房地产行业中报业绩预告点评:中报业绩普遍靓丽,板块EPS敏感性增强

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    近期主流房企陆续公布中报业绩预告。其中,绿地控股公告预计2019H1公司营收2,015.9亿元,同比增长27.5%;预计归母净利润88.2亿元,同比增长45.7%。阳光城2019H1营业总收入225.92亿元,同比增长48.56%;实现归母净利润14.48亿元,同比增长40.38%。蓝光发展公告预计2019H1归母净利润约12.5亿元,同比增长约101%。首开股份预计2019H1实现营收约219.3亿元,同比增长25.0%;实现归母净利润约17.3亿元,同比增长25.4%。金科股份公告预计2019H1公司归母净利润将提升至20-26亿元,同比增长200%-290%。

    点评:

    中报业绩:主流公司进入业绩释放期,19年中期业绩普遍实现高增长

    近期主流房企陆续公布中报业绩预告。其中,绿地控股公告预计2019H1公司营业收入2,015.9亿元,同比+27.5%;预计归母净利润88.2亿元,同比+45.7%。阳光城2019H1营业收入225.9亿元,同比+48.6%;实现归母净利润14.5亿元,同比+40.4%。蓝光发展公告预计2019H1归母净利润约12.5亿元,同比+101%。首开股份预计2019H1实现营收约219.3亿元,同比+25.0%;实现归母净利润约17.3亿元,同比+25.4%。金科股份公告预计2019H1公司归母净利润将提升至20-26亿元,同比+200%-290%。从已公布中报业绩快报来看,主流房企进入业绩集中释放期,2019年中期业绩普遍实现高增长。

    计划竣工:主流公司19年计划竣工强劲+预收高覆盖保障后续业绩高增

    计划竣工来看,招商蛇口、荣盛发展、首开股份、金地集团、保利地产、蓝光发展、万科A19年计划竣工面积分别为1,000万方、861万方、465万方、854万方、2750万方、400万方、3077万方,分别同比+100.5%、+39.8%、+35.9%、+27.1%、+24.0%、+18.7%、+11.6%。主流房企19年计划竣工强劲,并且考虑到目前主流房企预收账款覆盖18年地产营收区间在1.3-2.3倍,预收账款覆盖率均处较高水平,料将有力保障后续业绩继续高增。

    股价表现:主流房企业绩预后表现良好,政策面弹性弱化,EPS更显重要

    股价表现来看,主流房企公布中报业绩预告后股价普遍表现良好。截至7月16日,首开股份收盘价8.30元/股,较预告日前(7月3日)累计跌幅7.88%,值得注意的是,7月3日当日首开上涨4.43%;金科股份收盘价6.56元/股,较预告日前(7月5日)累计涨幅3.80%;蓝光发展收盘价6.42元/股,较预告日前(7月10日)累计涨幅9.37%;绿地控股收盘价7.23元/股,较预告日前(7月11日)累计涨幅10.55%;阳光城收盘价6.92元/股,较预告日前(7月15日)累计涨幅6.13%。过去由于政策的空间弹性较大,因此PE敏感性较EPS更大,而预计政策面已再18H2见底,目前政策高频微调、即使收紧幅度也有限,政策弹性弱化,由此EPS敏感性较PE更大、对股价影响也更大。

    投资建议:中报业绩普遍靓丽,板块EPS敏感性增强,维持行业“推荐”

    我们认为,短期来看,近期行业数据走弱,但主流房企销售保持稳定,并19PE估值仅4-9倍,NAV折价20-60%,并且房企中报普遍业绩高增,板块低估值吸引力大幅提升;中期来看,在目前较为复杂的宏观环境下,政府将倾向于“一城一策+高频微调+有松有紧”的政策组合,19H1类似于12年Beta逻辑,19H2或更类似于17年Alpha逻辑,或再现集中度逻辑;维持房地产开发板块推荐评级,维持推荐:1)一二线龙头:保利地产、万科、融创中国、金地集团、招商蛇口、绿地控股;2)二线高成长蓝筹:中南建设、阳光城、旭辉控股、荣盛发展、华夏幸福、金科股份、蓝光发展;3)国企改革概念:首开股份等。此外,维持物业管理板块推荐评级,建议关注:中航善达、碧桂园服务、永升生活服务、新城悦等;并建议关注商业运营板块,新增推荐:大悦城。

    风险提示:房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧。