资产重组最新消息
≈≈中新集团601512≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
改革开放四十多年来，我国各级开发区，特别是国家级开发区在区域经济
发展、吸引外资及先进管理经验、产业培育、科技进步、城市建设、出口创汇、创造
税收和就业等诸多方面都取得了显著成绩，成为中国经济最有活力、最具潜力的经济
增长点。
国家“十四五”规划重点强调了完善新型城镇化战略，提升城镇化发展质
量，要以城市群、都市圈为依托促进大中小城市和小城镇协调联动，坚持产城融合，
完善郊区新城功能，实现多中心、组团式发展，并鼓励东部地区加快推进现代化，进
一步提升长三角一体化发展水平，率先实现高质量发展。
公司自成立以来，围绕国家战略，继续深耕长三角，聚焦园区开发运营主
业，在近三十年园区开发运营的经验积累与沉淀中,确立了以园区开发运营为核心主
业，以产业载体配套和绿色公用为两翼板块的发展格局。公司紧密围绕“打造一流园
区开发运营领军企业”的战略目标，开展园区开发运营、产业载体配套、绿色公用和
多元化服务四大板块业务。以公司为开发主体建设的苏州工业园区已成为国内发展速
度最快、建设水准最高、竞争力最强的开发区之一，苏锡通科技产业园、中新苏滁高
新技术开发区、中新嘉善现代产业园等“走出去”项目获得高质量发展，实现了政治
效益、社会效益和经济效益的协调统一。
园区开发运营板块包含项目拓展、规划建设、软件转移、招商亲商、产业
投资、运营服务六大业务节点，主要模式为政府协议委托开发方式，具体有BT模式、
协议分成模式和PPP模式，即公司作为园区开发运营主体为各合作区项目提供整体规
划咨询、基础设施建设、综合开发投入、软件转移、招商亲商等专业服务，并充分利
用开发主体优势和园区内优质企业资源，做好产业投资、运营服务，城市运营管理，
推进合作区域高水平产城融合。公司根据协议在合作区域内商业、住宅、工业用地出
让后取得相应服务对价收入。
产业载体配套板块以公司控股子公司中新智地为主要平台，立足苏州、深
耕长三角，为大园区和小园区提供高品质工业类载体、特色产业园及物流园、蓝白领
长租公寓等产品的全过程开发、运营和管理，并通过多渠道合作实现产业招商、提供
租赁及运营服务，获取稳定租金和增值收益。
绿色公用板块以公司控股子公司中新公用为主要平台，提供传统公用事业
、环境综合服务和新型能源服务，致力于提升园区运营，为园区和城市实现无废、零
碳。作为大、小园区的环保和能源管家，公司为工业企业提供废水和危险废弃物解决
方案，也为工商业客户提供节能低碳的综合能源方案。公司热电联供、市政污水处理
、污泥处置等业务在特许区域范围提供服务，由政府审核和公布产品或服务的指导价
格；工业废水处理和危险废弃物处置业务由公司和工业客户签订处理服务协议，收费
价格随行就市。
多元化服务主要包括招商代理、工程代理、软件转移、教育服务、物业管
理等服务，主要指公司为合作区域提供招商、工程代理和软件转移服务，为苏州新加
坡外籍人员子女学校提供教育培训服务和为园区内产业载体配套提供物业管理服务并
收取相应的服务对价。
二、经营情况的讨论与分析
2021年上半年，中新集团继续高举中新合作大旗，坚持以习近平新时代中
国特色社会主义思想为指导，围绕“十四五”开局新目标新任务，以“筑中国梦想，
建新型园区”为己任，进一步聚焦园区开发运营主业，严格落实安全生产主体责任，
不断锤炼打造园区开发运营核心竞争力：
（一）扎根园区，全面助推苏州工业园区高质量发展
2021年上半年，中新集团聚焦产业招商和亲商服务，强化产业投资力度，
高标高质推进工程项目建设，保障区域公用事业和环保基础设施安全稳定运行，着力
提升民生服务质量，优化营商环境，继续全力助推苏州工业园区高质量发展。
在招商亲商方面，积极响应苏州市政府和园区管委会关于加快建设海外离
岸创新中心建设的号召，在新加坡设立中新国际商务合作中心私人有限公司，搭建企
业海外服务平台。聚焦生物医药、新一代信息技术、智能制造、研发创新和总部经济
等，充分运用产业投资、云平台等手段，强化项目源开拓，着力引进SGS测试实验室
、明创医疗等优质外资项目，引进了明度智云、观安信息、安益谱等科技创新项目，
促成住友电木、太极半导体等项目增资扩产。引进内外资项目超40个，完成注册内外
资近85亿元人民币。其中科技项目近30个，推荐参评园区科技领军项目15个，完成各
类企业服务工作近200次。
在产业投资方面，以助推园区产业发展为己任，继续加大力度开展基金投
资和科技创投，双轮驱动，在新发展阶段运用新发展手段，为园区引入更多优质资本
和高品质项目。公司积极发挥园区开发主体的品牌影响力，充分利用母基金的杠杆作
用，撬动各方资源，凝聚各方合力，全面覆盖园区2+3主导产业，聚焦生物医药一号
产业，通过资本支持、产业化赋能、国际化赋能，推动自主创新型企业做大做强，并
巩固和加强了园区在相关领域的领先地位。截至2021年6月底，公司已认缴投资近20
支产业基金和7家园区高科技企业，投资领域涉及医疗健康、信息技术及半导体、智
能制造及高端装备、消费升级等领域，累计实缴金额约10亿元，拉动园区总投资超60
亿元。
在规划建设方面，贝克曼定建厂房项目正式开工，中新生态大厦裙楼改造
工程基本完成，德尔福研发中心项目启动。长阳街南延大桥、星塘街提升改造工程、
星塘街南延园区段等市政道路项目稳步施工。海尚壹品北地块学校、通园路小学等学
校代建项目已完工，文景路学校、左岸
地块小学、西交大附属初中扩建等项目已完成设计和审批，继续为园区交
通、教育项目及产业载体建设提供优质保障。
在公用事业方面，全力确保园区公用事业及环保基础设施安全运营，上半
年共计供水量0.84亿吨，污水处理0.72亿吨，天然气2.05亿立方，供热121.47万吨，
上网电量13.25亿千瓦时。园区危废处置项目投产后安全运行，产能达到3万吨/年，
上半年危废处置量同比增长30%，入选生态环境部发布的全国环境基础设施面向公众
开放名录。小微危废收集平台收集量扩容为5000吨/年，并打造“危废管家”品牌，
为园区企业提供一站式服务。园区餐厨及园林绿化垃圾处理项目二期工程即将竣工，
处置能力提升至600吨/日。科教创新区集中供热二期扩容工程完工，上市产业园供热
管网规划、报建完成。
在国际教育方面，苏州新加坡外籍人员子女学校在2021福布斯中国国际化
学校年度评选位居江苏省内K12首位。本届IB考试中2名考生获得满分，近一半考生获
得40分以上，收到加州伯克利分校、多伦多大学等世界知名高校的录取通知书。
（二）深入推进长三角一体化区域合作园区高水平产城融合，稳步推进“
一带一路”区域合作项目
聚焦长三角一体化发展战略，围绕走对走实走好高质量加快发展之路的目
标，全面打造“中新长三角一体化先锋行”党建品牌，持续提升招投联动能力，进一
步推动长三角各合作区域进一步实现高水平产城融合。同时，积极服务“一带一路”
倡议，有序推进苏银产业园的开发运营。
苏锡通科技产业园入选江苏省开发区体制机制改革第一批实践案例，中奥
苏通生态园成为首批中国（江苏）自由贸易试验区联动创新区。上半年签约项目21个
，新增注册企业18家，注册资本16.88亿元。促成了国内行业排名第一的高新技术企
业昆山六二丰电子项目成功落户，全球最大的自行车制造商欧亚马开工建设，周黑鸭
华东生产基地运营投产，重特大项目取得重大进展。加快推进中新智能制造产业园载
体建设，与日本新材料等5个项目签订意向协议，进一步提升了要素集聚功能和综合
承载能力。协力打通“政校企”联盟人才通道，解决入驻企业员工子女就学问题，着
力营造良好的投资生态环境。
中新苏滁高新技术产业开发区聚力高水平产城融合发展，在2020年度安徽
省省级以上开发区考核中位列第八。上半年签约项目29个，注册企业15家，注册资本
7亿元。新引进东方医疗滁州生命科技产业基地，同程艺龙等优质项目成功落户。参
与组建创新产业发展引导基金，总金额10亿元，有效通过基金推动区域产业招商及产
业发展。第四污水处理厂设备即将投入运营，新开工林楼变电站、垃圾中转站、大王
美食街等，公共配套进一步完善。苏滁公舍一期已入住2000多人，餐饮、超市、药店
等配套已陆续开业，苏滁外国语学校部分即将投入使用。筹建苏滁企业发展服务中心
，致力打造滁州企业服务新高地。
中新嘉善现代产业园全面推进产业园开发建设，努力实现招大引强，加快
打造产业链。首批基础设施已全面开工，加快提升产业园整体形象的显示度。中新智
慧园一期的工程已完工并投入使用，进入全面招商阶段。举办了上海推介会、创新峰
会、创新创业大赛等多场大型活动，进一步拓宽招商渠道。新增注册企业22家，注册
资本17.52亿元。总投超1.2亿美元嘉广智能（SST）项目地块已摘牌，总投资5.5亿元
弗兰德已完成工商注册和联审工作。
中新海虞花园城运营态势良好。海虞新天地成为全镇首个集酒店、购物、
餐饮等配套为一体的街区式商业中心，苏州外国语学校常熟校区幼儿园预计9月份开
园，中新路带状景观公园预计9月份开放，均为海虞新型小城镇建设注入强劲活力和
动力。中新海虞新城镇发展基金上半年对九君艺术馆等项目开展专项扶持，有效提升
中新品牌影响力。
中新鸷山桃花源遵循高起点、高标准、高要求的原则，有序开展农业项目
，农业买房配地示范区投入使用，成功举办大地艺术装置作品创作竞赛，被授牌“苏
州天文科普活动基地”。上半年共接待超百次接待，项目形象和品质得到苏州市、张
家港市主要领导认可。
苏银产业园紧跟最新产业政策，多措并举开展招商引资，签约项目14个，
新增注册企业12家，注册资本3.27亿元，引进玻化微珠新材料、科技矿物质绝缘电缆
等项目，着力提升园区经济增长点。
（三）明晰方向笃力前行，两翼板块核心竞争力稳步提升
产业载体配套业务重点布局长三角区域，聚焦沪杭宁合都市圈，高效推进
产业载体配套业务拓展。嘉善姚庄项目已开工并列入长三角生态绿色一体化发展示范
