资产重组最新消息
≈≈新城控股601155≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）公司所属行业及主营业务情况
公司所处房地产行业，主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开
发销售为主。报告期内，公司秉持“住宅+商业”双轮驱动的运作模式，以上海为中
枢，长三角为核心，现已基本完成全国重点城市群及重点城市的布局。截至报告期末
，公司已进入全国135个大中型城市。
公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅、低
密度的多层住宅与别墅等。公司的产品以风格与客群目标两个维度划分，风格维度上
包括“新中式”——樾系、“大都会”——隽系、“现代”——昱系三大产品系列，
客群目标维度上包括基于年轻时尚人群需求的“乐居”、家庭品质升级需求的“圆梦
”、颐养享受需求的“尊享”三大产品线。各维度的组合使公司的产品满足不同经济
能力与购房需求的客户对不同风格的偏好，做到客户类型上的全面覆盖。报告期内，
公司住宅地产开发业务在立足于长三角地区的同时，积极发展环渤海、中西部、粤港
澳大湾区等地区，未来将继续优化公司产品与服务，全面推动品质升级，专注于对供
需关系较为均衡、人口吸附能力较强的高能级城市的深耕。
公司商业地产开发业务主要为商业综合体的开发及购物中心的运营管理，
产品以出售为主，辅以自持运营及对外租赁。公司商业地产开发业务的主要产品为商
业综合体，包括销售型物业和持有型物业两部分。其中，销售型物业对外出售，主要
包括住宅、酒店式公寓及沿街商铺等；持有型物业自持运营或对外租赁，主要为购物
中心。公司商业地产开发业务秉持以客户为中心的经营理念，不断获取优质项目，打
造以餐饮、零售、儿童、配套娱乐等业态构成的商业购物中心，为居民提供统一管理
的一站式多功能体验中心。
在城镇化水平稳步提高和“国内大循环”+“扩内需、促消费”的大背景下
，我国居民可支配收入有望持续提升，并实现消费升级，居民提升消费和体验的场所
需要品质化的商业购物中心来实现。公司商业地产品牌“吾悦广场”是体验式商业的
代表，通过餐饮、亲子、珠宝、运动、家居生活等优势业态，形成聚合效应，扩大吾
悦商业的辐射范围。目前85%的吾悦广场布局于“十四五”19个国家级城市群，覆盖
了全国GDP80%的区域，服务所在城市80%的主流消费人群，实现对城市人流和消费流
的汇聚，形成规模效应。公司商业管理团队不断深化业态及产品研究，通过融入当地
人文生活风貌、心理文化特征、城市价值取向，打造每个项目的专属IP，打造有价值
的商业空间。吾悦广场逐步成为当地居民日常生活的“打卡点”，公司将以吾悦广场
为重要载体，致力于成为美好生活服务商。
（二）行业情况
2021年上半年，房地产行业“稳”字当头，全国房地产市场整体延续了去
年年底的运行态势，全国和重点城市商品房销售额保持增长。同时，2020年下半年以
来对房地产行业和金融行业各项监管政策的效果逐渐显现，地方加快建立房地联动机
制、针对二手房市场调控的力度也不断加强，各项措施共同确保了房价、地价和预期
的稳定。
根据国家统计局数据，2021年上半年，全国房地产开发投资为72,179亿元
，同比增长15.0%。商品房销售面积为88,635万平方米，同比增长27.7%；商品房销售
额为92,931亿元，同比增长38.9%；房企到位资金为102,898亿元，同比增长23.5%。2
021年上半年，房企房屋施工面积为873,251万平方米，同比增长10.2%。其中，住宅
施工面积为617,480万平方米，同比增长10.5%。房屋新开工面积为101,288万平方米
，同比增长3.8%。其中，住宅新开工面积为75,515万平方米，同比增长5.5%。房屋竣
工面积为36,481万平方米，同比增长25.7%。其中，住宅竣工面积为26,254万平方米
，同比增长27.0%。数据高增长的原因一方面是低基数效应；二是去年上半年的需求
存在因疫情延后的情况。但随着加码调控的热点城市增多，银行按揭贷款收紧以及利
率上调影响了市场表现，同时显著影响了非热点地区民众对于房价的预期，二季度住
宅市场整体热度较一季度有所减弱。
在行业增速放缓叠加“三道红线”的背景下，各房企业绩增长和扩张动能
承压，目标增速趋缓。各房企整体战略以谨慎经营、防范风险为主，并积极适应新的
政策与市场环境，调整投资、销售、融资等各方面经营计划，构筑持续竞争优势。另
一方面，随着不同城市的市场分化加剧，各房企不断优化营销策略，在一线和热点二
线城市积极供货推盘、提升周转效率。在需求不足、竞争激烈的低能级城市深化销售
渠道，加强营销和优惠力度，加速现金回流。在“房住不炒”长效机制以及整体政策
环境边际收紧的主旋律下，行业发展方向更为清晰。
二、经营情况的讨论与分析
随着行业步入白银时代，精研战略、踩准节奏、稳健发展，成为了各房企
的必修课题。报告期内，公司整体战略以谨慎经营、防范风险、适应市场变化为主，
并针对不同城市市场的分化格局，制定更具针对性的销售策略，积极供货推盘、深化
销售渠道、提高周转效率、加速现金回笼。
报告期内，公司围绕市场需求，运营、营销端加强交圈，以销定产，避免
无效的库存积压，通过每月定期梳理供货情况，滚动更新供货计划，确保产销同频，
优先保障高流量、高利润项目持续供货，把“有回笼的销售、有利润的增长、有品质
的产品与服务”贯彻到经营动作和管理思路之中。报告期内，公司完成合同销售金额
1,176.64亿元，比上年同期增长20.65%；实现合同销售面积1,086.96万平方米，比上
年同期增长23.87%，根据克而瑞信息集团（CRIC）发布的《2021年1—6月中国房地产
企业销售TOP200》排行榜，公司上半年房地产合同销售金额和面积在全国地产企业中
分别排名第16位和第7位。
随着互联网技术的发展，越来越多的科技公司参与购物中心的数字化建设
，同时购物中心运营者正在加速对数字化运营的探索和实践，将进一步推动购物中心
的创新发展。年内，公司全面上线“绿洲计划”一体化平台，这是公司跨出数字化升
级之路的第一步，在该系统平台的基础上，进一步跳出现有管理信息化的范畴，构建
一个以互联网思维为核心的大系统、大平台，赋能产业链上下游、共建新的生态模式
、引领行业的数字化转型升级。公司依托科技力量构建智慧商业，打造“智慧吾悦”
，为商业赋能，创造智能化商业消费体验。
报告期内，公司从环境品质、经营品质、服务质量、经营能力等方面有序
推动已开业运营的高能级城市吾悦广场的经营提升，营运期吾悦广场稳定经营，可同
比项目日均客流、日均销售均已超2019年水平。此外，公司商业运营从平台运营思维
逐渐转变至深度运营思维，由简单的雇租模式逐渐转向为“自营+联营+租赁”相结合
的创新合作方式，商业购物中心的收益将与品牌商家业绩直接挂钩，能够以更开放、
更灵活的方式与品牌商家开展合作。2021年，公司推出“星光计划”，通过在每座吾
悦广场内挑选具有潜质的品牌，与其共同设定目标，共同制定经营方案，共同整合资
源，期冀这些品牌形成标杆作用，带动更大的客流量，提升购物中心经营质量。公司
商业运营轻重并举，报告期内公司共开业5座吾悦广场。其中，湖北孝感吾悦广场是
公司年内首个开业的商业轻资产项目，标志着公司从商业开发建设、定位规划到品牌
招商落位、商业运营推广，实现了商业轻资产运营的完整闭环。截至报告期末，公司
实现130个大中城市、174个综合体项目的布局，吾悦广场开业面积达950.67万平方米
，同比增长62.06%；实现租金收入36.67亿元，同比增长72.02%；出租率达97.12%；
客流总量达4.96亿人次，同比增长117.81%；销售总额达272.75亿元，同比增长134.2
2%；会员人数达1,237万人，较2020年末增长25.84%，新城商业影响力大幅提升。
报告期内，公司保持合理投资强度，在确保现金流安全的基础上，前瞻研
究，科学研判，提高多元取地能力，精准投资，通过不断调整公司土储结构，用更优
质资产置换低效资产，实现公司可持续、有质量的发展。同时，公司进一步聚焦深耕
城市及成熟团队，根据各区域近年来经营规划成果，调整部分深耕城市范围，做深、
做熟、做透深耕城市，建立护城河，并不断寻找合适的优质企业合作，加强深耕区域
补货。报告期内，公司新增土地储备61幅，总建筑面积达1,831.61万平方米，平均楼
面地价为3,419.75元/平方米。通过控制城市能级，提高利润空间，公司应对周期轮
动和市场风险的能力进一步提高。
报告期内，公司先后完成公司债券及应收账款资产支持证券的发行，共募
集资金17.85亿元人民币；在中国银行间市场发行中期票据，募集资金8亿元人民币；
在境外通过发行美元债券，募集资金7.04亿美元。各类高效、通畅的直接融资渠道保
障了公司在稳定经营过程中的资金需求。
报告期内，公司成功发行了首笔绿色美元债（发行规模为3亿美元，期限为
4.25年期，票面利率为4.625%），标志着公司迈出了绿色金融的关键一步，也是公司
在推动绿色企业运营和实现公司可持续增长方面的又一里程碑。截至报告期末，公司
整体平均融资成本为6.60%。
报告期内，公司在各大银行等金融机构的资信情况良好，与国内主要商业
银行一直保持长期合作伙伴关系，间接债务融资能力较强。截至报告期末，公司获得
各大银行给予的集团授信总额度合计为1,184亿元，其中公司及子公司已使用授信379
亿元，公司可以在上述授信总额度内开展融资，以支持业务的发展。
河南洪灾发生后，公司向河南省慈善总会捐赠2,000万元人民币，紧急驰援
河南省抗险救灾工作，捐赠将用于保障当地群众人身安全、采购救灾物资和灾后恢复
重建工作，助力当地帮扶救助。
截至报告期末，公司总资产为5,714.24亿元，归属于上市公司股东的净资
产为507.00亿元。报告期内，公司实现结算面积1,139.56万平方米，实现结算金额1,
112.08亿元（含合联营项目）。公司实现营业收入791.05亿元，较上年同期增长109.
