000023深天地Ａ资产重组最新消息
≈≈深天地Ａ000023≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
公司是一家以商品混凝土为主业、房地产为支柱产业的上市公司，主要产
业包括商品混凝土的生产和销售、房地产的开发及物业管理等。公司混凝土业务集中
在深圳市和株洲市；房地产开发主要在深圳市、西安市和连云港市；物业管理主要在
深圳市和惠州市。
（一）混凝土行业发展情况
由于预拌混凝土易凝结、专业罐式运输的产品特性，决定了只能在搅拌站
周边一定范围内销售。目前深圳市和株洲市混凝土行业内生产能力的过剩导致市场竞
争激烈，但随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台，未来5-10年粤港澳大湾区城市
建设发展的需要，商品混凝土需求依然稳中向好。2021年市场环境向混凝土行业提出
了新的挑战，上半年全国固定资产投资（FAI）增速逐月下降，混凝土市场需求增速
从高位下滑明显，但总量需求依旧处于高位。报告期内混凝土营业收入比去年同期上
升9.97%。
公司是全国最早以商品混凝土生产和销售为主业的上市公司，在深圳和湖
南株洲地区的混凝土市场深耕多年，近几年来不断提升企业的装备技术水平，同时公
司加强技术投入，提升产品质量水平，目前在行业内的品牌影响力进一步加强。长期
以来公司为深圳重点工程、地标建筑和株洲市场提供了大量优质商品混凝土，在深圳
、株洲地区混凝土市场占有率位居前列。
（二）房地产业发展情况
报告期内，公司房地产业积极推进各项工作的开展，主要表现在：
连云港天地国际公馆进入收尾阶段，进行项目结算；西安天地时代广场项
目的自有商业物业继续对外出租，为公司贡献稳定的利润和现金流，上述两个异地项
目荣获国家及省级多项奖项，在当地树立了天地地产品牌，为天地集团异地开发房地
产项目树立了标杆，积累了宝贵的房地产开发经验。同时深圳深秦城市更新项目已完
成项目方案专家论证；天地混凝土城市更新项目各项审批手续积极推进，力争早日达
到开工条件；红花岭项目与深圳市规划和自然资源局签订了《收地补偿协议书》第一
补充协议书，明确集团置换保留用地。目前正在办理原经营性用地移交、留用地的规
划许可证。
公司房地产开发更加科学严谨地进行项目拓展储备，在前期策划、工程管
理、营销推广方面形成了一套先进的管理理念和方法，积累了丰富的房地产项目开发
管理经验。
二、核心竞争力分析
公司是最早从事商品混凝土行业的上市公司，主要从事混凝土的生产、销售工
作，公司在行业品牌、生产装备、节能环保等方面在深圳和株洲地区均具有较强的竞
争力。
1、从事商品混凝土三十多年，已经在混凝土技术研发、生产管理上形成了较强
的竞争优势，在混凝土行业中树立了天地混凝土良好品牌。
2、经过多年发展，形成了在技术、管理和销售上具有丰富经验的管理队伍。作
为上市公司，在制度、技术、质量、装备、环保、安全等方面仍有其较强的管理优势
。
3、不断加大固定资产投入，提升企业的生产能力。2021年上半年，在提升各企
业产能的基础上，提升了各站运输能力、智能制造水平和绿色环保水平。同时利用信
息化手段提高了对商品混凝土产业销售与回款、采购与成本、质量与安全的管控能力
。
4、公司在深圳和株洲地区的商品混凝土生产基地布局科学合理，可实现当地市
场的全覆盖，具有竞争的地理优势，目前公司内多家场站已率先取得行业中最高的3A
信用认证和绿色环保搅拌站认证。
5、公司积极强化企业主体责任，完善质量管理体系，加强过程质量控制，严格
执行国家标准。建立商品混凝土生产企业和建设施工企业质量联动机制，严格产品校
验交接，确保出厂产品质量优良。
6、公司房地产开发在项目策划、工程管理、营销推广方面形成了一套先进的理
念和方法，积累了丰富的房地产项目开发管理经验，所建项目获得多项殊荣，提高了
“天地地产”的美誉度和知名度。
7、公司土地资源储备结构有优势，主要集中在一线城市，为公司房地产业发展
提供了可持续发展的有力保障，公司现在的土地资源可进行含商品住宅、商业、产业
研发等多类型产品开发，可以实现规避政策风险，平稳持续发展的经营方式。
三、公司面临的风险和应对措施
1、混凝土业
基于近年来混凝土行业发展状况，公司主要面临以下几个风险因素：
（1）混凝土市场竞争激烈，原材料市场波动较大，企业经营压力较大。
（2）深圳地区混凝土行业利润率普遍偏低，企业盈利空间小。
（3）混凝土应收账款周期较长，企业流动资金相对紧张。
（4）下半年混凝土市场需求降温，订单减少的风险较大
为抵御上述风险，完成公司全年生产任务，拟采取以下应对措施：
（1）公司计划将以资源、资本、技术、品牌、市场为纽带，通过市场化、法制
化手段实施经营模式重组，以产业上游原材料为纽带，发展砂石、储存、资源综合利
用等相关产业链，提升企业核心竞争力和综合效益。
（2）加强企业管理，进一步加强目标成本管控制水平，深化以降本增效为核心
的精细化管理，抓好生产经营中的环节监控，树立先算后干的经营思路，做好经济核
算和成本管理工作，达到降本增效的目的；
（3）加强合同管理，特别是对采购，销售合同进行严格审批，重点把关，增加
砂、石、外加剂等重要原材料有效降低采购成本，提高采购质量和混凝土订单质量，
控制经营风险；
（4）加强技术创新和资源综合利用，提高竞争力。重点是加强混凝土配比管理
、加强高标号、高性能混凝土的技术储备，为企业承接地标性建筑做好技术储备工作
。
（5）加强应收账款的过程控制管理和考核力度，加强应收账款的事前、事中和
事后风险控制，降低应收账款的呆坏账风险。上半年货款回收额比去年同期增加了6,
227万元。
（6）2021年上半年随着固定资产投资（FAI）增速逐月下降，混凝土市场需求
也逐月降温的现实，下半年努力采取措施增加订单储备，确保年产量指标的完成。
2、房地产业
目前公司在全国拓展房地产业阶段，主要面临以下几个风险：
（1）行业政策风险——国家对房地产市场调控力度加大，已遏制房价上涨，消
费市场预期已逐步回归理性；
（2）资金融资风险——银监会严控房地产开发贷款，短期房地产行业融资难度
和风险将持续显现地越来越明显；导致融资成本加大；
（3）销售市场风险——随着房地产市场长效机制的建设，客户对于房地产市场
的预期回归理智的情况下，客户对需求的产品品质将发生变化。
面对以上房地产开发各个阶段的种种风险，通过对行业的环境分析，公司将采
取相应的对策和措施如下：
（1）加强房地产项目前期策划、产品定位、设计缺陷规避、价值包装及营销策
略；
（2）建立完善的市场信息跟踪制度，密切关注政策走向，保持对政策及市场的
时时正确把握。在公司多方合作的开发模式的成功实施下，发挥已有的经验优势，降
低项目拓展和开发环节中的风险；
（3）严格执行《天地集团房地产项目开发流程》，在项目开发过程中采用信息
化管理及规范的计划管理制度，规避项目开发中的操作管理风险，合理选择承包模式
及加强合作方管理，降低工程建设的过程风险；
