房地产行业周报：政策导向明显 行业整体趋稳

投资要点：

    上周回顾：上周地产板块涨4.74%，走势于强于大盘，上涨幅度排在第三位。板块成交量60.61 亿股，较上上周增加51.3 亿股；板块成交额508.7亿元，较上上周增加51.3 亿元。

    房屋成交情况：在房地产融资监管趋严的政策基调下，一线城市当年累计成交同比虽然仍处于正区间，但自今年4 月份以来该指标呈现下滑趋势，二线城市当年累计成交同比基本稳定在-10%-0%之间。另外，3 线城市该指标呈现上升趋势。从该指标分析得出3 线城市商品房市场正处于回暖阶段，而一线城市成交正处于缓慢下降趋稳的走势，二线城市成交则保持基本稳定，但成交情况不如去年。今年以来，主要城市二手房交易基本平稳，成交套数均值11846.49 套，相较去年高出815.59 套。累计同比已经从负区间收敛到0 附近。

    库存： 由于2018 年下半年商品房库存量较快速度增加，一线城市该指标上升幅度最大。商品房去化时间仍处于高位，截止到10 月6 日，一线城市商品住宅可售套数194702 套，季平均去化时间34.1 周，环比下降了5%，仍处在去库存的阶段。二线城市可售商品住宅664807 套，季平均去化时间28.9 周。

    贷款利率：贷款市场报价利率（LPR）自10 月8 日起挂钩基准利率，截止到10 月11 日，北京上海深圳的银行基本全部已经开始执行新的定价方式。变动就目前贷款利率来看变动比较平滑，尤其是首套房贷款。根据中指研究院观点，该利率未来短期内不会有太大变动。

    行业及公司要闻：

    1. 房地产金融监管持续趋严：2017 年以来，金融监管力度逐步加强，防止发生系统性金融风险成为重中之重，住建部、央行、银监会、国土部等多部委均表示要规范购房融资行为，银行、信托、证券交易所等均相继出台金融监管政策、对房企融资规模、渠道、方式等作出进一步的规范，对企业的资质审核与资金管控更加规范和严格，推动房地产行业持续去杠杆和降风险。

    2. 武汉发布公积金贷款新政（9.29）：缴存职工符合武汉公积金贷款条件，申请公积金贷款的房屋被认定为二套房的，家庭名下首套房面积超过144 平米，仍可申请二套房公积金贷款。原规定“二手房公积金贷款期限最长为20 年”变更为“存量房最长贷款期限不超过30 年”，有效减轻缴存职工还款压力。（中国住建部）

    3. 龙头房企黄金周销售榜发布（10.7）：恒大集团完成510 亿元销售金额位居榜首，另外，碧桂园、万科销售额分别为253 亿元和159 亿元位于榜单2、3 名。（乐居财经）

    4. 贷款利率挂钩基准利率人民日报报道，10 月8 日起，新发放的商业性个人住房贷款利率正式“换锚”，以贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成

    5. 十月以来，多地土地底价成交：《每日经济新闻》记者观察发现，自10 月8 日以来，各地土拍不断。尤其是华东地区多个城市接连出让土地，仅10 月10 日~11 日两天，南京、无锡、苏州等城就有20 余宗地块入市，但“底价成交”频现，土地市场透出阵阵凉意。