600738兰州民百资产重组最新消息
≈≈丽尚国潮600738≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司主要致力于兰州地区零售百货、餐饮酒店及杭州和南京地区专业市场
管理。
报告期内，公司主要经营业务为兰州地区的零售百货和餐饮酒店，杭州和
南京地区的专业市场管理。
1、百货零售业务
①百货零售及经营模式
报告期内，公司百货零售业务为单店经营兰州核心商圈的亚欧商厦，包括
精品超市、中高端百货及时尚、特色的轻餐饮品牌。经营模式以联营为主，自营和租
赁为辅的方式经营管理。
②行业情况说明
2021年上半年，全国社会消费品零售总额211,904亿元，同比增长23.0%。
全国网上零售额61,133亿元，同比增长23.2%，其中，实物商品网上零售额50,263亿
元，增长18.7%，占社会消费品零售总额的比重为23.7%；在实物商品网上零售额中，
吃类、穿类和用类商品分别增长23.5%、24.1%和16.7%。（数据来源：国家统计局）
。
根据中华全国商业信息中心的统计，2021年上半年，全国百家重点大型零
售企业商品零售额累计增长22.5%，低于1-5月份3个百分点。公司零售百货主营地区
甘肃省2021年上半年全省社会消费品零售总额2,030.9亿元，同比增长24.8%，两年平
均增长7.2%。（数据来源：甘肃省统计局）。
受疫情影响，线下零售客流量有所下降。公司积极开展应对措施，通过团
购、秒杀等活动加大推广力度，同时公司加快发展线上运营，借助社群、自媒体等互
联网平台进行多元化营销，借力社交电商，开拓私域流量，积极推进线上线下一体化
进程，重构经营模式，以谋求由单一的店内利润模式转向店内、线上跨行的多种利润
模式，取得了良好的效果。
2、餐饮酒店业务
①餐饮酒店及经营模式
报告期，餐饮酒店业务主要为自营的客房住宿和原酒店餐饮承接会议庆典
及商务用餐业务变更为转租模式。经营场所为亚欧商厦八、九、十楼的亚欧大酒店（
兰州西关店）。
②行业情况说明
报告期，国内疫情的有效控制，使得旅游出行市场强劲复苏，对餐饮酒店
业绩拉升和信心提振起到推动作用。加上十四五规划和双循环发展政策布局，将会成
为未来一段时间乃至长期的商业和经济驱动器。疫情对行业最大的改变，是消费者比
以往更注重产品、服务、公共场所的卫生、安全和健康，餐饮行业的发展关键在于研
究新需求、新消费，不断向客户提供升级的产品和服务，努力做好餐饮业的“新业态
、高品质、新形态、重文化”的四态合一新型餐饮发展模式，才能精准对接需求,所
以在运营管理上应用产品思维，以产品逻辑紧抓营销拓客、成本控制、对客服务和团
队管理为抓手，努力实现营销智能化、运营产品化，通过不断升级酒店基础管理和服
务品质，加强提升员工专业服务水平，来实现整体业绩的增长。
3、专业市场管理
①专业市场管理及经营模式
报告期，公司专业市场经营与管理，主要为杭州环北和南京环北两个专业
市场。主要经营活动为专业批发市场的经营与管理，物业管理，停车场经营等。经营
位置均占据核心商圈，人流集中，商业氛围浓郁。
经营管理模式均采用商铺租赁的形式，与从事经营的商户签订商铺租赁合
同，明确规定租赁期限、租金和经营用途等，商户在未经许可的情况下不能转租。商
户自行办理国家要求的行业相关资质和营业执照，并独立自主开展经营活动，公司仅
提供场地及物业运营管理服务。对于出租的商铺，公司还负责为商户提供供水、供电
，市场环境管理等服务，此外，除收取租赁费用，公司还按合同约定收取物业费、广
告费、管理费等。
②行业情况说明
疫情按下了产业数字化升级的快进键，推动专业市场树立新定位、实现新
融合。线下生产生活，消费场景、零售渠道快速向云端转移，逆势突围找到线上业态
、线上服务、线上管理等拓展的出口。新消费模式的兴起和日益增长的数字化变革，
为产业发展带来了新机遇和新挑战。
此外，基于公司战略、业务及未来发展和扩大公司的规模效应，公司今后
将拓展以新国货为主的新零售发展方向，借助线上线下相融合的方式实现新业务发展
，进一步深耕零售业务。
公司报告期与去年同期各经营模式数据比较：
（
二、经营情况的讨论与分析
报告期内，公司实现营业收入30,350.18万元，与上年同期29,722.81万元
相比，增加了627.37万元，同比增长2.11%；归属于上市公司股东的净利润7,209.12
万元，与上年同期5,560.31万元相比，增加了1,648.81万元，同比增长29.65%；归属
于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为7,225.94万元，与上年同期4,599.46
万元相比，增加了2626.48万元，同比增长57.10%。
报告期主要工作情况：
1、促进线上线下融合，差异化服务提升客户粘性
随着区域内购物中心的不断增加，亚欧商厦在经营位置上的优势已无法弥
补体量不足、硬件设施及物业条件的劣势，客户分流严重，销售下滑明显，加大了品
牌招商的难度。亚欧商厦制定了“人效、品效和坪效”的经营要求，克服诸多外部不
利因素，优化品牌结构、局部升级卖场环境，树立以消费者为中心，整合行业市场信
息及营销策略，通过对品牌的销售数据和市场地位对比分析，相应调整经营策略和营
