600606金丰投资资产重组最新消息
≈≈绿地控股600606≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司是一家总部位于中国上海的跨国经营企业，同时也是中国首家以房地
产为主业并跻身《财富》世界500强的综合性企业集团。多年来，公司以“公众化、
资本化、国际化”为导向，坚持产业经营与资本运作双轮驱动，坚持“走出去”与“
引进来”同步发展，已在全球范围内形成了以房地产、基建为主业，金融、消费等综
合产业并举发展的企业格局。
（一）房地产
1.主要业务及经营模式
公司具有国家住建部批准的房地产开发一级资质。长期以来，房地产都是
公司的核心主导产业。公司房地产主业的开发规模、产品类型、品质品牌均处于行业
领先地位，在住宅、超高层、大型城市综合体、高铁新城、特色小镇、会展中心、现
代产业园等领域均具有较强竞争力。公司开发的房地产项目遍及全国30个省（直辖市
、自治区）160余座城市。与此同时，公司顺应全球化趋势，积极推进海外房地产项
目拓展，已成功进入美国、英国、加拿大、澳大利亚等海外地区进行项目开发运营，
积累了较为丰富的海外经营经验。2021年上半年，公司实现房地产主业合同销售金额
1641亿元，稳居行业前列。
公司房地产项目业态多元，主要包括住宅和商办两大类。住宅项目开发完
成后基本用于出售；商办项目除大部分出售外，也有部分保留用于出租及商业、酒店
运营。2021年上半年，公司房地产主业合同销售金额中，住宅占比71%，商办占比29%
；合同销售面积中，住宅占比79%，商办占比21%。
2.行业情况
上半年，“房住不炒、因城施策”的政策继续贯彻落实，房地产调控不断
加码，金融政策持续收紧。继2020年8月“三条红线”政策之后，又陆续实施了房地
产贷款集中度管理、重点城市集中供地等措施，叠加热点城市限购、限贷、限价、限
售等政策进一步升级，行业环境发生了深刻变化。
销售。上半年，行业销售规模仍保持高位。全国商品房共实现销售面积886
35万平方米，同比增长27.7%，比2019年1—6月份增长17.0%，两年平均增长8.1%。全
国商品房共实现销售额9.29万亿元，同比增长38.9%，比2019年1—6月份增长31.4%，
两年平均增长14.7%。
土地。上半年，在金融政策持续收紧、重点城市集中供地等加强土地市场
管控措施共同作用下，房企拿地逻辑发生了重大改变，土地市场热度明显得到控制。
1—6月，房地产开发企业土地购置面积7021万平方米，同比下降11.8%；土地成交价
款3808亿元，同比下降5.7%。
开发投资。上半年，房企全力保供应保交付，房地产开发投资仍保持较高
增速，但新开工则明显乏力。全国房地产开发投资共完成72179亿元，同比增长15.0%
，比2019年1—6月份增长17.2%，两年平均增长8.2%。房屋新开工面积101288万平方
米，同比增长3.8%；房屋竣工面积36481万平方米，同比增长25.7%。
（二）基建
1.主要业务及经营模式
公司抓住中国新型城镇化及基础设施互联互通的机遇，积极推进大基建板
块发展，逐渐形成了房屋建设与基础设施建设并重，涵盖投资建设、工程施工、建筑
装饰、建筑设计、建材生产、设备制造、建筑材料贸易等业务领域的大基建产业集群
。截至2021年6月30日，公司大基建板块在建项目总金额为10479亿元，其中：房屋建
设业务7605亿元，占比73%；基建工程2366亿元，占比23%。
公司大基建板块具有独特的竞争优势。公司大基建板块在规模上已位居行
业前列，形成了全国化产业布局，并通过“援外”和“外经”双轮驱动，积极布局“
一带一路”沿线市场，海外业务年承接量位居全国前列。公司大基建板块各成员企业
都是所在省市的龙头企业或专业领域的领先企业，具有广泛的区域影响力和强大的区
域深耕能力。公司大基建板块形成了绿地集团、地方政府和管理团队的三元持股结构
，具有灵活的体制机制，能够充分利用各方资源、调动各方积极性。公司大基建板块
通过与房地产、金融、商贸、科创等多元产业联动，打造全产业链生态竞争优势，为
业主提供综合开发、建设、运营等一揽子服务，有利于获取大市场、大客户、大项目
。
公司大基建板块具有全面的工程能力。目前，公司大基建板块具有国家认
定的施工总承包特级资质20项，包括建筑工程施工总承包特级资质16项、市政公用工
程施工总承包特级资质3项、公路工程施工总承包特级资质1项；具有施工总承包一级
资质84项，涵盖建筑、市政、机电、冶金、公路、矿山、港口与航道、水利水电等8
个工程领域；具有专业承包一级资质335项，涵盖钢结构、输变电、建筑幕墙等18个
工程领域；具有工程设计甲级资质32项，涵盖建筑、市政、公路、建筑幕墙、建筑智
能化等领域。
公司大基建板块具有较强的科技实力。公司大基建板块在BIM正向设计、土
壤修复技术、玄武岩纤维材料、钢结构工程、路面摊铺设备制造、塔式起重机制造、
装配式部品部件生产等领域处于业内先进水平。2021年上半年，公司大基建板块共获
得科技进步奖、行业标准、国家专利等各类省部级以上科技成果超过250项，包括中
国钢结构金奖21项、境外工程鲁班奖1项、江苏省科技奖一等奖1项等。
2.行业情况
2021年上半年，全球新冠疫情仍然曲折反复，中国经济保持一枝独秀，GDP
增速创近年新高。在稳增长压力较小的窗口期，财政政策侧重化解风险，货币政策回
归常态化，叠加房地产调控持续加码和大宗商品价格大幅上涨影响，建筑行业受到市
场端、供给端和资金端等多维度挤压，面临较大挑战，但总体保持了平稳发展态势。
上半年，全国建筑业实现总产值11.98万亿元，同比增长18.8%。其中，一
季度同比增长31.8%，二季度同比增长11.7%。1-6月，全国建筑业新签合同额14.4万
亿元，同比增长14.4%。其中一季度同比增长31.9%，二季度同比增长4.0%。后疫情时
代，建筑行业发展回归常态化。
分领域看，2021年1-6月，全国建筑业房屋建筑施工面积119.3亿平方米，
同比增长6.5%。基础设施投资（不含电力、热力、燃气及水生产和供应业）25.6万亿
元，同比增长7.8%，两年平均增长2.4%。其中，水利管理业投资增长10.7%，公共设
施管理业投资增长6.2%，道路运输业投资增长6.5%，铁路运输业投资增长0.4%。
（三）金融
1.主要业务及经营模式
大金融是公司近年来重点布局的产业板块之一。公司牢牢立足于“投资+投
行”的大资管全产业链布局，依托自身品牌及资源优势，在严控风险的前提下，逐步
形成了债权业务、股权业务、资产管理和资本运作齐头并进的业务格局。
债权投资业务，主要包括房地产基金、小额贷款及融资租赁、保理等业务
。房地产基金业务，一方面全面提升对存量项目的管理强度，加大动态跟踪频次；另
一方面对新增项目更强调聚焦核心区域，聚焦北上广深、重点省会城市和新崛起准一
线城市。小额贷款业务进一步发挥服务实体经济的功能，四家小贷公司重点结合不同
区域需求开发新产品，进一步增强了核心竞争力。融资租赁业务深耕细分行业，持续
挖掘教育、医疗等潜力行业。保理业务在供应链金融上多措并举，取得积极成果。
股权投资业务，不断提升募投管退的全流程运作能力。募资方面，坚持基
金化运作模式，重点发力社会化募资。投资方面，聚焦消费升级和科技创新两大主题
，先后投资了一批有影响力的细分领域龙头公司。投后管理方面，将自身优势匹配到
投资中，对已投项目进行多方位赋能。退出方面，推动一批前期投资项目登陆不同层
次资本市场，取得良好投资收益。
资产管理和资本运作业务，主要包括资产管理、并购重组和产业基金。一
是大力抓并购业务，重点把握“健康投资+文化消费”的机会，关注医疗健康、文化
娱乐、新型商旅等消费领域的成长型企业，寻找并储备了一批并购标的。二是联合外
部机构，在公司重点发力的战略方向设立专项并购基金。三是进一步打造产融结合平
台，不断挖掘和盘活公司体系内的存量资产。
同时，公司顺应数字化发展趋势，提出以数字科技重塑产业内核，并在此
基础上设立绿地数科集团，升级打造不动产使用权流转平台、产业生态孵化平台和G
