600306商业城 资产重组最新消息
≈≈*ST商城600306≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）主要业务
公司的主要业务为商品零售，主要业态为百货商场和超市。报告期内，公
司的营业收入主要来源于公司各门店的商品销售收入及商户租金收入。
（二）经营模式
报告期内，公司的经营模式包括联营、租赁和自营三种模式。
1、联营模式下，供应商和公司签订联营合同，约定扣率及费用承担方式，
涉及的商品品类主要有服装鞋帽、床上用品、户外运动用品、部分化妆品、部分黄金
珠宝等。
2、租赁模式指商户在公司的门店内租赁部分场地开展经营，公司的利润来
源于租金收入。报告期内，采取租赁模式的业态除餐饮、休闲、娱乐、配套维修服务
等以外，商业城店由于经营模式调整后，场内大部分供应商的合作模式一并转为租赁
模式。
3、自营模式即公司直接采购商品，验收入库后纳入库存管理，并负责商品
的销售，承担商品所有权上的风险和报酬，其利润来源于公司的购销差价。公司目前
采用自营模式经营的商品品类主要有超市以及部分奢侈品、部分黄金珠宝、家电和部
分化妆品等。
（三）行业情况说明
1、全国2021年上半年零售行业总体情况
根据国家统计局发布数据，2021年1-6月社会消费品零售总额21.19万亿元
，同比增长23.0%。
按经营地统计，城镇消费品零售额18.41万亿元，同比增长23.3%；乡村消
费品零售额2.78万亿元，同比增长21.4%。
按消费类型统计，商品零售额19.02万亿元，同比增长20.6%；餐饮收入额2
.17万亿元，同比增长48.6%。
2021年1-6月全国网上零售额达6.11万亿元，同比增长23.2%，实物商品网
上零售额达5.03万亿元，同比增长18.7%，占社会消费品零售总额的比重超过四分之
一。
2、沈阳市2021年上半年社会消费情况
根据沈阳市统计局发布数据，2021年1-6月沈阳市社会消费品零售总额1,83
4.9亿元，同比增长15.9%；网上商品零售额218.8亿元，同比增长10.0%。
二、经营情况的讨论与分析
2021年上半年，线下实体零售业受新冠疫情影响有所缓解，全国社会消费
品零售总额同比有所回升，实物商品网上零售额同比持续增长并且占社会消费品零售
总额的比重继续放大。作为传统实体零售企业，公司经营即经受着网络电商的持续冲
击，同时又持续受到疫情的影响，加上资金压力大，使得报告期内自营产品的收入规
模出现下滑。
面对内部资金不足、外部竞争压力加大的不利局面，报告期内公司重点做
好以下工作：
1、持续强化核心价值观，提高服务水平。
公司的价值观中，排在首位的就是“真诚服务每一天”，公司倡导和践行
主动、用心、高效服务于客户、服务于供应商、服务于员工，通过企业文化宣导统一
员工思想、目标和行动。公司在对客户的服务中将继续强化“心”式服务，将用心服
务体现在售前、售中和售后各个环节，提升客户的体验感和认同感，增加客户黏性。
2、强化与供应商关系，持续精诚合作
公司拥有一批诚实、守信、担当的供应商伙伴，在上半年，公司与供应商
持续风雨同舟、共渡难关。公司将本着利益一致、目标一致、共同发展的原则进一步
强化与供应商合作，关注供应商经营业绩和面临困难，对临界供应商给予点对点帮扶
，对重点品牌提供量身定制商务条件。通过与供应商的真诚合作、良性互动，获得供
应商支持，从而为客户提供更多、更好的货品和销售政策。
3、加大宣传力度，充分利用自媒体宣传
公司将继续做好传统节假日促销、品类营销和事件营销，增加促销活动时
间和场次，保持热点轮动、促销持续，同时铁西百货店增加会员活动的政策和力度，
提升会员服务品质、增加会员归属感。公司下辖门店均利用抖音、微信等网络和自媒
体手段对公司及门店的品牌、产品和活动进行推广和宣传，活跃粉丝，为销售助力。
在线上销售方面，公司将继续开展与寺库、珍品网等电商平台合作，增加营销渠道，
在线下营销中将努力挖掘卖场内外的创收点位，增加创利。
4、推动各门店合理调改升级，加强特色经营。
目前公司下属两家门店经营定位和口碑定位已经形成，公司下属两家门店
将继续推动合理调改升级，加强特色经营，巩固口碑定位。
公司下辖的商业城店在资金紧张、人员减少等叠加创伤下，谋划调改，创
新求变。2021年借助中街5A景区开街成功，结合地铁经济，优化品类组合，顺势而为
，重新定位、重组业态、增加场景、转换流量，深耕商业城，聚焦大中街，重新塑造
沈阳新零售的商业名片。
公司下辖的铁西百货店2020年12月29日起由于疫情的影响被迫闭店，直至1
月15日才开始正常营业，商场客流减少，促销活动受制约，销售额锐减，给铁百带来
了严重的冲击和巨大的影响。经过一段时间的齐心协力，克服了种种困难，门店终于
又恢复了人气。
5、积极推动定增工作，增强公司资本实力
经公司第七届董事会第三十八次会议、第七届监事会第二十一次会议以及2
021年第三次临时股东大会审议，通过了关于本次非公开发行股票的相关议案。2021
年7月14日，公司收到证监会出具的《中国证监会行政许可申请受理单》。2021年7月
28日，公司收到证监会出具的《中国证监会行政许可项目审查一次反馈意见通知书》
。如本次非公开发行工作最终取得证监会核准并完成发行，将有利于增强公司的资本
实力，有效缓解公司资金压力，为公司的长远发展奠定良好的基础。
报告期公司营业收入实现7,130.90万元，比上年同期减少2,771.02万元，
下降幅度为27.98%，主要原因是公司经营性资金紧张导致自营业务经营规模下降所致
