商场;1-9月累计获取23座商场(重16座、轻7座)．9月底累计在手179座(其中轻24座)。
投资分析意见:租金持续高增,商场积极拓展,维持"买入"评级。新城控股秉承"住宅+商业"双轮驱动战略,先发布局商业地产,打造优质成长标杆,乘风广阔消费市场;同时塑造了高周转开发成长典范,新环境下调整战略,争取更稳健持续成长。我们维持公司21-23年每股盈利预测分别为8.40/9.39/10.76元对应2IPE仅4.2X20A股息率5.7％。我们看好公司"住宅+商业"双轮驱动战略,并看好商业业务快速发展和地产销售恢复常态,维持目标价66.0元,对应2IPE为7.9X,维持"买入"评级。
风险提示:房地产调控超预期收紧,销售去化率不及预期,疫情超预期影响商场运营。
[2021-09-24] 新城控股(601155):ESG评级提升,长期投资价值获认可-上调评级点评
■兴业证券
事件:
近日,全球最大指数公司MSCI明晟公布了新城控股的ESG评级结果,将新城控股的ESG评级上调至BB级。点评:ESG评级提升,长期投资价值获认可。MSCI明晟将新城控股的ESG评级上调至BB级,指出公司"公司治理"和"产品安全质量"等方面表现优异。本次上调评级体现了资本市场对公司ESG管理水平和长期投资价值的认可,公司有望穿越周期实现可持续发展。
绿色金融拓宽融资渠道,海外评级持续提升,均有利于降低融资成本。ESG导向绿色发展有利于公司进一步拓宽融资渠道,降低融资成本,提升竞争力。2021年6月,公司成功发行3亿美元4.25年期绿色优先票据,息票率4.625％。去年底以来穆迪、标普、惠誉陆续上调公司信用评级,有利于降低融资成本。惠誉提升公司评级至BB+,穆迪提升至Ba1,标普提升至BB+。2月公司境外成功发行4.04亿美元债券,期限5.25年,票面利率4.5％。债券评级、ESG评级连续提升,有利于降低融资成本,上半年公司平均融资成本6.6％,较2020年末下降0.12个百分点。
1-8月销售保持增长;上半年拿地较为积极,7-8月谨慎拓储。8月实现销售金额177.4亿元,同比-13.9％;销售面积182.0万平,同比-11.0％。1-8月累计实现销售金额1522.9亿元,同比+9.5％;累计实现合同销售面积1424.4万方,同比+11.3％。拿地较为积极,1-8月合计新增土地总建面2045万方,总地价692亿元,楼面均价3382元/平米,拿地金额占销售金额的比重45.4％,拿地面积占销售面积的比重143.6％。商业板持续扩张。截至2021中报,公司在130个大中城市布局174座吾悦广场,开业及管理输出数量为105座。上半年公司租管费收入39.38亿元(含税口径),21年全年目标为85亿元(含税口径),全年目标有望平稳实现。
投资建议:公司"住宅+商业"双轮驱动,ESG评级提升,长期投资价值获认可。我们维持2021-2022年EPS分别为7.88元、8.99元,按照2021年9月23日收盘价,对应的PE分别为4.5倍和4.0倍,维持"买入"评级。
风险提示:货币政策大幅收紧,居民去杠杆力度超预期。
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[2022-02-15] 新城控股(601155):首月销售同比下降,华东区域租金贡献过半-1月经营公告点评
■天风证券
事件:公司发布2022年1月经营情况公告,1月单月实现销售面积79.7万平方米,同比减少57.86％;实现销售金额78.62亿元,同比减少52.75％。
首月销售下降较多
公司2022年1月单月销售金额78.62亿元,同比去年减少52.75％;销售面积79.70万平方米,同比去年减少57.86％;销售均价为9864.49元/平方米,较去年1月单月销售均价为8797.65元/平方米,同比增长12.13％,环比去年12月销售均价8052.71元/平方米增长22.50％,较去年全年累计销售均价9927.89元/平方米同比下降0.64％。受春节假期、去年高基数、整体环境等因素影响,公司单月销售下跌明显,但销售均价同比和环比均有所提升。
大部分省份1月租金收入稳健
公司2022年1月实现租金收入共7.59亿元,是2021年去年租金收入80.73亿元的9.41％。我们采取1月出租日31天/每年365天作为1月租金比例基准--8.49％,2022年1月实现租金占2021年全年租金收入的比例较基准高。分省份看,物业数量最多的江苏省该比例为9.1％,略高于基准比例。广东、重庆、宁夏、辽宁、河南的该比例超出基准较多,这5个省/直辖市的该比例分别为74.44％、66.14％、48.79％、22.09％、21.24％,主要与这五个省/市的投资物业均为2021年新开业,基数较低或为主要因素。天津、山东、河北、内蒙古等四个省/市/自治区的该比例超过10％,分别为14.44％、14.11％、11.86％、10.22％。与青海、浙江、安徽、江西、广西、上海、陕西等7个省/直辖市的该比例较基准低,但相差较小,具体比例分别为8.48％、8.38％、8.36％、8.06％、7.97％、7.84％、7.56％。我们认为大部分省份1月租金收入比例与基准相差较小,主要与公司运营物业较为稳健有关。
华东区域租金占比过半
从物业数量看,截至2022年1月,公司物业数量为126个,其中江苏、浙江、安徽三个省份分别有出租物业37个:16个:12个,占比达到51.59％。从租金收入分区域占比来看,华东区域:华中区域:西南区域:西北区域:华北区域:华南区域:东北区域租金收入占比分别为64.47％:9.03％:7.29％:6.52％:5.12％:5.00％:2.57％。华东区域的物业数量占比和租金贡献占比双双过半,对公司的出租业务起到支撑作用。
投资建议:公司首月销售同比下降较多,但销售均价同比环比提升。出租业务的1月收入较2021年全年的平均水平略有增长。基于行业整体利润率下行和结算速度放缓的考虑,我们将公司2021-2022年净利润由180.83亿元、206.31亿元下调至164.02亿元、185.00亿元,对应EPS由8.00元/股、9.13元/股下调至7.25元/股、8.17元/股,维持"买入"评级
风险提示:房屋价格大跌、销售和出租不及预期、宏观经济不及预期
[2022-02-15] 新城控股(601155):销售随市场降温下行,商业收入稳增-1月销售点评
■兴业证券
事件:2月15日,公司发布1月经营数据。1月,公司实现合同销售金额约78.62亿元,同比下降52.75％;销售面积约79.70万平方米,同比下降57.86％。
点评:
高基数及市场降温拖累销售。1月,公司实现合同销售金额约78.62亿元,同比下降52.75％;销售面积约79.70万平方米,同比下降57.86％;销售均价9564元/平方米,同比上升12.13％。1月无新增地块,拓储保持谨慎。2021年公司累计拿地金额716.2亿元,拿地总建面2136.3万方,拿地均价3352元/平方米,拿地金额占销售金额的比重31％,2020年全年此比例为50％,拓储保持谨慎。
财务状况稳健,评级稳定,资本市场持续正反馈。2022年1月,公司提前赎回2022年3月到期的2亿境外美元债。截至2021年上半年,公司剔除预收账款后的资产负债率为75.45％,净负债率为60.48％,现金短债比为1.44。良好的财务状况使得公司持续得到资本市场正反馈,三大国际评级机构评级稳定,惠誉评级BB+,穆迪评级Ba1,标普评级BB+,且MSCI将新城控股ESG评级上调至BB级别。
商业板块持续扩张,提供现金流。截至2022年1月末,公司持有已开业吾悦广场为115座,管理输出的已开业吾悦广场为10座,1月实现商业运营收入8.14亿元。公司2021年全年商业运营收入为86.39亿元,同比增长51.0％,超额完成年初制定的85亿目标。投资建议:公司"住宅+商业"双轮驱动,评级维持稳定,长期投资价值获认可。我们维持2021-2022年EPS分别为7.88元、8.99元,按照2022年2月14日收盘价,对应的PE分别为4.3倍和3.8倍,维持"买入"评级。
风险提示:货币政策大幅收紧,居民去杠杆力度超预期。
[2022-02-15] 新城控股(601155):商业运营稳定,1月年化租金增长13％-公告点评
■广发证券
1月年化租金收入同比增长13％。根据1月经营公告,公司首次披露月度租金收入情况,22年1月,新城含税租金收入、税后租金分别为8.14亿元、7.59亿元,按12个月年化对应97.7亿元、91.1亿元,同比均增长13％。税后租金收入较21Q1月均收入增长27％,较21Q4月均收入小幅下降3％,租金水平整体稳定。截至1月末,公司累计在营吾悦130座(115座重资产+10座轻资产+5座轻资产交接),数量上与21年末一致。新城18-21年平均每年新获取32.5座吾悦,21年下半年轻资产布局提速,在投资端恢复前,预计上半年在商业项目获取仍以轻资产为主。
1月销售金额同比下降53％,并未以价换量。新城1月实现合同销售金额78.62亿元,同比下降52.75％,销售面积79.7万方,同比下降57.86％,销售均价9864元/平,同比增长12.1％。1月行业景气度持续下探,百强房企销售金额同比下降41％,公司1月销售表现首先受行业影响,也体现出21年下半年拿地力度减弱后供给端的变化。此外,销售均价同比转正,没有延续21年年末以价换量的做法,对单月表现也有一定影响。投资方面,在行业基本面未发生好转的情况下,新城在投资端保持谨慎的态度,1月无新增项目。
盈利预测与投资建议。受合作项目工程进度影响,公司21年下半年竣工完成率71％,21年竣工增长7％。我们预计21-23年公司归母净利润135亿元、139亿元、143亿元,扣非净利润115亿元、119亿元、123亿元,扣非对应6.7xPE、6.4xPE、6.2xPE。参考可比公司,以22年扣非归母净利润对应8xPE估值给予合理价值,对应42.17元/股,维持"买入"评级。
