招商蛇口:提质增效战略升级,业绩稳增结构优化

支撑评级的要点

    业绩延续稳健增长,预收账款叠加高竣工高增保障业绩。2018年公司实现营业收入882.8亿元,同比增长16.3%;实现归母净利润152.4亿元,同比增长20.4%。净利润增速高于营收增速主要由于:1)深圳及华东区域高毛利项目结算占比较高,结算毛利率与净利率分别为38.5%及22.0%,分别较上年同比提高1.7及0.7个百分点;2)整体转让资产收益及联合营公司投资收益同比增加125%达65.5亿元。2018年末,预收账款增长36.8%达753.5亿元,覆盖18年营收85%;以及公司19年竣工目标1,000万方较去年翻番,为业绩稳增提供坚实保障。

    销售金额增长超五成,可售货值优质充足。2018年公司实现销售金额1,705.8亿元,同比增长51.3%,完成全年销售目标1,500亿的113.7%;销售面积827.4万方,同比增长45.2%;销售均价20,618元/平米,较17年提升4.2%。2019年公司销售目标2,000亿元,稳健增长17.3%。公司2018年通过招拍挂、收并购、产城联动及港城联动等多渠道,新增土储总建面1,357万方,同比增长32.6%。考虑到公司2018年新开工面积同比增长20.1%至1801.8万方,充足19年可售货值,2018年末可售货值约3,500亿元,并多布局于核心一二线城市,全年销售预计将维持高增。

    多元化融资优势凸显,财务稳健杠杆健康。2018年公司借助多元化融资渠道,综合资金成本为4.85%,在业内继续保持较大的融资优势。报告期末公司资产负债率74.3%,净负债率45.0%,杠杆水平可控,净负债率显著下降13.4个百分点,主要源于净资产增厚及货币资金增加。经营性现金净流量回正至104.8亿元,报告期末现金678.3亿,覆盖短债1.8倍。

    评级面临的主要风险

    房地产行业销售大幅下滑,调控政策边际放松不及预期。

    估值

    我们调整公司2019-2021年EPS预测分别至2.61/3.24/3.92元,对应19年PE8.4倍,维持买入评级。