。公司报告期实现营业利润和归属于母公司所有者的净利润金额分别为-3,725.58万
元和-3,957.64万元，较上年同期分别减亏2,687.86万元和2,612.70万元，减亏幅度
分别为41.91%和39.77%，减亏的主要原因是因公司折旧摊销大幅减少所致。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
公司于2021年5月30日召开了第七届董事会第三十八次会议、第七届监事会
第二十一次会议，审议通过了关于公司2021年非公开发行股票的相关议案。本次非公
开发行股票募集资金将有利于增强公司的资本实力，有效缓解公司资金压力，满足公
司未来做强主业的资金投入需求，为公司的长远发展奠定良好的基础。同时，本次非
公开发行将有效改善公司的资本结构，提高经营安全性、降低财务风险，进一步增强
公司未来的投融资能力。本次非公开发行完成后，领先半导体将成为公司的控股股东
，王强将成为公司的实际控制人。
在2021年6月16日，公司召开了2021年第三次临时股东大会通过了上述议案
。在2021年7月14日，公司收到证监会出具的《中国证监会行政许可申请受理单》。
在2021年7月28日，公司收到证监会出具的《中国证监会行政许可项目审查一次反馈
意见通知书》。在2021年8月23日，公司披露了《关于沈阳商业城股份有限公司非公
开发行股票申请文件反馈意见的回复》，并按照要求向证监会行政许可受理部门提交
书面回复意见。以上具体内容请详见公司披露的相关公告。
三、可能面对的风险
1、宏观经济环境风险
零售行业与宏观经济发展环境紧密关联，宏观经济形势虽出现明显好转，
但消费者对于实体零售百货的消费信心明显不足，抑制实体零售市场的整体发展，将
会对行业和公司的发展带来不利影响，零售企业承受着较大的经营压力。
2、零售市场竞争环境风险
公司所处区域市场处于较强的竞争态势，国内零售知名品牌企业家数众多
，加剧了市场竞争主体对各要素资源的争夺，企业运营成本呈上升趋势，此外电商、
品牌经销商自建零售渠道的冲击分流也都使公司承受一定程度的竞争风险。公司历史
形成的负债沉重，公司整体面临的竞争态势将进一步加剧，将可能导致市场占有率和
盈利能力出现一定幅度下降的风险。
3、企业运营管理风险
由于公司面临的客观形势，企业运营难度也随之加大，对经营管理、服务
质量、财务运作以及风险管控等方面提出更高的标准和要求，公司整体竞争力及对商
圈发展的综合掌控能力仍显不足，对新业态组合创新发展及互联网营销模式的协同综
合运用尚显落后，公司面临的运营风险日益突出。
4、公司股票可能被终止上市的风险
因公司股票在2019年度报告披露后已被实施退市风险警示，公司经审计的2
020年末归属于上市公司股东的净资产为负值，根据《上海证券交易所股票上市规则
》（2020年12月修订）及相关规定，公司股票在2020年年度报告披露后继续被上交所
实施退市风险警示。根据《上海证券交易所股票上市规则》的有关规定，若公司2021
年度触及《上海证券交易所股票上市规则》第13.3.2条任意情形，公司股票将被终止
上市。
5、公司与持续经营相关的重大不确定性的风险
截至2020年末，公司净资产为-23,362.50万元，同时公司已连续三年亏损
，营运资金和现金及现金等价物净增加额也已连续三年为负数。公司聘请的大华会计
师事务所(特殊普通合伙)为公司《2020年年度报告》出具了包含与持续经营相关的重
大不确定性段的无保留意见审计报告。2021年上半年未经审计的归属于上市公司股东
的净利润为-3,957.46万元，截至2021年6月末公司未经审计的货币资金余额为1,669.
27万元（其中银行存款被冻结金额为1,380.38万元），短期借款余额为9.74亿元，应
付账款余额为1.43亿元，其他应付款余额为4.39亿元。公司现阶段面临较大的营运资
金压力和债务偿还压力。
6、本次非公开发行风险
公司于2021年6月1日发布了《沈阳商业城股份有限公司2021年非公开发行
股票预案》，拟定增募资不超过35,000.58万元，用于补充流动资金及偿还债务。发
行对象为领先半导体，发行价格为6.55元/股。
本次非公开发行完成后，公司实际控制人将变更为王强。因实际控制人可
凭借其控制地位通过行使表决权等方式对公司的人事任免、经营决策等进行影响，公
司控制权的变更将给公司的经营管理和公司治理带来一定的不确定性风险。
本次非公开发行相关事宜已经公司第七届董事会第三十八次会议及公司202
1年第三次临时股东大会审议通过，根据《公司法》《证券法》等相关法律、法规和
规范性文件的规定，本次非公开发行还需获得证监会的核准。本次非公开发行能否获
得核准，以及获得核准的时间，存在一定的不确定性。
四、报告期内核心竞争力分析
1、信誉优势：商业城店及铁西百货店为沈阳市两家传统老店，在沈阳市家
喻户晓，多年来在消费者心中积累了较高的声誉，形成了“商业城，城中求诚”、“
铁百买金，终身放心”、“铁百家电，人人点赞”、“铁百珠宝，人人说好”等等脍
炙人口的品牌形象和客户口碑。
2、区位优势：公司各门店均在沈阳市核心商圈，其中商业城店位于沈阳商
业最繁华的中街商圈，铁西百货店位于沈阳铁西广场商圈。随着地下交通设施的不断
完善，地铁出行已经成为大部分沈阳市民的主要出行方式，商业城店与地铁中街站无
缝连接，铁西百货店紧邻地铁铁西广场站，给市民购物提供了及其便利的交通条件。
3、物业优势：公司下属两家门店物业均为自有物业，在行业竞争加剧、商
铺租金日趋上涨的背景下，公司优质物业成本优势显著。
