000056深 国 商资产重组最新消息
≈≈皇庭国际000056≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
公司按照“自持+整租+委托管理”相结合的模式，积极在粤港澳大湾区、
全国一二线城市及核心地段布局商业项目，充分发挥综合优势做精、做强、做大商业
不动产运营服务业务，积极践行“致力于成为领先的商业资产综合运营商”的发展战
略。报告期内，公司营业收入为36,866.85万元（同比增长13.32%），归属于上市公
司股东的净利润-2,309.54万元（同比下降181.52%）；截至2021年6月30日，资产总
额121.38亿元（同比增长3.24%）；归属于母公司所有者权益47.32亿元（同比下降0.
49%）。2021年半年度，公司归属于上市公司股东的净利润较上年同期下降较多，主
要原因为：随着疫情逐步得到控制，虽然公司商业不动产出租率提升，主营业务收入
有所增加，但受融资环境的影响，公司融资成本上升。
公司以商业不动产综合运营服务为主要业务，包括商业不动产运营管理业
务、商业不动产的资产管理业务、商业不动产的配套服务业务及物业管理业务。
1、商业不动产运营管理业务主要围绕购物中心的运营和管理开展，公司主
要以经营管理自持购物中心和委托管理购物中心为主，以委托管理、整租、不动产投
资合作等多种方式，为购物中心、商办写字楼、公寓等多个商业不动产领域提供综合
服务和自持运营服务。报告期，公司商业运营服务业务实现收入2.11亿元，同比增加
21.34%，毛利率为86.94%，同比增加2.77个百分点。
2、商业不动产的资产管理业务将立足于粤港澳大湾区，对于有发展潜力的
商业不动产项目，通过运营提升和配套服务，在物业升值时，将逐步通过资产出售、
转让经营权及资产证券化等方式获取资产管理收益。
3、商业不动产的配套服务业务主要以公司运营的商业不动产为场景，针对
业主、品牌商户和消费者三类群体开展品牌孵化投资、互联网大数据、金融服务、智
能化服务等多样化服务。
4、物业管理业务：物业管理行业为不动产运营服务的基础性业务，其巨大
的市场潜力、收入增长稳定性、业务可延展性、协同效应为行业广泛认同。公司在物
业管理服务领域具有丰富的经验，且具备管理商办、住宅等多种业态的物业服务能力
。公司目前主要为位于深圳、重庆、东莞、惠州及钦州的写字楼、住宅、公寓、商业
物业等项目提供物业管理服务。报告期，公司物业管理业务实现收入1.46亿元，同比
增长14.76%；业务毛利率50.09%，同比提升1.72个百分点。
二、核心竞争力分析
1、良好的品牌知名度和影响力
公司旗下核心资产“皇庭广场”自驻足深圳商业市场8年以来，紧密围绕“国际
匠心美食生活圈”、“年轻潮流社交新聚点”、“多元化时尚购物中心”三大标签，
以全新的业态组合形式，打造了一个可以多维满足消费者需求的有温度的空间，现已
发展成为深圳购物中心标识代表之一。公司将依托“皇庭广场”良好的品牌形象，积
极开拓项目资源，并借助新项目进一步传递皇庭广场“有潮、有聚、有赞”的品牌定
位，吸引更多优质资源和高品质客群，从而形成品牌、项目相互促进的良性发展之路
。
2、多业务协同发展
公司业务涵盖商业不动产运营管理业务、商业不动产投资、商业不动产配套服
务、物业服务等，通过自持、整租、委托管理等多种方式，为购物中心、商办写字楼
、酒店管理、公寓等多个商业不动产领域提供综合服务。通过不同业务的相互支持、
融合发展，既满足了市场的多元化需求，又提升了公司抗风险能力。
3、丰富的不动产运营管理经验
公司在商业不动产运营管理领域深耕多年，积累了丰富的行业经验。在商业运
营管理经营方面已经初具规模,。在运营管理方面，面对复杂多变的市场，能够及时
了解市场动态，并灵活调整策略。同时，基于丰富的管理经验及成熟的业务流程体系
，能够有效地提升运营效率、降低运营成本。在商业模式方面，除自持物业和整租物
业外，积极拓展管理输出、品牌输出项目，践行轻资产扩张模式。在差异化竞争方面
，公司可根据项目市场定位、目标客户定位、业态组合等为客户提供多样化、差异化
、个性化的增值服务，以满足其不同需求。
4、专业的管理团队
公司在多年经营与发展过程中，通过商业项目运营管理与实践，公司打造了一
支符合不动产运营管理发展需要的，集商业运营、招商和管理等能力于一体的商业管
理团队。多元化的管理团队秉承公司核心价值理念和敬业精神，以公司发展战略为目
标，为公司壮大发展、为股东创造持续稳定的高收益而努力。
三、公司面临的风险和应对措施
1、战略实施风险
战略实施过程中实施执行不到位、资源不匹配或管控协调机制不健全，都会影
响公司战略的实施落地。
对策：公司将从资源匹配、资产结构、管理架构、管控机制等各方面细化，为
战略实施落地做好各项保障工作，确保各项工作落实到位。
2、商业不动产运营管理行业的风险
消费者行为与习惯的改变，商业地产的过度开发以及电商的高速发展，仍将对