优会员权益服务平台三大平台。此外，新加坡数字批发银行（绿联国际银行）筹建工
作稳步推进，在获取核心牌照方面实现突破。
2.行业情况
2020年11月3日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规
划和二〇三五年远景目标的建议》（“《规划》”）发布。于金融而言，《规划》提
出建立现代财税金融体制，发展资本市场、融资体系变革是产业升级的重要驱动因素
，全面促进消费赋予金融机构财富管理等个人业务成长空间，金融业的对外开放也有
望持续推进。资本市场改革将持续推进，金融体系强化支持实体经济。
同时，金融监管将会继续收紧。《关于实施金融控股公司准入管理的决定
》和《金融控股公司监督管理试行办法》的实施，将非金融企业投资形成的金融控股
公司整体纳入监管，坚持金融业总体分业经营为主的原则，从制度上隔离实业板块与
金融板块，有利于防范风险跨机构、跨行业、跨市场的传染，更好地满足全社会多元
化、综合化、便捷化的金融服务需求，进一步促进行业规范、健康发展。
（四）消费
顺应中国消费升级的中长期趋势，公司不断推进“大消费”战略，特别是
重点发展与中产阶级生活方式息息相关的中高端消费业态，主要包括商贸、酒店旅游
、汽车服务等。
1.商贸
（1）主要业务及经营模式
在国家推动新一轮对外开放、促进消费升级、推进贸易高质量发展、举办
进口博览会等背景下，公司以绿地全球商品贸易港为核心平台，围绕引资源、扩进口
、促消费，提升产业规模和发展能级，加快打造消费全产业生态链。
高能级打造绿地全球商品贸易港核心平台。公司立足“建平台、引客商、
促成交、发新品、优服务、做延伸”，整合上游采购、贸易服务、展示交易、物流仓
储、零售分销等功能服务，全力打造“绿地全球商品贸易港”核心平台，使之成为国
内最具规模、最具影响力及竞争力的进口商品集散地、首发地。
优化调整零售化布局。加强对G-Super门店及购物中心管理调整。加快贸易
港零售化，在上海南京路落地“进博商品集市”，成为“五五购物节”的重要亮点。
抢抓海外优势资源。依托贸易港平台优势，优化全球供应链，巩固肉食、
水产、水果、粮油、酒饮、休闲食品等核心品类进口规模。与巴西美利华集团合作，
在海南打造国内最大进口蛋白产品集散中心。
（2）行业情况
贸易端。商务部《中国对外贸易形势报告》（2021年春季）指出，从进口
看，疫情下中国超大规模市场优势凸显，为扩大进口提供了有力支撑。2020年，中国
粮食、肉类、大豆等农产品进口量分别增加了28%、60.4%、13.3%。消费品进口增长
迅速，其中，化妆品、医药品进口额分别增长29.7%和4.2%。当前，全球疫情仍未得
到有效控制，世界经济复苏不稳定不平衡，国际产业链供应链布局深刻调整，中国外
贸发展面临的外部环境仍然错综复杂。同时也要看到，中国经济运行稳中加固、稳中
向好，稳外贸政策多措并举，新业态新模式蓬勃发展，外贸企业发展韧性不断增强，
将为进出口实现量稳质升提供有力支撑。
消费端。根据国家统计局数据，2021年上半年，社会消费品零售总额21.2
万亿元，同比增长23%，两年平均增长4.4%，最终消费支出对经济增长的贡献率达61.
7%，“稳定器”作用突出。商品消费明显回升，商品零售增长20.6%。
2、酒店旅游
（1）主要业务及经营模式
公司自2005年就涉足酒店旅游业，已具有相当的规模和实力。自2018年起
，公司酒店旅游业进一步向“酒店、旅游、会展”转型升级。
酒店方面，公司现拥有“铂瑞”、“铂骊”、“铂派”、“柔和”、“魔
奇”等十大品牌序列，涵盖标准酒店、特色酒店和小镇酒店三大类型，可满足商务、
会议、休闲、度假等不同的细分市场的需求，品牌架构日趋完善，品牌知名度不断提
升。截止2021年6月底，公司拥有营运酒店44家，客房总数12398间，其中自营酒店30
家，海外酒店2家。同时，公司不断加快自主品牌输出管理步伐，积极抢占全球市场
。截止2021年6月底，公司投资和管理的酒店项目已遍布国内及亚洲、澳洲、美洲、
欧洲、非洲等全球多国约100座城市。
旅游方面，结合建党100周年契机，打造了“100+10+1”红色主题、临港主
题、花博主题等主题游产品。红色巴士（移动党建课堂）4月1日首发后，入选“全国
百条红色旅游精品线路”和“上海市十大红色文旅线路”。继续立足遵义航旅项目，
加快航旅资源挖掘。积极拓展微度假项目。
会展方面，已经营运的南昌绿地国际博览中心上半年共承接展会及活动20
余场，展览总面积和经营收入大幅增长。绿地汉诺威和绿地巴塞罗那两家合资公司推
动年内开业展馆的各项筹备工作，并与国内各方不断推进合作，为新场馆后续经营和
市场地位夯实基础。
公司酒店旅游板块获得了多项荣誉。其中，酒店旅游集团荣获了“中国饭
店集团60强”、“中国最佳酒店管理集团”、“2020年度中国最具品牌价值酒店管理
公司”、“最具成长性文旅集团”、“2020年度旅游服务业最佳雇主”等称号；铂瑞
品牌荣获品致排行榜“年度最佳酒店品牌”；上航国旅荣获中国旅行社协会“旅行社
品牌20强”称号。
（2）行业情况
作为2020年唯一实现正增长的主要经济体，中国酒店旅游业在疫情冲击下
率先实现复苏，但完全恢复尚待时日。
疫情对民众出行的消费习惯产生了深远影响。比如，消费者对酒店卫生重
视程度大幅提升；在国际旅游仍受制于疫情情况下，国内成为中国居民最主要的旅游
目的地；旅游产品变化明显，高端游、小众游和定制游成重要挖掘点。同时，疫情带
来的经营压力也让行业进入新一轮洗牌期。但在此背景下，市场也孕育着机遇，如兼
并整合、消费者互动、新业务模式、流程自动化和加大数据运用等等。成功捕捉发展
机会的企业有望在市场恢复增长的周期中占据先机，建立竞争优势。
会展方面，受新冠肺炎疫情影响，全球经济活动遇冷，直接影响了会展行
业的发展。在疫情还不稳定的背景下，会展业多采用“国内线下举办、国际线上举办
”相结合的方式，最大程度降低国际疫情对国内的影响。
3.汽车服务
（1）主要业务及经营模式
公司汽车服务业立足于传统4S店业务，始终秉承客户终身化、厂商战略化
、管理集中化、员工专业化的经营理念，着力培育销售服务一体化产业链，实现规模
化、集约化发展，全心全意为客户提供贴心的管家式汽车服务。2020年，更明确了企
业“高端化、高效化”的发展方向。
截至2021年6月，公司共在十九个城市设立了44家4S店，主要销售的汽车品
牌包括劳斯莱斯、玛莎拉蒂、保时捷、宝马、MINI、阿尔法罗密欧、林肯、奥迪、捷
豹路虎、凯迪拉克、沃尔沃、捷尼赛思、英菲尼迪、上汽荣威、东风本田、广汽本田
、广汽丰田、大众斯柯达、别克、雪佛兰、一汽马自达、长安马自达、福特等。
（2）行业情况
上半年，中国汽车市场走势总体平稳。1-6月,全国乘用车产销分别完成984
.0万辆和1000.7万辆，同比分别增长26.8%和27.0%；与2019年1-6月相比，则产销同
比分别下降1.6%和1.4%。展望未来，全球经济复苏和疫情防控仍存在不稳定不确定因
素，经济持续恢复基础仍需巩固，芯片供应紧张、原材料上涨等问题，还将继续对企
业生产经营、效益等方面产生不利影响，因此仍需审慎乐观地看待行业发展。
二、经营情况的讨论与分析
2021年上半年，外部形势十分严峻，为近年来所罕见。集中表现为，房地
产调控不断加码，金融政策持续收紧，继去年“三道红线”之后，今年又陆续出台了
房地产贷款集中度管理等措施，行业环境发生了深刻变化。在这种背景下，公司围绕
“降负债、稳发展、促转型、强管理”的主线，全面推进各项重点工作，总体实现了
“一增一降三提升”的“半年红”目标，以较好成绩献礼建党百年，并为完成全年目
标任务奠定了重要基础。一增：主要经济指标实现较好增长。房地产业经过攻坚克难
取得了较好销售业绩，基建产业也实现了快速增长。一降：降负债取得阶段性成果。
第一条红线提前达标转绿，第二条红线也将在近期转绿。三提升：发展质量持续提升
。房地产及基建两大主业不断转变发展方式，质量效益不断改善。发展动力持续提升
。不断推动体制机制改革，在相对困难的外部环境下仍然保持了较强的内在动力和活