4、人才优势：公司注重经营管理人员培养和团队建设，从业人员均有较强
的行业经验，同时经过知识观念更新、创新机制完善，能够适应行业形势变化以及企
业发展的需要。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年，受新冠疫情影响，全国社会消费品零售总额出现下降，但是实物
商品网上零售额同比增长并且占社会消费品零售总额的比重继续放大。作为传统实体
零售企业，公司经营即经受着网络电商的持续冲击，同时又遭遇了疫情的突然袭击。
为了应对突发疫情给社会生产生活造成的影响，公司全体员工在地方政府的统一指导
下，努力克服疫情带来的不利影响，在危机中求生存、在逆境下求发展，不断提高服
务质量和客户体验。报告期内公司重点做好以下几方面工作：
1、深度推广“心”式服务，全面提升服务品质
好服务源于用心，员工因热爱而用心。公司通过培训、企业文化宣讲等多
种形式，统一员工思想，树立正确、积极的价值观，学习先进理念、先进同行、先进
同事，深度推广“心”式服务，弘扬匠心精神，提升服务品质。
2、携手供应商，共渡难关
疫情对零售行业形成全链条冲击，商场营收和现金流出现困难，场内供应
商更是压力山大，为了保障和支持场内供应商正常运营，公司一方面积极筹措资金结
算供应商货款，另一方面对于影院、射击、篮球、餐饮等租赁经营项目，公司根据客
观情况在租金或费用上给予适当的支持，从而增加供应商穿越寒冬的能力和信心。
3、强化营销活动和宣传，借助电商平台促进销售
报告期内，公司推出众多的大中小型营销活动，通过抖音、微信等方式推
广公司品牌并向线下引流，同时邀请明星助阵，促进疫情之下的人气回升和销售拉动
。公司已经实际开展业务的电商平台包括寺库网、珍品网以及控股股东旗下的茂乐惠
平台等，报告期内以上平台为公司带来的销售贡献虽然占比较小，但上述平台的业务
合作对公司的线上销售渠道拓展起到示范性作用。
4、优化管理架构，调整业务模式
为了实现管理架构的优化，公司通过资产划转的方式将原本由母公司管理
和运营的中街商业城门店资产、业务和人员划转至子公司商业城百货，资产划转后，
母公司主要负责总部管理职能以及作为上市主体按照资本市场相关规则要求进行合规
运作和治理，两家主要子公司分别作为商业城店和铁西百货店业务的经营主体进行商
场经营和管理。为了完善业态、扩大客群，商业城店几年来陆续增加和完善休闲体验
类业态功能，在业态及功能上尽量向购物中心靠近，为配合“购物中心”管理需要，
商业城店将场内经营模式从联营模式向租赁模式进行调整。
报告期公司营业收入实现19,683.34万元，比上年同期99,584.76万元减少7
9,901.42万元，下降幅度为80.23%，主要原因是报告期内公司执行新收入准则对联营
业务按照净额法确认收入，同时新冠疫情对公司经营造成影响所致。公司报告期实现
营业利润和归属于母公司所有者的净利润金额分别为-12,880.03万元和-14,914.16元
，较上年同期分别增亏3,289.61万元和4,300.30万元，增亏幅度分别为34.30%和40.5
2%，增亏的主要原因是由于新冠疫情影响，经营收入大幅下滑，同时公司在报告期内
对部分诉讼案件计提预计负债所致。
二、报告期内主要经营情况
公司主要经营模式为：自营、联营和租赁等，下辖的商业城店以租赁模式
为主，下辖的铁西百货店以联营和自营模式为主。2020年度各模式下经营数据为：
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
受突发疫情影响，2020年1-2月全国社会消费品零售总额出现大幅下降，随
着国内疫情防控成果的不断扩大，社会消费品零售总额降幅不断收窄并从8月份开始
实现连续正增长。国家“十四五”规划纲要提出，加快构建以国内大循环为主体、国
内国际双循环相互促进的新发展格局，深入实施扩大内需战略，增强消费对经济发展
的基础性作用和投资对优化供给结构的关键性作用，建设消费和投资需求旺盛的强大
国内市场，全面促进消费。2021年政府工作报告提出稳步提高消费能力，改善消费环
境，让居民能消费、愿消费，以促进民生改善和经济发展。
电商经过多年的迅猛发展，由于其便利性和价格方面的一定优势，在居民
消费环节的作用在不断加大，2020年全国实物商品网上零售额达9.76万亿元，同比增
长14.8%，占社会消费品零售总额的比重接近四分之一。同时，随着居民消费需求的
不断多元化，各实体零售企业也在加速转型升级，新兴业态方兴未艾，新兴业态和传
统业态融合发展也成为当前消费方式多样化的重要体现。
公司所属门店位于沈阳市内。近几年，东北区域经济发展滞缓，人口增长
乏力，消费需求远不及一线城市以及经济发达地区的发达的二线城市。同时沈阳市区
域内商业零售企业家数众多，行业竞争激烈。
(二)公司发展战略
在国家加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展
格局的战略引导下，预计社会消费品零售总额将随着我国经济逐步进入高质量发展阶
段而保持持续增长，需求更加多元、规模持续扩大、结构优化升级。商业模式不断创
新，新兴业态快速成长，预计后续消费市场仍将保持持续发展态势，继续发挥对经济
增长的基础性作用，消费者个性化、多样化、不断升级的新需求也将得到更好地满足
。
公司旗下两家门店在当地百姓心中分别形成根深蒂固的品牌形象和口碑定
位。商业城店的建筑外立面为英伦风格，卖场面积较大，具备一定的升级改造条件，
结合近几年来的招商调改已经在百货商场的基础上增加了观影、运动、休闲等多种功
