000517荣安地产资产重组最新消息
≈≈荣安地产000517≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）报告期内房地产行业相关的宏观经济形势、行业政策环境的变化影
响等情况
根据国家统计局数据显示，2021年上半年，全国房地产开发投资72,179亿
元，较去年增长15.0%。其中，住宅投资54,244亿元，增长17.0%，住宅投资占房地产
开发投资的比重为75.15%。房地产开发企业土地购置面积7,021万平方米，较去年同
比下降11.8%。商品房销售面积88,635万平方米，较去年同比上升27.7%，其中，住宅
销售面积增长29.4%。商品房销售额92,931亿元，较去年同比增长38.9%，其中，住宅
销售额增长41.9%。截止2021年6月底，房地产开发景气指数为101.05，处于适度景气
水平。
2021年3月，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和20
35年远景目标纲要》发布，明确提出，要完善城镇化空间布局，发展壮大城市群和都
市圈。以促进城市群发展为抓手，全面形成“两横三纵”城镇化战略格局。优化提升
京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等城市群，发展壮大山东半岛、粤闽浙沿
海、中原、关中平原、北部湾等城市群。依托辐射带动能力较强的中心城市，提高1
小时通勤圈协同发展水平，培育发展一批同城化程度高的现代化都市圈。同时强调要
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购
并举的住房制度，让全体人民住有所居。坚持因地制宜、多策并举，夯实各城市地方
政府主体责任，稳地价、稳房价和稳预期。建立住房和土地联动机制，加强房地产金
融调控，发挥住房税收调节作用，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求。
2021年6月，中共中央国务院发布《关于支持浙江高质量发展建设共同富裕
示范区的意见》，支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区。随后，中共浙江省委第
十四届九次全体会议审议通过《浙江高质量发展建设共同富裕示范区实施方案（2021
—2025年）》，提出到2025年推动高质量发展建设共同富裕示范区取得明显实质性进
展，形成阶段性标志性成果。
（二）报告期内公司所从事的主要业务、主要产品及其用途、经营模式、
主要的业绩驱动因素
报告期内，公司主营业务为房地产开发与销售。随着中国城市化发展进入
新阶段，公司将继续深耕宁波、杭州、嘉兴、台州、温州、绍兴、金华等浙江省内城
市，为建设共同富裕示范区不断贡献自己的力量，同时，公司将积极布局长三角区域
其他城市及成渝城市群。
2021年上半年公司开发项目所在城市房地产市场销售形势相对稳定，公司
在适度增加土地储备的同时，抓住有利的市场销售形势，加速推盘，加大销售力度，
快速去化，加快资金回流，取得了较好的销售业绩。2021年上半年，公司各项目保持
较好销售势头，宁波文澜望庄、姚江晴雨、柳岸闻莺、嘉兴堂樾庄、台州棠樾、温州
万松荣安府等项目开盘均取得了较好的销售成绩。报告期内，公司及所投资的公司实
现住宅签约收入252.62亿元。公司2021年上半年的营业收入为90.97亿元，主要来自
于公司竣工项目的结转。
1、新增土地储备项目
报告期内，公司及所投资的公司新增土地储备计容建筑面积150.68万平方
米。主要土地储备情况如下：
2、公司可售资源情况
截至报告期末，公司及所投资的公司总可售建筑面积276.29万平方米，其
中公司权益占比约为70.05%。
注：长三角区域包括：杭州、嘉兴、宁波、台州、温州、绍兴、金华等城
市，其他区域包括：重庆、西安等城市。
3、公司主要项目开发情况
报告期内，公司及所投资的公司新开工面积171万平方米，竣工面积65万平
方米，期末在建建筑面积约532万平方米。主要房地产项目开发情况如下：
4、公司主要项目销售情况
报告期内，公司及所投资的公司实现住宅签约收入252.62亿元，住宅销售
回款223.63亿元（公司权益占比约70%）。公司主要房地产项目销售情况如下：
5、公司主要房地产出租情况
6、土地一级开发情况
7、公司融资情况
8、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截至报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的阶段性担保余
额为92.46亿元，本报告期，公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司
最近一期经审计净利润的10%以上的情形。
9、公司员工跟投项目情况
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
（三）发展战略和未来一年经营计划
公司发展战略和2021年经营计划未发生变化，具体可参见2020年年报。
二、核心竞争力分析
公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断
形成并完善自身的经营优势，逐步确立了具有荣安特色的核心竞争力。
1、科学的管理机制
公司建立了流程管理体系及绩效管理体系，贯彻实施标准化运营，优化流程环
节，进行充分授权，加强资金预算管理，不断完善公司绩效考核机制。流程管理体系
对公司房地产项目开发过程中所涉及的各项业务均规定了明确的工作及管理流程，使
房地产开发全流程明确到每道工序、完成每项任务的具体天数、负责单位，最大限度
地保证了公司各个项目按照统一标准、流程进行开发，保证了工程质量与效率，并且
