600340ST国祥 资产重组最新消息
≈≈华夏幸福600340≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）公司所属行业情况回顾
1、产业新城及相关业务行业情况
（1）产业新城
1)产业新城是城镇化的重要载体
城市群是新型城镇化主体形态，是支撑全国经济增长、促进区域协调发展
、参与国际竞争合作的重要平台。都市圈是城市群内部以超大特大城市或辐射带动功
能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。
产业新城作为都市圈内的节点城市和微中心，将是城市群内城市间有机链
接和协同发展的坚实基础，并将是未来新增人口的集中承载地，区域一体化规划和政
策的承接地，以及基础设施和公共服务一体化的载体。依托都市圈布局的产业新城，
在城市规划、产业规划、城市建设、产业集群打造、城市运营、民生改善等方面提供
综合一体化解决方案服务，是区域经济发展、产业调整和升级的重要载体和工具。
2）产业新城向高质量发展迈进
由于疫情等因素的冲击，产业新城由过去的高速发展向高质量发展转变。
从全行业来看，产业投资更加重视全生命周期的园区生态服务，从而要求产业新城运
营商能够提供更优质的产业发展环境、更优质的综合服务。产业新城运营商在服务质
量上的竞争，不仅利于提升入驻企业的能级，也利于企业伴随产业新城共同成长，为
产业新城发展带来新机遇。
随着产业新城领域分化加剧，运营商运营管理能力的不断提升，盈利模式
的不断创新，行业也正呈现出新的发展面貌。2021年上半年，首批9单基础设施公募R
EITs上市，显示出金融资本对产业新城运营价值的认可，丰富了产业新城的融资渠道
，给产业新城描绘出通过公募REITs“融资-建设-运营-退出”的新型轻资产发展路径
。
经过多年耕耘，产业新城行业中涌现出华夏幸福的固安、嘉善、武陟、舒
城、溧水产业新城等一批成熟项目，行业参与主体愈发多元，市场关注度越来越高，
助力中国城镇化发展和区域经济转型升级。
（2）房地产开发
在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，中央从全局角度出发，全面
、精准把控全国房地产市场，并针对市场过热的城市适时预警、及时纠偏，确保稳地
价、稳房价、稳预期目标落到实处。2021年上半年，以严打经营贷为主、调升房贷利
率为辅，信贷资金管控全面趋紧；西安、合肥等城市升级调控并下沉到县市，上海连
番加码；多城集中供地以期平抑地价，上海、武汉试行新房集中供应以稳预期；中央
与地方政策中对于租赁住房市场的支持有所倾斜，主要为了解决大城市商品房市场之
外租赁人群的住房问题，完善对房地产市场的管理机制；此外，4月30日政治局会议
，首提防止以学区房等名义炒作房价。一系列组合措施，有力地将房地产引导至合理
发展轨道上。
1）2021年上半年房地产行业开发状况
2021年1-6月份，全国房地产开发投资72179亿元，同比增长15.0%；比2019
年1-6月份增长17.2%，两年平均增长8.2%。其中，住宅投资54244亿元，增长17.0%。
分地区来看，东部地区房地产开发投资38544亿元，同比增长13.6%；中部
地区投资15053亿元，增长22.7%；西部地区投资15981亿元，增长12.2%；东北地区投
资2601亿元，增长11.8%。
房地产开发企业房屋施工面积873251万平方米，同比增长10.2%。其中，住
宅施工面积617480万平方米，增长10.5%。房屋新开工面积101288万平方米，增长3.8
%。其中，住宅新开工面积75515万平方米，增长5.5%。房屋竣工面积36481万平方米
，增长25.7%。其中，住宅竣工面积26254万平方米，增长27.0%。
房地产开发企业土地购置面积7021万平方米，同比下降11.8%；土地成交价
款3808亿元，下降5.7%。
2)2021年上半年房地产行业资金情况
2021年1-6月份，房地产开发企业到位资金102898亿元，同比增长23.5%；
比2019年1-6月份增长21.1%，两年平均增长10.0%。其中，国内贷款13465亿元，下降
2.4%；利用外资42亿元，下降9.1%；自筹资金30153亿元，增长11.9%；定金及预收款
39625亿元，增长49.7%；个人按揭贷款16355亿元，增长23.9%。
2、商业地产及相关业务行业情况
1）商业地产尚未完全摆脱疫情影响，租金整体微降
从商业租赁市场表现来看，2021年上半年，我国主要商业街商铺租金水平
整体下跌，但跌幅较2020年下半年收窄，重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体止
跌回升。其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成的百大商业街（
百街）商铺平均租金为24.90元/平方米·天，环比下跌0.24%；由100个典型购物中心
商铺为样本标的，构成的百大购物中心（百MALL）商铺平均租金为26.84元/平方米·
天，环比上涨0.31%。
从写字楼租赁市场表现来看，国内经济保持稳定恢复态势，写字楼市场需
求继续有序释放，新增供应加速入市，租金基本保持平稳微降。根据全国15个重点城
市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2021年二季度，全国重点城市主要商圈写字
楼平均租金为4.75元/平方米/天，环比稳中微跌0.10%。从商圈来看，二季度写字楼
租金环比上涨的商圈占45.0%，租金环比下跌的商圈占50.0%，5.0%的商圈租金环比持
平。
2）轻资产及数字化成为企业运营转型的重要方向
随着存量市场竞争日趋激烈，高效率、高回报轻资产运营模式逐渐受到重
视。商业地产企业的轻资产化实质是企业从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益
。轻资产运营模式不以拥有土地资产为核心，而是重视运营管理服务带来的收入增长
。轻资产模式已经成为商业地产头部企业储备优质项目、实现规模扩张的重要途径。
未来，轻资产运营将成为行业趋势，将会有更多的开发商剥离商业运营服务业务板块
独立上市，在积极拓宽融资渠道、扩张业务规模的同时，接受市场的监督，更快独立
成长。商业地产正在成为零售、办公领域科技创新的孵化载体，企业主动承接数字技
术将极大提高运营效率，带来运营模式的不断革新。
（二）公司所从事的主要业务、经营模式说明
公司业务分为产业新城及相关业务和商业地产及相关业务两大板块。报告
期内，公司通过开展产业新城及相关业务，对委托区域进行整体规划，完善区域基础
设施、公共设施建设，通过产业发展服务和园区运营服务实现区域产业、人口的导入
，提升区域价值，创造第三产业消费需求，为所在园区提供更好的居住环境，服务产
业人口，提升区域粘性；公司在继续做强原有主业的基础上，开拓新模式、新领域与
新地域，在商业综合体、公共住房、康养、科学社区等商业地产及相关业务领域开展
布局工作。具体如下：
1、产业新城及相关业务
公司是中国领先的产业新城运营商，秉持“以产兴城、以城带产、产城融
合、城乡一体”的系统化发展理念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢
”的开发性PPP模式，探索并实现所在区域的经济发展、城市发展和民生保障，有效
提升区域发展的综合价值。
（1）产业新城
公司产业新城业务模式为开发性PPP模式。开发性PPP模式是以实现区域高
质量可持续发展为目标，政府和社会资本建立长期合作关系，提供以产业开发为核心
的基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要投资、建
设、运营管理责任，投资回报与绩效挂钩的创新性PPP模式。与传统的项目性PPP提供
单个项目或类似项目打捆服务不同，开发性PPP模式提供的是以一定区域范围内产业
开发服务为核心，综合基础设施和公共服务配套内容以及土地等资源整理盘活，更多
的是招商引资、产业孵化、产业加速，以及城市和产业运营管理等一揽子公共服务。
1）模式特点
开发性PPP第一个特点是以高质量发展为共同目标的“综合开发”。开发性
PPP内各类服务设施表面上看是一个个项目，实际上是一套完整的城市发展服务体系
和魅力营造体系，有密切的逻辑关系。区域的高质量发展需要引入高新技术、高端产
业和高端人才（即“三高”）。推动区域高质量发展，不仅需要为高端产业、高端技
术和高端人才提供完善的高端医疗、教育、文化、商务、商业、居住等城市设施，更
需要为他们量身打造一个完整的包括外在的城市形象、城市环境和内在的城市文化、
城市品位的高品质新城区。因此开发性PPP是一个以满足“人才”的生产生活和发展
需要的，以高质量发展为目标的，具有组合效应和联合经济的综合开发过程。
开发性PPP第二个特点是不让政府投资，不让政府担保，不让政府兜底的“
自我造血”。开发性PPP模式是通过引入“三高”在合作区域内创造更多新增财政收
入，实现合作区域内部的财政收支平衡。传统的PPP项目，政府需要用现有的地方财
政收入的一部分来支付PPP的服务费用。开发性PPP由于具有“自我造血”的机能，则
是以合作区域未来新增财政收入作为社会资本的回报来源，财政有增量，社会资本才
能有回报。在这一模式下，地方政府不仅没有增加现有财政的支出责任，不需要政府
的投资，不用政府担保和兜底，相反合作区域新增加的财政收入除去支付开发性PPP
服务费用后的结余，还增强了地方政府年度财政的支出能力，有利于地方政府整体财
政收支更加健康平衡。
开发性PPP第三个特点是以政府制定的绩效考核目标为先决支付条件的“激
励相容”。区域的高质量发展是政府和社会资本共同的目标，“绩效付费、长期运营
、综合开发”的制度设计使政府和社会资本拧成一股绳，政府和市场的力量实现了相
向而行的合力，优势互补，既充分让市场在资源配置中发挥了决定性作用，又促进了
政府的职能转变，形成了激励相容。对地方政府来说，社会资本的投资不需要政府的
担保兜底，激励了政府积极主动优化营商环境和服务水平，让社会资本无后顾之忧。
而对社会资本来说，要实现政府制定的绩效考核目标，必须千方百计地发展高端产业
和实体经济，源源不断地为地方政府创造新增财政收入，满足政府的支付能力才能得
到回报。根据政府与公司的协议约定，合作期限届满，合作区域内产生的地方留存收
入中应纳入财政预算支出管理的资金足以支付协议约定的服务费用，政府应当足额支
付且不受协议期限限制，但如果合作期限届满时，地方留存收入应纳入财政支出管理
的资金及时支付公司后仍不足支付服务费用的，公司同意放弃该部分费用，政府该部
分支付责任将被免除。因此，为不断增厚地方留存收入中应纳入财政预算支出管理的
资金，公司必须打造高水准的运营团队，千方百计地引入高端技术、高端产业、高端
人才，真正发展实体经济，源源不断地创造越来越多的财政收入。
开发性PPP第四个特点是以持续不断打造城市魅力和吸引力为核心的“长期
运营”。开发性PPP从开始投入到最终协议的履行完毕，整个过程当中十几年甚至几
十年的时间都一直是企业在运营，企业承担了风险的同时也获得相应的长期的回报。
开发性PPP长期运营的特点也使政府更加专注于公共政策的制定、公共服务的项目决
策和公众参与的组织，而例如产业发展、城市建设、城市运营维护等具体事宜则由社
会资本负责，有利于社会资本组建高水平、国际化、专业化和市场化的长期管理运营
团队，专注于合作区域的魅力建设和吸引力打造，同时也可以更高效地为所有合作的
地方政府提供更多有针对性和区域特色的高品质开发性PPP服务。
2）运作机制
在“政府主导、企业运作、合作共赢”的开发性PPP市场化运作机制下，华
夏幸福与地方政府各司其职，政府是园区开发建设的决策者，对基础设施及公共服务
价格、质量实施监管，并专门设立园区管委会负责对接相关事务。华夏幸福作为投资
开发主体，接受合作区域所在地方政府的委托，双方签订长期合作开发协议，设立项
目公司，为区域提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设
、产业发展服务以及城市运营服务共六大类、全流程的一体化运作综合解决方案。其
中，产业发展服务是公司产业新城业务的核心组成部分，具体包括公司在委托区域范
围内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等服务
。
在开发性PPP模式下，公司通过上述一体化综合解决方案为区域创造了价值
，促进了区域财政、经济可持续发展，同时也推动了公司业务业绩的快速增长。华夏
幸福与地方政府成为真正的战略合作伙伴，创造出“1+1>2”的效果。
3）盈利模式
公司产业新城业务盈利模式一般包括以下内容：
①就公司提供的规划设计与咨询等服务，地方政府向公司支付服务费，该
等服务费用包含服务成本和服务收益两部分，服务收益一般按服务成本的10%计算；
②就公司提供的土地整理服务，地方政府向公司支付土地整理服务费用，
具体包括土地整理投资成本和土地整理投资收益两部分，土地整理投资收益一般按土
地整理投资成本的15%计算；
③就公司提供的基础设施建设、公共设施建设项目，地方政府向公司支付
建设服务费用，具体包括建设成本和投资收益两部分，投资收益一般按建设项目的总
投资额的15%计算；
④就公司提供的产业发展服务，地方政府向公司支付产业发展服务费用，
当年产业发展服务费的总额，一般按照合作区域内入区项目当年新增落地投资额的45
%计算（不含销售配套类住宅项目）；
⑤就公司提供的城市运营维护等服务，地方政府向公司支付服务费用，该
费用中政府付费部分按照国家定价执行，无国家定价的，按照政府指导价或经双方商
定的市场价确定，最终以第三方中介机构审计报告为准。
上述土地整理费用、基础设施建设和公共设施建设费用、产业发展服务费
用、规划与咨询服务和城市运营维护服务费用等各项费用，按照协议双方约定的方式
和时间进行结算。
4）收费来源
本着诚实守信、合作共赢、共同发展和“谁投资，谁受益”原则，地方政
府承诺将合作区域内所新产生的收入的地方留成部分按国家规定缴纳至地方财政后，
按照约定比例留存，剩余部分纳入财政预算支出管理，通过安排预算支出，作为支付
公司服务费用的资金来源，并完善各项收支手续，以保障公司各项服务费用的顺利支
付。合作区域内所新产生的收入是指合作期限内，合作区域内单位与个人经营活动新
产生的各类政府性收入，主要包括税收收入（原有企业原址产生的税收收入除外）、
土地使用权出让收入、其他非税收入、专项收入和专项基金。
产业新城开发业务承担着县域经济转型及城市竞争力提升的重任，能有效
帮助地方政府尤其是县域政府提升城市综合实力，受到各地政府的广泛欢迎，市场前
景广阔，增长潜力可期。
（2）园区配套住宅业务
公司基于产业新城模式，围绕都市圈发展园区配套住宅业务，形成“孔雀
城”住宅品牌。孔雀城以“为城市创造更幸福的人居关系，为客户创造更宜居的住区
生活”为使命，致力于打造“健康住区、安心住区、活力住区”。
孔雀城一直践行“宜居住区引领者”的发展战略，秉承与产业新城联动的
先天优势，深耕区域，为客户持续创造“交通便利、环境优美、配套完善、风情宜人
、品质优良、超值服务”宜居住区六维价值；在持续提升产品竞争力和客户服务水准
的基础上，累计打造超过50座具备“美好生活体系”的宜居住区，八达岭孔雀城、永
定河孔雀城连续获得“亚洲宜居住区奖”、“全球人居环境示范区大奖”等奖项。
2、商业地产及相关业务
商业地产及相关业务以“新模式、新领域、新地域”作为战略牵引，布局
以商办综合体为主的商业地产领域，积极探索以康养事业、科学社区、公共住房等为
主的新型不动产领域，将通过产业导入、片区整体开发、TOD、代建代运营多种创新
模式撬动并获取优质项目资源，以“五大核心都市圈、八大重点城市”作为重点布局
区域，加速开拓轻资产运营模式，完善公司业务结构。
二、经营情况的讨论与分析
（一）上半年经营情况
受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，特别是2020年
年底至2021年3月北京、河北新一轮疫情的影响，以及公司流动性自2020年第四季度
出现的阶段性紧张，公司融资业务受到较大影响，公司产业新城及相关业务、商业地
产及相关业务的正常开展均受到一定影响。为化解公司债务风险，加快促进公司有序
经营，公司正在积极协调各方商讨多种方式解决当前问题。目前在地方政府的指导和
支持下公司正在尽快开展综合性的风险化解方案制定工作。同时，金融机构债权人委
员会也在积极协调推进公司债务展期事宜，为综合化解方案的制定和执行争取必要的
时间。
报告期内，公司实现营业收入210.68亿元，较上年同期下降43.63%；实现
归属于上市公司股东的净利润-94.80亿元，较上年同期下降256.37%。报告期内，公
司实现销售额139.68亿元，较上年同期下降66.69%。
（二）下半年经营计划
1、产业新城及相关业务
（1）产业新城业务
产业新城业务下半年持续坚持以“保阵地、保稳定、保平衡”为原则，推
动经营逐步进入有序状态。
①保阵地，区域分类施策
对区域进行分类管理，精准施策，坚守产业新城阵地，坚持产业新城开发
。
②保稳定，保农民工稳定，保安置房交付，保风险可控
确保农民工工资支付，有序兑付商票及工程款，保障在建安置房交房，保
证风险可控，坚决维护社会稳定大局。
③保平衡，保现金流平衡，加强轻资产招商
严格落实区域封闭管理方案，持续推进区域自平衡。最大化、市场化供应
住宅用地，全力推动产业新城经营性回款，坚决推进轻资产招商及项目落地，全面降
费增效，贡献现金流。
（2）园区配套住宅业务
①坚持项目封闭管理，以项目为单元资金封闭运行，确保风险隔离
以项目为单元，通过资金封闭管理，本项目回款优先用于本项目的投资及
支出，封闭运行，确保项目运营安全，防止风险传导。
②坚持“保业主交房”为第一要务，确保项目按计划交付
全力推动项目复工复产，协同供应商单位，保障项目工程进度，提升项目
工程品质，确保项目按计划高品质交付。
③加快项目销售，提升销售回款
积极推动项目品牌推广和宣传，拓宽销售渠道，不断提升项目销售流速和
去化率，提升销售回款。
④加大力度盘活存量项目，快速回笼资金。
2、商业地产及相关业务
2021年下半年，对于已落地项目，公司将尽快完成项目盘活，形成销售回
款；对于新项目，将以拓展轻资产模式为主。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，特别是2020年
年底至2021年3月北京、河北新一轮疫情的影响，以及公司流动性自2020年第四季度