63%；实现归属于上市公司股东的净利润43.06亿元，较上年同期增长34.40%。公司共
实现126个子项目竣工交付，竣工面积为1,545.00万平方米（含合联营项目）；共361
个子项目在建，总建筑面积达7,985.79万平方米（含合联营项目）。
公司积极响应“三道红线”政策。报告期末，公司剔除预收账款后的资产
负债率为75.45%,净负债率为60.48%,现金短债比为1.44。(根据监管要求，在计算剔
除预收账款后的资产负债率时，扣除的预收账款也包含合同负债以及待转销项税额，
计算现金短债比时扣除了其他货币资金及根据预售资金监管办法受监管的预售房款12
,418,538,004元）
2021年上半年公司房地产项目表
注：1、“其他完工项目”为尾盘项目，主要包含上年度末扣除车位后未结
转可售面积小于3000平方米的项目。
2、上述列示的“其他完工项目-可售”的总建筑面积为未结转面积，“其
他完工项目-自持”的总建筑面积为持有业态的建筑面积。
2021年上半年销售和结算情况
2021年上半年房地产出租情况
注：1、截至2021年6月30日，公司持有的已开业吾悦广场为97个；管理输
出的已开业吾悦广场为4个，另外4个已签约吾悦广场尚处于交接过渡期。
2、租金收入包含租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入
。
3、2021年上半年公司商业运营总收入为39.38亿元（即含税租金收入），
包含：商铺及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入；
2020年上半年为22.78亿（即含税租金收入）。
4、出租率为2021年6月30日当日商业物业出租情况。
2021年上半年新增土地储备
注：由于项目开发过程中存在各种不确定性，目前披露的权益比例，仅供
投资者阶段性参考。
站在房地产时代发展的关键节点上，公司既要立足当下，又要着眼未来。
展望2021年下半年，房地产行业所面临的整体环境仍偏紧，高基数下，全国商品房销
售规模预计将同比高位回落，预计高热地区继续缓慢降温，二线城市郊县以及非核心
城市群的三四线城市以价换量的格局难以扭转。此外，首批集中供地未达调控预期，
下半年土地供应量将有所上升，地价有望回归合理区间。行业利润率中枢逐步下行，
房企的竞争力将更多的体现在产品品质、运营效率和管理水平等方面。要在日趋同质
化的行业竞争中保持优势、行稳致远，公司将继续聚焦现金流和利润，并不断提升产
品品质和客户满意度；结合自身资金情况把握“两集中”下的投资机会，着力于获取
“高流量、高利润、高权益”、“可用现金流多、资管收费多”的优质项目；聚焦货
值、供货、回款、成本、组织结构的调整与优化，应对市场变化，迎难而上，跑赢大
市，跑赢竞品，从而持续创造价值。
当下“碳达峰、碳中和”已成为长期国策，对于行业的专项管控也将会出
台，绿色可持续发展是房地产行业发展的必然趋势。公司未来将实践“节能减碳、绿
色发展”的理念，积极应对成本上升、建造工艺、设备需求、企业内部碳中和等一系
列变化，在产业、资产结构、标准化、技术标准等各方面思考并储备，加强新材料、
新工艺和新能源、新科技的深入研究，探索新的“零碳供应链”；不断追求绿色健康
发展，明确焦点和专项举措，落实绿色发展战略，做到“低碳生活，绿建未来”。此
外，公司将充分挖掘配套支持政策，梳理现有底层资产，在后续运营过程中，把绿色
认证作为前提条件，并在此基础上，在绿色金融领域不断探索和前行。
公司计划下半年新开工96个子项目，新开工建筑面积1,348.71万平方米，
其中，住宅项目703.42万平方米，商业综合体项目645.29万平方米。公司计划竣工19
5个子项目，实现竣工面积2,441.56万平方米，其中，住宅项目1,458.63万平方米，
商业综合体项目982.93万平方米。
2021年下半年公司计划开工项目
2021年下半年公司计划竣工项目
注：上述开工和竣工计划可能因下列原因而出现相应调整：
1、新的法规对项目审批要求进一步严格，使开发项目的证照办理速度滞后
而影响开发节奏；
2、涉及拆迁的项目拆迁进度可能对开发计划产生影响；
3、其他不可预测的重大事项对项目工期产生的影响。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、政策调控风险
房地产行业是受中央及地方政府调控政策影响较大的行业。未来中央将继
续坚持“房住不炒”基调不变，全面落实因城施策，以实现“稳地价、稳房价、稳预
期”目标，供给端政策将持续完善和发力；同时，继续强化房地产金融监管力度，严
查资金违规流入房地产市场，住房信贷环境预计将持续收紧。地方层面，因城施策下
，调控升级加码的城市或将继续向热点三四线城市蔓延，不断细化和完善调控政策。
热点城市“两集中”供地规则或将调整，强化房地联动效应。公司将进一步加强政策
跟踪与分析研究，依据政策导向不断优化经营发展方向，并通过平衡财务杠杆、提升
运营管控效率、提速现金回流等方式，做好政策风险应对工作。
2、市场风险
商业的发展与宏观经济有着紧密相关。随着我国人均GDP突破1万美元，我
国人均可支配收入的快增将推动零售额的进一步增长，带来进一步的消费升级。主流
房企的商业地产规模和租金在近几年开始进入快速发展期，商业运营模式竞争愈发激
烈。公司吾悦广场布局三、四线城市较多，商户品牌仍有提升空间。在新冠疫情常态
化的环境下，如果疫情反复超预期，将可能影响商场正常开业运营从而导致商场销售
额下滑，致使租金增长不及预期。公司将加强市场监测，关注消费变化、环境变化、
竞争关系变化，提高商业敏锐度，及时调整自身的商业定位及业态规划，丰富商业内
容，巩固商业优势，不断提升市场地位。同时，建立以会员为中心的经营模式，加强
会员消费体验升级，提供更多有价值的服务，充分挖掘会员价值，实现高价值消费者
的高频次、多内容消费，以便降低市场不利因素对公司的影响。
3、经营风险
房地产项目开发具有周期长、投资大、涉及相关行业多等特点，项目建设
环节繁多，公司在经营过程中可能面临销售环境的变化、产品与原材料价格波动、城
市规划调整、拆迁等外部因素，导致公司的房地产项目产生开发与销售难度增大、项
目盈利空间缩小等业务经营风险，并在土地储备管理、工程质量管理和安全生产管理
中面临一定的挑战，公司在经营中若不能及时应对和妥善解决上述问题，可能会对公
司经营业绩产生一定的影响。公司将运营思维重于扩张思维，妥善把控项目进度，通
过推动信息化建设，让数据与信息助力管理决策，强化运营管理，保障节点，做好品
质风控，保障公司兼具规模与成长性。
4、财务风险
房地产行业属于资金密集型行业，项目的开发需要投入较多的资金。财政
政策及融资监管政策对房地产行业的进一步收紧，叠加行业正处于信用的低谷期，业
内很多民营房企融资渠道不畅，公司融资及现金流也可能存在一定风险。现金流是企
业经营的命脉，公司将进一步提升回款意识，优化回款结构，建立和实现以回款为核
心的运营体系；并根据“三道红线”的要求，合理安排融资方式，降负债、去杠杆，
逐步改善现金短债比，确保流动性充裕，提高公司面对财务风险的应变能力，保障公
司有质量的平稳增长。
四、报告期内核心竞争力分析
公司在报告期内的核心竞争力相较2020年未发生重大变化。公司深耕于“
住宅+商业”地产的经营模式，持续挖掘、提升核心竞争力。
（一）独特的经营模式
伴随着我国城镇化率进一步提升、经济的高速发展和人均可支配收入的增
长，人民消费升级的需求以及新房交付量的逐步提升，住宅与商业共同承载着广大人
民对美丽家园的向往。公司多年来坚持“住宅+商业”的双轮驱动模式，已稳步实现
并不断加强对房地产开发、投资及商业运营管理等业务领域的覆盖。相比于聚焦商业
运营的公司，公司的住宅开发在充分竞争市场中不断成长，具有较高的项目操盘与资
金回笼能力；而相比于深耕住宅开发的公司，公司在商业地产的规模化开发与运营方
面具有一定优势，能够持续创造稳定的现金流。
近年来，国家提出以内循环为主的双循环战略，国内消费需求将会进一步
释放，作为重要供给端的商业市场具有足够的发展空间。承担购物、休闲、娱乐、社
区聚集、饮食等多种功能的商业购物中心在装修设计、业态组合、品牌能级等方面相
比旧有的百货和街店更具产品优势，这也是商业购物中心在线上电商蚕食线下零售份
额大背景下冲出重围的关键。作为消费重要载体的大型商业地产比住宅地产具有更为
广阔的发展空间。报告期内，公司坚持吾悦广场的产品升级和进化，持续挖掘双轮驱
动模式的内涵，不断审视住宅与商业的关系与定位，通过二者联动，实现资源与品牌
的共享，已在全国范围内布局174座吾悦广场，开业及管理输出的吾悦广场达105座，
商场开业数量位居境内外上市公司首位。商业地产的开发与运营具备相当的规模经济
，商户资源的协同管理，多种经营的综合开展，后台系统的打造，会员系统的建立，
无一不需要一定的规模。公司在规模上的先发优势，成为其他公司难以轻易逾越的护
城河。
公司住宅开发与商业运营的优势互补、协同共进，构筑了公司可持续发展
的核心竞争力。
（二）土地储备充足，聚焦重点城市群发展
公司坚持深耕长三角区域，并聚焦其他核心城市群，形成以长三角、环渤
海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等城市群为重点的布局体系。截至报告期末，公
司在全国范围内合计拥有土地储备1.50亿平方米，可满足未来2-3年的开发运营所需
。公司在全国最具经济活力和人口密度最高的地区布局，其中一、二线城市约占公司
总土地储备的37.75%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的29.38%。优良
的投资布局将为公司发展带来更为广阔的空间，并确保公司可以从容应对市场变化，
从而保障公司持续稳步发展。
（三）良好的品牌影响力
公司在国内房地产行业中具有较强的品牌影响力。报告期内，公司荣膺中
国房地产业协会及上海易居房地产研究院评测的“2021中国房地产开发企业综合实力
TOP10”、“2021中国房地产开发企业商业地产综合实力TOP10”及“2021中国房地产
上市公司综合实力TOP10”，而在“2021中国房地产开发企业商业地产运营10强”及
“2021中国房地产上市公司A股十强”评测中更是位列第二及第四位。同时，公司被
人民网评为“2020年度实力品牌企业”。报告期内，公司被时代周报评为“2021年度
城市运营商”。
（四）全方位的激励机制
公司通过各项激励机制把员工个人和公司发展融为一体。《第一期限制性
股票激励计划》及《2019年股票期权与限制性股票激励计划》保障了公司与高管及骨
干管理人员同心共创、共享成就；“新城合伙人”跟投制度及“共创、共担、共享”
计划实现了项目管理团队绩效与项目经营业绩挂钩；“竞创百亿”计划鼓励更多城市
公司深耕所在区域，提高市场占有率。全方位多层次的激励机制，把公司打造成创业
平台，激发了全员创业热情，使全员都主动参与到公司经营中去。
（五）高效的人力资源开发与管理机制
随着房企组织变革的推进，对优秀人才、适岗人才的需求越来越强劲，对
人才也提出了新要求、新挑战，迫切需要大量既懂业务，又懂行业前瞻性分析、业务
规划的人才。公司对人才建设保持高度敏感与关注，依据“勤者授誉，功者受禄，能
者授职，庸者受罚”的人才管理的理念，确保人才“有归属、有保障、有前途”。
“引进人才、培养人才、留住人才”是公司人才队伍建设的基本策略。其
中“培养人才”是重中之重，通过建立总部、区域、项目分级培养机制，公司从职业
素养、专业能力、管理能力等方面全方位培养人才。公司建立具有针对性的分层级培
养模式，构建全周期赋能体系，通过以训带教的赋能计划，进一步提升人才厚度、专
度和能力。此外，公司持续推动人才的横向培养，提升综合能力，打造多层次、复合
型人才梯队；允许员工在内部有序合理流动，同时加强员工的一线经验，在实战中锻
炼和选拔人才。外部人才引进与内部人才培养并重，保障公司的良性运转，持续提升
公司人才密度，为公司有质量的增长保驾护航。
（六）踏实进取的经营团队
公司按照年轻化、属地化、认同“奋斗者”文化的标准，搭建“想干、能
干、敢干”的经营团队，做到“调得动、顶得上、扛得住”。在纷繁复杂的市场变革
中，整合利用各项资源，不断优化升级运营效率，始终坚持以客户为中心，以客户思
维理解不同的客户需求，以匠心打造优质产品和服务，保持旺盛的组织活力，助力产
品品牌建设，做好“美好生活服务商”的角色。在多变的市场中间，以价值创造引领
