600605汇通能源资产重组最新消息
≈≈汇通能源600605≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）主要业务及经营模式
报告期内，公司的主营业务为房屋租赁、物业服务及房地产开发与销售。
1、房屋租赁业务
公司房产管理团队负责公司房产招商租赁及运营管理，同时对公司持有的
空置房产、厂房等重新规划和定位，因地制宜地提出经营方案。
公司房产租赁项目主要集中在上海中心城区，出租建筑面积过万平方米的
行政区域有静安区、闵行、虹口、浦东新区及宝山区。此外，公司也在积极尝试通过
承租获取房产使用权和收益权。
2、物业服务业务
公司房产管理团队对出租房产提供物业服务。
另外，公司房产管理团队负责运营郑州“百年德化·风情购物公园”项目
。该项目位于郑州市德化街，占地面积51.53亩，总建筑面积近6万平方米，公司对该
项目统一管理，提供商业管理及物业服务。
2021年上半年，公司拓展了美居物业服务新业态，为有需求的业主提供个
性化家装设计施工、家具家电零售等服务，相关业务稳步推进。
3、房地产开发与销售
公司房地产开发与销售业务的经营模式以自主开发销售为主。公司住宅地
产开发业务的主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅、洋房等多种业态产品。报
告期内，公司住宅地产开发业务实施聚焦和城市深耕战略，在江西市场，以南昌为根
据地，快速建立住宅开发的操盘能力，通过项目的成功树立品牌，为公司区域性市场
拓展奠定良好基础。
报告期内，公司实现营业收入6,000余万元，同比增长42.77%，实现归属于
母公司股东的净利润2,723万元，同比下降6.71%。上半年，公司销售费用为822万元
，同比增长647.32%，财务费用为605万元，同比增长402.29%，主要是因为公司上半
年开发位于江西省南昌市青云谱区广州路的房地产开发项目（以下简称“广州路项目
”），去年同期公司未开发房地产项目，导致销售费用和财务费用同比增长较多。
（二）报告期内行业情况
1、房屋租赁
在房屋租赁行业，以自持工业厂房为主的业务经营主要有三种模式：（1）
自营模式：对原有工业厂房自行装修改造，并经营管理；（2）合作模式：房屋持有
人与专门从事城市旧改业务的专业公司合作，改建经营老旧项目；（3）出租模式：
将持有物业直接出租，由承租人改建和扩建。公司目前主要采用的是“自营模式”，
并积极拓展和兼顾其他经营模式，扩大经营范围、提升经营业绩，为公司创造利润、
为股东创造价值。公司自营模式中物业用途以办公为主，出租模式中物业用途主要有
办公、商业和仓储等。
2、物业服务
公司物业服务主要包括商业物业服务和美居物业服务，该细分行业逐渐呈
现轻资产化、经营规模化以及互联网化的发展趋势。
伴随经济稳定可持续增长，我国居民消费水平快速提高，社会消费品零售
总额迅速增加，新型城镇化稳步推进刺激市场对行业的需求，商业物业服务、美居物
业服务未来发展前景广阔。
3、房地产开发与销售
2021年7月15日，国家统计局公布了《2021年1-6月份全国房地产开发投资
和销售情况》，1-6月份，全国房地产开发投资72,179亿元，同比增长15.0%；比2019
年1-6月份增长17.2%，两年平均增长8.2%。其中，住宅投资54,244亿元，增长17.0%
。同期，商品房销售面积88,635万平方米，同比增长27.7%；比2019年1-6月份增长17
.0%，两年平均增长8.1%。其中，住宅销售面积增长29.4%。商品房销售额92,931亿元
，增长38.9%；比2019年1-6月份增长31.4%，两年平均增长14.7%。其中，住宅销售额
增长41.9%。
在“房住不炒”的基本原则及“三道红线”、“贷款集中度管理”、“集
中供地”的监管政策下，房地产行业经营压力进一步加剧，未来高杠杆、高负债运营
模式无法持续，倒逼房企平衡财务杠杆、提升运营管控效率、深化销售渠道、加强现
金流管理。未来，财务稳健、产品力出色、运营管控能力更强的房企将获得更多的发
展空间和市场竞争优势。
二、经营情况的讨论与分析
2021年上半年，公司主营业务收入为房屋租赁收入和物业服务收入。
2021年1-6月，公司房屋租赁收入和物业服务收入合计4,948.9万元，同比
增加740.12万元，增长17.59%。
（一）房屋租赁
公司在上海合计拥有八万余平方米建筑面积的土地、房产，分布于静安、
虹口、宝山、闵行、浦东新区、杨浦、黄浦和青浦等多个行政区。目前，公司在城市
核心区域，如静安、黄浦、杨浦区的房产物业主要用于办公和商业经营，出租率高，
租金达到或略高于周边平均水平；公司主要项目在城市更新的重点区域，如闵行、宝
山、浦东新区，已根据区域规划的调整重新定位、改造，并陆续投入经营；在经济转
型和产业升级的浦东新区、闵行和宝山等地，预计将给公司收益带来一定的增长潜力
。
2021年上半年，公司已列入征收范围的有杨浦区平凉路583号、平凉路624
号、东余杭路949号及舟山路349弄9-47号（东余杭路988号），报告期内公司积极与
相关部门进行磋商。上半年，公司已与上海市静安区住房保障和房屋管理局签订了中
兴路297号、315弄3号甲的《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，并已于6月30日
收到拆迁补偿款全额。
目前，随着上海城市楼宇经济、总部经济和服务型经济的高速发展，公司
空置房产将以各种形式投入市场，在租物业也会通过优质运营进一步提升租金回报，
房产经营将成为公司新的利润增长点，房屋租赁业务也会成为公司持续经营的优质业
务。
（二）物业服务
公司房产管理团队对出租房产提供物业服务。
公司子公司绿都商业运营的“百年德化-风情购物公园”位于郑州市德化街
，占地面积51.53亩，总建筑面积近6万平方米。绿都商业以管理体系和队伍建设为基
础，围绕商业经营管理和品牌建设，通过对步行街式商业、办公形态经营模式的探索
，形成了休闲、运动、流行、美饰、餐饮、影视娱乐、通信等多位一体的商业中心，
主题定位清晰明确，商业布局趋于合理，保障公司的利润增长。
上半年，公司美居物业团队为有需求的业主提供个性化家装设计施工、家
具家电零售等服务，相关业务稳步推进。
（三）房地产开发与销售
2021年上半年，公司有一个在开发中的房地产项目，即南昌广州路项目。
因房地产开发业务“开发在前、交付后结转收入”的特点，上半年南昌广州路项目发
生销售费用、管理费用及财务费用等计入当期损益，未结转收入，导致上半年归属于
上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润同比减少30%。
2021年上半年，南昌广州路项目开盘，截至2021年6月30日，签约面积5,37
7平方米，签约金额6,779万元。