出现的阶段性紧张，公司融资业务受到较大影响，公司产业新城及相关业务、商业地
产及相关业务的正常开展均受到一定影响。截至报告期末，公司累计未能如期偿还债
务本息合计691.66亿元，公司正在与上述逾期涉及的金融机构积极协调展期相关事宜
。
为化解公司债务风险，加快促进公司有序经营，公司正在积极协调各方商
讨多种方式解决当前问题。目前在地方政府的指导和支持下公司正在尽快开展综合性
的风险化解方案制定工作。同时，金融机构债权人委员会也在积极协调推进公司债务
展期事宜，为综合化解方案的制定和执行争取必要的时间。
公司将坚决恪守诚信经营理念，积极解决当前问题，落实主体经营责任。
以“不逃废债”为基本前提，按照市场化、法治化、公平公正、分类施策的原则，稳
妥化解华夏幸福债务风险，保障公司生产经营正常有序开展，依法维护债权人合法权
益。
三、可能面对的风险
（一）可能面对的风险
1、流动性与债务逾期风险
受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，公司发生暂时
性流动性风险，部分债务未能如期偿还。流动性风险及债务逾期的情况反过来对公司
融资回款（含新增融资）产生较大影响，公司产业新城及相关业务、商业地产及相关
业务的正常开展均受到一定影响。
截至报告期末，公司货币资金余额为139.80亿元，其中：可动用资金为7.3
4亿元，各类受限或限定用途的资金为132.46亿元。上述132.46亿元受限或限定用途
资金均无法用于偿付金融机构负债，具体包括自有项目监管资金44.13亿元（包括按
揭类监管资金、预售监管资金、预储金和工程保证金等），园区专项使用资金6.46亿
元，合作项目资金49.18亿元（该资金公司无法单方支配），园区履约保证金1.68亿
元，海外受限资金14.00亿元，其他受限资金17.01亿元。
目前公司正在当地政府与债委会的大力支持下，加快制定风险综合化解方
案。但该方案的制定尚需一定时间。在方案制定与发布之前，公司存在新增债务逾期
以及流动性紧张进一步加剧的风险。
2、业绩下滑风险
（1）公司早期投资布局较多集中于环京区域，自2017年环京市场限购政策
后，公司调整布局，加大了对长三角、长江经济带、粤港澳大湾区等外埠区域投资力
度。虽然外埠区域的业务发展取得一定成效，但公司多数外埠区域布局时间较晚，仍
处于前期投资阶段，公司有限资源难以满足众多产业新城的开发建设需要，公司较多
资源被锁定在公司的环京区域。公司的投资布局、管理与各区域发展的不均衡导致目
前公司市场销售及回款仍主要来自于环京市场。受环京市场限购政策以及多轮疫情影
响，公司环京区域的销售与供取地影响较大，造成公司房地产业务货值严重不足，也
严重影响公司产业新城回款。
（2）公司的产业园区业务具有投资金额大、业务周期长、业务环节复杂的
特点。产业招商受整体宏观经济形势、各地招商引资政策以及招商环境的影响较大；
基础设施建设项目、土地整理的资金投入对资金要求较高。报告期内，公司现金流承
压，全面压缩投资，产业新城投资下降较多。在公司流动性紧张及收缩产业新城园区
投资的情况下，部分产业新城的业务发展将受到进一步影响，存在继续下降的风险。
（3）受多轮疫情影响，公司部分区域的房地产市场价格受到较大影响。此
外，年初公司爆发的流动性风险也客观上对公司部分区域的房地产销售价格造成了一
定影响。未来如公司房地产销售价格进一步下跌，公司相应的资产减值将进一步影响
公司业绩。
（4）2021年上半年结转收入的房地产项目主要为2017年、2018年受国家房
地产调控政策影响较大的项目，项目毛利率较低。公司未来将继续结转受调控政策影
响较大的房地产项目，公司房地产业务的业绩将进一步受到影响。
（二）为应对上述风险与挑战，公司将采取以下应对措施
1、流动性及债务逾期风险应对
为化解公司债务风险，加快促进公司有序经营，公司积极争取地方政府支
持，成立华夏幸福金融机构债权人委员会（以下简称“债委会”），在各级地方政府
、监管机构和债委会指导和支持下，采取以下措施化解流动性及债务逾期风险：一是
积极配合省市专班和债委会工作，加快制定综合性风险化解方案；二是全力保证公司
正常生产经营，确保企业稳定生产、稳定就业；三是深入开展债权人沟通等，确保不
抽贷、不压贷、不断贷，对到期债务进行展期，尽量减缓公司融资性现金流出压力，
合理调整债务到期计划，保持债务余额整体稳定；四是通过加快资产处置、盘活存量
资源、提高资产价值、引入战略合作等多种措施，积极认真应对，全力开展自救纾困
和债务风险化解工作。
2、业绩下滑风险应对
（1）在业务开展上，持续增强“造血”能力，抓销售、促回款、保现金流
。房地产业务保证住宅按时保质保量交付，加快资金回笼，保障销售回款目标达成；
产业新城业务通过狠抓在途回款、推动增量回款、加快项目销售等措施，保障实现总
回款目标；同时长短结合、多措并举招商引资，加速推动已签约项目落地投产，并通
过最大化资源储备、强化土地营销、市场化供地、积极推动平台化等方式，为公司发
展持续贡献新现金流；丰富产业服务产品线，新增招商辅助服务、数据服务、资本服
务，整合内外资源，打造产业发展平台，提升对外服务能力，创新盈利模式，为公司
创造新的业绩增长点。
（2）在经营管理上，切实提升经营管理水平，持续降本增效，通过核心管
理层降薪、组织优化、业务调整等措施加强成本控制，严控支出，保障公司经营效率
提升；通过明晰各类业务最小单元，分类管理、精准施策；通过梳理处置、盘活存量
资产以及股权合作等方式，瘦身缩表，优化公司资产负债结构，改善公司流动性与财
务状况，确保公司业务可持续与健康发展。
（3）在组织管理上，加强组织管理，提升组织效能、提高管理效率。全力
压降各项管理类费用支出，基于最小管理单元打造并激活组织，进一步加大授权、简
化流程，调整组织阵型、提高决策效率。稳定干部和骨干队伍，保持队伍战斗力。
（4）在区域政策上，坚持推进区域分类施策封闭管理，回款优先用于本区
域或项目的投资及支出，防止风险在不同区域或项目间传导；根据不同区域的市场与
政策情况寻找合适的投资机会，提升投资效率；全力开发基础好、回款快的区域，持
续为公司贡献现金流；其他区域以收定支、实现自平衡。
（5）继续聚焦核心都市圈，继续在投资管控、资产管理、风险管理体系等
方面完善产业新城经营投资管理体系；增强产业招商能力，产业发展龙头化与轻资产
并举，继续提升园区的综合开发与投资能力。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）围绕核心都市圈，战略选址布局能力突出
当前，都市圈成为区域发展战略重要一环，是未来一段时期中国城镇化的
主要形态。加快发展和培育都市圈，是区域经济一体化的切入点和突破口。公司围绕
核心都市圈的战略选址布局能力已经成为华夏幸福产业新城的护城河。
（二）产业新城开发性PPP模式先进
公司秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理
念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的开发性PPP市场化运作模式
，在国内率先采用开发性PPP模式与地方政府就产业新城开发项目形成合作，打造“
产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城，在规划设计、土地整理
、基础设施建设、公共配套建设、产业发展、城市运营六大领域，为所在区域提供可
持续发展的全流程综合解决方案，为政府与企业合作开展PPP模式开发产业新城提供
了优秀范例，创造出“1+1>2”的效果。
（三）产业发展能力持续升级
产业是经济增长的动力之源，更是产业新城的立根之本。公司坚持“产业
发展龙头化”策略，聚焦新一代信息技术、高端装备、汽车、航空航天等十大重点产
业，通过龙头引领产业集聚、创新与资本双轮驱动的创新产业发展方式，凭借公司专
业化的产业发展团队，从产业研究规划、产业落地谋划、全球资源匹配、承载平台建
设到全程服务运营，为所在区域提供产业升级的全流程综合解决方案，打造产业集群
。基于多年产业招商经验，结合人工智能算法应用的华夏幸福产业大数据平台首次向
外界展示，平台已覆盖企业9,400万家、园区6,200个、录入数据13.2亿条，可针对不
同客群不同应用场景，为企业投资选址和区域产业发展提供高效服务。公司产业发展
能力持续升级，作为产业新城业务的重要组成部分，得到各级政府广泛认可和赞誉，
有效推动公司整体业务发展。
（四）“三新战略”注入业务发展新活力
报告期内，已落地商办项目充分体现了“开拓新模式、新领域、新地域”
的价值，项目和操盘团队得到了市场和行业认可。受流动性危机影响，重资产投资暂
缓后，公司商业地产及相关业务团队持续提升轻资产输出能力，在前期策划定位，商
业、写字楼咨询，代建阶段设计管理、工程管理，代运营阶段招商管理、运营管理等
多方面具有全程一体化的操盘经验和优势。团队充分利用过往操盘经验的优势以及核
心都市圈战略布局优势，持续跟进北京、广州、西安等地多个项目的轻资产输出项目
。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期宏观与行业情况
(一)宏观经济与行业情况回顾
1、宏观形势洞察与分析
2020年，新冠疫情突如其来，席卷全球，世界主要经济体均出现负增长的
情况，全球新冠疫情确诊人数至今仍然与日俱增。2020年上半年，各国政府和央行均
出台了大量的货币和财政政策，以应对疫情爆发导致的全球经济衰退和金融市场流动
性危机。2020年下半年，全球主要经济体持续积极应对新冠疫情对冲击。与此同时，
美国大选是2020年全球宏观另一主线。拜登当选后，短期内中美关系有所缓和，中长
期仍存在较大的不确定性。
中国于2020年二季度起，疫情大幅好转，经济明显复苏，根据国家统计局
，2020年全年国内生产总值1,015,986亿元，比上年增长2.3%。分季度看，一季度国
内生产总值同比下降6.8%，二季度增长3.2%，三季度增长4.9%，四季度增长6.5%。20
20年是决胜全面建成小康社会、决战脱贫攻坚之年；2021年是“十四五”规划的开局
之年，我国经济增长的动能转换将进一步加速。
（1）都市圈是中国城镇化走向高级形态的必然选择
2020年全国两会中，国务院总理李克强在作政府工作报告中强调，要深入
推进新型城镇化，发挥中心城市和城市群综合带动作用。2020年我国城镇化率再次超
过60%，保持稳步增长态势。相较于全球高收入经济体的81.3%城镇化率，仍有20个百
分点的提升空间。培育发展现代化都市圈是实现城镇化高质量发展的重要手段，既有
利于优化人口和经济的空间格局，又有利于增强内生发展动力。2020年7月30日，中
央会议提出“要以新型城镇化带动投资和消费需求，推动城市群、都市圈一体化发展
体制机制创新”。都市圈战略已成为未来人才和落户政策的支持点，是中国经济发展
重要的支撑点。
（2）内循环为主体，双循环构建新发展格局
党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十
四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》提出，要加快构建以国内大循环为主体
、国内国际双循环相互促进的新发展格局。扩大消费与促进消费升级，加快产业结构
升级与技术创新，成为构建新发展格局下的两条主线。消费方面，中国是全球最具消
费潜力的国家，与发达国家相比，消费对国民生产总值的贡献仍然具有较大的空间。
产业方面，“十三五”期间，网络经济、生物经济、高端制造、绿色低碳和数字创意
是五大新型战略产业类别；“十四五”规划期间，将加强对农业、医疗、低碳环保和
高科技产业的战略支持力度。
2、行业情况回顾
（1）产业新城及相关业务
1)产业新城顺应国家对都市圈的整体定位
2020年10月，“十四五”规划提出，“优化行政区划设置，发挥中心城市
和城市群带动作用，建设现代化都市圈。”2019年12月16日，习近平总书记在《求是
》发表文章《推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局》，明确指出“我国经济
发展的空间结构正在发生深刻变化，中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要
空间形式”。作为有序衔接中心城市和城市群的重要环节，都市圈已逐渐成为推动区
域高质量发展的关键抓手，是中国未来城镇化的主体空间形态。
产业新城作为都市圈内的节点城市和微中心，将成为城市群内城市间有机
链接和协同发展的坚实基础，并将是未来新增人口的集中承载地，区域一体化规划和
政策的承接地，以及基础设施和公共服务一体化的载体。依托都市圈布局的产业新城
，在城市规划、产业规划、城市建设、产业集群打造、城市运营、民生改善等方面提
供综合一体化解决方案服务，已经成为区域经济发展、产业调整和升级的重要载体和
工具。产业新城顺应国家政策及区域发展趋势，面临都市圈发展的巨大机遇。
2)中国城镇化已迈入都市圈时代
空间结构优化，外围节点及微中心迎来高速发展
相较发达国家，我国城镇化发展的差距主要在微中心和节点城市。以东京
为例，50-100万级（人口）城市5个，20-50万级城市18个，5-20万级城市84个，而北
京的相应数量分别为2个、7个和8个。随着都市圈化趋势的不断强化，大城市空间扩
展将从单中心“摊大饼”模式向多中心网络模式过渡，在分工合作、优势互补的基础
上，形成联动发展的共生体。未来新型城镇化进程中，节点城市及微中心将发挥关键
支撑作用，成为引领区域发展的重要增长极。
人口持续集聚，都市圈成为新增城镇人口的核心载体
我国发展动力极化现象日益突出，人口向优势地区集聚的趋势明显，都市
圈已成为新增城镇人口的核心载体。随着近年来户籍制度的弱化和以高职、高技术为
代表的新生代劳动人口流动，都市圈尽享人口的规模红利、质量红利和移动红利。习
近平总书记在《推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局》一文中直指“促进迁
移人口落户要克服形式主义，真抓实干，保证迁得出、落得下”，除中央已有明确政
策规定之外，全面放宽城市落户条件，完善配套政策，打破阻碍劳动力流动的不合理
壁垒，促进人力资源优化配置，预计未来都市圈人口红利将持续释放。
产业协同发展，空间布局合理化，区域产业效能得到系统性提升
随着产业空间布局的优化，都市圈内外圈层间的合作深度和协同作用不断
强化，区域产业效能得到系统性提升。金融保险、商贸服务等都市核心功能持续向内
圈层集聚，大型制造生产、部分金融保险、企业服务中后台及娱乐休闲配套产业则逐
渐向周边转移。内圈层的产业结构升级以及部分产业向外转移，将带动内圈层的产业
升级更新以及外圈层新建厂房、新建生产线、新建设备等大量产业投资。
补齐外圈层发展短板，实现基础设施有机耦合、公共服务共建共享
公共资源配给在时序上滞后于人口流动，在空间上呈现圈层化递减特征，
优质的教育、文化、医疗、卫生等资源集中在内圈层，外圈层配套不足。未来随着都
市圈一体化进程的加速，基础设施和公共服务将通过统筹配套实现有效配给，与常住
人口建立挂钩机制，提高公共服务资源供给的数量和质量，带动外圈层大量有效投资
。
3)产业新城模式可复制，助力区域经济发展
产业新城业务紧紧把握以都市圈为核心的新型城镇化历史契机，顺应发展
规律和国家政策，以开发性PPP模式为都市圈外圈层提供综合解决方案，有效促进产
业结构转型升级，最终实现产城融合，助力都市圈一体化进程和区域整体的高质量发
展。培育发展产业新城有助于区域价值的提升，实现经济发展、城市发展和民生保障
三大目标，是顺应城镇化发展趋势、适应地方转型需求、提高人口吸引力和承载力的
有效途径，广受当地政府欢迎，具备巨大的业务潜力。华夏幸福在固安、嘉善、武陟
、舒城、溧水等多地的成功运营，充分论证了产业新城在都市圈化发展的中国城镇化
趋势中全面发展复制的可行性，树立了良好的行业标杆。
聚焦都市圈，立足外圈层发展产业新城正逢其时
都市圈一体化发展的大背景下，外圈层成为承接内圈层人口、产业、资本
等资源外溢的主阵地。由轨道交通、高速公路等组成的网络化交通体系为外圈层节点
城市和微中心的发展提供了有力支撑。华夏幸福产业新城布局于都市圈外圈层，交通
区位优势突出，顺应了新型城镇化的发展趋势，满足了区域高质量发展的客观需求，
发展前景广阔。
打造产业集群，以产城融合带动节点和微中心高质量发展
产城融合是产业新城发展的核心竞争力。都市圈产业从内到外呈现“三二
一”逆序化分布，价值链上的不同环节在更大范围内有序转移、合理分布，进而发挥
规模效益和集聚优势。内圈层加速产业结构调整升级，具备大量低价的土地资源、人
力资源以及强烈的发展诉求的外圈层则通过承接外溢产业资源促进自身发展、形成良
性合作。华夏幸福产业新城聚焦核心都市圈，提供靶向性、定制化的区域发展综合解
决方案，围绕十大产业打造创新集群，以产业为抓手推动区域整体价值的迅速提升。
完善设施配套与服务质量，提升外围节点城市综合承载力
公共服务质量和密度是决定区域价值的核心因素，公共服务均等化是提高
外圈层“反磁力”的有效途径。产业新城要提高人口吸引力、实现产城融合，必须满
足服务、设施、环境等各方面要求，提供优质的医疗、教育等公共服务，建设绿色生
态、环境友好、配套齐全的宜居性城市。华夏幸福始终坚持“以人为本”，规划、设
计、建设、运营四位一体，努力打造生态智慧、宜居宜业的幸福城市。
（2）房地产开发
2020年上半年，房地产行业经历了疫情的洗礼，行业增速全面放缓。2020
年年中，央行再次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，而后房地产“三条
红线”融资新规出台，行业融资进一步收紧，行业内部持续分化。整体来看，全国各
地持续积极贯彻落实党中央、国务院决策部署，长期坚持“房住不炒”的定位，保持
房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，继续“因城施策”落实好房地产稳地价
、稳房价、稳预期的长效管理机制。
1）2020年房地产行业开发状况
2020年1-12月，全国房地产开发投资额为141,443亿元，比上年增长7.0%，
比上年回落2.9个百分点。土地市场在6月开始升温，一二线城市的土地更受关注。20
20年，房地产开发企业土地购置面积25,536万平方米，同比下降1.1%；土地成交价款
17,269亿元，增长17.4%。此外，2020年房屋施工面积926,759万平方米，同比增长3.