销手段，开展形式多样的营销活动，来努力扭转商厦的经营状况。报告期内，亚欧商
厦通过“活跃线上，带动线下，营销互动”的方式，与多个网络、社区新媒体开展合
作，实现线上线下流转互通，促进线上线下融合，增强消费者的购物体验。通过建立
私域流量，保证各品牌会员稳定性，2021年1-6月，亚欧商厦VIP纳新8,362人，VIP贡
献率30.21%。
2、坚定创新发展之路，巩固市场领先地位
专业市场在适应安全防疫工作的常态化环境下，立足提升经营环境安全，
清晰而坚定地实现专业市场创新驱动、转型发展之路。通过升级市场硬件基础设施，
强化业务管理水平，创新服务模式等措施，深入市场了解商户经营状况，推荐新的经
营理念，使商户拓宽经营模式，提高经济效益，凸显以人为本的管理理念，提高商户
对市场管理的认可，提升市场整体形象，通过以上多项措施来不断提高续租率和出租
率。报告期杭州环北紧抓周边市场整体搬迁的机遇，针对性的改造升级部分区域，以
提升单位坪效为核心，紧紧围绕“专业化、品牌化、时尚化”的发展策略，让市场发
展更具时尚、活力和竞争力，保证拥有较高的人气和市场占有率。截止报告期末，杭
州环北平均出租率达到99.35%，南京环北平均出租率为91.60%。
3、多元化投资，探索零售新赛道
报告期内，管理层理顺结构，统一思想，在保持原有主营业务平稳发展的
同时，积极拓展新零售产业链业务。全资子公司杭州环北参股合伙企业丽水天机,截
止报告期末，公司已出资5,000万元；全资子公司丽尚控股作为上市公司探索新赛道
、孵化新业务的载体，主要聚焦在商品供应链体系、零售渠道、直播电商搭建等领域
的投资，报告期内，累计对外投资2,254万元。
4、强化经营管理机制，提升管理效能
公司持续优化组织架构和治理模式，不断修订和完善内部工作制度及流程
，建立健全符合公司实际运营的规章制度，持续提升子公司法人治理能力和规范运作
水平。推进信息化、数字化建设，优化办公自动化系统（OA），为公司发展打造全面
可行的协同管理平台，实施科学决策，提升管理组织的决策力、执行力、协同力。
5、加强团队建设，提升团队综合能力
根据公司业务发展的需要，持续引入相关业务关键岗位优秀人才，对公司
战略调整发展形成有效支撑。为全体员工提供平等开放的工作氛围与沟通机制，同时
通过完善公司治理结构，实现扁平化管理，建立薪酬考核体系，激发员工工作热情。
进一步完善培训体系，不断提升职业技能和工作效率，提高团队综合能力。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、宏观经济风险。公司所处商业百货业的需求取决于消费者实际可支配收
入水平、消费者收入结构、消费者信心指数、消费倾向等多重因素，容易受宏观经济
波动影响从而抑制消费者实际需求和消费市场的发展，将会对公司所处的行业及经营
带来一定的不利影响。
2、市场竞争风险。公司业务地域范围兰州、南京及杭州等地区。区域内商
业零售场所密集，行业发展竞争激烈，且区域内竞争者数量仍在不断增加，在一定程
度上加剧了环境所带来的经营压力。
3、成本控制风险。行业竞争导致运营成本的上升，盈利空间缩水，刚性成
本增加等。针对成本控制风险，公司通过预算控制，明确各部门在预算管理中的职责
权限，规范预算的编制、审定、下达和执行程序。
4、经营管理风险。随着公司发展战略的调整和推进，经营策略、管理理念
、市场把控等方面都对公司提出了更高的要求。公司规模及员工数量在持续增加，组
织结构和管理体系日益复杂，存在集团化管理不到位的风险。为此，公司将依据治理
的实际情况，优化组织架构，强化公司内部的流程化、体系化管理，不断提升治理水
平，降低管理风险。
5、财务风险。公司在开展经营活动、投资活动和筹资活动中，会对公司各
项财务指标产生一定影响。针对财务指标安全性风险，公司通过定期对会计报表进行
分析，对于风险较大的指标，采取措施进行控制。
6、疫情风险。新冠疫情对公司所处的零售百货行业带来冲击和影响，在适
应安全防疫工作的常态化环境下仍面临员工防疫风险、消费者防疫风险、配合防疫工
作风险及客流或订单减少带来的盈利等风险。
四、报告期内核心竞争力分析
公司经营场所主要分布于长三角的南京和杭州地区及甘肃兰州地区，经营
的业务，兰州地区为零售百货、餐饮酒店业务，南京和杭州地区为专业市场管理。经
营场所均位于核心商圈，人流集中，商业氛围浓郁，有利于公司获取更多优质资源，
在发挥专业市场经营和管理方面的优势和特色的同时，通过资源配置和结构的优化调
整，提升公司的经营业绩，增强公司抗风险能力。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
报告期内，公司实现营业收入59,932.86万元，与上年同期188,250.69万元
相比，减少128,317.83万元，同比下降68.16%。归属于上市公司股东的净利润为8,66
6.15万元，比上年同期24,623.50万元减少15,957.35万元，同比下降64.81%，归属于
上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为8,929.78万元，比上年同期19,045.97
万元减少10,116.19万元，同比下降53.11%。
二、报告期内主要经营情况