（四）公司未来发展面临的挑战
1、租赁业务增长乏力。受限于公司自有房产、土地资源的总量约束及老厂
房主体结构局限性，改造后的创意办公园区以中小微企业客户为主，不具备改造为办
公用途条件的厂房、土地以仓储、物流用途出租为主，租金价格上涨空间有限，造成
公司主营业务收入、盈利能力等面临长期可持续增长潜力不足的问题。
2、政府征收带来不确定性。由于城市规划、老城更新和基础建设等需要，
公司已改造房产项目可能面临被动迁征收、经营无法持续的情况。项目一旦被动迁征
收，虽然可以为公司带来一定的即期现金流，降低公司的融资成本，为业务转型和未
来发展提供基础，但上海核心区域出租房产是公司稳定、优质的收入来源，征收动迁
将导致前期改造和装修投入的损失，且会减少被征迁房屋的未来持续收益。
3、房地产宏观政策风险。2021年，房企融资层面，监管部门进一步加强房
地产融资监管，房地产开发整体融资环境依旧偏紧，房企去杠杆、降负债已是大势所
趋。“三道红线”已成为房企融资重要的参考标准，同时“贷款集中度”和“两集中
供地”新规对房地产企业现金流管控能力提出挑战。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
2020年8月26日，公司子公司上海绿恒通过竞拍方式，以总价约12.76亿元
获取了江西省南昌市“青云谱区DADJ2020024”地块的国有建设用地使用权。
2021年1月6日，公司子公司上海绿恒与正荣地产集团有限公司（6158.HK）
（以下简称“正荣集团”）控股子公司南昌正腾置业有限公司（以下简称“南昌正腾
”）签署了《南昌市青云谱区DADJ2020024号地块合作开发协议》，上海绿恒以0元向
南昌正腾转让持有的南昌锦都15%股权、同时以103,441,163.01元转让持有的南昌锦
都103,441,163.01元债权，转让后，南昌正腾直接持有南昌锦都15%的股权及103,441
,163.01元债权。
2021年上半年，公司对上述地块进行开发，即南昌广州路项目。因房地产
开发业务“开发在前、交付后结转收入”的特点，上半年南昌广州路项目发生销售费
用、管理费用及财务费用等计入当期损益，未结转收入，导致上半年归属于上市公司
股东的扣除非经常性损益的净利润同比减少30%。
三、可能面对的风险
（1）政策风险
房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，随着经济结构的调整及供给侧
改革的深入，房地产行业发展也将面临更多不确定性，公司将继续加强运营能力建设
及政策分析研究，不断优化业务发展方向，做好政策风险的应对工作。
（2）市场风险
2021年上半年，房地产调控政策稳步推进，不同城市房地产市场将延续分
化发展格局，公司目前唯一房地产开发项目位于江西省南昌市，未来区域性房地产发
展走势存在一定市场风险。此外，新冠疫情给各行各业均带来较大冲击，对房地产行
业的生产经营及居民购置房产需求均带来一定影响，长期存在不确定性。未来，公司
将继续提高面对市场风险的应变能力。
（3）资金风险
房地产行业属于资金密集型行业，项目开发需要长期且充足的资金支持。
房地产行业传统融资渠道延续收紧态势，公司除股东提供借款外，需加强自身融资能
力及销售回款速度。公司将不断提高运营效率、加快销售回款、拓宽融资渠道。同时
，公司将加强资金管理，努力降低资金成本，提高资金使用效率，确保现金流安全。
（4）房屋改造
公司闲置房屋的重新改造，需要市政、规划等管理部门的支持和审批，因
此政策变动将会极大地影响公司房产改造工作。房屋征迁和补偿政策也有一定的波动
和变化，对公司土地和房产的征迁补偿收益存在不确定性影响。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）历史遗留的优质土地、房产资源
房产运营方面，因历史原因，公司持有的土地、房产取得时间比较早，取
得成本较低，抗风险能力强，其中，多数位于上海市中心城区，具有较好的区位优势
。公司自有土地、房产等物业的装修改造投入成本可控，持续经营能力较强，能为公
司贡献稳定的经营性现金流。公司持有的物业具有一定的市场竞争力，租户较为稳定
，公司致力于与租户共同成长、持续发展。公司租赁业务拥有规范的业务管理流程和
模式、成熟的经营管理团队。
房屋征迁收储方面，公司部分房产、土地可能被纳入地方政府征迁收储范
围，公司通过积极与主管政府机关沟通、协调现有租户搬迁等，为股东争取更多利益
，创造更多价值。
（二）完善的内部控制管理制度
公司注重内部控制建设，制订并完善了各部门的管理规范性文件，细化了
管理流程，明确了工作职责。同时，公司严格监督制度落地，将规范要求与落地成果
考核紧密统一。公司建立了严格有效的内控体系，并形成了内部控制手册等制度文件
，对内部控制流程等进行明确和规范。完善的内控机制、严格的制度落地，是公司在
激烈的竞争环境中能够脱颖而出、为股东持续创造价值的保障。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年度主营业务收入为房屋租赁收入、物业服务收入；
（一）房屋租赁业务
2020年，公司房屋租赁收入和物业管理收入合计8,095.64万元，同比增加2
41.51万元，增长3.07%；实现净利润合计4,958.70万元，同比增加2,651.75万元，增
幅114.95%。
1、公司现有土地、房产状况
公司在上海合计拥有八万余平方米建筑面积的土地、房产，分布于静安、
虹口、宝山、闵行、浦东新区、杨浦、黄浦和青浦等多个行政区。目前，公司在城市
核心区域，如静安、黄浦、杨浦区的房产物业主要用于办公和商业经营，出租率高，
租金达到或略高于周边平均水平；公司主要项目在城市更新的重点区域，如闵行、宝
山、浦东新区项目，已根据区域规划的调整重新定位、改造，并陆续投入经营；在经
济转型和产业升级的浦东新区、闵行和宝山等地，预计将给公司收益带来一定的增长
潜力。
2020年公司已列入征收范围的有周家嘴路546号项目、中兴路297号及中兴
路315号3号甲项目和杨浦区平凉路583号项目，报告期内均在同相关部门进行磋商。
其中中兴路297号、
315弄3号甲已与上海市静安区住房保障和房屋管理局签订了《上海市国有
土地上房屋征收补偿协议》。
平凉路624号和东余杭路949号处于征收意向征询阶段，暂未下达正式的征
收公告。
目前，随着上海城市楼宇经济、总部经济和服务型经济的高速发展，公司
空置房产将以各种形式投入市场，在租物业也会通过优质运营进一步提升租金回报，
房产经营将成为公司新的利润增长点，房屋租赁业务也会成为公司持续经营的优质业
务。
2、绿都商业经营状况
公司子公司绿都商业运营的“百年德化-风情购物公园”位于郑州市德化街
。占地面积51.53亩，总建筑面积近6万平方米。绿都商业以管理体系和队伍建设为基