形成了标准化的运营体系。公司实施快速开工、快速开盘、快速回笼资金的项目运营
模式，大大降低了项目的开发成本以及政策变动的风险。
2、拥有一流的开发团队和合作伙伴
荣安地产是一家拥有近三十年房地产开发经验的专业房地产公司。在多年的发
展过程中，公司培育并形成了一个知识结构和专业结构合理、实战经验丰富、具备战
略发展眼光的管理团队。公司董事长王久芳先生具有近三十年的房地产开发管理经验
，市场意识敏锐并超前，在公司发展的关键时期能把握住机会，做出有利于公司持续
性发展的战略决策；公司总经理及其它高管人员、城市公司总经理，他们是投融资、
财务管理、营销、工程建设等方面的专家能手，在房地产行业具有较高的理论水平及
丰富的实践经验。这样一支高水平管理团队具备了带领公司进一步做大做强的经营管
理能力。
同时，荣安地产一直与上下游优秀企业保持着战略合作伙伴关系，实现互利共
赢。荣安坚信，只有一流的团队，一流的合作单位才能打造一流的产品，创造一流的
业绩。在土地市场竞争日益激烈的环境下，公司积极与招商地产、华侨城、绿城、阳
光城、新希望、滨江集团、旭辉、金科等品牌开发商进行强强联合，合作开发房地产
项目，通过合作的方式使公司利益最大化，并积累了丰富的合作开发管理经验，能够
有效控制风险。
3、理性、灵活的土地储备策略
公司严格遵守拿地操作规范，秉持“宁可少拿一块地，不可拿错一块地”的原
则，积极拓宽拿地渠道，严控土地成本，增加优质土地储备。报告期内，公司通过合
作、公开市场竞拍等方式新增土地建筑面积150.68万平方米，土地区位优势明显，且
当地房地产市场健康稳定发展。理性、灵活的土地储备策略为公司未来发展奠定了坚
实的基础。
4、区域品牌优势
通过多年耕耘和积淀，公司在长三角区域拥有较高的品牌知名度和较强的品牌
影响力，尤其是在浙江市场已具有较强的品牌溢价能力。公司获评2021中国房地产百
强企业第64名、2021中国房地产百强企业-成长TOP10（中国房地产TOP10研究组）。
公司秉持精品理念，开发的产品屡获人居环境奖，宁波荣安府、观江园项目荣获国家
级“广厦奖”，树立了“住宅专家、豪宅巨匠”的专业房地产品牌形象。公司坚持区
域深耕，无论走到哪里都将精品理念带到哪里，为当地市场打造安居、乐居、宜居的
住宅精品，成为当地市场“品质地产”的有力倡导者，为公司树立起良好的客户口碑
，极大地提升了公司跨区域发展的品牌影响力。
5、稳健的财务管理
现金流是企业的生命线，利润是企业的成长线。公司在同行业中一直保持较低
的负债水平，积极拓宽融资渠道，优化资产结构，降低融资成本，控制财务风险。多
年来，公司的综合资金成本在同行业中均保持较低水平。公司坚持快速开工、快速开
盘、快速回笼资金的开发策略，确保充足的现金流，增强公司抗风险能力。
三、公司面临的风险和应对措施
（1）政策风险
公司主营业务为房地产住宅市场的开发，房地产行业属国家重点调控对象，受
国家宏观调控政策影响较大。如果不能适应国家政策的变化，则有可能对公司的经营
和发展造成不利影响。
因此，公司将继续加强对宏观政策的跟踪研究，把握国家经济形势的变化，及
时采取应对措施，理性投资，优化产品结构，把控项目开发节奏，顺势而为。
（2）资金风险
房地产企业是资本密集型企业，现金流是企业的生命线。一方面企业需要大量
的资金投入；另一方面，房地产项目开发周期长，企业必须能够有效分配有限的资金
，完成项目开发。国家通过金融、财政等措施来调控房地产市场，进而影响公司的财
务管理和资金筹措，给公司的战略执行带来风险。
随着公司业务规模的不断扩大，资金需求量的增加，公司将积极采取措施，合
理安排融资计划并运用各项融资工具，在融资、贷款利率等环节加强资金管理，确保
资金链安全，并尽可能的降低财务费用。
（3）项目运营风险
房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征和较
强的地域特征。一个完整的房地产项目运作和开发流程复杂，从开发土地的获取、产
品的定位、产品营销以及工程管理，其中任何一个环节出现问题，都会造成项目预期
经营目标难以如期实现。因此，房地产项目的运营风险贯穿项目开发的整个过程。
公司将坚持“不囤地、不捂盘”的原则，快速开发，快速回笼资金。在项目定
位上，公司重点关注刚性需求和首次改善需求人群，积极推出适销产品。在项目开发
上，公司依托标准化体系建设，实现快速开发，严控项目里程碑节点，有效缩短项目
开发周期；在项目销售上，公司以合理的产品定价和灵活的营销策略，实现项目的快
速去化。在成本管控上，全面执行费用预算、实时跟踪控制。通过合理管控，全面提
高项目经营能力和管理水平，提升产品品质，降低业务经营风险。
（4）人力资源风险
公司积极的项目拓展策略导致公司经营规模、业务区域范围不断扩大。而每一
个新进城市都需要一支优秀高效的团队来运营，并且需要快速熟悉当地的政策、人文
环境，团队成员之间的相互协作也需要磨合，对项目公司能否按照公司要求的开发节
奏快速开发项目带来一定的风险。
公司将继续广揽适合企业发展的各类专业人才，加强人才梯队建设和内部培训
，通过不断完善“选、用、育、留”的人力资源管理体系，打造业内一流的经营团队
。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
（一）2020年房地产市场分析
2020年，国内房地产市场继续维持稳定态势：一方面国家严格抑制非理性
的投资投机需求，抑制房价过快上涨；另一方面调控政策不断出台，9月份出台“三
条红线”融资监管新规倒逼房企降杠杆，12月底出台银行贷款集中度管理，从资金监
管角度防止资金过渡流入房地产行业，始终围绕“房住不炒、稳房价、稳地价、稳预
期”，不让经济过度依赖房地产。同时，各地政府根据市场情况积极因城施策，加快
构建房地产市场发展的长效机制防范化解房地产市场风险以确保市场平稳运行。