能业态。铁西百货为传统百货商场，通过几十年的用心经营，在当地百姓心中拥有不
可动摇的形象地位，黄金、家电等主力品类在行业内积累了诸如“铁百买金，终身放
心”、“铁百家电，人人点赞”等脍炙人口的客户口碑。
未来经营中，公司将继续秉承“城中求诚”的经营理念，执行“因店制宜
”的发展战略，通过用心服务，为客户提供购物、休闲、餐饮、娱乐等多方面服务。
(三)经营计划
2021年，公司将紧紧围绕业绩提升这一核心目标进行经营管理，以业绩提
升为目标导向和评价依据，一切以顾客为尊、以员工为本，在深挖商业零售本质的同
时积极谋求股东价值的长久性与可持续性增长。
1、强化核心价值观，持续提高服务水平
公司的价值观中，排在首位的就是“真诚服务每一天”，公司倡导和践行
主动、用心、高效服务于客户、服务于供应商、服务于员工，通过企业文化宣导统一
员工思想、目标和行动。公司在对客户的服务中将继续强化“心”式服务，将用心服
务体现在售前、售中和售后各个环节，提升客户的体验感和认同感，增加客户黏性。
2、强化与供应商关系，持续精诚合作
公司拥有一批诚实、守信、担当的供应商伙伴，过去的一年中公司与供应
商更是风雨同舟、共渡难关。公司将本着利益一致、目标一致、共同发展的原则进一
步强化与供应商合作，关注供应商经营业绩和面临困难，对临界供应商给予点对点帮
扶，对重点品牌提供量身定制商务条件。通过与供应商的真诚合作、良性互动，获得
供应商支持，从而为客户提供更多、更好的货品和销售政策。
3、强化宣传推广，持续拓展营销思路
公司将继续做好传统节假日促销、品类营销和事件营销，增加促销活动时
间和场次，保持热点轮动、促销持续，同时增加会员活动的政策和力度，提升会员服
务品质、增加会员归属感。公司将利用抖音、微信等网络和自媒体手段对公司的品牌
、产品和活动进行推广和宣传，活跃粉丝，为销售助力。在线上销售方面，公司将继
续开展与寺库、珍品网、茂乐惠等电商平台合作，增加营销渠道，在线下营销中将努
力挖掘卖场内外的创收点位，增加创利。
4、强化特色经营，持续推动各门店合理调改升级
目前公司下属两家门店经营定位和口碑定位已经形成，公司下属两家门店
将继续强化特色经营，巩固口碑定位，合理调改升级。作为国家首批试点步行街，沈
阳中街进行了全面升级改造并在2020年9月份正式开街启幕，商业城店地处沈阳市中
街核心地段，将借着市政府打造盛京皇城5A级文化旅游街区的契机完成楼梯亮化升级
，同时卖场内部将进一步补充引进餐饮娱乐休闲体验类项目，组成传统零售、盛京味
道、童趣十足、玩所未玩、乐享生活五大业态模块。铁西百货店将继续巩固黄金、家
电类特色品类优势，对服饰类重新进行品类整合并适当引入儿童品类，在重点关注中
年以上客群的同时把吸引“年轻人到铁百”作为一个创新营销的品牌活动，同时在超
市区重点引入有关民生、民俗、民玩等的老品牌、老字号，实现从超市向集市转变。
(四)可能面对的风险
1、宏观经济环境风险
零售行业与宏观经济发展环境紧密关联，国际国内宏观经济现状将影响实
体零售市场的整体发展，对行业和公司的发展带来影响。
2、零售市场竞争环境风险
公司所处区域市场处于较强的竞争态势，知名品牌零售企业家数众多，加
剧了市场竞争主体对各要素资源的争夺，企业运营难度呈上升趋势。此外公司对互联
网营销模式的协同综合运用尚显落后，电商、品牌经销商自建零售渠道的冲击分流也
都使公司承受一定程度的竞争风险。
3、企业运营管理和财务风险
公司主要资产为持有的商业城店和铁西百货店物业资产，而公司主要负债
为短期借款、应付账款等流动性负债，尽管公司控股股东及其关联方已通过借款方式
为公司提供资金支持，但公司仍面临较大的债务偿还和资金周转压力，资金调配难度
加大，公司面临的债务风险日益突出。
4、股票可能会被终止上市的风险
公司2020年末归属于上市公司股东的净资产为负值，根据《上海证券交易
所股票上市规则》（2020年12月修订）及有关规定，公司股票在2020年年度报告披露
后将继续被实施退市风险警示处理。如果公司不能在有效的时间内改善公司相关财务
指标，公司股票将可能临终止上市的风险。
四、报告期内核心竞争力分析
1、信誉优势：商业城店及铁西百货店为沈阳市两家传统老店，在沈阳市家
喻户晓，多年来在消费者心中积累了较高的声誉，形成了“商业城，城中求诚，购物
之城”、“铁百买金，终身放心”、“铁百家电，人人点赞”、“铁百珠宝，人人说
好”等等脍炙人口的品牌形象和客户口碑。
2、区位优势：公司各门店均在沈阳市核心商圈，其中商业城店位于沈阳商
业最繁华的中街商圈，铁西百货店位于沈阳铁西广场商圈。随着地下交通设施的不断
完善，地铁出行已经成为大部分沈阳市民的主要出行方式，商业城店与地铁中街站无
缝连接，铁西百货店紧邻地铁铁西广场站，给市民购物提供了及其便利的交通条件。
3、物业优势：公司下属两家门店物业均为自有物业，在行业竞争加剧、商
铺租金日趋上涨的背景下，公司优质物业成本优势显著。
4、人才优势：公司注重经营管理人员培养和团队建设，从业人员均有较强
的行业经验，同时经过知识观念更新、创新机制完善，能够适应行业形势变化以及企
业发展的需要。
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免责条款
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司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