7%。2020年房屋新开工面积224,433万平方米，同比下降1.2%。
2020年1-12月，商品房销售面积176,086万平方米，比上年增长2.6%。全年
商品房销售额173,613亿元，增长8.7%，比上年提高2.2个百分点。其中，住宅销售额
增长10.8%，办公楼销售额下降5.3%，商业营业用房销售额下降11.2%。
2)2020年房地产行业资金情况
2020年，房地产开发企业到位资金193,115亿元，比上年增长8.1%，增速比
上年提高0.5个百分点。其中，国内贷款26,676亿元，增长5.7%；利用外资192亿元，
增长9.3%；自筹资金63,377亿元，增长9.0%；定金及预收款66,547亿元，增长8.5%；
个人按揭贷款29,976亿元，增长9.9%。
（2）商业地产及相关业务行业情况
1）疫情对商业地产行业短期冲击较大
2020年，新冠疫情对全球经济造成较大冲击，但国内疫情较快得到控制，
复工复产有序推进，经济复苏劲头强劲。自2020年二季度起，国民经济运行呈现恢复
改善态势，国内消费市场和实体商业不断恢复。商业地产企业为应对疫情影响，允许
租户缓交、分期交纳租金以及采取减租免租等方式，商业地产行业租金水平整体下行
，短期内商业地产回报水平依然承压。
在此背景下，商业地产企业资金缺口加大，部分商业地产企业因面临现金
流压力选择出售企业股权与行业龙头企业合作；部分规模房企通过企业股权收购，实
现住宅地产业务与商业地产业务的协同发展。同时，土地拍卖政策对持有物业的比例
提出了更高的要求，促进了商用持有物业的增加，商业地产投资仍将获得持续关注。
商业地产投资对项目布局也越发重视，一二线核心城市具备良好的发展环境，尽管行
业竞争激烈，但仍然获得商业地产企业的持续关注。此外，随着消费下沉以及三四线
城市消费力量的崛起，核心城市群的三四线城市或将形成新的发展机遇。
在商业地产资产证券化的快速发展下，我国商业地产企业融资渠道得以逐
步拓宽，行业运营效率整体得到提升，经营发展模式向轻资产方向转变；未来商业地
产投资将更加聚焦优质区域、金融创新逐步拓宽企业的融资渠道、行业运营将更加精
细化。
2）办公市场全年租金普遍下调，年末稳健复苏
受疫情影响，全国办公楼市场在年初均面临新租放缓、企业退租的挑战，
租赁需求减弱，这一现象导致了近年来全国范围内最大规模的租金下调。直至第四季
度，中国成为世界主要经济体中唯一实现正增长的国家，得益于此，全国各主要办公
楼市场均在年末稳健复苏，需求均有所提升。在“双循环”经济模式下，内需成为写
字楼租赁需求增长的主要驱动力，而中国市场的进一步开放也帮助外资机构在中国更
好的发展，并提振市场需求。
报告期内，中国四个一线城市的甲级写字楼整体租金表现一直承压。据相
关统计，在北京，截至2020年底，租金创下连续八个季度下跌的纪录。在上海，市场
分化日益明显，持续的新增供应使业主在洽谈租约条件上变部分租赁势头强劲的板块
，在2020下半年已开始实现租金增长。在广州，甲级办公楼租金在上半年因疫情对经
济的冲击而降幅明显，但下半年租金跌幅较上半年有所收窄，同比跌幅仍为四个一线
城市最小。深圳写字楼空置率为四个一线城市最高，租金降幅明显。
在中国持续对外开放的大背景下，外企对办公楼的租赁需求保持稳健或上
扬的良好态势。尤其在一线城市，外企的市场占比相当高，因此产业端的利好因素也
将首先传导至一线城市的办公楼市场。
疫情对办公物业的影响体现在客户、产品及产业的变化，客户衍生到金融
、医疗健康以及TMT行业，办公产品也更关注健康、智能化、网络系统和办公空间灵
活性。报告期内，资本市场的活跃刺激了证券公司、基金公司等金融机构的业务增长
，同时我国公募基金管理规模和私募基金管理规模在今年均保持平稳增长，促进了大
量证券、基金等机构的新设立及扩租。疫情期内无接触、宅生活、线上消费等需求被
大量激发，相关业务的快速扩张以及员工数量的增长支撑新经济企业活跃的扩租和搬
迁需求，其中游戏、电商以及其它数字经济领域企业的租赁需求尤为突出，在多个城
市都有亮眼表现。
二、报告期内主要经营情况
(一)报告期公司经营情况概要
1、整体业绩回顾
报告期内，受新冠疫情的爆发且持续影响，公司的生产经营计划的执行工
作受到较大冲击，公司的环京区域遭受多轮疫情的冲击、量价齐跌，业绩受到了较严
重的影响。同时，房地产融资政策方面出台“三道红线”新规，融资监管持续收紧。
面对困难形势，公司继续坚持产业新城“四化”，孔雀城“三化”，以及商业办公“
六好”即好城市、好地段、好条件、好产品、好服务、好回报，作为全年工作的指导
方针，强化现金管控与投资支出，缓解资金压力，公司经营性现金流出现一定好转。
但受上述宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，公司从2020年第四
季度开始出现流动性阶段性紧张，导致出现部分债务未能如期偿还的情况，对公司融
资产生较大影响，融资回款在四季度近乎停滞，部分债务逾期对经营也产生一定影响
，公司净利润、经营性回款等业绩指标同比出现下降。报告期内，公司实现营业收入
1,012.09亿元，较上年同期下降3.80%，实现归属于上市公司股东的净利润36.65亿元
，较上年同期下降74.91%。报告期内，公司实现销售额940.66亿元，较上年同期下降
34.30%。
报告期内，公司持续降费增效，管理费用率为5.10%，较上年同期下降2.55
个百分点，销售费用率为1.52%，较上年同期下降0.28个百分点。
(二)公司业务板块具体进展回顾
1、产业新城及相关业务进展
（1）产业新城业务
1）国内区域
报告期内，公司坚持核心都市圈聚焦。公司在持续精耕京津冀都市圈的基
础上，密集布局长三角（上海、南京、杭州、合肥）都市圈，加快布局粤港澳都市圈
三个高能核心都市圈；推进布局郑州都市圈、武汉都市圈和成都都市圈三个高潜核心
都市圈，以及其他潜力核心都市圈。
报告期内，公司继续按照各园区的经济发展定位，结合自有资源和渠道，
聚焦电子信息、高端装备、新能源汽车、航空航天、新材料、生物医药、文化创意等
10大产业，多种形式并举，满足企业和地方发展要求，实现企业的园区落地。在固安
、大厂、怀来等京津冀都市圈区域继续保持稳健发展的基础上，公司产业新城异地复
制成果显著，长三角都市圈区域发展势头强劲，环杭州、环南京和环郑州区域已跻身
公司业绩增长极，新能源汽车、高端装备制造、物流电商等产业集群已较成规模。嘉
善区域和溧水区域分别作为环杭州与环南京两大区域的核心，新增签约投资额稳步增
长，标杆示范效应显著。报告期内公司在各区域共新增包括签约深圳亚瑟生物技术有
限公司、中国比克亚洲控股有限公司、协鑫集成科技有限公司、广州博浩互联网服务
有限公司、深圳市合丰泰科技有限公司、江苏能华微电子科技发展有限公司、万泰光
电新材料项目等378家入园企业，新增签约投资额1,457.54亿元。报告期内，各区域
新增入园企业数量及新增签约投资额具体如下：
2）国际区域
①卡拉旺（Karawang）。卡拉旺产业新城坐落于印度尼西亚首都雅加达以
东47公里处，致力于成为世界级标杆产业园区，坚持“一个产业园就是一个产业集群
”的发展理念，定位印尼重要的制造业枢纽和先进技术创新中心，全力打造“4+1”
产业集群，即绿色环保建材、食品加工、消费电子、现代物流，以及中小企业创新园
区。卡拉旺产业新城的招商工作持续有序开展，并不断取得重大突破。报告期内已成
功签约引入15家企业，3家企业签署预定协议，其中8家已开工建设。
②唐格朗（Tangerang）。唐格朗产业园位于印度尼西亚首府雅加达西边约
31公里，聚焦于医疗器械、消费电子、装备制造和现代服务业四大产业集群。唐格朗
产业园成功与新加坡星迈黎亚集团签订入园协议，共同打造占地面积为9.6公顷的专
业市场产业新平台，目前项目一期创意商街已完成建设，2020年9月已开业，主体商
场2020年年底已启动建设；2020年6月，与新加坡星迈黎亚集团签订二期土地协议，
共同打造占地面积为9.9公顷的专业市场及商贸物流综合配套；2020年10月与PundiGr
oup签订2公顷土地购买协议，计划建设现代化综合医院。唐格朗产业园的各项举措将
极大提升新城在公共配套领域、商业体系以及生态环境方面的完整度，全面助力产业
新城进一步发展。
2、商业地产及相关业务进展
公司在商业地产及相关业务领域全面铺开拓展工作，并紧跟国家大政方针
，同步推进在重点城市大力布局科技创新、民生保障等新型不动产领域项目。报告期
内，公司持续在商业地产领域开疆拓土，项目拓展工作成果显著。年度共新获取4个
商办综合体项目，中标1个项目代建服务，锁定3个城市更新项目的前期服务商，公司
已拓项目覆盖南京、武汉、广州、哈尔滨、东莞、深圳等国内重点城市，基本完成在
目标城市的初步布局。公司在科学社区、公共住房、康养等新型不动产领域亦取得较
大进展及突破。
报告期内，公司共获取4个商办综合体项目：南京大校场项目于2020年4月3
0日摘牌，总规划计容面积63.26万㎡，是南京主城区内近十年内规模最大的商办用地
，对打造行业新标杆总部经济项目具备战略性标志意义；武汉中北路项目于2020年5
月29日摘牌，总规划计容面积22.31万㎡，是公司尝试打造高端资产定制项目的首个
重要样本项目；哈尔滨深哈金融科技城于2020年6月16日摘牌，总规划计容面积88.03
万㎡，项目将打造成为省会城市中具备一定代表性的地标性大型商办综合体；广州白
鹅潭项目于2020年6月19日摘牌，总规划计容面积36.65万㎡，属于广州市核心区域具
备一定开发体量的优质地块，是公司在粤港澳大湾区落地的首个大型商办综合体项目
。此外，公司中标1个项目代建服务，为招商银行全球总部大厦项目全过程管理服务
，是公司在粤港澳大湾区首个以轻资产模式启动的项目，将打造成为世界级企业总部
新典范。2020年6月29日，公司首次参与政府连片土地收储，中标威远岛土地整备综
合服务项目；8月，东莞万江上甲项目中标前期服务商，目前公司已累计被选定为前
期服务商的项目共11个。
此外，公司在科学社区、公共住房等新型不动产领域也取得较大进展及突破
。科学社区方面，公司战略入股功能型开发平台公司上海诺港科学集团有限公司，大
力推进上海临港科学社区建设业务。在公共住房方面，积极发挥在城市综合投资、开
发、建设和运营方面的专业优势助力战略协同企业中国平安实现其在公共住房领域的
战略目标。在康养方面，与平安集团康养项目组及平安各端口深度协同，逐步落地平
安康养战略。
3、公司房地产业务经营情况
（1）报告期内房地产储备情况
（2）报告期内房地产开发投资情况
（3）报告期内房地产销售和结转情况
报告期内，公司共计实现房地产销售金额5,050,785.76万元，销售面积4,8
22,358.64平方米，实现结转收入金额5,931,273.02万元，结转面积6,003,965.46平
方米，报告期末待结转面积14,197,978.52平方米。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
1、公司产业新城及相关业务行业格局趋势
产业新城作为都市圈内的节点城市和微中心，将成为城市群内城市间有机
链接和协同发展的坚实基础，并将是未来新增人口的集中承载地，区域一体化规划和
政策的承接地，以及基础设施和公共服务一体化的载体。依托都市圈布局的产业新城
，在城市规划、产业规划、城市建设、产业集群打造、城市运营、民生改善等方面提
供综合一体化解决方案服务，已经成为区域经济发展、产业调整和升级的重要载体和
工具。产业新城顺应国家政策及区域发展趋势，面临都市圈发展的巨大机遇。公司将
继续紧抓都市圈化的趋势性红利与结构性机会，立足都市圈外圈层深耕产业新城及相
关业务，并在都市圈核心区积极探索商业地产及相关业务，双轮并进，实现可持续发
展。
房地产行业到达转型升级的关键路口。从国际经验判断，我国城镇化率仍
有提升空间，房地产业仍将对GDP提供明显正向贡献，但行业增速会下降，未来十年
行业面临着转型的痛点与变革。从监管上来看，政策趋于长期化、机制化，“三道红
线”、限购政策的精细化等政策相继出台，地产行业的资产端与负债端面临着越来越
规范的监管环境。从行业格局上来看，地产行业从野蛮生长过渡到精细化生长阶段，
行业格局基本稳定，大型地产公司市占率提升，中小型地产公司需寻求差异化竞争优
势。从转型的方向来看，一方面是围绕主业构建生态圈，更加注重运营的资产管理；
另一方面是科技迭代加速开发商的轻资产化以及线上化，外围科技公司对于地产产业
链的降维打击，以及地产自身运营和管理方面科技属性的提升。
2、公司商业地产及相关业务行业格局趋势
随着宏观经济的发展和城市化进程的推进，我国商业地产行业快速发展，
规模的快速增长使市场竞争逐渐加剧。同时，受下游供需结构影响和部分地区调控趋
严等政策影响，商业地产的发展呈现明显的区域和业态分化。与一般住宅地产相比，
商业地产项目运作链条长，前期投资大，投资回报期长，需要较强的专业管理能力。
商业地产运营企业在租赁收入规模、区域分布和租金收入方面分化较大，投资性房地
产的计量方式对企业资产质量和盈利能力影响较大，同时资产受限比例高也制约了企
业的再融资空间。在商业地产资产证券化的快速发展下，我国商业地产企业融资渠道
得以逐步拓宽，行业运营效率整体得到提升，经营发展模式向轻资产方向转变；未来
商业地产投资将更加聚焦优质区域、金融创新逐步拓宽企业的融资渠道、行业运营将
更加精细化。
(二)公司发展战略
公司发展愿景是中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台。
在城镇化迈向都市圈化的战略机遇下，公司将持续深耕核心都市圈和城市圈层。公司
在落地上述战略布局的过程中，将更加注重提升经营效率和经营质量、施行区域和项
目分类管理、精准施策，推动轻资产招商和产业发展服务转型，推进存量资源盘活提
效。公司经营力争在2021年内恢复稳定有序状态、2022年进入发展提升状态，实现公
司业务的长期稳健发展。
1、产业新城及相关业务
（1）产业新城
公司在产业新城业务方面，通过区域封闭管理、分类施策，提升经营质量
；通过加快资产盘活，推动产业发展龙头化与轻资产并举，推动新城建设平台化，改
善现金流状况。为实现上述目标，公司产业新城业务将推动如下业务策略：
1）最大化保障产业新城供地、最大化资源储备。加强土地营销，稳固与大
型房产企业合作关系，管理推广渠道，积极有序供地，实现最大化土地供应。
2）加快资产盘活。全面盘点资产，逐个区域、逐个项目、逐个法人全面深
入梳理各类资产。推动已签转让协议待回款项目回款，推进公司已审批待签约项目落
地；持续推进未售项目、问题项目、存量持有型资产和土地资源的盘活，千方百计回
笼资金。
3）区域封闭管理分类施策。对产业新城各区域实施封闭管理，回款优先用
于本区域或项目的投资及支出，防止风险在区域间传导，保障各项业务良性运转。各
区域分类施策，全力开发基础好、回款快的区域，持续为公司贡献现金流，其他区域
以收定支、实现自平衡。
4）产业发展龙头化与轻资产并举。积极引入契合政府诉求的龙头大项目，
稳固与政府的合作关系；加速推动已签约项目落地投产，稳定企业投资信心，加速做
大产业税收规模，贡献现金流；推进轻资产招商，积极探索招商新模式。
5）积极推动产业新城业务平台化。积极寻求合作，以区域为单元，以PPP
协议为基础，设立共管账户，专款专用，保障合作方权益。
（2）园区配套住宅
园区配套住宅业务：通过项目分类施策、封闭管理，千方百计加快回款，
最大化用好经营杠杆，协同供应商保障开发，精准投资、聚焦投入产出高效项目等措
施，确保项目有序按期交付，最大化贡献现金流。
1）精准投资，聚焦投入产出撬动比高的高效项目。坚持都市圈布局原则、
坚持人口净流入市场原则、坚持区域深耕原则、坚持能力匹配原则；聚焦高安全性、
高去化速度、高撬动比的项目；重点关注净利润率、高撬动比、IRR、现金流回正周
期、货地比等指标。
2）项目分类施策，封闭管理，确保项目分批次有序交付。以单项目为最小
管理单元，一项目一策略。
3）千方百计加快回款。加速存量项目销售，推动新取地项目快速开盘、快
速去化，加大问题项目盘活，全力确保在途、新售回款，千方百计回笼资金。