础，围绕商业经营管理和品牌建设，通过对步行街式商业、办公形态经营模式的探索
，形成了休闲、运动、流行、美饰、餐饮、影视娱乐、通信等多位一体的商业中心，
主题定位清晰明确，商业布局趋于合理，保障公司的利润增长。
3、公司未来发展面临的挑战
（1）主业单一且增长乏力。受限于公司自有房产、土地资源的总量约束，
受制于老厂房主体结构局限性，改造后的创意办公园区以中小微企业客户为主，不具
备改造为办公用途条件的厂房、土地以仓储、物流用途出租为主，租金价格进一步上
涨空间有限，造成公司主营业务收入规模、盈利能力等面临长期可持续增长潜力不足
的问题。为进一步增强公司整体竞争力，公司亟需调整发展战略，积极拓展新业务，
寻求市场规模总量大，增长稳定且可持续，具有盈利能力的新主业，以优化公司主营
业务收入结构，提升公司盈利能力，充分利用公司各项资源和管理优势，保障公司更
加稳健、快速地做大做强，为公司和股东创造更大价值。
（2）巨头林立且竞争加剧。伴随共享经济的热潮，近年来，以Wework、优
客工场、德必等为代表的国际国内共享办公行业领先者，募集大量资金快速扩张，一
定程度上抬高了资产端的价格，快速扩张经营方式也降低了中小微客户对创意办公园
区租金价格上涨的预期。同时，互联网远程办公、基于大数据平台的云端办公、远程
视频会议等科技的飞速发展，也压缩了对创意办公园区物理使用面积的需求,对办公
楼宇市场和商业物业的经营都带来了新的挑战。共享经济在形态上冲击着物业市场，
考验着经营团队的创新能力、应变能力和整合能力。
除少数房产（如南京西路1576号）以外，大多数房产都是旧有工业厂房，
且房龄普遍较长，基础设施陈旧且不完善。同时，厂房结构内部空间跨度较大，不做
进一步装修很难满足普通
商业或办公的需求。但是，公司因地制宜地定位，与有行业经验和口碑的
设计师合作，投入合理的改造成本，以最符合市场的形态呈现出来，配以最个性化的
服务标准，树立良好的品牌形象。
（3）政策不明且变化较快。上海曾是我国工业经济为主的大型城市，城区
遗留了大量的工业用地。随着上海经济增长模式逐步由工业经济为主，转型为依靠金
融、科技、创新、投资和服务领域支撑后，原有的老工厂、土地、房产如何转型，主
管部门尚无统一的政策指引，老旧厂房改造有关的建筑规划、报批报建、施工安全、
合规监管等法律、制度、管理层面尚不完善，各个区县在具体对政策理解、执行等实
践上也不一致，对已经逐渐兴起的帮园区改造项目持续、稳定发展带来更多挑战。
（4）政府动迁征收核心区域房产。由于上海的城市规划、老城更新和基础
建设等需要，公司已改造房产项目也会面临被动迁征收，经营无法持续的情形。项目
一旦被动迁征收，对公司既是机遇也是挑战，动迁补偿可以为公司带来一定的现金流
，降低公司的融资成本，有利于公司业务转型和未来发展；另一方面上海核心区域房
产项目也是租金收益最高、最稳定的经营收入来源，一旦被征收动迁，前期改造和装
修投入均为沉没成本，且将影响该被征迁房屋的未来持续收益。
除中兴路297号及中兴路315号3号甲项目已签署征收补偿协议外，报告期内
，周家嘴路546号项目、杨浦区平凉路583号项目，均在同相关部门进行磋商。
二、报告期内主要经营情况
报告期内公司营业收入92,585,677.95元，营业总成本50,787,402.04元，
营业利润49,534,245.93元，利润总额66,295,011.51元，所得税费用16,708,001.57
元，净利润
49,587,009.94元，归属于母公司股东的净利润49,721,641.91元。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
公司房产业务项目主要集中在上海市区，受上海地区写字楼、商业、工业
地产整体的租金价格及市场供需的影响较大，这也与国内整体经济形势直接关联。全
球来看，中国已然成为第一个在新冠疫情影响下恢复经济增长的国家，十一月举办的
第三届进博会上众多国外品牌的首次参与也印证了其对于中国消费市场的信心，上海
凭借强韧的消费活力始终是国外品牌进驻中国市场的第一站。展望2021年，将有超百
万新增供应涌入非核心商圈，部分项目因疫情影响将开业时间推迟，相对延长的筹备
期为开发商提供更多打造特色商业的可能。品牌与业主双方对市场预期向好，有望带
动租金加快恢复正增长，我们认为：
1、2020年市场超预期回暖。
受疫情和经济大环境影响，2020年全市租金和出租率为持续双降趋势，但
降幅也持续收窄，至年末已呈现企稳趋势，上海办公市场在全国率先回暖。年初受疫
情影响，租赁市场需求减弱，业主普遍提供较大议价空间维稳出租率。年末随疫情受
控，市场更加稳定，租金降幅已收窄至全年最低值；虽有不少新增供应入市，但租赁
需求强劲，出租率维持稳定。
2020年上海写字楼市场因部分新项目延后交付，仅录得约68万平方米的新
增供应，同比减少32%。下半年市场快速复苏，需求增长超预期，高性价比的新入市
楼宇激活大面积租赁需求，全年净吸纳量录得49.4万平方米，同比提升67%。综合市
场整体供需，年末空置率较去年同期微幅上升0.2个百分点至19.6%。虽然租金报价全
年下跌4.4%，但随着市场下半年需求强势回暖，租金降幅逐步收窄，第四季度环比跌
幅仅录得0.3%。
2、2021年市场仍存在不确定性。
2021年疫情变化和外部环境仍存在一定的不确定性，写字楼市场形势依然
复杂严峻，但是危中孕育商机。在国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的大
背景下，内资需求厚积薄发；2021年是“十四五”的开局之年，在上海不断优化营商
环境以及发展新经济，尤其是大力发展数字经济，打造具有世界影响力的国际数字之
都的目标导向下将推动互联网信息科技与更多行业联动发展，从而形成对市场新一轮
支撑。
对于后疫情时代写字楼趋势，远程办公需求会进一步扩大，业主与客户对
办公场所健康和安全会更加重视，智能及绿色建筑楼宇会成为标配。
3、预计中长期市场将稳健复苏。
展望2021年，受项目延期入市的影响，上海写字楼市场计划入市项目近140
万平方米。随着多家外资券商实现控股，外资全资基金和期货成功落地，上海进一步
对外开放的政策红利在金融等高端服务业中加速显现，新一轮设立扩张的办公需求已
然启动。与此同时内资传统金融和TMT行业等亦加深跨行业联动与创新，近期直销银
行等新型金融企业办公需求快速涌现。市场合理租金水平提供升级扩租窗口，而新兴
楼宇数字化、智能化物业管理领域发展空间不断拓宽，写字楼未来供应聚焦的滨江板
块如徐汇滨江、北外滩有望推动新的需求加速落地。在此推动下，预计2021年上海写
字楼租赁需求将延续稳健复苏的表现。
(二)公司发展战略
公司2020年提前换届调整董监高成员，积极研究战略规划，探索房地产业