（4）从市场及客户的角度出发，以营销主导项目设计规划、定位，从周边市场
捕捉热点产品、及客户未来期望产品，避免产品的同质化，提高产品的核心竞争力，
充分发挥销售在项目开发的前期策划工作主导作用；
（5）利用内控及信息化科学管理模式，加强开发环节中的成本控制，并在签订
承建合同时充分考虑成本的控制要点；
（6）继续深化与银行等金融机构的密切合作，努力开拓融资渠道和多样化的融
资产品，灵活运用新兴金融工具，降低财务成本，控制融资风险，提前筹备、把握节
奏，合理安排项目资金需求。
第四节公司治理
一、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
三、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况
。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
（一）报告期主要财务数据分析
本报告期，公司实现营业收入178,318.14万元，较上年同期减少2.59%；营
业利润4,410.88万元，较上年同期减少57.54%；利润总额3,946.17万元，较上年同期
减少63.47%；归属于上市公司股东的净利润-795.43万元，较上年同期减少115.65%。
本报告期公司营业收入同比下降主要为公司商品混凝土销量和价格同比下
降所致；实现的营业利润、利润总额以及归属于上市公司股东的净利润同比下降，主
要受以下方面影响：（1）公司混凝土业受上下游产业复工复产延迟以及产品销售价
格下降的影响，产品的毛利率同比下降，实现的收益同比减少；（2）基于谨慎性原
则，公司对混凝土业预期信用风险显著增加的项目单独计提重大信用减值损失，使得
营业利润显著下降；（3）上年同期公司所属混凝土公司收到政府给予的生产场站搬
迁补偿款521.83万元，本报告期无此类业务发生，使得公司非经常性损益同比减少。
（二）混凝土行业经营情况
报告期内，受疫情及市场价格下滑等不利因素的影响，公司混凝土产量略
有下降，公司全年混凝土产量292万方，较2019年产量301万方下降2.99%。报告期内
，面对市场的压力和经营的挑战，公司及下属各分、子公司面对困难奋力拼搏，主要
表现在以下几个方面：
1、新站建设和生产经营两手抓。随着天地宝创分公司、天地东建分公司、
株洲天地、天地中亿的升级改造，新站建设已投入正常生产。此外，远东分公司已按
时完成建设，经过2020年一年的试生产，目前已经成为公司的主力军。新站的节能环
保标准和装备的自动化、信息化程度处于行业先进水平，进一步提高了公司的生产能
力和硬件水平，为提升天地混凝土品牌打下了坚实的基础。
2、2020年混凝土的销售价格一路下滑，但原材料价格未能同比例下降，给
公司的生产经营带来较大的困难。面对不利局面，公司继续深化公司目标成本管理，
严格控制原材料采购，设法降低成本开支；研究新工艺，通过技术创新节能降耗；加
强内部管控，提升公司的运营效率。继续积极推进水泥、矿粉集中采购业务，有效降
低混凝土企业材料的采购成本，对公司的经营业绩起到托底保障作用。
（三）房地产行业经营情况
报告期内，公司房地产业积极推进各项工作，经过克服各种困难和干扰因
素，重点项目总体基本可控，具体情况如下：
1、红花岭项目处于稳步推进中，2018年8月，公司与南山管理局签署了《
收地补偿协议书》，根据协议要求，除保留公司自行开发用地外，其他原经营性用地
移交予政府。目前正在办理原经营性用地移交、留用地的规划许可证。
2、深秦项目2012年被列入深圳市城市更新计划。2018年4月完成了土地不
动产登记工作，但受地铁13号线、15号线和西丽枢纽工程的影响导致当年无法动工。
2019年取得了地铁集团同意我司项目基坑支护方案的函，并根据项目实际进度情况申
请签订《土地使用权出让合同书》，后因新冠疫情及深惠城际铁路车站影响，签订了
《土地使用权出让合同书》第二、第三补充协议书，在进行项目申报审批的同时，提
前做好项目的各项开工准备及地质详勘工作，与专业机构签订建筑施工图设计合同。
预计2021年完成项目建筑方案、施工图设计。目前正在进行南山城市更新局要求下的
公开招标，之后接着办理工程规划许可证。
3、天地混凝土项目2014年被列入深圳市城市更新计划，2017年取得了《市
规划国土委关于<南山区西丽街道天地混凝土城市更新单元规划>审批情况的复
函》。现进行了编制产业报告工作，并已申请办理实施主体确认工作，目前各项审批
手续正有条不紊的推进。
4、连云港“天地国际公馆项目”西区除商铺及车位外，其他产品基本实现
清盘；西区所有楼栋均已完成竣工验收工作并全面移交至物业公司管理。东区整体营
销业绩良好，超额完成既定年度目标，实现年度利润目标，其中多层、小高层及别墅
区已完成竣工验收工作并移交至物业公司管理，高层及地下室按整体施工进度计划序
时推进。目前正在进行模拟清算。
（四）物业管理经营情况
报告期内，物业公司在集团公司领导支持下，转变经营理念，采取一系列
有效措施，强化内部管理、狠抓增收节支、做好防疫工作，克服经营上的困难，认真
落实改善物业公司经营工作的各项措施，逐步走出经营困境。主要表现在以下几个方
面：
1、降本增效，精简人员，优化岗位配置，提高工作效率，分步实施减员增
效措施，降低人工成本。
2、物业公司管理的物业项目大多属于老旧小区，设施设备陈旧，维修材料
费用高，维修成本居高不下，公司严格控制维修费用及采购成本，从而降低设施设备
维修费用。
3、稳定现有物业项目，上调部分物管项目管理费，优化广告位，尽全力提
高其他物业管理收入。
4、积极采取有效措施，在保持各物业项目稳定的前提下，加强历史欠费的
收缴力度，确保资金的回笼。
5、积极争取政府部门扶持资金，取得较好的成效。
6、物业公司全年安全生产状况稳定，没有发生任何安全责任事故。
（五）行业基本情况
1、行业发展情况
2020年7月3日，住房和城乡建设部等13部门联合印发了《关于推动智能建
造与建筑工业化协同发展的指导意见》，明确提出要围绕建筑业高质量发展总体目标
，以大力发展建筑工业化为载体，以数字化、智能化升级为动力，形成涵盖科研、设
计、生产加工、施工装配、运营等全产业链融合一体的智能建造产业体系。到2025年
，我国智能建造与建筑工业化协同发展的政策体系和产业体系基本建立，建筑产业互
联网平台初步建立，推动形成一批智能建造龙头企业，打造“中国建造”升级版。到
2035年，我国智能建造与建筑工业化协同发展取得显著进展，建筑工业化全面实现，
迈入智能建造世界强国行列。同时，从加快建筑工业化升级、加强技术创新、提升信
息化水平、培育产业体系、积极推行绿色建造、开放拓展应用场景、创新行业监管与
服务模式7个方面，提出了推动智能建造与建筑工业化协同发展的工作任务。
2020年8月3日，市场监管总局、住建部、工信部联合发布《关于加快推进
绿色建材产品认证及生产应用的通知》，要求在前期绿色建材评价工作基础上，加快