4）最大化用好项目经营杠杆，最优化支付顺序，最大化提供可动用现金流
。
5）协同主力供应商，形成供应商联盟，保障开发。建立利益攸关方协同机
制，保障有序经营。
2、商业地产及相关业务：快速推进，深化“三新战略”
（1）新模式
加速开拓轻资产模式，积极探索为中国平安及第三方投资者在不动产领域
提供专业的管理输出服务；在盘活存量资产，优化资产负债结构的同时，以资产管理
输出的模式，深化资本合作，快速切入市场，逐步迭代更新投资模式，逐步探索其他
市场化模式；借力科技创新及新经济平台，开展跨界合作。
（2）新领域
在传统产业新城主营业务领域外，努力探索开拓包括商业综合体、公共住
房、康养、科学社区等细分领域，落实布局战略，丰富业务格局。
（3）新地域
聚焦核心一二线城市，投资重点由自建项目转向为中国平安及第三方投资
者在不动产领域配置资产，关注大资产、大交易，聚焦基因好、存在部分瑕疵的、可
通过品质改善提升回报空间的项目。
(三)经营计划
2021年，公司将切实贯彻发展战略，实现公司业务高质量稳健发展。
预计2021年施工面积合计约2,352.2万平方米，预计新开工面积合计约98.9
万平方米，预计竣工面积合计约1067.6万平方米。
注：公司商业地产及相关业务中的丽泽项目为轻资产运营模式，为公司接受
委托进行代建。
上述开工计划和竣工计划可能受到以下因素影响导致变更或调整：（1）宏
观经济、行业周期波动（2）法规政策变更致使开发项目未能如期取得相关证照（3）
严重自然灾害以及突发性公共卫生事件（4）其他不可预测的重大事项。
上述经营计划并不构成公司对投资者的业绩承诺，投资者应对此保持足够
的风险认识，并且应当理解经营计划与业绩承诺存在差异，敬请投资者注意投资风险
。
(四)可能面对的风险
（一）可能面对的风险
1、流动性与债务逾期风险
受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，2020年末公司
开始出现主营业务回款放缓、融资回款停滞等情况，公司发生暂时性流动性风险，部
分债务未能如期偿还。流动性风险及债务逾期的情况反过来对公司融资回款（含新增
融资）产生较大影响，也对公司经营产生一定影响。
截至报告期末，公司货币资金余额为269.93亿元，其中：可动用资金为20.
29亿元，各类受限或限定用途的资金为249.64亿元。上述249.64亿元受限或限定用途
资金均无法用于偿付金融机构负债，具体包括自有住宅项目监管资金79.75亿元（包
括按揭保证金、预售监管资金、预储金和工程保证金等），园区专项使用资金23.89
亿元，合作项目资金107.18亿元（该资金公司无法单方支配），园区履约保证金3.40
亿元，海外受限资金17.60亿元，其他受限资金17.82亿元。
目前公司正在当地政府与债委会的大力支持下，加快制定风险综合化解方
案。但该方案的制定尚需一定时间。在方案制定与发布之前，公司存在新增债务逾期
以及流动性紧张进一步加剧的风险。
2、业绩下滑风险
（1）公司早期投资布局较多集中于环京区域，自2017年环京市场限购政策
后，公司调整布局，加大了对长三角、长江经济带、粤港澳大湾区等外埠区域投资力
度。虽然外埠区域的业务发展取得一定成效，但公司多数外埠区域布局时间较晚，仍
处于前期投资阶段，公司有限资源难以满足众多产业新城的开发建设需要，公司较多
资源被锁定住公司的环京区域。公司的投资布局、管理与各区域发展的不均衡导致目
前公司市场销售及回款仍主要来自于环京市场。受环京市场限购政策以及2020年多轮
疫情影响，环京住宅市场量价齐跌，不仅对公司环京区域的销售与供取地影响较大，
造成公司房地产业务货值严重不足，也严重影响公司产业新城回款。
（2）公司的产业园区业务具有投资金额大、业务周期长、业务环节复杂的
特点。在开发过程中涉及区域定位规划、基础设施与公共设施建设、土地整理、招商
引资以及区域综合服务等众多环节。其中，产业招商受整体宏观经济形势、各地招商
引资政策以及招商环境的影响较大；基础设施建设项目、土地整理的资金投入对资金
要求较高。
报告期内，公司现金流承压，全面压缩投资，产业新城投资下降较多。同
时产业招商的入园企业投资也大幅下降，导致2020年度产业发展服务收入下降幅度较
大。在公司流动性紧张及收缩产业新城园区投资的情况下，部分产业新城的业务发展
将受到进一步影响，存在继续下降的风险。
（3）受多轮疫情特别是2020年底至2021年年初新一轮疫情的影响，公司部
分区域的房地产市场价格受到较大影响。此外，年初公司爆发的流动性风险也客观上
对公司部分区域的房地产销售价格造成了一定影响。公司2020年度的存货跌价准备计
提较多，对公司业绩影响较大。未来如公司房地产销售价格进一步下跌，公司相应的
资产减值将进一步影响公司业绩。
（4）公司自2020年度开始结转2017年、2018年受国家房地产调控政策影响
较大的房地产项目，导致2020年度毛利率较2019年度大幅下滑。公司未来将继续结转
受调控政策影响较大的房地产项目，公司房地产业务的业绩将进一步受到影响。
（二）为应对上述风险与挑战，公司将采取以下应对措施
1、流动性及债务逾期风险应对
为化解公司债务风险，加快促进公司有序经营，公司积极争取地方政府支
持，成立华夏幸福金融机构债权人委员会（以下简称“债委会”），在各级地方政府
、监管机构和债委会指导和支持下，采取以下措施化解流动性及债务逾期风险：一是
积极配合省市专班和债委会工作，加快制定综合性风险化解方案；二是全力保证公司
正常生产经营，确保企业稳定生产、稳定就业；三是深入开展债权人沟通等，确保不
抽贷、不压贷、不断贷，对到期债务进行展期，尽量减缓公司融资性现金流出压力，
合理调整债务到期计划，保持债务余额整体稳定；四是通过加快资产处置、盘活存量
资源、提高资产价值、引入战略合作等多种措施，积极认真应对，全力开展自救纾困
和债务风险化解工作。
2、业绩下滑风险应对
（1）在业务开展上，持续增强“造血”能力，抓销售、促回款、保现金流
。房地产业务保证住宅按时保质保量交付，加快资金回笼，保障销售回款目标达成；
产业新城业务通过狠抓在途回款、推动增量回款、加快项目销售等措施，保障实现总
回款目标；同时长短结合、多措并举招商引资，加速推动已签约项目落地投产，并通
过最大化资源储备、强化土地营销、市场化供地、积极推动平台化等方式，为公司发
展持续贡献新现金流；丰富产业服务产品线，新增招商辅助服务、数据服务、资本服
务，整合内外资源，打造产业发展平台，提升对外服务能力，创新盈利模式，为公司
创造新的业绩增长点。
（2）在经营管理上，切实提升经营管理水平，持续降本增效，通过核心管
理层降薪、组织优化、业务调整等措施加强成本控制，严控支出，保障公司经营效率
提升；通过明晰各类业务最小单元，分类管理、精准施策；通过梳理处置、盘活存量
资产以及股权合作等方式，瘦身缩表，优化公司资产负债结构，改善公司流动性与财
务状况，确保公司业务可持续与健康发展。
（3）在组织管理上，加强组织管理，提升组织效能、提高管理效率。全力
压降各项管理类费用支出，基于最小管理单元打造并激活组织，进一步加大授权、简
化流程，调整组织阵型、提高决策效率。稳定干部和骨干队伍，保持队伍战斗力。
（4）在区域政策上，坚持推进区域分类施策封闭管理，回款优先用于本区
域或项目的投资及支出，防止风险在不同区域或项目间传导；根据不同区域的市场与
政策情况寻找合适的投资机会，提升投资效率；全力开发基础好、回款快的区域，持
续为公司贡献现金流；其他区域以收定支、实现自平衡。
（5）继续聚焦核心都市圈，继续在投资管控、资产管理、风险管理体系等
方面完善产业新城经营投资管理体系；增强产业招商能力，产业发展龙头化与轻资产
并举，继续提升园区的综合开发与投资能力。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）围绕核心都市圈，战略选址布局能力突出
当前，都市圈成为区域发展战略重要一环，是未来一段时期中国城镇化的
主要形态。加快发展和培育都市圈，是区域经济一体化的切入点和突破口。公司围绕
核心都市圈的战略选址布局能力已经成为华夏幸福产业新城的护城河。
（二）产业新城开发性PPP模式先进
公司秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理
念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的开发性PPP市场化运作模式
，在国内率先采用开发性PPP模式与地方政府就产业新城开发项目形成合作，打造“
产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城，在规划设计、土地整理
、基础设施建设、公共配套建设、产业发展、城市运营六大领域，为所在区域提供可
持续发展的全流程综合解决方案，为政府与企业合作开展PPP模式开发产业新城提供
了优秀范例，创造出“1+1>2”的效果。
（三）产业发展能力持续升级
产业是经济增长的动力之源，更是产业新城的立根之本。公司坚持“产业
发展龙头化”策略，聚焦新一代信息技术、高端装备、汽车、航空航天等十大重点产
业，通过龙头引领产业集聚、创新与资本双轮驱动的创新产业发展方式，凭借公司专
业化的产业发展团队，从产业研究规划、产业落地谋划、全球资源匹配、承载平台建
设到全程服务运营，为所在区域提供产业升级的全流程综合解决方案，打造产业集群
。基于多年产业招商经验，结合人工智能算法应用的华夏幸福产业大数据平台首次向
外界展示，截至2020年底平台已覆盖企业9,400万家、园区6,200个、录入数据13.2亿
条，可针对不同客群不同应用场景，为企业投资选址和区域产业发展提供高效服务。
公司产业发展能力持续升级，作为产业新城业务的重要组成部分，得到各级政府广泛
认可和赞誉，有效推动公司整体业务发展。
（四）“三新战略”注入业务发展新活力
报告期内，公司坚决贯彻执行“三新战略”，在做大做强产业新城业务的
同时，全力开拓新模式、新领域、新地域，在商业综合体、公共住房、康养、科学社
区等商业地产及相关业务领域均取得突破，进一步完善了公司业务结构，实现业务结
构多元化。
公司商业地产及相关业务团队持续提升项目开发和操盘能力，充分利用轻
重并举的模式优势以及核心都市圈战略布局优势，2019年在北京、武汉等目标城市率
先实现新领域的破局，在项目拓展及获取能力上实现飞跃式的提升；2020年，持续进
军南京、广州等目标城市。截至2020年底，哈尔滨、南京的售楼处相继开盘；未来商
业地产及相关业务将成为公司发展战略和业务高质量发展的重要支撑。
=========================================================================
免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
=========================================================================
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）公司所属行业情况回顾
1、产业新城及相关业务行业情况
（1）产业新城
1)产业新城是城镇化的重要载体
城市群是新型城镇化主体形态，是支撑全国经济增长、促进区域协调发展
、参与国际竞争合作的重要平台。都市圈是城市群内部以超大特大城市或辐射带动功
能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。
产业新城作为都市圈内的节点城市和微中心，将是城市群内城市间有机链
接和协同发展的坚实基础，并将是未来新增人口的集中承载地，区域一体化规划和政
策的承接地，以及基础设施和公共服务一体化的载体。依托都市圈布局的产业新城，
在城市规划、产业规划、城市建设、产业集群打造、城市运营、民生改善等方面提供
综合一体化解决方案服务，是区域经济发展、产业调整和升级的重要载体和工具。
2）产业新城向高质量发展迈进
由于疫情等因素的冲击，产业新城由过去的高速发展向高质量发展转变。
从全行业来看，产业投资更加重视全生命周期的园区生态服务，从而要求产业新城运
营商能够提供更优质的产业发展环境、更优质的综合服务。产业新城运营商在服务质
量上的竞争，不仅利于提升入驻企业的能级，也利于企业伴随产业新城共同成长，为
产业新城发展带来新机遇。
随着产业新城领域分化加剧，运营商运营管理能力的不断提升，盈利模式
的不断创新，行业也正呈现出新的发展面貌。2021年上半年，首批9单基础设施公募R
EITs上市，显示出金融资本对产业新城运营价值的认可，丰富了产业新城的融资渠道
，给产业新城描绘出通过公募REITs“融资-建设-运营-退出”的新型轻资产发展路径
。
经过多年耕耘，产业新城行业中涌现出华夏幸福的固安、嘉善、武陟、舒
城、溧水产业新城等一批成熟项目，行业参与主体愈发多元，市场关注度越来越高，
助力中国城镇化发展和区域经济转型升级。
（2）房地产开发
在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，中央从全局角度出发，全面
、精准把控全国房地产市场，并针对市场过热的城市适时预警、及时纠偏，确保稳地
价、稳房价、稳预期目标落到实处。2021年上半年，以严打经营贷为主、调升房贷利
率为辅，信贷资金管控全面趋紧；西安、合肥等城市升级调控并下沉到县市，上海连
番加码；多城集中供地以期平抑地价，上海、武汉试行新房集中供应以稳预期；中央
与地方政策中对于租赁住房市场的支持有所倾斜，主要为了解决大城市商品房市场之
外租赁人群的住房问题，完善对房地产市场的管理机制；此外，4月30日政治局会议
，首提防止以学区房等名义炒作房价。一系列组合措施，有力地将房地产引导至合理
发展轨道上。
1）2021年上半年房地产行业开发状况
2021年1-6月份，全国房地产开发投资72179亿元，同比增长15.0%；比2019
年1-6月份增长17.2%，两年平均增长8.2%。其中，住宅投资54244亿元，增长17.0%。
分地区来看，东部地区房地产开发投资38544亿元，同比增长13.6%；中部
地区投资15053亿元，增长22.7%；西部地区投资15981亿元，增长12.2%；东北地区投
资2601亿元，增长11.8%。
房地产开发企业房屋施工面积873251万平方米，同比增长10.2%。其中，住
宅施工面积617480万平方米，增长10.5%。房屋新开工面积101288万平方米，增长3.8
%。其中，住宅新开工面积75515万平方米，增长5.5%。房屋竣工面积36481万平方米
，增长25.7%。其中，住宅竣工面积26254万平方米，增长27.0%。
房地产开发企业土地购置面积7021万平方米，同比下降11.8%；土地成交价
款3808亿元，下降5.7%。
2)2021年上半年房地产行业资金情况
2021年1-6月份，房地产开发企业到位资金102898亿元，同比增长23.5%；
比2019年1-6月份增长21.1%，两年平均增长10.0%。其中，国内贷款13465亿元，下降
2.4%；利用外资42亿元，下降9.1%；自筹资金30153亿元，增长11.9%；定金及预收款
39625亿元，增长49.7%；个人按揭贷款16355亿元，增长23.9%。
2、商业地产及相关业务行业情况
1）商业地产尚未完全摆脱疫情影响，租金整体微降
从商业租赁市场表现来看，2021年上半年，我国主要商业街商铺租金水平
整体下跌，但跌幅较2020年下半年收窄，重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体止
跌回升。其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成的百大商业街（
百街）商铺平均租金为24.90元/平方米·天，环比下跌0.24%；由100个典型购物中心
商铺为样本标的，构成的百大购物中心（百MALL）商铺平均租金为26.84元/平方米·