年初，新冠肺炎疫情导致公司旗下除超市正常营业外，百货零售、宾馆酒
店及专业市场均暂停营业长达一个多月，对公司经营造成巨大影响。报告期内，公司
调整经营计划，全年主要围绕抗疫情、渡难关、保稳定、求发展四个方面，部署全年
工作任务。
1、推进线上线下融合，及时调整业态经营策略。
1）公司推进百货零售线上线下相融合的经营模式，推出了线上商城与微信
购，利用短视频APP加强广告宣传营销力度，一定程度上有效缓解了公司百货零售经
营压力。亚欧商厦加大了与经销商的联动促销活动力度，通过与品牌商合作开展丰富
多彩的线下活动，提升消费者购物体验，有效稳定了各大品牌会员。
2）公司为缓解经营压力、降低经营风险，在4月底将亚欧大酒店转租给兰
州颐韵餐饮管理有限公司经营，转租费用按年营业额的10%收取。亚欧宾馆开展与直
客通平台（即微信在线商城）的直连业务，通过OTA平台（即在线酒店、旅游、票务
等预订系统平台）转化客户，降低佣金费用，以此来降低酒店获客成本。同时，努力
提高自身管理水平，通过完善客户档案及信息，搭建会员体系，制定合理的营销奖励
机制，实现宾馆全员营销，来提升全年经营业绩。
3）受疫情影响，公司兰州地区亚欧国际项目被迫延期。报告期内，项目写
字楼可售总面积39301.16平方米，共261套，剩余可售面积6666.75平方米，共27套，
写字楼销售完成比例83.04%（因客户违约，已售房源收回后待二次出售）。原计划20
20年3月份营业的亚欧国际“金城云端”观光层体验项目仍处于筹备调整阶段。
2、改善专业市场经营环境，保持业务稳定发展
公司杭州、南京两家专业市场受疫情影响，在停业期间均不同程度延长商
户租期或减免租金及其他费用，并为商户适当提供经营补贴。待市场恢复经营后，杭
州环北通过对市场内的电梯、智能停车收费系统、消防监控设备、车库地坪等硬件设
备进行改造升级，加大力度整顿停车场、物流、物业等经营管理秩序，有效改善了市
场的经营环境。通过合理调整转租管理费收费方案，及时稳定好商户继续经营的信心
，保证了专业市场业务的平稳发展。南京环北加大宣传引导力度，做好商户的稳定工
作的同时，通过设立员工和商户的全员营销奖励制度，提高出租率，保证市场平稳经
营。
3、实控人发生变更，公司积极谋划战略发展方向
2020年7月24日，公司实控人变更为丽水经济技术开发区管理委员会，控股
股东变更为浙江元明控股有限公司。实控人变更后，公司对原有经营业务进行梳理，
并谋划公司战略发展方向。报告期内，公司改选了部分董事会和监事会成员，重新聘
用管理团队。董事会和管理层依托控股股东的支持，围绕公司新的发展战略，积极探
索经营发展方向，拓展新的利润增长点。截至报报告期末，公司已通过成立产业基金
、参股有限合伙企业和设立全资子公司等方式，初步完成公司战略发展方向的调整。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
现代零售业根据其本质划分可形成三大理论。一是“无界零售”论；二是
“新零售”论；三是“智慧零售”论。现有国内整体经济与消费需求增速放缓,在商
贸流通供给增速远高于居民人均可支配收入与消费性支出增长的宏观经济前提下,传
统零售将不断被新零售模式所替代。随着智慧零售的出现，必将涉及多个维度环节的
深度融合,应用数据和技术创新带来的必定是商业价值的裂变效应。
零售业行业的转型遵循价值链的更新，以及通过创新对零售系统进行不断
地测试和优化,以顺应现代社会的发展和变化。打破传统零售的限制,无论新零售还是
智慧零售，在实体商业复兴和消费升级的时代趋势之下,都会通过科技设备的高度智
能化给消费行业赋能,在整个零售业中创新发展管理模式，达到降低各项综合成本的
目的。将资源利用效率最大化发挥到极致,构建一个开放协同、价值共享的良性零售
业生态系统。
(二)公司发展战略
企业要根据自身实际情况制定相应的战略发展规划，并通过评价、控制和
反馈等机制不断吸收外界环境信息，充实和调整企业战略规划和经营管理计划。在战
略实施过程中切实的做好战略实施结果与目标的比较，总结得失，分析经营环境现状
、评估战略规划能力及程序、评估战略保障体系等，再通过以上的评估内容调整企业
未来的发展目标和战略发展方向。
公司实控人变更后，提出“新零售、新物业、新科技、新时尚”的全新发
展战略。“新零售”是通过对线上与线下平台、有形与无形资源进行高效整合，以“
全渠道”方式模糊经营过程中各个主体的既有界限，打破过去传统经营模式下所存在
的时空边界、产品边界等现实阻隔。“新物业”是利用现代科技手段对现有传统物业
管理进行改造升级，打造个性化、智慧化、多元化的物业服务管理模式。“新科技”
为适应新型市场环境，企业的发展壮大离不开科技的支持，引进新型技术人才，结合
主流科技平台和服务体系，补齐技术创新短板，解决行业发展瓶颈。“新时尚”依托
上市公司资本平台，对接与新零售业务相关的上下游产业，通过并购、参股等方式培
育和孵化自己的时尚国潮品牌。
(三)经营计划
1、保持原有主营业务稳定发展
1）兰州地区
亚欧商厦实施楼层扶梯改造项目，通过调整卖场动线布局促进品牌招商和
业态调整工作。在提升管理水平、改善购物环境的同时，开展全渠道营销，建立商厦
与经销商的流量合作互信模式，便于商厦推出更多有价值易于识别的企划营销方案，