务发展方向。一年来，在疫情影响下，公司经营情况仍基本保持稳定，房屋租赁和物
业管理业务盈利情况明显提升，并积极部署新业务，于2020年8月取得南昌地块正式
进军房地产行业。
2021年，公司董事会将重点升级面向未来的项目开发与不动产资管双轮驱
动模式，提升整体经营收入和盈利水平；全方位建立公司治理管控体系，提升科学管
理水平；加快打造专业、高效的管理团队，建立创新、诚信、务实的企业文化，充分
挖掘企业现有资源潜力，积极回报广大股东。
1.主动适应环境变化，持续探索面向未来的生存与竞争能力
受疫情影响，国内外宏观环境发生新的变化，国家层面提出了“逐步形成
以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”，对汇通带来新的挑
战和机遇。公司董事会将加强对市场环境变化的深入分析，回到基本商业逻辑，探寻
在多变环境中可以保持不变的应变方法。
一方面，实施聚焦和城市深耕战略，在江西市场，以南昌为根据地，快速
建立住宅开发的操盘能力，通过项目的成功树立品牌。另一方面，不断做大做强不动
产资管平台，围绕房地产从增量向存量转型的窗口期，持续推进房屋租赁及物业管理
业务的拓展升级，提升企业整体盈利能力，为股东创造更大价值和回报。
2.全方位建立公司治理管控体系，提升科学管理水平
2021年，公司将在2020年的基础上，根据《公司法》《证券法》《上市公
司股东大会规则》《上海证券交易所股票上市规则》《公司章程》等要求，进一步打
造规范、科学、高效的治理管控体系，提升公司治理水平，降低内外部经营风险，为
企业持续健康发展保驾护航。
3.打造专业、高效的管理团队，建立创新、诚信、务实的企业文化
在战略转型升级阶段，核心领导团队和优秀的管理、专业人才是保证干成
事的关键。
2021年，公司将围绕“管理团队人员稳定、项目运作经验丰富、管理能力
突出，能够及时应对复杂多变的宏观经济形势，保持公司平稳较快发展”为导向，建
立权责明确、科学灵活的决策体系，并通过内部审计、绩效考核、组织监督等机制，
打造出务实、规范、执行高效的团队，保障公司战略高效落地。
另外，公司将积极探索“双循环”时代格局下创新型企业文化的践行方向
，将“创新、诚信、务实”的企业精神，融入公司的规章制度和管理行为，成为支撑
公司发展的软实力。
(三)经营计划
2021年，受新冠状病毒疫情影响，国内经济受到一定影响，企业经营普遍
面临一定的困难和压力，公司作为面向中小微企业提供创意办公园区的服务机构，预
计将面临更大的经营压力和困难。尽管如此，公司仍将在做好现有房屋租赁业务的基
础上，积极研究并部署新业务发展方向，通过发展新业务、提升效率效能、提升服务
质量，化解宏观经济基本面不利因素对公司经营业绩的负面影响。
1.坚决执行聚焦和深耕战略，顺利推进项目开发入市
围绕2020年获取的项目，紧盯市场节奏和客户需求，配置专业、高效的管
理团队，打造具有区域市场竞争力的产品，保证适销对路，快速去化，保持健康稳定
的现金流回款效率。凭借首个项目的成功面市，打响公司的口碑和品牌。为后续项目
拓展，区域做强做大，奠定坚实的基础。
同步，围绕项目运营，沉淀项目全周期标准化管理体系，搭建以盈利和客
户满意度为导向，以效率为支撑，以销售为抓手，以成本为保障的价值链管控体系。
2.做大不动产管理平台，持续贡献稳定利润
不动产管理方面，盘点租赁资产和产业园资源，进行改造升级，提升资产
升值、增值效应。同时，高标准策划商业中长期发展规划，明确未来发展目标、实施
路径和落地计划，在综合体开发、文旅地产和产业园管理等方面，寻找创新发展机会
。
通过现有项目及深度参与北翟路、真大路项目改造过程，通过全周期熟悉
了解产业园运作思路及团队能力打造，逐步形成标准化流程，提升大型产业园区团队
能力建设，从而具备可复制的产业园运营体系。
3.快速搭建专业、高效的管理团队，培育优秀的企业文化
加大复合型和创新型人才的引进和培育，高度重视人才培养，持续优化多
层次培训体系，为公司持续健康发展提供坚实的人才保障。同时，持续完善激励机制
，构建股权激励与项目跟投相结合的长效激励体系，将公司目标与个人目标相统一，
形成较强的团队凝聚力。
加大正向、正道的企业文化培育，围绕“创新、诚信、务实”的企业价值
观，建立行为标准，融入干部的任职资格管理和人才的“选用育留”，打造一批敢打
硬仗，能打胜仗的精英和骨干。
2021年，随着国内疫情逐步得到控制，新冠疫苗研发迎来突破，疫情对工
作的影响将逐渐减弱，公司经营情况预计将得到改善。新的一年，我们仍将努力奋斗
、砥砺前行，确保公司新业务发展走上正轨，逐步实现房地产开发业务的良好运转。
(四)可能面对的风险
1、市场风险
2020年春节期间突发的新型冠状病毒疫情，对公司主要租赁客户群体中小
微企业经营情况产生较大程度的冲击。一方面，中小微企业租户的经营业绩稳定性和
可持续性相对较弱，现金储备很少，抗风险能力较差，此次疫情可能造成部分中小微
企业的倒闭和关停，必将产生短期内的退租、空租等现象，以及由此带来的公司主要
项目的空置率上升；另一方面，各级政府均出台了不同的产业扶持政策，鼓励国有控
股、大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小微企业客户适度减免疫情期间的租金，
公司也面临部分经营受疫情影响客户申请减免租金的压力，对公司2020年及2021年的
经营业绩预期产生不利影响。
2、政策风险
公司闲置房屋的重新改造，需要市政、规划等管理部门的支持和审批，因
此政策变动将会影响我们房产改造工作，对公司土地和房产的征迁补偿收益存在不确
定性影响。
四、报告期内核心竞争力分析
1、历史遗留的优质土地、房产资源
公司持有的土地、房产多因历史原因取得时间比较早，取得成本较低，抗
风险能力强，多数位于上海市中心城区，具有较好的经营区位优势。公司自有土地、
房产等物业的装修改造投入成本可控，持续经营能力较强，为公司贡献稳定的经营性
现金流。公司自持物业的租金定价具有一定的市场竞争力，有利于维护租户的稳定和
共同持续发展。公司房产部门拥有成熟的工程建设、工程造价、招商管理、物业管理
等经营管理团队和专业人员，业务管理流程和模式日益规范和成熟。公司通过积极与
主管政府机关沟通，房产征迁和收储中实现自持物业的市场公允价值，为股东创造价
值。
2、完善的内部控制管理制度
公司注重内部控制的建设和实施，制订和完善了各部门的管理手册等规范
性制度文件，细化管理流程，明确工作职责；并做到制度能够真正落实，符合内控规
范性文件的要求；公司基本建立了严格有效的内控体系，并形成了内部控制手册等制
度文件，对内部控制流程等进行明确和规范。规范化、流程化的管理模式，使公司能
在激烈的竞争环境中生存下来，这也是企业核心竞争力的内在关键。
