房地产行业投资策略半年报:几多风雨千山路,好事多磨终有期

19年上半年基本面回顾:重点城市“点复苏”而非“全面回暖”

    本轮小周期景气度自18年6月开始见顶,19年3月景气度短暂回升,主要是重点城市“点复苏”而非“全面回暖”,复苏主要以量带动,价格系统性上涨的风险较低。土地市场表现与商品房市场呈现较强的联动性,在19年3月以来土地市场呈现一定的回暖趋势,与成交市场类似,回暖区域主要集中在热点区域的重大城市,大部分城市土地市场总体保持平稳。

    政策面预测:延续因城施政,调控政策由点及面扩散可能性较低

    19年5月供需总量数据再次走弱,有助于缓解政策压力,在经济不确定性及地方财政压力的背景下,政策甚至存在边际调整的基础。我们认为未来仍将延续当前的因城施策,个别热点城市存在结构性调控的可能性,但大部分城市目前涨价压力不大,政策收紧由点及面扩散的可能性较低。

    基本面预测:19年预计销售面积下滑2.5%,投资同比上涨7%

    需求端,我们认为未来不同城市的行业情况也将出现分化,重点城市18年以来的开工规模保障19年的推货能力,叠加需求端18年筑底后自然复苏,预计19年销售面积同比上涨9%,而其他城市考虑到棚改效应减弱和需求透支的双重压制,预计销售下滑5%,整体全年销售面积下降2.5%。供给端,19年新开工增速高位回落,出于对开工能力的担忧,预计19年二三季度开工增速还会进一步下滑,而19年二季度的土地市场局部升温对于四季度新开工具备一定支撑,预计19年全年新开工面积同比上涨5%。投资方面,考虑到18年三季度以来土地市场景气度回落,预计19年土地投资同比上涨6.3%,受土地投资下行影响,我们预计19年房地产开发投资同比上涨7.0%,更多由施工投资支撑。

    板块投资策略:板块估值修复概率提升,板块投资价值提升

    基于政策面与基本面的分析,我们认为下半年行业及货币政策端潜在的边际调整或将利于板块PE修复,板块投资价值提升。在个股选择上,需要综合销售成长性(关键看经营能力)、盈利能力以及短期业绩防御性。推荐标的方面,一线A股龙头推荐:万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股,二线A股龙头推荐:中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展,H股龙头推荐:融创中国、万科企业、旭辉控股集团,H股龙头关注:中国金茂、合景泰富等,子领域推荐:新湖中宝、光大嘉宝和中国国贸。

    风险提示

    行业政策调控力度加大,流动性改善不及预期,重点城市供给改善不及预期,三四线成交热度快速下行,库存累积快于预期,房企融资持续收紧,主流房企业绩增长不及预期,主流地产股估值继续下探。