实体商业形成挑战的风险。
对策：公司将充分发挥自身优势，快速、有效地响应消费者的个性化需求，进
一步提升服务品质，强化体验性消费，进一步巩固和提升核心竞争力。
3、业务扩张风险
随着公司发展规模不断扩大，如公司在经营管理、资源整合、市场开拓等方面
难以适应公司业务规模的迅速扩张，将会对公司的整体运营带来一定风险。
对策：公司将进一步提升管理能力，完善内控机制，对各投资项目建立切实有
效的管理体制，加快储备专业的运营团队，合理规避风险。
4、不可抗力风险
突如其来的新冠疫情为国民经济发展带来了巨大的影响，公司的主业商业不动
产运营管理受到的影响更是巨大。如果未来疫情管控不力或出现新的不可抗力风险，
将会给公司经营带来一定风险。
对策：积极做好疫情防控及其他不可抗力风险的应对。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
2020年，新冠肺炎疫情在全球范围内爆发并蔓延扩散，全球主要经济体经
济增速全面下降甚至萎缩，商业不动产运营行业面临巨大的挑战。面对突如其来的疫
情和严峻的营商环境，公司在守护消费者安全的前提下，全面推行复工复产，从环境
安全、运营管理、商户扶持等方面入手，通过调整经营策略、严控各项成本、优化组
织人员结构、强化内部管理等多种手段，最大限度提高效益，取得了较好的经营业绩
。2020年公司营业收入为6.86亿元，同比下降31.24%，收入下降的主要原因是公司转
让了同心再贷，金融服务业务较去年减少2.57亿元；归属于上市公司股东的合并净利
润-2.92亿元，同比下降684.99%，主要原因，一是公司业务受疫情影响较大，公司投
资性房地产公允价值变动、信用减值损失、资产减值损失累计影响净利润-2.79亿元
；二是公司融资成本提高，财务成本较去年同期增加了0.59亿元；截至2020年12月31
日，资产总额117.57亿元，同比下降6.15%；归属于母公司所有者权益47.55亿元，同
比下降12.70%。2020年公司主要业务情况如下：
1、商业不动产运营服务业务：公司主要以经营管理自持购物中心和委托管
理购物中心为主，以委托管理、整租、不动产投资合作等多种方式，为购物中心、商
办写字楼、公寓等多个商业不动产领域提供综合运营服务。
报告期，公司商业运营服务业务实现收入3.73亿元，同比降低5.22%。收入
略有下滑的主要原因，一是受疫情影响，2020年上半年购物中心客流、销售减少，商
铺掉铺加剧，品牌缩窄扩店及延迟开业；二是公司与商户共克时艰，为商户减免租金
逾2000万元；三是随着疫情逐步得到控制，公司积极响应政府出台的各种促消费政策
，组织旗下购物中心开展多项营销活动，尽量降低疫情对业务的冲击。公司核心商业
项目深圳皇庭广场结合“地摊经济”、直播带货、惠民消费券等政策进行了推广活动
，增加了商场的趣味性，促进客流量提高。公司于疫情期间，采取线上与线下联动的
策略，连接品牌方以及消费者，助力品牌开拓销售渠道，努力减少疫情的负面冲击，
实现经营业务的良性发展。公司商业运营服务业务的毛利率为82.25%，同比增加0.46
个百分点。收入下降毛利率提升的主要原因是，公司强化内部管理、优化人员结构、
调整经营策略，最大限度的降低了费用开支。
在轻资产运营方面，公司于报告期内成功拓展了泰州、平顶山、江苏邳州
等地多个项目的委托经营管理权，另外为东莞和贵州凯里项目提供了招商研策等单项
服务，运用“资本+互联网”融入商管行业的独特优势，进一步强化布局全国战略版
图。目前公司自持及轻资产运营的商业不动产项目逾20个，已在珠三角、长三角、西
南、中原、西北等地进行布局。同时，公司还储备了多个优质商业管理项目资源，探
索多样化的商业不动产盈利模式。公司将按照“商管+资管+品牌孵化投资+互联网大
数据+金融服务+智能化”为一体的6M综合性商业管理模式，制定标准化招商及运营流
程，扩大公司商业不动产领域的管理规模，加速全国业务布局。
写字楼项目：2020年，公司自有的成都皇庭国际中心进一步加强了招商力
度，目前项目出租率已超过96%，较2019年的67%大幅提高。
2、物业管理项目：深圳市皇庭商务服务有限公司目前主要为位于深圳、重
庆、东莞、惠州及钦州的写字楼、住宅、公寓、商业物业共17个项目提供物业管理服
务，管理服务收费面积为187.62万平方米。报告期，公司物业管理业务实现收入2.73
亿元，同比增长2.08%；业务毛利率44.40%，同比提升5.62个百分点，报告期内实现
净利润3478.39万元。
二、核心竞争力分析
1、良好的品牌知名度和影响力
公司旗下核心资产“皇庭广场”自驻足深圳商业市场7年以来，紧密围绕“
国际匠心美食生活圈”、“年轻潮流社交新聚点”、“多元化时尚购物中心”三大标
签，以全新的业态组合形式，打造了一个可以多维满足消费者需求的有温度的空间，
现已发展成为深圳购物中心标识代表之一。公司将依托“皇庭广场”良好的品牌形象