推进绿色建材产品认证工作，将建筑门窗及配件等51种产品纳入绿色建材产品认证实
施范围，按照《实施方案》要求实施分级认证。根据行业发展和认证工作需要，三部
门还将适时把其他建材产品纳入实施范围。
2020年9月1日，经全国人大常委会修订通过后的《固体废物污染环境防治
法》开始实施，明确国家推行绿色发展方式，产生、收集、贮存、运输、利用、处置
固体废物的单位和个人，应当采取措施，防止或者减少固体废物对环境的污染，对所
造成的环境污染依法承担责任。产生工业固体废物的单位应当建立健全工业固体废物
产生、收集、贮存、运输、利用、处置全过程的污染环境防治责任制度，建立工业固
体废物管理台账，如实记录产生工业固体废物的种类、数量、流向、贮存、利用、处
置等信息，实现工业固体废物可追溯、可查询，并采取防治工业固体废物污染环境的
措施。违反法律规定的，生态环境主管部门将视情节进行相应的行政处罚。
2020年9月16日，工业和信息化部印发《建材工业智能制造数字转型行动计
划（2021-2023年）》，提出到2023年，建材工业信息化基础支撑能力显著增强，智
能制造关键共性技术取得明显突破，重点领域示范引领和推广应用取得较好成效，全
行业数字化、网络化、智能化水平大幅提升，经营成本、生产效率、服务水平持续改
进，推动建材工业全产业链高级化、现代化、安全化，加快迈入先进制造业。
3、行业竞争情况
近年来，国内房建与基建大力发展，市场需求量增加，行业总体呈现良性
竞争的情况。行业从业资格审查、行业规范及招投标体系成熟，在一定程度上保障了
市场竞争的公平性与合理性。与竞争对手主要的竞争要素在于综合服务能力、产品价
格、商品质量、付款条件等方面。
公司是国内预拌混凝土行业领先企业，主营业务深耕在广东深圳、湖南株
洲，成为当地预拌混凝土龙头企业。
预拌混凝土行业具有周期性特征。预拌混凝土的需求量与固定资产投资规
模，特别是基础设施投资规模、城市化进程及房地产发展等因素紧密相关，而固定资
产投资规模受宏观经济周期性波动影响较大。
预拌混凝土行业受建筑行业季节性施工影响而带有一定季节性，其中春节
长假是形成季节性特征的主要因素。
预拌混凝土行业具有较强的区域性特征。由于预拌混凝土易凝结、高运输
成本的产品特性，必须在较短的时间内交付使用，受运输半径限制区域特征性强。
（六）行业基本情况
1、主要产销模式
由于预拌混凝土产品的质量特性导致产品不能库存，公司采取“设计+生产
+销售”的经营模式，在广东深圳及湖南株洲两地进行预拌混凝土销售业务。2020年
，公司受新冠肺炎疫情的影响，报告期内，混凝土销售量和产量比去年同期下降2.99
%。具体情况如下：
公司目前预拌混凝土搅拌站共8个（含参股公司），投产产能550万方。
3、原材料和能源供应情况
公司主要产品为预拌混凝土，生产预拌混凝土的主要原材料和能源是水泥
、矿粉、沙子、石子、外加剂和电力等。2020年，深圳市混凝土信息价格下滑较大，
但原材料供应依然偏紧，原材料的价格未能与混凝土销售价格同比例下滑，造成盈利
水平下降，再加上基于谨慎原则，公司对混凝土业预期信用风险显著增加的项目单独
计提重大信用减值损失，使得营业利润显著下降。
二、核心竞争力分析
公司是最早从事商品混凝土行业的上市公司，主要从事混凝土的生产、销
售工作，公司在行业品牌、生产装备、节能环保等方面在深圳和株洲地区均具有较强
的竞争力。
1、从事商品混凝土三十多年，已经在混凝土技术研发、生产管理上形成了
较强的竞争优势，在混凝土行业中树立了天地混凝土良好品牌。
2、不断加大固定资产投入，提升企业的生产能力。2020年，不仅大幅提升
企业的产能，还大幅提升装备的技术水平、自动化水平、环保标准、运输能力。
3、公司在深圳和株洲地区的商品混凝土生产基地布局科学合理，可实现当
地市场的全覆盖，具有竞争的地理优势，目前公司内多家场站已率先取得行业中最高
的3A信用认证和绿色环保搅拌站认证。
4、公司积极投入技术研究，不断提升产品的创新能力，努力提升高性能混
凝土、特殊技术要求混凝土、预拌砂浆方面的技术储备。
5、公司房地产开发在项目策划、工程管理、营销推广方面形成了一套先进
的理念和方法，积累了丰富的房地产项目开发管理经验，所建项目获得多项殊荣，提
高了“天地地产”的美誉度和知名度。
6、公司土地资源储备结构有优势，主要集中在一线城市，为公司房地产业
发展提供了可持续发展的有力保障，公司现在的土地资源可进行含商品住宅、商业、
产业研发等多类型产品开发，可以实现规避政策风险，平稳持续发展的经营方式。
三、公司未来发展的展望
（一）行业竞争格局和发展趋势
1、混凝土业
由于房地产产业依然受政府严控，市场供需矛盾仍然突出，但公司利用混
凝土行业内部整合契机强化管理、提升产业结构，做强、做大主业，具体表现在以下
几方面：
（1）近几年政府加强对企业环保、安全的检查监督，有部分企业因不能达
标而停产甚至关闭，也有部分混凝土企业因土地等因素被迫搬迁或关停，公司混凝土
企业通过搬迁提升装备技术水平，提高混凝土生产能力，利用行业整合契机通过升级
改造方式扩大单站产能。
（2）巩固并提升基础设施、市政工程（如地铁、高速公路）的产销规模，
改善了客户结构。目前公司混凝土市场占有率仍处于区域市场内领先地位。
（3）进一步加强管理，特别是加强目标成本的管理，降低混凝土生产的各
项成本，加强内控管理和信息化建设，努力提高经营质量，提升混凝土行业毛利率水
平，确保年度利润指标的完成。
（4）加强技术开发和资金投入，开拓混凝土新技术的应用，通过提供优质
化、差别化服务的方式提高混凝土的附加值，从而提升混凝土的利润。
2、房地产业
中国房地产市场调控政策持续密集出台，调控政策体系不断完善。调控的
重点还是在因城施策领域上。在“房住不炒”和“三稳”的基本原则下继续构建长期
与短期相结合的制度体系，调控政策更加强调因城施策、分类调控、结构优化，地方
政府适机出台调控政策的主动性明显增强。房地产行业作为一个典型的周期性行业，
行业基本面状况与经济走势相关。在当前宏观经济走弱及“不将房地产作为刺激经济
的手段”的政策影响下，行业需求放缓。在市场整体偏弱的背景下，销售呈现结构性
分化，下行周期展现韧性，一二线城市的需求依然较强，在政策维稳的逻辑下，三四
线城市房地产市场将展现韧性。住建部针对2020年的房地产工作做了具体的重要部署
，主要为：着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展。长期坚持房子
是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，继续稳妥实
施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，着力建立和完善房地产调控的体制机制，
继续全面落实因城施策。
（二）公司发展战略
1、混凝土业
随着《粤港澳大湾区发展规划刚要》正式出台，未来近十年粤港澳大湾区
城市群建设发展的需要，商品混凝土需求依然稳中有升。特别是市场环境向混凝土行
