002188新 嘉 联资产重组最新消息
≈≈*ST巴士002188≈≈(更新:22.01.29)
★2021年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司所处的行业情况
报告期，因政府对区域发展规划需要，相关政府单位就公司的土地及建筑
物进行征迁，公司处置了原有微电声主营业务。为维护公司和全体股东的利益，公司
关联方中天美好集团将其合法持有的中天美好服务100%股权无偿赠与公司，相关工商
手续于2021年6月办理完成，中天美好服务并入上市公司合并报表范围，上市公司的
主营业务变更为物业管理服务。
自改革开放以来，我国大力推进城镇化建设，城镇化率不断提升，最新公
布的2020年我国城镇化率为63.95%，城镇化率的提高能带动住宅以及其他房产项目需
求增长，从而推动物业管理行业持续发展。根据《2021全国物业管理行业发展报告》
，2020年TOP100物业企业营业收入均值呈快速上升趋势。依托国民经济和行业市场规
模的增长，物业在管面积持续增加，物业服务企业在互联时代拓展多元经营渠道，行
业经营总收入出现了上涨，根据中国物业管理协会预测，2023年全国物业费收入规模
将超过2万亿元。
物业管理行业是现代化城市管理的重要组成部分，且与人民生活息息相关
，是国家大力支持的朝阳行业。近年来，国家陆续出台了一系列产业政策为物业管理
行业提供了良好的政策环境。2021年3月，全国人大会议通过《中华人民共和国国民
经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，提出以提升便利度和改
善服务体验为导向，推动生活性服务业向高品质和多样化升级，加快发展健康、养老
、托育、文化、旅游、体育、物业等服务业，加强公益性、基础性服务业供给，扩大
覆盖全生命期的各类服务供给。在产业政策的不断支持下，物业管理行业将迎来产业
发展的机遇。
二、报告期内公司从事的主要业务
1、主要业务：报告期，公司处置了原有微电声业务，子公司的贸易业务因
经营效果有限停滞发展，公司可持续经营能力相对较弱。为维护公司和全体股东的利
益，在间接控股股东中天控股集团有限公司和控股股东上海天纪投资有限公司的鼎力
支持下，2021年5月公司关联方中天美好集团将其合法持有的中天美好服务100%股权
无偿赠与公司，中天美好服务的主营业务为物业管理，根据《国民经济行业分类标准
》所处行业为“K7020物业管理”。公司受赠资产中天美好服务100%股权于2021年6月
4日完成了工商变更登记手续，成为公司全资子公司，纳入上市公司的合并报表范围
。本次赠与完成后，上市公司的主营业务变更为物业管理服务，物业管理业务具有轻
资产和现金流强劲的特点，符合上市公司未来业务发展方向，能够有效改善公司的资
产质量，增强公司的持续经营能力，符合上市公司和全体股东的现实利益及长远利益
。
2、主要产品及用途，经营模式：公司物业管理业务的主要经营模式是通过
市场化竞争获取物业管理项目，开展基础物业管理服务，并围绕业主、房地产开发商
等用户需求提供综合配套服务及增值服务，主要业务分为：物业管理及配套服务、案
场服务及增值服务
物业管理及配套服务：为住宅类和非住宅类的物业业主提供相关的物业管
理及配套服务收取费用，服务的内容包括传统物业管理和专业化配套的增值服务，传
统物业管理服务主要为保安、保洁、停车管理、绿化养护等，专业化配套的增值服务
主要为综合管理、秩序维护、工程维护、社区商业采集、场租、停车管理、家政服务
、资产运营、车位经纪等；
案场服务：为房地产商的售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、
保洁等服务。
3、业绩驱动因素：公司根据在管项目和储备项目进行预测，物业管理在管
面积呈现增长趋势，其相应的各项配套服务随着在管面积及服务业主数量的增加保持
一定的增长趋势。公司已具备从业务拓展到中后台支撑的全过程管理体系和服务标准
化体系，具有扎实稳定的专业化管理团队，在不断巩固和持续深化与现有客户合作的
同时，制定了专业的市场化营销制度，积极开拓物业管理及配套服务业务。同时，公
司充分发挥物业管理业务的优势，在日常服务业主的过程中与业主建立多方面的联系
，针对业主的差异化需求，为业主提供家政服务、社区团购、车位经纪等多方位的配
套增值服务。
报告期，公司合并报表营业总收入为2.74亿元，较上年同期增长62.78%，