，积极开拓项目资源，并借助新项目进一步传递皇庭广场“有潮、有聚、有赞”的品
牌定位，吸引更多优质资源和高品质客群，从而形成品牌、项目相互促进的良性发展
之路。
2、多业务协同发展
公司业务涵盖商业不动产运营管理业务、商业不动产投资、商业不动产配
套服务、物业服务等，通过自持、整租、委托管理等多种方式，为购物中心、商办写
字楼、酒店管理、公寓等多个商业不动产领域提供综合服务。通过不同业务的相互支
持、融合发展，既满足了市场的多元化需求，又提升了公司抗风险能力。
3、丰富的不动产运营管理经验
公司在商业不动产运营管理领域深耕多年，积累了丰富的行业经验。在商
业运营管理经营方面已经初具规模,。在运营管理方面，面对复杂多变的市场，能够
及时了解市场动态，并灵活调整策略。同时，基于丰富的管理经验及成熟的业务流程
体系，能够有效地提升运营效率、降低运营成本。在商业模式方面，除自持物业和整
租物业外，积极拓展管理输出、品牌输出项目，践行轻资产扩张模式。在差异化竞争
方面，公司可根据项目市场定位、目标客户定位、业态组合等为客户提供多样化、差
异化、个性化的增值服务，以满足其不同需求。
4、专业的管理团队
公司在多年经营与发展过程中，通过商业项目运营管理与实践，公司打造
了一支符合不动产运营管理发展需要的，集商业运营、招商和管理等能力于一体的商
业管理团队。多元化的管理团队秉承公司核心价值理念和敬业精神，以公司发展战略
为目标，为公司壮大发展、为股东创造持续稳定的高收益而努力。
三、公司未来发展的展望
（一）公司未来发展展望
2021年度，在“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新发
展格局下，以及疫情防控（特别是海外疫情）、经济恢复存在不确定性的宏观背景下
，公司商业不动产管理业务机遇与挑战并存。
1、消费仍是中国经济增长的核心推动力
据国家统计局数据，2020年国内生产总值101.5万亿元，比上年增长2.3%，
其中第三产业增加值55.4万亿元，占GDP的54.5%。消费方面，2020年社会零售品销售
总额为39.2万亿元，同比下降4.8%；其中商品零售总额35.2万亿，同比下降3.4%；餐
饮收入4.0万亿，同比下降15.4%。
虽然受新冠疫情影响，2020年国内消费市场出现下滑，但消费仍然是中国
经济增长的核心推动力，且自2020年2季度以来，消费市场一直处于回暖状态，截止2
021年2月，社会零售品销售总额增速已同比转正。在“以国内大循环为主体、国内国
际双循环相互促进”的新发展格局下，未来国内消费市场仍有巨大的发展空间。
2、购物中心数量快速增长，轻资产运营受青睐
根据赢商大数据统计，截止2020年底，全国购物中心数量、面积分别为541
5个、4.5亿平方米，分别较2019年增长8.8%、8.9%。2021年全国拟开业购物中心将达
到1113个，较2020年的874个增长27.3%。随着商业地产数量的增加，企业发展战略的
重点逐渐转向运营能力、盈利水平等方面的提升，商业地产轻资产运营模式受到市场
青睐。从宏观环境来看，土地价格一直处于高位，开发商拿地成本越来越高，持有型
物业让开发商承担了过重的资金压力及风险；从微观市场来看，消费者更加关注商业
体的品牌，对知名或是连锁的开发商更有信赖感；从开发商视角来看，轻资产模式可
以用较少的自有资金撬动大量的社会项目。更为重要的是，市场供需结构的变化，使
得不具备用户思维、营销思维的开发商必须依赖专业的商业运营商才能赢得市场和消
费者的青睐。
以万达商业为例，2019年、2020年新开业的商业项目分别为43个、45个，
其中轻资产运营数量分别为29个、27个，轻资产项目占比分别为67%、60%，在2021年
拟开业50个项目中，轻资产项目占比进一步提高到了68%。
本公司也抓住这一行业快速发展的机遇，于2018年组建了皇庭戴维斯商业
，专业从事商业地产的运营管理，充分利用皇庭的品牌影响力，将公司业务从深圳及
深圳周边为主逐步拓展到全国，通过整租、轻资产管理输出等多种方式，在全国主要
城市和区域逐步开拓业务。
3、承载新功能，购物中心仍不可替代
对传统购物中心而言，丰富的商品、周到的服务、优美的环境，就可得到
消费者的青睐，即其提供的是一种功能性需求，满足的是消费者的物质追求。随着90
后、00后逐渐成为消费的主力军，这种商业模式，对消费者来说，已日渐缺乏生动性
和吸引力。
在此背景下，新零售、新商业业态应运而生，购物中心也逐步衍生出了属
于自己的独特属性和功能。以“娱乐、互动、体验”为主诉求，在商业环境中极大地
融入娱乐、艺术、人文等要素，为商业嫁接更多跨界元素，给予消费者人性化的关怀
，丰富多元化的体验，形成新的商业空间和氛围。即新业态下的购物中心，贩卖的不
再是简单的商品，而是一种情感，一种体验。购物中心和消费者构建为一种实体和精
神的关系。