根据国家统计局数据显示，2020年，全国房地产开发投资141,443亿元，较
去年增长6.7%。其中，住宅投资104,446亿元，增长7.6%，住宅投资占房地产开发投
资的比重为73.84%。房地产开发企业土地购置面积25,536万平方米，较去年同比下降
1.1%。商品房销售面积176,086万平方米，较去年同比上升2.64%，其中，住宅销售面
积增长3.2%。商品房销售额173,613亿元，较去年同比增长8.7%，其中，住宅销售额
增长10.8%。截止2020年底，房地产开发景气指数为100.76，处于适度景气水平。
（二）报告期经营情况总结
报告期内，公司主营业务为房地产开发与销售。2020年全国房地产销售形
势相对平稳。公司在适度增加土地储备的同时，抓住有利的市场销售形势，加速推盘
，加大销售力度，快速去化，加快资金回流，取得了较好的销售业绩。报告期内，公
司及所投资的公司实现住宅签约收入448.12亿元，住宅销售回款377.50亿元。公司20
20年的营业收入约为112亿元，主要来自于公司竣工项目的结转。
1、新增土地储备项目
报告期内，公司及所投资的公司新增土地储备计容建筑面积305.36万平方
米。主要土地储备情况如下：
2、公司可售资源情况
截至报告期末，公司及所投资的公司总可售建筑面积281.96万平方米，其
中公司权益占比约为65%。
注：长三角区域包括：杭州、嘉兴、宁波、舟山、台州、温州、绍兴等城
市，其他区域包括：重庆、西安等城市。
3、公司主要项目开发情况
报告期内，公司及所投资的公司新开工面积270.93万平方米，竣工面积约2
65.34万平方米，期末在建建筑面积约425.56万平方米。主要房地产项目开发情况如
下：
4、公司主要项目销售情况
报告期内，公司及所投资的公司实现住宅签约收入448.12亿元，住宅销售
回款377.50亿元。公司主要房地产项目销售情况如下：
5、公司主要房地产出租情况
6、土地一级开发情况
7、公司融资情况
8、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截至报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的阶段性担保余
额为92.26亿元，本报告期，公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司
最近一期经审计净利润的10%以上的情形。
9、公司员工跟投项目情况
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
（三）发展战略和未来一年经营计划
1、发展战略
公司将继续坚持“以战略为导向，向管理要效益，控制风险，稳健发展”
的经营发展思路，继续坚持以房地产开发为绝对核心主业，将房地产做大、做强、做
精、做专，兼顾建筑施工等相关产业的发展。房地产开发业务注重更加全面均衡的发
展，在规模快速增长的同时不断提升盈利能力，坚持快速开发策略，快速回笼资金，
保证现金流绝对安全。公司将以具备优势的全国化城市布局、充足高质量的土地储备
、成熟的管理团队和管理体系、优质的产品与服务、高回报率的持有型物业经营，构
筑长期竞争优势，充分发挥产品和品牌的溢价能力，有效利用规模化带来的成本控制
优势，为公司长期稳定健康发展奠定坚实的基础。
2、公司2021年经营计划
2021年，公司将着重提升投资质量，加快资金周转率；继续严把品质关，
坚持品质立身；提高资金效率，拓宽融资渠道；升级激励机制，提升组织效能，整合
资源继续紧密围绕房地产核心业务，聚焦国家级城市群，深耕战略布局区域，力争在
所进入区域的市场具有较高的市场占有率和领先的运营管理水平。
在土地储备方面，公司将紧紧围绕国家城市群发展规划进行战略布局，重
点在长三角城市群、成渝城市群、中原城市群、京津冀城市群进行项目拓展，不断深
耕浙江本土，扎根宁波，杭州、嘉兴、温州、台州、重庆、西安等城市，继续提高品
牌竞争优势，扩大当地市场占有率。
房地产项目营造方面，公司2021年预计交付项目：劝学里、星空里、湖畔
樾山、春和景明、柳岸闻莺、汇隽公馆、崇德府、东宸华庭、新都会、汀兰雅苑、国
瑞府、东宸佳园、都会雅园等项目。
营销与招商方面，根据2020年土地储备增加情况，结合报告期末商品房库
存情况，公司及所投资的公司2021年计划实现销售签约收入约500亿元。
2021年计划开盘项目：姚江晴雨、宁波柳岸闻莺、文澜望庄、春和汀语、
林语笙花、堂樾庄、嘉兴林语芳庭等项目。
二、核心竞争力分析
公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局
不断形成并完善自身的经营优势，逐步确立了具有荣安特色的核心竞争力。
1、科学的管理机制
公司建立了流程管理体系及绩效管理体系，贯彻实施标准化运营，优化流
程环节，进行充分授权，加强资金预算管理，不断完善公司绩效考核机制。流程管理
体系对公司房地产项目开发过程中所涉及的各项业务均规定了明确的工作及管理流程
，使房地产开发全流程明确到每道工序、完成每项任务的具体天数、负责单位，最大
限度地保证了公司各个项目按照统一标准、流程进行开发，保证了工程质量与效率，
并且形成了标准化的运营体系。
2、拥有一流的开发团队和合作伙伴
荣安地产是一家拥有二十多年房地产开发经验的专业房地产公司。在多年
的发展过程中，公司培育并形成了一个知识结构和专业结构合理、实战经验丰富、具
备战略发展眼光的管理团队。公司董事长王久芳先生具有二十多年的房地产开发管理
经验，市场意识敏锐并超前，在公司发展的关键时期能把握住机会，做出有利于公司
持续性发展的战略决策；公司总经理及其它高管人员、城市公司总经理，他们是投融
资、财务管理、营销、工程建设等方面的专家能手，在房地产行业具有较高的理论水
平及丰富的实践经验。这样一支高水平管理团队具备了带领公司进一步做大做强的经