风险提示。景气度下行,民企风险扩散,影响公司结算及业绩增长。
[2022-01-19] 新城控股(601155):行业下行销售降速,商业收入高增长
■华泰证券
商业收入大幅提升,维持"买入"评级
根据公司2021年四季度经营简报,全年地产开发销售额同比略有下滑,商业运营收入快速增长。由于四季度房地产市场去化进一步恶化,销售增速下降叠加降价促销,我们预计2021-2023年EPS为6.98、7.87和9.01元(前值7.95、9.20和10.65元),参考可比公司2022年Wind一致预期6.6倍PE估值,公司商业持续高速扩张,开发销售稳健,我们认为公司2022年合理PE为6.9倍,目标价54.30元(前值54.06元),维持"买入"评级。
受市场景气度下行影响,全年销售增速下降
据公司2021年四季度经营简报,公司21年销售额约2337.8亿元,同比下降6.85％,销售面积约2354.7万方,同比增长0.25％。第四季度均价8737元/平,较前三季度下降16％。因第四季度房地产市场去化压力进一步加大,即便公司采取了一定促销策略,基数效应下第四季度销售额及销售面积同比分别下滑28％和33％,导致销售额未能达成年初设定的全年目标。受去化下降影响,公司竣工节奏也较预期有所放缓,全年竣工面积同比增长7.1％,较年初计划完成率76％,我们预计今年营收规模增速低于我们此前预期。商业地产收入高增长,夯实双轮驱动发展格局前三季度公司商业运营总收入(含税租金收入)达86.4亿元,同比增长51.0％,顺利完成年初制定的85亿目标。截至2021年末累计开业项目个数达125座,其中自持的吾悦广场115座,管理输出项目10座,另外还有尚处于交接过渡期的吾悦广场5座。加上过渡期的项目,全年新增开业项目30座。截止21年末,公司运营项目平均出租率98％,较三季度末增加2pct。公司商业运营板块持续增长,成熟度也在逐步提升,双轮驱动格局得以夯实,强化公司对抗行业周期的能力。
受市场降温影响,下半年拿地谨慎
公司下半年拿地节奏趋缓,全年全口径拿地额743亿,同比下滑41％,地售比达32％,同比下降18pct,其中第四季度仅拿一块地。拿地谨慎的原因主要是市场热度下行形成阻力。从财务角度,截至三季度末,公司剔除预收账款的资产负债率75.3％,净负债率69.9％,现金短债比1.9,仍维持"黄档"标准。公司整体土储充沛,财务结构稳健,土地市场出现机遇的情况下依然保有一定主动权。
风险提示:行业销售下滑;三四线商业地产竞争加剧。
[2022-01-15] 新城控股(601155):竣工面积小幅提升,销售规模基本稳定,商业运营持续发力-2021年四季度经营简报点评
■光大证券
事件:2022年1月8日,公司发布2021年四季度经营简报
2021年全年,公司实现累计销售金额2337.8亿元,同比下降6.9％,实现累计销售面积2354.7万平方米,同比增长0.25％;实现全年累计竣工面积3290.3万平方米(其中2021年四季度完成竣工面积1007.6万平方米);实现全年商业运营板块租金收入86.39亿元。点评:竣工面积小幅提升但不及计划,销售规模小幅收缩,商业运营持续发力
1)竣工来看,2021年全年公司实际竣工面积3290.3万平方米,同比上升7.1％,完成2021年初计划竣工建面4309.9万平方米的76.3％。我们认为公司实际竣工面积未达年初计划的主要原因系新冠疫情反复以及2021年下半年房地产行业流动性超预期紧张,影响了公司的施工进度及竣工节奏。
2)销售来看,2021年全年公司实现合同销售额约2337.8亿元,同比下降6.85％;实现销售面积约2354.7万平方米,同比增长0.25％;销售均价9927.9元/平,同比下降7.1％;从边际变化来看,2021年12月公司实现合同销售额约208.1亿元,同比下降33.0％;销售面积约258.4万平方米,同比下降19.21％。3)商业运营来看,截至2021年底,公司持有的已开业吾悦广场城市综合体达115座(其中轻资产管理输出的已开业吾悦广场为10个)。2021年公司商业运营板块实现含税租金收入86.4亿元,同比增长约51.0％。我们认为商业运营板块持续发力,租金增长明显,"吾悦广场"品牌护城河已筑起,知名度和美誉度均较高,后续在"扩大国内循环,提升居民消费"的大前提下,公司商业运营板块将持续发力,在公司价值体系中的重要性将持续提升。
盈利预测、估值与评级:2021年四季度以来,房地产行业流动性持续修复,开发贷和按揭贷持续回暖,央行全面降准0.5个百分点,释放长期资金1.2万亿元,对"杠杆稳健型"民企地产更为利好;由于购房者预期和房地产行业悲观情绪的恢复尚需一定时间,当前行业内部竞争激烈,销售规模和毛利率均有下行压力,我们下调2021-2023年公司预测归母净利润为170.8亿元、198.9亿元、232.2亿元,分别下调7.2％、5.0％、1.3％;当前股价对应2021-2023年PE估值为4.1、3.5、3.0倍。公司财务结构稳健,债务违约风险较小,双轮驱动筑盈利护城河,商业运营板块增长明显,随着2022年一季度降息预期的增强,居民改善型住房按揭贷款的信贷投放有望得到进一步支持,资本市场对优质龙头房企的关注度和信心将进一步提升,公司估值具备较强吸引力,维持"买入"评级。
风险提示:房地产行业调控政策严厉程度和持续时间或超预期;销售进度受限于银行贷款集中度管理或不及预期;项目施工和结算进度或不及预期。
[2022-01-13] 新城控股(601155):开源节流,轻资产布局提速-公告点评
■广发证券
轻资产布局提速,四季度运营表现令人满意。根据经营公告,21年公司商业含税租金收入86.39亿元,同比增长52％,新开业吾悦广场30座,另有5座轻资产处于交接阶段,累计在营130座,超额完成目标。
在获取方面,公司下半年投资力度减弱,从重资产拿地切换至轻资产布局,21年累计获取32座吾悦(15座重资产+17座轻资产)。从21Q4表现来看,含税租金收入25.5亿元,环比上升16％,同比增长25％,全年无新增项目的10个省份21Q4租金环比整体环比上升9％。
开源节流,经营稳健。公司21年销售2337.8亿元,同比下降6.85％,21Q4月均销售210亿元,均价同比下降16％,以价换量,优先保障现金流安全性。投资方面,根据公司中报拿地及7-12月地块获取信息,新城21年拿地金额724亿元,拿地力度31％,权益地价468亿元,权益比例65％(与20基本持平),其中商开权益100％,住开权益55％。公司通过综合体进入永州、宜宾、娄底、漳州、仙桃5城,上半年商开地价1713元/平,仅为住开项目(5008元/平)的三分之一。
2022年流动性风险较低。根据Wind,公司22年偿债压力96亿元,峰值32亿元,在去化率没有大幅下降的情况下,公司流动性风险较低。此外新城发展供股,表明大股东对于新城的信心,增加整体流动性。公司具备CMBS及Reits的融资渠道,多元化融资保障现金流安全。
盈利预测与投资建议。受合作项目工程进度影响,公司下半年竣工完成率71％,21年竣工增长7％。我们预计21-22年公司归母净利润157亿元、164亿元,扣非净利润132亿元、139亿元,扣非对应5.6xPE、5.3xPE。参考可比公司,以22年扣非归母净利润对应8xPE估值给予合理价值,对应49.18元/股,维持"买入"评级。
风险提示。景气度下行,民企风险扩散,影响公司结算及业绩增长。
[2022-01-09] 新城控股(601155):市场降温拖累销售,_住宅+商业_双轮驱动-12月销售点评
■兴业证券
事件:1月8日,公司发布12月经营数据。12月,公司实现合同销售金额约208.09亿元,同比下降32.99％;销售面积约258.41万平方米,同比下降19.21％。1-12月累计合同销售金额约2337.75亿元,同比下降6.85％;累计销售面积约2354.73万平方米,同比增长0.25％。
点评:市场热度下滑拖累销售表现。12月,公司实现合同销售金额约208.09亿元,同比下降32.99％;销售面积约258.41万平方米,同比下降19.21％,销售均价8053元/平方米,同比下降17.06％。2021年全年累计合同销售金额约2337.75亿元,同比下降6.85％;累计销售面积约2354.73万平方米,同比增长0.25％;累计销售均价9928元/平方米,同比下降7.08％。
12月无新增地块,全年拓储保持谨慎。12月公司拓储保持谨慎,1-12月累计拿地金额716.2亿元,拿地总建面2136.3万方,拿地均价3352元/平方米,拿地金额占销售金额的比重31％,2020年全年此比例为50％。财务状况稳健,评级稳定,资本市场持续正反馈。截至2021年上半年,公司剔除预收账款后的资产负债率为75.45％,净负债率为60.48％,现金短债比为1.44。良好的财务状况使得公司持续得到资本市场正反馈,三大国际评级机构评级稳定,惠誉评级BB+,穆迪评级Ba1,标普评级BB+,同时MSCI将新城控股ESG评级上调至BB级别,反应对公司长期投资价值的认可。H股供股增资,大股东认购彰显信心。12月,新城发展(持有新城控股67％股权)公告拟以供股方式发行最多约2.96亿新股,募集约15.67亿港元以增厚资本金。大股东富域香港及SetHeroDevelomentsLimited兜底承诺全额认购(将投入10.87亿港元认购2.05亿股,有意向额外投入4.80亿港元进行全额认购),彰显信心。
商业板块持续扩张,提供现金流。截至2021年末,公司持有已开业吾悦广场为115座,管理输出的已开业吾悦广场为10座,全年实现商业运营总收入为86.39亿元,同比增长51.0％,超额完成年初制定的85亿目标。投资建议:公司"住宅+商业"双轮驱动,评级维持稳定,长期投资价值获认可。我们维持2021-2022年EPS分别为7.88元、8.99元,按照2022年1月7日收盘价,对应的PE分别为4.0倍和3.5倍,维持"买入"评级。