基于上述功能的转变，近年来，越来越多的购物中心加大了首进品牌、概
念店、旗舰店、精品店、体验店的招商力度，以此增强消费者的体验性和互动性，为
消费者带来更好的消费体验。在网络购物盛行的当下，这也成为购物中心发展的新活
力。
4、商业地产运营管理场景带来的盈利模式多元化
传统商管公司收入来源主要是租金管理费、招商佣金和营收扣点，业务模
式和盈利模式单一。未来，随着更多技术手段的应用，以及行业集中度的提升，商业
场景将会创造更大的价值。针对商业场景里的消费者、品牌方和开发商的多样化的服
务和多元化的商业模式将逐步出现。
公司下属子公司皇庭戴维斯已依托皇庭现有的“餐饮、购物、旅游、酒店
”生态圈，开发出了“青柠分期”新业务，充分挖掘实体商业场景价值，实现商业场
景价值变现。“青柠分期”是一种先买后付、0息0手续费的新型消费方式，通过“互
联网大数据+风控模型”对场景中有消费需求的客群提供免息分期形式的支付服务，
将消费者、商家以及金融机构有机的结合，实现多方共赢。
（二）2021年度工作计划
1、聚焦商业不动产运营服务业务：深圳皇庭广场将继续围绕“国际匠心美
食生活圈”、“年轻潮流社交新聚点”、“多元化时尚购物中心”三大标签，通过深
度运营，保持销售额、招商开业率、租金水平的稳步提升；重庆皇庭广场通过品牌精
准定位、精准营销，提高口碑效应，扩大招商；皇庭中心商业、成都皇庭国际中心等
将通过进行多方面的市场分析，举办多种营销活动，拓展各种渠道，完成年度招商任
务。皇庭戴维斯要利用上市公司及皇庭的品牌影响力，加快推进项目拓展和轻资产项
目开业的进度，2021年计划继续扩大轻资产商业服务项目规模，积极筹备具备条件的
项目开业。进一步提升存量商业运营服务项目盈利水平，加大在营业回款、项目招商
等方面的考核。
2021年皇庭戴维斯商业将依托皇庭现有的生态圈，在“餐饮、购物、旅游
、酒店”等领域推广其“青柠分期”项目，充分挖掘实体商业场景价值，实现商业场
景价值变现。
2、盘活存量资产，提高资产流动性：公司在聚焦商业不动产运营服务业务
的同时，将根据实际情况，对非核心资产择机进行处置，从而提高公司资产流动性，
并为核心业务发展提供资金支持。
3、降本提效，增加盈利：商业不动产管理作为传统行业，控制成本、提高
效率已成为增加盈利的核心措施。2021年公司将继续严抓成本控制、推进扁平化管理
、缩短核心业务流程、降低内部管理成本，从而提高公司盈利水平。
（三）可能面临的风险及对策
1、战略实施风险
战略实施过程中实施执行不到位、资源不匹配或管控协调机制不健全，都
会影响公司战略的实施落地。对策：公司将从资源匹配、资产结构、管理架构、管控
机制等各方面细化，为战略实施落地做好各项保障工作，确保各项工作落实到位。
2、商业不动产运营管理行业的风险
消费者行为与习惯的改变，商业地产的过度开发以及电商的高速发展，仍
将对实体商业形成挑战的风险。
对策：公司将充分发挥自身优势，快速、有效地响应消费者的个性化需求
，进一步提升服务品质，强化体验性消费，进一步巩固和提升核心竞争力。同时，积
极发展皇庭在线业务，打造涵盖商业、金融、不动产、酒店、地产、文旅等多维度的
移动互联网平台，实现线上互联网与线下实体消费场景的融合。
3、业务扩张风险
随着公司发展规模不断扩大，如公司在经营管理、资源整合、市场开拓等
方面难以适应公司业务规模的迅速扩张，将会对公司的整体运营带来一定风险。
对策：公司将进一步提升管理能力，完善内控机制，对各投资项目建立切
实有效的管理体制，加快储备专业的运营团队，合理规避风险。
4、不可抗力风险
2020年一场突如其来的新冠疫情为国民经济发展带来了巨大的影响，公司
的主业商业不动产运营管理受到的影响更是巨大。如果未来疫情管控不力或出现新的
不可抗力风险，将会给公司经营带来一定风险。
对策：积极做好疫情防控及其他不可抗力风险的应对。
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免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
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特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
公司按照“自持+整租+委托管理”相结合的模式，积极在粤港澳大湾区、
全国一二线城市及核心地段布局商业项目，充分发挥综合优势做精、做强、做大商业
不动产运营服务业务，积极践行“致力于成为领先的商业资产综合运营商”的发展战
略。报告期内，公司营业收入为36,866.85万元（同比增长13.32%），归属于上市公
司股东的净利润-2,309.54万元（同比下降181.52%）；截至2021年6月30日，资产总
额121.38亿元（同比增长3.24%）；归属于母公司所有者权益47.32亿元（同比下降0.