营管理能力。公司实施快速开工、快速开盘、快速回笼资金的项目运营模式，大大降
低了项目的开发成本以及政策变动的风险。
同时，荣安地产一直与优秀企业保持着战略合作伙伴关系，如浙江绿城建
筑设计有限公司、浙江南方建筑勘察设计院、西门子、科勒、汉斯格雅、上海三菱、
亚厦股份、棕榈园林等合作单位均是行业中的佼佼者，荣安坚信，只有一流的团队，
一流的合作单位才能打造一流的产品，创造一流的业绩。
在土地市场竞争日益激烈的环境下，公司积极与招商地产、绿城、阳光城
、新希望、滨江集团、旭辉、金科等品牌开发商进行强强联合，合作开发房地产项目
，通过合作的方式使公司利益最大化，并积累了丰富的合作开发管理经验，能够有效
控制风险。
3、理性、灵活的土地储备策略
公司严格遵守拿地操作规范，秉持“宁可少拿一块地，不可拿错一块地”
的原则，积极拓宽拿地渠道，严控土地成本，增加优质土地储备。报告期内，公司通
过合作、公开市场竞拍等方式增加土地储备，土地区位优势明显，且当地房地产市场
健康稳定发展。理性、灵活的土地储备策略为公司未来发展奠定了坚实的基础。
4、区域品牌优势
通过多年耕耘和积淀，公司在长三角、浙江省内拥有较高的品牌知名度和
较强的品牌影响力，尤其是在宁波市场已具有较强的品牌溢价能力。位列中国房地产
开发百强企业第64位（由中国企业评价协会、清华大学房地产研究院、中指研究院中
国房地产top10研究组联合测评），获评中国房地产开发企业区域运营10强（由中国
房地产业协会、上海易居房地产研究院联合测评）。公司秉持精品理念，开发的产品
屡获人居环境奖，宁波荣安府项目荣获国家级“广厦奖”，树立了“住宅专家、豪宅
巨匠”的专业房地产品牌形象。公司坚持区域深耕，无论走到哪里都将精品理念带到
哪里，为当地市场打造安居、乐居、宜居的住宅精品，成为当地市场“品质地产”的
有力倡导者，为公司树立起良好的客户口碑，极大地提升了公司跨区域发展的品牌影
响力。
5、稳健的财务管理
现金流是企业的生命线，利润是企业的成长线。公司在同行业中一直保持
较低的负债水平，积极拓宽融资渠道，优化资产结构，降低融资成本，控制财务风险
。多年来，公司的综合资金成本在同行业中均保持较低水平。公司坚持快速开工、快
速开盘、快速回笼资金的开发策略，确保充足的现金流，增强公司抗风险能力。
三、公司未来发展的展望
1、行业发展趋势
在坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的指导方针下，中国房地产市
场将进一步持续健康发展。在“稳房价、稳地价、稳预期、因城施策”的房地产调控
政策指引下，住房政策将和人口、土地、金融政策加强协同效用，未来大城市的住房
突出问题将得到有效缓解，住房市场体系、保障体系将不断完善。
房地产行业管理红利时代来临，周转能力强是管理红利的重要体现之一。
房企通过提高执行效率、实施精细管理来提高资金周转速度。同时，近年来头部房企
在非住宅领域纷纷尝试轻资产化运营，在物业、租赁、办公、商业、文旅、养老等非
住宅领域拓展加速。在区域发展进程、市场周期、外界环境变化、供需支撑度不同等
因素影响下，重点区域房地产市场发展行情存在一定分化，区域分化将带来结构性机
会。粤港澳大湾区、长三角、成渝、京津冀、长江中游城市群等五大城市群将是未来
中国房地产市场发展的主要动力。
2、未来面临的风险及对策
（1）政策风险
公司主营业务为房地产住宅市场的开发，房地产行业属国家重点调控对象
，受国家宏观调控政策影响较大。如果不能适应国家政策的变化，则有可能对公司的
经营和发展造成不利影响。
因此，公司将继续加强对宏观政策的跟踪研究，把握国家经济形势的变化
，及时采取应对措施，理性投资，优化产品结构，把控项目开发节奏，顺势而为。
（2）资金风险
房地产企业是资本密集型企业，现金流是企业的生命线。一方面企业需要
大量的资金投入；另一方面，房地产项目开发周期长，企业必须能够有效分配有限的
资金，完成项目开发。国家通过金融、税务等措施来调控房地产市场，进而影响公司
的财务管理和资金筹措，给公司的战略执行带来风险。
随着公司业务规模的不断扩大，资金需求量的增加，公司将积极采取措施
，合理安排融资计划并运用各项融资工具，在融资、贷款利率等环节加强资金管理，
确保资金链安全，并尽可能的降低财务费用。
（3）项目运营风险
房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征
和较强的地域特征。一个完整的房地产项目运作和开发流程复杂，从开发土地的获取
、产品的定位、产品营销以及工程管理，其中任何一个环节出现问题，都会造成项目
预期经营目标难以如期实现。因此，房地产项目的运营风险贯穿项目开发的整个过程
。
公司将坚持“不囤地、不捂盘”的原则，快速开发，快速回笼资金。在项
目定位上，公司重点关注刚性需求和首次改善需求人群，积极推出适销产品。在项目
开发上，公司依托标准化体系建设，实现快速开发，严控项目里程碑节点，有效缩短
项目开发周期；在项目销售上，公司以合理的产品定价和灵活的营销策略，实现项目
的快速去化。在成本管控上，全面执行费用预算、实时跟踪控制。通过合理管控，全
面提高项目经营能力和管理水平，提升产品品质，降低业务经营风险。
（4）人力资源风险
公司积极的项目拓展策略导致公司经营规模、业务区域范围不断扩大。而
每一个新进城市都需要一支优秀高效的团队来运营，并且需要快速熟悉当地的政策、
人文环境，团队成员之间的相互协作也需要磨合，对项目公司能否按照公司要求的开
发节奏快速开发项目带来一定的风险。
公司将继续广揽适合企业发展的各类专业人才，加强人才梯队建设和内部
培训，通过不断完善“选、用、育、留”的人力资源管理体系，打造业内一流的经营
团队。
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免责条款
