房地产行业2019年1~3月国家统计局房地产数据点评:Q1统计局数据阶段性印证2019年度策略观点

2019年度策略《2019:千钧将一羽》核心观点回顾

    2018年 12月 15日年度策略《2019:千钧将一羽》提出:预计 2019年,政策面在十九大“房住不炒”前提下加强分城施策,在平衡稳健的基础上结构微调来实现总量平衡;需求侧购房信贷结构性变化,部分城市改善型需求或迎来释放,按揭利率稳中略降,总量下行结构切换;供给侧地产链向好,新开工面积得益于存量变现和低库存,全年增速将处于较高水平; 施工提升, 竣工全年向好是速度而非方向问题; 房地产投资同比 4-6%。

    供需集中释放,平常心看待 3月销售回暖,维持年度策略观点

    2019年 Q1全国商品房销售面积 2.98亿方同比-0.9%,增速较 2018年全年水平(+1.3%)-2.2pc;其中 3月单月销售面积同比+1.8%,增速较 1-2月水平(-3.6%)+5.4pc。我们认为 3月销售集中回暖,一方面来自于信贷条件宽松,3月新增居民中长期贷款同比增长 22%,单月规模创十年同期新高,按揭利率下行,银行放款积极;另一方面来自于因城施策、开发商推盘供货量提升以及压制已久的一二线需求短期释放。展望后续,我们坚持 2019年度策略报告“因城施策加强,城市轮动继续,总量温和下行与结构切换并存”观点。预计全国商品住宅销售后续将维持平缓下滑态势,在基数作用下或于 Q3见底。

    Q1开竣施数据向好,2019年度策略供给侧观点获阶段性印证

    自 2018年 12月发布年度策略至今,我们多次在报告中强调以下观点:

    预计 2019年房地产新开工全年增速将维持较高水平,无需悲观,理由包括:①2017-2018年房企温和补仓,全国待开发土地面积高增;②显性库存处于低位,短期可售资源不足;③融资持续改善,资金面压力逐步缓解;

    ④政策和价格整体预期相对平稳,存量变现仍为房企的优先策略;预计2019由于基建提速推动复工,全年房屋净停工增长将明显放缓;相对积极的开复工意愿共同推动施工增速提升;预计全年竣工向好是速度问题而非方向问题,理由包括:①2016-2017全国房屋新开工面积同比+8.1%、7.0%,正常竣工节点对应 2019-2020年;②宏观流动性相对宽松,资金面压力逐步缓解,房企在满足 [新开工-销售]环节投入的同时, [销售-竣工]环节的资金需求也能得到保证。

    2019年 Q1房地产供给侧数据出炉,全国房屋新开工面积 3.87亿方同比+11.9%;全国房屋施工面积 69.9亿方同比+8.2%;全国房屋竣工面积 1.8亿方同比-10.8%,降幅较 1-2月微幅收窄 1.1pc;一季度数据阶段性印证了我们的年度策略观点。

    投资建议

    建议关注重点布局高能级城市的头部房企,A 股如招保万金,H 股如融创中国、中国金茂;同时建议持续关注存量物业资源丰富房企的长期表现,A 股如新城、陆家嘴、中华、光明、金融街,H 股如华润置地。

    风险分析

    房地产持续调控,导致行业整体销售增速下行超预期;前期需求透支或棚改依赖度较高的三四线城市楼市存在回调压力。