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司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）主要业务及经营模式
报告期内，公司的主营业务为房屋租赁、物业服务及房地产开发与销售。
1、房屋租赁业务
公司房产管理团队负责公司房产招商租赁及运营管理，同时对公司持有的
空置房产、厂房等重新规划和定位，因地制宜地提出经营方案。
公司房产租赁项目主要集中在上海中心城区，出租建筑面积过万平方米的
行政区域有静安区、闵行、虹口、浦东新区及宝山区。此外，公司也在积极尝试通过
承租获取房产使用权和收益权。
2、物业服务业务
公司房产管理团队对出租房产提供物业服务。
另外，公司房产管理团队负责运营郑州“百年德化·风情购物公园”项目
。该项目位于郑州市德化街，占地面积51.53亩，总建筑面积近6万平方米，公司对该
项目统一管理，提供商业管理及物业服务。
2021年上半年，公司拓展了美居物业服务新业态，为有需求的业主提供个
性化家装设计施工、家具家电零售等服务，相关业务稳步推进。
3、房地产开发与销售
公司房地产开发与销售业务的经营模式以自主开发销售为主。公司住宅地
产开发业务的主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅、洋房等多种业态产品。报
告期内，公司住宅地产开发业务实施聚焦和城市深耕战略，在江西市场，以南昌为根
据地，快速建立住宅开发的操盘能力，通过项目的成功树立品牌，为公司区域性市场
拓展奠定良好基础。
报告期内，公司实现营业收入6,000余万元，同比增长42.77%，实现归属于
母公司股东的净利润2,723万元，同比下降6.71%。上半年，公司销售费用为822万元
，同比增长647.32%，财务费用为605万元，同比增长402.29%，主要是因为公司上半
年开发位于江西省南昌市青云谱区广州路的房地产开发项目（以下简称“广州路项目
”），去年同期公司未开发房地产项目，导致销售费用和财务费用同比增长较多。
（二）报告期内行业情况
1、房屋租赁
在房屋租赁行业，以自持工业厂房为主的业务经营主要有三种模式：（1）
自营模式：对原有工业厂房自行装修改造，并经营管理；（2）合作模式：房屋持有
人与专门从事城市旧改业务的专业公司合作，改建经营老旧项目；（3）出租模式：
将持有物业直接出租，由承租人改建和扩建。公司目前主要采用的是“自营模式”，
并积极拓展和兼顾其他经营模式，扩大经营范围、提升经营业绩，为公司创造利润、
为股东创造价值。公司自营模式中物业用途以办公为主，出租模式中物业用途主要有
办公、商业和仓储等。
2、物业服务
公司物业服务主要包括商业物业服务和美居物业服务，该细分行业逐渐呈
现轻资产化、经营规模化以及互联网化的发展趋势。
伴随经济稳定可持续增长，我国居民消费水平快速提高，社会消费品零售
总额迅速增加，新型城镇化稳步推进刺激市场对行业的需求，商业物业服务、美居物
业服务未来发展前景广阔。
3、房地产开发与销售
2021年7月15日，国家统计局公布了《2021年1-6月份全国房地产开发投资
和销售情况》，1-6月份，全国房地产开发投资72,179亿元，同比增长15.0%；比2019
年1-6月份增长17.2%，两年平均增长8.2%。其中，住宅投资54,244亿元，增长17.0%
。同期，商品房销售面积88,635万平方米，同比增长27.7%；比2019年1-6月份增长17
.0%，两年平均增长8.1%。其中，住宅销售面积增长29.4%。商品房销售额92,931亿元
，增长38.9%；比2019年1-6月份增长31.4%，两年平均增长14.7%。其中，住宅销售额
增长41.9%。
在“房住不炒”的基本原则及“三道红线”、“贷款集中度管理”、“集
中供地”的监管政策下，房地产行业经营压力进一步加剧，未来高杠杆、高负债运营
模式无法持续，倒逼房企平衡财务杠杆、提升运营管控效率、深化销售渠道、加强现
金流管理。未来，财务稳健、产品力出色、运营管控能力更强的房企将获得更多的发
展空间和市场竞争优势。
二、经营情况的讨论与分析
2021年上半年，公司主营业务收入为房屋租赁收入和物业服务收入。
2021年1-6月，公司房屋租赁收入和物业服务收入合计4,948.9万元，同比
增加740.12万元，增长17.59%。
（一）房屋租赁
公司在上海合计拥有八万余平方米建筑面积的土地、房产，分布于静安、
虹口、宝山、闵行、浦东新区、杨浦、黄浦和青浦等多个行政区。目前，公司在城市
核心区域，如静安、黄浦、杨浦区的房产物业主要用于办公和商业经营，出租率高，
租金达到或略高于周边平均水平；公司主要项目在城市更新的重点区域，如闵行、宝
山、浦东新区，已根据区域规划的调整重新定位、改造，并陆续投入经营；在经济转
型和产业升级的浦东新区、闵行和宝山等地，预计将给公司收益带来一定的增长潜力
。
2021年上半年，公司已列入征收范围的有杨浦区平凉路583号、平凉路624
号、东余杭路949号及舟山路349弄9-47号（东余杭路988号），报告期内公司积极与
相关部门进行磋商。上半年，公司已与上海市静安区住房保障和房屋管理局签订了中
兴路297号、315弄3号甲的《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，并已于6月30日
收到拆迁补偿款全额。
目前，随着上海城市楼宇经济、总部经济和服务型经济的高速发展，公司
空置房产将以各种形式投入市场，在租物业也会通过优质运营进一步提升租金回报，
房产经营将成为公司新的利润增长点，房屋租赁业务也会成为公司持续经营的优质业
务。
（二）物业服务
公司房产管理团队对出租房产提供物业服务。
公司子公司绿都商业运营的“百年德化-风情购物公园”位于郑州市德化街
，占地面积51.53亩，总建筑面积近6万平方米。绿都商业以管理体系和队伍建设为基
础，围绕商业经营管理和品牌建设，通过对步行街式商业、办公形态经营模式的探索
，形成了休闲、运动、流行、美饰、餐饮、影视娱乐、通信等多位一体的商业中心，
主题定位清晰明确，商业布局趋于合理，保障公司的利润增长。
上半年，公司美居物业团队为有需求的业主提供个性化家装设计施工、家
具家电零售等服务，相关业务稳步推进。
（三）房地产开发与销售
2021年上半年，公司有一个在开发中的房地产项目，即南昌广州路项目。
因房地产开发业务“开发在前、交付后结转收入”的特点，上半年南昌广州路项目发
生销售费用、管理费用及财务费用等计入当期损益，未结转收入，导致上半年归属于
上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润同比减少30%。
2021年上半年，南昌广州路项目开盘，截至2021年6月30日，签约面积5,37
7平方米，签约金额6,779万元。
（四）公司未来发展面临的挑战
