房地产行业点评：调控政策纠偏 销售增速回正

一、深圳放松豪宅标准

    深圳市住房和建设局表示从2019 年11 月11 日开始，深圳普通住宅的标准去掉成交总价的规定，所有建筑面积不高于144 平方米、小区容积率不低于1.0 的住宅均为普通住宅，房产证满两年的二手房可免征3%的增值税。

    根据2015 年深圳出台的普通住宅价格标准，南山区总价在490 万元以上、福田区总价在470 万以上、罗湖区总价在390 万元以上、宝安区总在360 万元以上、龙华区在320 万元以上、龙岗区在280 万元以上、盐田区在330 万元以上、坪山新区在200 万元以上、大鹏新区在230 万元以上的房源均属于豪宅，需要按照豪宅的标准缴纳增值税。

    随着这几年深圳房价上涨，2015 年确定的豪宅标准早已不符合现状。深圳市规划与国土资源委员会的统计数据显示，2014 年深圳平均房价23973 元/平方米，如今深圳平均房价已超过5 万元/平方米，翻了一倍多。因此深圳放松豪宅标准，本质上属于对之前偏紧调控政策的纠偏，但由于减少了交易环节税费，客观上也会对二手房交易起到促进作用。

    二、房地产销售增速回正

    由于在经济下行期陆续有不少城市按照一城一策原则调整房地产调控政策，或者以人才落户、新区扶持为由放松限购政策，或者如深圳般对原来偏紧政策进行纠偏，而且央行货币政策也总体上偏宽松，因此近期房地产销售有所回暖，部分原因是之前被压抑的需求得到释放。

    根据统计局数据，2019 年1-10 月房地产累积销售13.3 万平方米，同比增长0.1%，累积增速是年内首次转正。在销售回暖的带动下，房地产新开工、施工与竣工增速均有所加快，显示房地产商也趁机加快建设进度，争取回笼资金。在这种情况下，未来房地产供需两端都会出现恢复性增长。由于房地产供销两头均牵涉到大量的生产行业，因此房地产供需两旺的预期对于国家稳增长是起到重要作用的。

    10 月份房价增速有所回落，当月70 个大中城市二手房平均房价环比增长0.1%，为2015 年4 月份以来的最低增速，而同比增速也回落到4.2%的年内新低。但在目前房地产待售库存较低的情况下，一二线城市的房价或有一定程度的反弹。