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的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）主要业务
公司的主要业务为商品零售，主要业态为百货商场和超市。报告期内，公
司的营业收入主要来源于公司各门店的商品销售收入及商户租金收入。
（二）经营模式
报告期内，公司的经营模式包括联营、租赁和自营三种模式。
1、联营模式下，供应商和公司签订联营合同，约定扣率及费用承担方式，
涉及的商品品类主要有服装鞋帽、床上用品、户外运动用品、部分化妆品、部分黄金
珠宝等。
2、租赁模式指商户在公司的门店内租赁部分场地开展经营，公司的利润来
源于租金收入。报告期内，采取租赁模式的业态除餐饮、休闲、娱乐、配套维修服务
等以外，商业城店由于经营模式调整后，场内大部分供应商的合作模式一并转为租赁
模式。
3、自营模式即公司直接采购商品，验收入库后纳入库存管理，并负责商品
的销售，承担商品所有权上的风险和报酬，其利润来源于公司的购销差价。公司目前
采用自营模式经营的商品品类主要有超市以及部分奢侈品、部分黄金珠宝、家电和部
分化妆品等。
（三）行业情况说明
1、全国2021年上半年零售行业总体情况
根据国家统计局发布数据，2021年1-6月社会消费品零售总额21.19万亿元
，同比增长23.0%。
按经营地统计，城镇消费品零售额18.41万亿元，同比增长23.3%；乡村消
费品零售额2.78万亿元，同比增长21.4%。
按消费类型统计，商品零售额19.02万亿元，同比增长20.6%；餐饮收入额2
.17万亿元，同比增长48.6%。
2021年1-6月全国网上零售额达6.11万亿元，同比增长23.2%，实物商品网
上零售额达5.03万亿元，同比增长18.7%，占社会消费品零售总额的比重超过四分之
一。
2、沈阳市2021年上半年社会消费情况
根据沈阳市统计局发布数据，2021年1-6月沈阳市社会消费品零售总额1,83
4.9亿元，同比增长15.9%；网上商品零售额218.8亿元，同比增长10.0%。
二、经营情况的讨论与分析
2021年上半年，线下实体零售业受新冠疫情影响有所缓解，全国社会消费
品零售总额同比有所回升，实物商品网上零售额同比持续增长并且占社会消费品零售
总额的比重继续放大。作为传统实体零售企业，公司经营即经受着网络电商的持续冲
击，同时又持续受到疫情的影响，加上资金压力大，使得报告期内自营产品的收入规
模出现下滑。
面对内部资金不足、外部竞争压力加大的不利局面，报告期内公司重点做
好以下工作：
1、持续强化核心价值观，提高服务水平。
公司的价值观中，排在首位的就是“真诚服务每一天”，公司倡导和践行
主动、用心、高效服务于客户、服务于供应商、服务于员工，通过企业文化宣导统一
员工思想、目标和行动。公司在对客户的服务中将继续强化“心”式服务，将用心服
务体现在售前、售中和售后各个环节，提升客户的体验感和认同感，增加客户黏性。
2、强化与供应商关系，持续精诚合作
公司拥有一批诚实、守信、担当的供应商伙伴，在上半年，公司与供应商
持续风雨同舟、共渡难关。公司将本着利益一致、目标一致、共同发展的原则进一步
强化与供应商合作，关注供应商经营业绩和面临困难，对临界供应商给予点对点帮扶
，对重点品牌提供量身定制商务条件。通过与供应商的真诚合作、良性互动，获得供
应商支持，从而为客户提供更多、更好的货品和销售政策。
3、加大宣传力度，充分利用自媒体宣传
公司将继续做好传统节假日促销、品类营销和事件营销，增加促销活动时
间和场次，保持热点轮动、促销持续，同时铁西百货店增加会员活动的政策和力度，
提升会员服务品质、增加会员归属感。公司下辖门店均利用抖音、微信等网络和自媒
体手段对公司及门店的品牌、产品和活动进行推广和宣传，活跃粉丝，为销售助力。
在线上销售方面，公司将继续开展与寺库、珍品网等电商平台合作，增加营销渠道，
在线下营销中将努力挖掘卖场内外的创收点位，增加创利。
4、推动各门店合理调改升级，加强特色经营。
目前公司下属两家门店经营定位和口碑定位已经形成，公司下属两家门店
将继续推动合理调改升级，加强特色经营，巩固口碑定位。
公司下辖的商业城店在资金紧张、人员减少等叠加创伤下，谋划调改，创
新求变。2021年借助中街5A景区开街成功，结合地铁经济，优化品类组合，顺势而为
，重新定位、重组业态、增加场景、转换流量，深耕商业城，聚焦大中街，重新塑造
沈阳新零售的商业名片。
公司下辖的铁西百货店2020年12月29日起由于疫情的影响被迫闭店，直至1
月15日才开始正常营业，商场客流减少，促销活动受制约，销售额锐减，给铁百带来
了严重的冲击和巨大的影响。经过一段时间的齐心协力，克服了种种困难，门店终于
又恢复了人气。
5、积极推动定增工作，增强公司资本实力
经公司第七届董事会第三十八次会议、第七届监事会第二十一次会议以及2
021年第三次临时股东大会审议，通过了关于本次非公开发行股票的相关议案。2021
年7月14日，公司收到证监会出具的《中国证监会行政许可申请受理单》。2021年7月
28日，公司收到证监会出具的《中国证监会行政许可项目审查一次反馈意见通知书》
。如本次非公开发行工作最终取得证监会核准并完成发行，将有利于增强公司的资本
实力，有效缓解公司资金压力，为公司的长远发展奠定良好的基础。
报告期公司营业收入实现7,130.90万元，比上年同期减少2,771.02万元，
下降幅度为27.98%，主要原因是公司经营性资金紧张导致自营业务经营规模下降所致