公司前行。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
（一）商品房销售创新高，房价稳中有升
2020年全国商品房销售金额与面积双创新高，其中商品房销售金额17.4万
亿元，同比增长8.7%，商品房销售面积17.6亿平方米，同比增长2.6%；行业规模增速
回升，销售金额和面积同比增速较2019年分别提升1.9和2.6个百分点。
房价涨幅仍保持低位运行，但随着3月之后新房市场快速恢复，房价稳中有
升，年度累计涨幅已超过2019年水平，2020年百城新建住宅价格累计上涨3.4%，较20
19年扩大0.1个百分点，主要受一线城市涨幅扩大拉动。
（二）库存整体平稳，全年前高后低
2020年末商品房待售面积5亿平方米，与上年末基本持平，其中商品住宅待
售面积2.24亿平方米，同比减少0.4%，商办物业受疫情冲击较大、去化承压。整体来
看全国待售面积总量呈现前高后低，受疫情影响，一季度库存出现跳涨，之后随着疫
情得到控制，核心城市楼市销售向好，带动整体库存稳步回落。
（三）土地购置量减价增，投资增速回升向好
2020年，全国商品房新开工面积22.44亿平方米，同比下降1.2%，增速降幅
明显，较2019年回落9.7个百分点。全年房地产开发企业土地购置面积2.55亿平方米
，同比下降1.1%，房企聚焦核心区域优质地块，地价上扬推动土地交易额增长，全年
土地成交价款1.73万亿元，同比增长17.4%。全年房地产开发投资14.14万亿元，再创
历史新高，同比增长7.0%，增速比上年回落2.9个百分点,但年内累计值已连续7个月
保持正增长，呈现稳中向好态势。
（四）货币政策宽松，房地产资金监管持续强化
为应对疫情冲击，2020年货币政策有所宽松，年底广义货币M2同比增10.1%
，增速较上年末提高1.4个百分点，连续10个月保持在10%以上；贷款利率维持4.75%
的历史低位，央行三次降准多次降息，共释放长期资金超1.75万亿。
从行业资金面看，全社会流动性宽松，但对于房地产金融监管却持续收紧
，严查资金违规流向楼市，更出台“三道红线”政策倒逼企业降负债，并压降融资类
信托业务规模，行业资金链进一步趋紧。2020年房地产开发资金来源19.3万亿元，同
比上涨8.1%；从资金来源构成来看，国内贷款和自筹资金占比为13.8%和32.8%，增速
分别为5.7%和9.0%，国内贷款占比保持下行，自筹资金占比略有回升，其他资金来源
（主要为预收款和按揭款）占比继续小幅提升0.1个百分点至53.3%，利用外资占比较
小，但同比再升9.3%。
（五）政策稳字当头、有保有压，房住不炒基调恒定
2020年在疫情严重冲击之下，全球经济深度衰退，外部环境不确定性增加
，而中国疫情防控卓有成效，作为唯一正增长的主要经济体，国内经济持续恢复，结
构转型不断加快。中央多次在高层会议及十四五规划中重申房住不炒总基调，强化长
效机制建设；地方坚持因城施策，调控政策松紧结合，一方面高热城市调控政策频打
补丁，一方面各地又通过放宽落户、增加有效供地、支持刚需购房等一系列措施刺激
释放需求，持续规范房地产市场。
二、报告期内主要经营情况
2020年是“十三五”规划收官之年，也是跌宕起伏的一年。回顾2020年，
面对疫情影响、行业变化和市场波动，全体新城人众志成城，各事业部齐心协力，共
同完成年度销售目标，即：合同销售金额2,509.63亿元，销售面积2,348.85万平方米
。根据克而瑞信息集团（CRIC）统计，公司2020年度销售金额位列行业第12位，销售
面积位列行业第10位。报告期内，公司迎来第100座吾悦广场——温州龙湾吾悦广场
的盛大开业，隆重的“吾悦”百店开业庆典活动也在全国所有吾悦广场同步举行，在
业内产生了非常积极的影响。
公司立足长三角，加强投研、客研、营销前策联动，前瞻性找准潜力城市
或板块，持续拓展和深耕其他重点城市群。同时，公司不断升级迭代创新投资能力，
强化多元化取地和资金获取能力，聚焦可复投、可跨区域的优质合作方，建立合作方
评价体系和分级维护机制，为获取优质土地不断创造条件。全年公司共计新增土地储
备120幅，总建筑面积为4,139.41万平方米，平均楼面地价为3,031.11元/平方米，其
中，商业综合体项目新增土地储备总建筑面积为2,478.92万平方米。
城市群、都市圈是未来仍能继续吸纳人口的区域，公司住宅地产全面打通
各城市群区域内部，差异化定义城市群的功能定位，匹配不同城市发展特点，精准判
断城市周期，实现资源共享和规模效应，并根据行业政策及市场情况，以销定产，降
本增效，从而保障公司业绩的完成。报告期内，公司坚持“市占率超10%做熟、市占
率超20%做深、市占率超30%做透”的区域深耕标准，天津、江苏、浙江等深耕区域的
市场份额不断提升，体现了公司战略布局与区域深耕的成效与重大意义。公司将持续
重点聚焦城市群和重点城市，通过区域深耕做大市场份额、强化客户洞察能力、积累
优质合作资源、赢得政府口碑，不断提高市场占有率和品牌站位，提高深耕区域的市
场领导力，打造国内领先的优质住宅开发平台。公司始终坚持“住宅+商业”双轮驱
动战略，住宅与商业协同互补，有力推动吾悦广场的快速发展，打造最具价值的商业
地产平台。吾悦广场高起点、高标准切入，每一座吾悦广场都采用领先的购物中心模
式，并不断推进产品线的迭代升级；各线城市全面布局，一二线和三四线同步发展，
挖掘并获取城市功能升级和消费升级的红利。截至报报告期末，公司开业、在建及拟
建吾悦广场总数量已达到156座，进驻全国118个城市，初步完成全国化布局，填补区
域乃至城市大型商业综合体的空白。2020年开业的苏州高铁吾悦广场、温州龙湾吾悦
广场作为吾悦A类标杆旗舰，设计和产品品质均达到全新的高度。报告期内，公司新
开业吾悦广场38座（含5座托管在营项目）。伴随着温州龙湾吾悦广场于2020年12月3
0日开业，公司持有已开业及管理输出的吾悦广场正式达到100座，完成了自2008年涉
足商业地产以来，商业地产从0到100的突破，正式进入百店时代。报告期内，吾悦广
场实现商业运营总收入即含税租金收入56.70亿元（包含：自持商业的租金、管理费
、停车场、多种经营及其他零星管理费收入）。截至报报告期末，吾悦广场开业面积
超940万平方米，平均出租率达99.54%；客流总量达6.55亿人次，同比增长13%；销售
总额达319亿元，同比增长20%；会员人数达983万，较2019年末增长73%。
报告期内行业融资环境前松后紧，随着“三道红线”的新规出台，融资监
管持续收紧。面对融资难度不断攀升的局面，公司在强化现金管控的同时积极融资，
缓解资金压力。公司在交易所平台先后发行公司债、CMBS和应收账款ABS，募集资金8
0.94亿元人民币；在中国银行间市场完成多笔超短期融资债券的发行，共募集资金30
亿元人民币；在境外通过发行高级美元债券，募集资金8亿美元，为公司的发展提供
了稳定的资金支持。截至报报告期末，公司整体平均融资成本为6.72%。
2020年新冠肺炎疫情的爆发，强行给行业按下了“减速键”。公司在特殊
时期不忘高质量发展，通过积极运用互联网和其他新技术逆势而上，开拓新销售渠道
。视频直播卖房、特价房源秒杀、发放购房优惠券等活动有效地实现了线上引流。官
方微信、购房APP、与第三方平台相互联动，组合出击，从线上直面C端客户。同时，
为支持抗击本次疫情，公司切实承担社会责任，作出了两个重要决定：1、公司旗下
自持经营的60座吾悦广场对全体商户自2020年1月25日起实施为期67天的租金减半政
策；同时，在2020年4月1日至5月31日期间，公司对于影院、教育培训、健身、KTV等
因疫情管控延迟开业的相关商户给予租金减半的扶持政策。对于委托经营的管理输出
项目，公司在与业主方沟通一致的前提下，按相同政策执行，与社会各界携手共渡难
关。
2、公司于2020年1月26日向武汉市慈善总会捐赠人民币1000万元。该笔捐
款将汇入武汉市慈善总会专用账户，专款用于武汉人民抗击疫情，重点关注一线医护
人员的工作激励与安全维护。
2020年，疫情也在刷新客户对住宅功能和品质的认知，同类产品中，品质
差异将是决定价格和流量的关键。产品力和客户满意度的提升可以在更长的时间周期
中提高公司利润率，减少滞重存货的产生。公司秉持“以客户为中心”的导向，及时
根据市场变化，与客户需求变化紧密衔接，加快产品研发效率，在标准化产品的基础
上，围绕客户需求趋势，对标准化进行迭代升级，完善属地化、标准化建设，打造改
善型产品IP，以产品力的提升，提升整体的产品溢价能力和美誉度。报告期内，公司
高端产品系“璞樾”荣获乐居财经品评的“2020年中国奢适大宅产品系品牌价值10强
”。
在行业存量时代，公司坚持高质量发展，力求在存量市场中能不断提高份
额。报告期内，公司实现竣工面积3,071.93万平方米（含合联营项目），其中190个
子项目或分期实现竣工；实现营业收入1,454.75亿元，实现归属于上市公司股东净利
润152.56亿元，分别比2019年增长69.46%和20.56%。截至2020年12月31日，公司总资
产5,377.53亿元，归属于上市公司股东的净资产505.91亿元，分别比上年同期增长16
.37%和31.65%。报报告期末，公司共有352个子项目在建，在建面积为7,797.67万平
方米（含合联营项目）。
公司积极响应“三道红线”政策。报报告期末，公司剔除预收账款后的资
产负债率为74.12%,净负债率为43.65%,现金短债比为1.68。(根据监管要求，在计算
剔除预收账款后的资产负债率时，扣除的预收账款也包含合同负债以及待转销项税额
，计算现金短债比时扣除了其他货币资金及根据预售资金监管办法受监管的预售房款
13,525,071,129元）
注：1、“其他完工项目”为未结转面积小于3000平方米的项目
2、上述列示的”其他完工项目-可售”的总建筑面积为未结转面积，“其
他完工项目-自持”的总建筑面积为持有业态的建筑面积
2020年项目销售和结算情况
2020年新增土地储备
注：由于项目开发过程中存在各种不确定性，目前披露的权益比例，仅供
投资者阶段性参考。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
展望2021年，随着经济基本面的持续向好，货币政策将会回归稳健中性，
房地产政策的基调仍将以稳为主，通过稳地价、稳房价、控杠杆等抓手，最终达到稳
预期的目的。2021年开年以来监管层已在推进“三道红线”第二批房企试点工作，并
增加银行贷款的“两道红线”，在供求两端对涉房融资进行规范，这些长效机制的全
面落实，将促进房地产行业的长期健康发展。此外，22个重点城市施行两集中供地新
政，引导土地市场理性竞争，这对企业现金流管控能力提出更高挑战，势必引起新一
轮行业整合。目前规模扩张红利和金融杠杆红利消退已成业内共识，倒逼企业挖掘组
织红利，寻求可持续发展。在这样的背景下，防风险将成为房地产企业未来的首要考
量，战略上“择优而投”选对城市，核心城市做深耕，次级城市多合作。同时，财务
稳健、产品力出色、精细化运营能力更强的房企也将获得更多的发展机遇和市场竞争
优势。
未来行业将不断整合，随着房地产销售额总体趋稳趋平和利润空间下降，
资源将出现明显的分化与集中，部分兼具规模、资金和运营优势的企业竞争优势将可
能持续增强，成长空间依然巨大。地产行业将进入团队执行力、产品质量、服务、产
业规划、地产+等综合实力比拼的年代。
(二)公司发展战略
1、稳中求进
坚持稳中求进的总基调，实现在规模化下的高质量发展，保持行业站位。
坚持“住宅+商业”双轮驱动模式，围绕主业开展多元化业务，强调精准投资、创新
投资、现金回笼，确保现金流合理充裕，通过聚焦自身的组织管控、品牌价值、项目
品质、产品打造、服务水平，由融资驱动的规模增长转向经营驱动的质量增长，有计
划、有步骤地优化公司资产负债结构，以自身稳健的财务管控能力、出色的产品打造
能力、高效的运营拓展能力来获取更多的发展机遇和竞争优势，实现公司稳健、高质
量的发展。
2、地域深耕
坚持地域深耕策略，围绕现有布局做大做强做深，不断提高市场占有率和
产品品质。捕捉城市发展机遇，聚焦重点城市群和核心城市，以客户为导向，深入开
展“一城一策”研究，加快产品研发迭代，与客户需求变化紧密衔接，将客户视角引
入房地产开发的全流程，借助绿色、健康、科技等软实力加持，通过在高能级城市、
公司深耕板块打造明星产品树立产品标杆，强化公司产品影响力。此外，充分利用公
司的高效运营与品牌优势，挖掘并维护好当地资源，通过地域深耕与当地开发企业、
土地所有者密切合作进行创新投资，建立长期合作信任基础的同时，实现量质均好。
