地产行业2019年三季报综述：营收业绩稳健增长 板块配置价值凸显

报告要点

    2019 年前三季度上市房企营收业绩稳健增长，板块内部分化明显

    2019 年前三季度，A 股上市房企营业收入同比增长约21.5%，归母净利润同比增长约11.0%；毛利率约为31.6%，较2018 年下滑约0.8pct；归母净利率约为9.5%，较2018 年下滑约0.3pct。预收账款方面，2019 年前三季度预收账款/营业收入的比值由2018 年的1.10 倍上升至1.21 倍，为业绩增长提供有效支撑。整体看，上市房企预收账款增速较快，利润率有所下滑但仍维持较高水平，上市房企的业绩锁定程度较强。

    下半年房企推盘力度大增，销售维持增长态势

    龙头房企2019 年销售目标对应的增速大多在10%—30%。从销售表现看，TOP100 房企2019 年1-10 月销售额累计同比增长约15.5%（较1-9 月提升0.8pct），销售面积累计同比增长约16.1%（较1-9 月提升2.6pct），中型房企的整体销售表现优于大型房企。自今年下半年以来，去化率整体下行，部分房企通过加大推盘力度、提升销售回款率等方式实现资金回流，驱动销售持续增长。

    负债率维持稳定，短期偿债压力平稳

    2019 年前三季度，A 股上市房企资产负债率约80.4%（较2018 年末增长0.3pct）；剔除预收账款后的真实负债率约74.1%（较2018 年末减少0.3pct）；净负债率约100.5%（较2018 年增长6.0pct）。短期偿债压力方面，上市房企的货币资金覆盖率由2018 年末的122.0%降至2019 年前三季度的114.3%。整体看，上市房企负债率较为稳定，短期偿债压力平稳。其中，大型房企资金覆盖率相对较高且净负债率相对较低，财务表现相对较优。

    板块估值降至历史低位，长期配置价值凸显

    政策方面，自2019 年5 月起房地产行业融资端持续收紧，或将驱动行业集中度加速提升。申万地产板块当前的PE 值约为9.19 倍，板块估值处于历史低位。申万房地产相对于沪深300 的PE 值约为0.77 倍，接近历史底部。整体看，龙头房企预收账款增速较高且毛利率维持较高水平，未来业绩锁定程度较高，长期配置价值凸显。我们持续看好两条主线：1）看好龙头房企万科A、保利地产；2）在本轮周期中持续改善、业绩兑现度较高的阳光城、中南建设。

    风险提示： 1. 行业流动性环境改善或不及预期；

    2. 房地产行业调控政策或继续收紧。