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特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）报告期内房地产行业相关的宏观经济形势、行业政策环境的变化影
响等情况
根据国家统计局数据显示，2021年上半年，全国房地产开发投资72,179亿
元，较去年增长15.0%。其中，住宅投资54,244亿元，增长17.0%，住宅投资占房地产
开发投资的比重为75.15%。房地产开发企业土地购置面积7,021万平方米，较去年同
比下降11.8%。商品房销售面积88,635万平方米，较去年同比上升27.7%，其中，住宅
销售面积增长29.4%。商品房销售额92,931亿元，较去年同比增长38.9%，其中，住宅
销售额增长41.9%。截止2021年6月底，房地产开发景气指数为101.05，处于适度景气
水平。
2021年3月，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和20
35年远景目标纲要》发布，明确提出，要完善城镇化空间布局，发展壮大城市群和都
市圈。以促进城市群发展为抓手，全面形成“两横三纵”城镇化战略格局。优化提升
京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等城市群，发展壮大山东半岛、粤闽浙沿
海、中原、关中平原、北部湾等城市群。依托辐射带动能力较强的中心城市，提高1
小时通勤圈协同发展水平，培育发展一批同城化程度高的现代化都市圈。同时强调要
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购
并举的住房制度，让全体人民住有所居。坚持因地制宜、多策并举，夯实各城市地方
政府主体责任，稳地价、稳房价和稳预期。建立住房和土地联动机制，加强房地产金
融调控，发挥住房税收调节作用，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求。
2021年6月，中共中央国务院发布《关于支持浙江高质量发展建设共同富裕
示范区的意见》，支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区。随后，中共浙江省委第
十四届九次全体会议审议通过《浙江高质量发展建设共同富裕示范区实施方案（2021
—2025年）》，提出到2025年推动高质量发展建设共同富裕示范区取得明显实质性进
展，形成阶段性标志性成果。
（二）报告期内公司所从事的主要业务、主要产品及其用途、经营模式、
主要的业绩驱动因素
报告期内，公司主营业务为房地产开发与销售。随着中国城市化发展进入
新阶段，公司将继续深耕宁波、杭州、嘉兴、台州、温州、绍兴、金华等浙江省内城
市，为建设共同富裕示范区不断贡献自己的力量，同时，公司将积极布局长三角区域
其他城市及成渝城市群。
2021年上半年公司开发项目所在城市房地产市场销售形势相对稳定，公司
在适度增加土地储备的同时，抓住有利的市场销售形势，加速推盘，加大销售力度，
快速去化，加快资金回流，取得了较好的销售业绩。2021年上半年，公司各项目保持
较好销售势头，宁波文澜望庄、姚江晴雨、柳岸闻莺、嘉兴堂樾庄、台州棠樾、温州
万松荣安府等项目开盘均取得了较好的销售成绩。报告期内，公司及所投资的公司实
现住宅签约收入252.62亿元。公司2021年上半年的营业收入为90.97亿元，主要来自
于公司竣工项目的结转。
1、新增土地储备项目
报告期内，公司及所投资的公司新增土地储备计容建筑面积150.68万平方
米。主要土地储备情况如下：
2、公司可售资源情况
截至报告期末，公司及所投资的公司总可售建筑面积276.29万平方米，其
中公司权益占比约为70.05%。
注：长三角区域包括：杭州、嘉兴、宁波、台州、温州、绍兴、金华等城
市，其他区域包括：重庆、西安等城市。
3、公司主要项目开发情况
报告期内，公司及所投资的公司新开工面积171万平方米，竣工面积65万平
方米，期末在建建筑面积约532万平方米。主要房地产项目开发情况如下：
4、公司主要项目销售情况
报告期内，公司及所投资的公司实现住宅签约收入252.62亿元，住宅销售
回款223.63亿元（公司权益占比约70%）。公司主要房地产项目销售情况如下：
5、公司主要房地产出租情况
6、土地一级开发情况
7、公司融资情况
8、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截至报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的阶段性担保余
额为92.46亿元，本报告期，公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司
最近一期经审计净利润的10%以上的情形。
9、公司员工跟投项目情况
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
（三）发展战略和未来一年经营计划
公司发展战略和2021年经营计划未发生变化，具体可参见2020年年报。
二、核心竞争力分析
公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断
形成并完善自身的经营优势，逐步确立了具有荣安特色的核心竞争力。
1、科学的管理机制
公司建立了流程管理体系及绩效管理体系，贯彻实施标准化运营，优化流程环
节，进行充分授权，加强资金预算管理，不断完善公司绩效考核机制。流程管理体系
对公司房地产项目开发过程中所涉及的各项业务均规定了明确的工作及管理流程，使
房地产开发全流程明确到每道工序、完成每项任务的具体天数、负责单位，最大限度