3、运营优先
坚持运营优先的总抓手，实现从粗放式增长到效率式增长，从重财务杠杆
到重经营杠杆，坚持做好运营基本功，优化组织绩效体系、制度流程体系、业务模块
体系、绩效与激励体系。精简制度流程，加强区域管理的拉通协同，提升精细化运营
水平，打造高效的大运营体系，挖掘大运营协同效力，促进“住宅”与“商业”的整
体协调，实现降本增效、提质优效，激活组织活力，在安全文明生产的前提下保质保
量地冲刺公司各项经营目标。
4、科技赋能
坚持科技赋能的总保障。在行业进入新时期的背景下，地产科技将有效解
放传统生产力，虚拟现实、人工智能、万物互联等技术将应用在地产价值链各环节，
科技赋能水平将影响地产企业的未来竞争力。公司将开展地产科技战略顶层设计，推
进生产智能化，持续开展智慧工地、智慧案场和智慧商业建设，持续升级“芯智造”
建造体系。实现数据资产化，持续建设大会员体系，推进会员数据开发和利用。紧密
跟踪地产科技创投机会，持续关注地产科技在规划设计、空间建造、空间运营等方面
的新趋势和新物种，保持对前沿地产科技的敏感度，打造新的业务增长点。落地业务
线上化，持续推进SAP绿洲计划落地，打通底层数据，全面提升地产开发、商业管理
全条线的信息化水平，助力精细化经营决策，提高数字化营销创效。公司积极拥抱行
业变化，拥抱信息化时代，坚持科技赋能，充分利用SAP系统，稳步提升公司信息化
水平。
5、风险管控
为应对不确定的市场风险，公司要求管理层具有强烈的底线思维和风险意
识，重视风险管控体系的建设与完善，让风险意识贯穿企业经营的全过程，在实践中
不断修订、完善各项规章制度，对风险作出预警和防范；寻找风险控制盲区，明确风
险应对措施，并辅以健全合理的监督评价机制，使公司整体运作和制度的执行得到及
时的反馈，形成长效风险管控机制。公司在2021年将一如既往地重视设计、施工及售
后服务的风险管控，确保可持续、高质量地稳健发展。
当前和今后一段时期，我国房地产行业都将处于深刻变革期，面临全新的
机遇和挑战。新需求层出不穷，新产品快速迭代，新业态悄然崛起，新科技日新月异
。公司将在巩固基本盘的同时，围绕主业谨慎拓展新赛道，健全管理体系，整合资源
优势，做好美好生活服务商，使公司成为基业长青的百年企业。
(三)经营计划
2021年世界经济形势仍复杂严峻，我国经济恢复基础尚不牢固，复苏不稳
定不平衡，房地产行业环境存在诸多不确定性，各类风险仍不容忽视。公司将坚持“
住宅+商业”双轮驱动的业务模式，在做精主业的同时，不断丰富公司业务内涵，持
续拓展地产和消费的外延、提升企业竞争力。聚焦组织活力的激活，坚持长期主义，
做难而正确的事，把做制造业和服务业的态度贯穿到项目开发和商业管理的各个环节
，真正从客户视角把产品和服务做好，实现长期高质量、稳健的增长，降低经济周期
对公司经营的不利影响。
住宅开发将坚持既定方针，从增量向提质过渡，坚持“以资本回报率为核
心，聚焦利润”的导向，推动区域深耕，研究和尝试创新土地获取模型，搭建多样化
的合作方资源，发挥组织联动效应，实现全员拓展。坚持以客户为中心的思维，精准
客研、产品创新和强化产品溢价能力，做到在“同地段、同时期、同定位”条件下，
公司产品较竞品流量更好、品质更优、服务更佳，持续为业主打造幸福住家。此外，
公司将根据中央经济工作会议和“十四五”规划中提到的关于围绕城市运营的城市更
新，进一步关注存量市场，寻找以TOD项目、康养项目等为代表的潜在新业务的布局
机会，在存量时代中寻找新的增量，从城市发展商向生活运营商不断迈进，打造“国
内一流的品牌住宅开发平台”，实现发展质量、效益、规模、安全相统一。
商业开发将秉承“坚守与变革”，打造“最具价值的商业地产平台”。新
城商业希望让商业回归经营，首先是坚守定位，根据市场环境，一店一策，匹配商业
定位，打造业态特色，树立独有标志；其次是坚守内容，做强零售、做精体验，购物
中心已经成为实体商业主力军，需在满足体验业态消费的基础上，回归零售，强化零
售业态，同时以更开放、更灵活的方式携手品牌商家，推动商业内容创新发展，助力
品牌良性发展，为消费者带来更丰富的消费内容和消费体验；第三则是坚守经营，商
业综合体的销售业绩是第一指标，品牌商家是购物中心良性运转的基石，商家销售业
绩好，客户消费需求才能得以满足、业主投资收益才能得以实现，公司将与品牌商家
共同创造经营价值。
在“变革”层面，新城商业致力于让商业蝶变焕新。首先创新商业形态，
为符合新型消费需求，新城商业积极探索创新商业形态，打造少年文化中心、运动馆
、零售集合店等新型商业形态，构建特定消费场景；其次是扩大服务客群，为匹配已
悄然变化的中国人口年龄结构，新城商业将与品牌商家共同研究，适配人口结构、延
展客群范围，未来吾悦广场将把年轻客群、年轻家庭客群和中年客群作为主力客群，
并逐步实现三类客群的均衡发展；第三则是创新价值消费，行业正进入价值消费体验
阶段，未来的零售行业，在消费端升级的推动下，供给端将更加致力于消费价值的提
升，购物中心需与品牌方联手，将更多的价值创新融入销售和消费过程中，共同提升
和创新价值消费体验。
此外，以管理输出为代表的轻资产模式已成为商业地产的重要拓展模式。
目前有实力、有能力的各大商管公司都将轻资产列为重要业务模块。随着行业竞争的
日趋激烈，市场上诸多存量商业项目也希望通过引入具有良好品牌声誉和运营能力的
商管公司，使项目产生持续增长的现金流。吾悦广场经过多年发展，已形成行业领先
的规模优势和成熟的管理运营体系，已具备商业品牌和资源输出实力。未来吾悦广场
将通过轻重并举的发展模式，不断扩大商业在管规模，进一步强化“吾悦”商业管理
品牌形象。2021年，公司将一如既往聚焦线下空间，以“让商业空间更有价值”，持
续提升商业空间的投资价值、商业价值和服务价值，聚集和培养更多具有新城文化基
因的优秀人才，致力于将吾悦广场打造成更受顾客喜爱的消费场所、更被商家认可的
经营平台，致力于实现让业主更满意的资产收益。从“持有资产运营、轻资产运营、
社区商业运营、商业内容孵化与投资”4个业务发展方向以及“经营能力、科技能力
、管理能力、人才能力”4个能力出发，持续为消费者和商户打造幸福商业。
习总书记在《求是》中提到“建设宜居城市，使城市成为高品质生活空间
”，产城融合、职住平衡的新型城市建设将带动各地配套和服务进一步升级，在消费
升级的大趋势中，房地产行业会迸发出更多的想象空间，公司将凭借住宅、商业、酒
店、康养等“地产+”的资源和平台优势，巩固已有竞争力。同时，“住宅+商业”双
轮驱动模式持续发挥效能，跨事业部的协同共享将促进产品系的创新及提高复杂项目
的综合开发能力，住宅和商业的强协同将更好地顺应消费升级的浪潮。公司将坚守并
聚焦“长期主义、客户思维、产品力、服务力、管理红利”，不断向着“让幸福变得
简单”努力前行。公司计划2021年实现合同销售金额2,600亿元，商业总收入85亿元
，新开业吾悦广场30座。
2021年，公司计划新开工项目120个，新开工建筑面积2,182.53万平方米，
其中，住宅项目1,298.38万平方米，商业综合体项目884.14万平方米。公司计划竣工
项目253个，预计竣工总建筑面积4,309.86万平方米，其中，住宅项目2,752.45万平
方米，商业综合体项目1,557.41万平方米。
注：上述开工和竣工计划可能因下列原因而出现相应调整：
1、新的法规对项目审批要求进一步严格，使开发项目的证照办理速度滞后
而影响开发节奏；
2、涉及拆迁的项目拆迁进度可能对开发计划产生影响；
3、其他不可预测的重大事项对项目工期产生的影响。
2021年经营计划是公司依据自身业务能力制定，并不代表公司对2021年度
的盈利预测，亦非公司承诺，能否实现取决于市场状况变化、经营团队努力程度等诸
多因素，存在很大的不确定性，敬请投资者特别注意。
(四)可能面对的风险
1、政策调控风险
房地产行业是受中央及地方政府调控政策影响较大的行业。目前来看，房
地产调控政策围绕“房住不炒”原则，强调“稳地价、稳房价、稳预期”，防止房地
产市场的大起大落。在房地产资产新规“三道红线”实行后，房企融资端更是进一步
收紧，对房企投资、开发、销售节奏都产生了一定影响，未来高杠杆、高负债运营模
式无法持续。公司将进一步加强政策跟踪与分析研究，依据政策导向不断优化业务发
展方向，并通过平衡财务杠杆、提升运营管控效率、提速现金回流等方式，做好政策
风险应对工作。
2、市场风险
2021年房地产调控长效机制建设稳步推进，同时受宏观经济增速放缓、房
地产宏观政策调控、产业升级、人口结构变化、甚至新冠疫情等多方面因素影响，不
同城市房地产市场延续分化发展格局，导致一线及重点城市的土地市场竞争激烈，同
时可能会产生房价震荡风险。公司加强市场监测，预判风险，进一步优化全国布局，
并调整营销策略及产品结构，以便规避市场风险。
3、经营风险
房地产项目开发具有周期长、投资大、涉及相关行业多等特点，项目建设
环节繁多，公司在经营过程中可能面临销售环境的变化、产品与原材料价格波动、城
市规划调整、拆迁等外部因素，导致公司的房地产项目产生开发与销售难度增大、项
目盈利空间缩小等业务经营风险，并在土地储备管理、工程质量管理和安全生产管理
中面临一定的挑战，公司在经营中若不能及时应对和妥善解决上述问题，可能会对公
司经营业绩产生一定的影响。公司将把控项目进度，强化运营管理，保障节点，做好
品质风控，保证业绩的平稳增长。
4、财务风险
房地产行业属于资金密集型行业，项目的开发需要投入较多的资金。财政
政策及融资监管政策对房地产行业的进一步收紧，使得房地产行业竞争压力增大，公
司融资及经营性现金流可能存在一定风险。公司将继续坚持快速回款的策略，加强现
金流管控，合理运用融资方式，降负债、去杠杆，确保公司现金流安全，提高公司面
对财务风险的应变能力，保障公司有质量的增长。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）独特的经营模式
经过多年的发展，我国城市化率达到了60%，但与发达国家相比，仍有10%
以上的提升空间，同时，居民对居住环境、居住面积等要求不断提高，新材料、新技
术在住宅开发过程中加速应用，我国新建住宅市场的容量将有望保持稳定。随着生活
水平的不断提高，居民消费升级趋势近年显著加速，消费对我国经济可持续增长作用
也愈发明显，作为消费重要载体的大型商业地产比住宅地产具有更为广阔的发展空间
。公司多年来坚持“住宅+商业”的双轮驱动模式，已稳步实现并不断加强对房地产
开发、投资及商业运营管理等业务领域的覆盖，相比于聚焦商业运营的公司，公司的
住宅开发在充分竞争市场中不断成长，具有较高的项目操盘与资金回笼能力；而相比
深耕住宅开发的公司，公司在商业地产的规模化开发与运营方面具有一定优势，能够
持续创造稳定的现金流。通过对经营战略的坚持和经营模式的优化，公司一直致力于
拓展自身在激烈商业竞争中的生存空间。公司配备成熟的商业开发和经营管理团队，
以获取优质资产和建设一流运营能力为基础，以建设高品质的商业购物中心为目标，
为吾悦广场进驻的每一座城市打造个性化商业地标。报告期内，公司坚持吾悦广场的
产品升级和进化，构建“三区两线、五位一体”为核心理念的吾悦价值体系，打造更
具势能的吾悦-新城生态圈，在全国范围内布局156座吾悦广场，已开业及管理输出的
吾悦广场达100座。
住宅与商业共同承载着我们对美丽家园的向往，公司将持续挖掘双轮驱动
模式的内涵，不断审视住宅与商业的关系与定位，通过二者联动，实现资源与品牌的
共享。
（二）土地储备充足，聚焦重点城市群发展
公司坚持深耕长三角区域，并聚焦其他核心城市群，形成以长三角、环渤
海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等城市群为重点的布局体系。截至报告期末，公
司在全国123个大中型城市合计拥有土地储备1.43亿平方米，可满足未来2-3年的开发
运营所需。公司在全国最具经济活力和人口密度最高的地区布局，其中一、二线城市
约占公司总土地储备的40%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的30%。优
良的投资布局将为公司发展带来更为广阔的空间，并确保公司可以从容应对市场变化
，从而保障公司持续稳步发展。
（三）良好的品牌影响力
公司在国内房地产行业中具有较强的品牌影响力。报告期内，公司荣膺中
国房地产业协会及上海易居房地产研究院评测的“2020中国房地产开发企业综合实力
10强”第8位、“2020中国房地产上市公司创新能力五强”第1位、“2020中国房地产