从而有效提升核心客户对商厦的业绩贡献。
餐饮酒店经营以细化管理，提升服务品质为重点。通过对接更多专业文旅
平台，发挥自身核心文旅商圈优势，用贴心、诚心、细心的服务赢得客户的口碑，保
证全年客房较高的入住率。
亚欧国际依靠实景现房、即买即用、即时收益的优势，加大营销推广力度
，制订不同类型的优惠政策，推出尾盘特价房，加速去库存。
2）杭州和南京地区
杭州环北和南京环北两家市场立足主业，首先要严格按照监管部门的要求
，全年对所有存在安全隐患的设施设备进行全面排查，并及时进行更新改造。其次，
通过认真梳理和规范市场租赁价格体系，在保障商户正当权益的基础上，制定一系列
的承租激励措施，牢固而有效将市场和商户粘合在一起，建立长久良好的合作关系。
最后，要善于利用新媒体的宣传推广作用，加大对两个市场的宣传营销力度，吸引长
三角地区优质商户入住市场，从而保持两家市场较高的出租率和续租率。
2、发挥上市公司资源优势，投资培育新零售项目
发挥上市公司在资本市场投融资能力，通过发行股票、债券等方式支持公
司新零售业务的开展。利用上市公司的国有背景，结合当地政府的相关政策扶持，发
挥长三角地区资源优势，助力公司对接新零售上下游产业。通过资产重组、企业并购
、产业基金投资等资本运作手段，投资和培育公司在新零售领域的重点项目。在降低
时间企业运营成本和经营风险，提高企业的竞争力的同时，达到资源共享、改善资产
结构，提高公司资产运作效率的目的。最终，为实现公司转型升级，打造新零售行业
新时尚潮流品牌奠定坚实基础。
3、筹备专业市场化改造升级工作，践行公司“新物业”发展战略
为适应新形势下城市发展方式与市场发展方式、产业发展方式的同步转型
，杭州和南京两家市场迫切需要加快实施全面改造升级步伐。2021年，两家市场要为
践行公司“新物业”战略做好准备工作。持续做好市场硬件升级改造和经营商户摸底
调查工作，逐步搭建数据分析管理平台，通过人工智能大数据分析和细化市场各项管
理数据。建立协同化、扁平化、智能化的科技服务平台，节约运营成本，健全市场功
能。尝试利用大数据打造“云仓”管理模式，针对市场商户的商品库存，尝试异地存
放，数据管理，统一配送，实现专业市场科学高效的管理模式。最终目标，将专业市
场改造成市政经营管理模范工程，完善城市片区内部功能，增加就业机会，帮助提升
城市良好形象。
4、加强制度建设落实党建入章，理顺组织架构提升管理水平
公司将依据《公司法》和《上市公司治理准则》的规定，抓紧落实国有上
市公司“把党建工作写入公司章程”这一举措。通过“党建入章”这种方式，进一步
明确党组织在公司的法定地位、功能职责，以及发挥实质作用的主要途径，让党的领
导成为上市公司的治理核心，推动上市公司高质量发展。
为适应新形势下公司“四新”战略发展的要求，公司要通过组织机构改革
，梳理运营管理流程，搭建管理高效、结构合理、责任明确的组织架构。全面推行财
务预算制度，严格执行绩效考核制度，通过合理控制经营成本、强调工作细节、考核
工作结果，提升企业精细化管理水平。
(四)可能面对的风险
1、宏观经济风险。公司所处商业百货业的需求取决于消费者实际可支配收
入水平、消费者收入结构、消费者信心指数、消费倾向等多重因素，容易受宏观经济
波动影响从而抑制消费者实际需求和消费市场的发展，将会对公司所处的行业及经营
带来一定的不利影响。
2、市场竞争风险。公司业务地域范围兰州、杭州及南京等地区。区域内商
业零售场所密集，行业发展竞争激烈，且区域内竞争者数量仍在不断增加，在一定程
度上加剧了环境所带来的经营压力。
3、成本控制风险。行业竞争导致运营成本的上升，盈利空间缩水，刚性成
本增加等。针对成本控制风险，公司通过预算控制，明确各部门在预算管理中的职责
权限，规范预算的编制、审定、下达和执行程序。
4、经营管理风险。公司资产、业务规模、影响力都将快速扩张，这在经营
策略、管理理念、市场把控等方面都对公司提出了新的、更高的要求。公司针对该情
况对现有管理方式进行适应性调整和局部改革，正视管理运作困难和复杂性都有所提
升的现实，持续推进公司的健康发展。
5、财务风险。公司在开展经营活动、投资活动和筹资活动中，会对公司各
项财务指标产生一定影响。针对财务指标安全性风险，公司通过定期对会计报表进行
分析，对于风险较大的指标，采取措施进行控制。
6、疫情风险。此次“新冠”疫情对公司所处的零售百货行业，带来巨大冲
击和影响，复工复产后仍面临员工防疫风险、消费者防疫风险、配合防疫工作风险及
客流或订单减少带来的盈利等风险。
四、报告期内核心竞争力分析
公司经营所涉资产主要分布于杭州和南京长三角地区及兰州地区。公司经
营业务为兰州地区的零售百货、餐饮酒店，杭州和南京地区的专业市场管理。经营场
所均占据地区核心商圈，有利于公司获取更多优质资源。在发挥百货零售和专业市场
经营管理方面的优势和特色的同时，通过调整战略发展方向、加大经营结构调整、优
化资源配置等一系列举措来提升物业品质和经营业绩，是公司增强抗风险能力的有利
保障。
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免责条款
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司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