地保证了公司各个项目按照统一标准、流程进行开发，保证了工程质量与效率，并且
形成了标准化的运营体系。公司实施快速开工、快速开盘、快速回笼资金的项目运营
模式，大大降低了项目的开发成本以及政策变动的风险。
2、拥有一流的开发团队和合作伙伴
荣安地产是一家拥有近三十年房地产开发经验的专业房地产公司。在多年的发
展过程中，公司培育并形成了一个知识结构和专业结构合理、实战经验丰富、具备战
略发展眼光的管理团队。公司董事长王久芳先生具有近三十年的房地产开发管理经验
，市场意识敏锐并超前，在公司发展的关键时期能把握住机会，做出有利于公司持续
性发展的战略决策；公司总经理及其它高管人员、城市公司总经理，他们是投融资、
财务管理、营销、工程建设等方面的专家能手，在房地产行业具有较高的理论水平及
丰富的实践经验。这样一支高水平管理团队具备了带领公司进一步做大做强的经营管
理能力。
同时，荣安地产一直与上下游优秀企业保持着战略合作伙伴关系，实现互利共
赢。荣安坚信，只有一流的团队，一流的合作单位才能打造一流的产品，创造一流的
业绩。在土地市场竞争日益激烈的环境下，公司积极与招商地产、华侨城、绿城、阳
光城、新希望、滨江集团、旭辉、金科等品牌开发商进行强强联合，合作开发房地产
项目，通过合作的方式使公司利益最大化，并积累了丰富的合作开发管理经验，能够
有效控制风险。
3、理性、灵活的土地储备策略
公司严格遵守拿地操作规范，秉持“宁可少拿一块地，不可拿错一块地”的原
则，积极拓宽拿地渠道，严控土地成本，增加优质土地储备。报告期内，公司通过合
作、公开市场竞拍等方式新增土地建筑面积150.68万平方米，土地区位优势明显，且
当地房地产市场健康稳定发展。理性、灵活的土地储备策略为公司未来发展奠定了坚
实的基础。
4、区域品牌优势
通过多年耕耘和积淀，公司在长三角区域拥有较高的品牌知名度和较强的品牌
影响力，尤其是在浙江市场已具有较强的品牌溢价能力。公司获评2021中国房地产百
强企业第64名、2021中国房地产百强企业-成长TOP10（中国房地产TOP10研究组）。
公司秉持精品理念，开发的产品屡获人居环境奖，宁波荣安府、观江园项目荣获国家
级“广厦奖”，树立了“住宅专家、豪宅巨匠”的专业房地产品牌形象。公司坚持区
域深耕，无论走到哪里都将精品理念带到哪里，为当地市场打造安居、乐居、宜居的
住宅精品，成为当地市场“品质地产”的有力倡导者，为公司树立起良好的客户口碑
，极大地提升了公司跨区域发展的品牌影响力。
5、稳健的财务管理
现金流是企业的生命线，利润是企业的成长线。公司在同行业中一直保持较低
的负债水平，积极拓宽融资渠道，优化资产结构，降低融资成本，控制财务风险。多
年来，公司的综合资金成本在同行业中均保持较低水平。公司坚持快速开工、快速开
盘、快速回笼资金的开发策略，确保充足的现金流，增强公司抗风险能力。
三、公司面临的风险和应对措施
（1）政策风险
公司主营业务为房地产住宅市场的开发，房地产行业属国家重点调控对象，受
国家宏观调控政策影响较大。如果不能适应国家政策的变化，则有可能对公司的经营
和发展造成不利影响。
因此，公司将继续加强对宏观政策的跟踪研究，把握国家经济形势的变化，及
时采取应对措施，理性投资，优化产品结构，把控项目开发节奏，顺势而为。
（2）资金风险
房地产企业是资本密集型企业，现金流是企业的生命线。一方面企业需要大量
的资金投入；另一方面，房地产项目开发周期长，企业必须能够有效分配有限的资金
，完成项目开发。国家通过金融、财政等措施来调控房地产市场，进而影响公司的财
务管理和资金筹措，给公司的战略执行带来风险。
随着公司业务规模的不断扩大，资金需求量的增加，公司将积极采取措施，合
理安排融资计划并运用各项融资工具，在融资、贷款利率等环节加强资金管理，确保
资金链安全，并尽可能的降低财务费用。
（3）项目运营风险
房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征和较
强的地域特征。一个完整的房地产项目运作和开发流程复杂，从开发土地的获取、产
品的定位、产品营销以及工程管理，其中任何一个环节出现问题，都会造成项目预期
经营目标难以如期实现。因此，房地产项目的运营风险贯穿项目开发的整个过程。
公司将坚持“不囤地、不捂盘”的原则，快速开发，快速回笼资金。在项目定
位上，公司重点关注刚性需求和首次改善需求人群，积极推出适销产品。在项目开发
上，公司依托标准化体系建设，实现快速开发，严控项目里程碑节点，有效缩短项目
开发周期；在项目销售上，公司以合理的产品定价和灵活的营销策略，实现项目的快
速去化。在成本管控上，全面执行费用预算、实时跟踪控制。通过合理管控，全面提
高项目经营能力和管理水平，提升产品品质，降低业务经营风险。
（4）人力资源风险
公司积极的项目拓展策略导致公司经营规模、业务区域范围不断扩大。而每一
个新进城市都需要一支优秀高效的团队来运营，并且需要快速熟悉当地的政策、人文
环境，团队成员之间的相互协作也需要磨合，对项目公司能否按照公司要求的开发节
奏快速开发项目带来一定的风险。
公司将继续广揽适合企业发展的各类专业人才，加强人才梯队建设和内部培训
，通过不断完善“选、用、育、留”的人力资源管理体系，打造业内一流的经营团队
。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
（一）2020年房地产市场分析
2020年，国内房地产市场继续维持稳定态势：一方面国家严格抑制非理性
的投资投机需求，抑制房价过快上涨；另一方面调控政策不断出台，9月份出台“三
条红线”融资监管新规倒逼房企降杠杆，12月底出台银行贷款集中度管理，从资金监
管角度防止资金过渡流入房地产行业，始终围绕“房住不炒、稳房价、稳地价、稳预
期”，不让经济过度依赖房地产。同时，各地政府根据市场情况积极因城施策，加快
构建房地产市场发展的长效机制防范化解房地产市场风险以确保市场平稳运行。