开发企业商业地产运营10强”第2位及“2020中国房地产上市公司A股十强”第3位。
同时，公司被人民网评为“2019年度实力品牌企业”。报告期内，公司获得第九届中
国公益节颁发的“2019年度责任品牌奖”。
（四）全方位的激励机制
公司通过各项激励机制把员工个人和公司发展融为一体。《第一期限制性
股票激励计划》及《2019年股票期权与限制性股票激励计划》保障了公司与高管及骨
干管理人员同心共创、共享成就；“新城合伙人”跟投制度及“共创、共担、共享”
计划实现了项目管理团队绩效与项目经营业绩挂钩；“竞创百亿”计划鼓励更多城市
公司深耕所在区域，提高市场占有率。全方位多层次的激励机制，把公司打造成创业
平台，激发了全员创业热情，使全员都主动参与到公司经营中去。
（五）高效的人力资源开发与管理机制
人才是企业最核心的资源，是生存与发展的根本。公司注重人才培养体系
，秉持“勤者授誉，功者受禄，能者授职，庸者受罚”的人才管理理念，对人才建设
保持高度敏感与关注，确保人才“有归属、有保障、有前途”。公司人员供给效率质
量较好，敬业环境营造效果良好，不断提升公司整体人均效能。建立具有针对性的分
层级培养模式，构建全周期赋能体系，通过以训带教的赋能计划，进一步提升人才厚
度、专度和能力。公司持续推动人才的横向培养，提升综合能力，打造多层次、复合
型人才梯队；允许员工在内部有序合理流动，同时加强员工的一线经验，在实战中锻
炼和选拔人才。外部人才的引进与公司内部人才的培养形成有机结合，持续提升公司
人才密度，保障组织的良性运转，为公司规模与利润的增长保驾护航。
公司长期积累的“奋斗者”文化使得新城人执行力强，决策速度快，具有
较高的进取心。在纷繁复杂的市场变革中，新城人能化危为机，整合利用各项资源，
不断优化升级运营效率，坚持以客户为中心，以客户思维理解不同的客户需求，以匠
心打造优质产品和服务，保持旺盛的组织活力，助力产品品牌建设，做好“美好生活
服务商”的角色。在后疫情时代，公司将坚定不移地推进双轮驱动战略，通过内部经
营管理的确定性穿越外部的不确定性。
=========================================================================
免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
=========================================================================
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）公司所属行业及主营业务情况
公司所处房地产行业，主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开
发销售为主。报告期内，公司秉持“住宅+商业”双轮驱动的运作模式，以上海为中
枢，长三角为核心，现已基本完成全国重点城市群及重点城市的布局。截至报告期末
，公司已进入全国135个大中型城市。
公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅、低
密度的多层住宅与别墅等。公司的产品以风格与客群目标两个维度划分，风格维度上
包括“新中式”——樾系、“大都会”——隽系、“现代”——昱系三大产品系列，
客群目标维度上包括基于年轻时尚人群需求的“乐居”、家庭品质升级需求的“圆梦
”、颐养享受需求的“尊享”三大产品线。各维度的组合使公司的产品满足不同经济
能力与购房需求的客户对不同风格的偏好，做到客户类型上的全面覆盖。报告期内，
公司住宅地产开发业务在立足于长三角地区的同时，积极发展环渤海、中西部、粤港
澳大湾区等地区，未来将继续优化公司产品与服务，全面推动品质升级，专注于对供
需关系较为均衡、人口吸附能力较强的高能级城市的深耕。
公司商业地产开发业务主要为商业综合体的开发及购物中心的运营管理，
产品以出售为主，辅以自持运营及对外租赁。公司商业地产开发业务的主要产品为商
业综合体，包括销售型物业和持有型物业两部分。其中，销售型物业对外出售，主要
包括住宅、酒店式公寓及沿街商铺等；持有型物业自持运营或对外租赁，主要为购物
中心。公司商业地产开发业务秉持以客户为中心的经营理念，不断获取优质项目，打
造以餐饮、零售、儿童、配套娱乐等业态构成的商业购物中心，为居民提供统一管理
的一站式多功能体验中心。
在城镇化水平稳步提高和“国内大循环”+“扩内需、促消费”的大背景下
，我国居民可支配收入有望持续提升，并实现消费升级，居民提升消费和体验的场所
需要品质化的商业购物中心来实现。公司商业地产品牌“吾悦广场”是体验式商业的
代表，通过餐饮、亲子、珠宝、运动、家居生活等优势业态，形成聚合效应，扩大吾
悦商业的辐射范围。目前85%的吾悦广场布局于“十四五”19个国家级城市群，覆盖
了全国GDP80%的区域，服务所在城市80%的主流消费人群，实现对城市人流和消费流
的汇聚，形成规模效应。公司商业管理团队不断深化业态及产品研究，通过融入当地
人文生活风貌、心理文化特征、城市价值取向，打造每个项目的专属IP，打造有价值
的商业空间。吾悦广场逐步成为当地居民日常生活的“打卡点”，公司将以吾悦广场
为重要载体，致力于成为美好生活服务商。
（二）行业情况
2021年上半年，房地产行业“稳”字当头，全国房地产市场整体延续了去
年年底的运行态势，全国和重点城市商品房销售额保持增长。同时，2020年下半年以
来对房地产行业和金融行业各项监管政策的效果逐渐显现，地方加快建立房地联动机
制、针对二手房市场调控的力度也不断加强，各项措施共同确保了房价、地价和预期
的稳定。
根据国家统计局数据，2021年上半年，全国房地产开发投资为72,179亿元
，同比增长15.0%。商品房销售面积为88,635万平方米，同比增长27.7%；商品房销售
额为92,931亿元，同比增长38.9%；房企到位资金为102,898亿元，同比增长23.5%。2
021年上半年，房企房屋施工面积为873,251万平方米，同比增长10.2%。其中，住宅
施工面积为617,480万平方米，同比增长10.5%。房屋新开工面积为101,288万平方米
，同比增长3.8%。其中，住宅新开工面积为75,515万平方米，同比增长5.5%。房屋竣
工面积为36,481万平方米，同比增长25.7%。其中，住宅竣工面积为26,254万平方米
，同比增长27.0%。数据高增长的原因一方面是低基数效应；二是去年上半年的需求
存在因疫情延后的情况。但随着加码调控的热点城市增多，银行按揭贷款收紧以及利
率上调影响了市场表现，同时显著影响了非热点地区民众对于房价的预期，二季度住
宅市场整体热度较一季度有所减弱。
在行业增速放缓叠加“三道红线”的背景下，各房企业绩增长和扩张动能
承压，目标增速趋缓。各房企整体战略以谨慎经营、防范风险为主，并积极适应新的
政策与市场环境，调整投资、销售、融资等各方面经营计划，构筑持续竞争优势。另
一方面，随着不同城市的市场分化加剧，各房企不断优化营销策略，在一线和热点二
线城市积极供货推盘、提升周转效率。在需求不足、竞争激烈的低能级城市深化销售
渠道，加强营销和优惠力度，加速现金回流。在“房住不炒”长效机制以及整体政策
环境边际收紧的主旋律下，行业发展方向更为清晰。
二、经营情况的讨论与分析
随着行业步入白银时代，精研战略、踩准节奏、稳健发展，成为了各房企
的必修课题。报告期内，公司整体战略以谨慎经营、防范风险、适应市场变化为主，
并针对不同城市市场的分化格局，制定更具针对性的销售策略，积极供货推盘、深化
销售渠道、提高周转效率、加速现金回笼。
报告期内，公司围绕市场需求，运营、营销端加强交圈，以销定产，避免
无效的库存积压，通过每月定期梳理供货情况，滚动更新供货计划，确保产销同频，
优先保障高流量、高利润项目持续供货，把“有回笼的销售、有利润的增长、有品质
的产品与服务”贯彻到经营动作和管理思路之中。报告期内，公司完成合同销售金额
1,176.64亿元，比上年同期增长20.65%；实现合同销售面积1,086.96万平方米，比上
年同期增长23.87%，根据克而瑞信息集团（CRIC）发布的《2021年1—6月中国房地产
企业销售TOP200》排行榜，公司上半年房地产合同销售金额和面积在全国地产企业中
分别排名第16位和第7位。
随着互联网技术的发展，越来越多的科技公司参与购物中心的数字化建设
，同时购物中心运营者正在加速对数字化运营的探索和实践，将进一步推动购物中心
的创新发展。年内，公司全面上线“绿洲计划”一体化平台，这是公司跨出数字化升
级之路的第一步，在该系统平台的基础上，进一步跳出现有管理信息化的范畴，构建
一个以互联网思维为核心的大系统、大平台，赋能产业链上下游、共建新的生态模式
、引领行业的数字化转型升级。公司依托科技力量构建智慧商业，打造“智慧吾悦”
，为商业赋能，创造智能化商业消费体验。
报告期内，公司从环境品质、经营品质、服务质量、经营能力等方面有序
推动已开业运营的高能级城市吾悦广场的经营提升，营运期吾悦广场稳定经营，可同
比项目日均客流、日均销售均已超2019年水平。此外，公司商业运营从平台运营思维
逐渐转变至深度运营思维，由简单的雇租模式逐渐转向为“自营+联营+租赁”相结合
的创新合作方式，商业购物中心的收益将与品牌商家业绩直接挂钩，能够以更开放、
更灵活的方式与品牌商家开展合作。2021年，公司推出“星光计划”，通过在每座吾
悦广场内挑选具有潜质的品牌，与其共同设定目标，共同制定经营方案，共同整合资
源，期冀这些品牌形成标杆作用，带动更大的客流量，提升购物中心经营质量。公司
商业运营轻重并举，报告期内公司共开业5座吾悦广场。其中，湖北孝感吾悦广场是
公司年内首个开业的商业轻资产项目，标志着公司从商业开发建设、定位规划到品牌
招商落位、商业运营推广，实现了商业轻资产运营的完整闭环。截至报告期末，公司
实现130个大中城市、174个综合体项目的布局，吾悦广场开业面积达950.67万平方米
，同比增长62.06%；实现租金收入36.67亿元，同比增长72.02%；出租率达97.12%；
客流总量达4.96亿人次，同比增长117.81%；销售总额达272.75亿元，同比增长134.2
2%；会员人数达1,237万人，较2020年末增长25.84%，新城商业影响力大幅提升。
报告期内，公司保持合理投资强度，在确保现金流安全的基础上，前瞻研
究，科学研判，提高多元取地能力，精准投资，通过不断调整公司土储结构，用更优
质资产置换低效资产，实现公司可持续、有质量的发展。同时，公司进一步聚焦深耕
城市及成熟团队，根据各区域近年来经营规划成果，调整部分深耕城市范围，做深、
做熟、做透深耕城市，建立护城河，并不断寻找合适的优质企业合作，加强深耕区域
补货。报告期内，公司新增土地储备61幅，总建筑面积达1,831.61万平方米，平均楼
面地价为3,419.75元/平方米。通过控制城市能级，提高利润空间，公司应对周期轮
动和市场风险的能力进一步提高。
报告期内，公司先后完成公司债券及应收账款资产支持证券的发行，共募
集资金17.85亿元人民币；在中国银行间市场发行中期票据，募集资金8亿元人民币；
在境外通过发行美元债券，募集资金7.04亿美元。各类高效、通畅的直接融资渠道保
障了公司在稳定经营过程中的资金需求。
报告期内，公司成功发行了首笔绿色美元债（发行规模为3亿美元，期限为
4.25年期，票面利率为4.625%），标志着公司迈出了绿色金融的关键一步，也是公司
在推动绿色企业运营和实现公司可持续增长方面的又一里程碑。截至报告期末，公司
整体平均融资成本为6.60%。
报告期内，公司在各大银行等金融机构的资信情况良好，与国内主要商业
银行一直保持长期合作伙伴关系，间接债务融资能力较强。截至报告期末，公司获得
各大银行给予的集团授信总额度合计为1,184亿元，其中公司及子公司已使用授信379
亿元，公司可以在上述授信总额度内开展融资，以支持业务的发展。
河南洪灾发生后，公司向河南省慈善总会捐赠2,000万元人民币，紧急驰援
河南省抗险救灾工作，捐赠将用于保障当地群众人身安全、采购救灾物资和灾后恢复
重建工作，助力当地帮扶救助。
截至报告期末，公司总资产为5,714.24亿元，归属于上市公司股东的净资
产为507.00亿元。报告期内，公司实现结算面积1,139.56万平方米，实现结算金额1,
112.08亿元（含合联营项目）。公司实现营业收入791.05亿元，较上年同期增长109.