。公司报告期实现营业利润和归属于母公司所有者的净利润金额分别为-3,725.58万
元和-3,957.64万元，较上年同期分别减亏2,687.86万元和2,612.70万元，减亏幅度
分别为41.91%和39.77%，减亏的主要原因是因公司折旧摊销大幅减少所致。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
公司于2021年5月30日召开了第七届董事会第三十八次会议、第七届监事会
第二十一次会议，审议通过了关于公司2021年非公开发行股票的相关议案。本次非公
开发行股票募集资金将有利于增强公司的资本实力，有效缓解公司资金压力，满足公
司未来做强主业的资金投入需求，为公司的长远发展奠定良好的基础。同时，本次非
公开发行将有效改善公司的资本结构，提高经营安全性、降低财务风险，进一步增强
公司未来的投融资能力。本次非公开发行完成后，领先半导体将成为公司的控股股东
，王强将成为公司的实际控制人。
在2021年6月16日，公司召开了2021年第三次临时股东大会通过了上述议案
。在2021年7月14日，公司收到证监会出具的《中国证监会行政许可申请受理单》。
在2021年7月28日，公司收到证监会出具的《中国证监会行政许可项目审查一次反馈
意见通知书》。在2021年8月23日，公司披露了《关于沈阳商业城股份有限公司非公
开发行股票申请文件反馈意见的回复》，并按照要求向证监会行政许可受理部门提交
书面回复意见。以上具体内容请详见公司披露的相关公告。
三、可能面对的风险
1、宏观经济环境风险
零售行业与宏观经济发展环境紧密关联，宏观经济形势虽出现明显好转，
但消费者对于实体零售百货的消费信心明显不足，抑制实体零售市场的整体发展，将
会对行业和公司的发展带来不利影响，零售企业承受着较大的经营压力。
2、零售市场竞争环境风险
公司所处区域市场处于较强的竞争态势，国内零售知名品牌企业家数众多
，加剧了市场竞争主体对各要素资源的争夺，企业运营成本呈上升趋势，此外电商、
品牌经销商自建零售渠道的冲击分流也都使公司承受一定程度的竞争风险。公司历史
形成的负债沉重，公司整体面临的竞争态势将进一步加剧，将可能导致市场占有率和
盈利能力出现一定幅度下降的风险。
3、企业运营管理风险
由于公司面临的客观形势，企业运营难度也随之加大，对经营管理、服务
质量、财务运作以及风险管控等方面提出更高的标准和要求，公司整体竞争力及对商
圈发展的综合掌控能力仍显不足，对新业态组合创新发展及互联网营销模式的协同综
合运用尚显落后，公司面临的运营风险日益突出。
4、公司股票可能被终止上市的风险
因公司股票在2019年度报告披露后已被实施退市风险警示，公司经审计的2
020年末归属于上市公司股东的净资产为负值，根据《上海证券交易所股票上市规则
》（2020年12月修订）及相关规定，公司股票在2020年年度报告披露后继续被上交所
实施退市风险警示。根据《上海证券交易所股票上市规则》的有关规定，若公司2021
年度触及《上海证券交易所股票上市规则》第13.3.2条任意情形，公司股票将被终止
上市。
5、公司与持续经营相关的重大不确定性的风险
截至2020年末，公司净资产为-23,362.50万元，同时公司已连续三年亏损
，营运资金和现金及现金等价物净增加额也已连续三年为负数。公司聘请的大华会计
师事务所(特殊普通合伙)为公司《2020年年度报告》出具了包含与持续经营相关的重
大不确定性段的无保留意见审计报告。2021年上半年未经审计的归属于上市公司股东
的净利润为-3,957.46万元，截至2021年6月末公司未经审计的货币资金余额为1,669.
27万元（其中银行存款被冻结金额为1,380.38万元），短期借款余额为9.74亿元，应
付账款余额为1.43亿元，其他应付款余额为4.39亿元。公司现阶段面临较大的营运资
金压力和债务偿还压力。
6、本次非公开发行风险
公司于2021年6月1日发布了《沈阳商业城股份有限公司2021年非公开发行
股票预案》，拟定增募资不超过35,000.58万元，用于补充流动资金及偿还债务。发
行对象为领先半导体，发行价格为6.55元/股。
本次非公开发行完成后，公司实际控制人将变更为王强。因实际控制人可
凭借其控制地位通过行使表决权等方式对公司的人事任免、经营决策等进行影响，公
司控制权的变更将给公司的经营管理和公司治理带来一定的不确定性风险。
本次非公开发行相关事宜已经公司第七届董事会第三十八次会议及公司202
1年第三次临时股东大会审议通过，根据《公司法》《证券法》等相关法律、法规和
规范性文件的规定，本次非公开发行还需获得证监会的核准。本次非公开发行能否获
得核准，以及获得核准的时间，存在一定的不确定性。
四、报告期内核心竞争力分析
1、信誉优势：商业城店及铁西百货店为沈阳市两家传统老店，在沈阳市家
喻户晓，多年来在消费者心中积累了较高的声誉，形成了“商业城，城中求诚”、“
铁百买金，终身放心”、“铁百家电，人人点赞”、“铁百珠宝，人人说好”等等脍
炙人口的品牌形象和客户口碑。
2、区位优势：公司各门店均在沈阳市核心商圈，其中商业城店位于沈阳商
业最繁华的中街商圈，铁西百货店位于沈阳铁西广场商圈。随着地下交通设施的不断
完善，地铁出行已经成为大部分沈阳市民的主要出行方式，商业城店与地铁中街站无
缝连接，铁西百货店紧邻地铁铁西广场站，给市民购物提供了及其便利的交通条件。
3、物业优势：公司下属两家门店物业均为自有物业，在行业竞争加剧、商
铺租金日趋上涨的背景下，公司优质物业成本优势显著。