1、租赁业务增长乏力。受限于公司自有房产、土地资源的总量约束及老厂
房主体结构局限性，改造后的创意办公园区以中小微企业客户为主，不具备改造为办
公用途条件的厂房、土地以仓储、物流用途出租为主，租金价格上涨空间有限，造成
公司主营业务收入、盈利能力等面临长期可持续增长潜力不足的问题。
2、政府征收带来不确定性。由于城市规划、老城更新和基础建设等需要，
公司已改造房产项目可能面临被动迁征收、经营无法持续的情况。项目一旦被动迁征
收，虽然可以为公司带来一定的即期现金流，降低公司的融资成本，为业务转型和未
来发展提供基础，但上海核心区域出租房产是公司稳定、优质的收入来源，征收动迁
将导致前期改造和装修投入的损失，且会减少被征迁房屋的未来持续收益。
3、房地产宏观政策风险。2021年，房企融资层面，监管部门进一步加强房
地产融资监管，房地产开发整体融资环境依旧偏紧，房企去杠杆、降负债已是大势所
趋。“三道红线”已成为房企融资重要的参考标准，同时“贷款集中度”和“两集中
供地”新规对房地产企业现金流管控能力提出挑战。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
2020年8月26日，公司子公司上海绿恒通过竞拍方式，以总价约12.76亿元
获取了江西省南昌市“青云谱区DADJ2020024”地块的国有建设用地使用权。
2021年1月6日，公司子公司上海绿恒与正荣地产集团有限公司（6158.HK）
（以下简称“正荣集团”）控股子公司南昌正腾置业有限公司（以下简称“南昌正腾
”）签署了《南昌市青云谱区DADJ2020024号地块合作开发协议》，上海绿恒以0元向
南昌正腾转让持有的南昌锦都15%股权、同时以103,441,163.01元转让持有的南昌锦
都103,441,163.01元债权，转让后，南昌正腾直接持有南昌锦都15%的股权及103,441
,163.01元债权。
2021年上半年，公司对上述地块进行开发，即南昌广州路项目。因房地产
开发业务“开发在前、交付后结转收入”的特点，上半年南昌广州路项目发生销售费
用、管理费用及财务费用等计入当期损益，未结转收入，导致上半年归属于上市公司
股东的扣除非经常性损益的净利润同比减少30%。
三、可能面对的风险
（1）政策风险
房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，随着经济结构的调整及供给侧
改革的深入，房地产行业发展也将面临更多不确定性，公司将继续加强运营能力建设
及政策分析研究，不断优化业务发展方向，做好政策风险的应对工作。
（2）市场风险
2021年上半年，房地产调控政策稳步推进，不同城市房地产市场将延续分
化发展格局，公司目前唯一房地产开发项目位于江西省南昌市，未来区域性房地产发
展走势存在一定市场风险。此外，新冠疫情给各行各业均带来较大冲击，对房地产行
业的生产经营及居民购置房产需求均带来一定影响，长期存在不确定性。未来，公司
将继续提高面对市场风险的应变能力。
（3）资金风险
房地产行业属于资金密集型行业，项目开发需要长期且充足的资金支持。
房地产行业传统融资渠道延续收紧态势，公司除股东提供借款外，需加强自身融资能
力及销售回款速度。公司将不断提高运营效率、加快销售回款、拓宽融资渠道。同时
，公司将加强资金管理，努力降低资金成本，提高资金使用效率，确保现金流安全。
（4）房屋改造
公司闲置房屋的重新改造，需要市政、规划等管理部门的支持和审批，因
此政策变动将会极大地影响公司房产改造工作。房屋征迁和补偿政策也有一定的波动
和变化，对公司土地和房产的征迁补偿收益存在不确定性影响。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）历史遗留的优质土地、房产资源
房产运营方面，因历史原因，公司持有的土地、房产取得时间比较早，取
得成本较低，抗风险能力强，其中，多数位于上海市中心城区，具有较好的区位优势
。公司自有土地、房产等物业的装修改造投入成本可控，持续经营能力较强，能为公
司贡献稳定的经营性现金流。公司持有的物业具有一定的市场竞争力，租户较为稳定
，公司致力于与租户共同成长、持续发展。公司租赁业务拥有规范的业务管理流程和
模式、成熟的经营管理团队。
房屋征迁收储方面，公司部分房产、土地可能被纳入地方政府征迁收储范
围，公司通过积极与主管政府机关沟通、协调现有租户搬迁等，为股东争取更多利益
，创造更多价值。
（二）完善的内部控制管理制度
公司注重内部控制建设，制订并完善了各部门的管理规范性文件，细化了
管理流程，明确了工作职责。同时，公司严格监督制度落地，将规范要求与落地成果
考核紧密统一。公司建立了严格有效的内控体系，并形成了内部控制手册等制度文件
，对内部控制流程等进行明确和规范。完善的内控机制、严格的制度落地，是公司在
激烈的竞争环境中能够脱颖而出、为股东持续创造价值的保障。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年度主营业务收入为房屋租赁收入、物业服务收入；
（一）房屋租赁业务
2020年，公司房屋租赁收入和物业管理收入合计8,095.64万元，同比增加2
41.51万元，增长3.07%；实现净利润合计4,958.70万元，同比增加2,651.75万元，增
幅114.95%。
1、公司现有土地、房产状况
公司在上海合计拥有八万余平方米建筑面积的土地、房产，分布于静安、
虹口、宝山、闵行、浦东新区、杨浦、黄浦和青浦等多个行政区。目前，公司在城市
核心区域，如静安、黄浦、杨浦区的房产物业主要用于办公和商业经营，出租率高，
租金达到或略高于周边平均水平；公司主要项目在城市更新的重点区域，如闵行、宝
山、浦东新区项目，已根据区域规划的调整重新定位、改造，并陆续投入经营；在经
济转型和产业升级的浦东新区、闵行和宝山等地，预计将给公司收益带来一定的增长
潜力。
2020年公司已列入征收范围的有周家嘴路546号项目、中兴路297号及中兴
路315号3号甲项目和杨浦区平凉路583号项目，报告期内均在同相关部门进行磋商。
其中中兴路297号、
315弄3号甲已与上海市静安区住房保障和房屋管理局签订了《上海市国有
土地上房屋征收补偿协议》。
平凉路624号和东余杭路949号处于征收意向征询阶段，暂未下达正式的征
收公告。
目前，随着上海城市楼宇经济、总部经济和服务型经济的高速发展，公司
空置房产将以各种形式投入市场，在租物业也会通过优质运营进一步提升租金回报，
房产经营将成为公司新的利润增长点，房屋租赁业务也会成为公司持续经营的优质业
务。
2、绿都商业经营状况
公司子公司绿都商业运营的“百年德化-风情购物公园”位于郑州市德化街
。占地面积51.53亩，总建筑面积近6万平方米。绿都商业以管理体系和队伍建设为基