风险提示:货币政策大幅收紧,居民去杠杆力度超预期。
[2022-01-09] 新城控股(601155):竞争优势突出的腰部龙头,风险偏好修复的首选品种-事件点评
■长江证券
事件描述
公司2021年实现销售额2338亿(-6.8％),商业运营收入86亿元(+51.0％),出租率97.89％。
事件评论
"开发+商业"双轮驱动的稀缺代表,极具竞争力的优质民营房企。公司在当前行业大洗牌形势下仍具备突出优势:1)模式具备一定稀缺性,且商业仍处成长阶段。截至2021年末公司累计开业125座购物中心(115自持+10轻资产),2021当年新开业30座(25自持+5轻资产),在手储备64座(其中5座已开业但处于交接过渡期),预计未来2年将陆续开业;2021年商业运营总收入86.4亿元(+51.0％),且近几年新店开业量较大,暂未有业绩贡献的培育期项目较多,伴随陆续进入成熟期,商业板块仍处于快速成长阶段。
2)主动缩表夯实财务基础,一时的"退"是为了更好的"进"。21Q3末公司剔除预收的资产负债率/净负债率/现金短债比分别为75.3％/59.1％/1.9,维持"黄档"地位,近年来财务结构一直维持稳健状态,动荡环境下则更显从容;虽然近两年销售规模有一定下降(降幅仅小个位数),但更要看到2019年主动缩表之后,公司财务报表的稳健性大幅提高,我们认为,以一定的规模下降换取更稳健的财务基础,中长期视角显然利大于弊,尤其在当前民营房企普遍面临信用风险的背景下。3)2021全年业绩增速预计仍具一定吸引力。公司2021年前三季度归母净利+24％,2021年竣工目标近30％增幅,毛利率底部区间基本确立,即使考虑4季度少量现房打折,预计全年业绩增速仍具一定吸引力。
稳增长预期升温,市场风险偏好或将修复,地产配置可适度下沉。从长期视角看,行业洗牌和走向集中是大势所趋,既反映内生竞争力的差异,又反映产业环境的不可逆变化,三条红线、稳增长和防风险等现实约束之下,行业"渐进式"优化是大概率路径,竞争环境更趋良性,尤其头部房企可在三条红线之外进一步适度扩表,业绩预期和估值水平有望持续修复。从短期视角看,稳增长是政治问题,地产不会缺席稳增长,预计维稳组合拳可能加速落地,市场风险偏好的修复将从头部房企逐步扩散至腰部房企,近期融资窗口打开是明显的积极信号。综合而言,投资角度看尽管时间和空间上,头部房企仍有上行空间,但配置上可适度均衡,1季度更关注腰部弹性品种和头部补涨品种;年中前后待政策力度、基本面恢复节奏以及风险出清程度等更清晰之后,尾部幸存者或将享受更大弹性。
投资建议:竞争优势突出的腰部龙头,风险偏好修复的首选品种。1)2019年缩表和减速,报表得以显著夯实,次高等级的信用在当前环境下展现出显著的稀缺性;2)从信用能力(次高等级)和运营效率(最高等级)角度去看,新城的内生竞争力明显排在前列,亦将受益于行业洗牌和格局集中;3)2021年竣工目标近30％增幅,结算毛利率底部区间也基本确立,预计全年业绩仍具一定吸引力,尤其相较于头部房企;4)"开发+商业"双轮驱动,长期视角下估值体系终将重塑,短期视角下,也将受益于风险偏好的适度下沉。
预计公司2021-2023年归母净利分别为177、184、198亿元,对应PE分别为4.0X、3.9X、3.6X,低估值、次高信用和商业高增长提供潜在弹性,维持"买入"评级。
风险提示
1、结算利润率触底时间存不确定性;
2、三四线销售情况存不确定性。
[2022-01-07] 新城控股(601155):商管快速增长,轻资产持续拓展-事件点评
■申万宏源
事件:新城控股发布2021年12月及四季度经营简报,12月份公司实现合同销售金额约208.09亿元,比上年同期下降32.99％。2021年度公司商业运营总收入为86.39亿元(即含税租金收入)。
投资要点:21年租管费86亿元、同比+51％,新拓展商场32座、其中轻资产17座。至2021年末,公司已开业商场125个(含轻资产10个),出租率98％,其中2021Q4新开业13个商场;另有5个已签约商场在交接期、尚未贡献收入;累计开业GRA/GLA为1,180/709万平,分别同比+30％/+32％,规模及运营能力排名行业前列。2021年公司实现含税租管费86.4亿元,同比+51.0％,如期完成年初目标;2021Q4实现含税租管费25.5亿元,同比+22.4％、环比+18.3％。分区域来看,江苏、浙江和安徽分别贡献全年租管费收入的34％、18％和9％,构成年末GLA的29％、13％和10％。考虑到疫情影响逐步消除等因素,我们预计公司2022E含税租管费达到110亿元,同比+27％。2021年公司新获取商场32座,其中轻资产17座,其中12月公司新增轻资产5座;截至2021年末,公司在全国135城布局189座吾悦广场,其中轻资产32座。
全年累计销售额2,338亿、同比-7％,拿地谨慎、拿地/销售面积比60％。2021年12月公司实现销售金额208亿元,环比+3.8％、同比-33.0％;销售面积258万平,环比+21.1％、同比-19.2％;销售均价8,053元/平,环比-14.3％、同比-17.1％。2021年公司累计实现销售金额2,338亿元,同比下降6.9％;累计销售面积2,355万平,同比+0.3％;累计销售均价9,928元/平,同比-7.1％。2021年12月公司未新增拿地,2021年全年拿地谨慎,全年拿地面积1,410万平,同比-50.7％;对应总地价571亿元,同比-45.6％;拿地均价4,046元/平,同比+10.4％。2021年公司拿地/销售金额比24.4％;拿地/销售面积比59.9％;拿地/销售均价比40.8％。
投资分析意见:商管快速增长,轻资产持续拓展,维持"买入"评级。新城控股秉承"住宅+商业"双轮驱动战略,先发布局商业地产,打造优质成长标杆,乘风广阔消费市场;
同时塑造了高周转开发成长典范,新环境下调整战略,争取更稳健持续成长。考虑到21H2公司销售走弱,我们下调公司21-23年每股盈利预测分别为7.40/8.12/8.95元(原7.84/8.74/10.00元),目前现价对应21PE仅4.3X,20A股息率6.5％,并且目前仅商管估值就已覆盖公司市值达1.4倍,目前公司价值显著低估,我们维持公司目标价66.0元,维持"买入"评级。
风险提示:调控政策超预期收紧,去化率不及预期,疫情影响商场运营,公司子公司诉讼结果对本期或期后利润影响具有不确定性。
[2021-12-08] 新城控股(601155):商业护城河越筑越深,尽显财务与增长优势-深度研究
■中信建投
公司商业地产已完成全国化布局,即将迎来业绩释放。截至2021年6月30日,公司综合体累计开业105座,获取174座,已经完成全国化布局,在行业信用分化、住宅销售下行的背景下,具备较深护城河。目前开业的项目中有76.2％正处于三年培育期,真正进入业绩释放阶段的项目仅占比6.9％,未来随着开业项目的逐渐成熟,新城商业业绩将迎来释放。
综合体销售助力业绩增长,城市布局向长三角回归。综合体销售占公司整体销售的30％左右,是住宅销售的重要补充,且由于底价拿地和有较大体量销售型商铺,毛利率可维持在30％以上,对公司业绩形成重要支撑。2021年上半年,公司布局回归长三角趋势明显,新增土储中长三角占比44.5％,城市布局结构持续优化。
财务稳健,租金即可覆盖公开市场债务本息。截至2021年6月30日,公司三条红线处于黄档,仅扣预资产负债率一项不达标,财务状况十分稳健。加权平均融资成本6.60％,同比下降25bps,长期借款占比75％,债务期限结构持续优化。我们预计公司2022年可实现租金收入112.1亿元,且租金收入不受资金监管约束,可由总部直接归集,2022年仅租金足以覆盖公开市场债务本息。
首次覆盖给予买入评级,目标价53.04元。我们预计2021～2023年公司EPS分别为7.80/9.19/10.34元。我们分别用RNAV模型和NOI模型对开发业务和商管业务进行分部估值,计算得出公司总市值1199亿元,对应每股股价53.04元,2021年PE为6.8x,首次覆盖给予买入评级。
风险提示:调控政策超预期;三四线市场严重下滑;疫情反复超预期。
[2021-12-04] 新城控股(601155):单月销售量价同比下降,累计销售量价环比上涨-11月销售数据点评
■天风证券
事件:公司发布2021年11月经营简况,11月公司实现合同销售金额200.56亿元,YOY-30.99％;实现合同销售面积213.33万平方米,YOY-15.35％。1-11月累计实现合同销售金额2,129.67亿元,YOY-3.16％;累计实现销售面积2,096.32万平方米,YOY3.32％。
单月销售同比实现两位数跌幅,累计销售量价环比上涨11月公司实现合同销售金额200.56亿元,YOY-30.99％,环比-9.26％;实现合同销售面积213.33万平方米,YOY-15.35％,环比-14.32％;对应销售均价9401元/平方米,YOY-18.47％,环比上月提升525元/平方米。1-11月累计实现合同销售金额2,129.67亿元,YOY-3.16％,较1-10月增速10.4％;累计实现销售面积2,096.32万平方米,YOY3.32％,较1-10月增速11.33％;对应累计销售均价10159元/平米,YOY-6.27％。11月单月同比量价实现两位数跌幅,环比表现上看,整体量跌,销售金额环比小幅下跌。