天，环比上涨0.31%。
从写字楼租赁市场表现来看，国内经济保持稳定恢复态势，写字楼市场需
求继续有序释放，新增供应加速入市，租金基本保持平稳微降。根据全国15个重点城
市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2021年二季度，全国重点城市主要商圈写字
楼平均租金为4.75元/平方米/天，环比稳中微跌0.10%。从商圈来看，二季度写字楼
租金环比上涨的商圈占45.0%，租金环比下跌的商圈占50.0%，5.0%的商圈租金环比持
平。
2）轻资产及数字化成为企业运营转型的重要方向
随着存量市场竞争日趋激烈，高效率、高回报轻资产运营模式逐渐受到重
视。商业地产企业的轻资产化实质是企业从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益
。轻资产运营模式不以拥有土地资产为核心，而是重视运营管理服务带来的收入增长
。轻资产模式已经成为商业地产头部企业储备优质项目、实现规模扩张的重要途径。
未来，轻资产运营将成为行业趋势，将会有更多的开发商剥离商业运营服务业务板块
独立上市，在积极拓宽融资渠道、扩张业务规模的同时，接受市场的监督，更快独立
成长。商业地产正在成为零售、办公领域科技创新的孵化载体，企业主动承接数字技
术将极大提高运营效率，带来运营模式的不断革新。
（二）公司所从事的主要业务、经营模式说明
公司业务分为产业新城及相关业务和商业地产及相关业务两大板块。报告
期内，公司通过开展产业新城及相关业务，对委托区域进行整体规划，完善区域基础
设施、公共设施建设，通过产业发展服务和园区运营服务实现区域产业、人口的导入
，提升区域价值，创造第三产业消费需求，为所在园区提供更好的居住环境，服务产
业人口，提升区域粘性；公司在继续做强原有主业的基础上，开拓新模式、新领域与
新地域，在商业综合体、公共住房、康养、科学社区等商业地产及相关业务领域开展
布局工作。具体如下：
1、产业新城及相关业务
公司是中国领先的产业新城运营商，秉持“以产兴城、以城带产、产城融
合、城乡一体”的系统化发展理念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢
”的开发性PPP模式，探索并实现所在区域的经济发展、城市发展和民生保障，有效
提升区域发展的综合价值。
（1）产业新城
公司产业新城业务模式为开发性PPP模式。开发性PPP模式是以实现区域高
质量可持续发展为目标，政府和社会资本建立长期合作关系，提供以产业开发为核心
的基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要投资、建
设、运营管理责任，投资回报与绩效挂钩的创新性PPP模式。与传统的项目性PPP提供
单个项目或类似项目打捆服务不同，开发性PPP模式提供的是以一定区域范围内产业
开发服务为核心，综合基础设施和公共服务配套内容以及土地等资源整理盘活，更多
的是招商引资、产业孵化、产业加速，以及城市和产业运营管理等一揽子公共服务。
1）模式特点
开发性PPP第一个特点是以高质量发展为共同目标的“综合开发”。开发性
PPP内各类服务设施表面上看是一个个项目，实际上是一套完整的城市发展服务体系
和魅力营造体系，有密切的逻辑关系。区域的高质量发展需要引入高新技术、高端产
业和高端人才（即“三高”）。推动区域高质量发展，不仅需要为高端产业、高端技
术和高端人才提供完善的高端医疗、教育、文化、商务、商业、居住等城市设施，更
需要为他们量身打造一个完整的包括外在的城市形象、城市环境和内在的城市文化、
城市品位的高品质新城区。因此开发性PPP是一个以满足“人才”的生产生活和发展
需要的，以高质量发展为目标的，具有组合效应和联合经济的综合开发过程。
开发性PPP第二个特点是不让政府投资，不让政府担保，不让政府兜底的“
自我造血”。开发性PPP模式是通过引入“三高”在合作区域内创造更多新增财政收
入，实现合作区域内部的财政收支平衡。传统的PPP项目，政府需要用现有的地方财
政收入的一部分来支付PPP的服务费用。开发性PPP由于具有“自我造血”的机能，则
是以合作区域未来新增财政收入作为社会资本的回报来源，财政有增量，社会资本才
能有回报。在这一模式下，地方政府不仅没有增加现有财政的支出责任，不需要政府
的投资，不用政府担保和兜底，相反合作区域新增加的财政收入除去支付开发性PPP
服务费用后的结余，还增强了地方政府年度财政的支出能力，有利于地方政府整体财
政收支更加健康平衡。
开发性PPP第三个特点是以政府制定的绩效考核目标为先决支付条件的“激
励相容”。区域的高质量发展是政府和社会资本共同的目标，“绩效付费、长期运营
、综合开发”的制度设计使政府和社会资本拧成一股绳，政府和市场的力量实现了相
向而行的合力，优势互补，既充分让市场在资源配置中发挥了决定性作用，又促进了
政府的职能转变，形成了激励相容。对地方政府来说，社会资本的投资不需要政府的
担保兜底，激励了政府积极主动优化营商环境和服务水平，让社会资本无后顾之忧。
而对社会资本来说，要实现政府制定的绩效考核目标，必须千方百计地发展高端产业
和实体经济，源源不断地为地方政府创造新增财政收入，满足政府的支付能力才能得
到回报。根据政府与公司的协议约定，合作期限届满，合作区域内产生的地方留存收
入中应纳入财政预算支出管理的资金足以支付协议约定的服务费用，政府应当足额支
付且不受协议期限限制，但如果合作期限届满时，地方留存收入应纳入财政支出管理
的资金及时支付公司后仍不足支付服务费用的，公司同意放弃该部分费用，政府该部
分支付责任将被免除。因此，为不断增厚地方留存收入中应纳入财政预算支出管理的
资金，公司必须打造高水准的运营团队，千方百计地引入高端技术、高端产业、高端
人才，真正发展实体经济，源源不断地创造越来越多的财政收入。
开发性PPP第四个特点是以持续不断打造城市魅力和吸引力为核心的“长期
运营”。开发性PPP从开始投入到最终协议的履行完毕，整个过程当中十几年甚至几
十年的时间都一直是企业在运营，企业承担了风险的同时也获得相应的长期的回报。
开发性PPP长期运营的特点也使政府更加专注于公共政策的制定、公共服务的项目决
策和公众参与的组织，而例如产业发展、城市建设、城市运营维护等具体事宜则由社
会资本负责，有利于社会资本组建高水平、国际化、专业化和市场化的长期管理运营
团队，专注于合作区域的魅力建设和吸引力打造，同时也可以更高效地为所有合作的
地方政府提供更多有针对性和区域特色的高品质开发性PPP服务。
2）运作机制
在“政府主导、企业运作、合作共赢”的开发性PPP市场化运作机制下，华
夏幸福与地方政府各司其职，政府是园区开发建设的决策者，对基础设施及公共服务
价格、质量实施监管，并专门设立园区管委会负责对接相关事务。华夏幸福作为投资
开发主体，接受合作区域所在地方政府的委托，双方签订长期合作开发协议，设立项
目公司，为区域提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设
、产业发展服务以及城市运营服务共六大类、全流程的一体化运作综合解决方案。其
中，产业发展服务是公司产业新城业务的核心组成部分，具体包括公司在委托区域范
围内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等服务
。
在开发性PPP模式下，公司通过上述一体化综合解决方案为区域创造了价值
，促进了区域财政、经济可持续发展，同时也推动了公司业务业绩的快速增长。华夏
幸福与地方政府成为真正的战略合作伙伴，创造出“1+1>2”的效果。
3）盈利模式
公司产业新城业务盈利模式一般包括以下内容：
①就公司提供的规划设计与咨询等服务，地方政府向公司支付服务费，该
等服务费用包含服务成本和服务收益两部分，服务收益一般按服务成本的10%计算；
②就公司提供的土地整理服务，地方政府向公司支付土地整理服务费用，
具体包括土地整理投资成本和土地整理投资收益两部分，土地整理投资收益一般按土
地整理投资成本的15%计算；
③就公司提供的基础设施建设、公共设施建设项目，地方政府向公司支付
建设服务费用，具体包括建设成本和投资收益两部分，投资收益一般按建设项目的总
投资额的15%计算；
④就公司提供的产业发展服务，地方政府向公司支付产业发展服务费用，
当年产业发展服务费的总额，一般按照合作区域内入区项目当年新增落地投资额的45
%计算（不含销售配套类住宅项目）；
⑤就公司提供的城市运营维护等服务，地方政府向公司支付服务费用，该
费用中政府付费部分按照国家定价执行，无国家定价的，按照政府指导价或经双方商
定的市场价确定，最终以第三方中介机构审计报告为准。
上述土地整理费用、基础设施建设和公共设施建设费用、产业发展服务费
用、规划与咨询服务和城市运营维护服务费用等各项费用，按照协议双方约定的方式
和时间进行结算。
4）收费来源
本着诚实守信、合作共赢、共同发展和“谁投资，谁受益”原则，地方政
府承诺将合作区域内所新产生的收入的地方留成部分按国家规定缴纳至地方财政后，
按照约定比例留存，剩余部分纳入财政预算支出管理，通过安排预算支出，作为支付
公司服务费用的资金来源，并完善各项收支手续，以保障公司各项服务费用的顺利支
付。合作区域内所新产生的收入是指合作期限内，合作区域内单位与个人经营活动新
产生的各类政府性收入，主要包括税收收入（原有企业原址产生的税收收入除外）、
土地使用权出让收入、其他非税收入、专项收入和专项基金。
产业新城开发业务承担着县域经济转型及城市竞争力提升的重任，能有效
帮助地方政府尤其是县域政府提升城市综合实力，受到各地政府的广泛欢迎，市场前
景广阔，增长潜力可期。
（2）园区配套住宅业务
公司基于产业新城模式，围绕都市圈发展园区配套住宅业务，形成“孔雀
城”住宅品牌。孔雀城以“为城市创造更幸福的人居关系，为客户创造更宜居的住区
生活”为使命，致力于打造“健康住区、安心住区、活力住区”。
孔雀城一直践行“宜居住区引领者”的发展战略，秉承与产业新城联动的
先天优势，深耕区域，为客户持续创造“交通便利、环境优美、配套完善、风情宜人
、品质优良、超值服务”宜居住区六维价值；在持续提升产品竞争力和客户服务水准
的基础上，累计打造超过50座具备“美好生活体系”的宜居住区，八达岭孔雀城、永
定河孔雀城连续获得“亚洲宜居住区奖”、“全球人居环境示范区大奖”等奖项。
2、商业地产及相关业务
商业地产及相关业务以“新模式、新领域、新地域”作为战略牵引，布局
以商办综合体为主的商业地产领域，积极探索以康养事业、科学社区、公共住房等为
主的新型不动产领域，将通过产业导入、片区整体开发、TOD、代建代运营多种创新
模式撬动并获取优质项目资源，以“五大核心都市圈、八大重点城市”作为重点布局
区域，加速开拓轻资产运营模式，完善公司业务结构。
二、经营情况的讨论与分析
（一）上半年经营情况
受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，特别是2020年
年底至2021年3月北京、河北新一轮疫情的影响，以及公司流动性自2020年第四季度
出现的阶段性紧张，公司融资业务受到较大影响，公司产业新城及相关业务、商业地
产及相关业务的正常开展均受到一定影响。为化解公司债务风险，加快促进公司有序
经营，公司正在积极协调各方商讨多种方式解决当前问题。目前在地方政府的指导和
支持下公司正在尽快开展综合性的风险化解方案制定工作。同时，金融机构债权人委
员会也在积极协调推进公司债务展期事宜，为综合化解方案的制定和执行争取必要的
时间。
报告期内，公司实现营业收入210.68亿元，较上年同期下降43.63%；实现
归属于上市公司股东的净利润-94.80亿元，较上年同期下降256.37%。报告期内，公
司实现销售额139.68亿元，较上年同期下降66.69%。
（二）下半年经营计划
1、产业新城及相关业务
（1）产业新城业务
产业新城业务下半年持续坚持以“保阵地、保稳定、保平衡”为原则，推
动经营逐步进入有序状态。
①保阵地，区域分类施策
对区域进行分类管理，精准施策，坚守产业新城阵地，坚持产业新城开发
。
②保稳定，保农民工稳定，保安置房交付，保风险可控
确保农民工工资支付，有序兑付商票及工程款，保障在建安置房交房，保
证风险可控，坚决维护社会稳定大局。
③保平衡，保现金流平衡，加强轻资产招商
严格落实区域封闭管理方案，持续推进区域自平衡。最大化、市场化供应
住宅用地，全力推动产业新城经营性回款，坚决推进轻资产招商及项目落地，全面降
费增效，贡献现金流。
（2）园区配套住宅业务
①坚持项目封闭管理，以项目为单元资金封闭运行，确保风险隔离
以项目为单元，通过资金封闭管理，本项目回款优先用于本项目的投资及
支出，封闭运行，确保项目运营安全，防止风险传导。
②坚持“保业主交房”为第一要务，确保项目按计划交付
全力推动项目复工复产，协同供应商单位，保障项目工程进度，提升项目
工程品质，确保项目按计划高品质交付。
③加快项目销售，提升销售回款
积极推动项目品牌推广和宣传，拓宽销售渠道，不断提升项目销售流速和
去化率，提升销售回款。
④加大力度盘活存量项目，快速回笼资金。
2、商业地产及相关业务
2021年下半年，对于已落地项目，公司将尽快完成项目盘活，形成销售回
款；对于新项目，将以拓展轻资产模式为主。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，特别是2020年
年底至2021年3月北京、河北新一轮疫情的影响，以及公司流动性自2020年第四季度
出现的阶段性紧张，公司融资业务受到较大影响，公司产业新城及相关业务、商业地
产及相关业务的正常开展均受到一定影响。截至报告期末，公司累计未能如期偿还债
务本息合计691.66亿元，公司正在与上述逾期涉及的金融机构积极协调展期相关事宜
。
为化解公司债务风险，加快促进公司有序经营，公司正在积极协调各方商
讨多种方式解决当前问题。目前在地方政府的指导和支持下公司正在尽快开展综合性
的风险化解方案制定工作。同时，金融机构债权人委员会也在积极协调推进公司债务
展期事宜，为综合化解方案的制定和执行争取必要的时间。
公司将坚决恪守诚信经营理念，积极解决当前问题，落实主体经营责任。
以“不逃废债”为基本前提，按照市场化、法治化、公平公正、分类施策的原则，稳
妥化解华夏幸福债务风险，保障公司生产经营正常有序开展，依法维护债权人合法权
益。
三、可能面对的风险
（一）可能面对的风险
1、流动性与债务逾期风险
受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，公司发生暂时
性流动性风险，部分债务未能如期偿还。流动性风险及债务逾期的情况反过来对公司
融资回款（含新增融资）产生较大影响，公司产业新城及相关业务、商业地产及相关
业务的正常开展均受到一定影响。
截至报告期末，公司货币资金余额为139.80亿元，其中：可动用资金为7.3
4亿元，各类受限或限定用途的资金为132.46亿元。上述132.46亿元受限或限定用途
资金均无法用于偿付金融机构负债，具体包括自有项目监管资金44.13亿元（包括按
揭类监管资金、预售监管资金、预储金和工程保证金等），园区专项使用资金6.46亿
元，合作项目资金49.18亿元（该资金公司无法单方支配），园区履约保证金1.68亿
元，海外受限资金14.00亿元，其他受限资金17.01亿元。
目前公司正在当地政府与债委会的大力支持下，加快制定风险综合化解方
案。但该方案的制定尚需一定时间。在方案制定与发布之前，公司存在新增债务逾期
以及流动性紧张进一步加剧的风险。
2、业绩下滑风险
（1）公司早期投资布局较多集中于环京区域，自2017年环京市场限购政策
后，公司调整布局，加大了对长三角、长江经济带、粤港澳大湾区等外埠区域投资力
度。虽然外埠区域的业务发展取得一定成效，但公司多数外埠区域布局时间较晚，仍
处于前期投资阶段，公司有限资源难以满足众多产业新城的开发建设需要，公司较多
资源被锁定在公司的环京区域。公司的投资布局、管理与各区域发展的不均衡导致目