业提出了挑战，产业结构不合理、产能过剩、附加值低、需求错配等都对混凝土行业
提出新的要求，这也为发展绿色高性能混凝土提供了客观的经济环境。
公司现有商品混凝土搅拌站8个（含参股公司），分布于深圳市南山区、龙
岗区、龙华区、宝安区、盐田区和湖南省株洲市石峰区、天元区。生产基地布局科学
合理，可实现当地市场的全覆盖。每个搅拌站均取得ISO9001，ISO14001质量\环境体
系认证、可生产各种强度等级的商品混凝土和砂浆。
公司将在巩固深圳地区和株洲地区商品混凝土市场规模的前提下统筹布局
大湾区城市群，用绿色高性能混凝土的推广运用来扩大商品混凝土产业规模。公司将
以现有的8家3A绿色环保搅拌站为基础，以资源、资本、技术、品牌、市场为纽带，
通过市场化、资本市场工具实施兼并重组，新建或并购商品混凝土站，改造升级绿色
环保搅拌站产业园，将以产业上游为纽带，发展矿石、建筑垃圾无害处理，打造混凝
土绿色建材产业园。
2、房地产行业
（1）发展战略
根据目前公司在全国范围内的房地产业务现状以及国内房地产发展的趋势
，公司未来的发展战略主要体现在以下几个方面：
①做好现有项目的开发工作，以“打造精品工程，提升企业利润规模”为
发展方向；
②现有的连云港项目应抓住现有的市场热度，以销售为核心，现金回笼为
龙头，加快项目开发的速度，规避后续市场变化的风险；
③选择适当的时机进行更多、更优质的土地储备，特别是在已有开发经验
的区域，公司将积极介入拓展新的开发项目，加大土地储备力度，为下一步公司的房
地产业可持续发展打下坚实的基础；
④目前公司开发的主要项目以商品住宅为主，将来力争向其他类型例如商
业、办公等产业地产进行开发探索。
（2）机遇和挑战
目前公司房地产开发项目储备主要在深圳及江苏东海县，项目储备结构合
理，在一二线房地产市场遇冷，三四线热度持续的情况下，公司房地产业务优势明显
，可以实现规避政策风险，平稳持续发展的经营方式。已达到销售条件的重点项目销
售情况良好。但在当前形势下更应具有前瞻性地积极预测市场变化趋势，及时调整营
销策略，规避市场变化带来的风险。同时，深圳项目受益于国家战略布局、深圳产业
升级的影响，以及地块周边的产业项目投入使用和配套的完善，提升了片区的市场竞
争力、成熟度，公司的项目也将从中增值、受益。
最后，在销售情况良好的前提下，同行竞争更加激烈，公司要不断从周边
项目的市场反映中捕捉信息，从创造客户满意的产品，避免产品的同化方面着手，为
后续投入市场的产品创造更有力的竞争力，以达到满意的销售业绩。
（三）2021年度经营计划
1、混凝土业
（1）加大天地良材和横岗分公司新站建设的工作力度，提高现有搅拌站的
经营管理水平，确保全年混凝土产量完成年度计划；
（2）新增50辆四轴搅拌车，提高运输能力，降低生产成本。
（3）加强技术投入，特别是技术培训方面的投入，提高企业技术创新能力
；提高资源综合利用的质量和总量，不断优化配合比和生产工艺，提高市场竞争力,
增强质量、服务和品牌意识；
（4）加大市场开拓力度，重点是深圳市市政工程项目开拓力度，狠抓降本
增效和应收账款的回收工作，确保生产安全和质量稳定；
2、房地产业
（1）连云港“天地国际公馆”项目针对一期及二期已入伙楼栋，继续配合
完善相关配套设施建设及跟进房屋维修工作，确保小业主顺利装修入住。2021年完成
清算、项目收尾。
（2）深秦项目正加快办理方案报建工作。预计在2021年完成项目建筑方案
、施工图设计，办理工程规划许可证、施工许可证。
（3）天地混凝土项目将按规定完成相关手续的审批工作，为持续开发做好
项目储备。
（4）西安天地时代广场项目的自有商业物业继续对外出租，为公司贡献稳
定的利润和现金流。
（5）西丽红花岭项目将继续完成用地移交工作并完善用地手续，争取早日
进入开发阶段。
（四）可能面对的风险、影响及应对措施
1、混凝土业
为保证公司全年生产任务，拟采取以下措施尽最大努力确保完成年度计划
：
（1）加强企业管理，进一步加强目标成本管控制水平，深化以降本增效为
核心的精细化管理，抓好生产经营中的环节监控，树立先算后干的经营思路，做好经
济核算和成本管理工作，达到降本增效的目的；
（2）加强合同管理，特别是对采购，销售合同进行严格审批，重点把关，
有效降低采购成本，提高采购质量和混凝土订单质量，控制经营风险；
（3）加强技术创新和资源综合利用，提高竞争力。重点是加强混凝土配比
管理、加强高标号、高性能混凝土的技术储备，为企业承接地标性建筑做好技术储备
工作。
（4）加强应收账款的过程控制管理和考核力度，加强应收账款的事前、事
中和事后风险控制，降低应收账款的呆坏账风险。
2、房地产业
房地产业就目前公司在全国范围内的房地产业务发展阶段来讲，主要面临
以下几个风险：
（1）行业政策风险——房地产市场政策调控在房住不炒及坚决遏制房价上
涨的基调下，市场预期已逐步回归理性，政策取得阶段性成果；
（2）资金融资风险——十九大提出必须把发展经济的着力点放在实体经济
上，预示着未来最可能抽离房地产资金流向实体经济，短期房地产行业融资难度和风
险将持续显现地越来越明显；
（3）工程建设风险——目前公司正在建设的项目为异地项目，在工程建设
过程中也面临诸多风险，包括原材料价格在建设期的快速上涨引起的成本风险，招标
模式所引发的管理风险、承包方式产生的成本控制风险、发包合同风险和工程索赔风
险；
（4）销售市场风险——随着房地产市场长效机制的建设，客户对于房地产
市场的预期回归理智的情况下，需求将会发生变化，产品应从满足客户的居住使用要
求入手，体现设计差异化，创造销售优势。
面对以上房地产开发各个阶段的种种风险，通过对行业的环境分析，公司
将采取相应的对策和措施如下：
（1）建立完善的市场信息跟踪制度，密切关注政策走向，保持对政策及市
场的时时正确把握，同时加快在建项目的销售速度，尽快回笼资金，规避政策风险，
保证项目开发的持续现金流需求安全；
（2）在公司多方合作的开发模式的成功实施下，发挥已有的经验优势，争
取在更多的项目中运用，降低项目拓展和开发环节中的风险；
（3）严格执行《天地集团房地产项目开发流程》，在项目开发过程中采用
信息化管理及规范的计划管理制度，规避项目开发中的操作管理风险，合理选择承包
模式及加强合作方管理，降低工程建设的过程风险。
（4）从市场及客户的角度出发，在项目建设前期将销售的目标引入项目的
规划设计中，不断从周边项目的市场反映中捕捉市场热点，不断创造客户满意的产品
，避免产品的同质化，为后续投入市场的产品创造更有力的竞争力，充分发挥项目开
发的前期策划工作在后续销售中起到的作用；
（5）利用内控及信息化科学管理模式，加强开发环节中的成本控制，并在
签订承建合同时充分考虑成本的控制要点；
（6）继续深化与银行等金融机构的密切合作，努力开拓融资渠道和多样化
的融资产品，灵活运用新兴金融工具，降低财务成本，控制融资风险，提前筹备、把
