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房地产行业点评:基本面回暖略超预期,投资、新开工维持高位

类型:行业研究  机构:中泰证券股份有限公司   研究员:倪一琛  日期:2019-04-18
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投资要点

    商品房销售:降幅如期收窄、市场部分回暖

    1-3月份,商品房销售面积29829万方,同比下降0.9%,降幅比1-2月份收窄2.7个百分点。由于3月销售增速回正,一季度销售面积降幅较1-2月收窄。3月以来市场销售部分回暖略超预期,16日统计局公布的房价数据也显示70大中城市环比上涨的有65个,在当前政策端因城施策、资金面持续宽松的环境下,预计未来一二线重点城市或延续回暖态势,三四线城市韧性仍在,二季度销售有望继续回暖。

    土地市场:溢价率抬升、成交有望复苏

    1-3月份,房地产开发企业土地购置面积2543万方,同比下降33.1%,降幅比1-2月份收窄1个百分点;土地成交价款1194亿,下降27.0%,降幅扩大13.9个百分点。3月以来土地市场成交整体在低位,但有所回暖,全国百城土地溢价率由19年2月初的不到9.4%,提升至4月初的近22%。由于部分城市销售回暖,房企拿地意愿开始提升,我们认为二季度为传统推盘旺季,且此时拿地有望年内开盘实现回款,随着市场回暖趋势得到进一步确认,土地市场热度有望继续修复。

    房地产开发投资:新开工略超预期、施工成支撑投资主力

    房屋新开工面积38728万方,增长11.9%,增速提高5.9个百分点。3月单月新开工面积大幅提升,略超预期;原因或有两点:一方面3月为传统开工旺季,同时房企在手项目充足,由于目前去化主力为新盘,3月份房企加强新开工有其必然性;另一方面,3月市场销售及土地市场呈现回暖趋势,房企补库存信心有支撑。1-3月份,全国房地产开发投资23803亿,同比增长11.8%,增速比1-2月份提高0.2个百分点。3月房地产开发投资依然高增,我们认为主要得益于建安投资的支撑:1-3月份,房地产开发企业房屋施工面积699444万方,同比增长8.2%,增速比1-2月份提高1.4个百分点。3月施工面积的高增速,适当对冲了土地购置费的疲软,随着分期支付的土地价款逐渐计入,土地购置费增速或将回落,但由于资金面转好,房企施工端动力较足,建安投资或成维持19年投资增速的主力。

    房企到位资金:资金面全方位改善、按揭利率持续下行

    1-3月份,房地产开发企业到位资金38948亿元,同比增长5.9%,增速比1-2月份提高3.8个百分点。其中,国内贷款7134亿元,增长2.5%;自筹资金11795亿元,增长3.0%;定金及预收款12303亿元,增长10.5%;个人按揭贷款5645亿元,增长9.4%。3月房企资金端改善较为明显,受益于信贷宽松,一方面融资难度降低、成本下行;另一方面我们看到预收款和按揭增速大幅提升,据融360数据全国3月全国首套房贷款平均利率为5.56%,连降4个月,同时银行放款周期也有所缩短。

    投资建议:由于4月开始的二季度是传统的销售与拿地旺季,因此3月数据可以作为一个判断半年、乃至全年的风向标。1-3月房地产数据略超预期:销售降幅收窄,新开工大幅提升,土地市场呈现复苏迹象,施工维持投资高增,资金面全方位改善。行业基本面韧性得到进一步确认,叠加因城施策及资金面宽松改善预期正逐步兑现,引导板块整体估值回升,我们看好二季度板块具有的相对收益,推荐:1)行业龙头推荐:万科A、保利地产;2)优质一线推荐:新城控股、华夏幸福、旭辉控股集团等。

    风险提示:一二线销售改善不及预期,因城施策出台低于预期。

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