房地产行业最新观点及1~3月数据深度解读:复工和施工速度回升对房地产投资的提振边际在转弱,房地产投资高点或已出现

全国销量增速3月转正符合市场预期,得益于流动性前期改善下的需求回暖,同时供给放量匹配了需求;结构上看,重点一二线城市的贡献较大,广义三四线或仍是拖累全国销量数据于年中后二次探底的重要结构因素;办公楼销量数据的持续负增长或反映经济复苏并不牢靠。

    新开工短期反弹但季调数据反映其仍未摆脱下行趋势,其震荡性的下行背后在于低库存的托底,销售向下的趋势决定新开工(本质就是补库存)方向向下;往后看,维持新开工呈震荡下行态势,结构上看,去年新开工持续高位难由房企加快推盘解释,主要在于结构上三四线滞后补库存拉动了新开工,去年成在三四线,今年败也三四线。

    3月竣工增速较1-2月降幅收窄而较18年明显收窄,也即从趋势上观察,竣工底部拐点或已于年前出现,目前处于震荡回升态势中,回升短期较慢的原因在于结构:一线城市竣工的第一个拐点已经过去,今年是往下的,今年主导竣工回升的主要是二线和三四线城市的拉动(今年二线更强),而三四线城市持续性更好(或持续至明年)。

    房地产投资上行边际转弱,限价政策逐步放开下的复工增加和施工速度回升仍是投资高位的主要原因,停复工缺口在缩小就是明证,但这种施工速度放量的高点可能就出现在Q1,而后逐渐转弱。往后看,全国销售受三四线城市结构影响或转弱,而复工和施工速度回升对投资上行的边际影响也在转弱,维持19年房地产投资前高后低判断,全年或降至小个位数,下行斜率取决于土地供给的速度,若土地供给一定程度上增加,在重点城市或起到“稳投资”作用,但难以完全对冲投资的趋势性回调。

    资金来源3月明显改善,其中销售回款起到最大正向拉动(对应销售短期反弹),其次是自筹低位反弹,信贷则继续改善;往后看,若销量下行(结构上受广义三四线拖累),全国资金来源或仍面临调整,但结构上看重点房企资金链会相对更好,因布局更倾向于一二线城市;资金链(资金来源/房地产投资)仍低于130:100的警戒线,反映结构上广义三四线房价后续的下行压力。

    市场流动性边际转弱,基本面分歧难因3月数据超预期而消失,决定未来1个月大盘波动率将放大,再加上信用利差改善的持续性已经转弱,维持房地产股票均衡配置观点,首推第一类高周转公司【万科A】,【保利地产】,同时推荐本轮受一二线调控导致销售承压的【金地集团】,未来存在边际改善;看好资源型公司估值修复的【华侨城A】;看好业绩反转,用“小项目,高周转”对冲行业风险,且管理红利充分释放的【中南建设】,推荐【华夏幸福】【蓝光发展】等。(限制名单调出)