根据国家统计局数据显示，2020年，全国房地产开发投资141,443亿元，较
去年增长6.7%。其中，住宅投资104,446亿元，增长7.6%，住宅投资占房地产开发投
资的比重为73.84%。房地产开发企业土地购置面积25,536万平方米，较去年同比下降
1.1%。商品房销售面积176,086万平方米，较去年同比上升2.64%，其中，住宅销售面
积增长3.2%。商品房销售额173,613亿元，较去年同比增长8.7%，其中，住宅销售额
增长10.8%。截止2020年底，房地产开发景气指数为100.76，处于适度景气水平。
（二）报告期经营情况总结
报告期内，公司主营业务为房地产开发与销售。2020年全国房地产销售形
势相对平稳。公司在适度增加土地储备的同时，抓住有利的市场销售形势，加速推盘
，加大销售力度，快速去化，加快资金回流，取得了较好的销售业绩。报告期内，公
司及所投资的公司实现住宅签约收入448.12亿元，住宅销售回款377.50亿元。公司20
20年的营业收入约为112亿元，主要来自于公司竣工项目的结转。
1、新增土地储备项目
报告期内，公司及所投资的公司新增土地储备计容建筑面积305.36万平方
米。主要土地储备情况如下：
2、公司可售资源情况
截至报告期末，公司及所投资的公司总可售建筑面积281.96万平方米，其
中公司权益占比约为65%。
注：长三角区域包括：杭州、嘉兴、宁波、舟山、台州、温州、绍兴等城
市，其他区域包括：重庆、西安等城市。
3、公司主要项目开发情况
报告期内，公司及所投资的公司新开工面积270.93万平方米，竣工面积约2
65.34万平方米，期末在建建筑面积约425.56万平方米。主要房地产项目开发情况如
下：
4、公司主要项目销售情况
报告期内，公司及所投资的公司实现住宅签约收入448.12亿元，住宅销售
回款377.50亿元。公司主要房地产项目销售情况如下：
5、公司主要房地产出租情况
6、土地一级开发情况
7、公司融资情况
8、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截至报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的阶段性担保余
额为92.26亿元，本报告期，公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司
最近一期经审计净利润的10%以上的情形。
9、公司员工跟投项目情况
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
（三）发展战略和未来一年经营计划
1、发展战略
公司将继续坚持“以战略为导向，向管理要效益，控制风险，稳健发展”
的经营发展思路，继续坚持以房地产开发为绝对核心主业，将房地产做大、做强、做
精、做专，兼顾建筑施工等相关产业的发展。房地产开发业务注重更加全面均衡的发
展，在规模快速增长的同时不断提升盈利能力，坚持快速开发策略，快速回笼资金，
保证现金流绝对安全。公司将以具备优势的全国化城市布局、充足高质量的土地储备
、成熟的管理团队和管理体系、优质的产品与服务、高回报率的持有型物业经营，构
筑长期竞争优势，充分发挥产品和品牌的溢价能力，有效利用规模化带来的成本控制
优势，为公司长期稳定健康发展奠定坚实的基础。
2、公司2021年经营计划
2021年，公司将着重提升投资质量，加快资金周转率；继续严把品质关，
坚持品质立身；提高资金效率，拓宽融资渠道；升级激励机制，提升组织效能，整合
资源继续紧密围绕房地产核心业务，聚焦国家级城市群，深耕战略布局区域，力争在
所进入区域的市场具有较高的市场占有率和领先的运营管理水平。
在土地储备方面，公司将紧紧围绕国家城市群发展规划进行战略布局，重
点在长三角城市群、成渝城市群、中原城市群、京津冀城市群进行项目拓展，不断深
耕浙江本土，扎根宁波，杭州、嘉兴、温州、台州、重庆、西安等城市，继续提高品
牌竞争优势，扩大当地市场占有率。
房地产项目营造方面，公司2021年预计交付项目：劝学里、星空里、湖畔
樾山、春和景明、柳岸闻莺、汇隽公馆、崇德府、东宸华庭、新都会、汀兰雅苑、国
瑞府、东宸佳园、都会雅园等项目。
营销与招商方面，根据2020年土地储备增加情况，结合报告期末商品房库
存情况，公司及所投资的公司2021年计划实现销售签约收入约500亿元。
2021年计划开盘项目：姚江晴雨、宁波柳岸闻莺、文澜望庄、春和汀语、
林语笙花、堂樾庄、嘉兴林语芳庭等项目。
二、核心竞争力分析
公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局
不断形成并完善自身的经营优势，逐步确立了具有荣安特色的核心竞争力。
1、科学的管理机制
公司建立了流程管理体系及绩效管理体系，贯彻实施标准化运营，优化流
程环节，进行充分授权，加强资金预算管理，不断完善公司绩效考核机制。流程管理
体系对公司房地产项目开发过程中所涉及的各项业务均规定了明确的工作及管理流程
，使房地产开发全流程明确到每道工序、完成每项任务的具体天数、负责单位，最大
限度地保证了公司各个项目按照统一标准、流程进行开发，保证了工程质量与效率，
并且形成了标准化的运营体系。
2、拥有一流的开发团队和合作伙伴
荣安地产是一家拥有二十多年房地产开发经验的专业房地产公司。在多年
的发展过程中，公司培育并形成了一个知识结构和专业结构合理、实战经验丰富、具
备战略发展眼光的管理团队。公司董事长王久芳先生具有二十多年的房地产开发管理
经验，市场意识敏锐并超前，在公司发展的关键时期能把握住机会，做出有利于公司
持续性发展的战略决策；公司总经理及其它高管人员、城市公司总经理，他们是投融
资、财务管理、营销、工程建设等方面的专家能手，在房地产行业具有较高的理论水
平及丰富的实践经验。这样一支高水平管理团队具备了带领公司进一步做大做强的经