单月新增项目以环渤海三线及以下城市为主,权益比例有所上升11月新增土地项目1个,为山东省日照市地块;按城市能级划分为三线城市及以下;按经济圈划分属于环渤海。11月单月新增项目占地面积1343.17平方米,去年同期新增项目占地面积86.98万方;新增规划建面3357.93平方米,去年同期规划建面226.13万方;新增总地价570万元,去年同期为116.68亿元;新增权益地价570万元,去年同期为80.88亿元;可以看出11月单月较去年同期的新增建面、规划建面、新增总地价及新增权益地价皆大幅下降;对应2021年11月权益比例为100％。公司拿地力度降低11月单月拿地力度、权益拿地力度分别为0.02％、0.02％,11月新增项目平均楼面价1697.47元/平方米,单月楼面价/单月销售均价比重18.06％。2021年11月公司拿地数目为1块,规划用途为商业用地,去年同期公司拿地数目及规划用途为:4块居住用地、3块商住用地、2块住宅用地、3块住宅和商服用地、1块居住兼容。公司拿地数目有所下降。
投资建议:在房地产行业增速放缓叠加"三道红线"的背景下,房企业绩增长承压。2021年1-11月公司累计销售金额与销售面积较2021年1-10月累计销售金额与销售面积增长,结合公司经营业绩,我们认为公司经营情况有望进一步改善。基于此,我们预计公司21-23年净利润,分别为180.83亿元、206.31亿元、227.92亿元,对应PE分别为4.06X、3.56X、3.22X,维持买入评级。
风险提示:房屋价格大幅下跌;宏观经济不及预期;销售不及预期
[2021-12-03] 新城控股(601155):市场降温拖累销售,海外评级维持稳定,H股供股增资彰显信心-11月销售点评
■兴业证券
事件:12月2日,公司发布11月经营数据。11月,公司实现合同销售金额约200.56亿元,同比下降30.99％30.99％;销售面积约213.33万平方米,同比下降15.35％。11月累计合同销售金额约2129.67亿元,同比下降3.16％3.16％;累计销售面积约2096.32万平方米,同比增长3.32％。
点评:11月单月销售降幅有所扩大。11月,公司实现合同销售金额约200.56亿元,同比下降30.9910月为20.50％％);销售面积约213.33万平方米,同比下降15.3510月为7.38％％),销售均价9401元平方米,同比18.47。111月累计合同销售金额约2129.67亿元,同比下降3.16％％;累计销售面积约2096.32万平方米,同比增长3.32％％;累计销售均价10159元平方米,同比6.27。
11月新增一宗地块,拓储保持谨慎。11月公司拓储保持谨慎,当月新增一宗地块。至此111月累计拿地金额716.2亿元,拿地总建面2136.3万方,拿地均价3352元平方米,拿地金额占销售金额的比重33.6％％,去年全年此比例为50％。
海外评级维持稳定财务状况稳健。11月公司以自有资金提前赎回2.91亿美元债12月2日,惠誉宣布维持公司信用评级为BB+BB+,展望为稳定。此前9月,穆迪也宣布维持公司信用评级为Ba1。近期房企信用风险频发,而公司回购美元债,海外评级维持稳定,资本市场持续正反馈,反应对公司财务状况和经营水平的认可。截至2021年上半年,公司剔除预收账款后的资产负债率为75.45％75.45％,净负债率为60.48％60.48％,现金短债比为1.44。
H股供股增资,大股东认购彰显信心。12月2日,新城发展(持有新城控股67％股权)公告拟以供股方式发行最多约2.96亿新股,募集约15.67亿港元以增厚资本金。大股东富域香港及SetHeroDevelomentsLimited兜底承诺全额认购(将投入10.87亿港元认购2.05亿股,有意向额外投入4.80亿港元进行全额认购),彰显信心。
商业板块持续扩张,提供现金流。截至三季度末,公司持有已开业吾悦广场为105座,管理输出的已开业吾悦广场为7座为公司提供持续现金流。前三季度,公司实现商业运营总收入为60.91亿元,同比增长67.421年全年目标为85亿元(含税口径),已完成71.7％71.7％,全年目标有望平稳实现。
投资建议:公司"住宅商业"双轮驱动,评级维持稳定,长期投资价值获认可。我们维持20212022年EPS分别为7.88元、8.99元,按照2021年12月2日收盘价,对应的PE分别为4.0倍和3.5倍,维持"买入"评级。
风险提示:货币政策大幅收紧,居民去杠杆力度超预期。
[2021-12-02] 新城控股(601155):H股供股保障稳健、彰显信心,评级维持、安全性获认可-有信息公布需要点评
■申万宏源
事件:
2021年12月1日,新城控股(601155.SH)公告11月经营数据,11月份公司实现销售金额200.56亿元,同比下降30.99％;销售面积213.33万平方米,同比下降15.35％。
同日,新城发展(01030.HK)公告,公司建议透过按每21股现有股份获发1股供股股份的基准进行供股的方式向合资格股东按认购价每股供股股份5.30港元发行约2.957亿股供股股份,以筹集最多约15.673亿港元(扣除开支前);或发行约2.962亿股供股股份以筹集最多约15.7亿港元(扣除开支前)。
同日,惠誉确认新城发展(01030.HK)的长期本外币发行人评级及其子公司新城控股(601155.SH)的长期外币发行人评级为"BB+",评级展望维持为"稳定"。同时,惠誉确认了两家公司高级无抵押债券以及所有未偿债券的评级为"BB+"。
投资要点:
新城发展拟供股保障稳健、彰显信心,海外评级维持、安全性获认可。12月1日,新城控股控股股东新城发展(新城发展持有新城控股67％股权)公告以供股的方式发行最多约2.96亿新股(占比总股本的4.8％),募集约15.67亿港元;募集款项将用于公司资金储备,以及用作企业运营资金。新城发展大股东富域香港及SetHeroDevelopmentsLimited承诺,将投入10.87亿港元认购2.05亿股,并有意向额外投入4.8亿港元进行全额认购,合计将以家族基金最多投入15.67亿港元。供股行为显示大股东对新城发展的前景充满信心;供股完成后将进一步增厚公司资本金,改善公司资本结构。同日,惠誉确认新城发展及新城控股评级维持"BB+",评级展望维持为"稳定",在近期评级机构陆续下调房企评级的背景下,新城系仍维持评级稳定彰显公司财务安全性。
前11月累计销售额2,130亿、同比-3％,并年内累计新增28座商场。1-11月公司累计签约金额2,130亿元,同比-3.2％;累计销售面积2,096万平,同比+3.3％;销售均价10,159元/平,同比-6.3％。1-11月,公司新增建面1,410万平,同比-42.2％;对应总地价571亿元,同比-38.5％;拿地均价4,046元/平,同比+6.5％。1-11月,公司拿地/销售金额比27％;拿地/销售面积比67％;拿地/销售均价比40％。此外,1-11月公司累计获取28座商场(重16座、轻12座);10月底累计在手184座(其中轻27座)。
投资分析意见:H股供股保障稳健、彰显信心,评级维持、安全性获认可,维持"买入"评级。新城控股秉承"住宅+商业"双轮驱动战略,先发布局商业地产,打造优质成长标杆,乘风广阔消费市场;同时塑造了高周转开发成长典范,新环境下调整战略,争取更稳健持续成长。我们维持公司21-23年每股盈利预测分别为7.84/8.74/10.00元,对应21PE仅4.0X,20A股息率6.5％,并且目前仅商管估值就已覆盖公司市值达1.4倍,目前公司价值显著低估,我们维持公司目标价66.0元,维持"买入"评级。
风险提示:调控政策超预期收紧,去化率不及预期,疫情影响商场运营。
[2021-11-08] 新城控股(601155):业绩如期释放,土地投资谨慎-2021年三季报点评
■光大证券
事件:公司发布2021年三季度业绩公告2021年Q3公司实现营业收入300.17亿元,同比下降7.22％;实现归属于上市公司股东的净利润15.78亿元,同比增长3.01％。
点评:
业绩加速释放,盈利能力小幅改善,土地投资谨慎,吾悦广场稳健扩张
1)结算加速下业绩释放,盈利能力小幅改善。2021年Q3公司实现营收300.2亿元,同比下降7.2％;实现归母净利润15.8亿元,同比增长3.0％。2021年前三季度公司实现营收1091.2亿元,同比增长55.7％,主要系本期物业交付收入较上年同期增长较多所致,前三季度累计竣工面积达2282.7万方。此外,前三季度公司实现归母净利润58.8亿元,同比增长24.2％;实现扣非归母净利润53.7亿元,同比增长25.7％。当期基本EPS录得2.61元/股;毛利率录得19.8％,较年中小幅改善。
2)销售稳健增长,土地投资谨慎。10月公司实现合同销售金额约221.0亿元,同比下降20.5％;实现销售面积约249.0万方,同比下降7.4％。1-10月公司实现累计合同销售金额1929.1亿元,同比增长1.1％,已完成全年2600亿元销售目标的74.2％;累计销售面积1883.0万方,同比增长6.0％;对应销售均价10244.9元/平。公司三季度合计新增11个项目,对应建面304.4万方,投资金额66.9亿元,三季度拿地力度(金额角度)约12.6％,土地投资谨慎。
3)双轮驱动筑盈利护城河。截至10月25日,公司在全国开业及在建的吾悦广场城市综合体已达183座,进驻上海、天津、重庆、南京、长沙、长春、西安等国内134个大中城市。2021年1-9月,公司实现商业运营总收入(含税租金收入)60.9亿元,同比增长约65.0％;已完成全年85亿元租金目标的71.7％。
4)财务结构稳健。报告期末,公司录得剔预后资产负债率75.5％,净负债60.5％,不受限现金短债比1.4X,财务结构稳健,短期债务违约风险较小。
盈利预测、估值与评级:结算加速下公司业绩如期释放,盈利能力小幅改善;商业地产"吾悦广场"稳健扩张,主要财务指标向好。公司业绩兑现确定性较强,双轮驱动筑盈利护城河,我们维持2021-2023年预测归母净利润184.1亿元、209.5亿元、235.3亿元;当前股价对应2021-2023年预测PE估值为3.6/3.2/2.8倍,估值具备较强吸引力,维持"买入"评级。