4、人才优势：公司注重经营管理人员培养和团队建设，从业人员均有较强
的行业经验，同时经过知识观念更新、创新机制完善，能够适应行业形势变化以及企
业发展的需要。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年，受新冠疫情影响，全国社会消费品零售总额出现下降，但是实物
商品网上零售额同比增长并且占社会消费品零售总额的比重继续放大。作为传统实体
零售企业，公司经营即经受着网络电商的持续冲击，同时又遭遇了疫情的突然袭击。
为了应对突发疫情给社会生产生活造成的影响，公司全体员工在地方政府的统一指导
下，努力克服疫情带来的不利影响，在危机中求生存、在逆境下求发展，不断提高服
务质量和客户体验。报告期内公司重点做好以下几方面工作：
1、深度推广“心”式服务，全面提升服务品质
好服务源于用心，员工因热爱而用心。公司通过培训、企业文化宣讲等多
种形式，统一员工思想，树立正确、积极的价值观，学习先进理念、先进同行、先进
同事，深度推广“心”式服务，弘扬匠心精神，提升服务品质。
2、携手供应商，共渡难关
疫情对零售行业形成全链条冲击，商场营收和现金流出现困难，场内供应
商更是压力山大，为了保障和支持场内供应商正常运营，公司一方面积极筹措资金结
算供应商货款，另一方面对于影院、射击、篮球、餐饮等租赁经营项目，公司根据客
观情况在租金或费用上给予适当的支持，从而增加供应商穿越寒冬的能力和信心。
3、强化营销活动和宣传，借助电商平台促进销售
报告期内，公司推出众多的大中小型营销活动，通过抖音、微信等方式推
广公司品牌并向线下引流，同时邀请明星助阵，促进疫情之下的人气回升和销售拉动
。公司已经实际开展业务的电商平台包括寺库网、珍品网以及控股股东旗下的茂乐惠
平台等，报告期内以上平台为公司带来的销售贡献虽然占比较小，但上述平台的业务
合作对公司的线上销售渠道拓展起到示范性作用。
4、优化管理架构，调整业务模式
为了实现管理架构的优化，公司通过资产划转的方式将原本由母公司管理
和运营的中街商业城门店资产、业务和人员划转至子公司商业城百货，资产划转后，
母公司主要负责总部管理职能以及作为上市主体按照资本市场相关规则要求进行合规
运作和治理，两家主要子公司分别作为商业城店和铁西百货店业务的经营主体进行商
场经营和管理。为了完善业态、扩大客群，商业城店几年来陆续增加和完善休闲体验
类业态功能，在业态及功能上尽量向购物中心靠近，为配合“购物中心”管理需要，
商业城店将场内经营模式从联营模式向租赁模式进行调整。
报告期公司营业收入实现19,683.34万元，比上年同期99,584.76万元减少7
9,901.42万元，下降幅度为80.23%，主要原因是报告期内公司执行新收入准则对联营
业务按照净额法确认收入，同时新冠疫情对公司经营造成影响所致。公司报告期实现
营业利润和归属于母公司所有者的净利润金额分别为-12,880.03万元和-14,914.16元
，较上年同期分别增亏3,289.61万元和4,300.30万元，增亏幅度分别为34.30%和40.5
2%，增亏的主要原因是由于新冠疫情影响，经营收入大幅下滑，同时公司在报告期内
对部分诉讼案件计提预计负债所致。
二、报告期内主要经营情况
公司主要经营模式为：自营、联营和租赁等，下辖的商业城店以租赁模式
为主，下辖的铁西百货店以联营和自营模式为主。2020年度各模式下经营数据为：
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
受突发疫情影响，2020年1-2月全国社会消费品零售总额出现大幅下降，随
着国内疫情防控成果的不断扩大，社会消费品零售总额降幅不断收窄并从8月份开始
实现连续正增长。国家“十四五”规划纲要提出，加快构建以国内大循环为主体、国
内国际双循环相互促进的新发展格局，深入实施扩大内需战略，增强消费对经济发展
的基础性作用和投资对优化供给结构的关键性作用，建设消费和投资需求旺盛的强大
国内市场，全面促进消费。2021年政府工作报告提出稳步提高消费能力，改善消费环
境，让居民能消费、愿消费，以促进民生改善和经济发展。
电商经过多年的迅猛发展，由于其便利性和价格方面的一定优势，在居民
消费环节的作用在不断加大，2020年全国实物商品网上零售额达9.76万亿元，同比增
长14.8%，占社会消费品零售总额的比重接近四分之一。同时，随着居民消费需求的
不断多元化，各实体零售企业也在加速转型升级，新兴业态方兴未艾，新兴业态和传
统业态融合发展也成为当前消费方式多样化的重要体现。
公司所属门店位于沈阳市内。近几年，东北区域经济发展滞缓，人口增长
乏力，消费需求远不及一线城市以及经济发达地区的发达的二线城市。同时沈阳市区
域内商业零售企业家数众多，行业竞争激烈。
(二)公司发展战略
在国家加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展
格局的战略引导下，预计社会消费品零售总额将随着我国经济逐步进入高质量发展阶
段而保持持续增长，需求更加多元、规模持续扩大、结构优化升级。商业模式不断创
新，新兴业态快速成长，预计后续消费市场仍将保持持续发展态势，继续发挥对经济
增长的基础性作用，消费者个性化、多样化、不断升级的新需求也将得到更好地满足
。
公司旗下两家门店在当地百姓心中分别形成根深蒂固的品牌形象和口碑定
位。商业城店的建筑外立面为英伦风格，卖场面积较大，具备一定的升级改造条件，