力。管理水平持续提升。重点专项行动全面推进，关键领域的管控得到进一步加强。
（一）在持续降负债的同时，主要经济指标实现较好增长
今年以来，公司层层动员，工作部署早、启动快，总体抓得紧、抓得实，
取得了良好成效。上半年，实现营业收入2827亿元，同比增长35%；其中房地产业实
现营业收入971亿元，保持稳健，基建产业实现营业收入1574亿元，同比大幅增长74%
。实现利润总额158亿元，同比增长3%；归属于上市公司股东的净利润82亿元，同比
增长3%。经营性现金净流入286亿元，同比增长592%。与此同时，持续推进降负债去
杠杆工作，上半年累计压降有息负债约349亿元，第一条红线现金短债比达标转绿，
第二条红线净负债率也逐渐回落，预计近期将达标转绿。
（二）房地产业深化改革、负重拼搏，持续狠抓“三大攻坚战”，实现了
较好的销售业绩，质量和效益稳步提升
1.改革调整取得积极成效。推进管理体系改革及业务部门职能调整，对房
地产单位实施分类管理，对总部房地产业务部门进行职能优化。推进项目跟投制改革
，对新获取的市场化项目、收并购项目，实施团队跟投、成就共享和管理费用包干。
总体而言，改革取得了良好成效，管理效能得到较大提升，发展理念也发生了积极转
变，更加注重项目开发的质量和效益。
2.销售业绩实现较好增长。上下协同发力，狠抓销售去化。全面推进商办
去库存、节假日促销、新开盘销售等核心工作，同时针对房贷收紧、按揭短缺的政策
环境，狠抓销售回款，取得了较好成效。上半年，实现合同销售金额1641亿元，同比
增长23%，合同销售面积1294万平方米，同比增长25%，销售回款1466亿元，同比增长
17%，回款率超过89%。
3.保交付保供应有力推进。积极协调供应链资源，强化节点目标管控，全
力推进工程生产。上半年，实现新开工面积984万平方米，新增供应面积777万平方米
，竣工备案面积1037万平方米，合同交付面积1210万平方米，为业绩达成提供了支撑
。同时，西安会展、西安贸易港、杭州双塔、武汉绿地中心、济南428超高层、济南
会展等重大战略性项目稳步推进，形象节点逐步呈现。
4.技术研发水平持续提升。围绕“促销、降本、提质”等实际需求，不断
提升技术研发工作的水平与效果。召开绿地产品力“长沙会议”，从上到下形成了“
凝心聚力共抓产品力”的导向和氛围。此外，通过提高技术研发水平，积极助力销售
去化和成本管控。比如，针对目标客户设计定制化产品，加强超高层、会展等重点项
目和地下车库等关键环节的成本管控。
5.项目拓展审慎稳健推进。统筹内外部条件，制定实施审慎稳健的投资拓
展工作方针。上半年，项目拓展工作呈现以下特点：一方面，拿地总量较去年同期有
所下降，累计新获取项目34个，权益土地面积259万平方米，权益计容建筑面积571万
平方米，权益土地款279亿元；另一方面，拿地方式和开发理念发生转变，更加突出
“现金流回正快”等要求，更加注重项目的质量和效益。
6.海外业务加快轻资产转型。各海外公司克服疫情困难，推进“去化、减
量、回款”等核心工作，取得积极进展。澳洲悉尼绿地中心项目竣工交付，回款约34
亿元；积极推动澳洲悉尼铂瑞酒店及日本千叶海港城酒店等项目出售。
（三）基建产业业绩快速增长，产业能级与核心竞争力进一步提升，为公
司整体发展作出了重要贡献
上半年，基建产业按照“规模上台阶、发展上水平”的要求，着力优化体
制机制、调整业务结构、完善管控体系、增强综合实力，保持了快速发展的良好势头
，为公司整体发展作出了重要贡献。经营业绩快速增长。各基建单位全面落实“月月
季季保完成”的要求，早部署早行动，大干快上，全力抢产值、抓业绩。在广西建工
、贵州建工、江苏省建等龙头单位的带动下，完成营业收入1574亿元，同比增长74%
。市场拓展大力推进。把握“十四五”开局契机，着力实施市场拓展。上半年新签合
同金额3837亿元，同比增长44%，中标10亿元以上重大项目42个，包括百亿级项目2个
、50亿级项目2个。其中，广西建工、贵州建工新签合同金额均突破900亿元。项目管
理持续加强。搭建重大工程项目库，建立巡检机制和评价标准，逐步形成重大工程分
级管控体系，着力提升项目管理的精细化、标准化水平，打造高产值、高质量的项目
群。上半年，大基建旗下的一批重大项目，如广西建工承建的红军长征湘江战役纪念
园、绿地城建承建的中共四大纪念馆、江苏省建承建的清华大学经管学院、绿地城投
建设的垣渑高速公路等，均取得了较好的社会影响。科技水平进一步提升。成立科技
工作委员会，制定科技发展规划，积极推动设计院资源整合，发掘出BIM正向设计、
玄武岩纤维材料、土壤修复等业内领先的技术。上半年，各基建单位累计获得省部级
以上科技成果252项，包括中国钢结构金奖等国家级科技成果21项。广西建工、绿地
城建的两项课题分别获得国家立项支持，江苏省建荣获江苏省科学技术奖一等奖，并
获得首个境外工程“鲁班奖”。专业领域进一步扩大。通过混改，完成对上海水利工
程集团的投资并购，进一步补齐了产业链短板。西安建工通过混改并购了陕西中大机
械集团及陕西中科广泰公司。此外，广西建工新增1家特级资质企业，大基建产业旗
下的特级资质企业达到20家。
（四）金融、消费等综合产业推进创新转型，进一步打响市场品牌，提升
发展能级
1.金融产业。上半年实现利润总额22亿元，完成社会化募资47亿元，顺利
完成半年度业绩目标。债权、股权、资本运作等基础业务有序开展。已投项目东航物
流成功上市，实现了较好的投资收益；与花样年合作，成功推进又一个物业资产重组
项目，完成后可实现投资收益超过12亿元。牌照获取工作进展顺利。新加坡数字银行
，完成工商注册，ODI通过上海发改委审批及外管局备案。
2.商贸产业。参与首届消博会，成为第四届进博会组展商。加快贸易港零
售化，在上海南京路落地“进博商品集市”，成为上海“五五购物节”的重要亮点。
整合头部供应链资源，与巴西美利华集团合作，在海南打造进口蛋白产品集散中心。
加强对G-Super门店及购物中心管理调整。
3.酒店旅游产业。酒店业务。在波动的市场环境中努力创收，特别是二季
度抢抓市场回暖机遇，全力弥补一季度受到的疫情冲击影响，上半年总体超额完成了
经营目标；持续推进酒店轻资产管理输出，上半年新签项目10个。旅游业务。把握建
党百年契机，发力红色旅游等特色主题游，推出百条红色旅游线路。会展业务。扎实
推进各场馆运营及开业筹备工作。
此外，康养及科创产业积极探索市场化、轻资产的商业模式。在上海落地
了首个医疗健康综合体项目。
（五）以“八大专项行动”为抓手，聚焦关键环节，着力提升综合管理水
平
推进落实“八大专项行动”。全面制定实施《绿地集团专项管理提升行动
工作方案》，总体取得了较好的成效，为公司高质量发展提供了保障。协调推进降负
债与资金统筹。适应以“三条红线”为核心的房地产金融审慎管理制度，落实既定的
路线图、时间表，推进降负债、去杠杆、优结构工作，取得了阶段性成果。同时，积
极拓宽融资渠道，调整融资模式，切实保障发展需求；严禁无效支出，提高资金使用
效率。大力开展庆祝建党百年系列活动。集中推进了评选表彰一批“两优一先”、组
织开展一场主题演讲比赛、编写一本绿地企业文化故事集、打造一部党建宣传片、开
展一次红色革命教育基地参观学习等“五个一”系列活动，向党的百年华诞献礼。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、政策风险
上半年，“房住不炒、因城施策”的政策继续贯彻落实，房地产调控不断
加码，金融政策持续收紧。继2020年8月“三条红线”政策之后，又陆续实施了房地
产贷款集中度管理、重点城市集中供地等措施，叠加热点城市限购、限贷、限价、限
售等政策进一步升级，行业环境发生了深刻变化。公司将顺应政策变化，主动调结构
、优布局，保持公司稳健发展。
2、市场风险
当前，全球经济复苏和疫情防控仍存在不稳定不确定因素，国内经济虽然
“一枝独秀”，但经济持续恢复基础仍需巩固。同时，房地产调控不断加码，金融政
策持续收紧，大宗商品价格不断上涨，企业面临的市场风险大大增加。公司将通过持
