2019年1~6月房地产行业数据点评:紧预期销售回落,控融资投资下行

核心观点

    在重点城市政策预期收紧下,5、6月份全国销售有所回落,我们认为未来重点一二线城市销售仍能保持平稳,三四线城市将趋于回落,带动全国销售数据下行。同时5月份以来融资管控下,房地产投资增速也如期下行。我们认为随着市场热度的回落,三季度行业政策环境将有所改善。

    开发投资和新开工增速放缓,土地市场溢价率回落

    6月房企延续较强开工势头,新开工创出当月历史新高,但受同比高基数影响,累计增速继续回落。4月以来住建部预警重点城市及部分城市出台土拍新政,叠加5月以来房企融资收紧,6月土地市场热度继续得到抑制,百城住宅类土地溢价率为20.8%,连续两个月下滑。我们认为6月房地产开发投资增速下降符合预期,融资收紧影响下,房企将加速库存去化和销售回款,短期施工投资预计维持同比增速,而土地购置费的滞后确认虽然仍有韧性,但在土地市场降温下,增速大概率持续回落,将带动房地产投资增速回落。叠加宏观经济压力,我们认为行业政策环境将有所改善。

    预期调整带动销售回落,关注三四线城市下行

    6月以来行业政策环境偏紧:西安收紧限购,成都、天津等城市房贷利率或额度出现收紧信号,市场预期调整,销售热度持续下行。根据我们跟踪的43城高频数据,6月一线、二线、三线城市成交面积同比增长14.5%、26.9%、0.4%,整体增速有所回落。我们认为“一城一策”框架下的有保有压将是政策新常态,6月以来我们同时看到南京、恩施政策有所放松,苏州、海南等省市推出人才政策,同时我们认为宏观流动性相对宽松背景下,全国房贷利率不具备连续上行的基础。我们预计今年重点一二线城市能够保持平稳,而三四线城市将趋于回落,带动全国销售数据下行。

    融资收紧叠加销售回落,到位资金增速放缓

    5月银保监会印发23号文以来,房地产信托、境外债融资相继出现收紧信号,而从数据上看房企境内债发行也受到影响。叠加销售热度回落,6月房企到位资金累计增速继续放缓。我们认为融资环境收紧对房企的影响:1、短期现金流影响有限,更多影响再投入预期,拿地力度可能减弱;2、房企将加速库存去化和销售回款,融资渠道更为通畅、更加不依赖直接融资的龙头房企预计更为受益,融资集中度重新回升。

    房地产行业融资收紧,看好具备融资优势的优质房企

    近期房地产行业融资持续收紧,我们认为融资渠道更为通畅、直接融资依赖度较低的优质房企发展空间更为明确。继续推荐:1、具备融资优势且受益于核心城市发展的优质房企(万科A等);2、具备高周转能力和回款能力的成长企业(中南建设、华发股份等);3、低估值高分红的企业(荣盛发展、华侨城A等);4、受益于公募REITs未来推进的企业等。

    风险提示:行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性;部分房企经营风险;行业基本面下行风险。