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特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司主要致力于兰州地区零售百货、餐饮酒店及杭州和南京地区专业市场
管理。
报告期内，公司主要经营业务为兰州地区的零售百货和餐饮酒店，杭州和
南京地区的专业市场管理。
1、百货零售业务
①百货零售及经营模式
报告期内，公司百货零售业务为单店经营兰州核心商圈的亚欧商厦，包括
精品超市、中高端百货及时尚、特色的轻餐饮品牌。经营模式以联营为主，自营和租
赁为辅的方式经营管理。
②行业情况说明
2021年上半年，全国社会消费品零售总额211,904亿元，同比增长23.0%。
全国网上零售额61,133亿元，同比增长23.2%，其中，实物商品网上零售额50,263亿
元，增长18.7%，占社会消费品零售总额的比重为23.7%；在实物商品网上零售额中，
吃类、穿类和用类商品分别增长23.5%、24.1%和16.7%。（数据来源：国家统计局）
。
根据中华全国商业信息中心的统计，2021年上半年，全国百家重点大型零
售企业商品零售额累计增长22.5%，低于1-5月份3个百分点。公司零售百货主营地区
甘肃省2021年上半年全省社会消费品零售总额2,030.9亿元，同比增长24.8%，两年平
均增长7.2%。（数据来源：甘肃省统计局）。
受疫情影响，线下零售客流量有所下降。公司积极开展应对措施，通过团
购、秒杀等活动加大推广力度，同时公司加快发展线上运营，借助社群、自媒体等互
联网平台进行多元化营销，借力社交电商，开拓私域流量，积极推进线上线下一体化
进程，重构经营模式，以谋求由单一的店内利润模式转向店内、线上跨行的多种利润
模式，取得了良好的效果。
2、餐饮酒店业务
①餐饮酒店及经营模式
报告期，餐饮酒店业务主要为自营的客房住宿和原酒店餐饮承接会议庆典
及商务用餐业务变更为转租模式。经营场所为亚欧商厦八、九、十楼的亚欧大酒店（
兰州西关店）。
②行业情况说明
报告期，国内疫情的有效控制，使得旅游出行市场强劲复苏，对餐饮酒店
业绩拉升和信心提振起到推动作用。加上十四五规划和双循环发展政策布局，将会成
为未来一段时间乃至长期的商业和经济驱动器。疫情对行业最大的改变，是消费者比
以往更注重产品、服务、公共场所的卫生、安全和健康，餐饮行业的发展关键在于研
究新需求、新消费，不断向客户提供升级的产品和服务，努力做好餐饮业的“新业态
、高品质、新形态、重文化”的四态合一新型餐饮发展模式，才能精准对接需求,所
以在运营管理上应用产品思维，以产品逻辑紧抓营销拓客、成本控制、对客服务和团
队管理为抓手，努力实现营销智能化、运营产品化，通过不断升级酒店基础管理和服
务品质，加强提升员工专业服务水平，来实现整体业绩的增长。
3、专业市场管理
①专业市场管理及经营模式
报告期，公司专业市场经营与管理，主要为杭州环北和南京环北两个专业
市场。主要经营活动为专业批发市场的经营与管理，物业管理，停车场经营等。经营
位置均占据核心商圈，人流集中，商业氛围浓郁。
经营管理模式均采用商铺租赁的形式，与从事经营的商户签订商铺租赁合
同，明确规定租赁期限、租金和经营用途等，商户在未经许可的情况下不能转租。商
户自行办理国家要求的行业相关资质和营业执照，并独立自主开展经营活动，公司仅
提供场地及物业运营管理服务。对于出租的商铺，公司还负责为商户提供供水、供电
，市场环境管理等服务，此外，除收取租赁费用，公司还按合同约定收取物业费、广
告费、管理费等。
②行业情况说明
疫情按下了产业数字化升级的快进键，推动专业市场树立新定位、实现新
融合。线下生产生活，消费场景、零售渠道快速向云端转移，逆势突围找到线上业态
、线上服务、线上管理等拓展的出口。新消费模式的兴起和日益增长的数字化变革，
为产业发展带来了新机遇和新挑战。
此外，基于公司战略、业务及未来发展和扩大公司的规模效应，公司今后
将拓展以新国货为主的新零售发展方向，借助线上线下相融合的方式实现新业务发展
，进一步深耕零售业务。
公司报告期与去年同期各经营模式数据比较：
（
二、经营情况的讨论与分析
报告期内，公司实现营业收入30,350.18万元，与上年同期29,722.81万元
相比，增加了627.37万元，同比增长2.11%；归属于上市公司股东的净利润7,209.12
万元，与上年同期5,560.31万元相比，增加了1,648.81万元，同比增长29.65%；归属
于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为7,225.94万元，与上年同期4,599.46
万元相比，增加了2626.48万元，同比增长57.10%。
报告期主要工作情况：
1、促进线上线下融合，差异化服务提升客户粘性
随着区域内购物中心的不断增加，亚欧商厦在经营位置上的优势已无法弥
补体量不足、硬件设施及物业条件的劣势，客户分流严重，销售下滑明显，加大了品
牌招商的难度。亚欧商厦制定了“人效、品效和坪效”的经营要求，克服诸多外部不