区“十百千”重大项目，新落地南通海门绿岛、徐州经开区项目，南通启东、吴江东
太湖项目签署合作框架协议。稳步推进战略合作，与上海临港、海美基业签订战略合
作协议，为打造一流产业载体配套开发运营商打下坚实基础。
绿色公用业务聚焦国家战略及碳达峰、碳中和3060目标，围绕环保、新能
源两大产业方向，构建并持续升级基础设施循环经济产业链。污泥处置业务推进扬州
项目和相城项目二期建设，污泥总处置能力将提升至1300吨/日。电镀废水处理业务
签约丹阳大力神等3个项目。安徽滁州第四污水处理厂一期预计8月正式投入运行。嘉
善浙电中新项目投运，服务中新嘉善产业园高标准建设。稳步拓展淮安、镇江、启东
等项目，并积极研究、跟进氢能、环卫一体化等项目。
2021年，公司将坚守初心和使命，继续发挥好苏州工业园区以及苏通、苏
滁、嘉善等合作园区的承接能力，以高度的责任感和强烈的使命感，打造一流园区开
发运营领军企业、打造资本市场一流企业，为园区加快建设世界一流高科技园区、为
长三角区域一体化发展取得更大成效、为深化中新合作作出新的探索和更大贡献！
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、宏观经济环境及政策风险
公司核心业务园区开发属于与政府紧密合作、资源整合复杂程度非常高的
行业，产业、人口、规划、交通等主要资源受各类政策影响较大。国家宏观政策（如
国家区域规划战略、人口政策、产业政策等）和行业政策（如土地调控政策等）的变
化都将对行业产生较大影响。为此，公司将密切关注宏观经济形势，加强政策趋势的
研判，继续以园区开发创新为切入点，以市场为导向，提高公司经营业绩。
2、业务风险
当前经济形势稳中有变，变中有忧，伴随着经济结构的升级，新旧动能转
换的同时存在较多的不确定因素和结构性的矛盾，受到市场竞争压力加大和所在区域
经济环境变化的影响，公司业务经营策略效果存在延期实现的风险。公司将稳步推进
主营业务的模式升级和机制创新，以高质量发展防范化解潜在风险的稳健发展策略。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）公司是苏州工业园区开发主体及中新两国政府间最重要的合作载体
，拥有中新合作的独特品牌优势
作为苏州工业园区的开发主体和中新合作载体，公司以高度责任感和使命
感积极助力苏州工业园区高质量发展。经过27年努力，苏州工业园区成为国内发展速
度最快、建设水准最高、竞争力最强的开发区之一，2020年在商务部国家级经济技术
开发区综合发展水平考核中实现五连冠，在国家科技部火炬中心对全国169个国家高
新区的最新评价中排名第四。同时，公司作为苏州工业园区经验“走出去”载体和苏
州工业园区“品牌输出”新型平台，先后为南通、滁州、嘉善和银川项目输出“园区
经验”，助推各合作园区实现高水平产城融合，中新品牌效应不断放大。
（二）公司具有科学、前瞻性的项目选址能力和打造双赢商务模式的能力
公司始终坚持以国家战略为依托，立足产业发展和转移趋势，结合交通、
人口等要素打造动态更新的城市数据库和选址热力图，通过科学的数据分析指导项目
选址工作，公司在滁州、嘉善的合作区域均被纳入了《长江三角洲区域一体化发展规
划纲要》，其中滁州合作区域还被纳入了《南京都市圈发展规划》。在商务模式上，
公司深入理解国家政策和行业模式，提前谋划与合作区当地多方共赢，保证多方利益
、目标的持续一致，实现了各合作园区政治效益、社会效益和经济效益的协调统一。
（三）公司拥有先进的园区规划设计优势
规划先行、一次规划、分期实施是公司园区规划建设的核心。公司构建了
一整套“从概念规划、总体规划、产业规划、专项规划、控制性详细规划、城市设计
到景观设计”的现代园区规划体系，强调多规合一、多规融合，打造了苏州工业园区
等一批以产城融合为特征，具有完整的产业、居住、城市配套功能的高水平产城融合
园区。同时，公司总结了27年来苏州工业园区、各合作园区以及国内其他地区的规划
设计经验和教训，制定了一整套行业领先的规划设计指引，强调生态绿色、以人为本
、产城融合、智慧运营的发展理念，高标准、高起点做好产业园区规划设计。
（四）公司拥有全球招商网络
公司拥有全球化招商网络和专业渠道建设能力，结合新加坡“前哨岗”优
势，以打造中国最具竞争力的产业招商品牌为目标，构建了全球化、全覆盖的招商网
络渠道体系。公司立足产城融合，聚焦主导产业，通过制造业招商、现代服务业和科
技招商的全面实施，实现了高水平“引进来”和高科技“驱动力”，并结合境外投资
等“走出去”新趋势，做好政府与企业的“智能桥梁”，传承好中新合作的“时代窗
口”。
（五）公司拥有完整的园区开发运营全产业链优势，充分发挥园区开发运
营主体地位，长久持续助推园区发展
公司在参与苏州工业园区开发建设及市场化“走出去”的实践中，形成了
项目拓展、规划建设、软件转移、招商亲商、产业投资、运营服务六大业务节点的园
区开发运营全产业链闭环，通过产业链协同、大平台资源整合、供应链整合以及为园
区内企业提供优质企业服务和融资资源等专业服务，持续对园区开发运营主业进行多
维赋能，助力各合作园区实现高水平产城融合。公司具备园区开发运营主体优势，对
抢占园区市场优质资源具有先发优势，为未来长久持续地助推园区发展提供了广阔的
机遇。
（六）公司拥有全覆盖的优质产业资源，通过产业投资促成投招联动有效
闭环
独特的开发主体地位和27年的招商经验赋予公司全覆盖的优质产业资源和
深厚的产业理解能力。截至目前，公司已形成了母基金、子基金及项目直投的多层次
产业投资布局，以投带招、以招促投，引导社会资金为各合作园区及产业载体配套导
入优质产业及城市配套项目，凭借开
发主体的地位和特点对园区内企业进行多维度赋能，带动各合作区域的产
业高速发展并充分参与优质企业发展红利。
（七）管理层多年的园区开发运营经验
园区开发运营项目的运作实质上是多种资源的整合过程，管理团队的经营
水平和核心团队的稳定对企业的持续稳定发展至关重要。公司的管理团队具有二十余
年园区开发经营经验和较高的专业水准，丰富的项目决策、定位、拓展、开发、推广
、运营和管理经验，为公司下一步走出去战略、进一步做强做大提供了有力保障。
（八）优秀的董事会成员结构和规范的公司治理
自公司成立以来，逐步建立健全法人治理结构，按上市公司治理规则设立
股东会、董事会及各专业委员会，公司董事会成员由中新两国多名企业管理和经济领
域专家构成，各位董事在中新两国多年的企业经营管理经验将推动中新集团向更优秀
的公司迈进，在董事会高效运行和科学规范的法人治理基础上，努力将公司打造成为
“中国园区开发运营领军企业”。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
报告期内，公司在董事会的正确领导和关心支持下，以“筑中国梦想、建
新型园区”为已任，进一步集聚资源聚焦园区开发运营主业，通过“一体两翼”板块
联动，实现高水平产城融合的协同发展，各项工作完成情况良好。
（一）聚焦园区开发运营核心主业，不断锤炼打磨核心竞争力
1、扎根园区初心不改,全力助推园区高质量发展
2020年，集团继续全力助推苏州工业园区高质量发展：
集团持续为园区交通、教育项目及产业载体建设提供优质保障。园区城北
路、新胜路、兴浦路改造等市政道路项目按期完成；三星地块学校、儿童医院北幼儿
园等学校代建项目交付使用；康美包亚太三厂定建项目被评选为“江苏省标准化三星
级工地”并已竣工交付，诺基亚地块标准厂房、中新生态大厦改造工程正式开工建设
。
在招商亲商方面，集团引进了丹纳赫诊断平台、赛沛诊断等一批优质外资
项目；促进东曜药业和碧迪医疗等外资产业化项目增资扩产；引进星济生物、以心医
疗等研发创新项目。累计完成新增注册外资2.8亿美元，到账外资3.3亿美元，引进内
外资新项目超80个，其中科技项目55个，金融准金融、功能性机构等转型升级项目10
个。全年完成各类企业服务620余次，推荐申报园区领军人才项目15个，其中2个项目
已成功获评。
在产业投资方面，配合园区引入8英寸MEMS线及创新药本地产业化等重大战
略安排，参与苏州汉天下、派格医药和以心医疗的股权融资，为园区自主创新项目赋
能并助推其产业化。参与园区金融科技基金投资，助推和带动相关产业在园区的集聚
与发展。
在规划建设方面，集团持续为园区交通、教育项目及产业载体建设提供优
质保障。园区城北路、新胜路、兴浦路改造等市政道路项目按期完成；三星地块学校
、儿童医院北幼儿园等学校代建项目交付使用；康美包亚太三厂定建项目被评选为“
江苏省标准化三星级工地”并已竣工交付，诺基亚地块标准厂房、中新生态大厦改造
工程正式开工建设。
在载体服务方面，集团在园区内产业载体租赁面积约160万平米，共吸引入
驻企业近500家，其中世界五百强企业25家，领军人才企业28家。新冠肺炎疫情发生
后，全集团减免租金收入共达4,917万元，助力企业渡过难关。
在公用事业方面，持续保障园区公用事业和环保基础设施安全稳定运行。
全年共计供水量1.61亿吨，污水处理1.36亿吨，天然气3.98亿立方，供热215万吨，
上网电量30.16亿千瓦时。新建园区危废处置项目投产以来累计处置各类危废达2万余
吨，服务范围已由苏州工业园区扩大至苏州全市及周边地区；餐厨及园林绿化垃圾处
理项目累计处理餐厨垃圾9.2万吨，服务商户7443家，收运小区472个，助力园区文明
城市形象提升。
在国际教育方面，持续为园区外籍人士子女提供优质国际教育。苏州新加
坡外籍人员子女学校本届毕业班在IB国际文凭课程考试中取得优异成绩，毕业生被爱
丁堡大学、芝加哥大学、南洋理工大学等世界知名院校录取。
集团目前在苏州工业园区中有两个土地一级开发项目，分别是中新科技城
项目及斜塘项目。中新科技城项目位于苏州工业园区北部，规划面积399.01公顷。该
项目于2006年动工，于2014年末完工。截止2020年12月底，未来将可出让商住用地9.