续的转型升级，进一步提升发展质量，保持公司持续、稳定、健康发展。
3、财务风险
上半年，“三条红线”政策持续发力，房地产贷款集中度管理制度效果日
渐显现，信贷资金管控全面趋紧。公司将按照既定的路线图、时间表，坚定不移降负
债、去杠杆，持续优化资产负债结构，同时加强现金流管理，提高资金使用效率，守
住安全发展的底线。
4、汇率风险
上半年，全球疫情仍未得到有效控制，世界经济复苏不稳定不平衡。中国
经济运行则稳中加固、稳中向好，货币政策保持稳健，基本回到疫情前常态。因此，
人民币对主要国际货币汇率总体呈升值态势。展望未来人民币汇率走势，既有支撑因
素，也有抑制因素，预计双向波动将成为常态。公司将密切关注汇率走势，提升自身
汇率风险管理能力，尽力规避汇率波动对公司的影响。
四、报告期内核心竞争力分析
经过多年的发展，公司已经形成了自身独特的综合竞争优势，为企业持续
成长提供了坚强的支撑和保障。主要表现在以下几个方面：一是核心主业优势。公司
是中国房地产行业的龙头企业，在住宅、超高层、大型城市综合体、高铁新城、特色
小镇、会展中心、现代产业园等领域具有较强竞争力，开发规模、产品类型、品质品
牌均处于全国行业领先地位。二是多元发展优势。公司依托房地产主业优势，积极发
展基建、金融、消费等产业集群，并取得了明显的进展，为公司发挥协同效应、平衡
经济波动、实现持续增长提供了较好的基础。三是国际化优势。公司坚持“走出去”
与“引进来”同步发展，不断提高企业国际化水平，为公司整合全球资源、助力企业
发展提供了有力的支撑。四是产融结合优势。公司坚持产业经营与资本经营并举发展
，实体产业与金融、投资等实现了较好的协同效应。五是体制机制优势。公司是国内
国有企业混合所有制改革的先行者，已经形成了涵括国有资本、员工持股、社会资本
在内的多元持股、多方共赢的企业格局，充分激发了企业发展的动力、活力和竞争力
。
★2021年一季
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期公司经营情况简要分析
一季度，宏观经济继续保持了回升向好的总体态势。在“构建新发展格局
”的时代背景下，房地产调控向纵深推进，继“三条红线”后又陆续出台了房地产贷
款集中度管理、重点城市集中供地等监管政策，行业发展逻辑进一步改写。面对复杂
的外部环境，公司聚焦转型、改革、创新、团队、风控等关键环节，全面推进落实年
初以来制定的各项新举措新要求，狠抓全年工作开局，实现了“首季开门红”，主要
经济指标全面增长，房地产、基建等产业均保持了较好的发展态势。与此同时，公司
降负债工作也取得阶段性成果，“一条红线”提前转绿达标。
1.在持续降负债的同时，主要经济指标实现全面增长
一季度，公司实现营业收入1326亿元，同比去年增长67%，其中：房地产业
实现营业收入487亿元，同比增长29%；基建产业实现营业收入756亿元（内部抵消后
），同比大幅增长122%。实现利润总额71亿元，同比增长11%；归属于上市公司股东
的净利润39亿元，同比增长7%。与此同时，公司持续推进降负债、去杠杆工作，一季
度累计压降有息负债约181亿元，实现现金短债比指标超过1.0的央行监管基准线，“
一条红线”提前转绿达标。
2.房地产业以深化改革带动发展突破，业绩快速增长，质量和效益稳步提
升
一季度，公司房地产业一方面顺应行业的长期性变化趋势，坚决深化改革
，增强发展动能；另一方面，紧贴市场，全力以赴去化存量、做大增量、提升质量，
狠抓当期业绩。一是改革措施深入实施。包括：推进项目跟投。对新获取的市场化项
目、收并购项目，实施团队跟投、成就共享和管理费用包干。一季度批准跟投项目7
个，进一步拓宽了改革的广度，并带动了其他项目管理提升。推进管理体系改革及业
务部门职能调整。对房地产事业部实施分类管理，A类事业部扩大放权，B类事业部加
大赋能；对主要房地产业务部门进行职能优化，并按照“业绩挂钩”的原则，完善考
核激励制度。二是销售业绩快速增长。围绕业绩目标，广泛开展春节促销活动，“从
头开始”狠抓销售。更大力度推进商办去库存、大盘销售、回款等核心工作，取得了
较好成效。一季度实现合同销售金额702亿元，同比增长39%，回款671亿元，同比增
长43%。三是复工达产有力推进。聚焦保供应、保交付、保重大功能性项目节点，突
出早布置、抓重点、抢条件，狠抓工程开局。一季度，累计新开工539万平方米，新
增供应283万平方米，竣工备案270万平方米。四是产品力进一步提升。更加注重产品
研发创新和产品塑造。集团层面，成立了产品研究院，深化客户研究，着力打造健康
宅、科技宅、孝亲宅、堂墅等“三宅一墅”创新产品系列；事业部层面，推动成立产
品力委员会，多线协同推进产品力建设。继续开展与头部科技企业合作，提升科技水
平。五是项目拓展稳健推进。根据土地市场形势及金融监管政策，审慎稳健推进投资
拓展工作。新获取项目13个，权益土地面积115万平方米，权益计容建筑面积259万平
方米，权益土地款121亿元。
3.基建产业抢抓机遇，全力提升产业能级与核心竞争力，实现了快速高质
量成长
一季度，基建产业按照“规模上台阶、发展上水平”的要求，持续优化体
制机制，抢抓机遇、乘势而上，总体呈现出精神面貌佳、发展动力足、发展成效好的
可喜局面，为公司整体发展作出了贡献。一是经营业绩高速增长。旗下各基建成员企
业围绕季度指标，早部署、早行动、大干快上，全力抢产值、抓业绩。合计完成营业
收入756亿元，同比大幅增长122%。二是市场拓展成效显著。把握中央和地方狠抓“
十四五”开局、推进“两新一重”建设的契机，着力加强市场开拓，拓展了一批大客
户，承揽了一批大项目。累计新签合同金额1859亿元，同比增长94%，中标10亿元以
上的基础设施项目27个，并在冷链物流、智慧城市、新能源等新基建领域实现突破，
项目结构进一步优化。三是产业版图进一步扩大。通过混改，完成对上海水利工程集
团的投资并购，进一步补齐了产业链短板。与南昌市政府及江西国控集团开展战略合
作，联手打造重量级的大基建产业投资集团。此外，旗下西安建工还完成了陕西中大
机械集团的混改工作，掌握了国内领先的路面摊铺及压实技术。四是科技水平进一步
提升。完善科研体系，加大科研投入，围绕生产经营需要立项了一批重点科研攻关课
题，取得了上百项省部级以上科研成果，填补了多项空白。旗下广西建工的塔机搭乘
中欧班列出口海外市场；江苏省建荣获江苏省科学技术奖一等奖，并获得首个境外工
程“鲁班奖”。五是“上线入库”平台成果超预期。实现了大基建采购数据平台从无
到有、从线下到线上的转变，为后续整合供应链资源、实现降本增效及金融赋能打下
了良好基础。
4.金融、消费等综合产业加快创新转型，业务规模持续放大，发展能级进
一步提升
一季度，金融、消费等综合产业抢抓机遇，着力推进业态创新、模式创新
、机制创新，持续放量、提质、增效、升级，进一步打响市场品牌，提升发展能级。
金融产业。实现利润总额7亿元，完成社会化募资21亿元，顺利完成首季业
绩目标。数字化转型全面提速，To A科技金融平台、To B供应链金融平台、To C消费
金融平台三大平台加快搭建。债权、股权、资本运作等基础业务经营有序开展。新加
坡数字银行即将完成注册设立。
商贸产业。与进博局合作，成为第四届进博会组展商。同时，受商务部邀
请，成为首届消博会组展商。在核心商圈落地“进博城市体验店”，加快贸易港零售
化。与巴西美利华集团合作，在海南打造国内最大进口蛋白产品集散中心。以海外市
场复苏为契机，抢抓贸易大单，推动进口贸易规模放量。
酒店旅游产业。酒店业务，克服局部疫情反弹影响，多措并举努力创收；
推进轻资产管理输出，签约项目4个，并与9家企业达成合作。旅游业务，把握建党百
年契机，发力红色旅游等特色主题游，推出100条红色旅游线路。会展业务，扎实推
进各场馆运营及开业筹备工作。
5.聚焦关键环节，管理水平进一步提升
一季度，公司聚焦改革发展和创新转型中的关键环节，持续推进降负债去