握节奏，合理安排项目资金需求。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
公司是一家以商品混凝土为主业、房地产为支柱产业的上市公司，主要产
业包括商品混凝土的生产和销售、房地产的开发及物业管理等。公司混凝土业务集中
在深圳市和株洲市；房地产开发主要在深圳市、西安市和连云港市；物业管理主要在
深圳市和惠州市。
（一）混凝土行业发展情况
由于预拌混凝土易凝结、专业罐式运输的产品特性，决定了只能在搅拌站
周边一定范围内销售。目前深圳市和株洲市混凝土行业内生产能力的过剩导致市场竞
争激烈，但随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台，未来5-10年粤港澳大湾区城市
建设发展的需要，商品混凝土需求依然稳中向好。2021年市场环境向混凝土行业提出
了新的挑战，上半年全国固定资产投资（FAI）增速逐月下降，混凝土市场需求增速
从高位下滑明显，但总量需求依旧处于高位。报告期内混凝土营业收入比去年同期上
升9.97%。
公司是全国最早以商品混凝土生产和销售为主业的上市公司，在深圳和湖
南株洲地区的混凝土市场深耕多年，近几年来不断提升企业的装备技术水平，同时公
司加强技术投入，提升产品质量水平，目前在行业内的品牌影响力进一步加强。长期
以来公司为深圳重点工程、地标建筑和株洲市场提供了大量优质商品混凝土，在深圳
、株洲地区混凝土市场占有率位居前列。
（二）房地产业发展情况
报告期内，公司房地产业积极推进各项工作的开展，主要表现在：
连云港天地国际公馆进入收尾阶段，进行项目结算；西安天地时代广场项
目的自有商业物业继续对外出租，为公司贡献稳定的利润和现金流，上述两个异地项
目荣获国家及省级多项奖项，在当地树立了天地地产品牌，为天地集团异地开发房地
产项目树立了标杆，积累了宝贵的房地产开发经验。同时深圳深秦城市更新项目已完
成项目方案专家论证；天地混凝土城市更新项目各项审批手续积极推进，力争早日达
到开工条件；红花岭项目与深圳市规划和自然资源局签订了《收地补偿协议书》第一
补充协议书，明确集团置换保留用地。目前正在办理原经营性用地移交、留用地的规
划许可证。
公司房地产开发更加科学严谨地进行项目拓展储备，在前期策划、工程管
理、营销推广方面形成了一套先进的管理理念和方法，积累了丰富的房地产项目开发
管理经验。
二、核心竞争力分析
公司是最早从事商品混凝土行业的上市公司，主要从事混凝土的生产、销售工
作，公司在行业品牌、生产装备、节能环保等方面在深圳和株洲地区均具有较强的竞
争力。
1、从事商品混凝土三十多年，已经在混凝土技术研发、生产管理上形成了较强
的竞争优势，在混凝土行业中树立了天地混凝土良好品牌。
2、经过多年发展，形成了在技术、管理和销售上具有丰富经验的管理队伍。作
为上市公司，在制度、技术、质量、装备、环保、安全等方面仍有其较强的管理优势
。
3、不断加大固定资产投入，提升企业的生产能力。2021年上半年，在提升各企
业产能的基础上，提升了各站运输能力、智能制造水平和绿色环保水平。同时利用信
息化手段提高了对商品混凝土产业销售与回款、采购与成本、质量与安全的管控能力
。
4、公司在深圳和株洲地区的商品混凝土生产基地布局科学合理，可实现当地市
场的全覆盖，具有竞争的地理优势，目前公司内多家场站已率先取得行业中最高的3A
信用认证和绿色环保搅拌站认证。
5、公司积极强化企业主体责任，完善质量管理体系，加强过程质量控制，严格
执行国家标准。建立商品混凝土生产企业和建设施工企业质量联动机制，严格产品校
验交接，确保出厂产品质量优良。
6、公司房地产开发在项目策划、工程管理、营销推广方面形成了一套先进的理
念和方法，积累了丰富的房地产项目开发管理经验，所建项目获得多项殊荣，提高了
“天地地产”的美誉度和知名度。
7、公司土地资源储备结构有优势，主要集中在一线城市，为公司房地产业发展
提供了可持续发展的有力保障，公司现在的土地资源可进行含商品住宅、商业、产业
研发等多类型产品开发，可以实现规避政策风险，平稳持续发展的经营方式。
三、公司面临的风险和应对措施
1、混凝土业
基于近年来混凝土行业发展状况，公司主要面临以下几个风险因素：
（1）混凝土市场竞争激烈，原材料市场波动较大，企业经营压力较大。
（2）深圳地区混凝土行业利润率普遍偏低，企业盈利空间小。
（3）混凝土应收账款周期较长，企业流动资金相对紧张。
（4）下半年混凝土市场需求降温，订单减少的风险较大
为抵御上述风险，完成公司全年生产任务，拟采取以下应对措施：
（1）公司计划将以资源、资本、技术、品牌、市场为纽带，通过市场化、法制
化手段实施经营模式重组，以产业上游原材料为纽带，发展砂石、储存、资源综合利
用等相关产业链，提升企业核心竞争力和综合效益。
（2）加强企业管理，进一步加强目标成本管控制水平，深化以降本增效为核心
的精细化管理，抓好生产经营中的环节监控，树立先算后干的经营思路，做好经济核
算和成本管理工作，达到降本增效的目的；
（3）加强合同管理，特别是对采购，销售合同进行严格审批，重点把关，增加
砂、石、外加剂等重要原材料有效降低采购成本，提高采购质量和混凝土订单质量，
控制经营风险；
（4）加强技术创新和资源综合利用，提高竞争力。重点是加强混凝土配比管理
、加强高标号、高性能混凝土的技术储备，为企业承接地标性建筑做好技术储备工作
。
（5）加强应收账款的过程控制管理和考核力度，加强应收账款的事前、事中和
事后风险控制，降低应收账款的呆坏账风险。上半年货款回收额比去年同期增加了6,
227万元。
（6）2021年上半年随着固定资产投资（FAI）增速逐月下降，混凝土市场需求
也逐月降温的现实，下半年努力采取措施增加订单储备，确保年产量指标的完成。
2、房地产业
目前公司在全国拓展房地产业阶段，主要面临以下几个风险：
（1）行业政策风险——国家对房地产市场调控力度加大，已遏制房价上涨，消
费市场预期已逐步回归理性；
（2）资金融资风险——银监会严控房地产开发贷款，短期房地产行业融资难度
和风险将持续显现地越来越明显；导致融资成本加大；
（3）销售市场风险——随着房地产市场长效机制的建设，客户对于房地产市场
的预期回归理智的情况下，客户对需求的产品品质将发生变化。
面对以上房地产开发各个阶段的种种风险，通过对行业的环境分析，公司将采
取相应的对策和措施如下：
（1）加强房地产项目前期策划、产品定位、设计缺陷规避、价值包装及营销策
略；
（2）建立完善的市场信息跟踪制度，密切关注政策走向，保持对政策及市场的
时时正确把握。在公司多方合作的开发模式的成功实施下，发挥已有的经验优势，降
低项目拓展和开发环节中的风险；
（3）严格执行《天地集团房地产项目开发流程》，在项目开发过程中采用信息
化管理及规范的计划管理制度，规避项目开发中的操作管理风险，合理选择承包模式
及加强合作方管理，降低工程建设的过程风险；
（4）从市场及客户的角度出发，以营销主导项目设计规划、定位，从周边市场