前公司市场销售及回款仍主要来自于环京市场。受环京市场限购政策以及多轮疫情影
响，公司环京区域的销售与供取地影响较大，造成公司房地产业务货值严重不足，也
严重影响公司产业新城回款。
（2）公司的产业园区业务具有投资金额大、业务周期长、业务环节复杂的
特点。产业招商受整体宏观经济形势、各地招商引资政策以及招商环境的影响较大；
基础设施建设项目、土地整理的资金投入对资金要求较高。报告期内，公司现金流承
压，全面压缩投资，产业新城投资下降较多。在公司流动性紧张及收缩产业新城园区
投资的情况下，部分产业新城的业务发展将受到进一步影响，存在继续下降的风险。
（3）受多轮疫情影响，公司部分区域的房地产市场价格受到较大影响。此
外，年初公司爆发的流动性风险也客观上对公司部分区域的房地产销售价格造成了一
定影响。未来如公司房地产销售价格进一步下跌，公司相应的资产减值将进一步影响
公司业绩。
（4）2021年上半年结转收入的房地产项目主要为2017年、2018年受国家房
地产调控政策影响较大的项目，项目毛利率较低。公司未来将继续结转受调控政策影
响较大的房地产项目，公司房地产业务的业绩将进一步受到影响。
（二）为应对上述风险与挑战，公司将采取以下应对措施
1、流动性及债务逾期风险应对
为化解公司债务风险，加快促进公司有序经营，公司积极争取地方政府支
持，成立华夏幸福金融机构债权人委员会（以下简称“债委会”），在各级地方政府
、监管机构和债委会指导和支持下，采取以下措施化解流动性及债务逾期风险：一是
积极配合省市专班和债委会工作，加快制定综合性风险化解方案；二是全力保证公司
正常生产经营，确保企业稳定生产、稳定就业；三是深入开展债权人沟通等，确保不
抽贷、不压贷、不断贷，对到期债务进行展期，尽量减缓公司融资性现金流出压力，
合理调整债务到期计划，保持债务余额整体稳定；四是通过加快资产处置、盘活存量
资源、提高资产价值、引入战略合作等多种措施，积极认真应对，全力开展自救纾困
和债务风险化解工作。
2、业绩下滑风险应对
（1）在业务开展上，持续增强“造血”能力，抓销售、促回款、保现金流
。房地产业务保证住宅按时保质保量交付，加快资金回笼，保障销售回款目标达成；
产业新城业务通过狠抓在途回款、推动增量回款、加快项目销售等措施，保障实现总
回款目标；同时长短结合、多措并举招商引资，加速推动已签约项目落地投产，并通
过最大化资源储备、强化土地营销、市场化供地、积极推动平台化等方式，为公司发
展持续贡献新现金流；丰富产业服务产品线，新增招商辅助服务、数据服务、资本服
务，整合内外资源，打造产业发展平台，提升对外服务能力，创新盈利模式，为公司
创造新的业绩增长点。
（2）在经营管理上，切实提升经营管理水平，持续降本增效，通过核心管
理层降薪、组织优化、业务调整等措施加强成本控制，严控支出，保障公司经营效率
提升；通过明晰各类业务最小单元，分类管理、精准施策；通过梳理处置、盘活存量
资产以及股权合作等方式，瘦身缩表，优化公司资产负债结构，改善公司流动性与财
务状况，确保公司业务可持续与健康发展。
（3）在组织管理上，加强组织管理，提升组织效能、提高管理效率。全力
压降各项管理类费用支出，基于最小管理单元打造并激活组织，进一步加大授权、简
化流程，调整组织阵型、提高决策效率。稳定干部和骨干队伍，保持队伍战斗力。
（4）在区域政策上，坚持推进区域分类施策封闭管理，回款优先用于本区
域或项目的投资及支出，防止风险在不同区域或项目间传导；根据不同区域的市场与
政策情况寻找合适的投资机会，提升投资效率；全力开发基础好、回款快的区域，持
续为公司贡献现金流；其他区域以收定支、实现自平衡。
（5）继续聚焦核心都市圈，继续在投资管控、资产管理、风险管理体系等
方面完善产业新城经营投资管理体系；增强产业招商能力，产业发展龙头化与轻资产
并举，继续提升园区的综合开发与投资能力。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）围绕核心都市圈，战略选址布局能力突出
当前，都市圈成为区域发展战略重要一环，是未来一段时期中国城镇化的
主要形态。加快发展和培育都市圈，是区域经济一体化的切入点和突破口。公司围绕
核心都市圈的战略选址布局能力已经成为华夏幸福产业新城的护城河。
（二）产业新城开发性PPP模式先进
公司秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理
念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的开发性PPP市场化运作模式
，在国内率先采用开发性PPP模式与地方政府就产业新城开发项目形成合作，打造“
产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城，在规划设计、土地整理
、基础设施建设、公共配套建设、产业发展、城市运营六大领域，为所在区域提供可
持续发展的全流程综合解决方案，为政府与企业合作开展PPP模式开发产业新城提供
了优秀范例，创造出“1+1>2”的效果。
（三）产业发展能力持续升级
产业是经济增长的动力之源，更是产业新城的立根之本。公司坚持“产业
发展龙头化”策略，聚焦新一代信息技术、高端装备、汽车、航空航天等十大重点产
业，通过龙头引领产业集聚、创新与资本双轮驱动的创新产业发展方式，凭借公司专
业化的产业发展团队，从产业研究规划、产业落地谋划、全球资源匹配、承载平台建
设到全程服务运营，为所在区域提供产业升级的全流程综合解决方案，打造产业集群
。基于多年产业招商经验，结合人工智能算法应用的华夏幸福产业大数据平台首次向
外界展示，平台已覆盖企业9,400万家、园区6,200个、录入数据13.2亿条，可针对不
同客群不同应用场景，为企业投资选址和区域产业发展提供高效服务。公司产业发展
能力持续升级，作为产业新城业务的重要组成部分，得到各级政府广泛认可和赞誉，
有效推动公司整体业务发展。
（四）“三新战略”注入业务发展新活力
报告期内，已落地商办项目充分体现了“开拓新模式、新领域、新地域”
的价值，项目和操盘团队得到了市场和行业认可。受流动性危机影响，重资产投资暂
缓后，公司商业地产及相关业务团队持续提升轻资产输出能力，在前期策划定位，商
业、写字楼咨询，代建阶段设计管理、工程管理，代运营阶段招商管理、运营管理等
多方面具有全程一体化的操盘经验和优势。团队充分利用过往操盘经验的优势以及核
心都市圈战略布局优势，持续跟进北京、广州、西安等地多个项目的轻资产输出项目
。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期宏观与行业情况
(一)宏观经济与行业情况回顾
1、宏观形势洞察与分析
2020年，新冠疫情突如其来，席卷全球，世界主要经济体均出现负增长的
情况，全球新冠疫情确诊人数至今仍然与日俱增。2020年上半年，各国政府和央行均
出台了大量的货币和财政政策，以应对疫情爆发导致的全球经济衰退和金融市场流动
性危机。2020年下半年，全球主要经济体持续积极应对新冠疫情对冲击。与此同时，
美国大选是2020年全球宏观另一主线。拜登当选后，短期内中美关系有所缓和，中长
期仍存在较大的不确定性。
中国于2020年二季度起，疫情大幅好转，经济明显复苏，根据国家统计局
，2020年全年国内生产总值1,015,986亿元，比上年增长2.3%。分季度看，一季度国
内生产总值同比下降6.8%，二季度增长3.2%，三季度增长4.9%，四季度增长6.5%。20
20年是决胜全面建成小康社会、决战脱贫攻坚之年；2021年是“十四五”规划的开局
之年，我国经济增长的动能转换将进一步加速。
（1）都市圈是中国城镇化走向高级形态的必然选择
2020年全国两会中，国务院总理李克强在作政府工作报告中强调，要深入
推进新型城镇化，发挥中心城市和城市群综合带动作用。2020年我国城镇化率再次超
过60%，保持稳步增长态势。相较于全球高收入经济体的81.3%城镇化率，仍有20个百
分点的提升空间。培育发展现代化都市圈是实现城镇化高质量发展的重要手段，既有
利于优化人口和经济的空间格局，又有利于增强内生发展动力。2020年7月30日，中
央会议提出“要以新型城镇化带动投资和消费需求，推动城市群、都市圈一体化发展
体制机制创新”。都市圈战略已成为未来人才和落户政策的支持点，是中国经济发展
重要的支撑点。
（2）内循环为主体，双循环构建新发展格局
党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十
四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》提出，要加快构建以国内大循环为主体
、国内国际双循环相互促进的新发展格局。扩大消费与促进消费升级，加快产业结构
升级与技术创新，成为构建新发展格局下的两条主线。消费方面，中国是全球最具消
费潜力的国家，与发达国家相比，消费对国民生产总值的贡献仍然具有较大的空间。
产业方面，“十三五”期间，网络经济、生物经济、高端制造、绿色低碳和数字创意
是五大新型战略产业类别；“十四五”规划期间，将加强对农业、医疗、低碳环保和
高科技产业的战略支持力度。
2、行业情况回顾
（1）产业新城及相关业务
1)产业新城顺应国家对都市圈的整体定位
2020年10月，“十四五”规划提出，“优化行政区划设置，发挥中心城市
和城市群带动作用，建设现代化都市圈。”2019年12月16日，习近平总书记在《求是
》发表文章《推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局》，明确指出“我国经济
发展的空间结构正在发生深刻变化，中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要
空间形式”。作为有序衔接中心城市和城市群的重要环节，都市圈已逐渐成为推动区
域高质量发展的关键抓手，是中国未来城镇化的主体空间形态。
产业新城作为都市圈内的节点城市和微中心，将成为城市群内城市间有机
链接和协同发展的坚实基础，并将是未来新增人口的集中承载地，区域一体化规划和
政策的承接地，以及基础设施和公共服务一体化的载体。依托都市圈布局的产业新城
，在城市规划、产业规划、城市建设、产业集群打造、城市运营、民生改善等方面提
供综合一体化解决方案服务，已经成为区域经济发展、产业调整和升级的重要载体和
工具。产业新城顺应国家政策及区域发展趋势，面临都市圈发展的巨大机遇。
2)中国城镇化已迈入都市圈时代
空间结构优化，外围节点及微中心迎来高速发展
相较发达国家，我国城镇化发展的差距主要在微中心和节点城市。以东京
为例，50-100万级（人口）城市5个，20-50万级城市18个，5-20万级城市84个，而北
京的相应数量分别为2个、7个和8个。随着都市圈化趋势的不断强化，大城市空间扩
展将从单中心“摊大饼”模式向多中心网络模式过渡，在分工合作、优势互补的基础
上，形成联动发展的共生体。未来新型城镇化进程中，节点城市及微中心将发挥关键
支撑作用，成为引领区域发展的重要增长极。
人口持续集聚，都市圈成为新增城镇人口的核心载体
我国发展动力极化现象日益突出，人口向优势地区集聚的趋势明显，都市
圈已成为新增城镇人口的核心载体。随着近年来户籍制度的弱化和以高职、高技术为
代表的新生代劳动人口流动，都市圈尽享人口的规模红利、质量红利和移动红利。习
近平总书记在《推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局》一文中直指“促进迁
移人口落户要克服形式主义，真抓实干，保证迁得出、落得下”，除中央已有明确政
策规定之外，全面放宽城市落户条件，完善配套政策，打破阻碍劳动力流动的不合理
壁垒，促进人力资源优化配置，预计未来都市圈人口红利将持续释放。
产业协同发展，空间布局合理化，区域产业效能得到系统性提升
随着产业空间布局的优化，都市圈内外圈层间的合作深度和协同作用不断
强化，区域产业效能得到系统性提升。金融保险、商贸服务等都市核心功能持续向内
圈层集聚，大型制造生产、部分金融保险、企业服务中后台及娱乐休闲配套产业则逐
渐向周边转移。内圈层的产业结构升级以及部分产业向外转移，将带动内圈层的产业
升级更新以及外圈层新建厂房、新建生产线、新建设备等大量产业投资。
补齐外圈层发展短板，实现基础设施有机耦合、公共服务共建共享
公共资源配给在时序上滞后于人口流动，在空间上呈现圈层化递减特征，
优质的教育、文化、医疗、卫生等资源集中在内圈层，外圈层配套不足。未来随着都
市圈一体化进程的加速，基础设施和公共服务将通过统筹配套实现有效配给，与常住
人口建立挂钩机制，提高公共服务资源供给的数量和质量，带动外圈层大量有效投资
。
3)产业新城模式可复制，助力区域经济发展
产业新城业务紧紧把握以都市圈为核心的新型城镇化历史契机，顺应发展
规律和国家政策，以开发性PPP模式为都市圈外圈层提供综合解决方案，有效促进产
业结构转型升级，最终实现产城融合，助力都市圈一体化进程和区域整体的高质量发
展。培育发展产业新城有助于区域价值的提升，实现经济发展、城市发展和民生保障
三大目标，是顺应城镇化发展趋势、适应地方转型需求、提高人口吸引力和承载力的
有效途径，广受当地政府欢迎，具备巨大的业务潜力。华夏幸福在固安、嘉善、武陟
、舒城、溧水等多地的成功运营，充分论证了产业新城在都市圈化发展的中国城镇化
趋势中全面发展复制的可行性，树立了良好的行业标杆。
聚焦都市圈，立足外圈层发展产业新城正逢其时
都市圈一体化发展的大背景下，外圈层成为承接内圈层人口、产业、资本
等资源外溢的主阵地。由轨道交通、高速公路等组成的网络化交通体系为外圈层节点
城市和微中心的发展提供了有力支撑。华夏幸福产业新城布局于都市圈外圈层，交通
区位优势突出，顺应了新型城镇化的发展趋势，满足了区域高质量发展的客观需求，
发展前景广阔。
打造产业集群，以产城融合带动节点和微中心高质量发展
产城融合是产业新城发展的核心竞争力。都市圈产业从内到外呈现“三二
一”逆序化分布，价值链上的不同环节在更大范围内有序转移、合理分布，进而发挥
规模效益和集聚优势。内圈层加速产业结构调整升级，具备大量低价的土地资源、人
力资源以及强烈的发展诉求的外圈层则通过承接外溢产业资源促进自身发展、形成良
性合作。华夏幸福产业新城聚焦核心都市圈，提供靶向性、定制化的区域发展综合解
决方案，围绕十大产业打造创新集群，以产业为抓手推动区域整体价值的迅速提升。
完善设施配套与服务质量，提升外围节点城市综合承载力
公共服务质量和密度是决定区域价值的核心因素，公共服务均等化是提高
外圈层“反磁力”的有效途径。产业新城要提高人口吸引力、实现产城融合，必须满
足服务、设施、环境等各方面要求，提供优质的医疗、教育等公共服务，建设绿色生
态、环境友好、配套齐全的宜居性城市。华夏幸福始终坚持“以人为本”，规划、设
计、建设、运营四位一体，努力打造生态智慧、宜居宜业的幸福城市。
（2）房地产开发
2020年上半年，房地产行业经历了疫情的洗礼，行业增速全面放缓。2020
年年中，央行再次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，而后房地产“三条
红线”融资新规出台，行业融资进一步收紧，行业内部持续分化。整体来看，全国各
地持续积极贯彻落实党中央、国务院决策部署，长期坚持“房住不炒”的定位，保持
房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，继续“因城施策”落实好房地产稳地价
、稳房价、稳预期的长效管理机制。
1）2020年房地产行业开发状况
2020年1-12月，全国房地产开发投资额为141,443亿元，比上年增长7.0%，
比上年回落2.9个百分点。土地市场在6月开始升温，一二线城市的土地更受关注。20
20年，房地产开发企业土地购置面积25,536万平方米，同比下降1.1%；土地成交价款
17,269亿元，增长17.4%。此外，2020年房屋施工面积926,759万平方米，同比增长3.