57公顷。斜塘项目建设范围位于苏州工业园区斜塘片区，为星华街以西、金鸡湖大道
以北、星塘街以东、斜塘河南侧，规划总面积约为152.55公顷。截止2020年12月底，
项目未来将可出让商住用地41.92公顷。
2、深耕长三角，适度探索“一带一路”，推动合作区域进一步实现高水平
产城融合
围绕国家战略，集团不断放大中新合作效应，持续深耕长三角助推长三角
合作区域实现高水平产城融合，并且成为一体化示范区开发者联盟12家创始成员单位
之一。
（1）中新苏通科技产业园
根据南通市人民政府、中新集团、南通市经济技术开发区总公司、江苏省
农垦集团有限公司于2009年4月签订的《关于苏州南通合作项目商务协议》，成立中
新苏通作为苏通科技产业园的开发主体。苏通科技产业园位于南通大桥北侧，总体开
发面积约50平方公里，其中，以成本加成模式开发的面积约48.5平方公里；其余1.48
平方公里以协议分成模式进行开发，截止2020年12月底，未来将可出让商住用地82.7
公顷。
苏通科技产业园在良好的发展基础上，将锡通纳入其一体化发展格局，苏
锡通科技产业园区于2020年11月正式揭牌，全面开启跨江融合发展试验区建设新征程
。区内东方高架获国家优质工程奖，苏通路项目荣获南通市“工人先锋号”称号，两
项景观工程获评南通市“紫琅杯”。2020年全区新增注册企业29家，注册资本36亿元
。
（2）中新苏滁高新技术产业开发区
2011年12月27日，集团与滁州市人民政府签署了《项目合作框架协议》。2
012年4月16日，双方就项目合作事宜进行了进一步协商，并签订了《项目合作商务总
协议》，中新苏滁作为合作区域唯一的开发主体。中新苏滁高新技术产业开发区位于
滁州市东南，东至马滁扬高速，西至徽州大道、上海路及会峰路清流河桥，北至扬子
路，南至创业路，规划总面积约36平方公里。截止2020年12月底，未来将可出让工业
用地296.12公顷，公益性用地232.82公顷，商住用地769.23公顷。
中新苏滁高新技术产业开发区在2020年全省开发区综合考核排名提升2位，
位居第8位，被授予“长三角共建省际产业合作示范园”荣誉称号。中新苏滁聚力基
础设施建设，清流河北岸景观带、鱼尾狮公园建成迎客，滁州大道荣获2020年度安徽
省建筑行业最高荣誉奖“黄山杯”。2020年全区引进43个签约项目，新增注册企业33
家，注册资本18.2亿元。
（3）中新嘉善现代产业园
2018年12月30日，由中新集团和嘉善县人民政府签署相关商务合作协议并
正式启动实施中新嘉善现代产业园项目，由中新嘉善作为合作区域的开发主体。该项
目是中新集团深入贯彻落实长三角区域一体化国家战略的重要布局，也是2018年11月
5日习近平总书记在首届进博会上宣布长三角洲区域上升为国家战略后，第一个落地
的区域合作重大平台项目。该项目已成功纳入国家财政部PPP项目库，按照PPP模式进
行开发运营，合作期为18年。项目位于浙江省嘉兴市嘉善县北部，与上海接壤，总规
划面积约16.5平方公里。截止2020年12月底，未来将可出让工业用地542.13公顷，商
住用地244.27公顷。
2020年，中新嘉善现代产业园有序完善规划设计，已逐步形成较为完备的
高质量规划体系。同时，深化智慧城市研究，城市信息综合管理平台已启用。积极推
进产城融合，产业园首批基础设施项目已开工建设。2020年产业园完成15个签约项目
，新增注册企业13家，新增注册资本5.9亿元。
（4）中新海虞花园城
2013年9月26日，中新集团与常熟市人民政府、常熟市海虞镇人民政府分别
签订《海虞镇新型城镇化项目合作协议》和《海虞镇新型城镇化项目合作开发商务总
协议》，合作开发位中新海虞花园城项目，由中新海虞作为合作区域的开发主体。项
目位于海虞镇中心区域，东至人民路、南至向阳路、西至海棠路、北至迎宾路（耿泾
塘），规划面积1.66平方公里。截止2020年12月底，未来将可出让商住用70.14公顷
。
2020年，中新海虞花园城围绕“家在园林中”，在提升工程建设的同时稳
步推进海虞初中和苏外常熟校区建设，进一步提升海虞镇教育资源质量。充分借助“
中新海虞新型城镇化发展基金”，开展科教文卫、助学助困等社会公益事业及农文旅
乡村振兴项目，为促进社会和谐尽到应有的责任。
（5）中新鸷山桃花源
2014年10月31日，发行人与张家港市凤凰镇人民政府签订《关于凤凰镇新
型城镇化项目合作开发商务总协议》，通过合作开发中新鸷山桃花源项目，由中新凤
凰作为合作区域的开发主体。该项目位于凤凰新城核心区以南，北至凤恬路，南至凤
码路，东至汉江路，西至苏虞张公路，面积约1.58平方公里。截止2020年12月底，未
来将可出让商住用地37.97公顷。
2020年，中新鸷山桃花源遵循“看得见山，望得见水，记得住乡愁”的绿
色发展理念，坚持保护性开发。应用数据化管理，将区内近一万棵树木全部录入信息
库。全年接待参观260多批次，已成为精致生态的休闲体验地。
（6）苏州宿迁工业园
2011年1月和10月，中新集团与宿迁市人民政府、苏州宿迁工业园区管理委
员会分别签订了《宿迁市土地一级开发项目合作开发协议》和《关于宿迁市77公顷土
地一级开发项目合作开发协议》，项目分别位于宿迁市耿车镇、双庄镇通湖大道以东
105公顷区域以及双庄镇通湖大道以东区域总面积77公顷的区域。截止2020年12月底
，该项目土地一级开发施工工作已基本结束，未来将可出让商住用地约29.9公顷。
（7）苏银产业园
2018年11月，中新集团与银川市、宏泰集团签订三方合作框架协议，共同
组成开发主体建设苏银产业园，2019年3月，中新集团和银川滨河新区投资发展（集
团）有限公司以及廊坊市宏泰产业市镇投资有限公司合作成立银川苏银产业园发展有
限公司，中新集团参股40%。苏银产业园合作区域共约53平方公里，采取东西协作、
政府支持、市场化运作的方式，充分发挥苏州、银川两地优势，引进先进的规划发展
理念和国际接轨的管理体制机制，建设高科技、生态型、综合性的产业新城。
根据协议，合资公司负责为苏银产业园提供规划提升、招商引资、软件转
移和城市运营等轻资产服务，并向苏银产业园管委会收取服务对价。
3、打磨内功精益求精、园区开发运营核心能力持续增强
2020年是公司的运营提升年，公司不断夯实、优化提升园区开发运营核心
竞争能力，向一流园区开发运营领军企业进军。
（1）拓宽招商渠道、打造生态圈：中新产业云平台的正式上线大幅提高了
招商渠道覆盖面及互动效率，推动了招商工作的提质增速。集团产业合伙人制度推荐
项目源及落地项目数较2019年大幅提升。
（2）聚焦主导产业，实现双向赋能：集团通过产业直投和产业基金投资，
实现“以投带招、以招促投，投招联动”，并与被投资企业双向赋能，分享区域产业
发展红利的同时，推动区域产业招商及产业发展，助力区域科技创新和产业升级。20
20年，集团聚焦各合作园区主导产业持续强化产业投资，形成了母基金、产业子基金
及项目直投的多层次产业投资业务布局。截至2020年底，累计参与投资14支基金，由
基金投资的2个项目已上市，4个项目已过会。产业基金形成更强的市场粘性促进产业
导入，14支基金累计推荐30个有效项目源，并促成5个项目落地，累计总投资超15亿
。苏州工业园区及各合作园区累计为各基金贡献13个投资项目，并通过基金推荐等方
式直投4家园区内领军企业。
（3）提升项目选址科学性：集团借助大数据工具绘制产业园区项目选址热
力图，为项目的选址和落地提供支持。
（4）优化规划建设标准化体系：集团针对各园区和区域的厂房定建需求，
结合二十余年的经验，编写了《中新集团定制工业载体建设指引》，同时对公司已有
规划建设体系进行了梳理及重新分类，并完成《规划设计指引》、《市政工程建设指
引》、《生态绿色园区规划建设知识要点》、《智慧园区规划建设知识要点》的优化
更新。
（5）软件转移能力持续加强：集团珍惜、维护“中新”品牌，先后为南通
、滁州、嘉善和银川项目输出“园区经验”，为“中新”品牌赋能。积极为各园区系
统导入园区亲商理念、塑造良好亲商环境，导入园区高效运作体系，助推各区域高水
平产城融合，助力园区开发运营主业持续增长。
（6）配套服务能力：为载体内企业提供优良环境和融资资源、供应链整合
等专业服务，致力于打造良性循环、富有活力的生态圈。
（二）明晰方向笃力前行，两翼板块核心竞争力稳步提升
2020年是产业载体配套板块明确了以“区中园”开发运营为主，全面退出
商住房地产销售业务后，转型升级的关键一年；也是绿色公用板块优化调整管理思路
和管理架构，聚焦绿色公用发展方向，筹划搭建战略性平台以蓄势发力、稳步拓展相
关业务的一年。两翼板块发展方向进一步明确，通过在各自领域做大做强核心竞争力
，实现与主体板块互补协作、协同发展的良好态势。
1、产业载体板块配套
2020年，公司高效推进产业载体板块中的“区中园”业务拓展：镇江智能
制造产业园、常州智能制造产业园动工开建，嘉善智能制造产业园项目成功竟得地块
，江阴智能制造产业园项目持续跟进中；通过一年的摸索，“区中园”发展区域、选
择空间逐渐打开，战略合作伙伴亦初步形成。公司编制并完善了一整套行业领先的“
区中园”开发运营标准化体系，涵盖了“区中园”规划设计、项目管理、招租服务及
运营管理等方面。另外，公司积极开展产业投资和战略投资探索，充分利用并购等资
本运作手段，借势业内龙头公司及资本的力量，实现多元化发展和资源优化配置；20
20年，完成苏州旭杰建筑科技股份有限公司精选层挂牌战略配售投资及苏州苏明装饰
股份有限公司Pre-IPO融资项目的投资，与不同专业领域的优秀公司建立牢固的战略
伙伴关系，做到优势互补。
2、绿色公用
2020年，绿色公用板块加强了业务整合和管理创新，确立了对参控股子公
司强管控、强管理、强支持三类管理思路。同时公司积极进行绿色业务布局：收购和
顺环保以打造危废业务平台；电镀废水处理业务生产线拓展至太仓、瑞安；污泥处置
业务扬州项目加快二期建设；山东科臻危废处置项目、滁州第四污水处理厂及分布式
光伏发电开发建设有序推进中，目前各项业务开展良好。在碳中和目标下，公司积极
探索布局新能源业务，将重点关注氢能及储能等行业的拓展机会。
（三）规范高效有序运行集团内部管理能力再跃新台阶
集团规范化治理进一步优化，并按照上市公司要求，集团加强信息披露合
规性管理规范，进一步完善内控制度，流程管控更加高效。
持续提升集团化人力资源管理水平。推进干部梯队建设，紧密结合集团业
务发展需要实施招聘及干部晋升；优化完善薪酬分配机制，加大考核力度，拉开员工
基本工资增幅档次的差距。
强化企业宣传，提升品牌影响力。公司微信公众平台和新版网站围绕“一
体两翼”业务及企业文化加大宣传力度，直观生动地展示企业品牌及核心竞争力，更
好地发挥对外宣传窗口作用。
弘扬企业文化，履行企业社会责任。全年举办丰富多彩的员工活动并积极
投身社会公益事业，进一步弘扬“团队、荣誉、使命”的企业文化。
（四）从严治党长抓不懈党建品牌影响力日益凸显
中新集团党委始终坚持党要管党、从严治党，明确责任分工，形成党委统
一领导、班子成员齐抓共管、一级抓一级的党建工作格局。积极推动党建和业务深度
融合，“中新长三角一体化先锋行”深度聚焦长三角一体化发展战略，“民生服务先
锋行”助力园区打造亲商便民、绿色生态的营商环境，党建品牌影响力逐步凸显。
二、报告期内主要经营情况