49%）。2021年半年度，公司归属于上市公司股东的净利润较上年同期下降较多，主
要原因为：随着疫情逐步得到控制，虽然公司商业不动产出租率提升，主营业务收入
有所增加，但受融资环境的影响，公司融资成本上升。
公司以商业不动产综合运营服务为主要业务，包括商业不动产运营管理业
务、商业不动产的资产管理业务、商业不动产的配套服务业务及物业管理业务。
1、商业不动产运营管理业务主要围绕购物中心的运营和管理开展，公司主
要以经营管理自持购物中心和委托管理购物中心为主，以委托管理、整租、不动产投
资合作等多种方式，为购物中心、商办写字楼、公寓等多个商业不动产领域提供综合
服务和自持运营服务。报告期，公司商业运营服务业务实现收入2.11亿元，同比增加
21.34%，毛利率为86.94%，同比增加2.77个百分点。
2、商业不动产的资产管理业务将立足于粤港澳大湾区，对于有发展潜力的
商业不动产项目，通过运营提升和配套服务，在物业升值时，将逐步通过资产出售、
转让经营权及资产证券化等方式获取资产管理收益。
3、商业不动产的配套服务业务主要以公司运营的商业不动产为场景，针对
业主、品牌商户和消费者三类群体开展品牌孵化投资、互联网大数据、金融服务、智
能化服务等多样化服务。
4、物业管理业务：物业管理行业为不动产运营服务的基础性业务，其巨大
的市场潜力、收入增长稳定性、业务可延展性、协同效应为行业广泛认同。公司在物
业管理服务领域具有丰富的经验，且具备管理商办、住宅等多种业态的物业服务能力
。公司目前主要为位于深圳、重庆、东莞、惠州及钦州的写字楼、住宅、公寓、商业
物业等项目提供物业管理服务。报告期，公司物业管理业务实现收入1.46亿元，同比
增长14.76%；业务毛利率50.09%，同比提升1.72个百分点。
二、核心竞争力分析
1、良好的品牌知名度和影响力
公司旗下核心资产“皇庭广场”自驻足深圳商业市场8年以来，紧密围绕“国际
匠心美食生活圈”、“年轻潮流社交新聚点”、“多元化时尚购物中心”三大标签，
以全新的业态组合形式，打造了一个可以多维满足消费者需求的有温度的空间，现已
发展成为深圳购物中心标识代表之一。公司将依托“皇庭广场”良好的品牌形象，积
极开拓项目资源，并借助新项目进一步传递皇庭广场“有潮、有聚、有赞”的品牌定
位，吸引更多优质资源和高品质客群，从而形成品牌、项目相互促进的良性发展之路
。
2、多业务协同发展
公司业务涵盖商业不动产运营管理业务、商业不动产投资、商业不动产配套服
务、物业服务等，通过自持、整租、委托管理等多种方式，为购物中心、商办写字楼
、酒店管理、公寓等多个商业不动产领域提供综合服务。通过不同业务的相互支持、
融合发展，既满足了市场的多元化需求，又提升了公司抗风险能力。
3、丰富的不动产运营管理经验
公司在商业不动产运营管理领域深耕多年，积累了丰富的行业经验。在商业运
营管理经营方面已经初具规模,。在运营管理方面，面对复杂多变的市场，能够及时
了解市场动态，并灵活调整策略。同时，基于丰富的管理经验及成熟的业务流程体系
，能够有效地提升运营效率、降低运营成本。在商业模式方面，除自持物业和整租物
业外，积极拓展管理输出、品牌输出项目，践行轻资产扩张模式。在差异化竞争方面
，公司可根据项目市场定位、目标客户定位、业态组合等为客户提供多样化、差异化
、个性化的增值服务，以满足其不同需求。
4、专业的管理团队
公司在多年经营与发展过程中，通过商业项目运营管理与实践，公司打造了一
支符合不动产运营管理发展需要的，集商业运营、招商和管理等能力于一体的商业管
理团队。多元化的管理团队秉承公司核心价值理念和敬业精神，以公司发展战略为目
标，为公司壮大发展、为股东创造持续稳定的高收益而努力。
三、公司面临的风险和应对措施
1、战略实施风险
战略实施过程中实施执行不到位、资源不匹配或管控协调机制不健全，都会影
响公司战略的实施落地。
对策：公司将从资源匹配、资产结构、管理架构、管控机制等各方面细化，为
战略实施落地做好各项保障工作，确保各项工作落实到位。
2、商业不动产运营管理行业的风险
消费者行为与习惯的改变，商业地产的过度开发以及电商的高速发展，仍将对
实体商业形成挑战的风险。
对策：公司将充分发挥自身优势，快速、有效地响应消费者的个性化需求，进
一步提升服务品质，强化体验性消费，进一步巩固和提升核心竞争力。
3、业务扩张风险
随着公司发展规模不断扩大，如公司在经营管理、资源整合、市场开拓等方面
难以适应公司业务规模的迅速扩张，将会对公司的整体运营带来一定风险。
