10月房地产统计数据点评行业点评：销售、开工维持韧性、竣工如期加速回升、投资或将继续下行、坚定看好龙头和物业

　　事件：统计局发布19 年1-10 月房地产行业数据：10 月单月商品房销售面积14072 万方，同比上涨1.9%，增速比上月下降1.0PCT，1-10 月累计商品房销售面积133251 万方，同比上升0.1%，增速比上月上升0.2PCT；10 月商品房销售金额12926 亿元，同比上涨9.7%，增速比上月上升0.3PCT，1-10 月累计商品房销售金额124417 亿元，同比上升7.3%，增速比上月上升0.2PCT ；10 月房地产开发投资完成额11595 亿元，同比上涨8.8%，增速比上月下降1.7PCT，1-10 月累计房地产开发投资完成额109603 亿元，同比上涨10.3%，增速比上月下降0.2PCT；10 月房屋新开工面积19927 万方，同比上涨23.2%，增速比上月增加16.6PCT，1-10 月累计房屋新开工面积185634 万方，同比上涨10.0%，增速比上月上升1.4PCT；10 月房屋竣工面积7462.72 万方，同比上涨19.22%，增速比上月上升14.4PCT，1-10 月累计房屋竣工面积54211 万方，同比下降-5.54%，降幅收窄3.03PCT。

    　　销售增速韧性较强，去年四季度低基数效应明显、叠加房企推盘动力足，预计全年销售增速有望稳定：

    　　1）单月销售增速在去年7-8 月的高基数、9-11 月基数偏低，但18 全年增速仍然达到12.2%。低基数区间对今年9-11 月影响明显，使得销售表现出一定韧性；2）今年的变动在于融资紧张之后，房企“以价换量”加快推盘、去化（1-10 月累计销售均价增速7.2%，处于回落趋势中），使得销售表现略超预期；3）展望2020 年，或将逐渐受到19 年拿地较少的影响，销售增速继续下台阶。

    　　开工增速超预期上行，投资增速如期回落，预计四季度将继续回落，竣工大幅加速，四季度望继续回升。土地购置大幅回升，或对投资增速产生支撑。1-10 月房屋新开工增速10.0%，环比1-9 月上涨1.4PCT，预计房企开工增速或将继续下滑：1）融资收紧、销售预期下降后，房企“抢开工”以回款动力较强；2）18 年5-12 月单月开工增速除10 月为14.7%，其余均在20%以上，预计高基数下开工增速全年将继续下行；2）展望2020 年，1-10 月累计购置土地面积增速-16.3%，环比1-9月回升3.9 个PCT，拿地萎缩对2020 年开工影响较大。

    　　融资、拿地影响下，预计下半年投资增速继续温和向下。1）18 年四季度单月投资增速均在7%以上，因此预计高基数下将继续温和向下；2）上半年拿地谨慎，预计影响开工增速继续下滑，拖累投资增速下滑；3）融资层面仍然紧张，虽然边际有所放松，但在宏观宽松下房企仍将有受益空间。1-10月施工面积854882 万方，累计同比增长9.0%，上升0.3 个PCT。房屋竣工面积大幅回升，1-10月房屋竣工面积增速-5.5%，环比收窄3 个PCT。竣工面积大幅回升的带动下，后端物业管理公司最先受益。

    　　到位资金增速略有回落，销售回款方面持续快速增长。1-10 月份，房企到位资金同比增长7.0%，环比1-9 月下滑0.1 个PCT，单月增速下滑4.8 个PCT 到6.0%。1-10 月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别累计同比增长7.9%、3.3%、9.4%、14.4%，增速环比1-9 月变动-1.22、-0.26、0.4、0.5 个PCT。此前我们判断8 月为融资政策最紧张的时候，伴随9 月融资环境明显好转，预计优质房企持续受益。随融资政策边际松动，资金面集中度持续提升，利好融资优势房企。

    　　投资建议：销售预计保持稳定，开工短暂超预期但预计将持续回落，投资增速预计温和回落，竣工如期回升。10 月销售面积累计增速继续回升，预计随后续基数走低，销售增速保持稳定。开工、投资预计或将继续回落，主要的影响因素1）基数效应：去年9-12 月为开工单月高增长区间，增速达到16%以上，高基数下开工增速或将逐渐回落；投资增速预计后续温和回落；2）上半年的拿地萎缩，或将影响四季度及之后的开工、投资增速，维持全年投资、开工或将继续下滑的判断。3）竣工增速大幅回升，提升行业结算超预期的概率，后端物业管理公司率先受益。融资方面， 9、10 月随融资政策边际宽松、及销售回款稳定回升，地产资金面得到缓解，后续优质房企或将继续受益。我们认为，地产销售、开工、投资均表现出一定的韧性，优质房企在流动性略微宽松的环境中有望持续受益，竣工增速大幅提升加大房企业绩超预期的概率，据此我们看好优质房企四季度的表现，2020 年物管公司有望继续保持高增长：1）龙头：保利、万科、融创等；2）优质成长：中南建设、阳光城等；3）商业：大悦城等；4）直接受益竣工回升的物管公司：中航善达等。

    　　风险提示：销售不及预期，政策变化超预期