2020年，公司实现营业收入341,411.36万元，较上年同期减少35.71%；实
现营业利润207,963.47万元，较上年同期增加9.44%；实现利润总额207,812.54万元
，较上年同期增加9.32%；实现归属于上市公司股东的净利润130,746.85万元，较上
年同期增加20.67%。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
改革开放四十多年来，我国各级开发区，特别是国家级开发区在区域经济
发展、吸引外资及先进管理经验、产业培育、科技进步、城市建设、出口创汇、创造
税收和就业等诸多方面都取得了显著成绩，成为中国经济最有活力、最具潜力的经济
增长点。
以国家级经济技术开发区为例，截至2020年12月末，全国共有国家级经济
技术开发区218家，其中东部地区107家，中部地区63家，西部地区48家，中、西部地
区国家级经开区数量和比重显著增加，全国国家级经开区区域分布日趋平衡。据商务
部统计，2019年全国218个国家级经济技术开发区实现地区生产总值10.5万亿元，财
政收入2.1万亿元，税收收入1.9万亿元，进出口总额6.4万亿元，同比分别增长10.3%
、5.6%、2.9%、4%。
中国经济着力从粗放型增长向集约型增长转变，从要素驱动向创新驱动转
变。园区作为集土地、资本、技术、人才等众多要素的承载体和集聚体，对引导国内
经济持续健康发展，落实好“六稳”、“六保”的大目标，承载着作为国家培育新经
济增长模式的实验地、助推国家科技创新、产业升级的重要基地的使命。2016年至今
，国务院出台了多个支持促进开发区改革和创新发展的文件，为开发区发展加大政策
支持力度，以利于开发区更好的建立长效机制，加快转型升级、创新驱动发展和更好
地发挥在稳增长、调结构、促发展中的积极带动作用。
国家十四五规划重点强调了完善新型城镇化战略，提升城镇化发展质量，
要以城市群、都市圈为依托促进大中小城市和小城镇协调联动，坚持产城融合，完善
郊区新城功能，实现多中心、组团式发展。并鼓励东部地区加快推进现代化，进一步
提升长三角一体化发展水平，率先实现高质量发展。
未来，中新集团将充分利用长三角一体化中大虹桥开放枢纽、南京都市圈
打造等机会，发挥好苏州工业园区以及苏通、苏滁、嘉善等合作园区的承接能力。同
时依托国家战略和过往各项目良好的口碑和业绩，中新集团将在重点布局的长三角区
域获得较多的业务拓展机会。
(二)公司发展战略
公司战略目标：筑中国梦想、建新型园区，打造一流园区开发运营领军企
业。
公司发展格局：一体两翼，即以园区开发运营为核心主业，以产业载体配
套和绿色公用为两翼。园区开发运营主业：
一、发展目标区域：紧密围绕国家战略，立足苏州、深耕长三角、关注全
国重点城市、适度探索一带一路。
二、开发运营目标：围绕政治效益、社会效益、经济效益协调统一，以产
为核，以“产业发达、配套完善、环境优美、社会和谐”为指导，达成合作区域高水
平产城融合，助推国家科技创新、产业升级。
三、园区开发运营理念：深入理解园区开发运营主体责任、使命和内涵，
在不断完善项目拓展、规划建设、软件转移、招商亲商板块核心竞争力的基础上，深
耕细作，进一步补充强化产业投资、配套服务能力，发挥开发主体优势，充分分享园
区持续发展成果。
(三)经营计划
未来将继续围绕四个维度推动集团发展：从高度上实现高水平产城融合并
积极助力国家科技创新和产业升级、从广度上不断进行项目拓展、从深度上进一步做
强园区开发运营产业链，从长度上不断丰富运营产业链。
（一）进一步做强园区开发运营
始终站在园区开发运营主体的高度上，不断深入理解、勇于承担主体的责
任、使命和内涵，充分完善、提升集团在项目拓展、规划建设、软件转移、招商亲商
等四大节点核心竞争力，补充强化产业投资和配套服务两大园区开发运营节点，以产
为核、以人为本，打通堵点、补齐短板，构筑完整的园区开发运营全链条闭环，积极
助力各合作园区实现高水平产城融合，助力国家科技创新和产业升级。重点要做好以
下几方面的工作。
1.进一步提高项目拓展能力
以国家战略为依托，立足产业发展和转移趋势，结合交通、人口等要素进
行科学选址，持续做好业务拓展工作，争取在公司重点布局的长三角区域落地一个大
型产城融合项目。在商务模式上，不断研究国家政策和同行模式，进一步充分考虑、
提前谋划与合作区当地多方共赢，保证与合作区域双方利益、目标的持续一致。
2.进一步提升规划建设能力
坚守绿色发展理念，高标准、高起点做好产业园区空间规划，定期回顾优
化规划建设知识库和标准化体系。精准确立并动态优化园区产业定位，合理确定园区
总体发展目标。继续抓严抓实安全生产责任，高标高质地做好园区各项建设工作。
3.进一步做好软件转移工作
珍惜、维护“中新”品牌，不断为中新品牌赋能。结合国内外园区成功经
验，制定软件标准体系，注重软件转移的实效性并不断对其动态优化，同时做好软件
转移后的评估工作。积极为各合作园区系统导入园区亲商理念、塑造良好亲商环境。
4.进一步优化招商亲商工作
强化产业研究能力，动态优化产业定位及招商全周期年度分解目标，合理
确定招商工作时序及策略、招商载体供给计划及时序。强化自身招商能力的同时，持
续强化全覆盖的招商网络渠道体系，优化产业合伙人机制、利用中新产业云平台实现
线上线下全面协同，加强与企业商会的沟通互动拓宽招商渠道，不断优化渠道的广度
和深度，为集团各合作园区提供强有力的项目源支撑。把握产业发展趋势，聚焦主导
产业，做好制造业招商；立足产城融合，针对合作区不同发展阶段的需求，强化配套
服务业招商；合理判断并适时推进科技招商工作，积极搭建科技人才培育及评选平台
，引导并掌握区域科技发展主动权。持续提升亲商服务质量做大做强生态圈，在企业
服务量较大的区域专设企业服务团队，打造中国最具竞争力的产业招商品牌。
5.做大做强产业投资
围绕主导产业，在信息技术、智能制造、半导体、生物医药等领域持续加
大市场化基金投资力度和优质直投项目源的挖掘力度，强化招商促进、共同投资等产
业互动，提升产业粘性，形成投资促进产业、产业反哺招商的良性循环。对于基金投
资和产业直投的项目，以企业发展为核心，凭借开发主体的地位和特点对其进行多维
度赋能。各区域公司在立足自身经营状况的基础上，适度参与合作区政府引导基金，
通过引导基金推动区域产业招商及产业发展。
6.补充完善配套服务
放眼长远、统筹考虑，凭借园区开发运营主体地位优势，提前布局、优先
占有产业载体、研发载体、公用事业、人力资源、地理测绘、大数据服务等资源型配
套与服务；同时，履行园区开发运营主体责任义务，主动构建、积极承担企业服务等
职能型城市服务，推动所在区域实现高水平产城融合。
（二）进一步做强两翼板块
载体配套板块将不断完善顶层设计，搭建宏观战略构架。依托长三角，以
产为核，强化对高品质工业类载体、特色产业园区及物流园、蓝白领长租公寓产品的
开发运营能力，在进一步加强存量资产管理水平，提升出租率及租金收入的基础上稳
步推进“区中园”项目拓展，借助有效的资本运作手段，将中新智地打造为“全国一
流的区中园开发运营商”。加强分析研究，形成区中园产品系，并针对各产品系特点
制定相应标准化体系。以高水平的招商、高水平的运营，形成高水平的口碑。继续推
动旗下物业公司向城市级物业管理转型升级，提供深度多元化服务，打造专业模式。
绿色公用板块以行业领军企业为远期目标定位，聚焦新型能源服务，理清
核心与非核心业务，对核心业务通过打造集技术、生产、拓展于一体的平台公司强化
其竞争优势，进一步做大做强。紧抓长三角生态绿色一体化发展机遇，加强与业内知
名品牌战略合作伙伴及以苏州为核心的长三角区域的品牌国有投资单位进行合作，做
好风险把控的前提下加大在长三角区域的拓展力度。
(四)可能面对的风险
1、宏观经济环境及政策风险
公司核心业务园区开发属于与政府紧密合作、资源整合复杂程度非常高的
行业，产业、人口、规划、交通等主要资源受各类政策影响较大。国家宏观政策（如
国家区域规划战略、人口政策、产业政策等）和行业政策（如土地调控政策等）的变
化都将对行业产生较大影响。为此，公司将密切关注宏观经济形势，加强政策趋势的
研判，继续以园区开发创新为切入点，以市场为导向，提高公司经营业绩。
2、业务风险
当前经济形势稳中有变，变中有忧，伴随着经济结构的升级，新旧动能转
换的同时存在较多的不确定因素和结构性的矛盾，受到市场竞争压力加大和所在区域
经济环境变化的影响，公司业务经营策略效果存在延期实现的风险。公司将稳步推进
主营业务的模式升级和机制创新，以高质量发展防范化解潜在风险的稳健发展策略。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）公司是苏州工业园区开发主体及中新两国政府间最重要的合作载体
，拥有中新合作的独特品牌优势
作为苏州工业园区的开发主体和中新合作载体，公司以高度责任感和使命
感积极助力苏州工业园区高质量发展。经过27年努力，苏州工业园区成为国内发展速
度最快、建设水准最高、竞争力最强的开发区之一，在商务部国家级经济技术开发区
综合发展水平考核中实现五连冠，在国家科技部火炬中心对全国169个国家高新区的
最新评价中排名第四，比上年再前进一名。同时，公司作为苏州工业园区经验“走出
去”载体和苏州工业园区“品牌输出”新型平台，为公司实施开发运营的各合作园区
系统导入苏州工业园区亲商理念、塑造良好亲商环境，以及苏州工业园区高效运作体
系，助推各合作园区实现高水平产城融合，中新品牌效应不断放大。
（二）公司具有科学、前瞻性的项目选址能力和打造多赢商务模式的能力
公司始终坚持以国家战略为依托，立足产业发展和转移趋势，结合交通、
人口等要素打造动态更新的城市数据库和选址热力图，应用大数据工具，指导各项目
的科学选址，公司在滁州、嘉善的合作区域均被纳入了《长江三角洲区域一体化发展
规划纲要》，其中滁州合作区域还被纳入了《南京都市圈发展规划》。在商务模式上
，公司深入理解国家政策和行业模式，提前谋划与合作区当地多方共赢，保证多方利
益、目标的持续一致，实现了各合作园区政治效益、社会效益和经济效益的协调统一
。
（三）公司拥有先进的园区规划设计优势
规划先行、一次规划、分期实施是公司园区规划建设的核心。公司构建了
一整套“从概念规划、总体规划、产业规划、专项规划、控制性详细规划、城市设计
到景观设计”的现代园区规划体系，强调多规合一、多规融合，打造了苏州工业园区
等一批以产城融合为特征，具有完整的产业、居住、城市配套功能的高水平产城融合
园区。同时，公司总结了27年来苏州工业园区、各合作园区以及国内其他地区的规划
设计经验和教训，制定了一整套行业领先的规划设计指引，强调生态绿色、以人为本
、产城融合、智慧运营的发展理念，高标准、高起点做好产业园区规划设计。
（四）公司拥有全球招商网络及优秀招商团队
公司以打造中国最具竞争力的产业招商品牌为目标，始终突出招商工作的
重要地位，充分发挥中新合作优势，以产业规划为指导，倡导“招商亲商”理念，提
高对园区内企业服务的深度与广度，形成强大的企业服务网络体系，协助园区政府以
营商环境的最优带动投资创业的最热，通过企业服务向前延伸，做好政府与企业的“
智能桥梁”，通过亲商服务往高处攀，传承中新合作的“时代窗口”。公司充分利用
大数据平台、产业合伙人机制、招投联动、行业协会、企业服务网络体系等招商渠道