捕捉热点产品、及客户未来期望产品，避免产品的同质化，提高产品的核心竞争力，
充分发挥销售在项目开发的前期策划工作主导作用；
（5）利用内控及信息化科学管理模式，加强开发环节中的成本控制，并在签订
承建合同时充分考虑成本的控制要点；
（6）继续深化与银行等金融机构的密切合作，努力开拓融资渠道和多样化的融
资产品，灵活运用新兴金融工具，降低财务成本，控制融资风险，提前筹备、把握节
奏，合理安排项目资金需求。
第四节公司治理
一、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
三、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况
。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
（一）报告期主要财务数据分析
本报告期，公司实现营业收入178,318.14万元，较上年同期减少2.59%；营
业利润4,410.88万元，较上年同期减少57.54%；利润总额3,946.17万元，较上年同期
减少63.47%；归属于上市公司股东的净利润-795.43万元，较上年同期减少115.65%。
本报告期公司营业收入同比下降主要为公司商品混凝土销量和价格同比下
降所致；实现的营业利润、利润总额以及归属于上市公司股东的净利润同比下降，主
要受以下方面影响：（1）公司混凝土业受上下游产业复工复产延迟以及产品销售价
格下降的影响，产品的毛利率同比下降，实现的收益同比减少；（2）基于谨慎性原
则，公司对混凝土业预期信用风险显著增加的项目单独计提重大信用减值损失，使得
营业利润显著下降；（3）上年同期公司所属混凝土公司收到政府给予的生产场站搬
迁补偿款521.83万元，本报告期无此类业务发生，使得公司非经常性损益同比减少。
（二）混凝土行业经营情况
报告期内，受疫情及市场价格下滑等不利因素的影响，公司混凝土产量略
有下降，公司全年混凝土产量292万方，较2019年产量301万方下降2.99%。报告期内
，面对市场的压力和经营的挑战，公司及下属各分、子公司面对困难奋力拼搏，主要
表现在以下几个方面：
1、新站建设和生产经营两手抓。随着天地宝创分公司、天地东建分公司、
株洲天地、天地中亿的升级改造，新站建设已投入正常生产。此外，远东分公司已按
时完成建设，经过2020年一年的试生产，目前已经成为公司的主力军。新站的节能环
保标准和装备的自动化、信息化程度处于行业先进水平，进一步提高了公司的生产能
力和硬件水平，为提升天地混凝土品牌打下了坚实的基础。
2、2020年混凝土的销售价格一路下滑，但原材料价格未能同比例下降，给
公司的生产经营带来较大的困难。面对不利局面，公司继续深化公司目标成本管理，
严格控制原材料采购，设法降低成本开支；研究新工艺，通过技术创新节能降耗；加
强内部管控，提升公司的运营效率。继续积极推进水泥、矿粉集中采购业务，有效降
低混凝土企业材料的采购成本，对公司的经营业绩起到托底保障作用。
（三）房地产行业经营情况
报告期内，公司房地产业积极推进各项工作，经过克服各种困难和干扰因
素，重点项目总体基本可控，具体情况如下：
1、红花岭项目处于稳步推进中，2018年8月，公司与南山管理局签署了《
收地补偿协议书》，根据协议要求，除保留公司自行开发用地外，其他原经营性用地
移交予政府。目前正在办理原经营性用地移交、留用地的规划许可证。
2、深秦项目2012年被列入深圳市城市更新计划。2018年4月完成了土地不
动产登记工作，但受地铁13号线、15号线和西丽枢纽工程的影响导致当年无法动工。
2019年取得了地铁集团同意我司项目基坑支护方案的函，并根据项目实际进度情况申
请签订《土地使用权出让合同书》，后因新冠疫情及深惠城际铁路车站影响，签订了
《土地使用权出让合同书》第二、第三补充协议书，在进行项目申报审批的同时，提
前做好项目的各项开工准备及地质详勘工作，与专业机构签订建筑施工图设计合同。
预计2021年完成项目建筑方案、施工图设计。目前正在进行南山城市更新局要求下的
公开招标，之后接着办理工程规划许可证。
3、天地混凝土项目2014年被列入深圳市城市更新计划，2017年取得了《市
规划国土委关于<南山区西丽街道天地混凝土城市更新单元规划>审批情况的复
函》。现进行了编制产业报告工作，并已申请办理实施主体确认工作，目前各项审批
手续正有条不紊的推进。
4、连云港“天地国际公馆项目”西区除商铺及车位外，其他产品基本实现
清盘；西区所有楼栋均已完成竣工验收工作并全面移交至物业公司管理。东区整体营
销业绩良好，超额完成既定年度目标，实现年度利润目标，其中多层、小高层及别墅
区已完成竣工验收工作并移交至物业公司管理，高层及地下室按整体施工进度计划序
时推进。目前正在进行模拟清算。
（四）物业管理经营情况
报告期内，物业公司在集团公司领导支持下，转变经营理念，采取一系列
有效措施，强化内部管理、狠抓增收节支、做好防疫工作，克服经营上的困难，认真
落实改善物业公司经营工作的各项措施，逐步走出经营困境。主要表现在以下几个方
面：
1、降本增效，精简人员，优化岗位配置，提高工作效率，分步实施减员增
效措施，降低人工成本。
2、物业公司管理的物业项目大多属于老旧小区，设施设备陈旧，维修材料
费用高，维修成本居高不下，公司严格控制维修费用及采购成本，从而降低设施设备
维修费用。
3、稳定现有物业项目，上调部分物管项目管理费，优化广告位，尽全力提
高其他物业管理收入。
4、积极采取有效措施，在保持各物业项目稳定的前提下，加强历史欠费的
收缴力度，确保资金的回笼。
5、积极争取政府部门扶持资金，取得较好的成效。
6、物业公司全年安全生产状况稳定，没有发生任何安全责任事故。
（五）行业基本情况
1、行业发展情况
2020年7月3日，住房和城乡建设部等13部门联合印发了《关于推动智能建
造与建筑工业化协同发展的指导意见》，明确提出要围绕建筑业高质量发展总体目标
，以大力发展建筑工业化为载体，以数字化、智能化升级为动力，形成涵盖科研、设
计、生产加工、施工装配、运营等全产业链融合一体的智能建造产业体系。到2025年
，我国智能建造与建筑工业化协同发展的政策体系和产业体系基本建立，建筑产业互
联网平台初步建立，推动形成一批智能建造龙头企业，打造“中国建造”升级版。到
2035年，我国智能建造与建筑工业化协同发展取得显著进展，建筑工业化全面实现，
迈入智能建造世界强国行列。同时，从加快建筑工业化升级、加强技术创新、提升信
息化水平、培育产业体系、积极推行绿色建造、开放拓展应用场景、创新行业监管与
服务模式7个方面，提出了推动智能建造与建筑工业化协同发展的工作任务。
2020年8月3日，市场监管总局、住建部、工信部联合发布《关于加快推进
绿色建材产品认证及生产应用的通知》，要求在前期绿色建材评价工作基础上，加快
推进绿色建材产品认证工作，将建筑门窗及配件等51种产品纳入绿色建材产品认证实