风险提示:房地产行业调控政策严厉程度和持续时间或超预期;销售进度受限于银行贷款集中度管理或不及预期;项目施工和结算进度或不及预期。
[2021-11-07] 新城控股(601155):新城控股提前赎回境外美元债券
■上海证券报
新城控股晚间公告，为促进公司长期稳定发展，基于对自身价值及未来发展的信心，公司结合当前实际经营及财务状况，计划由新城环球提前赎回美元债券，并予以注销。本期美元债券截至目前存续金额为3.5亿美元，将于2021年12月16日到期。
公司表示，本次提前赎回境外美元债券符合公司偿债计划及发展战略，公司现金流充裕，本次提前赎回事项不会对公司经营情况和财务状况产生不利影响，不会损害公司及全体股东的利益。
[2021-11-07] 新城控股(601155):结算节奏影响收入增速,商业租金表现持续提升-季报点评
■广发证券
三季度结算进度放缓,毛利率环比稳定。根据公司三季报,前三季度实现收入1091.22亿元,同比增长55.7％,实现归母净利润58.84亿元,同比增长24.2％。3季度收入下降7.2％,归母净利润增长3％,三季度结算进度较去年有所放缓,四季度仍然是公司竣工高峰。利润表质量方面,Q3公司整体毛利率20.4％,扣税毛利率为16.2％,环比二季度基本持平,结算项目依然存在利润率压力。费率表现基本稳定。
商业运营表现好转,全年租金目标有望实现。三季度公司含税租金收入21.53亿元,同比增长58％,前三季度实现60.91亿元,同比增长67％。三季度新开11座吾悦,单项目运营表现较半年度有所好转,21年新增项目开业一个季度后年化租金收入已超过6000万元/年。考虑4季度旺季叠加新增项目贡献,全年大概率将完成85亿租金的目标。
销售回款率回升,加大权益投资比例。公司前三季度累计销售金额1708亿元,同比增长5％,Q3销售金额531亿元,同比下滑19％,三季度回款率67％好于上半年水平。前三季度累计拿地力度33％(Q3为18％),权益比84％,较20年提升18pct。
回款保障公司偿债,有息负债环比回落。公司Q3有息负债规模环比Q2下降48亿元,在经营回款的保障下,公司对部分债务进行偿还。
盈利预测与投资建议:预计21-22年业绩分别为7.8元/股、8.3元/股。
3季度公司收缩投资,偿还债务,加强回款要求,商业运营表现稳定,预计21-22年业绩176、188亿(+16％、+7％),扣非净利润151、163亿(+16％、+8％),扣非净利润对应4.4xPE、4.1xPE。合理价值方面,参考可比公司,以21年扣非归母净利润对应8xPE估值给予合理价值,对应合理价值53.60元/股,维持"买入"评级。
风险提示。地产销售及利润率存在不确定性,商业表现受疫情影响。
[2021-11-07] 新城控股(601155):A股回购美元债、H股实控人增持,认可价值、彰显信心-有信息公布需要点评
■申万宏源
事件:
2021年11月7日,新城控股(601155.SH)公告,公司计划由新城环球提前赎回存续金额为3.5亿美元、2021年12月16到期的美元债券,并予以注销。公司将按照债券票面的原价进行赎回,并支付投资者申报赎回债券相应截止本次赎回日的未支付利息。
2021年11月5日,新城发展(01030.HK)公告,实控人全资子公司SetHero于2021年1月4日至1月7日及11月5日在公开市场以每股均价5.96港元购买3,207万股新城发展股份。紧随购买事项后,实控人王振华及陈静持有新城发展股权占比提升至69.4％。
投资要点:
新城控股拟提前赎回美元债券,表明现金流充裕、彰显信心。11月7日,新城控股计划由新城环球提前赎回存续金额为3.5亿美元的美元债券,并予以注销。该债券为3.5亿美元/2年/7.5％的无抵押固定利率债券,于2019年12月16日完成发行,将于2021年12月16日到期。本次赎回的资金来源为公司自有资金。本次提前赎回境外美元债券符合公司偿债计划及发展战略,并表明公司现金流充裕、以及在行业逆境中保持财务高安全性,也将提升债券投资者和股权投资者的信心。
新城发展实控人增持新城发展,认可新城系价值、彰显信心。11月5日,新城控股控股股东新城发展(新城发展持有新城控股67％股权)发布公告,新城发展实控人之全资子公司SetHero于2021年1月4日至1月7日及11月5日在公开市场以每股均价5.96港元购买合计3,207万股新城发展股份,增持后其持股占比提升至69.4％。并且新城发展实控人计划将于适当时候进一步增持本新城发展公司股权。这表明实控人对新城发展以及新城控股的价值认可、并彰显对新城系的发展信心。
前10月销售额1,929亿、同比+1％,累计新增27座商场。1-10月新城巩固累计签约金额1,929亿元,同比+1.1％;累计签约面积1,883万平,同比+6％;累计销售均价10,245元/平,同比-4.6％。1-10月,公司新增建面1,410万平,同比-36.3％;对应总地价570亿元,同比-30.3％;拿地均价4,047元/平米,同比+9.4％;拿地/销售金额比达30％;拿地/销售面积比75％;拿地/销售均价比40％。此外,1-10月公司累计获取27座商场(重16座、轻11座);10月底累计在手183座(其中轻26座)。
投资分析意见:A股回购美元债、H股实控人增持,认可价值、彰显信心,维持"买入"评级。新城控股秉承"住宅+商业"双轮驱动战略,先发布局商业地产,打造优质成长标杆,乘风广阔消费市场;同时塑造了高周转开发成长典范,新环境下调整战略,争取更稳健持续成长。我们维持公司21-23年每股盈利预测分别为7.84/8.74/10.00元,对应21PE仅3.8X,20A股息率6.9％,并且目前仅商管估值就已覆盖公司市值达1.4倍,目前公司价值显著低估,我们维持公司目标价66.0元,维持"买入"评级。
风险提示:调控超预期收紧,去化率不及预期,疫情影响商场运营
[2021-11-04] 新城控股(601155):市场降温拖累单月销售增速下行,拓储更为谨慎-10月销售点评
■兴业证券
事件:11月3日,公司发布10月经营数据。10月,公司实现合同销售金额约221.02亿元,同比下降20.50％;销售面积约248.99万平方米,同比下降7.38％。1-10月累计合同销售金额约1929.11亿元,同比增长1.08％;累计销售面积约1882.99万平方米,同比增长5.97％。
点评:
10月销售增速下行,累计同比保持增长。受房地产市场热度整体下降影响,公司单月销售增速持续下行,但降幅略有收窄。10月,公司实现合同销售金额约221.02亿元,同比下降20.5％(9月为-22.7％);销售面积约248.99万平方米,同比下降7.4％(9月为-8.1％),销售均价8877元/平方米,同比-14.2％。1-10月累计合同销售金额约1929.11亿元,同比增长1.08％;累计销售面积约1882.99万平方米,同比增长5.97％;累计销售均价10245元/平方米,同比-4.6％。
10月无新增地块,拓储谨慎。10月公司拓储更为谨慎,当月未有新增地块。至此1-10月累计拿地金额628.4亿元,拿地总建面1836.2万方,拿地均价3423元/平方米,拿地金额占销售金额的比重36.8％,去年全年此比例为50％。
财务结构稳健,融资成本下降。截至2021年上半年,公司剔除预收账款后的资产负债率为75.45％,净负债率为60.48％,现金短债比为1.44。上半年公司平均融资成本6.6％,较2020年末下降0.12个百分点。9月MSCI明晟上调公司ESG评级至BB级,去年底评级公司以来陆续上调公司信用评级,惠誉评级至BB+,穆迪提升至Ba1,标普提升至BB+。
商业板持续扩张。截至三季度末,公司持有已开业吾悦广场为105座,管理输出的已开业吾悦广场为7座。前三季度,公司实现商业运营总收入为60.91亿元,同比增长65.0％,21年全年目标为85亿元(含税口径),已完成71.7％,全年目标有望平稳实现。
投资建议:公司"住宅+商业"双轮驱动,ESG评级提升,长期投资价值获认可。我们维持2021-2022年EPS分别为7.88元、8.99元,按照2021年11月3日收盘价,对应的PE分别为4.1倍和3.6倍,维持"买入"评级。
风险提示:货币政策大幅收紧,居民去杠杆力度超预期。
[2021-11-03] 新城控股(601155):新城控股10月实现合同销售金额约221亿元 同比下降20.5%
■证券时报
新城控股(601155)11月3日晚公告，10月份公司实现合同销售金额约221.02亿元，比上年同期下降20.50%;销售面积约248.99万平方米，比上年同期下降7.38%。1-10月累计合同销售金额约1,929.11亿元，比上年同期增长1.08%;累计销售面积约1,882.99万平方米，比上年同期增长5.97%。
[2021-10-30] 新城控股(601155):拿地趋于谨慎,商业运营显著增效-三季点评
■银河证券
事件:公司公布2021年三季报。2021前三季度,公司实现营业收入1091.22亿元,同比增长55.7％;实现归母净利润58.84亿元,同比增长24.2％;实现基本每股收益2.61元/股,同比增长23.7％。
结算放量,业绩稳步增长。前三季度公司净利润增速低于营收增速,主要归因于综合毛利率同比下滑4.2pct至19.8％,但较上半年的19.6％仍有0.2pct微升。2021年期末预收账款与合同负债合计值较期初增长0.4％至2036亿元,覆盖2020年全年营收1.4倍,为业绩稳步提升奠定基础。