，构建了全球化、全覆盖的招商网络渠道体系，立足产城融合，聚焦主导产业，通过
制造业招商、现代服务业和科技招商的全面实施，实现高水平“引进来”。目前公司
拥有80余人的国际化优秀招商团队，累计为苏州工业园区及各合作区域引进3000余家
内外资企业，其中引入世界500强公司近90个项目。
（五）公司拥有完整的园区开发运营全产业链优势，深耕园区开发运营，
长久持续助推园区发展
公司在参与苏州工业园区开发建设及市场化“走出去”的实践中，不断梳
理总结27年来园区开发运营经验，形成了项目拓展、规划建设、软件转移、招商亲商
、产业投资、配套服务六大业务节点的园区开发运营全产业链闭环，通过产业链协同
、大平台资源整合对园区开发运营主业进行多维赋能，助力各合作园区实现高水平产
城融合。同时，公司具备园区开发运营主体优势，对抢占园区市场优质资源具有先发
优势，为未来长久持续地助推园区发展提供了广阔的机遇。
（六）公司拥有全覆盖的优质产业资源，通过产业投资促成招投联动有效
闭环
独特的开发主体地位和27年的招商经验赋予公司全覆盖的优质产业资源和
深厚的产业理解能力。截至目前，公司已初步形成了母基金、子基金及项目直投的多
层次产业投资布局，引导各合作基金为各合作园区及“区中园”导入优质产业及城市
配套项目，并撮合园区内企业和市场化资金对接，凭借开发主体的地位和特点对园区
内企业进行多维度赋能，做实做活“以投带招、以招促投，投招联动”并通过最强赋
能带动各合作区域的产业高速发展。
（七）管理层多年的园区开发运营经验
园区开发运营项目的运作实质上是多种资源的整合过程，管理团队的经营
水平和核心团队的稳定对企业的持续稳定发展至关重要。公司的管理团队具有二十余
年园区开发经营经验和较高的专业水准，丰富的项目决策、定位、拓展、开发、推广
、运营和管理经验，为公司下一步走出去战略、进一步做强做大提供了有力保障。
（八）优秀的董事会成员结构和规范的公司治理
自公司成立以来，逐步建立健全法人治理结构，上市后，股东大会、董事
会及各专业委员会、监事会和经理层按上市公司治理规则规范有效运转。公司董事会
成员由中新两国多名企业管理和经济领域专家构成，各位董事在中新两国多年的企业
经营管理经验将推动中新集团向更优秀的公司迈进，在董事会高效运行和科学规范的
法人治理基础上，努力将公司打造成为“中国园区开发运营领军企业”。
=========================================================================
免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
=========================================================================
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
改革开放四十多年来，我国各级开发区，特别是国家级开发区在区域经济
发展、吸引外资及先进管理经验、产业培育、科技进步、城市建设、出口创汇、创造
税收和就业等诸多方面都取得了显著成绩，成为中国经济最有活力、最具潜力的经济
增长点。
国家“十四五”规划重点强调了完善新型城镇化战略，提升城镇化发展质
量，要以城市群、都市圈为依托促进大中小城市和小城镇协调联动，坚持产城融合，
完善郊区新城功能，实现多中心、组团式发展，并鼓励东部地区加快推进现代化，进
一步提升长三角一体化发展水平，率先实现高质量发展。
公司自成立以来，围绕国家战略，继续深耕长三角，聚焦园区开发运营主
业，在近三十年园区开发运营的经验积累与沉淀中,确立了以园区开发运营为核心主
业，以产业载体配套和绿色公用为两翼板块的发展格局。公司紧密围绕“打造一流园
区开发运营领军企业”的战略目标，开展园区开发运营、产业载体配套、绿色公用和
多元化服务四大板块业务。以公司为开发主体建设的苏州工业园区已成为国内发展速
度最快、建设水准最高、竞争力最强的开发区之一，苏锡通科技产业园、中新苏滁高
新技术开发区、中新嘉善现代产业园等“走出去”项目获得高质量发展，实现了政治
效益、社会效益和经济效益的协调统一。
园区开发运营板块包含项目拓展、规划建设、软件转移、招商亲商、产业
投资、运营服务六大业务节点，主要模式为政府协议委托开发方式，具体有BT模式、
协议分成模式和PPP模式，即公司作为园区开发运营主体为各合作区项目提供整体规
划咨询、基础设施建设、综合开发投入、软件转移、招商亲商等专业服务，并充分利
用开发主体优势和园区内优质企业资源，做好产业投资、运营服务，城市运营管理，
推进合作区域高水平产城融合。公司根据协议在合作区域内商业、住宅、工业用地出
让后取得相应服务对价收入。
产业载体配套板块以公司控股子公司中新智地为主要平台，立足苏州、深
耕长三角，为大园区和小园区提供高品质工业类载体、特色产业园及物流园、蓝白领
长租公寓等产品的全过程开发、运营和管理，并通过多渠道合作实现产业招商、提供
租赁及运营服务，获取稳定租金和增值收益。
绿色公用板块以公司控股子公司中新公用为主要平台，提供传统公用事业
、环境综合服务和新型能源服务，致力于提升园区运营，为园区和城市实现无废、零
碳。作为大、小园区的环保和能源管家，公司为工业企业提供废水和危险废弃物解决
方案，也为工商业客户提供节能低碳的综合能源方案。公司热电联供、市政污水处理
、污泥处置等业务在特许区域范围提供服务，由政府审核和公布产品或服务的指导价
格；工业废水处理和危险废弃物处置业务由公司和工业客户签订处理服务协议，收费
价格随行就市。
多元化服务主要包括招商代理、工程代理、软件转移、教育服务、物业管
理等服务，主要指公司为合作区域提供招商、工程代理和软件转移服务，为苏州新加
坡外籍人员子女学校提供教育培训服务和为园区内产业载体配套提供物业管理服务并
收取相应的服务对价。
二、经营情况的讨论与分析
2021年上半年，中新集团继续高举中新合作大旗，坚持以习近平新时代中
国特色社会主义思想为指导，围绕“十四五”开局新目标新任务，以“筑中国梦想，
建新型园区”为己任，进一步聚焦园区开发运营主业，严格落实安全生产主体责任，
不断锤炼打造园区开发运营核心竞争力：
（一）扎根园区，全面助推苏州工业园区高质量发展
2021年上半年，中新集团聚焦产业招商和亲商服务，强化产业投资力度，
高标高质推进工程项目建设，保障区域公用事业和环保基础设施安全稳定运行，着力
提升民生服务质量，优化营商环境，继续全力助推苏州工业园区高质量发展。
在招商亲商方面，积极响应苏州市政府和园区管委会关于加快建设海外离
岸创新中心建设的号召，在新加坡设立中新国际商务合作中心私人有限公司，搭建企
业海外服务平台。聚焦生物医药、新一代信息技术、智能制造、研发创新和总部经济
等，充分运用产业投资、云平台等手段，强化项目源开拓，着力引进SGS测试实验室
、明创医疗等优质外资项目，引进了明度智云、观安信息、安益谱等科技创新项目，
促成住友电木、太极半导体等项目增资扩产。引进内外资项目超40个，完成注册内外
资近85亿元人民币。其中科技项目近30个，推荐参评园区科技领军项目15个，完成各
类企业服务工作近200次。
在产业投资方面，以助推园区产业发展为己任，继续加大力度开展基金投
资和科技创投，双轮驱动，在新发展阶段运用新发展手段，为园区引入更多优质资本
和高品质项目。公司积极发挥园区开发主体的品牌影响力，充分利用母基金的杠杆作
用，撬动各方资源，凝聚各方合力，全面覆盖园区2+3主导产业，聚焦生物医药一号
产业，通过资本支持、产业化赋能、国际化赋能，推动自主创新型企业做大做强，并
巩固和加强了园区在相关领域的领先地位。截至2021年6月底，公司已认缴投资近20
支产业基金和7家园区高科技企业，投资领域涉及医疗健康、信息技术及半导体、智
能制造及高端装备、消费升级等领域，累计实缴金额约10亿元，拉动园区总投资超60
亿元。
在规划建设方面，贝克曼定建厂房项目正式开工，中新生态大厦裙楼改造
工程基本完成，德尔福研发中心项目启动。长阳街南延大桥、星塘街提升改造工程、
星塘街南延园区段等市政道路项目稳步施工。海尚壹品北地块学校、通园路小学等学
校代建项目已完工，文景路学校、左岸
地块小学、西交大附属初中扩建等项目已完成设计和审批，继续为园区交
通、教育项目及产业载体建设提供优质保障。
在公用事业方面，全力确保园区公用事业及环保基础设施安全运营，上半
年共计供水量0.84亿吨，污水处理0.72亿吨，天然气2.05亿立方，供热121.47万吨，
上网电量13.25亿千瓦时。园区危废处置项目投产后安全运行，产能达到3万吨/年，
上半年危废处置量同比增长30%，入选生态环境部发布的全国环境基础设施面向公众
开放名录。小微危废收集平台收集量扩容为5000吨/年，并打造“危废管家”品牌，
为园区企业提供一站式服务。园区餐厨及园林绿化垃圾处理项目二期工程即将竣工，
处置能力提升至600吨/日。科教创新区集中供热二期扩容工程完工，上市产业园供热
管网规划、报建完成。
在国际教育方面，苏州新加坡外籍人员子女学校在2021福布斯中国国际化
学校年度评选位居江苏省内K12首位。本届IB考试中2名考生获得满分，近一半考生获
得40分以上，收到加州伯克利分校、多伦多大学等世界知名高校的录取通知书。
（二）深入推进长三角一体化区域合作园区高水平产城融合，稳步推进“
一带一路”区域合作项目
聚焦长三角一体化发展战略，围绕走对走实走好高质量加快发展之路的目
标，全面打造“中新长三角一体化先锋行”党建品牌，持续提升招投联动能力，进一
步推动长三角各合作区域进一步实现高水平产城融合。同时，积极服务“一带一路”
倡议，有序推进苏银产业园的开发运营。
苏锡通科技产业园入选江苏省开发区体制机制改革第一批实践案例，中奥
苏通生态园成为首批中国（江苏）自由贸易试验区联动创新区。上半年签约项目21个
，新增注册企业18家，注册资本16.88亿元。促成了国内行业排名第一的高新技术企
业昆山六二丰电子项目成功落户，全球最大的自行车制造商欧亚马开工建设，周黑鸭
华东生产基地运营投产，重特大项目取得重大进展。加快推进中新智能制造产业园载
体建设，与日本新材料等5个项目签订意向协议，进一步提升了要素集聚功能和综合
承载能力。协力打通“政校企”联盟人才通道，解决入驻企业员工子女就学问题，着
力营造良好的投资生态环境。
中新苏滁高新技术产业开发区聚力高水平产城融合发展，在2020年度安徽
省省级以上开发区考核中位列第八。上半年签约项目29个，注册企业15家，注册资本
7亿元。新引进东方医疗滁州生命科技产业基地，同程艺龙等优质项目成功落户。参
与组建创新产业发展引导基金，总金额10亿元，有效通过基金推动区域产业招商及产
业发展。第四污水处理厂设备即将投入运营，新开工林楼变电站、垃圾中转站、大王
美食街等，公共配套进一步完善。苏滁公舍一期已入住2000多人，餐饮、超市、药店
等配套已陆续开业，苏滁外国语学校部分即将投入使用。筹建苏滁企业发展服务中心
，致力打造滁州企业服务新高地。
中新嘉善现代产业园全面推进产业园开发建设，努力实现招大引强，加快
打造产业链。首批基础设施已全面开工，加快提升产业园整体形象的显示度。中新智
