保利地产2019年1季报点评:“非经常性“带动的利润率回升

公司业绩符合预期,公司当前待开发土储8548万方,按照2018年全年销售2766万方,每年25%增速计算,能够保障2.5年的去化时间,公司发展进入快车道,维持增持评级,目标价为15.9元,2019~2021年EPS分别为1.98/2.43/2.91元,现价对应PE为6.8倍。

    2019年1季报,公司实现营业收入225.8亿元,同比增长12.14%;实现归母净利润23.2亿元,同比增长22.51%,扣除非经常性损益的增速仅为9.5%;实现基本每股收益0.20元,同比增长22.5%。

    1季度结转项目毛利润率持平,非经常性损益带动利润率回升。1季度公司结算项目的毛利率39.38%和去年同期持平;1季度公司非经常性损益为2.8亿元,同比增加784%,造成归母净利润率从18年Q1的9.4%提升到19年Q1的10.3%,扣非后的归母净利润增速仅为9.5%。其中主要是公允价值变动收益增加2.5亿元,因为新会计准则将可供出售金融资产调整到交易性金融资产,其公允价值变动在公允价值变动损益中体现。依我们的测算,以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产增加5%(8142万),就会带来税前1261万元利润的增厚。且结算收入近似于14年9月和15年3月的销售水平。

    公司土地投资金额强度下降至14%,经营性现金流持续回正。1季度公司新增拿地159亿元,拿地金额和拿地面积分别同比下降67%、61%。对外投资减少,因此1季度公司现金流继续回正,同比增加103%。拿地重心依然在一二线城市,一二线拓展金额占比为78%。

    风险提示:影子银行政策再次转向。