对策：公司将进一步提升管理能力，完善内控机制，对各投资项目建立切实有
效的管理体制，加快储备专业的运营团队，合理规避风险。
4、不可抗力风险
突如其来的新冠疫情为国民经济发展带来了巨大的影响，公司的主业商业不动
产运营管理受到的影响更是巨大。如果未来疫情管控不力或出现新的不可抗力风险，
将会给公司经营带来一定风险。
对策：积极做好疫情防控及其他不可抗力风险的应对。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
2020年，新冠肺炎疫情在全球范围内爆发并蔓延扩散，全球主要经济体经
济增速全面下降甚至萎缩，商业不动产运营行业面临巨大的挑战。面对突如其来的疫
情和严峻的营商环境，公司在守护消费者安全的前提下，全面推行复工复产，从环境
安全、运营管理、商户扶持等方面入手，通过调整经营策略、严控各项成本、优化组
织人员结构、强化内部管理等多种手段，最大限度提高效益，取得了较好的经营业绩
。2020年公司营业收入为6.86亿元，同比下降31.24%，收入下降的主要原因是公司转
让了同心再贷，金融服务业务较去年减少2.57亿元；归属于上市公司股东的合并净利
润-2.92亿元，同比下降684.99%，主要原因，一是公司业务受疫情影响较大，公司投
资性房地产公允价值变动、信用减值损失、资产减值损失累计影响净利润-2.79亿元
；二是公司融资成本提高，财务成本较去年同期增加了0.59亿元；截至2020年12月31
日，资产总额117.57亿元，同比下降6.15%；归属于母公司所有者权益47.55亿元，同
比下降12.70%。2020年公司主要业务情况如下：
1、商业不动产运营服务业务：公司主要以经营管理自持购物中心和委托管
理购物中心为主，以委托管理、整租、不动产投资合作等多种方式，为购物中心、商
办写字楼、公寓等多个商业不动产领域提供综合运营服务。
报告期，公司商业运营服务业务实现收入3.73亿元，同比降低5.22%。收入
略有下滑的主要原因，一是受疫情影响，2020年上半年购物中心客流、销售减少，商
铺掉铺加剧，品牌缩窄扩店及延迟开业；二是公司与商户共克时艰，为商户减免租金
逾2000万元；三是随着疫情逐步得到控制，公司积极响应政府出台的各种促消费政策
，组织旗下购物中心开展多项营销活动，尽量降低疫情对业务的冲击。公司核心商业
项目深圳皇庭广场结合“地摊经济”、直播带货、惠民消费券等政策进行了推广活动
，增加了商场的趣味性，促进客流量提高。公司于疫情期间，采取线上与线下联动的
策略，连接品牌方以及消费者，助力品牌开拓销售渠道，努力减少疫情的负面冲击，
实现经营业务的良性发展。公司商业运营服务业务的毛利率为82.25%，同比增加0.46
个百分点。收入下降毛利率提升的主要原因是，公司强化内部管理、优化人员结构、
调整经营策略，最大限度的降低了费用开支。
在轻资产运营方面，公司于报告期内成功拓展了泰州、平顶山、江苏邳州
等地多个项目的委托经营管理权，另外为东莞和贵州凯里项目提供了招商研策等单项
服务，运用“资本+互联网”融入商管行业的独特优势，进一步强化布局全国战略版
图。目前公司自持及轻资产运营的商业不动产项目逾20个，已在珠三角、长三角、西
南、中原、西北等地进行布局。同时，公司还储备了多个优质商业管理项目资源，探
索多样化的商业不动产盈利模式。公司将按照“商管+资管+品牌孵化投资+互联网大
数据+金融服务+智能化”为一体的6M综合性商业管理模式，制定标准化招商及运营流
程，扩大公司商业不动产领域的管理规模，加速全国业务布局。
写字楼项目：2020年，公司自有的成都皇庭国际中心进一步加强了招商力
度，目前项目出租率已超过96%，较2019年的67%大幅提高。
2、物业管理项目：深圳市皇庭商务服务有限公司目前主要为位于深圳、重
庆、东莞、惠州及钦州的写字楼、住宅、公寓、商业物业共17个项目提供物业管理服
务，管理服务收费面积为187.62万平方米。报告期，公司物业管理业务实现收入2.73
亿元，同比增长2.08%；业务毛利率44.40%，同比提升5.62个百分点，报告期内实现
净利润3478.39万元。
二、核心竞争力分析
1、良好的品牌知名度和影响力
公司旗下核心资产“皇庭广场”自驻足深圳商业市场7年以来，紧密围绕“
国际匠心美食生活圈”、“年轻潮流社交新聚点”、“多元化时尚购物中心”三大标
签，以全新的业态组合形式，打造了一个可以多维满足消费者需求的有温度的空间，