杠杆，推动薪酬体系改革，强化廉洁从业和内部管控，管理水平进一步提升。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司是一家总部位于中国上海的跨国经营企业，同时也是中国首家以房地
产为主业并跻身《财富》世界500强的综合性企业集团。多年来，公司以“公众化、
资本化、国际化”为导向，坚持产业经营与资本运作双轮驱动，坚持“走出去”与“
引进来”同步发展，已在全球范围内形成了以房地产、基建为主业，金融、消费等综
合产业并举发展的企业格局。
（一）房地产
1.主要业务及经营模式
公司具有国家住建部批准的房地产开发一级资质。长期以来，房地产都是
公司的核心主导产业。公司房地产主业的开发规模、产品类型、品质品牌均处于行业
领先地位，在住宅、超高层、大型城市综合体、高铁新城、特色小镇、会展中心、现
代产业园等领域均具有较强竞争力。公司开发的房地产项目遍及全国30个省（直辖市
、自治区）160余座城市。与此同时，公司顺应全球化趋势，积极推进海外房地产项
目拓展，已成功进入美国、英国、加拿大、澳大利亚等海外地区进行项目开发运营，
积累了较为丰富的海外经营经验。2021年上半年，公司实现房地产主业合同销售金额
1641亿元，稳居行业前列。
公司房地产项目业态多元，主要包括住宅和商办两大类。住宅项目开发完
成后基本用于出售；商办项目除大部分出售外，也有部分保留用于出租及商业、酒店
运营。2021年上半年，公司房地产主业合同销售金额中，住宅占比71%，商办占比29%
；合同销售面积中，住宅占比79%，商办占比21%。
2.行业情况
上半年，“房住不炒、因城施策”的政策继续贯彻落实，房地产调控不断
加码，金融政策持续收紧。继2020年8月“三条红线”政策之后，又陆续实施了房地
产贷款集中度管理、重点城市集中供地等措施，叠加热点城市限购、限贷、限价、限
售等政策进一步升级，行业环境发生了深刻变化。
销售。上半年，行业销售规模仍保持高位。全国商品房共实现销售面积886
35万平方米，同比增长27.7%，比2019年1—6月份增长17.0%，两年平均增长8.1%。全
国商品房共实现销售额9.29万亿元，同比增长38.9%，比2019年1—6月份增长31.4%，
两年平均增长14.7%。
土地。上半年，在金融政策持续收紧、重点城市集中供地等加强土地市场
管控措施共同作用下，房企拿地逻辑发生了重大改变，土地市场热度明显得到控制。
1—6月，房地产开发企业土地购置面积7021万平方米，同比下降11.8%；土地成交价
款3808亿元，同比下降5.7%。
开发投资。上半年，房企全力保供应保交付，房地产开发投资仍保持较高
增速，但新开工则明显乏力。全国房地产开发投资共完成72179亿元，同比增长15.0%
，比2019年1—6月份增长17.2%，两年平均增长8.2%。房屋新开工面积101288万平方
米，同比增长3.8%；房屋竣工面积36481万平方米，同比增长25.7%。
（二）基建
1.主要业务及经营模式
公司抓住中国新型城镇化及基础设施互联互通的机遇，积极推进大基建板
块发展，逐渐形成了房屋建设与基础设施建设并重，涵盖投资建设、工程施工、建筑
装饰、建筑设计、建材生产、设备制造、建筑材料贸易等业务领域的大基建产业集群
。截至2021年6月30日，公司大基建板块在建项目总金额为10479亿元，其中：房屋建
设业务7605亿元，占比73%；基建工程2366亿元，占比23%。
公司大基建板块具有独特的竞争优势。公司大基建板块在规模上已位居行
业前列，形成了全国化产业布局，并通过“援外”和“外经”双轮驱动，积极布局“
一带一路”沿线市场，海外业务年承接量位居全国前列。公司大基建板块各成员企业
都是所在省市的龙头企业或专业领域的领先企业，具有广泛的区域影响力和强大的区
域深耕能力。公司大基建板块形成了绿地集团、地方政府和管理团队的三元持股结构
，具有灵活的体制机制，能够充分利用各方资源、调动各方积极性。公司大基建板块
通过与房地产、金融、商贸、科创等多元产业联动，打造全产业链生态竞争优势，为
业主提供综合开发、建设、运营等一揽子服务，有利于获取大市场、大客户、大项目
。
公司大基建板块具有全面的工程能力。目前，公司大基建板块具有国家认
定的施工总承包特级资质20项，包括建筑工程施工总承包特级资质16项、市政公用工
程施工总承包特级资质3项、公路工程施工总承包特级资质1项；具有施工总承包一级
资质84项，涵盖建筑、市政、机电、冶金、公路、矿山、港口与航道、水利水电等8
个工程领域；具有专业承包一级资质335项，涵盖钢结构、输变电、建筑幕墙等18个
工程领域；具有工程设计甲级资质32项，涵盖建筑、市政、公路、建筑幕墙、建筑智
能化等领域。
公司大基建板块具有较强的科技实力。公司大基建板块在BIM正向设计、土
壤修复技术、玄武岩纤维材料、钢结构工程、路面摊铺设备制造、塔式起重机制造、
装配式部品部件生产等领域处于业内先进水平。2021年上半年，公司大基建板块共获
得科技进步奖、行业标准、国家专利等各类省部级以上科技成果超过250项，包括中
国钢结构金奖21项、境外工程鲁班奖1项、江苏省科技奖一等奖1项等。
2.行业情况
2021年上半年，全球新冠疫情仍然曲折反复，中国经济保持一枝独秀，GDP
增速创近年新高。在稳增长压力较小的窗口期，财政政策侧重化解风险，货币政策回
归常态化，叠加房地产调控持续加码和大宗商品价格大幅上涨影响，建筑行业受到市
场端、供给端和资金端等多维度挤压，面临较大挑战，但总体保持了平稳发展态势。
上半年，全国建筑业实现总产值11.98万亿元，同比增长18.8%。其中，一
季度同比增长31.8%，二季度同比增长11.7%。1-6月，全国建筑业新签合同额14.4万
亿元，同比增长14.4%。其中一季度同比增长31.9%，二季度同比增长4.0%。后疫情时
代，建筑行业发展回归常态化。
分领域看，2021年1-6月，全国建筑业房屋建筑施工面积119.3亿平方米，
同比增长6.5%。基础设施投资（不含电力、热力、燃气及水生产和供应业）25.6万亿
元，同比增长7.8%，两年平均增长2.4%。其中，水利管理业投资增长10.7%，公共设
施管理业投资增长6.2%，道路运输业投资增长6.5%，铁路运输业投资增长0.4%。
（三）金融
1.主要业务及经营模式
大金融是公司近年来重点布局的产业板块之一。公司牢牢立足于“投资+投
行”的大资管全产业链布局，依托自身品牌及资源优势，在严控风险的前提下，逐步
形成了债权业务、股权业务、资产管理和资本运作齐头并进的业务格局。
债权投资业务，主要包括房地产基金、小额贷款及融资租赁、保理等业务
。房地产基金业务，一方面全面提升对存量项目的管理强度，加大动态跟踪频次；另
一方面对新增项目更强调聚焦核心区域，聚焦北上广深、重点省会城市和新崛起准一
线城市。小额贷款业务进一步发挥服务实体经济的功能，四家小贷公司重点结合不同
区域需求开发新产品，进一步增强了核心竞争力。融资租赁业务深耕细分行业，持续
挖掘教育、医疗等潜力行业。保理业务在供应链金融上多措并举，取得积极成果。
股权投资业务，不断提升募投管退的全流程运作能力。募资方面，坚持基
金化运作模式，重点发力社会化募资。投资方面，聚焦消费升级和科技创新两大主题
，先后投资了一批有影响力的细分领域龙头公司。投后管理方面，将自身优势匹配到
投资中，对已投项目进行多方位赋能。退出方面，推动一批前期投资项目登陆不同层
次资本市场，取得良好投资收益。
资产管理和资本运作业务，主要包括资产管理、并购重组和产业基金。一
是大力抓并购业务，重点把握“健康投资+文化消费”的机会，关注医疗健康、文化
娱乐、新型商旅等消费领域的成长型企业，寻找并储备了一批并购标的。二是联合外
部机构，在公司重点发力的战略方向设立专项并购基金。三是进一步打造产融结合平
台，不断挖掘和盘活公司体系内的存量资产。
同时，公司顺应数字化发展趋势，提出以数字科技重塑产业内核，并在此
基础上设立绿地数科集团，升级打造不动产使用权流转平台、产业生态孵化平台和G
优会员权益服务平台三大平台。此外，新加坡数字批发银行（绿联国际银行）筹建工
作稳步推进，在获取核心牌照方面实现突破。
2.行业情况
2020年11月3日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规
划和二〇三五年远景目标的建议》（“《规划》”）发布。于金融而言，《规划》提
出建立现代财税金融体制，发展资本市场、融资体系变革是产业升级的重要驱动因素
，全面促进消费赋予金融机构财富管理等个人业务成长空间，金融业的对外开放也有
望持续推进。资本市场改革将持续推进，金融体系强化支持实体经济。
同时，金融监管将会继续收紧。《关于实施金融控股公司准入管理的决定
》和《金融控股公司监督管理试行办法》的实施，将非金融企业投资形成的金融控股
公司整体纳入监管，坚持金融业总体分业经营为主的原则，从制度上隔离实业板块与
金融板块，有利于防范风险跨机构、跨行业、跨市场的传染，更好地满足全社会多元
化、综合化、便捷化的金融服务需求，进一步促进行业规范、健康发展。
（四）消费
顺应中国消费升级的中长期趋势，公司不断推进“大消费”战略，特别是
重点发展与中产阶级生活方式息息相关的中高端消费业态，主要包括商贸、酒店旅游
、汽车服务等。
1.商贸
（1）主要业务及经营模式
在国家推动新一轮对外开放、促进消费升级、推进贸易高质量发展、举办
进口博览会等背景下，公司以绿地全球商品贸易港为核心平台，围绕引资源、扩进口
、促消费，提升产业规模和发展能级，加快打造消费全产业生态链。
高能级打造绿地全球商品贸易港核心平台。公司立足“建平台、引客商、
促成交、发新品、优服务、做延伸”，整合上游采购、贸易服务、展示交易、物流仓
储、零售分销等功能服务，全力打造“绿地全球商品贸易港”核心平台，使之成为国
内最具规模、最具影响力及竞争力的进口商品集散地、首发地。
优化调整零售化布局。加强对G-Super门店及购物中心管理调整。加快贸易
港零售化，在上海南京路落地“进博商品集市”，成为“五五购物节”的重要亮点。
抢抓海外优势资源。依托贸易港平台优势，优化全球供应链，巩固肉食、
水产、水果、粮油、酒饮、休闲食品等核心品类进口规模。与巴西美利华集团合作，
在海南打造国内最大进口蛋白产品集散中心。
（2）行业情况
贸易端。商务部《中国对外贸易形势报告》（2021年春季）指出，从进口
看，疫情下中国超大规模市场优势凸显，为扩大进口提供了有力支撑。2020年，中国
粮食、肉类、大豆等农产品进口量分别增加了28%、60.4%、13.3%。消费品进口增长
迅速，其中，化妆品、医药品进口额分别增长29.7%和4.2%。当前，全球疫情仍未得
到有效控制，世界经济复苏不稳定不平衡，国际产业链供应链布局深刻调整，中国外
贸发展面临的外部环境仍然错综复杂。同时也要看到，中国经济运行稳中加固、稳中
向好，稳外贸政策多措并举，新业态新模式蓬勃发展，外贸企业发展韧性不断增强，
将为进出口实现量稳质升提供有力支撑。
消费端。根据国家统计局数据，2021年上半年，社会消费品零售总额21.2
万亿元，同比增长23%，两年平均增长4.4%，最终消费支出对经济增长的贡献率达61.
7%，“稳定器”作用突出。商品消费明显回升，商品零售增长20.6%。
2、酒店旅游
（1）主要业务及经营模式
公司自2005年就涉足酒店旅游业，已具有相当的规模和实力。自2018年起
，公司酒店旅游业进一步向“酒店、旅游、会展”转型升级。
酒店方面，公司现拥有“铂瑞”、“铂骊”、“铂派”、“柔和”、“魔
奇”等十大品牌序列，涵盖标准酒店、特色酒店和小镇酒店三大类型，可满足商务、
会议、休闲、度假等不同的细分市场的需求，品牌架构日趋完善，品牌知名度不断提
升。截止2021年6月底，公司拥有营运酒店44家，客房总数12398间，其中自营酒店30
家，海外酒店2家。同时，公司不断加快自主品牌输出管理步伐，积极抢占全球市场
。截止2021年6月底，公司投资和管理的酒店项目已遍布国内及亚洲、澳洲、美洲、
欧洲、非洲等全球多国约100座城市。
旅游方面，结合建党100周年契机，打造了“100+10+1”红色主题、临港主
题、花博主题等主题游产品。红色巴士（移动党建课堂）4月1日首发后，入选“全国
百条红色旅游精品线路”和“上海市十大红色文旅线路”。继续立足遵义航旅项目，
加快航旅资源挖掘。积极拓展微度假项目。
会展方面，已经营运的南昌绿地国际博览中心上半年共承接展会及活动20
余场，展览总面积和经营收入大幅增长。绿地汉诺威和绿地巴塞罗那两家合资公司推
动年内开业展馆的各项筹备工作，并与国内各方不断推进合作，为新场馆后续经营和
市场地位夯实基础。
公司酒店旅游板块获得了多项荣誉。其中，酒店旅游集团荣获了“中国饭
店集团60强”、“中国最佳酒店管理集团”、“2020年度中国最具品牌价值酒店管理
公司”、“最具成长性文旅集团”、“2020年度旅游服务业最佳雇主”等称号；铂瑞
品牌荣获品致排行榜“年度最佳酒店品牌”；上航国旅荣获中国旅行社协会“旅行社
品牌20强”称号。
（2）行业情况
作为2020年唯一实现正增长的主要经济体，中国酒店旅游业在疫情冲击下
率先实现复苏，但完全恢复尚待时日。
疫情对民众出行的消费习惯产生了深远影响。比如，消费者对酒店卫生重
视程度大幅提升；在国际旅游仍受制于疫情情况下，国内成为中国居民最主要的旅游
目的地；旅游产品变化明显，高端游、小众游和定制游成重要挖掘点。同时，疫情带
来的经营压力也让行业进入新一轮洗牌期。但在此背景下，市场也孕育着机遇，如兼
并整合、消费者互动、新业务模式、流程自动化和加大数据运用等等。成功捕捉发展
机会的企业有望在市场恢复增长的周期中占据先机，建立竞争优势。
会展方面，受新冠肺炎疫情影响，全球经济活动遇冷，直接影响了会展行
业的发展。在疫情还不稳定的背景下，会展业多采用“国内线下举办、国际线上举办
”相结合的方式，最大程度降低国际疫情对国内的影响。
3.汽车服务
（1）主要业务及经营模式
公司汽车服务业立足于传统4S店业务，始终秉承客户终身化、厂商战略化
、管理集中化、员工专业化的经营理念，着力培育销售服务一体化产业链，实现规模
化、集约化发展，全心全意为客户提供贴心的管家式汽车服务。2020年，更明确了企
业“高端化、高效化”的发展方向。
截至2021年6月，公司共在十九个城市设立了44家4S店，主要销售的汽车品
牌包括劳斯莱斯、玛莎拉蒂、保时捷、宝马、MINI、阿尔法罗密欧、林肯、奥迪、捷
豹路虎、凯迪拉克、沃尔沃、捷尼赛思、英菲尼迪、上汽荣威、东风本田、广汽本田
、广汽丰田、大众斯柯达、别克、雪佛兰、一汽马自达、长安马自达、福特等。
（2）行业情况
上半年，中国汽车市场走势总体平稳。1-6月,全国乘用车产销分别完成984
.0万辆和1000.7万辆，同比分别增长26.8%和27.0%；与2019年1-6月相比，则产销同
比分别下降1.6%和1.4%。展望未来，全球经济复苏和疫情防控仍存在不稳定不确定因
素，经济持续恢复基础仍需巩固，芯片供应紧张、原材料上涨等问题，还将继续对企
业生产经营、效益等方面产生不利影响，因此仍需审慎乐观地看待行业发展。
二、经营情况的讨论与分析
2021年上半年，外部形势十分严峻，为近年来所罕见。集中表现为，房地
产调控不断加码，金融政策持续收紧，继去年“三道红线”之后，今年又陆续出台了
房地产贷款集中度管理等措施，行业环境发生了深刻变化。在这种背景下，公司围绕
“降负债、稳发展、促转型、强管理”的主线，全面推进各项重点工作，总体实现了
“一增一降三提升”的“半年红”目标，以较好成绩献礼建党百年，并为完成全年目
标任务奠定了重要基础。一增：主要经济指标实现较好增长。房地产业经过攻坚克难
取得了较好销售业绩，基建产业也实现了快速增长。一降：降负债取得阶段性成果。
第一条红线提前达标转绿，第二条红线也将在近期转绿。三提升：发展质量持续提升
。房地产及基建两大主业不断转变发展方式，质量效益不断改善。发展动力持续提升
。不断推动体制机制改革，在相对困难的外部环境下仍然保持了较强的内在动力和活
力。管理水平持续提升。重点专项行动全面推进，关键领域的管控得到进一步加强。