归属上市公司股东净利润约1.49亿元，较上年同期增长234.20%，期末净资产为5,157
.64万元，较上年同期增长152.72%。
三、公司未来发展的展望
2021年3月12日发布的国家十四五规划纲要6次提到物业，指出了物业管理
行业未来的发展方向。在利好政策、技术进步、消费升级等有利因素的影响下，物业
管理行业顺势而为，正加速向现代服务业转型。物业管理行业过去以面向“物”的基
础服务为主，即保安、保洁、保绿、保养等传统的“四保业务”，多位于产业链的中
低端，目前正向面向“物”的基础服务、面向“人”的增值服务并重的方向发展，包
括基于在管小区的社区增值服务，比如空间运营（出租广告位、收取停车费等）、社
区生活（家政清洁、家电维修、家居软装等），以及面向开发商的非业主增值服务，
比如案场协销、开荒清洁、智能楼宇改造等。头部企业纷纷布局发力城市综合服务领
域，通过精准定位在不同的细分领域错位竞争，行业发展边界得以进一步拓展，成为
行业发展新蓝海。
2021年6月公司受赠中天美好服务使主营业务转型为物业管理服务，公司20
21年全年实现营业总收入为2.74亿元，较上年同期增长62.78%，归属上市公司股东净
利润约1.49亿元，较上年同期增长234.20%，期末净资产为5,157.64万元，较上年同
期增长152.72%。
鉴于公司物业管理业务规模较小，服务水平及盈利能力与行业龙头企业差
距较大，公司2021年12月公告拟实施非公开发行A股股票方案，募集资金主要用于物
业管理市场拓展项目、信息化及智能化升级项目及人力资源建设项目，公司将通过合
理的区域布局加速外延扩张、提高区域内项目的布局密度，同时通过科技赋能传统物
业服务，打造信息化服务、管理平台，并促进公司进行有效的协同管理，从而使得公
司达到降本增效的作用，助力公司整体效益的高速增长，增进整体竞争优势。
可能面对的风险：
1、鉴于上市公司原无直接的物业管理及相应配套服务的运营、管理经验，
中天美好服务并入上市公司后，上市公司自身尚需时间积累相关行业的运营管理经验
，存在一定的整合风险。上市公司与中天美好服务存在一定的业务差异，全新业务的
注入将对上市公司的原有治理格局产生一定影响，对上市公司的合理管控能力提出一
定挑战，后续能否顺利实现整合以及整合之后能否达到预期效果，仍存在一定的不确
定性。
2、中天美好服务公司在管面积规模处于行业中下水平，总体的管理水平与
行业前沿存在差距。随着物业管理行业竞争不断加剧，公司未来发展规模增速存在公
司未来发展规模增速不及预期的风险可能存在风险。
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
报告期，公司原有的微电声业务趋于萎缩，子公司的贸易业务经营效果相
对有限，公司主营业务经营陷入困境，持续经营能力相对较弱，为维护公司和全体股
东的利益，公司始终积极寻求可持续发展的业务方向。
为解决公司主营业务薄弱问题，并有效增强公司的可持续经营能力，公司
关联方中天美好集团将其合法持有的中天美好服务100%股权无偿赠与公司，中天美好
服务的主营业务为物业管理，根据《国民经济行业分类标准》所处行业为“K7020物
业管理”。物业管理业务具有轻资产和现金流强劲的特点，符合上市公司未来业务发
展方向。
公司受赠资产中天美好服务100%股权于2021年6月4日完成了工商变更登记
手续，成为公司全资子公司，纳入上市公司的合并报表范围。根据《企业会计准则》
及其相关规定，本次变更构成同一控制下的企业合并。
本次赠与完成后，公司的主营业务变更为物业管理服务，能够有效改善公
司的资产质量，增强公司的持续经营能力，符合公司和全体股东的现实利益及长远利
益。
二、公司面临的风险和应对措施
1、根据新的上市规则，公司股票交易已被深圳证券交易所实施“退市风险警示
”，如2021年经营情况不达预期，存在退市的风险。公司通过资产受赠、发展业务、
盘活闲置资产等措施极力消除退市风险警示。
2、公司与业绩补偿义务人达成的和解协议已部分履行，但能否全部履行存在风
险；公司已对未履约的王献蜀、中麦控股有限公司提起诉讼，嘉兴市中级人民法院已
受理。
3、因公司被证监会处罚面临投资者索赔，判决结果难以预估的风险。公司已全
力应对诉讼，争取有利的判决结果。
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免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司所处的行业情况