现已发展成为深圳购物中心标识代表之一。公司将依托“皇庭广场”良好的品牌形象
，积极开拓项目资源，并借助新项目进一步传递皇庭广场“有潮、有聚、有赞”的品
牌定位，吸引更多优质资源和高品质客群，从而形成品牌、项目相互促进的良性发展
之路。
2、多业务协同发展
公司业务涵盖商业不动产运营管理业务、商业不动产投资、商业不动产配
套服务、物业服务等，通过自持、整租、委托管理等多种方式，为购物中心、商办写
字楼、酒店管理、公寓等多个商业不动产领域提供综合服务。通过不同业务的相互支
持、融合发展，既满足了市场的多元化需求，又提升了公司抗风险能力。
3、丰富的不动产运营管理经验
公司在商业不动产运营管理领域深耕多年，积累了丰富的行业经验。在商
业运营管理经营方面已经初具规模,。在运营管理方面，面对复杂多变的市场，能够
及时了解市场动态，并灵活调整策略。同时，基于丰富的管理经验及成熟的业务流程
体系，能够有效地提升运营效率、降低运营成本。在商业模式方面，除自持物业和整
租物业外，积极拓展管理输出、品牌输出项目，践行轻资产扩张模式。在差异化竞争
方面，公司可根据项目市场定位、目标客户定位、业态组合等为客户提供多样化、差
异化、个性化的增值服务，以满足其不同需求。
4、专业的管理团队
公司在多年经营与发展过程中，通过商业项目运营管理与实践，公司打造
了一支符合不动产运营管理发展需要的，集商业运营、招商和管理等能力于一体的商
业管理团队。多元化的管理团队秉承公司核心价值理念和敬业精神，以公司发展战略
为目标，为公司壮大发展、为股东创造持续稳定的高收益而努力。
三、公司未来发展的展望
（一）公司未来发展展望
2021年度，在“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新发
展格局下，以及疫情防控（特别是海外疫情）、经济恢复存在不确定性的宏观背景下
，公司商业不动产管理业务机遇与挑战并存。
1、消费仍是中国经济增长的核心推动力
据国家统计局数据，2020年国内生产总值101.5万亿元，比上年增长2.3%，
其中第三产业增加值55.4万亿元，占GDP的54.5%。消费方面，2020年社会零售品销售
总额为39.2万亿元，同比下降4.8%；其中商品零售总额35.2万亿，同比下降3.4%；餐
饮收入4.0万亿，同比下降15.4%。
虽然受新冠疫情影响，2020年国内消费市场出现下滑，但消费仍然是中国
经济增长的核心推动力，且自2020年2季度以来，消费市场一直处于回暖状态，截止2
021年2月，社会零售品销售总额增速已同比转正。在“以国内大循环为主体、国内国
际双循环相互促进”的新发展格局下，未来国内消费市场仍有巨大的发展空间。
2、购物中心数量快速增长，轻资产运营受青睐
根据赢商大数据统计，截止2020年底，全国购物中心数量、面积分别为541
5个、4.5亿平方米，分别较2019年增长8.8%、8.9%。2021年全国拟开业购物中心将达
到1113个，较2020年的874个增长27.3%。随着商业地产数量的增加，企业发展战略的
重点逐渐转向运营能力、盈利水平等方面的提升，商业地产轻资产运营模式受到市场
青睐。从宏观环境来看，土地价格一直处于高位，开发商拿地成本越来越高，持有型
物业让开发商承担了过重的资金压力及风险；从微观市场来看，消费者更加关注商业
体的品牌，对知名或是连锁的开发商更有信赖感；从开发商视角来看，轻资产模式可
以用较少的自有资金撬动大量的社会项目。更为重要的是，市场供需结构的变化，使
得不具备用户思维、营销思维的开发商必须依赖专业的商业运营商才能赢得市场和消
费者的青睐。
以万达商业为例，2019年、2020年新开业的商业项目分别为43个、45个，
其中轻资产运营数量分别为29个、27个，轻资产项目占比分别为67%、60%，在2021年
拟开业50个项目中，轻资产项目占比进一步提高到了68%。
本公司也抓住这一行业快速发展的机遇，于2018年组建了皇庭戴维斯商业
，专业从事商业地产的运营管理，充分利用皇庭的品牌影响力，将公司业务从深圳及
深圳周边为主逐步拓展到全国，通过整租、轻资产管理输出等多种方式，在全国主要
城市和区域逐步开拓业务。
3、承载新功能，购物中心仍不可替代
对传统购物中心而言，丰富的商品、周到的服务、优美的环境，就可得到
消费者的青睐，即其提供的是一种功能性需求，满足的是消费者的物质追求。随着90
后、00后逐渐成为消费的主力军，这种商业模式，对消费者来说，已日渐缺乏生动性