7%。2020年房屋新开工面积224,433万平方米，同比下降1.2%。
2020年1-12月，商品房销售面积176,086万平方米，比上年增长2.6%。全年
商品房销售额173,613亿元，增长8.7%，比上年提高2.2个百分点。其中，住宅销售额
增长10.8%，办公楼销售额下降5.3%，商业营业用房销售额下降11.2%。
2)2020年房地产行业资金情况
2020年，房地产开发企业到位资金193,115亿元，比上年增长8.1%，增速比
上年提高0.5个百分点。其中，国内贷款26,676亿元，增长5.7%；利用外资192亿元，
增长9.3%；自筹资金63,377亿元，增长9.0%；定金及预收款66,547亿元，增长8.5%；
个人按揭贷款29,976亿元，增长9.9%。
（2）商业地产及相关业务行业情况
1）疫情对商业地产行业短期冲击较大
2020年，新冠疫情对全球经济造成较大冲击，但国内疫情较快得到控制，
复工复产有序推进，经济复苏劲头强劲。自2020年二季度起，国民经济运行呈现恢复
改善态势，国内消费市场和实体商业不断恢复。商业地产企业为应对疫情影响，允许
租户缓交、分期交纳租金以及采取减租免租等方式，商业地产行业租金水平整体下行
，短期内商业地产回报水平依然承压。
在此背景下，商业地产企业资金缺口加大，部分商业地产企业因面临现金
流压力选择出售企业股权与行业龙头企业合作；部分规模房企通过企业股权收购，实
现住宅地产业务与商业地产业务的协同发展。同时，土地拍卖政策对持有物业的比例
提出了更高的要求，促进了商用持有物业的增加，商业地产投资仍将获得持续关注。
商业地产投资对项目布局也越发重视，一二线核心城市具备良好的发展环境，尽管行
业竞争激烈，但仍然获得商业地产企业的持续关注。此外，随着消费下沉以及三四线
城市消费力量的崛起，核心城市群的三四线城市或将形成新的发展机遇。
在商业地产资产证券化的快速发展下，我国商业地产企业融资渠道得以逐
步拓宽，行业运营效率整体得到提升，经营发展模式向轻资产方向转变；未来商业地
产投资将更加聚焦优质区域、金融创新逐步拓宽企业的融资渠道、行业运营将更加精
细化。
2）办公市场全年租金普遍下调，年末稳健复苏
受疫情影响，全国办公楼市场在年初均面临新租放缓、企业退租的挑战，
租赁需求减弱，这一现象导致了近年来全国范围内最大规模的租金下调。直至第四季
度，中国成为世界主要经济体中唯一实现正增长的国家，得益于此，全国各主要办公
楼市场均在年末稳健复苏，需求均有所提升。在“双循环”经济模式下，内需成为写
字楼租赁需求增长的主要驱动力，而中国市场的进一步开放也帮助外资机构在中国更
好的发展，并提振市场需求。
报告期内，中国四个一线城市的甲级写字楼整体租金表现一直承压。据相
关统计，在北京，截至2020年底，租金创下连续八个季度下跌的纪录。在上海，市场
分化日益明显，持续的新增供应使业主在洽谈租约条件上变部分租赁势头强劲的板块
，在2020下半年已开始实现租金增长。在广州，甲级办公楼租金在上半年因疫情对经
济的冲击而降幅明显，但下半年租金跌幅较上半年有所收窄，同比跌幅仍为四个一线
城市最小。深圳写字楼空置率为四个一线城市最高，租金降幅明显。
在中国持续对外开放的大背景下，外企对办公楼的租赁需求保持稳健或上
扬的良好态势。尤其在一线城市，外企的市场占比相当高，因此产业端的利好因素也
将首先传导至一线城市的办公楼市场。
疫情对办公物业的影响体现在客户、产品及产业的变化，客户衍生到金融
、医疗健康以及TMT行业，办公产品也更关注健康、智能化、网络系统和办公空间灵
活性。报告期内，资本市场的活跃刺激了证券公司、基金公司等金融机构的业务增长
，同时我国公募基金管理规模和私募基金管理规模在今年均保持平稳增长，促进了大
量证券、基金等机构的新设立及扩租。疫情期内无接触、宅生活、线上消费等需求被
大量激发，相关业务的快速扩张以及员工数量的增长支撑新经济企业活跃的扩租和搬
迁需求，其中游戏、电商以及其它数字经济领域企业的租赁需求尤为突出，在多个城
市都有亮眼表现。
二、报告期内主要经营情况
(一)报告期公司经营情况概要
1、整体业绩回顾
报告期内，受新冠疫情的爆发且持续影响，公司的生产经营计划的执行工
作受到较大冲击，公司的环京区域遭受多轮疫情的冲击、量价齐跌，业绩受到了较严
重的影响。同时，房地产融资政策方面出台“三道红线”新规，融资监管持续收紧。
面对困难形势，公司继续坚持产业新城“四化”，孔雀城“三化”，以及商业办公“
六好”即好城市、好地段、好条件、好产品、好服务、好回报，作为全年工作的指导
方针，强化现金管控与投资支出，缓解资金压力，公司经营性现金流出现一定好转。
但受上述宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，公司从2020年第四
季度开始出现流动性阶段性紧张，导致出现部分债务未能如期偿还的情况，对公司融
资产生较大影响，融资回款在四季度近乎停滞，部分债务逾期对经营也产生一定影响
，公司净利润、经营性回款等业绩指标同比出现下降。报告期内，公司实现营业收入
1,012.09亿元，较上年同期下降3.80%，实现归属于上市公司股东的净利润36.65亿元
，较上年同期下降74.91%。报告期内，公司实现销售额940.66亿元，较上年同期下降
34.30%。
报告期内，公司持续降费增效，管理费用率为5.10%，较上年同期下降2.55
个百分点，销售费用率为1.52%，较上年同期下降0.28个百分点。
(二)公司业务板块具体进展回顾
1、产业新城及相关业务进展
（1）产业新城业务
1）国内区域
报告期内，公司坚持核心都市圈聚焦。公司在持续精耕京津冀都市圈的基
础上，密集布局长三角（上海、南京、杭州、合肥）都市圈，加快布局粤港澳都市圈
三个高能核心都市圈；推进布局郑州都市圈、武汉都市圈和成都都市圈三个高潜核心
都市圈，以及其他潜力核心都市圈。
报告期内，公司继续按照各园区的经济发展定位，结合自有资源和渠道，
聚焦电子信息、高端装备、新能源汽车、航空航天、新材料、生物医药、文化创意等
10大产业，多种形式并举，满足企业和地方发展要求，实现企业的园区落地。在固安
、大厂、怀来等京津冀都市圈区域继续保持稳健发展的基础上，公司产业新城异地复
制成果显著，长三角都市圈区域发展势头强劲，环杭州、环南京和环郑州区域已跻身
公司业绩增长极，新能源汽车、高端装备制造、物流电商等产业集群已较成规模。嘉
善区域和溧水区域分别作为环杭州与环南京两大区域的核心，新增签约投资额稳步增
长，标杆示范效应显著。报告期内公司在各区域共新增包括签约深圳亚瑟生物技术有
限公司、中国比克亚洲控股有限公司、协鑫集成科技有限公司、广州博浩互联网服务
有限公司、深圳市合丰泰科技有限公司、江苏能华微电子科技发展有限公司、万泰光
电新材料项目等378家入园企业，新增签约投资额1,457.54亿元。报告期内，各区域
新增入园企业数量及新增签约投资额具体如下：
2）国际区域
①卡拉旺（Karawang）。卡拉旺产业新城坐落于印度尼西亚首都雅加达以
东47公里处，致力于成为世界级标杆产业园区，坚持“一个产业园就是一个产业集群
”的发展理念，定位印尼重要的制造业枢纽和先进技术创新中心，全力打造“4+1”
产业集群，即绿色环保建材、食品加工、消费电子、现代物流，以及中小企业创新园
区。卡拉旺产业新城的招商工作持续有序开展，并不断取得重大突破。报告期内已成
功签约引入15家企业，3家企业签署预定协议，其中8家已开工建设。
②唐格朗（Tangerang）。唐格朗产业园位于印度尼西亚首府雅加达西边约
31公里，聚焦于医疗器械、消费电子、装备制造和现代服务业四大产业集群。唐格朗
产业园成功与新加坡星迈黎亚集团签订入园协议，共同打造占地面积为9.6公顷的专
业市场产业新平台，目前项目一期创意商街已完成建设，2020年9月已开业，主体商
场2020年年底已启动建设；2020年6月，与新加坡星迈黎亚集团签订二期土地协议，
共同打造占地面积为9.9公顷的专业市场及商贸物流综合配套；2020年10月与PundiGr
oup签订2公顷土地购买协议，计划建设现代化综合医院。唐格朗产业园的各项举措将
极大提升新城在公共配套领域、商业体系以及生态环境方面的完整度，全面助力产业
新城进一步发展。
2、商业地产及相关业务进展
公司在商业地产及相关业务领域全面铺开拓展工作，并紧跟国家大政方针
，同步推进在重点城市大力布局科技创新、民生保障等新型不动产领域项目。报告期
内，公司持续在商业地产领域开疆拓土，项目拓展工作成果显著。年度共新获取4个
商办综合体项目，中标1个项目代建服务，锁定3个城市更新项目的前期服务商，公司
已拓项目覆盖南京、武汉、广州、哈尔滨、东莞、深圳等国内重点城市，基本完成在
目标城市的初步布局。公司在科学社区、公共住房、康养等新型不动产领域亦取得较
大进展及突破。
报告期内，公司共获取4个商办综合体项目：南京大校场项目于2020年4月3
0日摘牌，总规划计容面积63.26万㎡，是南京主城区内近十年内规模最大的商办用地
，对打造行业新标杆总部经济项目具备战略性标志意义；武汉中北路项目于2020年5
月29日摘牌，总规划计容面积22.31万㎡，是公司尝试打造高端资产定制项目的首个
重要样本项目；哈尔滨深哈金融科技城于2020年6月16日摘牌，总规划计容面积88.03
万㎡，项目将打造成为省会城市中具备一定代表性的地标性大型商办综合体；广州白
鹅潭项目于2020年6月19日摘牌，总规划计容面积36.65万㎡，属于广州市核心区域具
备一定开发体量的优质地块，是公司在粤港澳大湾区落地的首个大型商办综合体项目
。此外，公司中标1个项目代建服务，为招商银行全球总部大厦项目全过程管理服务
，是公司在粤港澳大湾区首个以轻资产模式启动的项目，将打造成为世界级企业总部
新典范。2020年6月29日，公司首次参与政府连片土地收储，中标威远岛土地整备综
合服务项目；8月，东莞万江上甲项目中标前期服务商，目前公司已累计被选定为前
期服务商的项目共11个。
此外，公司在科学社区、公共住房等新型不动产领域也取得较大进展及突破
。科学社区方面，公司战略入股功能型开发平台公司上海诺港科学集团有限公司，大
力推进上海临港科学社区建设业务。在公共住房方面，积极发挥在城市综合投资、开
发、建设和运营方面的专业优势助力战略协同企业中国平安实现其在公共住房领域的
战略目标。在康养方面，与平安集团康养项目组及平安各端口深度协同，逐步落地平
安康养战略。
3、公司房地产业务经营情况
（1）报告期内房地产储备情况
（2）报告期内房地产开发投资情况
（3）报告期内房地产销售和结转情况
报告期内，公司共计实现房地产销售金额5,050,785.76万元，销售面积4,8
22,358.64平方米，实现结转收入金额5,931,273.02万元，结转面积6,003,965.46平
方米，报告期末待结转面积14,197,978.52平方米。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
1、公司产业新城及相关业务行业格局趋势
产业新城作为都市圈内的节点城市和微中心，将成为城市群内城市间有机
链接和协同发展的坚实基础，并将是未来新增人口的集中承载地，区域一体化规划和
政策的承接地，以及基础设施和公共服务一体化的载体。依托都市圈布局的产业新城
，在城市规划、产业规划、城市建设、产业集群打造、城市运营、民生改善等方面提
供综合一体化解决方案服务，已经成为区域经济发展、产业调整和升级的重要载体和
工具。产业新城顺应国家政策及区域发展趋势，面临都市圈发展的巨大机遇。公司将
继续紧抓都市圈化的趋势性红利与结构性机会，立足都市圈外圈层深耕产业新城及相
关业务，并在都市圈核心区积极探索商业地产及相关业务，双轮并进，实现可持续发
展。
房地产行业到达转型升级的关键路口。从国际经验判断，我国城镇化率仍
有提升空间，房地产业仍将对GDP提供明显正向贡献，但行业增速会下降，未来十年
行业面临着转型的痛点与变革。从监管上来看，政策趋于长期化、机制化，“三道红
线”、限购政策的精细化等政策相继出台，地产行业的资产端与负债端面临着越来越
规范的监管环境。从行业格局上来看，地产行业从野蛮生长过渡到精细化生长阶段，
行业格局基本稳定，大型地产公司市占率提升，中小型地产公司需寻求差异化竞争优
势。从转型的方向来看，一方面是围绕主业构建生态圈，更加注重运营的资产管理；
另一方面是科技迭代加速开发商的轻资产化以及线上化，外围科技公司对于地产产业
链的降维打击，以及地产自身运营和管理方面科技属性的提升。
2、公司商业地产及相关业务行业格局趋势
随着宏观经济的发展和城市化进程的推进，我国商业地产行业快速发展，
规模的快速增长使市场竞争逐渐加剧。同时，受下游供需结构影响和部分地区调控趋
严等政策影响，商业地产的发展呈现明显的区域和业态分化。与一般住宅地产相比，
商业地产项目运作链条长，前期投资大，投资回报期长，需要较强的专业管理能力。
商业地产运营企业在租赁收入规模、区域分布和租金收入方面分化较大，投资性房地
产的计量方式对企业资产质量和盈利能力影响较大，同时资产受限比例高也制约了企
业的再融资空间。在商业地产资产证券化的快速发展下，我国商业地产企业融资渠道
得以逐步拓宽，行业运营效率整体得到提升，经营发展模式向轻资产方向转变；未来
商业地产投资将更加聚焦优质区域、金融创新逐步拓宽企业的融资渠道、行业运营将
更加精细化。
(二)公司发展战略
公司发展愿景是中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台。
在城镇化迈向都市圈化的战略机遇下，公司将持续深耕核心都市圈和城市圈层。公司