合同销售稳健增长,拿地策略趋于谨慎。前三季度公司实现合同销售金额1708亿元,同比增长4.8％,实现合同销售面积1634万平方米,同比增长8.3％,实现销售均价10453元/平方米,同比下滑3.3％。在资金环境全面收紧的情况下,公司注重现金流管控,拿地趋于谨慎,前三季度公司拓展项目67个,其中9月仅新拓一个项目,新增土地计容建面1410万平方米,同比下滑26.0％,拿地金额528亿元,同比下滑27.7％;拿地/销售面积比0.86,拿地/销售金额比0.31,去化加速。拿地楼面均价3746元/平方米,地价房价比0.36,保障合理的利润空间。分城市群看,主要集中在长三角城市群、京津冀城市群、海峡西岸城市群、长江中游城市群。
吾悦品牌影响提升,深度运营卓有成效。截至三季度末,公司持有已开业吾悦广场105座,管理输出已开业吾悦广场7座,其中三季度新开业9座,另有2座处于交接过渡期,实现新增商业地产建面88万平方米,新增可供出租面积51万平方米,整体出租率高达96.4％,吾悦品牌影响力持续提升。前三季度公司实现商业运营总收入61亿元,同比增长67.4％,与2020年三季度相比,可比的62座吾悦广场中有50座租金收入同比增长,可比商场三季度租金收入13.2亿元,同比增长7.6％,深度运营策略卓有成效。
财务健康,偿债压力持续处于低位。截至三季度末,公司在手货币资金428亿元,现金短债比1.38,偿债压力较小,公司净负债率59.1％,同比+16.6pct,剔除预收账款资产负债率75.3％,同比-2.4pct,保持在黄档水平,财务整体健康,融资压力较小,伴随交付物业持续增长,债务结构有望进一步优化。
投资建议:公司坚持"住宅+商业"双轮驱动运作模式,拿地积极,土地储备丰富,住宅销售稳健增长,商管护城河不断拓宽,轻重并举跻身行业龙头,财务保持健康,偿债压力持续处于低位。我们预计公司2021-2022年每股收益分别为8.33元/股、9.56元/股,以10月29日的收盘价34.24元计算,对应的市盈率分别为4.1倍、3.6倍。我们看好公司长期的表现,维持"推荐"评级。
风险提示:销售下滑、行业政策变动、融资环境波动。
[2021-10-29] 新城控股(601155):结算放量,商业收入大幅提升-三季度点评
■华泰证券
结算推动盈利增长，商业收入大幅提升
公司前三季度实现营收1091.2亿元，同比+55.7%；实现归母净利润58.8亿元，同比+24.2%；摊薄EPS2.60元。由于销售增速下降，我们预计2021-2023年EPS为7.95、9.20和10.65元(前值8.30、9.51和10.77元)，参考可比公司2021年一致预期6.5倍PE估值(前值6.2倍)，公司商业持续高速扩张，开发销售稳健，我们认为公司2021年合理PE为6.8倍(前值6.5倍)，目标价54.06元(前值53.95元)，维持“买入”评级。
结算放量保障业绩增长，毛利率或已触底
前三季度公司竣工面积2283万方，完成全年计划53%，推动业绩大幅增长。
毛利率同比下降4.2pct至19.8%，但较上半年微升0.2pct，我们认为毛利率基本已触底。毛利率同比下降叠加计提存货减值准备10亿，因此归母净利润同比增速低于营收增速。2021年计划竣工同比+40%，为今年营收规模全年高增长打下基础。
商业地产收入高增长，夯实双轮驱动发展格局
前三季度公司商业总收入60.9亿，同比+167%，截至期末累计开业项目个数达114座，其中新开业14座。由于个别中西部三线城市出租率相对较低，出租率较20年末略降3pct至96%。公司全年计划新开业30座吾悦广场，收入突破84亿，截至期末，公司新开业个数以及商业运营收入的全年计划完成率分别为47%和72%，随着四季度开业潮，我们预计完成全年目标是大概率事件。
受市场降温影响，第三季度销售拿地节奏趋缓
前三季度销售额1708亿元，同比+4.8%，增速较中期下滑16pct。全年销售目标完成率达65.7%。前三季度全口径拿地额743亿，地售比达43%，较中期下滑9pct。第四季度销售额同比持平方可实现全年2600亿销售目标，市场热度下行形成阻力，但公司土储充沛，为努力实现目标打下基础。
财务保持“黄档”标准，维持“买入”评级
截至期末，公司剔除预收账款的资产负债率75.3%，净负债率69.9%，现金短债比1.9，仍维持“黄档”标准。由于销售增速下降，我们预计2021-2023年EPS为7.95、9.20和10.65元(前值8.30、9.51和10.77元)，参考可比公司2021年一致预期6.5倍PE估值(前值6.2倍)，公司商业持续高速扩张，开发销售稳健，我们认为公司2021年合理PE为6.8倍(前值6.5倍)，目标价54.06元(前值53.95元)，维持“买入”评级。
风险提示:行业销售下滑；三四线商业地产竞争加剧。
[2021-10-29] 新城控股(601155):业绩平稳增长,双轮驱动发展-2021年三季报点评
■国信证券
业绩保持平稳增长
公司业绩保持平稳增长。2021年前三季度,公司实现营业收入1091亿元,同比增长56％;归母净利润59亿元,同比增长24％。其中第三季度,公司实现营业收入300亿元,同比减少7％;归母净利润16亿元,同比增长3％。
开发物业销售稳定,商业地产发展顺利
开发物业销售稳定。2021年前三季度,公司实现销售金额1708亿元,同比增长5％,达成年度销售目标的66％;实现销售面积1634万㎡,同比增长8％。商业地产发展顺利。截止2021年三季度末,公司已开业及管理输出吾悦广场114座,其中自持105座;在营建面1055万㎡,同比增长58％。2021年前三季度,公司实现商业运营总收入60.91亿元(含税租金收入),同比增长67％。
财务状况良
好截至2021年三季度末,公司以财报披露口径测算的净负债率为59％,保持较低水平;现金短债比为1.9,短期偿债能力较好;剔除预收账款后的资产负债率为75％。按"三道红线"标准,公司处于黄档,财务状况良好。
业绩平稳增长,双轮驱动发展,维持"买入"评级
公司业绩平稳增长,双轮驱动发展,预计公司2021、2022年的归母净利分别为180、212亿元,对应EPS为7.97、9.38元,对应最新股价的PE为4.5、3.8倍,维持"买入"评级。
风险
公司开发物业销售、结算不及预期,投资物业租金收入不及预期,或市场调控超预期。
[2021-10-29] 新城控股(601155):业绩稳健增长,商业持续发力-三季报点评
■兴业证券
事件
新城控股公布2021年三季度报告,前三季度营业收入1091.22亿元,同比增长55.69％;实现归母净利润58.84亿元,同比增长24.24％;实现加权平均净资产收益率为11.37％,同比减少了0.67百分点。
第三季度实现营业收入300.17亿元,同比下降7.22％,实现归母净利润15.78亿元,同比增加3.01％。点评:前三季度业绩稳健增长,利润率有所下行。前三季度营业收入1091.22亿元,同比增长55.69％;实现归母净利润58.84亿元,同比增长24.24％;销售毛利率为19.84％,同比下降了4.18个百分点;归母净利润率为5.39％,同比下降了1.37个百分点。
第三季度归母净利润微增,销售利润率环比提升。第三季度实现营业收入300.17亿元,同比下降7.22％;受投资净收益拉动,实现归母净利润15.78亿元,同比增加3.01％;销售毛利率为20.44％,同比下降了1.21个百分点,环比第二季度上升了1.04个百分点;归母净利润率为5.26％,同比上升了0.52个百分点。累计销售保持增长,拿地谨慎。前三季度累计实现合同销售面积1634.00万方,同比上升8.34％(同比19年下降5.2％);实现合同销售金额1708.08亿元,同比上升4.76％(同比19年下降13.6％);销售均价10453元/平方米,同比下降3.3％。公司1-9月累计拿地金额628.4亿元,拿地总建面1836.2万方,拿地均价3423元/平方米,拿地金额占销售金额的比重36.8％,去年全年此比例为50％。
财务结构稳健,融资成本下降。截至2021年上半年,公司剔除预收账款后的资产负债率为75.45％,净负债率为60.48％,现金短债比为1.44。上半年公司平均融资成本6.6％,较2020年末下降0.12个百分点。9月MSCI明晟上调公司ESG评级至BB级,去年底评级公司以来陆续上调公司信用评级,惠誉评级至BB+,穆迪提升至Ba1,标普提升至BB+。公司债券评级、ESG评级连续提升,有利于融资成本持续下降,提升竞争力。
商业板块持续发力,全年租金目标有望平稳达成。截至三季度末,公司持有已开业吾悦广场为105座,管理输出的已开业吾悦广场为7座。前三季度,公司实现商业运营总收入为60.91亿元,同比增长67.4％,21年全年目标为85亿元(含税口径),已完成71.7％,全年目标有望平稳达成。投资建议:公司"住宅+商业"双轮驱动,ESG评级提升,长期投资价值获认可。我们维持2021-2022年EPS分别为7.88元、8.99元,按照2021年10月28日收盘价,对应的PE分别为4.6倍和4.0倍,维持"买入"评级。
风险提示:货币政策大幅收紧,居民去杠杆力度超预期。
[2021-10-29] 新城控股(601155):业绩稳步增长,吾悦持续发力-2021年三季报点评
■西南证券
营收利润稳定增长,利润率较中期有所回升。2021年1-9月公司营收1091.2亿元(+55.7％),主要由于本期公司物业交付收入较上年同比增长较多。1-9月净利润为67.6(+20.6％),归母净利润为58.8亿元(+24.2％)。1-9月毛利率为19.84％,净利率为6.19％,分别较中报回升0.23pp和0.13pp。
吾悦模式继续发力,量效保持增势。截至2021年10月25日公司开业及在建的吾悦广场已达到183座,遍布上海、重庆、天津等134个大中城市。截至2021年9月30日,公司已开业及管理输出的吾悦广场为112座(已开业为105座),已签约尚处于交接过渡期为2座,公司前三季度新开业14座吾悦广场,已出租吾悦广场面积共78.7万平方米(+75.8％)。公司第三季度商业运营总收入为21.5亿元(+58.2％),1-9月商业运营总收入为60.9亿元(+67.4％),已完成全年目标85亿元的71.7％。