利因素，优化品牌结构、局部升级卖场环境，树立以消费者为中心，整合行业市场信
息及营销策略，通过对品牌的销售数据和市场地位对比分析，相应调整经营策略和营
销手段，开展形式多样的营销活动，来努力扭转商厦的经营状况。报告期内，亚欧商
厦通过“活跃线上，带动线下，营销互动”的方式，与多个网络、社区新媒体开展合
作，实现线上线下流转互通，促进线上线下融合，增强消费者的购物体验。通过建立
私域流量，保证各品牌会员稳定性，2021年1-6月，亚欧商厦VIP纳新8,362人，VIP贡
献率30.21%。
2、坚定创新发展之路，巩固市场领先地位
专业市场在适应安全防疫工作的常态化环境下，立足提升经营环境安全，
清晰而坚定地实现专业市场创新驱动、转型发展之路。通过升级市场硬件基础设施，
强化业务管理水平，创新服务模式等措施，深入市场了解商户经营状况，推荐新的经
营理念，使商户拓宽经营模式，提高经济效益，凸显以人为本的管理理念，提高商户
对市场管理的认可，提升市场整体形象，通过以上多项措施来不断提高续租率和出租
率。报告期杭州环北紧抓周边市场整体搬迁的机遇，针对性的改造升级部分区域，以
提升单位坪效为核心，紧紧围绕“专业化、品牌化、时尚化”的发展策略，让市场发
展更具时尚、活力和竞争力，保证拥有较高的人气和市场占有率。截止报告期末，杭
州环北平均出租率达到99.35%，南京环北平均出租率为91.60%。
3、多元化投资，探索零售新赛道
报告期内，管理层理顺结构，统一思想，在保持原有主营业务平稳发展的
同时，积极拓展新零售产业链业务。全资子公司杭州环北参股合伙企业丽水天机,截
止报告期末，公司已出资5,000万元；全资子公司丽尚控股作为上市公司探索新赛道
、孵化新业务的载体，主要聚焦在商品供应链体系、零售渠道、直播电商搭建等领域
的投资，报告期内，累计对外投资2,254万元。
4、强化经营管理机制，提升管理效能
公司持续优化组织架构和治理模式，不断修订和完善内部工作制度及流程
，建立健全符合公司实际运营的规章制度，持续提升子公司法人治理能力和规范运作
水平。推进信息化、数字化建设，优化办公自动化系统（OA），为公司发展打造全面
可行的协同管理平台，实施科学决策，提升管理组织的决策力、执行力、协同力。
5、加强团队建设，提升团队综合能力
根据公司业务发展的需要，持续引入相关业务关键岗位优秀人才，对公司
战略调整发展形成有效支撑。为全体员工提供平等开放的工作氛围与沟通机制，同时
通过完善公司治理结构，实现扁平化管理，建立薪酬考核体系，激发员工工作热情。
进一步完善培训体系，不断提升职业技能和工作效率，提高团队综合能力。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、宏观经济风险。公司所处商业百货业的需求取决于消费者实际可支配收
入水平、消费者收入结构、消费者信心指数、消费倾向等多重因素，容易受宏观经济
波动影响从而抑制消费者实际需求和消费市场的发展，将会对公司所处的行业及经营
带来一定的不利影响。
2、市场竞争风险。公司业务地域范围兰州、南京及杭州等地区。区域内商
业零售场所密集，行业发展竞争激烈，且区域内竞争者数量仍在不断增加，在一定程
度上加剧了环境所带来的经营压力。
3、成本控制风险。行业竞争导致运营成本的上升，盈利空间缩水，刚性成
本增加等。针对成本控制风险，公司通过预算控制，明确各部门在预算管理中的职责
权限，规范预算的编制、审定、下达和执行程序。
4、经营管理风险。随着公司发展战略的调整和推进，经营策略、管理理念
、市场把控等方面都对公司提出了更高的要求。公司规模及员工数量在持续增加，组
织结构和管理体系日益复杂，存在集团化管理不到位的风险。为此，公司将依据治理
的实际情况，优化组织架构，强化公司内部的流程化、体系化管理，不断提升治理水
平，降低管理风险。
5、财务风险。公司在开展经营活动、投资活动和筹资活动中，会对公司各
项财务指标产生一定影响。针对财务指标安全性风险，公司通过定期对会计报表进行
分析，对于风险较大的指标，采取措施进行控制。
6、疫情风险。新冠疫情对公司所处的零售百货行业带来冲击和影响，在适
应安全防疫工作的常态化环境下仍面临员工防疫风险、消费者防疫风险、配合防疫工
作风险及客流或订单减少带来的盈利等风险。
四、报告期内核心竞争力分析
公司经营场所主要分布于长三角的南京和杭州地区及甘肃兰州地区，经营
的业务，兰州地区为零售百货、餐饮酒店业务，南京和杭州地区为专业市场管理。经
营场所均位于核心商圈，人流集中，商业氛围浓郁，有利于公司获取更多优质资源，
在发挥专业市场经营和管理方面的优势和特色的同时，通过资源配置和结构的优化调
整，提升公司的经营业绩，增强公司抗风险能力。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
报告期内，公司实现营业收入59,932.86万元，与上年同期188,250.69万元
相比，减少128,317.83万元，同比下降68.16%。归属于上市公司股东的净利润为8,66
6.15万元，比上年同期24,623.50万元减少15,957.35万元，同比下降64.81%，归属于
上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为8,929.78万元，比上年同期19,045.97