报告期，因政府对区域发展规划需要，相关政府单位就公司的土地及建筑
物进行征迁，公司处置了原有微电声主营业务。为维护公司和全体股东的利益，公司
关联方中天美好集团将其合法持有的中天美好服务100%股权无偿赠与公司，相关工商
手续于2021年6月办理完成，中天美好服务并入上市公司合并报表范围，上市公司的
主营业务变更为物业管理服务。
自改革开放以来，我国大力推进城镇化建设，城镇化率不断提升，最新公
布的2020年我国城镇化率为63.95%，城镇化率的提高能带动住宅以及其他房产项目需
求增长，从而推动物业管理行业持续发展。根据《2021全国物业管理行业发展报告》
，2020年TOP100物业企业营业收入均值呈快速上升趋势。依托国民经济和行业市场规
模的增长，物业在管面积持续增加，物业服务企业在互联时代拓展多元经营渠道，行
业经营总收入出现了上涨，根据中国物业管理协会预测，2023年全国物业费收入规模
将超过2万亿元。
物业管理行业是现代化城市管理的重要组成部分，且与人民生活息息相关
，是国家大力支持的朝阳行业。近年来，国家陆续出台了一系列产业政策为物业管理
行业提供了良好的政策环境。2021年3月，全国人大会议通过《中华人民共和国国民
经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，提出以提升便利度和改
善服务体验为导向，推动生活性服务业向高品质和多样化升级，加快发展健康、养老
、托育、文化、旅游、体育、物业等服务业，加强公益性、基础性服务业供给，扩大
覆盖全生命期的各类服务供给。在产业政策的不断支持下，物业管理行业将迎来产业
发展的机遇。
二、报告期内公司从事的主要业务
1、主要业务：报告期，公司处置了原有微电声业务，子公司的贸易业务因
经营效果有限停滞发展，公司可持续经营能力相对较弱。为维护公司和全体股东的利
益，在间接控股股东中天控股集团有限公司和控股股东上海天纪投资有限公司的鼎力
支持下，2021年5月公司关联方中天美好集团将其合法持有的中天美好服务100%股权
无偿赠与公司，中天美好服务的主营业务为物业管理，根据《国民经济行业分类标准
》所处行业为“K7020物业管理”。公司受赠资产中天美好服务100%股权于2021年6月
4日完成了工商变更登记手续，成为公司全资子公司，纳入上市公司的合并报表范围
。本次赠与完成后，上市公司的主营业务变更为物业管理服务，物业管理业务具有轻
资产和现金流强劲的特点，符合上市公司未来业务发展方向，能够有效改善公司的资
产质量，增强公司的持续经营能力，符合上市公司和全体股东的现实利益及长远利益
。
2、主要产品及用途，经营模式：公司物业管理业务的主要经营模式是通过
市场化竞争获取物业管理项目，开展基础物业管理服务，并围绕业主、房地产开发商
等用户需求提供综合配套服务及增值服务，主要业务分为：物业管理及配套服务、案
场服务及增值服务
物业管理及配套服务：为住宅类和非住宅类的物业业主提供相关的物业管
理及配套服务收取费用，服务的内容包括传统物业管理和专业化配套的增值服务，传
统物业管理服务主要为保安、保洁、停车管理、绿化养护等，专业化配套的增值服务
主要为综合管理、秩序维护、工程维护、社区商业采集、场租、停车管理、家政服务
、资产运营、车位经纪等；
案场服务：为房地产商的售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、
保洁等服务。
3、业绩驱动因素：公司根据在管项目和储备项目进行预测，物业管理在管
面积呈现增长趋势，其相应的各项配套服务随着在管面积及服务业主数量的增加保持
一定的增长趋势。公司已具备从业务拓展到中后台支撑的全过程管理体系和服务标准
化体系，具有扎实稳定的专业化管理团队，在不断巩固和持续深化与现有客户合作的
同时，制定了专业的市场化营销制度，积极开拓物业管理及配套服务业务。同时，公
司充分发挥物业管理业务的优势，在日常服务业主的过程中与业主建立多方面的联系
，针对业主的差异化需求，为业主提供家政服务、社区团购、车位经纪等多方位的配
套增值服务。
报告期，公司合并报表营业总收入为2.74亿元，较上年同期增长62.78%，
归属上市公司股东净利润约1.49亿元，较上年同期增长234.20%，期末净资产为5,157
.64万元，较上年同期增长152.72%。
三、公司未来发展的展望