和吸引力。
在此背景下，新零售、新商业业态应运而生，购物中心也逐步衍生出了属
于自己的独特属性和功能。以“娱乐、互动、体验”为主诉求，在商业环境中极大地
融入娱乐、艺术、人文等要素，为商业嫁接更多跨界元素，给予消费者人性化的关怀
，丰富多元化的体验，形成新的商业空间和氛围。即新业态下的购物中心，贩卖的不
再是简单的商品，而是一种情感，一种体验。购物中心和消费者构建为一种实体和精
神的关系。
基于上述功能的转变，近年来，越来越多的购物中心加大了首进品牌、概
念店、旗舰店、精品店、体验店的招商力度，以此增强消费者的体验性和互动性，为
消费者带来更好的消费体验。在网络购物盛行的当下，这也成为购物中心发展的新活
力。
4、商业地产运营管理场景带来的盈利模式多元化
传统商管公司收入来源主要是租金管理费、招商佣金和营收扣点，业务模
式和盈利模式单一。未来，随着更多技术手段的应用，以及行业集中度的提升，商业
场景将会创造更大的价值。针对商业场景里的消费者、品牌方和开发商的多样化的服
务和多元化的商业模式将逐步出现。
公司下属子公司皇庭戴维斯已依托皇庭现有的“餐饮、购物、旅游、酒店
”生态圈，开发出了“青柠分期”新业务，充分挖掘实体商业场景价值，实现商业场
景价值变现。“青柠分期”是一种先买后付、0息0手续费的新型消费方式，通过“互
联网大数据+风控模型”对场景中有消费需求的客群提供免息分期形式的支付服务，
将消费者、商家以及金融机构有机的结合，实现多方共赢。
（二）2021年度工作计划
1、聚焦商业不动产运营服务业务：深圳皇庭广场将继续围绕“国际匠心美
食生活圈”、“年轻潮流社交新聚点”、“多元化时尚购物中心”三大标签，通过深
度运营，保持销售额、招商开业率、租金水平的稳步提升；重庆皇庭广场通过品牌精
准定位、精准营销，提高口碑效应，扩大招商；皇庭中心商业、成都皇庭国际中心等
将通过进行多方面的市场分析，举办多种营销活动，拓展各种渠道，完成年度招商任
务。皇庭戴维斯要利用上市公司及皇庭的品牌影响力，加快推进项目拓展和轻资产项
目开业的进度，2021年计划继续扩大轻资产商业服务项目规模，积极筹备具备条件的
项目开业。进一步提升存量商业运营服务项目盈利水平，加大在营业回款、项目招商
等方面的考核。
2021年皇庭戴维斯商业将依托皇庭现有的生态圈，在“餐饮、购物、旅游
、酒店”等领域推广其“青柠分期”项目，充分挖掘实体商业场景价值，实现商业场
景价值变现。
2、盘活存量资产，提高资产流动性：公司在聚焦商业不动产运营服务业务
的同时，将根据实际情况，对非核心资产择机进行处置，从而提高公司资产流动性，
并为核心业务发展提供资金支持。
3、降本提效，增加盈利：商业不动产管理作为传统行业，控制成本、提高
效率已成为增加盈利的核心措施。2021年公司将继续严抓成本控制、推进扁平化管理
、缩短核心业务流程、降低内部管理成本，从而提高公司盈利水平。
（三）可能面临的风险及对策
1、战略实施风险
战略实施过程中实施执行不到位、资源不匹配或管控协调机制不健全，都
会影响公司战略的实施落地。对策：公司将从资源匹配、资产结构、管理架构、管控
机制等各方面细化，为战略实施落地做好各项保障工作，确保各项工作落实到位。
2、商业不动产运营管理行业的风险
消费者行为与习惯的改变，商业地产的过度开发以及电商的高速发展，仍
将对实体商业形成挑战的风险。
对策：公司将充分发挥自身优势，快速、有效地响应消费者的个性化需求
，进一步提升服务品质，强化体验性消费，进一步巩固和提升核心竞争力。同时，积
极发展皇庭在线业务，打造涵盖商业、金融、不动产、酒店、地产、文旅等多维度的
移动互联网平台，实现线上互联网与线下实体消费场景的融合。
3、业务扩张风险
随着公司发展规模不断扩大，如公司在经营管理、资源整合、市场开拓等
方面难以适应公司业务规模的迅速扩张，将会对公司的整体运营带来一定风险。
对策：公司将进一步提升管理能力，完善内控机制，对各投资项目建立切
实有效的管理体制，加快储备专业的运营团队，合理规避风险。
4、不可抗力风险
2020年一场突如其来的新冠疫情为国民经济发展带来了巨大的影响，公司
的主业商业不动产运营管理受到的影响更是巨大。如果未来疫情管控不力或出现新的
不可抗力风险，将会给公司经营带来一定风险。
对策：积极做好疫情防控及其他不可抗力风险的应对。
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