房地产重大行业事件点评报告：10月统计局数据点评-单月销售增速略微收窄 竣工增速如期回升

　　事件

    　　国家统计局发布2019 年1-10 月份全国房地产开发投资和销售情况。2019 年10 月单月销售面积1.41 亿平，同比增长1.9%（前值2.9%）；开发投资金额1.16 万亿元，同比增长8.8%（前值10.5%）；新开工面积1.99 亿平方米，同比增长23.2%（前值6.7%）。

    核心观点

    　　1. 商品房销售：

    　　单月销售增幅收窄；累计销售回正。10 月单月销售面积1.41亿平，同比增速1.9%，较上月收窄1.0 个百分点，符合预期。

    　　百强房企10 月份整体权益销售规模同比增长17.2%，增速连续两个月有所提升。从地区结构来看，东部增速提升明显，单月增速达5.8%（前值：1.0%），中部单月增速为1.1%，较上月扩大了0.4 个百分点。西部由于高基数出现了负增长。1-10 月累计销售面积13.33 亿平，同比增速0.1%，由负转正。10 月销售均价持续回落至9186 元/平方米，环比下降1.2%，连续3 个月环比负增长，降价去化的效果比较明显。由于去年基数从9 月开始连续负增长，11 月基数更低，预计今年11 月单月增速继续为正；12 月基数略高，可能出现微微负。全年预计增速在0-1%。

    　　2. 房地产开发投资、新开工、竣工：

    　　新开工、竣工增速上行。

    　　10 月新开工面积增速为23.2%，增幅大幅扩大16.6 个百分点。

    　　新开工增速回升没有超预期，因为去年单月的基数出现了明显的下降。但是我们从中原的去化率数据上面来看，近期新房去化率是略超预期的，这将导致开发商拿地意愿的增加（从目前的土地购置面积上看，单月增速已经出现了回升），而在高周转的环境下，拿地后将会维持快速新开工，因此我们预计11、12月的新开工增速虽然由于高基数会掉下来，但可能掉的不多，短期看大幅调整的可能性不大。预计全年新开工增速9%。

    　　10 月单月竣工增速如期回升，为19.2%，增幅大幅扩大14.4 个百分点。我们之前反复强调了今年年底会有一波集中竣工期，因为：a、整体竣工周期已到要交付；b、今年各上市房企竣工计划都有大幅甚至翻倍增加。预计全年竣工增速0。

    　　整体投资缓慢下滑，符合预期。

    　　10 月单月开发投资金额1.16 万亿元，同比增长8.8%，增幅较上月收窄1.7 个百分点。投资缓慢下滑符合预期，但我们认为明年将会是竣工大年，由于要加速施工交付，因此建安投资这块的占比可能会回升到70%以上（目前是62%）。叠加之前讲到的去化率回升带来了拿地回暖，对明年的地产投资不用太悲观。

    　　预计今年全年投资增速9-10%。

    　　3. 开发商资金：

    　　房企到位资金增速明显放缓，国内贷款和自筹资金大幅下滑，房企外部融资环境仍受影响。10 月房企到位资金1.46 万亿元，同比增长6.0%，较上月增幅收窄了4.8 个百分点。其中房款共7523 亿元，同比增长14.5%，较上月增幅收窄了3.7 个百分点。

    　　个人按揭款单月增速18.6%，较上月下降9.2 个百分点，主要是9 月银行按揭提前投放较多。非房款7057 亿元，同比下降1.8%（前值5%），其中国内贷款大幅减少，单月增速收窄10 个百分点；自筹资金单月增速为1.1%，较上月增速收窄5.1 个百分点，房企外部融资环境依然受到影响。目前阶段四季度信托暂无明确余额管控要求，预期有可能会略松一点。

    投资建议

    　　持续的货币宽松对于地产销售来说一定是有边际受益的，同时整体板块的估值较低、持仓低、股息率较高。部分房企的业绩确定性也比较高。头部房企的整体韧性比市场预期的更好，建议关注地产板块机会。我们推荐三条主线：1）有融资优势、内生性现金流覆盖力强，受行业融资政策影响较少的房企：金地集团、保利地产，建议关注中国金茂。2）业绩增长预期较高的公司：融创中国，建议关注中南建设、金科股份。3）现金流稳定，房地产后周期的物业管理公司：建议关注永升生活服务、碧桂园服务、中海物业。

    风险提示

    　　房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧；人民币贬值；利率上行。