结合近几年来的招商调改已经在百货商场的基础上增加了观影、运动、休闲等多种功
能业态。铁西百货为传统百货商场，通过几十年的用心经营，在当地百姓心中拥有不
可动摇的形象地位，黄金、家电等主力品类在行业内积累了诸如“铁百买金，终身放
心”、“铁百家电，人人点赞”等脍炙人口的客户口碑。
未来经营中，公司将继续秉承“城中求诚”的经营理念，执行“因店制宜
”的发展战略，通过用心服务，为客户提供购物、休闲、餐饮、娱乐等多方面服务。
(三)经营计划
2021年，公司将紧紧围绕业绩提升这一核心目标进行经营管理，以业绩提
升为目标导向和评价依据，一切以顾客为尊、以员工为本，在深挖商业零售本质的同
时积极谋求股东价值的长久性与可持续性增长。
1、强化核心价值观，持续提高服务水平
公司的价值观中，排在首位的就是“真诚服务每一天”，公司倡导和践行
主动、用心、高效服务于客户、服务于供应商、服务于员工，通过企业文化宣导统一
员工思想、目标和行动。公司在对客户的服务中将继续强化“心”式服务，将用心服
务体现在售前、售中和售后各个环节，提升客户的体验感和认同感，增加客户黏性。
2、强化与供应商关系，持续精诚合作
公司拥有一批诚实、守信、担当的供应商伙伴，过去的一年中公司与供应
商更是风雨同舟、共渡难关。公司将本着利益一致、目标一致、共同发展的原则进一
步强化与供应商合作，关注供应商经营业绩和面临困难，对临界供应商给予点对点帮
扶，对重点品牌提供量身定制商务条件。通过与供应商的真诚合作、良性互动，获得
供应商支持，从而为客户提供更多、更好的货品和销售政策。
3、强化宣传推广，持续拓展营销思路
公司将继续做好传统节假日促销、品类营销和事件营销，增加促销活动时
间和场次，保持热点轮动、促销持续，同时增加会员活动的政策和力度，提升会员服
务品质、增加会员归属感。公司将利用抖音、微信等网络和自媒体手段对公司的品牌
、产品和活动进行推广和宣传，活跃粉丝，为销售助力。在线上销售方面，公司将继
续开展与寺库、珍品网、茂乐惠等电商平台合作，增加营销渠道，在线下营销中将努
力挖掘卖场内外的创收点位，增加创利。
4、强化特色经营，持续推动各门店合理调改升级
目前公司下属两家门店经营定位和口碑定位已经形成，公司下属两家门店
将继续强化特色经营，巩固口碑定位，合理调改升级。作为国家首批试点步行街，沈
阳中街进行了全面升级改造并在2020年9月份正式开街启幕，商业城店地处沈阳市中
街核心地段，将借着市政府打造盛京皇城5A级文化旅游街区的契机完成楼梯亮化升级
，同时卖场内部将进一步补充引进餐饮娱乐休闲体验类项目，组成传统零售、盛京味
道、童趣十足、玩所未玩、乐享生活五大业态模块。铁西百货店将继续巩固黄金、家
电类特色品类优势，对服饰类重新进行品类整合并适当引入儿童品类，在重点关注中
年以上客群的同时把吸引“年轻人到铁百”作为一个创新营销的品牌活动，同时在超
市区重点引入有关民生、民俗、民玩等的老品牌、老字号，实现从超市向集市转变。
(四)可能面对的风险
1、宏观经济环境风险
零售行业与宏观经济发展环境紧密关联，国际国内宏观经济现状将影响实
体零售市场的整体发展，对行业和公司的发展带来影响。
2、零售市场竞争环境风险
公司所处区域市场处于较强的竞争态势，知名品牌零售企业家数众多，加
剧了市场竞争主体对各要素资源的争夺，企业运营难度呈上升趋势。此外公司对互联
网营销模式的协同综合运用尚显落后，电商、品牌经销商自建零售渠道的冲击分流也
都使公司承受一定程度的竞争风险。
3、企业运营管理和财务风险
公司主要资产为持有的商业城店和铁西百货店物业资产，而公司主要负债
为短期借款、应付账款等流动性负债，尽管公司控股股东及其关联方已通过借款方式
为公司提供资金支持，但公司仍面临较大的债务偿还和资金周转压力，资金调配难度
加大，公司面临的债务风险日益突出。
4、股票可能会被终止上市的风险
公司2020年末归属于上市公司股东的净资产为负值，根据《上海证券交易
所股票上市规则》（2020年12月修订）及有关规定，公司股票在2020年年度报告披露
后将继续被实施退市风险警示处理。如果公司不能在有效的时间内改善公司相关财务
指标，公司股票将可能临终止上市的风险。
四、报告期内核心竞争力分析
1、信誉优势：商业城店及铁西百货店为沈阳市两家传统老店，在沈阳市家
喻户晓，多年来在消费者心中积累了较高的声誉，形成了“商业城，城中求诚，购物
之城”、“铁百买金，终身放心”、“铁百家电，人人点赞”、“铁百珠宝，人人说
好”等等脍炙人口的品牌形象和客户口碑。
2、区位优势：公司各门店均在沈阳市核心商圈，其中商业城店位于沈阳商
业最繁华的中街商圈，铁西百货店位于沈阳铁西广场商圈。随着地下交通设施的不断
完善，地铁出行已经成为大部分沈阳市民的主要出行方式，商业城店与地铁中街站无
缝连接，铁西百货店紧邻地铁铁西广场站，给市民购物提供了及其便利的交通条件。
3、物业优势：公司下属两家门店物业均为自有物业，在行业竞争加剧、商
铺租金日趋上涨的背景下，公司优质物业成本优势显著。
4、人才优势：公司注重经营管理人员培养和团队建设，从业人员均有较强
的行业经验，同时经过知识观念更新、创新机制完善，能够适应行业形势变化以及企
业发展的需要。
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免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
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