63%；实现归属于上市公司股东的净利润43.06亿元，较上年同期增长34.40%。公司共
实现126个子项目竣工交付，竣工面积为1,545.00万平方米（含合联营项目）；共361
个子项目在建，总建筑面积达7,985.79万平方米（含合联营项目）。
公司积极响应“三道红线”政策。报告期末，公司剔除预收账款后的资产
负债率为75.45%,净负债率为60.48%,现金短债比为1.44。(根据监管要求，在计算剔
除预收账款后的资产负债率时，扣除的预收账款也包含合同负债以及待转销项税额，
计算现金短债比时扣除了其他货币资金及根据预售资金监管办法受监管的预售房款12
,418,538,004元）
2021年上半年公司房地产项目表
注：1、“其他完工项目”为尾盘项目，主要包含上年度末扣除车位后未结
转可售面积小于3000平方米的项目。
2、上述列示的“其他完工项目-可售”的总建筑面积为未结转面积，“其
他完工项目-自持”的总建筑面积为持有业态的建筑面积。
2021年上半年销售和结算情况
2021年上半年房地产出租情况
注：1、截至2021年6月30日，公司持有的已开业吾悦广场为97个；管理输
出的已开业吾悦广场为4个，另外4个已签约吾悦广场尚处于交接过渡期。
2、租金收入包含租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入
。
3、2021年上半年公司商业运营总收入为39.38亿元（即含税租金收入），
包含：商铺及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入；
2020年上半年为22.78亿（即含税租金收入）。
4、出租率为2021年6月30日当日商业物业出租情况。
2021年上半年新增土地储备
注：由于项目开发过程中存在各种不确定性，目前披露的权益比例，仅供
投资者阶段性参考。
站在房地产时代发展的关键节点上，公司既要立足当下，又要着眼未来。
展望2021年下半年，房地产行业所面临的整体环境仍偏紧，高基数下，全国商品房销
售规模预计将同比高位回落，预计高热地区继续缓慢降温，二线城市郊县以及非核心
城市群的三四线城市以价换量的格局难以扭转。此外，首批集中供地未达调控预期，
下半年土地供应量将有所上升，地价有望回归合理区间。行业利润率中枢逐步下行，
房企的竞争力将更多的体现在产品品质、运营效率和管理水平等方面。要在日趋同质
化的行业竞争中保持优势、行稳致远，公司将继续聚焦现金流和利润，并不断提升产
品品质和客户满意度；结合自身资金情况把握“两集中”下的投资机会，着力于获取
“高流量、高利润、高权益”、“可用现金流多、资管收费多”的优质项目；聚焦货
值、供货、回款、成本、组织结构的调整与优化，应对市场变化，迎难而上，跑赢大
市，跑赢竞品，从而持续创造价值。
当下“碳达峰、碳中和”已成为长期国策，对于行业的专项管控也将会出
台，绿色可持续发展是房地产行业发展的必然趋势。公司未来将实践“节能减碳、绿
色发展”的理念，积极应对成本上升、建造工艺、设备需求、企业内部碳中和等一系
列变化，在产业、资产结构、标准化、技术标准等各方面思考并储备，加强新材料、
新工艺和新能源、新科技的深入研究，探索新的“零碳供应链”；不断追求绿色健康
发展，明确焦点和专项举措，落实绿色发展战略，做到“低碳生活，绿建未来”。此
外，公司将充分挖掘配套支持政策，梳理现有底层资产，在后续运营过程中，把绿色
认证作为前提条件，并在此基础上，在绿色金融领域不断探索和前行。
公司计划下半年新开工96个子项目，新开工建筑面积1,348.71万平方米，
其中，住宅项目703.42万平方米，商业综合体项目645.29万平方米。公司计划竣工19
5个子项目，实现竣工面积2,441.56万平方米，其中，住宅项目1,458.63万平方米，
商业综合体项目982.93万平方米。
2021年下半年公司计划开工项目
2021年下半年公司计划竣工项目
注：上述开工和竣工计划可能因下列原因而出现相应调整：
1、新的法规对项目审批要求进一步严格，使开发项目的证照办理速度滞后
而影响开发节奏；
2、涉及拆迁的项目拆迁进度可能对开发计划产生影响；
3、其他不可预测的重大事项对项目工期产生的影响。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、政策调控风险
房地产行业是受中央及地方政府调控政策影响较大的行业。未来中央将继
续坚持“房住不炒”基调不变，全面落实因城施策，以实现“稳地价、稳房价、稳预
期”目标，供给端政策将持续完善和发力；同时，继续强化房地产金融监管力度，严
查资金违规流入房地产市场，住房信贷环境预计将持续收紧。地方层面，因城施策下
，调控升级加码的城市或将继续向热点三四线城市蔓延，不断细化和完善调控政策。
热点城市“两集中”供地规则或将调整，强化房地联动效应。公司将进一步加强政策
跟踪与分析研究，依据政策导向不断优化经营发展方向，并通过平衡财务杠杆、提升
运营管控效率、提速现金回流等方式，做好政策风险应对工作。
2、市场风险
商业的发展与宏观经济有着紧密相关。随着我国人均GDP突破1万美元，我
国人均可支配收入的快增将推动零售额的进一步增长，带来进一步的消费升级。主流
房企的商业地产规模和租金在近几年开始进入快速发展期，商业运营模式竞争愈发激
烈。公司吾悦广场布局三、四线城市较多，商户品牌仍有提升空间。在新冠疫情常态
化的环境下，如果疫情反复超预期，将可能影响商场正常开业运营从而导致商场销售
额下滑，致使租金增长不及预期。公司将加强市场监测，关注消费变化、环境变化、
竞争关系变化，提高商业敏锐度，及时调整自身的商业定位及业态规划，丰富商业内
容，巩固商业优势，不断提升市场地位。同时，建立以会员为中心的经营模式，加强
会员消费体验升级，提供更多有价值的服务，充分挖掘会员价值，实现高价值消费者
的高频次、多内容消费，以便降低市场不利因素对公司的影响。
3、经营风险
房地产项目开发具有周期长、投资大、涉及相关行业多等特点，项目建设
环节繁多，公司在经营过程中可能面临销售环境的变化、产品与原材料价格波动、城
市规划调整、拆迁等外部因素，导致公司的房地产项目产生开发与销售难度增大、项
目盈利空间缩小等业务经营风险，并在土地储备管理、工程质量管理和安全生产管理
中面临一定的挑战，公司在经营中若不能及时应对和妥善解决上述问题，可能会对公
司经营业绩产生一定的影响。公司将运营思维重于扩张思维，妥善把控项目进度，通
过推动信息化建设，让数据与信息助力管理决策，强化运营管理，保障节点，做好品
质风控，保障公司兼具规模与成长性。
4、财务风险
房地产行业属于资金密集型行业，项目的开发需要投入较多的资金。财政
政策及融资监管政策对房地产行业的进一步收紧，叠加行业正处于信用的低谷期，业
内很多民营房企融资渠道不畅，公司融资及现金流也可能存在一定风险。现金流是企
业经营的命脉，公司将进一步提升回款意识，优化回款结构，建立和实现以回款为核
心的运营体系；并根据“三道红线”的要求，合理安排融资方式，降负债、去杠杆，
逐步改善现金短债比，确保流动性充裕，提高公司面对财务风险的应变能力，保障公
司有质量的平稳增长。
四、报告期内核心竞争力分析
公司在报告期内的核心竞争力相较2020年未发生重大变化。公司深耕于“
住宅+商业”地产的经营模式，持续挖掘、提升核心竞争力。
（一）独特的经营模式
伴随着我国城镇化率进一步提升、经济的高速发展和人均可支配收入的增
长，人民消费升级的需求以及新房交付量的逐步提升，住宅与商业共同承载着广大人
民对美丽家园的向往。公司多年来坚持“住宅+商业”的双轮驱动模式，已稳步实现
并不断加强对房地产开发、投资及商业运营管理等业务领域的覆盖。相比于聚焦商业
运营的公司，公司的住宅开发在充分竞争市场中不断成长，具有较高的项目操盘与资
金回笼能力；而相比于深耕住宅开发的公司，公司在商业地产的规模化开发与运营方
面具有一定优势，能够持续创造稳定的现金流。
近年来，国家提出以内循环为主的双循环战略，国内消费需求将会进一步
释放，作为重要供给端的商业市场具有足够的发展空间。承担购物、休闲、娱乐、社
区聚集、饮食等多种功能的商业购物中心在装修设计、业态组合、品牌能级等方面相
比旧有的百货和街店更具产品优势，这也是商业购物中心在线上电商蚕食线下零售份
额大背景下冲出重围的关键。作为消费重要载体的大型商业地产比住宅地产具有更为
广阔的发展空间。报告期内，公司坚持吾悦广场的产品升级和进化，持续挖掘双轮驱
动模式的内涵，不断审视住宅与商业的关系与定位，通过二者联动，实现资源与品牌
的共享，已在全国范围内布局174座吾悦广场，开业及管理输出的吾悦广场达105座，
商场开业数量位居境内外上市公司首位。商业地产的开发与运营具备相当的规模经济
，商户资源的协同管理，多种经营的综合开展，后台系统的打造，会员系统的建立，
无一不需要一定的规模。公司在规模上的先发优势，成为其他公司难以轻易逾越的护
城河。
公司住宅开发与商业运营的优势互补、协同共进，构筑了公司可持续发展
的核心竞争力。
（二）土地储备充足，聚焦重点城市群发展
公司坚持深耕长三角区域，并聚焦其他核心城市群，形成以长三角、环渤
海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等城市群为重点的布局体系。截至报告期末，公
司在全国范围内合计拥有土地储备1.50亿平方米，可满足未来2-3年的开发运营所需
。公司在全国最具经济活力和人口密度最高的地区布局，其中一、二线城市约占公司
总土地储备的37.75%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的29.38%。优良
的投资布局将为公司发展带来更为广阔的空间，并确保公司可以从容应对市场变化，
从而保障公司持续稳步发展。
（三）良好的品牌影响力
公司在国内房地产行业中具有较强的品牌影响力。报告期内，公司荣膺中
国房地产业协会及上海易居房地产研究院评测的“2021中国房地产开发企业综合实力
TOP10”、“2021中国房地产开发企业商业地产综合实力TOP10”及“2021中国房地产
上市公司综合实力TOP10”，而在“2021中国房地产开发企业商业地产运营10强”及
“2021中国房地产上市公司A股十强”评测中更是位列第二及第四位。同时，公司被
人民网评为“2020年度实力品牌企业”。报告期内，公司被时代周报评为“2021年度
城市运营商”。
（四）全方位的激励机制
公司通过各项激励机制把员工个人和公司发展融为一体。《第一期限制性
股票激励计划》及《2019年股票期权与限制性股票激励计划》保障了公司与高管及骨
干管理人员同心共创、共享成就；“新城合伙人”跟投制度及“共创、共担、共享”
计划实现了项目管理团队绩效与项目经营业绩挂钩；“竞创百亿”计划鼓励更多城市
公司深耕所在区域，提高市场占有率。全方位多层次的激励机制，把公司打造成创业
平台，激发了全员创业热情，使全员都主动参与到公司经营中去。
（五）高效的人力资源开发与管理机制
随着房企组织变革的推进，对优秀人才、适岗人才的需求越来越强劲，对
人才也提出了新要求、新挑战，迫切需要大量既懂业务，又懂行业前瞻性分析、业务
规划的人才。公司对人才建设保持高度敏感与关注，依据“勤者授誉，功者受禄，能
者授职，庸者受罚”的人才管理的理念，确保人才“有归属、有保障、有前途”。
“引进人才、培养人才、留住人才”是公司人才队伍建设的基本策略。其
中“培养人才”是重中之重，通过建立总部、区域、项目分级培养机制，公司从职业
素养、专业能力、管理能力等方面全方位培养人才。公司建立具有针对性的分层级培
养模式，构建全周期赋能体系，通过以训带教的赋能计划，进一步提升人才厚度、专
度和能力。此外，公司持续推动人才的横向培养，提升综合能力，打造多层次、复合
型人才梯队；允许员工在内部有序合理流动，同时加强员工的一线经验，在实战中锻
炼和选拔人才。外部人才引进与内部人才培养并重，保障公司的良性运转，持续提升
公司人才密度，为公司有质量的增长保驾护航。
（六）踏实进取的经营团队
公司按照年轻化、属地化、认同“奋斗者”文化的标准，搭建“想干、能
干、敢干”的经营团队，做到“调得动、顶得上、扛得住”。在纷繁复杂的市场变革
中，整合利用各项资源，不断优化升级运营效率，始终坚持以客户为中心，以客户思
维理解不同的客户需求，以匠心打造优质产品和服务，保持旺盛的组织活力，助力产
品品牌建设，做好“美好生活服务商”的角色。在多变的市场中间，以价值创造引领
公司前行。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
（一）商品房销售创新高，房价稳中有升
2020年全国商品房销售金额与面积双创新高，其中商品房销售金额17.4万
亿元，同比增长8.7%，商品房销售面积17.6亿平方米，同比增长2.6%；行业规模增速
回升，销售金额和面积同比增速较2019年分别提升1.9和2.6个百分点。
房价涨幅仍保持低位运行，但随着3月之后新房市场快速恢复，房价稳中有
升，年度累计涨幅已超过2019年水平，2020年百城新建住宅价格累计上涨3.4%，较20
19年扩大0.1个百分点，主要受一线城市涨幅扩大拉动。
（二）库存整体平稳，全年前高后低
2020年末商品房待售面积5亿平方米，与上年末基本持平，其中商品住宅待
售面积2.24亿平方米，同比减少0.4%，商办物业受疫情冲击较大、去化承压。整体来