础，围绕商业经营管理和品牌建设，通过对步行街式商业、办公形态经营模式的探索
，形成了休闲、运动、流行、美饰、餐饮、影视娱乐、通信等多位一体的商业中心，
主题定位清晰明确，商业布局趋于合理，保障公司的利润增长。
3、公司未来发展面临的挑战
（1）主业单一且增长乏力。受限于公司自有房产、土地资源的总量约束，
受制于老厂房主体结构局限性，改造后的创意办公园区以中小微企业客户为主，不具
备改造为办公用途条件的厂房、土地以仓储、物流用途出租为主，租金价格进一步上
涨空间有限，造成公司主营业务收入规模、盈利能力等面临长期可持续增长潜力不足
的问题。为进一步增强公司整体竞争力，公司亟需调整发展战略，积极拓展新业务，
寻求市场规模总量大，增长稳定且可持续，具有盈利能力的新主业，以优化公司主营
业务收入结构，提升公司盈利能力，充分利用公司各项资源和管理优势，保障公司更
加稳健、快速地做大做强，为公司和股东创造更大价值。
（2）巨头林立且竞争加剧。伴随共享经济的热潮，近年来，以Wework、优
客工场、德必等为代表的国际国内共享办公行业领先者，募集大量资金快速扩张，一
定程度上抬高了资产端的价格，快速扩张经营方式也降低了中小微客户对创意办公园
区租金价格上涨的预期。同时，互联网远程办公、基于大数据平台的云端办公、远程
视频会议等科技的飞速发展，也压缩了对创意办公园区物理使用面积的需求,对办公
楼宇市场和商业物业的经营都带来了新的挑战。共享经济在形态上冲击着物业市场，
考验着经营团队的创新能力、应变能力和整合能力。
除少数房产（如南京西路1576号）以外，大多数房产都是旧有工业厂房，
且房龄普遍较长，基础设施陈旧且不完善。同时，厂房结构内部空间跨度较大，不做
进一步装修很难满足普通
商业或办公的需求。但是，公司因地制宜地定位，与有行业经验和口碑的
设计师合作，投入合理的改造成本，以最符合市场的形态呈现出来，配以最个性化的
服务标准，树立良好的品牌形象。
（3）政策不明且变化较快。上海曾是我国工业经济为主的大型城市，城区
遗留了大量的工业用地。随着上海经济增长模式逐步由工业经济为主，转型为依靠金
融、科技、创新、投资和服务领域支撑后，原有的老工厂、土地、房产如何转型，主
管部门尚无统一的政策指引，老旧厂房改造有关的建筑规划、报批报建、施工安全、
合规监管等法律、制度、管理层面尚不完善，各个区县在具体对政策理解、执行等实
践上也不一致，对已经逐渐兴起的帮园区改造项目持续、稳定发展带来更多挑战。
（4）政府动迁征收核心区域房产。由于上海的城市规划、老城更新和基础
建设等需要，公司已改造房产项目也会面临被动迁征收，经营无法持续的情形。项目
一旦被动迁征收，对公司既是机遇也是挑战，动迁补偿可以为公司带来一定的现金流
，降低公司的融资成本，有利于公司业务转型和未来发展；另一方面上海核心区域房
产项目也是租金收益最高、最稳定的经营收入来源，一旦被征收动迁，前期改造和装
修投入均为沉没成本，且将影响该被征迁房屋的未来持续收益。
除中兴路297号及中兴路315号3号甲项目已签署征收补偿协议外，报告期内
，周家嘴路546号项目、杨浦区平凉路583号项目，均在同相关部门进行磋商。
二、报告期内主要经营情况
报告期内公司营业收入92,585,677.95元，营业总成本50,787,402.04元，
营业利润49,534,245.93元，利润总额66,295,011.51元，所得税费用16,708,001.57
元，净利润
49,587,009.94元，归属于母公司股东的净利润49,721,641.91元。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
公司房产业务项目主要集中在上海市区，受上海地区写字楼、商业、工业
地产整体的租金价格及市场供需的影响较大，这也与国内整体经济形势直接关联。全
球来看，中国已然成为第一个在新冠疫情影响下恢复经济增长的国家，十一月举办的
第三届进博会上众多国外品牌的首次参与也印证了其对于中国消费市场的信心，上海
凭借强韧的消费活力始终是国外品牌进驻中国市场的第一站。展望2021年，将有超百
万新增供应涌入非核心商圈，部分项目因疫情影响将开业时间推迟，相对延长的筹备
期为开发商提供更多打造特色商业的可能。品牌与业主双方对市场预期向好，有望带
动租金加快恢复正增长，我们认为：
1、2020年市场超预期回暖。
受疫情和经济大环境影响，2020年全市租金和出租率为持续双降趋势，但
降幅也持续收窄，至年末已呈现企稳趋势，上海办公市场在全国率先回暖。年初受疫
情影响，租赁市场需求减弱，业主普遍提供较大议价空间维稳出租率。年末随疫情受
控，市场更加稳定，租金降幅已收窄至全年最低值；虽有不少新增供应入市，但租赁
需求强劲，出租率维持稳定。
2020年上海写字楼市场因部分新项目延后交付，仅录得约68万平方米的新
增供应，同比减少32%。下半年市场快速复苏，需求增长超预期，高性价比的新入市
楼宇激活大面积租赁需求，全年净吸纳量录得49.4万平方米，同比提升67%。综合市
场整体供需，年末空置率较去年同期微幅上升0.2个百分点至19.6%。虽然租金报价全
年下跌4.4%，但随着市场下半年需求强势回暖，租金降幅逐步收窄，第四季度环比跌
幅仅录得0.3%。
2、2021年市场仍存在不确定性。
2021年疫情变化和外部环境仍存在一定的不确定性，写字楼市场形势依然
复杂严峻，但是危中孕育商机。在国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的大
背景下，内资需求厚积薄发；2021年是“十四五”的开局之年，在上海不断优化营商
环境以及发展新经济，尤其是大力发展数字经济，打造具有世界影响力的国际数字之
都的目标导向下将推动互联网信息科技与更多行业联动发展，从而形成对市场新一轮
支撑。
对于后疫情时代写字楼趋势，远程办公需求会进一步扩大，业主与客户对
办公场所健康和安全会更加重视，智能及绿色建筑楼宇会成为标配。
3、预计中长期市场将稳健复苏。
展望2021年，受项目延期入市的影响，上海写字楼市场计划入市项目近140
万平方米。随着多家外资券商实现控股，外资全资基金和期货成功落地，上海进一步
对外开放的政策红利在金融等高端服务业中加速显现，新一轮设立扩张的办公需求已
然启动。与此同时内资传统金融和TMT行业等亦加深跨行业联动与创新，近期直销银
行等新型金融企业办公需求快速涌现。市场合理租金水平提供升级扩租窗口，而新兴
楼宇数字化、智能化物业管理领域发展空间不断拓宽，写字楼未来供应聚焦的滨江板
块如徐汇滨江、北外滩有望推动新的需求加速落地。在此推动下，预计2021年上海写
字楼租赁需求将延续稳健复苏的表现。
(二)公司发展战略
公司2020年提前换届调整董监高成员，积极研究战略规划，探索房地产业
务发展方向。一年来，在疫情影响下，公司经营情况仍基本保持稳定，房屋租赁和物