施范围，按照《实施方案》要求实施分级认证。根据行业发展和认证工作需要，三部
门还将适时把其他建材产品纳入实施范围。
2020年9月1日，经全国人大常委会修订通过后的《固体废物污染环境防治
法》开始实施，明确国家推行绿色发展方式，产生、收集、贮存、运输、利用、处置
固体废物的单位和个人，应当采取措施，防止或者减少固体废物对环境的污染，对所
造成的环境污染依法承担责任。产生工业固体废物的单位应当建立健全工业固体废物
产生、收集、贮存、运输、利用、处置全过程的污染环境防治责任制度，建立工业固
体废物管理台账，如实记录产生工业固体废物的种类、数量、流向、贮存、利用、处
置等信息，实现工业固体废物可追溯、可查询，并采取防治工业固体废物污染环境的
措施。违反法律规定的，生态环境主管部门将视情节进行相应的行政处罚。
2020年9月16日，工业和信息化部印发《建材工业智能制造数字转型行动计
划（2021-2023年）》，提出到2023年，建材工业信息化基础支撑能力显著增强，智
能制造关键共性技术取得明显突破，重点领域示范引领和推广应用取得较好成效，全
行业数字化、网络化、智能化水平大幅提升，经营成本、生产效率、服务水平持续改
进，推动建材工业全产业链高级化、现代化、安全化，加快迈入先进制造业。
3、行业竞争情况
近年来，国内房建与基建大力发展，市场需求量增加，行业总体呈现良性
竞争的情况。行业从业资格审查、行业规范及招投标体系成熟，在一定程度上保障了
市场竞争的公平性与合理性。与竞争对手主要的竞争要素在于综合服务能力、产品价
格、商品质量、付款条件等方面。
公司是国内预拌混凝土行业领先企业，主营业务深耕在广东深圳、湖南株
洲，成为当地预拌混凝土龙头企业。
预拌混凝土行业具有周期性特征。预拌混凝土的需求量与固定资产投资规
模，特别是基础设施投资规模、城市化进程及房地产发展等因素紧密相关，而固定资
产投资规模受宏观经济周期性波动影响较大。
预拌混凝土行业受建筑行业季节性施工影响而带有一定季节性，其中春节
长假是形成季节性特征的主要因素。
预拌混凝土行业具有较强的区域性特征。由于预拌混凝土易凝结、高运输
成本的产品特性，必须在较短的时间内交付使用，受运输半径限制区域特征性强。
（六）行业基本情况
1、主要产销模式
由于预拌混凝土产品的质量特性导致产品不能库存，公司采取“设计+生产
+销售”的经营模式，在广东深圳及湖南株洲两地进行预拌混凝土销售业务。2020年
，公司受新冠肺炎疫情的影响，报告期内，混凝土销售量和产量比去年同期下降2.99
%。具体情况如下：
公司目前预拌混凝土搅拌站共8个（含参股公司），投产产能550万方。
3、原材料和能源供应情况
公司主要产品为预拌混凝土，生产预拌混凝土的主要原材料和能源是水泥
、矿粉、沙子、石子、外加剂和电力等。2020年，深圳市混凝土信息价格下滑较大，
但原材料供应依然偏紧，原材料的价格未能与混凝土销售价格同比例下滑，造成盈利
水平下降，再加上基于谨慎原则，公司对混凝土业预期信用风险显著增加的项目单独
计提重大信用减值损失，使得营业利润显著下降。
二、核心竞争力分析
公司是最早从事商品混凝土行业的上市公司，主要从事混凝土的生产、销
售工作，公司在行业品牌、生产装备、节能环保等方面在深圳和株洲地区均具有较强
的竞争力。
1、从事商品混凝土三十多年，已经在混凝土技术研发、生产管理上形成了
较强的竞争优势，在混凝土行业中树立了天地混凝土良好品牌。
2、不断加大固定资产投入，提升企业的生产能力。2020年，不仅大幅提升
企业的产能，还大幅提升装备的技术水平、自动化水平、环保标准、运输能力。
3、公司在深圳和株洲地区的商品混凝土生产基地布局科学合理，可实现当
地市场的全覆盖，具有竞争的地理优势，目前公司内多家场站已率先取得行业中最高
的3A信用认证和绿色环保搅拌站认证。
4、公司积极投入技术研究，不断提升产品的创新能力，努力提升高性能混
凝土、特殊技术要求混凝土、预拌砂浆方面的技术储备。
5、公司房地产开发在项目策划、工程管理、营销推广方面形成了一套先进
的理念和方法，积累了丰富的房地产项目开发管理经验，所建项目获得多项殊荣，提
高了“天地地产”的美誉度和知名度。
6、公司土地资源储备结构有优势，主要集中在一线城市，为公司房地产业
发展提供了可持续发展的有力保障，公司现在的土地资源可进行含商品住宅、商业、
产业研发等多类型产品开发，可以实现规避政策风险，平稳持续发展的经营方式。
三、公司未来发展的展望
（一）行业竞争格局和发展趋势
1、混凝土业
由于房地产产业依然受政府严控，市场供需矛盾仍然突出，但公司利用混
凝土行业内部整合契机强化管理、提升产业结构，做强、做大主业，具体表现在以下
几方面：
（1）近几年政府加强对企业环保、安全的检查监督，有部分企业因不能达
标而停产甚至关闭，也有部分混凝土企业因土地等因素被迫搬迁或关停，公司混凝土
企业通过搬迁提升装备技术水平，提高混凝土生产能力，利用行业整合契机通过升级
改造方式扩大单站产能。
（2）巩固并提升基础设施、市政工程（如地铁、高速公路）的产销规模，
改善了客户结构。目前公司混凝土市场占有率仍处于区域市场内领先地位。
（3）进一步加强管理，特别是加强目标成本的管理，降低混凝土生产的各
项成本，加强内控管理和信息化建设，努力提高经营质量，提升混凝土行业毛利率水
平，确保年度利润指标的完成。
（4）加强技术开发和资金投入，开拓混凝土新技术的应用，通过提供优质
化、差别化服务的方式提高混凝土的附加值，从而提升混凝土的利润。
2、房地产业
中国房地产市场调控政策持续密集出台，调控政策体系不断完善。调控的
重点还是在因城施策领域上。在“房住不炒”和“三稳”的基本原则下继续构建长期
与短期相结合的制度体系，调控政策更加强调因城施策、分类调控、结构优化，地方
政府适机出台调控政策的主动性明显增强。房地产行业作为一个典型的周期性行业，
行业基本面状况与经济走势相关。在当前宏观经济走弱及“不将房地产作为刺激经济
的手段”的政策影响下，行业需求放缓。在市场整体偏弱的背景下，销售呈现结构性
分化，下行周期展现韧性，一二线城市的需求依然较强，在政策维稳的逻辑下，三四
线城市房地产市场将展现韧性。住建部针对2020年的房地产工作做了具体的重要部署
，主要为：着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展。长期坚持房子
是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，继续稳妥实
施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，着力建立和完善房地产调控的体制机制，
继续全面落实因城施策。
（二）公司发展战略
1、混凝土业
随着《粤港澳大湾区发展规划刚要》正式出台，未来近十年粤港澳大湾区
城市群建设发展的需要，商品混凝土需求依然稳中有升。特别是市场环境向混凝土行
业提出了挑战，产业结构不合理、产能过剩、附加值低、需求错配等都对混凝土行业