慧园一期的工程已完工并投入使用，进入全面招商阶段。举办了上海推介会、创新峰
会、创新创业大赛等多场大型活动，进一步拓宽招商渠道。新增注册企业22家，注册
资本17.52亿元。总投超1.2亿美元嘉广智能（SST）项目地块已摘牌，总投资5.5亿元
弗兰德已完成工商注册和联审工作。
中新海虞花园城运营态势良好。海虞新天地成为全镇首个集酒店、购物、
餐饮等配套为一体的街区式商业中心，苏州外国语学校常熟校区幼儿园预计9月份开
园，中新路带状景观公园预计9月份开放，均为海虞新型小城镇建设注入强劲活力和
动力。中新海虞新城镇发展基金上半年对九君艺术馆等项目开展专项扶持，有效提升
中新品牌影响力。
中新鸷山桃花源遵循高起点、高标准、高要求的原则，有序开展农业项目
，农业买房配地示范区投入使用，成功举办大地艺术装置作品创作竞赛，被授牌“苏
州天文科普活动基地”。上半年共接待超百次接待，项目形象和品质得到苏州市、张
家港市主要领导认可。
苏银产业园紧跟最新产业政策，多措并举开展招商引资，签约项目14个，
新增注册企业12家，注册资本3.27亿元，引进玻化微珠新材料、科技矿物质绝缘电缆
等项目，着力提升园区经济增长点。
（三）明晰方向笃力前行，两翼板块核心竞争力稳步提升
产业载体配套业务重点布局长三角区域，聚焦沪杭宁合都市圈，高效推进
产业载体配套业务拓展。嘉善姚庄项目已开工并列入长三角生态绿色一体化发展示范
区“十百千”重大项目，新落地南通海门绿岛、徐州经开区项目，南通启东、吴江东
太湖项目签署合作框架协议。稳步推进战略合作，与上海临港、海美基业签订战略合
作协议，为打造一流产业载体配套开发运营商打下坚实基础。
绿色公用业务聚焦国家战略及碳达峰、碳中和3060目标，围绕环保、新能
源两大产业方向，构建并持续升级基础设施循环经济产业链。污泥处置业务推进扬州
项目和相城项目二期建设，污泥总处置能力将提升至1300吨/日。电镀废水处理业务
签约丹阳大力神等3个项目。安徽滁州第四污水处理厂一期预计8月正式投入运行。嘉
善浙电中新项目投运，服务中新嘉善产业园高标准建设。稳步拓展淮安、镇江、启东
等项目，并积极研究、跟进氢能、环卫一体化等项目。
2021年，公司将坚守初心和使命，继续发挥好苏州工业园区以及苏通、苏
滁、嘉善等合作园区的承接能力，以高度的责任感和强烈的使命感，打造一流园区开
发运营领军企业、打造资本市场一流企业，为园区加快建设世界一流高科技园区、为
长三角区域一体化发展取得更大成效、为深化中新合作作出新的探索和更大贡献！
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、宏观经济环境及政策风险
公司核心业务园区开发属于与政府紧密合作、资源整合复杂程度非常高的
行业，产业、人口、规划、交通等主要资源受各类政策影响较大。国家宏观政策（如
国家区域规划战略、人口政策、产业政策等）和行业政策（如土地调控政策等）的变
化都将对行业产生较大影响。为此，公司将密切关注宏观经济形势，加强政策趋势的
研判，继续以园区开发创新为切入点，以市场为导向，提高公司经营业绩。
2、业务风险
当前经济形势稳中有变，变中有忧，伴随着经济结构的升级，新旧动能转
换的同时存在较多的不确定因素和结构性的矛盾，受到市场竞争压力加大和所在区域
经济环境变化的影响，公司业务经营策略效果存在延期实现的风险。公司将稳步推进
主营业务的模式升级和机制创新，以高质量发展防范化解潜在风险的稳健发展策略。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）公司是苏州工业园区开发主体及中新两国政府间最重要的合作载体
，拥有中新合作的独特品牌优势
作为苏州工业园区的开发主体和中新合作载体，公司以高度责任感和使命
感积极助力苏州工业园区高质量发展。经过27年努力，苏州工业园区成为国内发展速
度最快、建设水准最高、竞争力最强的开发区之一，2020年在商务部国家级经济技术
开发区综合发展水平考核中实现五连冠，在国家科技部火炬中心对全国169个国家高
新区的最新评价中排名第四。同时，公司作为苏州工业园区经验“走出去”载体和苏
州工业园区“品牌输出”新型平台，先后为南通、滁州、嘉善和银川项目输出“园区
经验”，助推各合作园区实现高水平产城融合，中新品牌效应不断放大。
（二）公司具有科学、前瞻性的项目选址能力和打造双赢商务模式的能力
公司始终坚持以国家战略为依托，立足产业发展和转移趋势，结合交通、
人口等要素打造动态更新的城市数据库和选址热力图，通过科学的数据分析指导项目
选址工作，公司在滁州、嘉善的合作区域均被纳入了《长江三角洲区域一体化发展规
划纲要》，其中滁州合作区域还被纳入了《南京都市圈发展规划》。在商务模式上，
公司深入理解国家政策和行业模式，提前谋划与合作区当地多方共赢，保证多方利益
、目标的持续一致，实现了各合作园区政治效益、社会效益和经济效益的协调统一。
（三）公司拥有先进的园区规划设计优势
规划先行、一次规划、分期实施是公司园区规划建设的核心。公司构建了
一整套“从概念规划、总体规划、产业规划、专项规划、控制性详细规划、城市设计
到景观设计”的现代园区规划体系，强调多规合一、多规融合，打造了苏州工业园区
等一批以产城融合为特征，具有完整的产业、居住、城市配套功能的高水平产城融合
园区。同时，公司总结了27年来苏州工业园区、各合作园区以及国内其他地区的规划
设计经验和教训，制定了一整套行业领先的规划设计指引，强调生态绿色、以人为本
、产城融合、智慧运营的发展理念，高标准、高起点做好产业园区规划设计。
（四）公司拥有全球招商网络
公司拥有全球化招商网络和专业渠道建设能力，结合新加坡“前哨岗”优
势，以打造中国最具竞争力的产业招商品牌为目标，构建了全球化、全覆盖的招商网
络渠道体系。公司立足产城融合，聚焦主导产业，通过制造业招商、现代服务业和科
技招商的全面实施，实现了高水平“引进来”和高科技“驱动力”，并结合境外投资
等“走出去”新趋势，做好政府与企业的“智能桥梁”，传承好中新合作的“时代窗
口”。
（五）公司拥有完整的园区开发运营全产业链优势，充分发挥园区开发运
营主体地位，长久持续助推园区发展
公司在参与苏州工业园区开发建设及市场化“走出去”的实践中，形成了
项目拓展、规划建设、软件转移、招商亲商、产业投资、运营服务六大业务节点的园
区开发运营全产业链闭环，通过产业链协同、大平台资源整合、供应链整合以及为园
区内企业提供优质企业服务和融资资源等专业服务，持续对园区开发运营主业进行多
维赋能，助力各合作园区实现高水平产城融合。公司具备园区开发运营主体优势，对
抢占园区市场优质资源具有先发优势，为未来长久持续地助推园区发展提供了广阔的
机遇。
（六）公司拥有全覆盖的优质产业资源，通过产业投资促成投招联动有效
闭环
独特的开发主体地位和27年的招商经验赋予公司全覆盖的优质产业资源和
深厚的产业理解能力。截至目前，公司已形成了母基金、子基金及项目直投的多层次
产业投资布局，以投带招、以招促投，引导社会资金为各合作园区及产业载体配套导
入优质产业及城市配套项目，凭借开
发主体的地位和特点对园区内企业进行多维度赋能，带动各合作区域的产
业高速发展并充分参与优质企业发展红利。
（七）管理层多年的园区开发运营经验
园区开发运营项目的运作实质上是多种资源的整合过程，管理团队的经营
水平和核心团队的稳定对企业的持续稳定发展至关重要。公司的管理团队具有二十余
年园区开发经营经验和较高的专业水准，丰富的项目决策、定位、拓展、开发、推广
、运营和管理经验，为公司下一步走出去战略、进一步做强做大提供了有力保障。
（八）优秀的董事会成员结构和规范的公司治理
自公司成立以来，逐步建立健全法人治理结构，按上市公司治理规则设立
股东会、董事会及各专业委员会，公司董事会成员由中新两国多名企业管理和经济领
域专家构成，各位董事在中新两国多年的企业经营管理经验将推动中新集团向更优秀
的公司迈进，在董事会高效运行和科学规范的法人治理基础上，努力将公司打造成为
“中国园区开发运营领军企业”。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
报告期内，公司在董事会的正确领导和关心支持下，以“筑中国梦想、建
新型园区”为已任，进一步集聚资源聚焦园区开发运营主业，通过“一体两翼”板块
联动，实现高水平产城融合的协同发展，各项工作完成情况良好。
（一）聚焦园区开发运营核心主业，不断锤炼打磨核心竞争力
1、扎根园区初心不改,全力助推园区高质量发展
2020年，集团继续全力助推苏州工业园区高质量发展：
集团持续为园区交通、教育项目及产业载体建设提供优质保障。园区城北
路、新胜路、兴浦路改造等市政道路项目按期完成；三星地块学校、儿童医院北幼儿
园等学校代建项目交付使用；康美包亚太三厂定建项目被评选为“江苏省标准化三星
级工地”并已竣工交付，诺基亚地块标准厂房、中新生态大厦改造工程正式开工建设
。
在招商亲商方面，集团引进了丹纳赫诊断平台、赛沛诊断等一批优质外资
项目；促进东曜药业和碧迪医疗等外资产业化项目增资扩产；引进星济生物、以心医
疗等研发创新项目。累计完成新增注册外资2.8亿美元，到账外资3.3亿美元，引进内
外资新项目超80个，其中科技项目55个，金融准金融、功能性机构等转型升级项目10
个。全年完成各类企业服务620余次，推荐申报园区领军人才项目15个，其中2个项目
已成功获评。
在产业投资方面，配合园区引入8英寸MEMS线及创新药本地产业化等重大战
略安排，参与苏州汉天下、派格医药和以心医疗的股权融资，为园区自主创新项目赋
能并助推其产业化。参与园区金融科技基金投资，助推和带动相关产业在园区的集聚
与发展。
在规划建设方面，集团持续为园区交通、教育项目及产业载体建设提供优
质保障。园区城北路、新胜路、兴浦路改造等市政道路项目按期完成；三星地块学校
、儿童医院北幼儿园等学校代建项目交付使用；康美包亚太三厂定建项目被评选为“
江苏省标准化三星级工地”并已竣工交付，诺基亚地块标准厂房、中新生态大厦改造
工程正式开工建设。
在载体服务方面，集团在园区内产业载体租赁面积约160万平米，共吸引入
驻企业近500家，其中世界五百强企业25家，领军人才企业28家。新冠肺炎疫情发生
后，全集团减免租金收入共达4,917万元，助力企业渡过难关。
在公用事业方面，持续保障园区公用事业和环保基础设施安全稳定运行。
全年共计供水量1.61亿吨，污水处理1.36亿吨，天然气3.98亿立方，供热215万吨，
上网电量30.16亿千瓦时。新建园区危废处置项目投产以来累计处置各类危废达2万余
吨，服务范围已由苏州工业园区扩大至苏州全市及周边地区；餐厨及园林绿化垃圾处
理项目累计处理餐厨垃圾9.2万吨，服务商户7443家，收运小区472个，助力园区文明
城市形象提升。
在国际教育方面，持续为园区外籍人士子女提供优质国际教育。苏州新加
坡外籍人员子女学校本届毕业班在IB国际文凭课程考试中取得优异成绩，毕业生被爱
丁堡大学、芝加哥大学、南洋理工大学等世界知名院校录取。
集团目前在苏州工业园区中有两个土地一级开发项目，分别是中新科技城
项目及斜塘项目。中新科技城项目位于苏州工业园区北部，规划面积399.01公顷。该
项目于2006年动工，于2014年末完工。截止2020年12月底，未来将可出让商住用地9.