（一）在持续降负债的同时，主要经济指标实现较好增长
今年以来，公司层层动员，工作部署早、启动快，总体抓得紧、抓得实，
取得了良好成效。上半年，实现营业收入2827亿元，同比增长35%；其中房地产业实
现营业收入971亿元，保持稳健，基建产业实现营业收入1574亿元，同比大幅增长74%
。实现利润总额158亿元，同比增长3%；归属于上市公司股东的净利润82亿元，同比
增长3%。经营性现金净流入286亿元，同比增长592%。与此同时，持续推进降负债去
杠杆工作，上半年累计压降有息负债约349亿元，第一条红线现金短债比达标转绿，
第二条红线净负债率也逐渐回落，预计近期将达标转绿。
（二）房地产业深化改革、负重拼搏，持续狠抓“三大攻坚战”，实现了
较好的销售业绩，质量和效益稳步提升
1.改革调整取得积极成效。推进管理体系改革及业务部门职能调整，对房
地产单位实施分类管理，对总部房地产业务部门进行职能优化。推进项目跟投制改革
，对新获取的市场化项目、收并购项目，实施团队跟投、成就共享和管理费用包干。
总体而言，改革取得了良好成效，管理效能得到较大提升，发展理念也发生了积极转
变，更加注重项目开发的质量和效益。
2.销售业绩实现较好增长。上下协同发力，狠抓销售去化。全面推进商办
去库存、节假日促销、新开盘销售等核心工作，同时针对房贷收紧、按揭短缺的政策
环境，狠抓销售回款，取得了较好成效。上半年，实现合同销售金额1641亿元，同比
增长23%，合同销售面积1294万平方米，同比增长25%，销售回款1466亿元，同比增长
17%，回款率超过89%。
3.保交付保供应有力推进。积极协调供应链资源，强化节点目标管控，全
力推进工程生产。上半年，实现新开工面积984万平方米，新增供应面积777万平方米
，竣工备案面积1037万平方米，合同交付面积1210万平方米，为业绩达成提供了支撑
。同时，西安会展、西安贸易港、杭州双塔、武汉绿地中心、济南428超高层、济南
会展等重大战略性项目稳步推进，形象节点逐步呈现。
4.技术研发水平持续提升。围绕“促销、降本、提质”等实际需求，不断
提升技术研发工作的水平与效果。召开绿地产品力“长沙会议”，从上到下形成了“
凝心聚力共抓产品力”的导向和氛围。此外，通过提高技术研发水平，积极助力销售
去化和成本管控。比如，针对目标客户设计定制化产品，加强超高层、会展等重点项
目和地下车库等关键环节的成本管控。
5.项目拓展审慎稳健推进。统筹内外部条件，制定实施审慎稳健的投资拓
展工作方针。上半年，项目拓展工作呈现以下特点：一方面，拿地总量较去年同期有
所下降，累计新获取项目34个，权益土地面积259万平方米，权益计容建筑面积571万
平方米，权益土地款279亿元；另一方面，拿地方式和开发理念发生转变，更加突出
“现金流回正快”等要求，更加注重项目的质量和效益。
6.海外业务加快轻资产转型。各海外公司克服疫情困难，推进“去化、减
量、回款”等核心工作，取得积极进展。澳洲悉尼绿地中心项目竣工交付，回款约34
亿元；积极推动澳洲悉尼铂瑞酒店及日本千叶海港城酒店等项目出售。
（三）基建产业业绩快速增长，产业能级与核心竞争力进一步提升，为公
司整体发展作出了重要贡献
上半年，基建产业按照“规模上台阶、发展上水平”的要求，着力优化体
制机制、调整业务结构、完善管控体系、增强综合实力，保持了快速发展的良好势头
，为公司整体发展作出了重要贡献。经营业绩快速增长。各基建单位全面落实“月月
季季保完成”的要求，早部署早行动，大干快上，全力抢产值、抓业绩。在广西建工
、贵州建工、江苏省建等龙头单位的带动下，完成营业收入1574亿元，同比增长74%
。市场拓展大力推进。把握“十四五”开局契机，着力实施市场拓展。上半年新签合
同金额3837亿元，同比增长44%，中标10亿元以上重大项目42个，包括百亿级项目2个
、50亿级项目2个。其中，广西建工、贵州建工新签合同金额均突破900亿元。项目管
理持续加强。搭建重大工程项目库，建立巡检机制和评价标准，逐步形成重大工程分
级管控体系，着力提升项目管理的精细化、标准化水平，打造高产值、高质量的项目
群。上半年，大基建旗下的一批重大项目，如广西建工承建的红军长征湘江战役纪念
园、绿地城建承建的中共四大纪念馆、江苏省建承建的清华大学经管学院、绿地城投
建设的垣渑高速公路等，均取得了较好的社会影响。科技水平进一步提升。成立科技
工作委员会，制定科技发展规划，积极推动设计院资源整合，发掘出BIM正向设计、
玄武岩纤维材料、土壤修复等业内领先的技术。上半年，各基建单位累计获得省部级
以上科技成果252项，包括中国钢结构金奖等国家级科技成果21项。广西建工、绿地
城建的两项课题分别获得国家立项支持，江苏省建荣获江苏省科学技术奖一等奖，并
获得首个境外工程“鲁班奖”。专业领域进一步扩大。通过混改，完成对上海水利工
程集团的投资并购，进一步补齐了产业链短板。西安建工通过混改并购了陕西中大机
械集团及陕西中科广泰公司。此外，广西建工新增1家特级资质企业，大基建产业旗
下的特级资质企业达到20家。
（四）金融、消费等综合产业推进创新转型，进一步打响市场品牌，提升
发展能级
1.金融产业。上半年实现利润总额22亿元，完成社会化募资47亿元，顺利
完成半年度业绩目标。债权、股权、资本运作等基础业务有序开展。已投项目东航物
流成功上市，实现了较好的投资收益；与花样年合作，成功推进又一个物业资产重组
项目，完成后可实现投资收益超过12亿元。牌照获取工作进展顺利。新加坡数字银行
，完成工商注册，ODI通过上海发改委审批及外管局备案。
2.商贸产业。参与首届消博会，成为第四届进博会组展商。加快贸易港零
售化，在上海南京路落地“进博商品集市”，成为上海“五五购物节”的重要亮点。
整合头部供应链资源，与巴西美利华集团合作，在海南打造进口蛋白产品集散中心。
加强对G-Super门店及购物中心管理调整。
3.酒店旅游产业。酒店业务。在波动的市场环境中努力创收，特别是二季
度抢抓市场回暖机遇，全力弥补一季度受到的疫情冲击影响，上半年总体超额完成了
经营目标；持续推进酒店轻资产管理输出，上半年新签项目10个。旅游业务。把握建
党百年契机，发力红色旅游等特色主题游，推出百条红色旅游线路。会展业务。扎实
推进各场馆运营及开业筹备工作。
此外，康养及科创产业积极探索市场化、轻资产的商业模式。在上海落地
了首个医疗健康综合体项目。
（五）以“八大专项行动”为抓手，聚焦关键环节，着力提升综合管理水
平
推进落实“八大专项行动”。全面制定实施《绿地集团专项管理提升行动
工作方案》，总体取得了较好的成效，为公司高质量发展提供了保障。协调推进降负
债与资金统筹。适应以“三条红线”为核心的房地产金融审慎管理制度，落实既定的
路线图、时间表，推进降负债、去杠杆、优结构工作，取得了阶段性成果。同时，积
极拓宽融资渠道，调整融资模式，切实保障发展需求；严禁无效支出，提高资金使用
效率。大力开展庆祝建党百年系列活动。集中推进了评选表彰一批“两优一先”、组
织开展一场主题演讲比赛、编写一本绿地企业文化故事集、打造一部党建宣传片、开
展一次红色革命教育基地参观学习等“五个一”系列活动，向党的百年华诞献礼。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、政策风险
上半年，“房住不炒、因城施策”的政策继续贯彻落实，房地产调控不断
加码，金融政策持续收紧。继2020年8月“三条红线”政策之后，又陆续实施了房地
产贷款集中度管理、重点城市集中供地等措施，叠加热点城市限购、限贷、限价、限
售等政策进一步升级，行业环境发生了深刻变化。公司将顺应政策变化，主动调结构
、优布局，保持公司稳健发展。
2、市场风险
当前，全球经济复苏和疫情防控仍存在不稳定不确定因素，国内经济虽然
“一枝独秀”，但经济持续恢复基础仍需巩固。同时，房地产调控不断加码，金融政
策持续收紧，大宗商品价格不断上涨，企业面临的市场风险大大增加。公司将通过持
续的转型升级，进一步提升发展质量，保持公司持续、稳定、健康发展。
3、财务风险