万元减少10,116.19万元，同比下降53.11%。
二、报告期内主要经营情况
年初，新冠肺炎疫情导致公司旗下除超市正常营业外，百货零售、宾馆酒
店及专业市场均暂停营业长达一个多月，对公司经营造成巨大影响。报告期内，公司
调整经营计划，全年主要围绕抗疫情、渡难关、保稳定、求发展四个方面，部署全年
工作任务。
1、推进线上线下融合，及时调整业态经营策略。
1）公司推进百货零售线上线下相融合的经营模式，推出了线上商城与微信
购，利用短视频APP加强广告宣传营销力度，一定程度上有效缓解了公司百货零售经
营压力。亚欧商厦加大了与经销商的联动促销活动力度，通过与品牌商合作开展丰富
多彩的线下活动，提升消费者购物体验，有效稳定了各大品牌会员。
2）公司为缓解经营压力、降低经营风险，在4月底将亚欧大酒店转租给兰
州颐韵餐饮管理有限公司经营，转租费用按年营业额的10%收取。亚欧宾馆开展与直
客通平台（即微信在线商城）的直连业务，通过OTA平台（即在线酒店、旅游、票务
等预订系统平台）转化客户，降低佣金费用，以此来降低酒店获客成本。同时，努力
提高自身管理水平，通过完善客户档案及信息，搭建会员体系，制定合理的营销奖励
机制，实现宾馆全员营销，来提升全年经营业绩。
3）受疫情影响，公司兰州地区亚欧国际项目被迫延期。报告期内，项目写
字楼可售总面积39301.16平方米，共261套，剩余可售面积6666.75平方米，共27套，
写字楼销售完成比例83.04%（因客户违约，已售房源收回后待二次出售）。原计划20
20年3月份营业的亚欧国际“金城云端”观光层体验项目仍处于筹备调整阶段。
2、改善专业市场经营环境，保持业务稳定发展
公司杭州、南京两家专业市场受疫情影响，在停业期间均不同程度延长商
户租期或减免租金及其他费用，并为商户适当提供经营补贴。待市场恢复经营后，杭
州环北通过对市场内的电梯、智能停车收费系统、消防监控设备、车库地坪等硬件设
备进行改造升级，加大力度整顿停车场、物流、物业等经营管理秩序，有效改善了市
场的经营环境。通过合理调整转租管理费收费方案，及时稳定好商户继续经营的信心
，保证了专业市场业务的平稳发展。南京环北加大宣传引导力度，做好商户的稳定工
作的同时，通过设立员工和商户的全员营销奖励制度，提高出租率，保证市场平稳经
营。
3、实控人发生变更，公司积极谋划战略发展方向
2020年7月24日，公司实控人变更为丽水经济技术开发区管理委员会，控股
股东变更为浙江元明控股有限公司。实控人变更后，公司对原有经营业务进行梳理，
并谋划公司战略发展方向。报告期内，公司改选了部分董事会和监事会成员，重新聘
用管理团队。董事会和管理层依托控股股东的支持，围绕公司新的发展战略，积极探
索经营发展方向，拓展新的利润增长点。截至报报告期末，公司已通过成立产业基金
、参股有限合伙企业和设立全资子公司等方式，初步完成公司战略发展方向的调整。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
现代零售业根据其本质划分可形成三大理论。一是“无界零售”论；二是
“新零售”论；三是“智慧零售”论。现有国内整体经济与消费需求增速放缓,在商
贸流通供给增速远高于居民人均可支配收入与消费性支出增长的宏观经济前提下,传
统零售将不断被新零售模式所替代。随着智慧零售的出现，必将涉及多个维度环节的
深度融合,应用数据和技术创新带来的必定是商业价值的裂变效应。
零售业行业的转型遵循价值链的更新，以及通过创新对零售系统进行不断
地测试和优化,以顺应现代社会的发展和变化。打破传统零售的限制,无论新零售还是
智慧零售，在实体商业复兴和消费升级的时代趋势之下,都会通过科技设备的高度智
能化给消费行业赋能,在整个零售业中创新发展管理模式，达到降低各项综合成本的
目的。将资源利用效率最大化发挥到极致,构建一个开放协同、价值共享的良性零售
业生态系统。
(二)公司发展战略
企业要根据自身实际情况制定相应的战略发展规划，并通过评价、控制和
反馈等机制不断吸收外界环境信息，充实和调整企业战略规划和经营管理计划。在战
略实施过程中切实的做好战略实施结果与目标的比较，总结得失，分析经营环境现状
、评估战略规划能力及程序、评估战略保障体系等，再通过以上的评估内容调整企业
未来的发展目标和战略发展方向。
公司实控人变更后，提出“新零售、新物业、新科技、新时尚”的全新发
展战略。“新零售”是通过对线上与线下平台、有形与无形资源进行高效整合，以“
全渠道”方式模糊经营过程中各个主体的既有界限，打破过去传统经营模式下所存在
的时空边界、产品边界等现实阻隔。“新物业”是利用现代科技手段对现有传统物业
管理进行改造升级，打造个性化、智慧化、多元化的物业服务管理模式。“新科技”
为适应新型市场环境，企业的发展壮大离不开科技的支持，引进新型技术人才，结合
主流科技平台和服务体系，补齐技术创新短板，解决行业发展瓶颈。“新时尚”依托
上市公司资本平台，对接与新零售业务相关的上下游产业，通过并购、参股等方式培
育和孵化自己的时尚国潮品牌。
(三)经营计划
1、保持原有主营业务稳定发展
1）兰州地区
亚欧商厦实施楼层扶梯改造项目，通过调整卖场动线布局促进品牌招商和