57公顷。斜塘项目建设范围位于苏州工业园区斜塘片区，为星华街以西、金鸡湖大道
以北、星塘街以东、斜塘河南侧，规划总面积约为152.55公顷。截止2020年12月底，
项目未来将可出让商住用地41.92公顷。
2、深耕长三角，适度探索“一带一路”，推动合作区域进一步实现高水平
产城融合
围绕国家战略，集团不断放大中新合作效应，持续深耕长三角助推长三角
合作区域实现高水平产城融合，并且成为一体化示范区开发者联盟12家创始成员单位
之一。
（1）中新苏通科技产业园
根据南通市人民政府、中新集团、南通市经济技术开发区总公司、江苏省
农垦集团有限公司于2009年4月签订的《关于苏州南通合作项目商务协议》，成立中
新苏通作为苏通科技产业园的开发主体。苏通科技产业园位于南通大桥北侧，总体开
发面积约50平方公里，其中，以成本加成模式开发的面积约48.5平方公里；其余1.48
平方公里以协议分成模式进行开发，截止2020年12月底，未来将可出让商住用地82.7
公顷。
苏通科技产业园在良好的发展基础上，将锡通纳入其一体化发展格局，苏
锡通科技产业园区于2020年11月正式揭牌，全面开启跨江融合发展试验区建设新征程
。区内东方高架获国家优质工程奖，苏通路项目荣获南通市“工人先锋号”称号，两
项景观工程获评南通市“紫琅杯”。2020年全区新增注册企业29家，注册资本36亿元
。
（2）中新苏滁高新技术产业开发区
2011年12月27日，集团与滁州市人民政府签署了《项目合作框架协议》。2
012年4月16日，双方就项目合作事宜进行了进一步协商，并签订了《项目合作商务总
协议》，中新苏滁作为合作区域唯一的开发主体。中新苏滁高新技术产业开发区位于
滁州市东南，东至马滁扬高速，西至徽州大道、上海路及会峰路清流河桥，北至扬子
路，南至创业路，规划总面积约36平方公里。截止2020年12月底，未来将可出让工业
用地296.12公顷，公益性用地232.82公顷，商住用地769.23公顷。
中新苏滁高新技术产业开发区在2020年全省开发区综合考核排名提升2位，
位居第8位，被授予“长三角共建省际产业合作示范园”荣誉称号。中新苏滁聚力基
础设施建设，清流河北岸景观带、鱼尾狮公园建成迎客，滁州大道荣获2020年度安徽
省建筑行业最高荣誉奖“黄山杯”。2020年全区引进43个签约项目，新增注册企业33
家，注册资本18.2亿元。
（3）中新嘉善现代产业园
2018年12月30日，由中新集团和嘉善县人民政府签署相关商务合作协议并
正式启动实施中新嘉善现代产业园项目，由中新嘉善作为合作区域的开发主体。该项
目是中新集团深入贯彻落实长三角区域一体化国家战略的重要布局，也是2018年11月
5日习近平总书记在首届进博会上宣布长三角洲区域上升为国家战略后，第一个落地
的区域合作重大平台项目。该项目已成功纳入国家财政部PPP项目库，按照PPP模式进
行开发运营，合作期为18年。项目位于浙江省嘉兴市嘉善县北部，与上海接壤，总规
划面积约16.5平方公里。截止2020年12月底，未来将可出让工业用地542.13公顷，商
住用地244.27公顷。
2020年，中新嘉善现代产业园有序完善规划设计，已逐步形成较为完备的
高质量规划体系。同时，深化智慧城市研究，城市信息综合管理平台已启用。积极推
进产城融合，产业园首批基础设施项目已开工建设。2020年产业园完成15个签约项目
，新增注册企业13家，新增注册资本5.9亿元。
（4）中新海虞花园城
2013年9月26日，中新集团与常熟市人民政府、常熟市海虞镇人民政府分别
签订《海虞镇新型城镇化项目合作协议》和《海虞镇新型城镇化项目合作开发商务总
协议》，合作开发位中新海虞花园城项目，由中新海虞作为合作区域的开发主体。项
目位于海虞镇中心区域，东至人民路、南至向阳路、西至海棠路、北至迎宾路（耿泾
塘），规划面积1.66平方公里。截止2020年12月底，未来将可出让商住用70.14公顷
。
2020年，中新海虞花园城围绕“家在园林中”，在提升工程建设的同时稳
步推进海虞初中和苏外常熟校区建设，进一步提升海虞镇教育资源质量。充分借助“
中新海虞新型城镇化发展基金”，开展科教文卫、助学助困等社会公益事业及农文旅
乡村振兴项目，为促进社会和谐尽到应有的责任。
（5）中新鸷山桃花源
2014年10月31日，发行人与张家港市凤凰镇人民政府签订《关于凤凰镇新
型城镇化项目合作开发商务总协议》，通过合作开发中新鸷山桃花源项目，由中新凤
凰作为合作区域的开发主体。该项目位于凤凰新城核心区以南，北至凤恬路，南至凤
码路，东至汉江路，西至苏虞张公路，面积约1.58平方公里。截止2020年12月底，未
来将可出让商住用地37.97公顷。
2020年，中新鸷山桃花源遵循“看得见山，望得见水，记得住乡愁”的绿
色发展理念，坚持保护性开发。应用数据化管理，将区内近一万棵树木全部录入信息
库。全年接待参观260多批次，已成为精致生态的休闲体验地。
（6）苏州宿迁工业园
2011年1月和10月，中新集团与宿迁市人民政府、苏州宿迁工业园区管理委
员会分别签订了《宿迁市土地一级开发项目合作开发协议》和《关于宿迁市77公顷土
地一级开发项目合作开发协议》，项目分别位于宿迁市耿车镇、双庄镇通湖大道以东
105公顷区域以及双庄镇通湖大道以东区域总面积77公顷的区域。截止2020年12月底
，该项目土地一级开发施工工作已基本结束，未来将可出让商住用地约29.9公顷。
（7）苏银产业园
2018年11月，中新集团与银川市、宏泰集团签订三方合作框架协议，共同
组成开发主体建设苏银产业园，2019年3月，中新集团和银川滨河新区投资发展（集
团）有限公司以及廊坊市宏泰产业市镇投资有限公司合作成立银川苏银产业园发展有
限公司，中新集团参股40%。苏银产业园合作区域共约53平方公里，采取东西协作、
政府支持、市场化运作的方式，充分发挥苏州、银川两地优势，引进先进的规划发展
理念和国际接轨的管理体制机制，建设高科技、生态型、综合性的产业新城。
根据协议，合资公司负责为苏银产业园提供规划提升、招商引资、软件转
移和城市运营等轻资产服务，并向苏银产业园管委会收取服务对价。
3、打磨内功精益求精、园区开发运营核心能力持续增强
2020年是公司的运营提升年，公司不断夯实、优化提升园区开发运营核心
竞争能力，向一流园区开发运营领军企业进军。
（1）拓宽招商渠道、打造生态圈：中新产业云平台的正式上线大幅提高了
招商渠道覆盖面及互动效率，推动了招商工作的提质增速。集团产业合伙人制度推荐
项目源及落地项目数较2019年大幅提升。
（2）聚焦主导产业，实现双向赋能：集团通过产业直投和产业基金投资，
实现“以投带招、以招促投，投招联动”，并与被投资企业双向赋能，分享区域产业
发展红利的同时，推动区域产业招商及产业发展，助力区域科技创新和产业升级。20
20年，集团聚焦各合作园区主导产业持续强化产业投资，形成了母基金、产业子基金
及项目直投的多层次产业投资业务布局。截至2020年底，累计参与投资14支基金，由
基金投资的2个项目已上市，4个项目已过会。产业基金形成更强的市场粘性促进产业
导入，14支基金累计推荐30个有效项目源，并促成5个项目落地，累计总投资超15亿
。苏州工业园区及各合作园区累计为各基金贡献13个投资项目，并通过基金推荐等方
式直投4家园区内领军企业。
（3）提升项目选址科学性：集团借助大数据工具绘制产业园区项目选址热
力图，为项目的选址和落地提供支持。
（4）优化规划建设标准化体系：集团针对各园区和区域的厂房定建需求，
结合二十余年的经验，编写了《中新集团定制工业载体建设指引》，同时对公司已有
规划建设体系进行了梳理及重新分类，并完成《规划设计指引》、《市政工程建设指
引》、《生态绿色园区规划建设知识要点》、《智慧园区规划建设知识要点》的优化
更新。
（5）软件转移能力持续加强：集团珍惜、维护“中新”品牌，先后为南通
、滁州、嘉善和银川项目输出“园区经验”，为“中新”品牌赋能。积极为各园区系
统导入园区亲商理念、塑造良好亲商环境，导入园区高效运作体系，助推各区域高水
平产城融合，助力园区开发运营主业持续增长。
（6）配套服务能力：为载体内企业提供优良环境和融资资源、供应链整合
等专业服务，致力于打造良性循环、富有活力的生态圈。
（二）明晰方向笃力前行，两翼板块核心竞争力稳步提升
2020年是产业载体配套板块明确了以“区中园”开发运营为主，全面退出
商住房地产销售业务后，转型升级的关键一年；也是绿色公用板块优化调整管理思路
和管理架构，聚焦绿色公用发展方向，筹划搭建战略性平台以蓄势发力、稳步拓展相
关业务的一年。两翼板块发展方向进一步明确，通过在各自领域做大做强核心竞争力
，实现与主体板块互补协作、协同发展的良好态势。
1、产业载体板块配套
2020年，公司高效推进产业载体板块中的“区中园”业务拓展：镇江智能
制造产业园、常州智能制造产业园动工开建，嘉善智能制造产业园项目成功竟得地块
，江阴智能制造产业园项目持续跟进中；通过一年的摸索，“区中园”发展区域、选
择空间逐渐打开，战略合作伙伴亦初步形成。公司编制并完善了一整套行业领先的“
区中园”开发运营标准化体系，涵盖了“区中园”规划设计、项目管理、招租服务及
运营管理等方面。另外，公司积极开展产业投资和战略投资探索，充分利用并购等资
本运作手段，借势业内龙头公司及资本的力量，实现多元化发展和资源优化配置；20
20年，完成苏州旭杰建筑科技股份有限公司精选层挂牌战略配售投资及苏州苏明装饰
股份有限公司Pre-IPO融资项目的投资，与不同专业领域的优秀公司建立牢固的战略
伙伴关系，做到优势互补。
2、绿色公用
2020年，绿色公用板块加强了业务整合和管理创新，确立了对参控股子公
司强管控、强管理、强支持三类管理思路。同时公司积极进行绿色业务布局：收购和
顺环保以打造危废业务平台；电镀废水处理业务生产线拓展至太仓、瑞安；污泥处置
业务扬州项目加快二期建设；山东科臻危废处置项目、滁州第四污水处理厂及分布式
光伏发电开发建设有序推进中，目前各项业务开展良好。在碳中和目标下，公司积极
探索布局新能源业务，将重点关注氢能及储能等行业的拓展机会。
（三）规范高效有序运行集团内部管理能力再跃新台阶
集团规范化治理进一步优化，并按照上市公司要求，集团加强信息披露合
规性管理规范，进一步完善内控制度，流程管控更加高效。
持续提升集团化人力资源管理水平。推进干部梯队建设，紧密结合集团业
务发展需要实施招聘及干部晋升；优化完善薪酬分配机制，加大考核力度，拉开员工
基本工资增幅档次的差距。
强化企业宣传，提升品牌影响力。公司微信公众平台和新版网站围绕“一
体两翼”业务及企业文化加大宣传力度，直观生动地展示企业品牌及核心竞争力，更
好地发挥对外宣传窗口作用。
弘扬企业文化，履行企业社会责任。全年举办丰富多彩的员工活动并积极
投身社会公益事业，进一步弘扬“团队、荣誉、使命”的企业文化。
（四）从严治党长抓不懈党建品牌影响力日益凸显
中新集团党委始终坚持党要管党、从严治党，明确责任分工，形成党委统
一领导、班子成员齐抓共管、一级抓一级的党建工作格局。积极推动党建和业务深度
融合，“中新长三角一体化先锋行”深度聚焦长三角一体化发展战略，“民生服务先
锋行”助力园区打造亲商便民、绿色生态的营商环境，党建品牌影响力逐步凸显。
二、报告期内主要经营情况
2020年，公司实现营业收入341,411.36万元，较上年同期减少35.71%；实
现营业利润207,963.47万元，较上年同期增加9.44%；实现利润总额207,812.54万元
，较上年同期增加9.32%；实现归属于上市公司股东的净利润130,746.85万元，较上
年同期增加20.67%。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
改革开放四十多年来，我国各级开发区，特别是国家级开发区在区域经济
发展、吸引外资及先进管理经验、产业培育、科技进步、城市建设、出口创汇、创造
税收和就业等诸多方面都取得了显著成绩，成为中国经济最有活力、最具潜力的经济
增长点。
以国家级经济技术开发区为例，截至2020年12月末，全国共有国家级经济
技术开发区218家，其中东部地区107家，中部地区63家，西部地区48家，中、西部地
区国家级经开区数量和比重显著增加，全国国家级经开区区域分布日趋平衡。据商务
部统计，2019年全国218个国家级经济技术开发区实现地区生产总值10.5万亿元，财
政收入2.1万亿元，税收收入1.9万亿元，进出口总额6.4万亿元，同比分别增长10.3%
、5.6%、2.9%、4%。
中国经济着力从粗放型增长向集约型增长转变，从要素驱动向创新驱动转
变。园区作为集土地、资本、技术、人才等众多要素的承载体和集聚体，对引导国内