营管理能力。公司实施快速开工、快速开盘、快速回笼资金的项目运营模式，大大降
低了项目的开发成本以及政策变动的风险。
同时，荣安地产一直与优秀企业保持着战略合作伙伴关系，如浙江绿城建
筑设计有限公司、浙江南方建筑勘察设计院、西门子、科勒、汉斯格雅、上海三菱、
亚厦股份、棕榈园林等合作单位均是行业中的佼佼者，荣安坚信，只有一流的团队，
一流的合作单位才能打造一流的产品，创造一流的业绩。
在土地市场竞争日益激烈的环境下，公司积极与招商地产、绿城、阳光城
、新希望、滨江集团、旭辉、金科等品牌开发商进行强强联合，合作开发房地产项目
，通过合作的方式使公司利益最大化，并积累了丰富的合作开发管理经验，能够有效
控制风险。
3、理性、灵活的土地储备策略
公司严格遵守拿地操作规范，秉持“宁可少拿一块地，不可拿错一块地”
的原则，积极拓宽拿地渠道，严控土地成本，增加优质土地储备。报告期内，公司通
过合作、公开市场竞拍等方式增加土地储备，土地区位优势明显，且当地房地产市场
健康稳定发展。理性、灵活的土地储备策略为公司未来发展奠定了坚实的基础。
4、区域品牌优势
通过多年耕耘和积淀，公司在长三角、浙江省内拥有较高的品牌知名度和
较强的品牌影响力，尤其是在宁波市场已具有较强的品牌溢价能力。位列中国房地产
开发百强企业第64位（由中国企业评价协会、清华大学房地产研究院、中指研究院中
国房地产top10研究组联合测评），获评中国房地产开发企业区域运营10强（由中国
房地产业协会、上海易居房地产研究院联合测评）。公司秉持精品理念，开发的产品
屡获人居环境奖，宁波荣安府项目荣获国家级“广厦奖”，树立了“住宅专家、豪宅
巨匠”的专业房地产品牌形象。公司坚持区域深耕，无论走到哪里都将精品理念带到
哪里，为当地市场打造安居、乐居、宜居的住宅精品，成为当地市场“品质地产”的
有力倡导者，为公司树立起良好的客户口碑，极大地提升了公司跨区域发展的品牌影
响力。
5、稳健的财务管理
现金流是企业的生命线，利润是企业的成长线。公司在同行业中一直保持
较低的负债水平，积极拓宽融资渠道，优化资产结构，降低融资成本，控制财务风险
。多年来，公司的综合资金成本在同行业中均保持较低水平。公司坚持快速开工、快
速开盘、快速回笼资金的开发策略，确保充足的现金流，增强公司抗风险能力。
三、公司未来发展的展望
1、行业发展趋势
在坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的指导方针下，中国房地产市
场将进一步持续健康发展。在“稳房价、稳地价、稳预期、因城施策”的房地产调控
政策指引下，住房政策将和人口、土地、金融政策加强协同效用，未来大城市的住房
突出问题将得到有效缓解，住房市场体系、保障体系将不断完善。
房地产行业管理红利时代来临，周转能力强是管理红利的重要体现之一。
房企通过提高执行效率、实施精细管理来提高资金周转速度。同时，近年来头部房企
在非住宅领域纷纷尝试轻资产化运营，在物业、租赁、办公、商业、文旅、养老等非
住宅领域拓展加速。在区域发展进程、市场周期、外界环境变化、供需支撑度不同等
因素影响下，重点区域房地产市场发展行情存在一定分化，区域分化将带来结构性机
会。粤港澳大湾区、长三角、成渝、京津冀、长江中游城市群等五大城市群将是未来
中国房地产市场发展的主要动力。
2、未来面临的风险及对策
（1）政策风险
公司主营业务为房地产住宅市场的开发，房地产行业属国家重点调控对象
，受国家宏观调控政策影响较大。如果不能适应国家政策的变化，则有可能对公司的
经营和发展造成不利影响。
因此，公司将继续加强对宏观政策的跟踪研究，把握国家经济形势的变化
，及时采取应对措施，理性投资，优化产品结构，把控项目开发节奏，顺势而为。
（2）资金风险
房地产企业是资本密集型企业，现金流是企业的生命线。一方面企业需要
大量的资金投入；另一方面，房地产项目开发周期长，企业必须能够有效分配有限的
资金，完成项目开发。国家通过金融、税务等措施来调控房地产市场，进而影响公司
的财务管理和资金筹措，给公司的战略执行带来风险。
随着公司业务规模的不断扩大，资金需求量的增加，公司将积极采取措施
，合理安排融资计划并运用各项融资工具，在融资、贷款利率等环节加强资金管理，
确保资金链安全，并尽可能的降低财务费用。
（3）项目运营风险
房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征
和较强的地域特征。一个完整的房地产项目运作和开发流程复杂，从开发土地的获取
、产品的定位、产品营销以及工程管理，其中任何一个环节出现问题，都会造成项目
预期经营目标难以如期实现。因此，房地产项目的运营风险贯穿项目开发的整个过程
。
公司将坚持“不囤地、不捂盘”的原则，快速开发，快速回笼资金。在项
目定位上，公司重点关注刚性需求和首次改善需求人群，积极推出适销产品。在项目
开发上，公司依托标准化体系建设，实现快速开发，严控项目里程碑节点，有效缩短
项目开发周期；在项目销售上，公司以合理的产品定价和灵活的营销策略，实现项目
的快速去化。在成本管控上，全面执行费用预算、实时跟踪控制。通过合理管控，全
面提高项目经营能力和管理水平，提升产品品质，降低业务经营风险。
（4）人力资源风险
公司积极的项目拓展策略导致公司经营规模、业务区域范围不断扩大。而
每一个新进城市都需要一支优秀高效的团队来运营，并且需要快速熟悉当地的政策、
人文环境，团队成员之间的相互协作也需要磨合，对项目公司能否按照公司要求的开
发节奏快速开发项目带来一定的风险。
公司将继续广揽适合企业发展的各类专业人才，加强人才梯队建设和内部
培训，通过不断完善“选、用、育、留”的人力资源管理体系，打造业内一流的经营
团队。
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