看全国待售面积总量呈现前高后低，受疫情影响，一季度库存出现跳涨，之后随着疫
情得到控制，核心城市楼市销售向好，带动整体库存稳步回落。
（三）土地购置量减价增，投资增速回升向好
2020年，全国商品房新开工面积22.44亿平方米，同比下降1.2%，增速降幅
明显，较2019年回落9.7个百分点。全年房地产开发企业土地购置面积2.55亿平方米
，同比下降1.1%，房企聚焦核心区域优质地块，地价上扬推动土地交易额增长，全年
土地成交价款1.73万亿元，同比增长17.4%。全年房地产开发投资14.14万亿元，再创
历史新高，同比增长7.0%，增速比上年回落2.9个百分点,但年内累计值已连续7个月
保持正增长，呈现稳中向好态势。
（四）货币政策宽松，房地产资金监管持续强化
为应对疫情冲击，2020年货币政策有所宽松，年底广义货币M2同比增10.1%
，增速较上年末提高1.4个百分点，连续10个月保持在10%以上；贷款利率维持4.75%
的历史低位，央行三次降准多次降息，共释放长期资金超1.75万亿。
从行业资金面看，全社会流动性宽松，但对于房地产金融监管却持续收紧
，严查资金违规流向楼市，更出台“三道红线”政策倒逼企业降负债，并压降融资类
信托业务规模，行业资金链进一步趋紧。2020年房地产开发资金来源19.3万亿元，同
比上涨8.1%；从资金来源构成来看，国内贷款和自筹资金占比为13.8%和32.8%，增速
分别为5.7%和9.0%，国内贷款占比保持下行，自筹资金占比略有回升，其他资金来源
（主要为预收款和按揭款）占比继续小幅提升0.1个百分点至53.3%，利用外资占比较
小，但同比再升9.3%。
（五）政策稳字当头、有保有压，房住不炒基调恒定
2020年在疫情严重冲击之下，全球经济深度衰退，外部环境不确定性增加
，而中国疫情防控卓有成效，作为唯一正增长的主要经济体，国内经济持续恢复，结
构转型不断加快。中央多次在高层会议及十四五规划中重申房住不炒总基调，强化长
效机制建设；地方坚持因城施策，调控政策松紧结合，一方面高热城市调控政策频打
补丁，一方面各地又通过放宽落户、增加有效供地、支持刚需购房等一系列措施刺激
释放需求，持续规范房地产市场。
二、报告期内主要经营情况
2020年是“十三五”规划收官之年，也是跌宕起伏的一年。回顾2020年，
面对疫情影响、行业变化和市场波动，全体新城人众志成城，各事业部齐心协力，共
同完成年度销售目标，即：合同销售金额2,509.63亿元，销售面积2,348.85万平方米
。根据克而瑞信息集团（CRIC）统计，公司2020年度销售金额位列行业第12位，销售
面积位列行业第10位。报告期内，公司迎来第100座吾悦广场——温州龙湾吾悦广场
的盛大开业，隆重的“吾悦”百店开业庆典活动也在全国所有吾悦广场同步举行，在
业内产生了非常积极的影响。
公司立足长三角，加强投研、客研、营销前策联动，前瞻性找准潜力城市
或板块，持续拓展和深耕其他重点城市群。同时，公司不断升级迭代创新投资能力，
强化多元化取地和资金获取能力，聚焦可复投、可跨区域的优质合作方，建立合作方
评价体系和分级维护机制，为获取优质土地不断创造条件。全年公司共计新增土地储
备120幅，总建筑面积为4,139.41万平方米，平均楼面地价为3,031.11元/平方米，其
中，商业综合体项目新增土地储备总建筑面积为2,478.92万平方米。
城市群、都市圈是未来仍能继续吸纳人口的区域，公司住宅地产全面打通
各城市群区域内部，差异化定义城市群的功能定位，匹配不同城市发展特点，精准判
断城市周期，实现资源共享和规模效应，并根据行业政策及市场情况，以销定产，降
本增效，从而保障公司业绩的完成。报告期内，公司坚持“市占率超10%做熟、市占
率超20%做深、市占率超30%做透”的区域深耕标准，天津、江苏、浙江等深耕区域的
市场份额不断提升，体现了公司战略布局与区域深耕的成效与重大意义。公司将持续
重点聚焦城市群和重点城市，通过区域深耕做大市场份额、强化客户洞察能力、积累
优质合作资源、赢得政府口碑，不断提高市场占有率和品牌站位，提高深耕区域的市
场领导力，打造国内领先的优质住宅开发平台。公司始终坚持“住宅+商业”双轮驱
动战略，住宅与商业协同互补，有力推动吾悦广场的快速发展，打造最具价值的商业
地产平台。吾悦广场高起点、高标准切入，每一座吾悦广场都采用领先的购物中心模
式，并不断推进产品线的迭代升级；各线城市全面布局，一二线和三四线同步发展，
挖掘并获取城市功能升级和消费升级的红利。截至报报告期末，公司开业、在建及拟
建吾悦广场总数量已达到156座，进驻全国118个城市，初步完成全国化布局，填补区
域乃至城市大型商业综合体的空白。2020年开业的苏州高铁吾悦广场、温州龙湾吾悦
广场作为吾悦A类标杆旗舰，设计和产品品质均达到全新的高度。报告期内，公司新
开业吾悦广场38座（含5座托管在营项目）。伴随着温州龙湾吾悦广场于2020年12月3
0日开业，公司持有已开业及管理输出的吾悦广场正式达到100座，完成了自2008年涉
足商业地产以来，商业地产从0到100的突破，正式进入百店时代。报告期内，吾悦广
场实现商业运营总收入即含税租金收入56.70亿元（包含：自持商业的租金、管理费
、停车场、多种经营及其他零星管理费收入）。截至报报告期末，吾悦广场开业面积
超940万平方米，平均出租率达99.54%；客流总量达6.55亿人次，同比增长13%；销售
总额达319亿元，同比增长20%；会员人数达983万，较2019年末增长73%。
报告期内行业融资环境前松后紧，随着“三道红线”的新规出台，融资监
管持续收紧。面对融资难度不断攀升的局面，公司在强化现金管控的同时积极融资，
缓解资金压力。公司在交易所平台先后发行公司债、CMBS和应收账款ABS，募集资金8
0.94亿元人民币；在中国银行间市场完成多笔超短期融资债券的发行，共募集资金30
亿元人民币；在境外通过发行高级美元债券，募集资金8亿美元，为公司的发展提供
了稳定的资金支持。截至报报告期末，公司整体平均融资成本为6.72%。
2020年新冠肺炎疫情的爆发，强行给行业按下了“减速键”。公司在特殊
时期不忘高质量发展，通过积极运用互联网和其他新技术逆势而上，开拓新销售渠道
。视频直播卖房、特价房源秒杀、发放购房优惠券等活动有效地实现了线上引流。官
方微信、购房APP、与第三方平台相互联动，组合出击，从线上直面C端客户。同时，
为支持抗击本次疫情，公司切实承担社会责任，作出了两个重要决定：1、公司旗下
自持经营的60座吾悦广场对全体商户自2020年1月25日起实施为期67天的租金减半政
策；同时，在2020年4月1日至5月31日期间，公司对于影院、教育培训、健身、KTV等
因疫情管控延迟开业的相关商户给予租金减半的扶持政策。对于委托经营的管理输出
项目，公司在与业主方沟通一致的前提下，按相同政策执行，与社会各界携手共渡难
关。
2、公司于2020年1月26日向武汉市慈善总会捐赠人民币1000万元。该笔捐
款将汇入武汉市慈善总会专用账户，专款用于武汉人民抗击疫情，重点关注一线医护
人员的工作激励与安全维护。
2020年，疫情也在刷新客户对住宅功能和品质的认知，同类产品中，品质
差异将是决定价格和流量的关键。产品力和客户满意度的提升可以在更长的时间周期
中提高公司利润率，减少滞重存货的产生。公司秉持“以客户为中心”的导向，及时
根据市场变化，与客户需求变化紧密衔接，加快产品研发效率，在标准化产品的基础
上，围绕客户需求趋势，对标准化进行迭代升级，完善属地化、标准化建设，打造改
善型产品IP，以产品力的提升，提升整体的产品溢价能力和美誉度。报告期内，公司
高端产品系“璞樾”荣获乐居财经品评的“2020年中国奢适大宅产品系品牌价值10强
”。
在行业存量时代，公司坚持高质量发展，力求在存量市场中能不断提高份
额。报告期内，公司实现竣工面积3,071.93万平方米（含合联营项目），其中190个
子项目或分期实现竣工；实现营业收入1,454.75亿元，实现归属于上市公司股东净利
润152.56亿元，分别比2019年增长69.46%和20.56%。截至2020年12月31日，公司总资
产5,377.53亿元，归属于上市公司股东的净资产505.91亿元，分别比上年同期增长16
.37%和31.65%。报报告期末，公司共有352个子项目在建，在建面积为7,797.67万平
方米（含合联营项目）。
公司积极响应“三道红线”政策。报报告期末，公司剔除预收账款后的资
产负债率为74.12%,净负债率为43.65%,现金短债比为1.68。(根据监管要求，在计算
剔除预收账款后的资产负债率时，扣除的预收账款也包含合同负债以及待转销项税额
，计算现金短债比时扣除了其他货币资金及根据预售资金监管办法受监管的预售房款
13,525,071,129元）
注：1、“其他完工项目”为未结转面积小于3000平方米的项目
2、上述列示的”其他完工项目-可售”的总建筑面积为未结转面积，“其
他完工项目-自持”的总建筑面积为持有业态的建筑面积
2020年项目销售和结算情况
2020年新增土地储备
注：由于项目开发过程中存在各种不确定性，目前披露的权益比例，仅供
投资者阶段性参考。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
展望2021年，随着经济基本面的持续向好，货币政策将会回归稳健中性，
房地产政策的基调仍将以稳为主，通过稳地价、稳房价、控杠杆等抓手，最终达到稳
预期的目的。2021年开年以来监管层已在推进“三道红线”第二批房企试点工作，并
增加银行贷款的“两道红线”，在供求两端对涉房融资进行规范，这些长效机制的全
面落实，将促进房地产行业的长期健康发展。此外，22个重点城市施行两集中供地新
政，引导土地市场理性竞争，这对企业现金流管控能力提出更高挑战，势必引起新一
轮行业整合。目前规模扩张红利和金融杠杆红利消退已成业内共识，倒逼企业挖掘组
织红利，寻求可持续发展。在这样的背景下，防风险将成为房地产企业未来的首要考
量，战略上“择优而投”选对城市，核心城市做深耕，次级城市多合作。同时，财务
稳健、产品力出色、精细化运营能力更强的房企也将获得更多的发展机遇和市场竞争
优势。
未来行业将不断整合，随着房地产销售额总体趋稳趋平和利润空间下降，
资源将出现明显的分化与集中，部分兼具规模、资金和运营优势的企业竞争优势将可
能持续增强，成长空间依然巨大。地产行业将进入团队执行力、产品质量、服务、产
业规划、地产+等综合实力比拼的年代。
(二)公司发展战略
1、稳中求进
坚持稳中求进的总基调，实现在规模化下的高质量发展，保持行业站位。
坚持“住宅+商业”双轮驱动模式，围绕主业开展多元化业务，强调精准投资、创新
投资、现金回笼，确保现金流合理充裕，通过聚焦自身的组织管控、品牌价值、项目
品质、产品打造、服务水平，由融资驱动的规模增长转向经营驱动的质量增长，有计
划、有步骤地优化公司资产负债结构，以自身稳健的财务管控能力、出色的产品打造
能力、高效的运营拓展能力来获取更多的发展机遇和竞争优势，实现公司稳健、高质
量的发展。
2、地域深耕
坚持地域深耕策略，围绕现有布局做大做强做深，不断提高市场占有率和
产品品质。捕捉城市发展机遇，聚焦重点城市群和核心城市，以客户为导向，深入开
展“一城一策”研究，加快产品研发迭代，与客户需求变化紧密衔接，将客户视角引
入房地产开发的全流程，借助绿色、健康、科技等软实力加持，通过在高能级城市、
公司深耕板块打造明星产品树立产品标杆，强化公司产品影响力。此外，充分利用公
司的高效运营与品牌优势，挖掘并维护好当地资源，通过地域深耕与当地开发企业、
土地所有者密切合作进行创新投资，建立长期合作信任基础的同时，实现量质均好。
3、运营优先
坚持运营优先的总抓手，实现从粗放式增长到效率式增长，从重财务杠杆
到重经营杠杆，坚持做好运营基本功，优化组织绩效体系、制度流程体系、业务模块
体系、绩效与激励体系。精简制度流程，加强区域管理的拉通协同，提升精细化运营
水平，打造高效的大运营体系，挖掘大运营协同效力，促进“住宅”与“商业”的整
体协调，实现降本增效、提质优效，激活组织活力，在安全文明生产的前提下保质保
量地冲刺公司各项经营目标。
4、科技赋能
坚持科技赋能的总保障。在行业进入新时期的背景下，地产科技将有效解
放传统生产力，虚拟现实、人工智能、万物互联等技术将应用在地产价值链各环节，
科技赋能水平将影响地产企业的未来竞争力。公司将开展地产科技战略顶层设计，推
进生产智能化，持续开展智慧工地、智慧案场和智慧商业建设，持续升级“芯智造”
建造体系。实现数据资产化，持续建设大会员体系，推进会员数据开发和利用。紧密
跟踪地产科技创投机会，持续关注地产科技在规划设计、空间建造、空间运营等方面
的新趋势和新物种，保持对前沿地产科技的敏感度，打造新的业务增长点。落地业务
线上化，持续推进SAP绿洲计划落地，打通底层数据，全面提升地产开发、商业管理
全条线的信息化水平，助力精细化经营决策，提高数字化营销创效。公司积极拥抱行
业变化，拥抱信息化时代，坚持科技赋能，充分利用SAP系统，稳步提升公司信息化
水平。
5、风险管控
为应对不确定的市场风险，公司要求管理层具有强烈的底线思维和风险意
识，重视风险管控体系的建设与完善，让风险意识贯穿企业经营的全过程，在实践中
不断修订、完善各项规章制度，对风险作出预警和防范；寻找风险控制盲区，明确风