合同销售稳定增长,拿地保持谨慎。公司第三季度实现合同销售额为531.4亿元(-18.9％),1-9月合同销售额为1708.1亿元(+4.8％),已完成全年销售目标2600亿元的65.7％,销售面积为1634万平方米(+8.3％),销售均价为10453元/平方米(-3.3％)。公司在第三季度共新增11个项目,拿地金额为66.9亿元,计容建筑面积为304.4万平方米,拿地均价为2251元/平方米,拿地/销售金额比为12.6％,拿地较为审慎。
财务结构健康,ESG评级提升。截至2021上半年,公司剔除负债率75.5％,净负债率60.5％,不受限现金短债比1.44倍,整体融资成本为6.60(-0.12pp)。第三季度期间MSCI明晟将新城控股的ESG评级上调至BB级,指出公司"公司治理"和"产品安全质量"等方面表现优异,体现了对公司管理水平和长期投资价值的认可。
盈利预测与投资建议。预计公司2021-2023年归母净利润分别为183.1/214.7/246.4亿元,考虑到商住模式越发受到市场认可,拿地成本优势显著且运营量质双升,维持"买入"评级。
风险提示:商业勾地过度竞争;公司销售额下行;低线城市租金水平不稳定。
[2021-10-28] 新城控股(601155):业绩持续稳增,商场积极拓展-三季点评
■申万宏源
3Q21业绩同比+24％、符合预期,费用率持续优化。3Q21营收1,091亿元,同比+55.7％;
归母净利润58.8亿元,同比+24.2％;扣非归母净利润53.7亿元,同比+25.7％;基本每股收益2.61元,同比+23.7％。毛利率、归母净利率和扣非净利率分别为19.8％、5.4％和4.9％,同比分别-4.2pct、-1.4pct和-1.2pct;三费费率7.7％,同比-2.7pct,其中销售、管理和财务费率分别-1.0pct、-1.5pct和-0.2pct;IP公允价值变动6.0亿元,同比+1.7％;投资收益9.0亿元,同比-32.6％。21Q3末公司预收款2,028亿元,同比-14.7％,覆盖20年地产结算收入1.5倍。
3Q21销售额1,708亿、同比+5％,拿地/销售额比33％,新增23座商场、拓展积极。
3Q21公司销售金额1,708亿元,同比+4.8％,完成全年销售计划2,600亿元的66％;销售面积1,634万平,同比+8.3％;销售均价1.05万元/平,同比-3.3％。3Q21公司拿谨慎,拿地面积1,410万平,同比-28％;拿地金额570亿元,同比-21.2％;拿地均价4,047元/平,同比+9.4％。3Q21公司拿地/销售金额比33.4％;拿地/销售面积比86.3％;拿地/销售均价比38.7％。21Q3公司竣工面积779万平,同比+65％;3Q21累计竣工面积2,283万平,同比+136％,今年公司竣工持续保持高增长,助力全年结算收入高增以及业绩稳增。此外,1-9月公司累计获取23座商场(重16座、轻7座);9月底累计在手179座(其中轻22座)。
3Q21租管费61亿、同比达+67％,21Q3同店增长达10％。至21Q3末,公司已开业商场112个(含轻资产7个),出租率96％,其中21Q3新开业11个商场;另有2个已签约商场在交接期、尚未贡献收入;累计开业GRA/GLA为1,055/632万平,分别同比+58％/+57％;自持商场权益比例93.9％,规模及运营能力排名行业前列。3Q21公司实现含税租管费60.91亿元,同比+67.4％;21Q3实现含税租管费21.53亿元,同比+58.2％、环比+6.7％,其中41个可比商场21Q3税后租管费9.5亿元,较20Q3/19Q3分别同比+10.5％/+4.3％,较21Q2环比+0.2％。考虑到疫情影响逐步消除、居民购买力回升、Q4商场集中新开业等因素,我们预计公司21-22E含税租管费分别达到85/110亿元,同比分别+49％/+29％。
财务健康、经常性收入/利息支出提升、评级上调,融资成本下降。3Q21末,公司资产负债率84.1％,同比-3.4pct;我们计算剔预负债率、净负债率和现金短债比分别为75.4％/59.1％/1.9倍,同比分别-2.4pct/+16.6pct/-0.2倍,总体财务健康。21Q3末,有息负债966亿元,同比+14.6％;21H1平均融资成本6.6％,较20年末-0.12pct;6月发行7.8亿元/3年/6.0％境内债,并成功发行首笔绿色美元债3亿元/4.25年/4.625％,公司融资成本进一步优化。20年经常性收入/利息支出已提升至91％,同比+18.5pct,并预计21年将突破100％,将推动公司评级持续提升。20年末至今惠誉将公司评级提升至BB+、穆迪提升至Ba1、标普提升至BB+,公司稳健经营深受认可,后续融资成本下降和估值提升可期。
投资分析意见:业绩持续稳增,商场积极拓展,维持"买入"评级。新城控股秉承"住宅+商业"双轮驱动战略,先发布局商业地产,打造优质成长标杆,乘风广阔消费市场;同时塑造了高周转开发成长典范,新环境下调整战略,争取更稳健持续成长。考虑到公司结算毛利率仍在底部区域,我们下调公司21-23年每股盈利预测分别为7.84/8.74/10.00元(原8.40/9.39/10.76元),对应21PE仅4.6X,20A股息率5.7％,并且目前仅商管估值就已覆盖公司市值达1.2倍,目前公司价值显著低估,我们维持公司目标价66.0元,对应21PE为8.4X,维持"买入"评级。
风险提示:调控超预期收紧,去化率不及预期,疫情影响商场运营。
[2021-10-28] 新城控股(601155):业绩稳步增长,投资趋于谨慎-三季点评
■平安证券
事项:公司公布2021年三季报,前三季度实现营收1091.2亿元,同比增55.7％,归母净利润58.8亿元,同比增24.2％,对应基本EPS为2.61元/股。
平安观点:业绩稳步上升,经营持续提效。随着前期销售项目步入结转,公司前三季度营收同比增长55.7％,归母净利润同比增长24.2％,净利增速低于营收增速主要因:1)地价上涨而政府限价导致期内综合毛利率同比降4.2pct至19.8％,但较上半年19.6％已有所回升;2)期内结算的非并表项目收入减少,合联营企业投资收益同比降32.6％至9.0亿元。期内公司经营效率进一步改善,三项费用率同比降2.7pct至7.77％。期末预收账款与合同负债合计值较期初增长0.4％至2036.4亿元,仍为2020年营收1.4倍,叠加全年30％的计划竣工增速,为业绩延续增长奠定基础。
销售平稳增长,投资趋于谨慎。公司前三季度销售金额1708.1亿元,同比增长4.8％,销售面积1634.0万平,同比增长8.3％;平均售价10453元/平,较2020年全年降2.2％。资金环境偏紧背景下,公司注重现金流、投资趋于谨慎,期内新增土储建面约2136万平米、总价约693亿元,分别为同期销售面积、销售金额的131％、41％,拿地销售金额比低于2020年全年(50％),其中9月仅新增一个项目;期内平均楼面地价3246元/平米,地价房价比31％,高于2020年全年(28.4％),或因公司加大重点城市布局。?净负债率维持低位,短期偿债压力小。期末公司在手现金428.4亿,现金短债比达190.1％,短期偿债压力不大;期末剔除预收账款与合同负债后的资产负债率、净负债率分别为75.3％、59.1％,同比降2.4pct、升16.6pct。
投资建议:维持此前盈利预测,预计公司2021-2023年EPS分别为8.06元、9.36元、10.58元,当前股价对应PE分别为4.5倍、3.8倍、3.4倍。公司业绩表现良好、净负债率维持低位,股权激励绑定核心员工利益,商业地产亦处行业前列,看好公司中长期发展,维持"推荐"评级。
风险提示:1)近期楼市下行压力较大,若后续房企普遍以价换量,可能带来公司项目减值风险。2)2016年起受楼市火爆影响、地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来公司毛利率仍面临下滑风险;3)个别房企信用事件频发背景下,若后续行业融资环境未见明显缓和,公司资金状况或面临压力
[2021-10-19] 新城控股(601155):第三季度租金收入21.5亿同比高增58.2％,1-9月销售额1708亿同增5％-公司点评
■国盛证券
事件:10月16日,公司发布2021年9月及第三季度经营简报。
1-9月销售额1708.1亿元同比增长4.8％,已完成今年销售目标2600亿的65.7％。9月公司实现销售金额185.2亿元,同比下降22.7％(低于2020年月均水平209.1亿元11.5％),环比增长4.4％;累计方面:公司1-9月累计实现销售额1708.1亿元,同比增幅缩窄至4.8％,较2019年数据下降13.6％,已完成今年销售目标2600亿的65.7％;累计实现销售面积1634.0万方,同比增长8.3％;销售均价10453元/平。此外1-9月竣工面积2282.7万方,同增136.4％,为今年业绩增长奠定坚实基础。
第三季度同店租金收入同增7.6％,1-9月租金收入60.9亿元已完成全年目标85亿元的71.7％。2021年三季度公司商业运营总收入(即含税租金收入)为21.5亿元,同增58.2％,环比增长6.7％。与2020年三季度相比,可比的62座吾悦广场中有50座租金收入同比增长,12座同比下降(多为2019年末开业商场,开业初期遭遇疫情影响蓄客,后续租金增长动力不足);可比商场三季度租金收入13.2亿元同比增长7.6％。1-9月累计含税租金收入60.9亿元同比增长67.4％,已完成全年目标85亿元的71.7％。公司前三季度新开17座吾悦广场(包含轻资产商场5座)。目前已开业吾悦广场(包括轻资产商场7座)共计114座,今年预计新开30座吾悦广场1-9月权益拿地金额470.7亿;金额口径投销比32.7％,拿地节奏放缓。公司9月仅新增1个项目(7月6个,8月4个),拿地金额2.1亿元,同比下降97.1％;楼面价4530元/平。累计方面:公司1-9月实现累计新增项目建面1409.6万方,权益比86.0％;累计拿地金额558.7亿元,同比减少23.5％;累计权益拿地金额470.7亿元,同比减少29.2％;金额口径的投销比为32.7％;平均楼面价3963元/平,较去年水平3031元/平提升30.8％,主要原因为拿地城市能级提升。