2021年3月12日发布的国家十四五规划纲要6次提到物业，指出了物业管理
行业未来的发展方向。在利好政策、技术进步、消费升级等有利因素的影响下，物业
管理行业顺势而为，正加速向现代服务业转型。物业管理行业过去以面向“物”的基
础服务为主，即保安、保洁、保绿、保养等传统的“四保业务”，多位于产业链的中
低端，目前正向面向“物”的基础服务、面向“人”的增值服务并重的方向发展，包
括基于在管小区的社区增值服务，比如空间运营（出租广告位、收取停车费等）、社
区生活（家政清洁、家电维修、家居软装等），以及面向开发商的非业主增值服务，
比如案场协销、开荒清洁、智能楼宇改造等。头部企业纷纷布局发力城市综合服务领
域，通过精准定位在不同的细分领域错位竞争，行业发展边界得以进一步拓展，成为
行业发展新蓝海。
2021年6月公司受赠中天美好服务使主营业务转型为物业管理服务，公司20
21年全年实现营业总收入为2.74亿元，较上年同期增长62.78%，归属上市公司股东净
利润约1.49亿元，较上年同期增长234.20%，期末净资产为5,157.64万元，较上年同
期增长152.72%。
鉴于公司物业管理业务规模较小，服务水平及盈利能力与行业龙头企业差
距较大，公司2021年12月公告拟实施非公开发行A股股票方案，募集资金主要用于物
业管理市场拓展项目、信息化及智能化升级项目及人力资源建设项目，公司将通过合
理的区域布局加速外延扩张、提高区域内项目的布局密度，同时通过科技赋能传统物
业服务，打造信息化服务、管理平台，并促进公司进行有效的协同管理，从而使得公
司达到降本增效的作用，助力公司整体效益的高速增长，增进整体竞争优势。
可能面对的风险：
1、鉴于上市公司原无直接的物业管理及相应配套服务的运营、管理经验，
中天美好服务并入上市公司后，上市公司自身尚需时间积累相关行业的运营管理经验
，存在一定的整合风险。上市公司与中天美好服务存在一定的业务差异，全新业务的
注入将对上市公司的原有治理格局产生一定影响，对上市公司的合理管控能力提出一
定挑战，后续能否顺利实现整合以及整合之后能否达到预期效果，仍存在一定的不确
定性。
2、中天美好服务公司在管面积规模处于行业中下水平，总体的管理水平与
行业前沿存在差距。随着物业管理行业竞争不断加剧，公司未来发展规模增速存在公
司未来发展规模增速不及预期的风险可能存在风险。
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
报告期，公司原有的微电声业务趋于萎缩，子公司的贸易业务经营效果相
对有限，公司主营业务经营陷入困境，持续经营能力相对较弱，为维护公司和全体股
东的利益，公司始终积极寻求可持续发展的业务方向。
为解决公司主营业务薄弱问题，并有效增强公司的可持续经营能力，公司
关联方中天美好集团将其合法持有的中天美好服务100%股权无偿赠与公司，中天美好
服务的主营业务为物业管理，根据《国民经济行业分类标准》所处行业为“K7020物
业管理”。物业管理业务具有轻资产和现金流强劲的特点，符合上市公司未来业务发
展方向。
公司受赠资产中天美好服务100%股权于2021年6月4日完成了工商变更登记
手续，成为公司全资子公司，纳入上市公司的合并报表范围。根据《企业会计准则》
及其相关规定，本次变更构成同一控制下的企业合并。
本次赠与完成后，公司的主营业务变更为物业管理服务，能够有效改善公
司的资产质量，增强公司的持续经营能力，符合公司和全体股东的现实利益及长远利
益。
二、公司面临的风险和应对措施
1、根据新的上市规则，公司股票交易已被深圳证券交易所实施“退市风险警示
”，如2021年经营情况不达预期，存在退市的风险。公司通过资产受赠、发展业务、
盘活闲置资产等措施极力消除退市风险警示。
2、公司与业绩补偿义务人达成的和解协议已部分履行，但能否全部履行存在风
险；公司已对未履约的王献蜀、中麦控股有限公司提起诉讼，嘉兴市中级人民法院已
受理。
3、因公司被证监会处罚面临投资者索赔，判决结果难以预估的风险。公司已全
力应对诉讼，争取有利的判决结果。
=========================================================================
免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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