业管理业务盈利情况明显提升，并积极部署新业务，于2020年8月取得南昌地块正式
进军房地产行业。
2021年，公司董事会将重点升级面向未来的项目开发与不动产资管双轮驱
动模式，提升整体经营收入和盈利水平；全方位建立公司治理管控体系，提升科学管
理水平；加快打造专业、高效的管理团队，建立创新、诚信、务实的企业文化，充分
挖掘企业现有资源潜力，积极回报广大股东。
1.主动适应环境变化，持续探索面向未来的生存与竞争能力
受疫情影响，国内外宏观环境发生新的变化，国家层面提出了“逐步形成
以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”，对汇通带来新的挑
战和机遇。公司董事会将加强对市场环境变化的深入分析，回到基本商业逻辑，探寻
在多变环境中可以保持不变的应变方法。
一方面，实施聚焦和城市深耕战略，在江西市场，以南昌为根据地，快速
建立住宅开发的操盘能力，通过项目的成功树立品牌。另一方面，不断做大做强不动
产资管平台，围绕房地产从增量向存量转型的窗口期，持续推进房屋租赁及物业管理
业务的拓展升级，提升企业整体盈利能力，为股东创造更大价值和回报。
2.全方位建立公司治理管控体系，提升科学管理水平
2021年，公司将在2020年的基础上，根据《公司法》《证券法》《上市公
司股东大会规则》《上海证券交易所股票上市规则》《公司章程》等要求，进一步打
造规范、科学、高效的治理管控体系，提升公司治理水平，降低内外部经营风险，为
企业持续健康发展保驾护航。
3.打造专业、高效的管理团队，建立创新、诚信、务实的企业文化
在战略转型升级阶段，核心领导团队和优秀的管理、专业人才是保证干成
事的关键。
2021年，公司将围绕“管理团队人员稳定、项目运作经验丰富、管理能力
突出，能够及时应对复杂多变的宏观经济形势，保持公司平稳较快发展”为导向，建
立权责明确、科学灵活的决策体系，并通过内部审计、绩效考核、组织监督等机制，
打造出务实、规范、执行高效的团队，保障公司战略高效落地。
另外，公司将积极探索“双循环”时代格局下创新型企业文化的践行方向
，将“创新、诚信、务实”的企业精神，融入公司的规章制度和管理行为，成为支撑
公司发展的软实力。
(三)经营计划
2021年，受新冠状病毒疫情影响，国内经济受到一定影响，企业经营普遍
面临一定的困难和压力，公司作为面向中小微企业提供创意办公园区的服务机构，预
计将面临更大的经营压力和困难。尽管如此，公司仍将在做好现有房屋租赁业务的基
础上，积极研究并部署新业务发展方向，通过发展新业务、提升效率效能、提升服务
质量，化解宏观经济基本面不利因素对公司经营业绩的负面影响。
1.坚决执行聚焦和深耕战略，顺利推进项目开发入市
围绕2020年获取的项目，紧盯市场节奏和客户需求，配置专业、高效的管
理团队，打造具有区域市场竞争力的产品，保证适销对路，快速去化，保持健康稳定
的现金流回款效率。凭借首个项目的成功面市，打响公司的口碑和品牌。为后续项目
拓展，区域做强做大，奠定坚实的基础。
同步，围绕项目运营，沉淀项目全周期标准化管理体系，搭建以盈利和客
户满意度为导向，以效率为支撑，以销售为抓手，以成本为保障的价值链管控体系。
2.做大不动产管理平台，持续贡献稳定利润
不动产管理方面，盘点租赁资产和产业园资源，进行改造升级，提升资产
升值、增值效应。同时，高标准策划商业中长期发展规划，明确未来发展目标、实施
路径和落地计划，在综合体开发、文旅地产和产业园管理等方面，寻找创新发展机会
。
通过现有项目及深度参与北翟路、真大路项目改造过程，通过全周期熟悉
了解产业园运作思路及团队能力打造，逐步形成标准化流程，提升大型产业园区团队
能力建设，从而具备可复制的产业园运营体系。
3.快速搭建专业、高效的管理团队，培育优秀的企业文化
加大复合型和创新型人才的引进和培育，高度重视人才培养，持续优化多
层次培训体系，为公司持续健康发展提供坚实的人才保障。同时，持续完善激励机制
，构建股权激励与项目跟投相结合的长效激励体系，将公司目标与个人目标相统一，
形成较强的团队凝聚力。
加大正向、正道的企业文化培育，围绕“创新、诚信、务实”的企业价值
观，建立行为标准，融入干部的任职资格管理和人才的“选用育留”，打造一批敢打
硬仗，能打胜仗的精英和骨干。
2021年，随着国内疫情逐步得到控制，新冠疫苗研发迎来突破，疫情对工
作的影响将逐渐减弱，公司经营情况预计将得到改善。新的一年，我们仍将努力奋斗
、砥砺前行，确保公司新业务发展走上正轨，逐步实现房地产开发业务的良好运转。
(四)可能面对的风险
1、市场风险
2020年春节期间突发的新型冠状病毒疫情，对公司主要租赁客户群体中小
微企业经营情况产生较大程度的冲击。一方面，中小微企业租户的经营业绩稳定性和
可持续性相对较弱，现金储备很少，抗风险能力较差，此次疫情可能造成部分中小微
企业的倒闭和关停，必将产生短期内的退租、空租等现象，以及由此带来的公司主要
项目的空置率上升；另一方面，各级政府均出台了不同的产业扶持政策，鼓励国有控
股、大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小微企业客户适度减免疫情期间的租金，
公司也面临部分经营受疫情影响客户申请减免租金的压力，对公司2020年及2021年的
经营业绩预期产生不利影响。
2、政策风险
公司闲置房屋的重新改造，需要市政、规划等管理部门的支持和审批，因
此政策变动将会影响我们房产改造工作，对公司土地和房产的征迁补偿收益存在不确
定性影响。
四、报告期内核心竞争力分析
1、历史遗留的优质土地、房产资源
公司持有的土地、房产多因历史原因取得时间比较早，取得成本较低，抗
风险能力强，多数位于上海市中心城区，具有较好的经营区位优势。公司自有土地、
房产等物业的装修改造投入成本可控，持续经营能力较强，为公司贡献稳定的经营性
现金流。公司自持物业的租金定价具有一定的市场竞争力，有利于维护租户的稳定和
共同持续发展。公司房产部门拥有成熟的工程建设、工程造价、招商管理、物业管理
等经营管理团队和专业人员，业务管理流程和模式日益规范和成熟。公司通过积极与
主管政府机关沟通，房产征迁和收储中实现自持物业的市场公允价值，为股东创造价
值。
2、完善的内部控制管理制度
公司注重内部控制的建设和实施，制订和完善了各部门的管理手册等规范
性制度文件，细化管理流程，明确工作职责；并做到制度能够真正落实，符合内控规
范性文件的要求；公司基本建立了严格有效的内控体系，并形成了内部控制手册等制
度文件，对内部控制流程等进行明确和规范。规范化、流程化的管理模式，使公司能
在激烈的竞争环境中生存下来，这也是企业核心竞争力的内在关键。
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