1-9月集中供地城市拿地金额占比36.9％,深耕长三角京津冀城市群二三线城市。1-6月新增项目共计62个,其中17个项目位于集中供地城市,拿地金额共计206.1亿元占比达36.9％。一二三线城市拿地金额占比分别为3.7％、37.7％和58.6％。分城市群看,主要集中在长三角城市群(拿地金额占比38.1％,下同)、京津冀城市群(14.3％)、海峡西岸城市群(8.9％)、长江中游城市群(8.8％)。
投资建议:我们预测公司2021/2022/2023年的公司总收入分别为1744.33/1968.45/2182.32亿元。归母净利润分别为179.74/202.71/217.66亿元,增速分别为17.8％/12.8％/7.4％,EPS为7.95/8.97/9.63元/股,对应的PE为4.2/3.7/3.5X。维持"买入"评级。
风险提示:疫情反复超预期;房地产政策收紧超预期;低线城市租金增长不及预期;实际控制人声誉风险。
[2021-10-17] 新城控股(601155):销售累计正增长,谨慎拓储-9月销售点评
■兴业证券
事件:10月15日,公司发布9月份及第三季度经营简报。2021年9月,公司实现合同销售金额185.2亿元,同比下降22.7％％;销售面积209.6万平方米,同比下降8.1。19月累计合同销售金额1708.1亿元,同比增长4.8％％,累计销售面积约1634.0万平方米,同比增长8.3。
点评:
9月销售同比下降,累计同比保持增长。2021年9月,公司实现合同销售金额185.2亿元,同比下降22.7％％;销售面积209.6万平方米,同比下降8.1销售均价8833元平米,同比下降15.9。19月累计合同销售金额1708.1亿元,同比增长4.8同比19年下降13.6累计销售面积约1634.0万平方米,同比增长8.3同比19年下降52销售均价10453元平米,同比下降3.3。
9月拿地较谨慎。公司9月新增1个土地项目,拿地建面4.6万方,拿地金额2.1亿元,拿地均价4530元平方米,拿地金额占销售金额的比重1.1。19月累计拿地建面2049.6万平方米,拿地金额694.1亿元,拿地均价3386元平方米,拿地金额占销售金额的比重40.6。
财务结构稳健融资成本下降。截至2021年上半年公司剔除预收账款后的资产负债率为75.45％净负债率为60.48％现金短债比为1.44。上半年公司平均融资成本6.6％6.6％,较2020年末下降0.12个百分点。9月MSCI明晟上调公司ESG评级至BB级去年底评级公司以来陆续上调公司信用评级,惠誉评级至BB+BB+,穆迪提升至Ba1,标普提升至BB+。公司债券评级、ESG评级连续提升有利于融资成本持续下降提升竞争力。
商业板持续扩张。
截至三季度末,公司持有已开业吾悦广场为105座,管理输出的已开业吾悦广场为7座。前三季度,公司实现商业运营总收入为60.91亿元同比增长65.0％21年全年目标为85亿元(含税口径)已完成71.7％全年目标有望平稳实现。
投资建议:公司"住宅商业"双轮驱动,ESG评级提升,长期投资价值获认可。我们维持20212022年EPS分别为7.88元、8.99元,按照2021年10月15日收盘价,对应的PE分别为4.5倍和4.0倍,维持"买入"评级。
风险提示:货币政策大幅收紧,居民去杠杆力度超预期。
[2021-10-16] 新城控股(601155):租金持续高增,商场积极拓展-有信息公布需要点评
■申万宏源
事件:
新城控股公布公司2021年三季度经营数据。3Q21销售额1,708亿元,同比+5％j销售面积1,634万平,同比+8％。3Q21含税租管费60.91亿元,3Q20同口径36.39亿元。
点评:
3Q21租管费61亿、同比达+67％,21Q3同店增长达10％。至2IQ3末,公司已开业商场112个(合轻资产7个),出租率96％,其中2IQ3新开业11个商场:另有2个已签约商场在交接期、尚未贡献收入:累计开业GRA/GLA为1,055/632万平,分别同比+58％／+57％:自持商场权益比例93.g％,规模及运营能力排名行业前列。3Q21公司实现含税租管费60.91亿元同比+67.4％．2IQ3实现合税租管费21.53亿元同比+58-2％、环比+6.7％,其中41个可比商场2IQ3税后租管费9.5亿元,较20Q3/19Q3分别同比+10.5％／+4.3％,较2IQ2环比+0.2％。考虑到疫情影响逐步消除、居民购买力回升、Q4商场集中新开业等因素,我们预计公司21-22E含税租管费分别达到85/110亿元,同比分别+49％／+29％;并且我们统计18-19年前三季度租管费占比全年均值66％和68％．预计全年完成目标难度不大、并有望超额完成。
3Q21销售额1,708亿、同比+5％,销售计划完成率达66％。3Q21,公司累计实现签约金额1,708亿元,同比+4.8％,完成全年销售计划2,600亿元的66％;累计实现签约面积1,634万平米,同比+8.3％;累计销售均价1.05万元／平米,同比-3.3％。其中,9月,公司实现签约金额185.2亿元,同比-22.7％;签约面积209.6万平,同比一8.1％;销售均价;销售均价8,833元／平,同比一15.9％。2IQ3公司竣工面积779万平,同比+65％;3Q21累计竣工面积2,283万平,同比+136％,今年公司竣工持续保持高增长,助力全年结算收入高增以及业绩稳增。
3Q21拿地／销售金额比33％周期新拓22座商场、扩张积极。3Q21,公司新增建面1,410万平同比-28％对应总地价570亿元同比-21.2％:拿地均价4,047元／平同比+9.4％。3Q21,公司拿地／销售金额比33.4％;拿地／销售面积比86.3％;拿地／销售均价比38.7％。其中,9月公司新增建面4.6万平,环比-97.3％、同比-97.7％;对应总地价2.1亿元,环比-94.6％、同比-97.1％:平均楼面价4,530元／平,环比+lOl.g％、同比+30.9％,9月公司拿地／销售金额比1.1％;拿地／销售面积比2.2％;拿地／销售均价比51.3％,拿地谨慎。此外,9月公司新增2座轻资产商场;1-9月累计获取23座商场(重16座、轻7座)．9月底累计在手179座(其中轻24座)。
投资分析意见:租金持续高增,商场积极拓展,维持"买入"评级。新城控股秉承"住宅+商业"双轮驱动战略,先发布局商业地产,打造优质成长标杆,乘风广阔消费市场;同时塑造了高周转开发成长典范,新环境下调整战略,争取更稳健持续成长。我们维持公司21-23年每股盈利预测分别为8.40/9.39/10.76元对应2IPE仅4.2X20A股息率5.7％。我们看好公司"住宅+商业"双轮驱动战略,并看好商业业务快速发展和地产销售恢复常态,维持目标价66.0元,对应2IPE为7.9X,维持"买入"评级。
风险提示:房地产调控超预期收紧,销售去化率不及预期,疫情超预期影响商场运营。
[2021-09-24] 新城控股(601155):ESG评级提升,长期投资价值获认可-上调评级点评
■兴业证券
事件:
近日,全球最大指数公司MSCI明晟公布了新城控股的ESG评级结果,将新城控股的ESG评级上调至BB级。点评:ESG评级提升,长期投资价值获认可。MSCI明晟将新城控股的ESG评级上调至BB级,指出公司"公司治理"和"产品安全质量"等方面表现优异。本次上调评级体现了资本市场对公司ESG管理水平和长期投资价值的认可,公司有望穿越周期实现可持续发展。
绿色金融拓宽融资渠道,海外评级持续提升,均有利于降低融资成本。ESG导向绿色发展有利于公司进一步拓宽融资渠道,降低融资成本,提升竞争力。2021年6月,公司成功发行3亿美元4.25年期绿色优先票据,息票率4.625％。去年底以来穆迪、标普、惠誉陆续上调公司信用评级,有利于降低融资成本。惠誉提升公司评级至BB+,穆迪提升至Ba1,标普提升至BB+。2月公司境外成功发行4.04亿美元债券,期限5.25年,票面利率4.5％。债券评级、ESG评级连续提升,有利于降低融资成本,上半年公司平均融资成本6.6％,较2020年末下降0.12个百分点。
1-8月销售保持增长;上半年拿地较为积极,7-8月谨慎拓储。8月实现销售金额177.4亿元,同比-13.9％;销售面积182.0万平,同比-11.0％。1-8月累计实现销售金额1522.9亿元,同比+9.5％;累计实现合同销售面积1424.4万方,同比+11.3％。拿地较为积极,1-8月合计新增土地总建面2045万方,总地价692亿元,楼面均价3382元/平米,拿地金额占销售金额的比重45.4％,拿地面积占销售面积的比重143.6％。商业板持续扩张。截至2021中报,公司在130个大中城市布局174座吾悦广场,开业及管理输出数量为105座。上半年公司租管费收入39.38亿元(含税口径),21年全年目标为85亿元(含税口径),全年目标有望平稳实现。
投资建议:公司"住宅+商业"双轮驱动,ESG评级提升,长期投资价值获认可。我们维持2021-2022年EPS分别为7.88元、8.99元,按照2021年9月23日收盘价,对应的PE分别为4.5倍和4.0倍,维持"买入"评级。
风险提示:货币政策大幅收紧,居民去杠杆力度超预期。
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