保利地产:中期业绩超预期兑现,龙头优势愈发显著

结转毛利显著提升,业绩增速领跑行业。2019年H1公司实现营业收入711.4亿元,同比增长19.5%;实现归母净利润99.6亿元,同比增长53.3%。业绩增速大幅超市场预期主要因为:1)结转毛利率提升,2019H1结算毛利率39.8%、净利率18.2%,分别较去年同期增长4.3和2.6个百分点,创近年新高;2)期内投资收益增加;3)结转项目权益比例提高,2018年公司少数股东损益达28%,伴随合作拿地占比减少,权益比逐渐提高。2016-18年,公司销售额增速分别为36.3%、47.2%及30.9%,均高于当期营收及利润增速,未来业绩潜力可期;同时,19年6月末公司预收账款3,621亿元,覆盖18年结算收入1.9倍,业绩锁定性强。

    销售稳健增长,布局聚焦一二线及核心城市圈。2019年上半年公司实现销售面积1,636.5万方,销售金额2,526.2亿元,分别同比增长12.6%、17.3%,销售规模全国第四名,在高基数下仍能实现稳健增长,增速领跑TOP5房企。投资方面,公司2019H1新获取项目44个,聚焦一二线及核心城市群,新增项目建面826万方、拿地金额533亿元,分别同比下降45.3%及50.3%。目前公司在建面积11,067万方,待开发面积7,618万方,可售货量充足达1.5-1.6万亿元;下半年销售基数下降,且公司布局以一二线城市为主,预计全年销售额达4,800-5,000亿元,延续稳健增速。

    融资优势愈发显著,负债结构健康。2018年末公司资产负债率和净负债率分别为79.27%和76.64%,维持行业较低水平。2019年上半年,公司新增有息负债综合成本约4.99%,较去年下降超10bps,融资成本低位再下降;负债结构健康,银行贷款占比70%以上,除超2,000亿未使用银行授信头寸外,中票、公司债、超短融、REITs等产品均已发行,在行业整体融资收紧的背景下,央企优势愈发明显,龙头地位巩固。

    估值

    我们维持公司2019-21年EPS预测分别为2.15/2.73/3.05元,对应19年PE6.4倍,维持买入评级。

    评级面临的主要风险

    房地产行业销售下滑超预期;政策收紧超预期。