提出新的要求，这也为发展绿色高性能混凝土提供了客观的经济环境。
公司现有商品混凝土搅拌站8个（含参股公司），分布于深圳市南山区、龙
岗区、龙华区、宝安区、盐田区和湖南省株洲市石峰区、天元区。生产基地布局科学
合理，可实现当地市场的全覆盖。每个搅拌站均取得ISO9001，ISO14001质量\环境体
系认证、可生产各种强度等级的商品混凝土和砂浆。
公司将在巩固深圳地区和株洲地区商品混凝土市场规模的前提下统筹布局
大湾区城市群，用绿色高性能混凝土的推广运用来扩大商品混凝土产业规模。公司将
以现有的8家3A绿色环保搅拌站为基础，以资源、资本、技术、品牌、市场为纽带，
通过市场化、资本市场工具实施兼并重组，新建或并购商品混凝土站，改造升级绿色
环保搅拌站产业园，将以产业上游为纽带，发展矿石、建筑垃圾无害处理，打造混凝
土绿色建材产业园。
2、房地产行业
（1）发展战略
根据目前公司在全国范围内的房地产业务现状以及国内房地产发展的趋势
，公司未来的发展战略主要体现在以下几个方面：
①做好现有项目的开发工作，以“打造精品工程，提升企业利润规模”为
发展方向；
②现有的连云港项目应抓住现有的市场热度，以销售为核心，现金回笼为
龙头，加快项目开发的速度，规避后续市场变化的风险；
③选择适当的时机进行更多、更优质的土地储备，特别是在已有开发经验
的区域，公司将积极介入拓展新的开发项目，加大土地储备力度，为下一步公司的房
地产业可持续发展打下坚实的基础；
④目前公司开发的主要项目以商品住宅为主，将来力争向其他类型例如商
业、办公等产业地产进行开发探索。
（2）机遇和挑战
目前公司房地产开发项目储备主要在深圳及江苏东海县，项目储备结构合
理，在一二线房地产市场遇冷，三四线热度持续的情况下，公司房地产业务优势明显
，可以实现规避政策风险，平稳持续发展的经营方式。已达到销售条件的重点项目销
售情况良好。但在当前形势下更应具有前瞻性地积极预测市场变化趋势，及时调整营
销策略，规避市场变化带来的风险。同时，深圳项目受益于国家战略布局、深圳产业
升级的影响，以及地块周边的产业项目投入使用和配套的完善，提升了片区的市场竞
争力、成熟度，公司的项目也将从中增值、受益。
最后，在销售情况良好的前提下，同行竞争更加激烈，公司要不断从周边
项目的市场反映中捕捉信息，从创造客户满意的产品，避免产品的同化方面着手，为
后续投入市场的产品创造更有力的竞争力，以达到满意的销售业绩。
（三）2021年度经营计划
1、混凝土业
（1）加大天地良材和横岗分公司新站建设的工作力度，提高现有搅拌站的
经营管理水平，确保全年混凝土产量完成年度计划；
（2）新增50辆四轴搅拌车，提高运输能力，降低生产成本。
（3）加强技术投入，特别是技术培训方面的投入，提高企业技术创新能力
；提高资源综合利用的质量和总量，不断优化配合比和生产工艺，提高市场竞争力,
增强质量、服务和品牌意识；
（4）加大市场开拓力度，重点是深圳市市政工程项目开拓力度，狠抓降本
增效和应收账款的回收工作，确保生产安全和质量稳定；
2、房地产业
（1）连云港“天地国际公馆”项目针对一期及二期已入伙楼栋，继续配合
完善相关配套设施建设及跟进房屋维修工作，确保小业主顺利装修入住。2021年完成
清算、项目收尾。
（2）深秦项目正加快办理方案报建工作。预计在2021年完成项目建筑方案
、施工图设计，办理工程规划许可证、施工许可证。
（3）天地混凝土项目将按规定完成相关手续的审批工作，为持续开发做好
项目储备。
（4）西安天地时代广场项目的自有商业物业继续对外出租，为公司贡献稳
定的利润和现金流。
（5）西丽红花岭项目将继续完成用地移交工作并完善用地手续，争取早日
进入开发阶段。
（四）可能面对的风险、影响及应对措施
1、混凝土业
为保证公司全年生产任务，拟采取以下措施尽最大努力确保完成年度计划
：
（1）加强企业管理，进一步加强目标成本管控制水平，深化以降本增效为
核心的精细化管理，抓好生产经营中的环节监控，树立先算后干的经营思路，做好经
济核算和成本管理工作，达到降本增效的目的；
（2）加强合同管理，特别是对采购，销售合同进行严格审批，重点把关，
有效降低采购成本，提高采购质量和混凝土订单质量，控制经营风险；
（3）加强技术创新和资源综合利用，提高竞争力。重点是加强混凝土配比
管理、加强高标号、高性能混凝土的技术储备，为企业承接地标性建筑做好技术储备
工作。
（4）加强应收账款的过程控制管理和考核力度，加强应收账款的事前、事
中和事后风险控制，降低应收账款的呆坏账风险。
2、房地产业
房地产业就目前公司在全国范围内的房地产业务发展阶段来讲，主要面临
以下几个风险：
（1）行业政策风险——房地产市场政策调控在房住不炒及坚决遏制房价上
涨的基调下，市场预期已逐步回归理性，政策取得阶段性成果；
（2）资金融资风险——十九大提出必须把发展经济的着力点放在实体经济
上，预示着未来最可能抽离房地产资金流向实体经济，短期房地产行业融资难度和风
险将持续显现地越来越明显；
（3）工程建设风险——目前公司正在建设的项目为异地项目，在工程建设
过程中也面临诸多风险，包括原材料价格在建设期的快速上涨引起的成本风险，招标
模式所引发的管理风险、承包方式产生的成本控制风险、发包合同风险和工程索赔风
险；
（4）销售市场风险——随着房地产市场长效机制的建设，客户对于房地产
市场的预期回归理智的情况下，需求将会发生变化，产品应从满足客户的居住使用要
求入手，体现设计差异化，创造销售优势。
面对以上房地产开发各个阶段的种种风险，通过对行业的环境分析，公司
将采取相应的对策和措施如下：
（1）建立完善的市场信息跟踪制度，密切关注政策走向，保持对政策及市
场的时时正确把握，同时加快在建项目的销售速度，尽快回笼资金，规避政策风险，
保证项目开发的持续现金流需求安全；
（2）在公司多方合作的开发模式的成功实施下，发挥已有的经验优势，争
取在更多的项目中运用，降低项目拓展和开发环节中的风险；
（3）严格执行《天地集团房地产项目开发流程》，在项目开发过程中采用
信息化管理及规范的计划管理制度，规避项目开发中的操作管理风险，合理选择承包
模式及加强合作方管理，降低工程建设的过程风险。
（4）从市场及客户的角度出发，在项目建设前期将销售的目标引入项目的
规划设计中，不断从周边项目的市场反映中捕捉市场热点，不断创造客户满意的产品
，避免产品的同质化，为后续投入市场的产品创造更有力的竞争力，充分发挥项目开
发的前期策划工作在后续销售中起到的作用；
（5）利用内控及信息化科学管理模式，加强开发环节中的成本控制，并在
签订承建合同时充分考虑成本的控制要点；
（6）继续深化与银行等金融机构的密切合作，努力开拓融资渠道和多样化
的融资产品，灵活运用新兴金融工具，降低财务成本，控制融资风险，提前筹备、把
握节奏，合理安排项目资金需求。
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