上半年，“三条红线”政策持续发力，房地产贷款集中度管理制度效果日
渐显现，信贷资金管控全面趋紧。公司将按照既定的路线图、时间表，坚定不移降负
债、去杠杆，持续优化资产负债结构，同时加强现金流管理，提高资金使用效率，守
住安全发展的底线。
4、汇率风险
上半年，全球疫情仍未得到有效控制，世界经济复苏不稳定不平衡。中国
经济运行则稳中加固、稳中向好，货币政策保持稳健，基本回到疫情前常态。因此，
人民币对主要国际货币汇率总体呈升值态势。展望未来人民币汇率走势，既有支撑因
素，也有抑制因素，预计双向波动将成为常态。公司将密切关注汇率走势，提升自身
汇率风险管理能力，尽力规避汇率波动对公司的影响。
四、报告期内核心竞争力分析
经过多年的发展，公司已经形成了自身独特的综合竞争优势，为企业持续
成长提供了坚强的支撑和保障。主要表现在以下几个方面：一是核心主业优势。公司
是中国房地产行业的龙头企业，在住宅、超高层、大型城市综合体、高铁新城、特色
小镇、会展中心、现代产业园等领域具有较强竞争力，开发规模、产品类型、品质品
牌均处于全国行业领先地位。二是多元发展优势。公司依托房地产主业优势，积极发
展基建、金融、消费等产业集群，并取得了明显的进展，为公司发挥协同效应、平衡
经济波动、实现持续增长提供了较好的基础。三是国际化优势。公司坚持“走出去”
与“引进来”同步发展，不断提高企业国际化水平，为公司整合全球资源、助力企业
发展提供了有力的支撑。四是产融结合优势。公司坚持产业经营与资本经营并举发展
，实体产业与金融、投资等实现了较好的协同效应。五是体制机制优势。公司是国内
国有企业混合所有制改革的先行者，已经形成了涵括国有资本、员工持股、社会资本
在内的多元持股、多方共赢的企业格局，充分激发了企业发展的动力、活力和竞争力
。
★2021年一季
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期公司经营情况简要分析
一季度，宏观经济继续保持了回升向好的总体态势。在“构建新发展格局
”的时代背景下，房地产调控向纵深推进，继“三条红线”后又陆续出台了房地产贷
款集中度管理、重点城市集中供地等监管政策，行业发展逻辑进一步改写。面对复杂
的外部环境，公司聚焦转型、改革、创新、团队、风控等关键环节，全面推进落实年
初以来制定的各项新举措新要求，狠抓全年工作开局，实现了“首季开门红”，主要
经济指标全面增长，房地产、基建等产业均保持了较好的发展态势。与此同时，公司
降负债工作也取得阶段性成果，“一条红线”提前转绿达标。
1.在持续降负债的同时，主要经济指标实现全面增长
一季度，公司实现营业收入1326亿元，同比去年增长67%，其中：房地产业
实现营业收入487亿元，同比增长29%；基建产业实现营业收入756亿元（内部抵消后
），同比大幅增长122%。实现利润总额71亿元，同比增长11%；归属于上市公司股东
的净利润39亿元，同比增长7%。与此同时，公司持续推进降负债、去杠杆工作，一季
度累计压降有息负债约181亿元，实现现金短债比指标超过1.0的央行监管基准线，“
一条红线”提前转绿达标。
2.房地产业以深化改革带动发展突破，业绩快速增长，质量和效益稳步提
升
一季度，公司房地产业一方面顺应行业的长期性变化趋势，坚决深化改革
，增强发展动能；另一方面，紧贴市场，全力以赴去化存量、做大增量、提升质量，
狠抓当期业绩。一是改革措施深入实施。包括：推进项目跟投。对新获取的市场化项
目、收并购项目，实施团队跟投、成就共享和管理费用包干。一季度批准跟投项目7
个，进一步拓宽了改革的广度，并带动了其他项目管理提升。推进管理体系改革及业
务部门职能调整。对房地产事业部实施分类管理，A类事业部扩大放权，B类事业部加
大赋能；对主要房地产业务部门进行职能优化，并按照“业绩挂钩”的原则，完善考
核激励制度。二是销售业绩快速增长。围绕业绩目标，广泛开展春节促销活动，“从
头开始”狠抓销售。更大力度推进商办去库存、大盘销售、回款等核心工作，取得了
较好成效。一季度实现合同销售金额702亿元，同比增长39%，回款671亿元，同比增
长43%。三是复工达产有力推进。聚焦保供应、保交付、保重大功能性项目节点，突
出早布置、抓重点、抢条件，狠抓工程开局。一季度，累计新开工539万平方米，新
增供应283万平方米，竣工备案270万平方米。四是产品力进一步提升。更加注重产品
研发创新和产品塑造。集团层面，成立了产品研究院，深化客户研究，着力打造健康
宅、科技宅、孝亲宅、堂墅等“三宅一墅”创新产品系列；事业部层面，推动成立产
品力委员会，多线协同推进产品力建设。继续开展与头部科技企业合作，提升科技水
平。五是项目拓展稳健推进。根据土地市场形势及金融监管政策，审慎稳健推进投资
拓展工作。新获取项目13个，权益土地面积115万平方米，权益计容建筑面积259万平
方米，权益土地款121亿元。
3.基建产业抢抓机遇，全力提升产业能级与核心竞争力，实现了快速高质
量成长
一季度，基建产业按照“规模上台阶、发展上水平”的要求，持续优化体
制机制，抢抓机遇、乘势而上，总体呈现出精神面貌佳、发展动力足、发展成效好的
可喜局面，为公司整体发展作出了贡献。一是经营业绩高速增长。旗下各基建成员企
业围绕季度指标，早部署、早行动、大干快上，全力抢产值、抓业绩。合计完成营业
收入756亿元，同比大幅增长122%。二是市场拓展成效显著。把握中央和地方狠抓“
十四五”开局、推进“两新一重”建设的契机，着力加强市场开拓，拓展了一批大客
户，承揽了一批大项目。累计新签合同金额1859亿元，同比增长94%，中标10亿元以
上的基础设施项目27个，并在冷链物流、智慧城市、新能源等新基建领域实现突破，
项目结构进一步优化。三是产业版图进一步扩大。通过混改，完成对上海水利工程集
团的投资并购，进一步补齐了产业链短板。与南昌市政府及江西国控集团开展战略合
作，联手打造重量级的大基建产业投资集团。此外，旗下西安建工还完成了陕西中大
机械集团的混改工作，掌握了国内领先的路面摊铺及压实技术。四是科技水平进一步
提升。完善科研体系，加大科研投入，围绕生产经营需要立项了一批重点科研攻关课
题，取得了上百项省部级以上科研成果，填补了多项空白。旗下广西建工的塔机搭乘
中欧班列出口海外市场；江苏省建荣获江苏省科学技术奖一等奖，并获得首个境外工
程“鲁班奖”。五是“上线入库”平台成果超预期。实现了大基建采购数据平台从无
到有、从线下到线上的转变，为后续整合供应链资源、实现降本增效及金融赋能打下
了良好基础。
4.金融、消费等综合产业加快创新转型，业务规模持续放大，发展能级进
一步提升
一季度，金融、消费等综合产业抢抓机遇，着力推进业态创新、模式创新
、机制创新，持续放量、提质、增效、升级，进一步打响市场品牌，提升发展能级。
金融产业。实现利润总额7亿元，完成社会化募资21亿元，顺利完成首季业
绩目标。数字化转型全面提速，To A科技金融平台、To B供应链金融平台、To C消费
金融平台三大平台加快搭建。债权、股权、资本运作等基础业务经营有序开展。新加
坡数字银行即将完成注册设立。
商贸产业。与进博局合作，成为第四届进博会组展商。同时，受商务部邀
请，成为首届消博会组展商。在核心商圈落地“进博城市体验店”，加快贸易港零售
化。与巴西美利华集团合作，在海南打造国内最大进口蛋白产品集散中心。以海外市
场复苏为契机，抢抓贸易大单，推动进口贸易规模放量。
酒店旅游产业。酒店业务，克服局部疫情反弹影响，多措并举努力创收；
推进轻资产管理输出，签约项目4个，并与9家企业达成合作。旅游业务，把握建党百
年契机，发力红色旅游等特色主题游，推出100条红色旅游线路。会展业务，扎实推
进各场馆运营及开业筹备工作。
5.聚焦关键环节，管理水平进一步提升
一季度，公司聚焦改革发展和创新转型中的关键环节，持续推进降负债去
杠杆，推动薪酬体系改革，强化廉洁从业和内部管控，管理水平进一步提升。
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