险应对措施，并辅以健全合理的监督评价机制，使公司整体运作和制度的执行得到及
时的反馈，形成长效风险管控机制。公司在2021年将一如既往地重视设计、施工及售
后服务的风险管控，确保可持续、高质量地稳健发展。
当前和今后一段时期，我国房地产行业都将处于深刻变革期，面临全新的
机遇和挑战。新需求层出不穷，新产品快速迭代，新业态悄然崛起，新科技日新月异
。公司将在巩固基本盘的同时，围绕主业谨慎拓展新赛道，健全管理体系，整合资源
优势，做好美好生活服务商，使公司成为基业长青的百年企业。
(三)经营计划
2021年世界经济形势仍复杂严峻，我国经济恢复基础尚不牢固，复苏不稳
定不平衡，房地产行业环境存在诸多不确定性，各类风险仍不容忽视。公司将坚持“
住宅+商业”双轮驱动的业务模式，在做精主业的同时，不断丰富公司业务内涵，持
续拓展地产和消费的外延、提升企业竞争力。聚焦组织活力的激活，坚持长期主义，
做难而正确的事，把做制造业和服务业的态度贯穿到项目开发和商业管理的各个环节
，真正从客户视角把产品和服务做好，实现长期高质量、稳健的增长，降低经济周期
对公司经营的不利影响。
住宅开发将坚持既定方针，从增量向提质过渡，坚持“以资本回报率为核
心，聚焦利润”的导向，推动区域深耕，研究和尝试创新土地获取模型，搭建多样化
的合作方资源，发挥组织联动效应，实现全员拓展。坚持以客户为中心的思维，精准
客研、产品创新和强化产品溢价能力，做到在“同地段、同时期、同定位”条件下，
公司产品较竞品流量更好、品质更优、服务更佳，持续为业主打造幸福住家。此外，
公司将根据中央经济工作会议和“十四五”规划中提到的关于围绕城市运营的城市更
新，进一步关注存量市场，寻找以TOD项目、康养项目等为代表的潜在新业务的布局
机会，在存量时代中寻找新的增量，从城市发展商向生活运营商不断迈进，打造“国
内一流的品牌住宅开发平台”，实现发展质量、效益、规模、安全相统一。
商业开发将秉承“坚守与变革”，打造“最具价值的商业地产平台”。新
城商业希望让商业回归经营，首先是坚守定位，根据市场环境，一店一策，匹配商业
定位，打造业态特色，树立独有标志；其次是坚守内容，做强零售、做精体验，购物
中心已经成为实体商业主力军，需在满足体验业态消费的基础上，回归零售，强化零
售业态，同时以更开放、更灵活的方式携手品牌商家，推动商业内容创新发展，助力
品牌良性发展，为消费者带来更丰富的消费内容和消费体验；第三则是坚守经营，商
业综合体的销售业绩是第一指标，品牌商家是购物中心良性运转的基石，商家销售业
绩好，客户消费需求才能得以满足、业主投资收益才能得以实现，公司将与品牌商家
共同创造经营价值。
在“变革”层面，新城商业致力于让商业蝶变焕新。首先创新商业形态，
为符合新型消费需求，新城商业积极探索创新商业形态，打造少年文化中心、运动馆
、零售集合店等新型商业形态，构建特定消费场景；其次是扩大服务客群，为匹配已
悄然变化的中国人口年龄结构，新城商业将与品牌商家共同研究，适配人口结构、延
展客群范围，未来吾悦广场将把年轻客群、年轻家庭客群和中年客群作为主力客群，
并逐步实现三类客群的均衡发展；第三则是创新价值消费，行业正进入价值消费体验
阶段，未来的零售行业，在消费端升级的推动下，供给端将更加致力于消费价值的提
升，购物中心需与品牌方联手，将更多的价值创新融入销售和消费过程中，共同提升
和创新价值消费体验。
此外，以管理输出为代表的轻资产模式已成为商业地产的重要拓展模式。
目前有实力、有能力的各大商管公司都将轻资产列为重要业务模块。随着行业竞争的
日趋激烈，市场上诸多存量商业项目也希望通过引入具有良好品牌声誉和运营能力的
商管公司，使项目产生持续增长的现金流。吾悦广场经过多年发展，已形成行业领先
的规模优势和成熟的管理运营体系，已具备商业品牌和资源输出实力。未来吾悦广场
将通过轻重并举的发展模式，不断扩大商业在管规模，进一步强化“吾悦”商业管理
品牌形象。2021年，公司将一如既往聚焦线下空间，以“让商业空间更有价值”，持
续提升商业空间的投资价值、商业价值和服务价值，聚集和培养更多具有新城文化基
因的优秀人才，致力于将吾悦广场打造成更受顾客喜爱的消费场所、更被商家认可的
经营平台，致力于实现让业主更满意的资产收益。从“持有资产运营、轻资产运营、
社区商业运营、商业内容孵化与投资”4个业务发展方向以及“经营能力、科技能力
、管理能力、人才能力”4个能力出发，持续为消费者和商户打造幸福商业。
习总书记在《求是》中提到“建设宜居城市，使城市成为高品质生活空间
”，产城融合、职住平衡的新型城市建设将带动各地配套和服务进一步升级，在消费
升级的大趋势中，房地产行业会迸发出更多的想象空间，公司将凭借住宅、商业、酒
店、康养等“地产+”的资源和平台优势，巩固已有竞争力。同时，“住宅+商业”双
轮驱动模式持续发挥效能，跨事业部的协同共享将促进产品系的创新及提高复杂项目
的综合开发能力，住宅和商业的强协同将更好地顺应消费升级的浪潮。公司将坚守并
聚焦“长期主义、客户思维、产品力、服务力、管理红利”，不断向着“让幸福变得
简单”努力前行。公司计划2021年实现合同销售金额2,600亿元，商业总收入85亿元
，新开业吾悦广场30座。
2021年，公司计划新开工项目120个，新开工建筑面积2,182.53万平方米，
其中，住宅项目1,298.38万平方米，商业综合体项目884.14万平方米。公司计划竣工
项目253个，预计竣工总建筑面积4,309.86万平方米，其中，住宅项目2,752.45万平
方米，商业综合体项目1,557.41万平方米。
注：上述开工和竣工计划可能因下列原因而出现相应调整：
1、新的法规对项目审批要求进一步严格，使开发项目的证照办理速度滞后
而影响开发节奏；
2、涉及拆迁的项目拆迁进度可能对开发计划产生影响；
3、其他不可预测的重大事项对项目工期产生的影响。
2021年经营计划是公司依据自身业务能力制定，并不代表公司对2021年度
的盈利预测，亦非公司承诺，能否实现取决于市场状况变化、经营团队努力程度等诸
多因素，存在很大的不确定性，敬请投资者特别注意。
(四)可能面对的风险
1、政策调控风险
房地产行业是受中央及地方政府调控政策影响较大的行业。目前来看，房
地产调控政策围绕“房住不炒”原则，强调“稳地价、稳房价、稳预期”，防止房地
产市场的大起大落。在房地产资产新规“三道红线”实行后，房企融资端更是进一步
收紧，对房企投资、开发、销售节奏都产生了一定影响，未来高杠杆、高负债运营模
式无法持续。公司将进一步加强政策跟踪与分析研究，依据政策导向不断优化业务发
展方向，并通过平衡财务杠杆、提升运营管控效率、提速现金回流等方式，做好政策
风险应对工作。
2、市场风险
2021年房地产调控长效机制建设稳步推进，同时受宏观经济增速放缓、房
地产宏观政策调控、产业升级、人口结构变化、甚至新冠疫情等多方面因素影响，不
同城市房地产市场延续分化发展格局，导致一线及重点城市的土地市场竞争激烈，同
时可能会产生房价震荡风险。公司加强市场监测，预判风险，进一步优化全国布局，
并调整营销策略及产品结构，以便规避市场风险。
3、经营风险
房地产项目开发具有周期长、投资大、涉及相关行业多等特点，项目建设
环节繁多，公司在经营过程中可能面临销售环境的变化、产品与原材料价格波动、城
市规划调整、拆迁等外部因素，导致公司的房地产项目产生开发与销售难度增大、项
目盈利空间缩小等业务经营风险，并在土地储备管理、工程质量管理和安全生产管理
中面临一定的挑战，公司在经营中若不能及时应对和妥善解决上述问题，可能会对公
司经营业绩产生一定的影响。公司将把控项目进度，强化运营管理，保障节点，做好
品质风控，保证业绩的平稳增长。
4、财务风险
房地产行业属于资金密集型行业，项目的开发需要投入较多的资金。财政
政策及融资监管政策对房地产行业的进一步收紧，使得房地产行业竞争压力增大，公
司融资及经营性现金流可能存在一定风险。公司将继续坚持快速回款的策略，加强现
金流管控，合理运用融资方式，降负债、去杠杆，确保公司现金流安全，提高公司面
对财务风险的应变能力，保障公司有质量的增长。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）独特的经营模式
经过多年的发展，我国城市化率达到了60%，但与发达国家相比，仍有10%
以上的提升空间，同时，居民对居住环境、居住面积等要求不断提高，新材料、新技
术在住宅开发过程中加速应用，我国新建住宅市场的容量将有望保持稳定。随着生活
水平的不断提高，居民消费升级趋势近年显著加速，消费对我国经济可持续增长作用
也愈发明显，作为消费重要载体的大型商业地产比住宅地产具有更为广阔的发展空间
。公司多年来坚持“住宅+商业”的双轮驱动模式，已稳步实现并不断加强对房地产
开发、投资及商业运营管理等业务领域的覆盖，相比于聚焦商业运营的公司，公司的
住宅开发在充分竞争市场中不断成长，具有较高的项目操盘与资金回笼能力；而相比
深耕住宅开发的公司，公司在商业地产的规模化开发与运营方面具有一定优势，能够
持续创造稳定的现金流。通过对经营战略的坚持和经营模式的优化，公司一直致力于
拓展自身在激烈商业竞争中的生存空间。公司配备成熟的商业开发和经营管理团队，
以获取优质资产和建设一流运营能力为基础，以建设高品质的商业购物中心为目标，
为吾悦广场进驻的每一座城市打造个性化商业地标。报告期内，公司坚持吾悦广场的
产品升级和进化，构建“三区两线、五位一体”为核心理念的吾悦价值体系，打造更
具势能的吾悦-新城生态圈，在全国范围内布局156座吾悦广场，已开业及管理输出的
吾悦广场达100座。
住宅与商业共同承载着我们对美丽家园的向往，公司将持续挖掘双轮驱动
模式的内涵，不断审视住宅与商业的关系与定位，通过二者联动，实现资源与品牌的
共享。
（二）土地储备充足，聚焦重点城市群发展
公司坚持深耕长三角区域，并聚焦其他核心城市群，形成以长三角、环渤
海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等城市群为重点的布局体系。截至报告期末，公
司在全国123个大中型城市合计拥有土地储备1.43亿平方米，可满足未来2-3年的开发
运营所需。公司在全国最具经济活力和人口密度最高的地区布局，其中一、二线城市
约占公司总土地储备的40%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的30%。优
良的投资布局将为公司发展带来更为广阔的空间，并确保公司可以从容应对市场变化
，从而保障公司持续稳步发展。
（三）良好的品牌影响力
公司在国内房地产行业中具有较强的品牌影响力。报告期内，公司荣膺中
国房地产业协会及上海易居房地产研究院评测的“2020中国房地产开发企业综合实力
10强”第8位、“2020中国房地产上市公司创新能力五强”第1位、“2020中国房地产
开发企业商业地产运营10强”第2位及“2020中国房地产上市公司A股十强”第3位。
同时，公司被人民网评为“2019年度实力品牌企业”。报告期内，公司获得第九届中
国公益节颁发的“2019年度责任品牌奖”。
（四）全方位的激励机制
公司通过各项激励机制把员工个人和公司发展融为一体。《第一期限制性
股票激励计划》及《2019年股票期权与限制性股票激励计划》保障了公司与高管及骨
干管理人员同心共创、共享成就；“新城合伙人”跟投制度及“共创、共担、共享”
计划实现了项目管理团队绩效与项目经营业绩挂钩；“竞创百亿”计划鼓励更多城市
公司深耕所在区域，提高市场占有率。全方位多层次的激励机制，把公司打造成创业
平台，激发了全员创业热情，使全员都主动参与到公司经营中去。
（五）高效的人力资源开发与管理机制
人才是企业最核心的资源，是生存与发展的根本。公司注重人才培养体系
，秉持“勤者授誉，功者受禄，能者授职，庸者受罚”的人才管理理念，对人才建设
保持高度敏感与关注，确保人才“有归属、有保障、有前途”。公司人员供给效率质
量较好，敬业环境营造效果良好，不断提升公司整体人均效能。建立具有针对性的分
层级培养模式，构建全周期赋能体系，通过以训带教的赋能计划，进一步提升人才厚
度、专度和能力。公司持续推动人才的横向培养，提升综合能力，打造多层次、复合
型人才梯队；允许员工在内部有序合理流动，同时加强员工的一线经验，在实战中锻
炼和选拔人才。外部人才的引进与公司内部人才的培养形成有机结合，持续提升公司
人才密度，保障组织的良性运转，为公司规模与利润的增长保驾护航。
公司长期积累的“奋斗者”文化使得新城人执行力强，决策速度快，具有
较高的进取心。在纷繁复杂的市场变革中，新城人能化危为机，整合利用各项资源，
不断优化升级运营效率，坚持以客户为中心，以客户思维理解不同的客户需求，以匠
心打造优质产品和服务，保持旺盛的组织活力，助力产品品牌建设，做好“美好生活
服务商”的角色。在后疫情时代，公司将坚定不移地推进双轮驱动战略，通过内部经
营管理的确定性穿越外部的不确定性。
=========================================================================
免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
=========================================================================