业态调整工作。在提升管理水平、改善购物环境的同时，开展全渠道营销，建立商厦
与经销商的流量合作互信模式，便于商厦推出更多有价值易于识别的企划营销方案，
从而有效提升核心客户对商厦的业绩贡献。
餐饮酒店经营以细化管理，提升服务品质为重点。通过对接更多专业文旅
平台，发挥自身核心文旅商圈优势，用贴心、诚心、细心的服务赢得客户的口碑，保
证全年客房较高的入住率。
亚欧国际依靠实景现房、即买即用、即时收益的优势，加大营销推广力度
，制订不同类型的优惠政策，推出尾盘特价房，加速去库存。
2）杭州和南京地区
杭州环北和南京环北两家市场立足主业，首先要严格按照监管部门的要求
，全年对所有存在安全隐患的设施设备进行全面排查，并及时进行更新改造。其次，
通过认真梳理和规范市场租赁价格体系，在保障商户正当权益的基础上，制定一系列
的承租激励措施，牢固而有效将市场和商户粘合在一起，建立长久良好的合作关系。
最后，要善于利用新媒体的宣传推广作用，加大对两个市场的宣传营销力度，吸引长
三角地区优质商户入住市场，从而保持两家市场较高的出租率和续租率。
2、发挥上市公司资源优势，投资培育新零售项目
发挥上市公司在资本市场投融资能力，通过发行股票、债券等方式支持公
司新零售业务的开展。利用上市公司的国有背景，结合当地政府的相关政策扶持，发
挥长三角地区资源优势，助力公司对接新零售上下游产业。通过资产重组、企业并购
、产业基金投资等资本运作手段，投资和培育公司在新零售领域的重点项目。在降低
时间企业运营成本和经营风险，提高企业的竞争力的同时，达到资源共享、改善资产
结构，提高公司资产运作效率的目的。最终，为实现公司转型升级，打造新零售行业
新时尚潮流品牌奠定坚实基础。
3、筹备专业市场化改造升级工作，践行公司“新物业”发展战略
为适应新形势下城市发展方式与市场发展方式、产业发展方式的同步转型
，杭州和南京两家市场迫切需要加快实施全面改造升级步伐。2021年，两家市场要为
践行公司“新物业”战略做好准备工作。持续做好市场硬件升级改造和经营商户摸底
调查工作，逐步搭建数据分析管理平台，通过人工智能大数据分析和细化市场各项管
理数据。建立协同化、扁平化、智能化的科技服务平台，节约运营成本，健全市场功
能。尝试利用大数据打造“云仓”管理模式，针对市场商户的商品库存，尝试异地存
放，数据管理，统一配送，实现专业市场科学高效的管理模式。最终目标，将专业市
场改造成市政经营管理模范工程，完善城市片区内部功能，增加就业机会，帮助提升
城市良好形象。
4、加强制度建设落实党建入章，理顺组织架构提升管理水平
公司将依据《公司法》和《上市公司治理准则》的规定，抓紧落实国有上
市公司“把党建工作写入公司章程”这一举措。通过“党建入章”这种方式，进一步
明确党组织在公司的法定地位、功能职责，以及发挥实质作用的主要途径，让党的领
导成为上市公司的治理核心，推动上市公司高质量发展。
为适应新形势下公司“四新”战略发展的要求，公司要通过组织机构改革
，梳理运营管理流程，搭建管理高效、结构合理、责任明确的组织架构。全面推行财
务预算制度，严格执行绩效考核制度，通过合理控制经营成本、强调工作细节、考核
工作结果，提升企业精细化管理水平。
(四)可能面对的风险
1、宏观经济风险。公司所处商业百货业的需求取决于消费者实际可支配收
入水平、消费者收入结构、消费者信心指数、消费倾向等多重因素，容易受宏观经济
波动影响从而抑制消费者实际需求和消费市场的发展，将会对公司所处的行业及经营
带来一定的不利影响。
2、市场竞争风险。公司业务地域范围兰州、杭州及南京等地区。区域内商
业零售场所密集，行业发展竞争激烈，且区域内竞争者数量仍在不断增加，在一定程
度上加剧了环境所带来的经营压力。
3、成本控制风险。行业竞争导致运营成本的上升，盈利空间缩水，刚性成
本增加等。针对成本控制风险，公司通过预算控制，明确各部门在预算管理中的职责
权限，规范预算的编制、审定、下达和执行程序。
4、经营管理风险。公司资产、业务规模、影响力都将快速扩张，这在经营
策略、管理理念、市场把控等方面都对公司提出了新的、更高的要求。公司针对该情
况对现有管理方式进行适应性调整和局部改革，正视管理运作困难和复杂性都有所提
升的现实，持续推进公司的健康发展。
5、财务风险。公司在开展经营活动、投资活动和筹资活动中，会对公司各
项财务指标产生一定影响。针对财务指标安全性风险，公司通过定期对会计报表进行
分析，对于风险较大的指标，采取措施进行控制。
6、疫情风险。此次“新冠”疫情对公司所处的零售百货行业，带来巨大冲
击和影响，复工复产后仍面临员工防疫风险、消费者防疫风险、配合防疫工作风险及
客流或订单减少带来的盈利等风险。
四、报告期内核心竞争力分析
公司经营所涉资产主要分布于杭州和南京长三角地区及兰州地区。公司经
营业务为兰州地区的零售百货、餐饮酒店，杭州和南京地区的专业市场管理。经营场
所均占据地区核心商圈，有利于公司获取更多优质资源。在发挥百货零售和专业市场
经营管理方面的优势和特色的同时，通过调整战略发展方向、加大经营结构调整、优
化资源配置等一系列举措来提升物业品质和经营业绩，是公司增强抗风险能力的有利
保障。
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