在落地上述战略布局的过程中，将更加注重提升经营效率和经营质量、施行区域和项
目分类管理、精准施策，推动轻资产招商和产业发展服务转型，推进存量资源盘活提
效。公司经营力争在2021年内恢复稳定有序状态、2022年进入发展提升状态，实现公
司业务的长期稳健发展。
1、产业新城及相关业务
（1）产业新城
公司在产业新城业务方面，通过区域封闭管理、分类施策，提升经营质量
；通过加快资产盘活，推动产业发展龙头化与轻资产并举，推动新城建设平台化，改
善现金流状况。为实现上述目标，公司产业新城业务将推动如下业务策略：
1）最大化保障产业新城供地、最大化资源储备。加强土地营销，稳固与大
型房产企业合作关系，管理推广渠道，积极有序供地，实现最大化土地供应。
2）加快资产盘活。全面盘点资产，逐个区域、逐个项目、逐个法人全面深
入梳理各类资产。推动已签转让协议待回款项目回款，推进公司已审批待签约项目落
地；持续推进未售项目、问题项目、存量持有型资产和土地资源的盘活，千方百计回
笼资金。
3）区域封闭管理分类施策。对产业新城各区域实施封闭管理，回款优先用
于本区域或项目的投资及支出，防止风险在区域间传导，保障各项业务良性运转。各
区域分类施策，全力开发基础好、回款快的区域，持续为公司贡献现金流，其他区域
以收定支、实现自平衡。
4）产业发展龙头化与轻资产并举。积极引入契合政府诉求的龙头大项目，
稳固与政府的合作关系；加速推动已签约项目落地投产，稳定企业投资信心，加速做
大产业税收规模，贡献现金流；推进轻资产招商，积极探索招商新模式。
5）积极推动产业新城业务平台化。积极寻求合作，以区域为单元，以PPP
协议为基础，设立共管账户，专款专用，保障合作方权益。
（2）园区配套住宅
园区配套住宅业务：通过项目分类施策、封闭管理，千方百计加快回款，
最大化用好经营杠杆，协同供应商保障开发，精准投资、聚焦投入产出高效项目等措
施，确保项目有序按期交付，最大化贡献现金流。
1）精准投资，聚焦投入产出撬动比高的高效项目。坚持都市圈布局原则、
坚持人口净流入市场原则、坚持区域深耕原则、坚持能力匹配原则；聚焦高安全性、
高去化速度、高撬动比的项目；重点关注净利润率、高撬动比、IRR、现金流回正周
期、货地比等指标。
2）项目分类施策，封闭管理，确保项目分批次有序交付。以单项目为最小
管理单元，一项目一策略。
3）千方百计加快回款。加速存量项目销售，推动新取地项目快速开盘、快
速去化，加大问题项目盘活，全力确保在途、新售回款，千方百计回笼资金。
4）最大化用好项目经营杠杆，最优化支付顺序，最大化提供可动用现金流
。
5）协同主力供应商，形成供应商联盟，保障开发。建立利益攸关方协同机
制，保障有序经营。
2、商业地产及相关业务：快速推进，深化“三新战略”
（1）新模式
加速开拓轻资产模式，积极探索为中国平安及第三方投资者在不动产领域
提供专业的管理输出服务；在盘活存量资产，优化资产负债结构的同时，以资产管理
输出的模式，深化资本合作，快速切入市场，逐步迭代更新投资模式，逐步探索其他
市场化模式；借力科技创新及新经济平台，开展跨界合作。
（2）新领域
在传统产业新城主营业务领域外，努力探索开拓包括商业综合体、公共住
房、康养、科学社区等细分领域，落实布局战略，丰富业务格局。
（3）新地域
聚焦核心一二线城市，投资重点由自建项目转向为中国平安及第三方投资
者在不动产领域配置资产，关注大资产、大交易，聚焦基因好、存在部分瑕疵的、可
通过品质改善提升回报空间的项目。
(三)经营计划
2021年，公司将切实贯彻发展战略，实现公司业务高质量稳健发展。
预计2021年施工面积合计约2,352.2万平方米，预计新开工面积合计约98.9
万平方米，预计竣工面积合计约1067.6万平方米。
注：公司商业地产及相关业务中的丽泽项目为轻资产运营模式，为公司接受
委托进行代建。
上述开工计划和竣工计划可能受到以下因素影响导致变更或调整：（1）宏
观经济、行业周期波动（2）法规政策变更致使开发项目未能如期取得相关证照（3）
严重自然灾害以及突发性公共卫生事件（4）其他不可预测的重大事项。
上述经营计划并不构成公司对投资者的业绩承诺，投资者应对此保持足够
的风险认识，并且应当理解经营计划与业绩承诺存在差异，敬请投资者注意投资风险
。
(四)可能面对的风险
（一）可能面对的风险
1、流动性与债务逾期风险
受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，2020年末公司
开始出现主营业务回款放缓、融资回款停滞等情况，公司发生暂时性流动性风险，部
分债务未能如期偿还。流动性风险及债务逾期的情况反过来对公司融资回款（含新增
融资）产生较大影响，也对公司经营产生一定影响。
截至报告期末，公司货币资金余额为269.93亿元，其中：可动用资金为20.
29亿元，各类受限或限定用途的资金为249.64亿元。上述249.64亿元受限或限定用途
资金均无法用于偿付金融机构负债，具体包括自有住宅项目监管资金79.75亿元（包
括按揭保证金、预售监管资金、预储金和工程保证金等），园区专项使用资金23.89
亿元，合作项目资金107.18亿元（该资金公司无法单方支配），园区履约保证金3.40
亿元，海外受限资金17.60亿元，其他受限资金17.82亿元。
目前公司正在当地政府与债委会的大力支持下，加快制定风险综合化解方
案。但该方案的制定尚需一定时间。在方案制定与发布之前，公司存在新增债务逾期
以及流动性紧张进一步加剧的风险。
2、业绩下滑风险
（1）公司早期投资布局较多集中于环京区域，自2017年环京市场限购政策
后，公司调整布局，加大了对长三角、长江经济带、粤港澳大湾区等外埠区域投资力
度。虽然外埠区域的业务发展取得一定成效，但公司多数外埠区域布局时间较晚，仍
处于前期投资阶段，公司有限资源难以满足众多产业新城的开发建设需要，公司较多
资源被锁定住公司的环京区域。公司的投资布局、管理与各区域发展的不均衡导致目
前公司市场销售及回款仍主要来自于环京市场。受环京市场限购政策以及2020年多轮
疫情影响，环京住宅市场量价齐跌，不仅对公司环京区域的销售与供取地影响较大，
造成公司房地产业务货值严重不足，也严重影响公司产业新城回款。
（2）公司的产业园区业务具有投资金额大、业务周期长、业务环节复杂的
特点。在开发过程中涉及区域定位规划、基础设施与公共设施建设、土地整理、招商
引资以及区域综合服务等众多环节。其中，产业招商受整体宏观经济形势、各地招商
引资政策以及招商环境的影响较大；基础设施建设项目、土地整理的资金投入对资金
要求较高。
报告期内，公司现金流承压，全面压缩投资，产业新城投资下降较多。同
时产业招商的入园企业投资也大幅下降，导致2020年度产业发展服务收入下降幅度较
大。在公司流动性紧张及收缩产业新城园区投资的情况下，部分产业新城的业务发展
将受到进一步影响，存在继续下降的风险。
（3）受多轮疫情特别是2020年底至2021年年初新一轮疫情的影响，公司部
分区域的房地产市场价格受到较大影响。此外，年初公司爆发的流动性风险也客观上
对公司部分区域的房地产销售价格造成了一定影响。公司2020年度的存货跌价准备计
提较多，对公司业绩影响较大。未来如公司房地产销售价格进一步下跌，公司相应的
资产减值将进一步影响公司业绩。
（4）公司自2020年度开始结转2017年、2018年受国家房地产调控政策影响
较大的房地产项目，导致2020年度毛利率较2019年度大幅下滑。公司未来将继续结转
受调控政策影响较大的房地产项目，公司房地产业务的业绩将进一步受到影响。
（二）为应对上述风险与挑战，公司将采取以下应对措施
1、流动性及债务逾期风险应对
为化解公司债务风险，加快促进公司有序经营，公司积极争取地方政府支
持，成立华夏幸福金融机构债权人委员会（以下简称“债委会”），在各级地方政府
、监管机构和债委会指导和支持下，采取以下措施化解流动性及债务逾期风险：一是
积极配合省市专班和债委会工作，加快制定综合性风险化解方案；二是全力保证公司
正常生产经营，确保企业稳定生产、稳定就业；三是深入开展债权人沟通等，确保不
抽贷、不压贷、不断贷，对到期债务进行展期，尽量减缓公司融资性现金流出压力，
合理调整债务到期计划，保持债务余额整体稳定；四是通过加快资产处置、盘活存量
资源、提高资产价值、引入战略合作等多种措施，积极认真应对，全力开展自救纾困
和债务风险化解工作。
2、业绩下滑风险应对
（1）在业务开展上，持续增强“造血”能力，抓销售、促回款、保现金流
。房地产业务保证住宅按时保质保量交付，加快资金回笼，保障销售回款目标达成；
产业新城业务通过狠抓在途回款、推动增量回款、加快项目销售等措施，保障实现总
回款目标；同时长短结合、多措并举招商引资，加速推动已签约项目落地投产，并通
过最大化资源储备、强化土地营销、市场化供地、积极推动平台化等方式，为公司发
展持续贡献新现金流；丰富产业服务产品线，新增招商辅助服务、数据服务、资本服
务，整合内外资源，打造产业发展平台，提升对外服务能力，创新盈利模式，为公司
创造新的业绩增长点。
（2）在经营管理上，切实提升经营管理水平，持续降本增效，通过核心管
理层降薪、组织优化、业务调整等措施加强成本控制，严控支出，保障公司经营效率
提升；通过明晰各类业务最小单元，分类管理、精准施策；通过梳理处置、盘活存量
资产以及股权合作等方式，瘦身缩表，优化公司资产负债结构，改善公司流动性与财
务状况，确保公司业务可持续与健康发展。
（3）在组织管理上，加强组织管理，提升组织效能、提高管理效率。全力
压降各项管理类费用支出，基于最小管理单元打造并激活组织，进一步加大授权、简
化流程，调整组织阵型、提高决策效率。稳定干部和骨干队伍，保持队伍战斗力。
（4）在区域政策上，坚持推进区域分类施策封闭管理，回款优先用于本区
域或项目的投资及支出，防止风险在不同区域或项目间传导；根据不同区域的市场与
政策情况寻找合适的投资机会，提升投资效率；全力开发基础好、回款快的区域，持
续为公司贡献现金流；其他区域以收定支、实现自平衡。
（5）继续聚焦核心都市圈，继续在投资管控、资产管理、风险管理体系等
方面完善产业新城经营投资管理体系；增强产业招商能力，产业发展龙头化与轻资产
并举，继续提升园区的综合开发与投资能力。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）围绕核心都市圈，战略选址布局能力突出
当前，都市圈成为区域发展战略重要一环，是未来一段时期中国城镇化的
主要形态。加快发展和培育都市圈，是区域经济一体化的切入点和突破口。公司围绕
核心都市圈的战略选址布局能力已经成为华夏幸福产业新城的护城河。
（二）产业新城开发性PPP模式先进
公司秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理
念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的开发性PPP市场化运作模式
，在国内率先采用开发性PPP模式与地方政府就产业新城开发项目形成合作，打造“
产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城，在规划设计、土地整理
、基础设施建设、公共配套建设、产业发展、城市运营六大领域，为所在区域提供可
持续发展的全流程综合解决方案，为政府与企业合作开展PPP模式开发产业新城提供
了优秀范例，创造出“1+1>2”的效果。
（三）产业发展能力持续升级
产业是经济增长的动力之源，更是产业新城的立根之本。公司坚持“产业
发展龙头化”策略，聚焦新一代信息技术、高端装备、汽车、航空航天等十大重点产
业，通过龙头引领产业集聚、创新与资本双轮驱动的创新产业发展方式，凭借公司专
业化的产业发展团队，从产业研究规划、产业落地谋划、全球资源匹配、承载平台建
设到全程服务运营，为所在区域提供产业升级的全流程综合解决方案，打造产业集群
。基于多年产业招商经验，结合人工智能算法应用的华夏幸福产业大数据平台首次向
外界展示，截至2020年底平台已覆盖企业9,400万家、园区6,200个、录入数据13.2亿
条，可针对不同客群不同应用场景，为企业投资选址和区域产业发展提供高效服务。
公司产业发展能力持续升级，作为产业新城业务的重要组成部分，得到各级政府广泛
认可和赞誉，有效推动公司整体业务发展。
（四）“三新战略”注入业务发展新活力
报告期内，公司坚决贯彻执行“三新战略”，在做大做强产业新城业务的
同时，全力开拓新模式、新领域、新地域，在商业综合体、公共住房、康养、科学社
区等商业地产及相关业务领域均取得突破，进一步完善了公司业务结构，实现业务结
构多元化。
公司商业地产及相关业务团队持续提升项目开发和操盘能力，充分利用轻
重并举的模式优势以及核心都市圈战略布局优势，2019年在北京、武汉等目标城市率
先实现新领域的破局，在项目拓展及获取能力上实现飞跃式的提升；2020年，持续进
军南京、广州等目标城市。截至2020年底，哈尔滨、南京的售楼处相继开盘；未来商
业地产及相关业务将成为公司发展战略和业务高质量发展的重要支撑。
=========================================================================
免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
=========================================================================