房地产开发行业周报:销售反弹难以为继,竣工如期持续修复

行情回顾: 上周中信房地产指数小幅上涨,累计涨幅为 1.24%,弱于大盘表现,在 29个中信行业板块中排名 20位,上涨个股 99只,整体表现较好。

    成交情况: 上周一线城市销售面积 61.2万平方米,环比减少 9%,去化周期 63周,环比上升 2.6%;样本二线城市销售面积 57.7万平方米,环比减少 21%,去化周期 87周,环比上升 12.5%。样本三线城市销售面积 83.3万平方米,环比减少 14%,去化周期 37周,环比上升 2.8%。分城市成交数据见附件。

    近期观点: 销售反弹难以为继 竣工如期持续修复上周统计局公布 1-7月房地产销售及投资数据,我们的看法如下:

    7月销售反弹主要由短期供给增加推动,难改回落趋势。 统计局公布1-7月房地产销售数据, 7月单月数据转正,考虑到上年同期基数仍较高,可以认为 7月销售数据有实质性好转。但我们认为销售反弹不可持续,主要原因有二: 一是开发商新开工和推盘积极,供给驱动成交上升,二是 6月部分房企冲刺半年销售, 部分销售计入了 7月份。从8月房管局高频数据来看,最新周度成交同比已再度转负。在政策维稳,融资边际收紧的背景下,我们维持销售不会有明显超预期表现的整体判断,预计全年销售额增速约 5%,销售面积增速约-3%。

    施工投资稳中有升,竣工如期持续修复。 开年以来施工投资增速持续上行,对应多数项目进入施工高峰,竣工面积增速修复大势所趋。我们仍然看好竣工面积增速的持续修复,预计全年在-3%左右,转正点有望出现在 2020年第二或第三季度。竣工修复将推动板块业绩释放,我们维持本年地产股拥有绝对收益的观点。

    利率中枢因 LPR 机制改革有望下降,对地产销售影响有限但仍积极。

    未来房贷利率下降的可能性很低,即便降,也会同时提高首付和严控房贷利率优惠。因此 LPR 改革对房贷利率影响较小,但利率中枢下降对行业仍有积极作用。

    未来“稳政策”叠加盈利确定性,板块走势将迎来修复。 随着基本面数据的恶化,未来政策将以稳为主,估值未包含放松预期,已无大幅下跌空间。而地产股业绩确定性高,股息率高,我们相信板块已迎来投资机会。

    投资建议: 推荐今明两年销售好于平均水平、业绩确定性强、杠杆水平合理、信托融资依赖程度较低的房企,建议关注保利地产、金地集团、招商蛇口、华发股份;同时,估值低位、业绩确定性强、成长性较好的中小型房企也值得关注,如蓝光发展、荣盛发展、滨江集团等。

    风险提示: 销售超预期下滑,融资收紧影响超预期, 后续调控超预期收紧。