经济持续健康发展，落实好“六稳”、“六保”的大目标，承载着作为国家培育新经
济增长模式的实验地、助推国家科技创新、产业升级的重要基地的使命。2016年至今
，国务院出台了多个支持促进开发区改革和创新发展的文件，为开发区发展加大政策
支持力度，以利于开发区更好的建立长效机制，加快转型升级、创新驱动发展和更好
地发挥在稳增长、调结构、促发展中的积极带动作用。
国家十四五规划重点强调了完善新型城镇化战略，提升城镇化发展质量，
要以城市群、都市圈为依托促进大中小城市和小城镇协调联动，坚持产城融合，完善
郊区新城功能，实现多中心、组团式发展。并鼓励东部地区加快推进现代化，进一步
提升长三角一体化发展水平，率先实现高质量发展。
未来，中新集团将充分利用长三角一体化中大虹桥开放枢纽、南京都市圈
打造等机会，发挥好苏州工业园区以及苏通、苏滁、嘉善等合作园区的承接能力。同
时依托国家战略和过往各项目良好的口碑和业绩，中新集团将在重点布局的长三角区
域获得较多的业务拓展机会。
(二)公司发展战略
公司战略目标：筑中国梦想、建新型园区，打造一流园区开发运营领军企
业。
公司发展格局：一体两翼，即以园区开发运营为核心主业，以产业载体配
套和绿色公用为两翼。园区开发运营主业：
一、发展目标区域：紧密围绕国家战略，立足苏州、深耕长三角、关注全
国重点城市、适度探索一带一路。
二、开发运营目标：围绕政治效益、社会效益、经济效益协调统一，以产
为核，以“产业发达、配套完善、环境优美、社会和谐”为指导，达成合作区域高水
平产城融合，助推国家科技创新、产业升级。
三、园区开发运营理念：深入理解园区开发运营主体责任、使命和内涵，
在不断完善项目拓展、规划建设、软件转移、招商亲商板块核心竞争力的基础上，深
耕细作，进一步补充强化产业投资、配套服务能力，发挥开发主体优势，充分分享园
区持续发展成果。
(三)经营计划
未来将继续围绕四个维度推动集团发展：从高度上实现高水平产城融合并
积极助力国家科技创新和产业升级、从广度上不断进行项目拓展、从深度上进一步做
强园区开发运营产业链，从长度上不断丰富运营产业链。
（一）进一步做强园区开发运营
始终站在园区开发运营主体的高度上，不断深入理解、勇于承担主体的责
任、使命和内涵，充分完善、提升集团在项目拓展、规划建设、软件转移、招商亲商
等四大节点核心竞争力，补充强化产业投资和配套服务两大园区开发运营节点，以产
为核、以人为本，打通堵点、补齐短板，构筑完整的园区开发运营全链条闭环，积极
助力各合作园区实现高水平产城融合，助力国家科技创新和产业升级。重点要做好以
下几方面的工作。
1.进一步提高项目拓展能力
以国家战略为依托，立足产业发展和转移趋势，结合交通、人口等要素进
行科学选址，持续做好业务拓展工作，争取在公司重点布局的长三角区域落地一个大
型产城融合项目。在商务模式上，不断研究国家政策和同行模式，进一步充分考虑、
提前谋划与合作区当地多方共赢，保证与合作区域双方利益、目标的持续一致。
2.进一步提升规划建设能力
坚守绿色发展理念，高标准、高起点做好产业园区空间规划，定期回顾优
化规划建设知识库和标准化体系。精准确立并动态优化园区产业定位，合理确定园区
总体发展目标。继续抓严抓实安全生产责任，高标高质地做好园区各项建设工作。
3.进一步做好软件转移工作
珍惜、维护“中新”品牌，不断为中新品牌赋能。结合国内外园区成功经
验，制定软件标准体系，注重软件转移的实效性并不断对其动态优化，同时做好软件
转移后的评估工作。积极为各合作园区系统导入园区亲商理念、塑造良好亲商环境。
4.进一步优化招商亲商工作
强化产业研究能力，动态优化产业定位及招商全周期年度分解目标，合理
确定招商工作时序及策略、招商载体供给计划及时序。强化自身招商能力的同时，持
续强化全覆盖的招商网络渠道体系，优化产业合伙人机制、利用中新产业云平台实现
线上线下全面协同，加强与企业商会的沟通互动拓宽招商渠道，不断优化渠道的广度
和深度，为集团各合作园区提供强有力的项目源支撑。把握产业发展趋势，聚焦主导
产业，做好制造业招商；立足产城融合，针对合作区不同发展阶段的需求，强化配套
服务业招商；合理判断并适时推进科技招商工作，积极搭建科技人才培育及评选平台
，引导并掌握区域科技发展主动权。持续提升亲商服务质量做大做强生态圈，在企业
服务量较大的区域专设企业服务团队，打造中国最具竞争力的产业招商品牌。
5.做大做强产业投资
围绕主导产业，在信息技术、智能制造、半导体、生物医药等领域持续加
大市场化基金投资力度和优质直投项目源的挖掘力度，强化招商促进、共同投资等产
业互动，提升产业粘性，形成投资促进产业、产业反哺招商的良性循环。对于基金投
资和产业直投的项目，以企业发展为核心，凭借开发主体的地位和特点对其进行多维
度赋能。各区域公司在立足自身经营状况的基础上，适度参与合作区政府引导基金，
通过引导基金推动区域产业招商及产业发展。
6.补充完善配套服务
放眼长远、统筹考虑，凭借园区开发运营主体地位优势，提前布局、优先
占有产业载体、研发载体、公用事业、人力资源、地理测绘、大数据服务等资源型配
套与服务；同时，履行园区开发运营主体责任义务，主动构建、积极承担企业服务等
职能型城市服务，推动所在区域实现高水平产城融合。
（二）进一步做强两翼板块
载体配套板块将不断完善顶层设计，搭建宏观战略构架。依托长三角，以
产为核，强化对高品质工业类载体、特色产业园区及物流园、蓝白领长租公寓产品的
开发运营能力，在进一步加强存量资产管理水平，提升出租率及租金收入的基础上稳
步推进“区中园”项目拓展，借助有效的资本运作手段，将中新智地打造为“全国一
流的区中园开发运营商”。加强分析研究，形成区中园产品系，并针对各产品系特点
制定相应标准化体系。以高水平的招商、高水平的运营，形成高水平的口碑。继续推
动旗下物业公司向城市级物业管理转型升级，提供深度多元化服务，打造专业模式。
绿色公用板块以行业领军企业为远期目标定位，聚焦新型能源服务，理清
核心与非核心业务，对核心业务通过打造集技术、生产、拓展于一体的平台公司强化
其竞争优势，进一步做大做强。紧抓长三角生态绿色一体化发展机遇，加强与业内知
名品牌战略合作伙伴及以苏州为核心的长三角区域的品牌国有投资单位进行合作，做
好风险把控的前提下加大在长三角区域的拓展力度。
(四)可能面对的风险
1、宏观经济环境及政策风险
公司核心业务园区开发属于与政府紧密合作、资源整合复杂程度非常高的
行业，产业、人口、规划、交通等主要资源受各类政策影响较大。国家宏观政策（如
国家区域规划战略、人口政策、产业政策等）和行业政策（如土地调控政策等）的变
化都将对行业产生较大影响。为此，公司将密切关注宏观经济形势，加强政策趋势的
研判，继续以园区开发创新为切入点，以市场为导向，提高公司经营业绩。
2、业务风险
当前经济形势稳中有变，变中有忧，伴随着经济结构的升级，新旧动能转
换的同时存在较多的不确定因素和结构性的矛盾，受到市场竞争压力加大和所在区域
经济环境变化的影响，公司业务经营策略效果存在延期实现的风险。公司将稳步推进
主营业务的模式升级和机制创新，以高质量发展防范化解潜在风险的稳健发展策略。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）公司是苏州工业园区开发主体及中新两国政府间最重要的合作载体
，拥有中新合作的独特品牌优势
作为苏州工业园区的开发主体和中新合作载体，公司以高度责任感和使命
感积极助力苏州工业园区高质量发展。经过27年努力，苏州工业园区成为国内发展速
度最快、建设水准最高、竞争力最强的开发区之一，在商务部国家级经济技术开发区
综合发展水平考核中实现五连冠，在国家科技部火炬中心对全国169个国家高新区的
最新评价中排名第四，比上年再前进一名。同时，公司作为苏州工业园区经验“走出
去”载体和苏州工业园区“品牌输出”新型平台，为公司实施开发运营的各合作园区
系统导入苏州工业园区亲商理念、塑造良好亲商环境，以及苏州工业园区高效运作体
系，助推各合作园区实现高水平产城融合，中新品牌效应不断放大。
（二）公司具有科学、前瞻性的项目选址能力和打造多赢商务模式的能力
公司始终坚持以国家战略为依托，立足产业发展和转移趋势，结合交通、
人口等要素打造动态更新的城市数据库和选址热力图，应用大数据工具，指导各项目
的科学选址，公司在滁州、嘉善的合作区域均被纳入了《长江三角洲区域一体化发展
规划纲要》，其中滁州合作区域还被纳入了《南京都市圈发展规划》。在商务模式上
，公司深入理解国家政策和行业模式，提前谋划与合作区当地多方共赢，保证多方利
益、目标的持续一致，实现了各合作园区政治效益、社会效益和经济效益的协调统一
。
（三）公司拥有先进的园区规划设计优势
规划先行、一次规划、分期实施是公司园区规划建设的核心。公司构建了
一整套“从概念规划、总体规划、产业规划、专项规划、控制性详细规划、城市设计
到景观设计”的现代园区规划体系，强调多规合一、多规融合，打造了苏州工业园区
等一批以产城融合为特征，具有完整的产业、居住、城市配套功能的高水平产城融合
园区。同时，公司总结了27年来苏州工业园区、各合作园区以及国内其他地区的规划
设计经验和教训，制定了一整套行业领先的规划设计指引，强调生态绿色、以人为本
、产城融合、智慧运营的发展理念，高标准、高起点做好产业园区规划设计。
（四）公司拥有全球招商网络及优秀招商团队
公司以打造中国最具竞争力的产业招商品牌为目标，始终突出招商工作的
重要地位，充分发挥中新合作优势，以产业规划为指导，倡导“招商亲商”理念，提
高对园区内企业服务的深度与广度，形成强大的企业服务网络体系，协助园区政府以
营商环境的最优带动投资创业的最热，通过企业服务向前延伸，做好政府与企业的“
智能桥梁”，通过亲商服务往高处攀，传承中新合作的“时代窗口”。公司充分利用
大数据平台、产业合伙人机制、招投联动、行业协会、企业服务网络体系等招商渠道
，构建了全球化、全覆盖的招商网络渠道体系，立足产城融合，聚焦主导产业，通过
制造业招商、现代服务业和科技招商的全面实施，实现高水平“引进来”。目前公司
拥有80余人的国际化优秀招商团队，累计为苏州工业园区及各合作区域引进3000余家
内外资企业，其中引入世界500强公司近90个项目。
（五）公司拥有完整的园区开发运营全产业链优势，深耕园区开发运营，
长久持续助推园区发展
公司在参与苏州工业园区开发建设及市场化“走出去”的实践中，不断梳
理总结27年来园区开发运营经验，形成了项目拓展、规划建设、软件转移、招商亲商
、产业投资、配套服务六大业务节点的园区开发运营全产业链闭环，通过产业链协同
、大平台资源整合对园区开发运营主业进行多维赋能，助力各合作园区实现高水平产
城融合。同时，公司具备园区开发运营主体优势，对抢占园区市场优质资源具有先发
优势，为未来长久持续地助推园区发展提供了广阔的机遇。
（六）公司拥有全覆盖的优质产业资源，通过产业投资促成招投联动有效
闭环
独特的开发主体地位和27年的招商经验赋予公司全覆盖的优质产业资源和
深厚的产业理解能力。截至目前，公司已初步形成了母基金、子基金及项目直投的多
层次产业投资布局，引导各合作基金为各合作园区及“区中园”导入优质产业及城市
配套项目，并撮合园区内企业和市场化资金对接，凭借开发主体的地位和特点对园区
内企业进行多维度赋能，做实做活“以投带招、以招促投，投招联动”并通过最强赋
能带动各合作区域的产业高速发展。
（七）管理层多年的园区开发运营经验
园区开发运营项目的运作实质上是多种资源的整合过程，管理团队的经营
水平和核心团队的稳定对企业的持续稳定发展至关重要。公司的管理团队具有二十余
年园区开发经营经验和较高的专业水准，丰富的项目决策、定位、拓展、开发、推广
、运营和管理经验，为公司下一步走出去战略、进一步做强做大提供了有力保障。
（八）优秀的董事会成员结构和规范的公司治理
自公司成立以来，逐步建立健全法人治理结构，上市后，股东大会、董事
会及各专业委员会、监事会和经理层按上市公司治理规则规范有效运转。公司董事会
成员由中新两国多名企业管理和经济领域专家构成，各位董事在中新两国多年的企业
经营管理经验将推动中新集团向更优秀的公司迈进，在董事会高效运行和科学规范的
法人治理基础上，努力将公司打造成为“中国园区开发运营领军企业”。
=========================================================================
免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
=========================================================================